算算算，买房怎么贷款更划算？
&&& 拥有一套属于自己的住房，是很多人的梦想。要买房，大多数人都会需要贷款，因而央行的房贷政策一直都备受关注。今年 3月
17日，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，并允许商业银行最多将贷款利率下浮到相应期限档次贷款基准利率的
0.9倍。同时，个人住房公积金贷款利率各档次也都上调了
0.18个百分点。央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，房贷利率再次上涨，买房人的还款负担又有所加重。已经贷款买房和准备贷款买房的市民，要怎样应对新房贷政策呢？
买房怎样贷款更划算
对于发放住房贷款，各家银行都有一套严格的审核标准。虽然银行人士表示具体的审核标准不便透露，但据了解，一般有关市民年龄、教育程度、从事的行业及这个行业的发展前景、在工作单位中担任的职务、所在单位的聘用制度、拥有的专业技能证书、是否有稳定的收入来源、收入水平、还款意愿等情况，都是银行在审批贷款时要考虑的问题。
&根据每位市民的不同情况，银行会决定是否接受他的贷款申请，如果决定向其发放住房贷款，还要再给出允许的最长贷款年限和最高贷款金额。市民可以在银行允许的范围内，确定自己到底要贷多少钱、贷多少年。
具体案例分析
&& 张女士今年
50岁，是一位大学教师。她的儿子已经工作，并有不错的收入。张女士希望贷款购买一套住房，供自己晚年居住。
银行人士指出，张女士现在年龄已经比较大，按照银行规定，一般市民办理住房贷款只能贷到退休，对于个别从事收入较高且比较稳定的工作的市民，银行最多宽限到
60岁或 65岁。也就是说，张女士最多还能贷款 10年左右。
张女士在办理贷款时要保持清醒的头脑，认识贷款对自己的压力。此外，张女士还应对自己的身体状况有一个比较客观的认识，比如是否能在贷款期间保持身体健康。因为这个年龄段的市民身体状况已经开始“走下坡”，如果在贷款期间生大病，就很可能无力偿还贷款。来自家庭其他成员的经济支持对张女士来说也非常重要，比如儿子的收入状况如何，因为如果张女士自己将来无力还贷，还可以由儿子帮助渡过难关。
50岁左右的市民，银行允许的贷款年限已经比较短，因而申请相同金额的贷款，每月需要偿还的金额就相对较多。也就是说，这个年龄段的市民贷款，要比年轻人贷款承受更大的还贷压力，所以建议张女士考虑是否可以以儿子的名义申请贷款。这也要求张女士必须全面衡量整个家庭的经济状况，考虑各个家庭成员之间的关系是否和谐，判断自己的健康状况到底如何。
&&& 李先生今年
35岁，是一家大型企业的中层领导。他有一个孩子正在上小学，家里父母已上了年纪，但身体还算健康。李先生想贷款买一套面积大些的住房，以便改善家人的居住条件。
银行人士分析，李先生这个年龄段的市民，一般已经工作多年，拥有了比较丰富的工作经验。因为现在很多单位在招聘员工时，都要求年龄在
35岁以下，所以李先生“跳槽”的可能就比
20多岁的人小了很多。这个年龄段的人一般都已找到了比较合适的工作岗位，在单位工作比较踏实，因此收入的稳定性比较高。到
40岁左右的时候有希望获得提升，所以收入水平也有可能随之上升，但上升的空间已比较小。
30多岁的市民还有一个普遍的特点，就是“上有老，下有小”，孩子要上小学、中学，学费就是一笔“巨额”开销，而父母年龄逐渐增大，其健康状况也会下降，如果生病住院，医药费也需要李先生支付。因此李先生作为一个家庭主要的经济来源，家庭负担比较重。建议李先生办理贷款时“量力而为”，尽量减轻自己的还贷压力，降低将来出现无力还款的可能性。因为一旦还不上贷款，李先生的社会声望就会受到影响，甚至已经获得的社会地位和收入也可能不保。
&&& 银行人士同时指出，这个年龄段的市民有一些可能已经拥有了
20000元左右的月收入，但如果家庭负担太重，比如月收入的绝大部分都要为家人支付医药费，银行在审批贷款时仍然会认为他的收入水平较低，而不向其发放额度太大的贷款。还有的市民已经拥有了自己的企业和住房，虽然在银行申请贷款时说的是买房自住，但实际上可能是将新买来的房屋当作员工宿舍。这种情况会使银行的放贷风险增加，因而放贷时也会仔细考虑。
各银行提商贷罚息情况
各银行调整房贷利息办法
工商银行：工行处理逾期房贷的情况时，将在合同上标明的贷款利率水平上统一加收30%。
交通银行：在北京市的分行将加收50%
深圳发展银行：在北京市的分行将加收50%
&& 中国银行：在北京市的分行将加收50%。
