回迁房买卖合同有效吗怎么写

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-02-07 10:27 标签： 回迁房买卖合同范本
　　　　未取得房产证的回迁房（商品房）买卖合同签订秘籍　　随着回迁房竣工验收，一批回迁房逐渐上市交易，因为回迁房出卖人暂时不能取得房屋所有权证书，使得买受人在购买该类房产的过程中存在风险。国信见证事务所发现目前吉林市多家中介机构提供的房屋买卖合同范本，无法解决买卖双方应当规避的风险，故参照一般房屋买卖合同，结合回迁房的特点，撰写此文，供江城市民参考。本文所指的回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。也就是说，建立在集体土地或者国有划拨上的旧村居改造房屋不在本文讨论的范围。 　　一、未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效。　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让；之第六款：未依法登记领取权属证书的”。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。 　　二、房屋交易税由买方负担的约定是否有效。　　从二手房市场出现至今，本应由卖家支付的营业税、个人所得税，却通过约定转到了买家头上，这是二手房交易市场的“潜规则”。对于交易双方的该项约定是否合法有效呢？交易双方的这种约定并不违反相关法律法规的强制性规定。虽然我国税收管理方面的法律法规均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人或第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，合同当事人约定由合同相对人或第三人实际缴纳税款，并不违反法律规定，对其约定应认定为有效。需要注意的是，回迁房买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书时需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中明确约定。　　三、特别需要注意的问题　　上述几点，一般的房屋买卖合同中也会涉及，但对于回迁房买卖合同，还要注意以下几点，并约定相应的违约责任。　　1、严防“一房数卖”　　回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人有可能将房屋出售给他人。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权；其次是出卖人先行交付买受人，已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间串通的除外；如果数位买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任显得十分重要。　　2、一定要约定房产过户和交房的时间　　签订买卖协议时，出卖人没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要约定出卖人自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。签订协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可约定缴纳首付之日即为交房时间。　　3、买方要留尾款　　没有房产证的房屋买卖存在风险，违约责任的规制非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款（最好是大额尾款），而卖方认为违约所得小于尾款时，卖方违约机会将大大降低。当然，具体如何将尾款留下，并能顺利地完成买卖协议的签订，需要买方的谈判技巧。　　4、要求卖方的配偶签名　　回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，配偶借口不同意出卖房屋，则可能产生合同无效的法律后果；其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，基本上能够预防。　　5、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字　　因回迁房房产证的取得时间具有不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。　　四、“改合同”法律性质和法律后果　　以上三大点，不管在签订回迁房买卖合同还是未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时，都是通用的，但在未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时，往往会涉及“改合同”的问题，那么“改合同”法律性质和后果是什么？，“改合同”实际上是先解除上家与开发商的合同，再由开发商直接与下家签订新的商品房买卖合同以进行转让的行为。在商品房预售时，投资客（上家）想炒房，开发商想汇集建设资金，投资者在最初购房时就跟开发商说好，让他们在改合同时提供方便。而从签合同到交房还有较长的一段时间，投资者签合同后等到房价涨得差不多了，就抓紧在交房前把房子卖出去，不然等到办证后再卖，5年之内要交5.5%的营业税，减少了炒房的利润；5年后卖的话要长期占用资金，为了尽快脱手，他们的出价一般比同期开发商的出价略低。“改合同”实质上系利用房产转让合同这一合法形式，以掩盖逃税的非法目的，损害国家税收利益，显然违反合同法第五十二条的规定，应当归于无效。然而前文所述，未取得房产证回迁房（商品房）买卖合同是有效的，“改合同”确是不允许的，未取得房产证回迁房（商品房）买卖合同可以等到上家取得房产证，并缴纳有关税费后，再转让给下家，该合同当然是有效的。也就是说，“改合同”条款是无效的，但不影响合同其它条款的效力。　　如要购买未取得房产证回迁房（商品房），应委托吉林市国信见证事务所进行第三方见证，以最大程度地降低法律风险，保障您的合法权益。
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北京回迁房买卖协议谁知道怎么写？有没有具体的要求？
回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：&1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。&2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。&另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金
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回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：&1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。&2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。&另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金
回迁收房时是否也有购房合同，来约定房屋的权利，和法律责任，和房本的办理期限?&回迁房是开发商当初开发项目时,为了完成政府出让土地时必须安置回迁户,所建设的房子,一般有回迁房的地方旁边也有商品房.回迁房在下发房本，另外看看拆迁补偿协议里有无这方面的内容。
回迁户房产证一般在开发商手里。而且回迁房是按非开发项目经济适用房管理的，回迁房是销售给特定的对象的，对回迁房改底单是否合法存在争议，如果是已经办理了房产登记备案的,可以买卖。
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