&& 建设银行：总行对各个支行下放的权限是不一样的，每个支行可以根据自己的项目在总行规定的范围内制定额度，但并不是每个支行都有这样的权利。目前对经济适用房的项目，最低执行的是35%，对高档商品房项目最低是50%，然而个别高档项目将达到100%。对于第二套房和第三套房做按揭的客户，罚息将会更高。
工行： 购买第一套住房，按5.508%执行，对于购买高档住房、第二套房、别墅，将按照6.12%执行；购买高档住房、第二套房的首付比例提高到30%至40%。
中行：购买第一套住房，按5.508%执行，对于购买高档住房、第二套房、别墅，将按照6.12%执行。
广发：今年3月17日后办理5年期以上个人住房贷款（商贷）的，实行6.12%；之前已办理贷款（商贷）的购房者，从明年1月1日起实行新利率。
建行：资信好的客户在申办5年期以上的个人住房贷款时将获得5.508%的下限利率。
招行：3月17日之后办理5年期以上个人住房贷款（商贷）的购房者，实行6.12%的利率，对已购房者执行的利率标准待定；
光大：新申请贷款的普通个人购房者实行6.12%的利率；优质客户实行5.51%的利率。
华夏银行：对高风险项目执行6.12%。
农行：5年期以上个人住房贷款（商贷）的，实行5.508%。
民生银行：执行下限5.51%的利率。
北京银行/交通银行：新的个人住房贷款利率仍在制定之中，暂时不受理新办房贷。
新旧房贷利率对照
帮你算算新罚息
&&& 继3月17日上调商业房贷利率后，央行近日又做出新规定，将大幅提高逾期不还房贷的罚息水平。新规定将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30%至50%”，各家商业银行可以自己掌握加收额度。央行表示，此项规定对3月17日以后贷款的客户将立即执行，但此前贷款的老客户则要等到明年1月1日以后执行，同时公积金贷款的罚息计算不在此范围内。&&& 一位房贷负责人告诉记者：“虽然加收了逾期不还房贷的罚息，但实际算下来罚款的金额并没有增加多少钱。随着个人金融信用系统的建立，如果总是出现不良记录会影响逾期不还者以后的交易。”&&&&
如果某借款人3000元期款未按期缴付，3000元期款中1200元为本金，1800元为利息，贷款年利率为5.508%，罚息利率为8.262%(5.508%×1.5)。由于罚息是从合同约定的扣款日的次日起计收，假定这名借款人只耽误了两天就把钱还上了，那么其1200元本金部分按每天0.0%／360天)计收利息，两天的利息是0.5508元；1800元利息部分按0.02295%计收复利，第一天的利息是0.4131元，第二天的利息是00＋0.4131)元的0.02295%，为0.4132元。而以往房贷的罚息都是按照统一的日罚息0.21‰来执行。[]
&&& 北京：中行为5．508％，建行为6．12％，工行实施细则尚在研究中；上海：工行为6．12％，中行为5．508％，均根据不同情况适当浮动；消费者应学会适应各银行利率差异化。&&&&
&&& 秦兵律师认为，是否收取提前还贷的违约金，要看双方合同的约定。秦兵还说，“新的贷款购房合同中，如果规定了提前还贷需要交付违约金，也属于霸王条款。银行可能会因此而带来大宗的诉讼。”
&&&&城市“负翁”们总认为，为了一套会不断升值的房子暂时忍受生活水平下降是值得的，然而，近几年“买房即赚”的“铁律”并不能持久，谁又能保证不会出现“炒房炒成‘房东’”的事例呢？&&&
&&&&建设部政策研究中心主任陈淮表示，央行此次不只是简单提高利率，而是把原来以鼓励老百姓买房为目标的优惠住房贷款的利率下限往上调整了0.2个百分点，向正常利率水平适当靠拢。&&&
新华网友：不能用简单的方法来降低房价,这是执政能力低的表现.市场经济有市场经济的规律!市场的问题要用市场的办法来解决.给民众一个更好的投资方向吧!
新华网友：既提高了行政效率，降低了管理成本，还方便了百姓，免的搞这么多账户，一年要对几个账，到底不知个人账户有多少钱。建设部管理职工住房公积金，这么多年没有多大起色，《住房公积金管理条例》连最起码的封顶保底数都没有，此仍个人账户管理的基本常识，真不知是怎么管的，还是交给劳动和保障部门管理吧。
新华网友：目前我国住房公积金基本现状是:1 由于贷款手续繁杂,官商气息太浓;2 支取及其烦琐;3
用途单一;4造就一批腐败;6养活一批废人;
总之,政府只要履行监管职能,公积金应交由商业机构实行市场化操作,人民才会放心,党和政府才会放心!
新华网友：房地产企业的利润最低也在30%以上，调息只会让老百姓增加负担，房地产商顶多转嫁一下就行了！我不明白的是国家为什么不让审计部门查查地产企业的帐，弄清楚他们的成本到底有多少，利润到底有多少，再来个政府指导价的好！
新华网友：这是什么逻辑呀，贷款时利率合同上写的明明白白，现在是你们银行单方面违约，老百姓别不敢说什么，只有满含眼泪东借西凑来提前还贷款，但银行又要收提前还贷违约金，银行是双赢了，老百姓呢惨呀。
&& & &&&&&
&&& 城市要借此获得财力改变形象；官员从中要政绩；开发商从中要高利润；银行从中要优质客户；有经济实力的个人和机构投资者从中要赚钱；而作为市场参与一方的大多数普通市民则是这场博弈中典型的输家而被市场边缘化。&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&本版策划编辑：吴建琴
&&& 从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。同样，合并内外资企业所得税也是“箭在弦上”。&&&
由于商业银行自营性个人住房信贷是居民以房屋为抵押的贷款，对商业银行而言是优良资产，考虑到市场竞争因素，多数银行会执行下限利率，预计实际上调幅度在0.07－0.32个百分点之间，因而对新购房居民的影响十分有限。这项政策调整对已购房居民也有一个较长的适应期，已签订的住房贷款合同将到明年初才执行调整后的利率。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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　　随着上海&沪七条&的出炉，二套房首付7成等政策变化又让不少购房者感到了限购的&严厉&。于是，制订合理的房贷计划成了许多刚需购房者&慎之又慎&的头等大事，因为贷款的后期偿还与初期借取方式是息息相关的。那么，对于首次购房、对贷款买房尚知之较少的购房者而言，除了尽量使用公积金贷款之外，怎样的商业贷款组合、借取方式才是更为经济划算的呢？
等额本金并不省
　　等额本息和等额本金是购房者在贷款时就需选择的两大还款方式，等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）；等额本金则是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。一般来说，相同贷款年限，等额本金法比等额本息法支付的利息要少。
　　乍看之下，一些人会认为等额本金法比较合算。然而，这其实是一种误解。利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。不论是等额本息法还是等额本金法，利率是相同的。不同的还款方式，其实质无非是贷款本金早还或晚还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息的支出数量。换句话来说，由于提前偿还了部分本金，因而购房者就少借用了一段时间这部分贷款，自然支付的利息就少了，但绝不是银行&吃亏了&、购房者&节约了&。
等额本息额度高
　　目前，房贷利率的最低优惠已抬高至8.5折，而近期更是有&名存实亡&、&难觅踪影&的情况出现。对于过去那些以较低优惠利率获得的住房贷款来说，等额本金的方式不如说因为提前偿还了一部分，反倒是无法继续&享受&这部分低利率贷款了。
　　另一方面，由于个人住房贷款在申请时有着&借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%&的规定，因此在购房压力较大的当下，对于那些想尽可能提高总贷款额度的购房者来说，初期每月还贷额较高的等额本金方式无疑会大大降低总贷款额度，从而远不及等额本息的方式来得实际可取。
借贷期限应规划
　　进一步的，贷款期限的长短也会影响总的利息支出和资金运转过程，未来还牵涉到是否要提前还贷的问题（包括何时、还多少等）。对于不少国内购房者而言，往往都会有着类似&早还早踏实&、&无贷一身轻&这样的想法。其实，贷款年限的长短、是否提前还贷仍然需要理性的分析，并根据自身情况来决定。
　　一般来说，较长期限的贷款能获得更大限度的购买能力，帮助克服日益增加的购房压力。同时，一旦发生财务危机时，较低的每月还款会使购房者有更多的弹性去应对。但随着收入上升、压力降低，原本30年期的贷款也许你选择20年就还清了，那么为何不一开始就借20年的贷款呢？这样一来支付的总利息也会较低。
　　就算要提前还款，也要看一下贷款的利率，如公积金贷款和优惠利率（如前几年的7折）贷款的客户首先就不必急于还款。由于这样的优惠利率甚至低于存款利率，购房者把用于提前还贷的钱存入银行的收益就要比利息高了。同时，对于手上还有其他更好的理财或投资项目的购房者，如果收益率明显高于贷款利率也较为稳定，那自然更没有必要选择提前还贷了。
提前还贷需计算
　　另外，不同还款方式也决定了提前还贷的划算与否。比如，已进入还款阶段中期、使用等额本息还款法的购房者，由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出，如果中期之后提前还款，更多偿还的是本金，实际节省的利息有限；又如还款期已达到1/4、使用等额本金还款法的购房者，此时月供的构成中本金已开始多于利息，提前还款也不利于有效节省利息。购房者对此不妨咨询一些专业人士，进行较为详细的计算和对比。
　　当然，如果一开始就有提前还款的计划，那么等额本金还款法由于前期还的本金多，所以提前还款时利息的支付就小，在贷款时间相同的条件下，等额本金还款法较为合算。值得注意的是，由于不同银行对于提前还贷在手续、政策规定上都有所不同，购房者应在贷款初期就对此有所了解，包括是否要缴纳一定金额的违约金、需要提前多久申请、有哪些提前还贷方式（如减少利息、缩短时限）等等，再根据自身实际情况做出选择。
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日，山东日照，莒县刘官庄镇戚家砚疃村，今年28岁的新郎戚德春用电动三轮车做婚车接新娘戚娜。 这对新人以这种省钱又环保的方式举行的婚礼，吸引了不少村民们的目光。 据介绍，新郎戚德春和妻子戚娜均在外地工作，在回老家...
12月12日，工商银行湖南省分行营业部与长沙住房公积金管理中心、湖南长银担保投资有限公司举行住房公积金组合贷款三方签约仪式。至此，长沙公积金组合贷款的支持银行已增至4家除工商银行外，长沙公积金组合贷款的支持银行还有建设银行、...
上海公积金提交的过程及所需材料： 昨天晚上从公积金网站(/)下载填写了两张表格（非常easy），复印了身份证，带了银行卡。早上去静安区这边的公积金办公室8点45分开始，8点50分完成，收到确认文件一份。 我申请了20...
公积金个贷率是什么 ？公积金个贷率如何计算？银行信息港小编为大家介绍详情。 个贷率即住房公积金个贷率，也就是住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比。住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比，就是个贷率。而个贷率更是体现...
目前的房子没有房产证，而且所在位置离新东站很近，都说10年内肯定会拆，心里很不踏实。所以想换个有证的房子。 昨晚心血来潮，想到个体工商户是不是可以缴纳住房公积金，然后满足条件后可以用公积金贷款，毕竟目前商贷利率4.9%，而公积...
住房公积金贷款政策方面明确在市区限购范围内，职工家庭购买首套普通自住住房，或拥有1套住房并已结清购房贷款的、为改善居住条件再次申请住房公积金贷款，首付款比例从不低于20%调整为不低于30%； 解读：首套房公积金贷款的首付比例提...
还有5万元房贷未还，但因是公积金贷款，利率比理财产品利率还低，自然没必要还 还有我的房贷为10年，已还5年，贷款利息已基本在前几年付掉了，后面几年还的基本上是贷款本金，所以，还是没必要还！ 我也是，还有2年贷款。。考虑还是不要...
2017年，社保卡将基本实现全国一卡通。养老、失业、医疗、工伤、生育，这些你都需要它，很多人却把社保卡仅仅当作医保卡！社保中断了怎么办？如何挂失社保卡？跨省就业如何转接养老保险关系？...
中国侨网11月21日电 题：关于社保卡和身份证，这些知识华侨们应该了解： 不久前，中国人力资源和社会保障部发布了《关于印发 互联网+人社 2020行动计划的通知》，社保卡被赋予了更多功能。对于社保卡，华侨们了解多少？社保卡现有的功能...
再过几天就到双11了 每年这个时候大家有得买买买 很大程度上都是因为他 马云粑粑
而最近 马云粑粑的支付宝 又给东莞的小伙伴带来了惊喜 最近，不少东莞的小伙伴们发现，在支付宝的城市服务平台里 社保查询 、 积分入学入户查询 、 人...
社会保障卡，全称 中华人民共和国社会保障卡 ，是指由人力资源和社会保障部统一规划，省级、地市级人力资源和社会保障部门联合商业银行面向个人发行，具有身份凭证、信息记录、自助查询、就医结算、缴费和待遇领取等社会保障应用功能，...
未激活金融社保卡的将继续使用监护人原参保登记中填写的银行账户缴费，如果因金融社保卡里金额不足，导致扣费失败的，请及时往账户里充钱，系统会进行多次补扣费。10月19日，记者在深圳市社保局的官方微信号强调：金融社保卡没钱，有可...
每个月的工资，缴纳五险一金要扣掉一大笔钱，可是大家都了解这些权益吗？劳动报微信10月11日发布《交了这么多年的五险一金，你真的会花吗？》一文，为大家普及这些社保小知识。 养老保险 如果你累积缴纳15年以上养老保险，退休后可以拿...
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