老龄化背景下现代日本养老模式剖析--《党政视野》2016年04期
老龄化背景下现代日本养老模式剖析
【摘要】：正1.以居家为主的多元化养老方式。第一,随着日本社会的变化,日本家庭在规模、结构、功能、观念等方面都发生了改变,单纯地靠传统的家庭养老来赡养老人从客观上讲已不太可能。1960年日本65岁以上与子女生活在一起的老年人达到82%。1988年65岁以上与子女生活在一起的老人仍然高达62%。日本的老年人赡养已经朝家庭、社会并重的方向转变,传统性的家庭养老的转型标志着养老的形式已经多
【关键词】：
【分类号】：C913.6;D731.3【正文快照】：
1.以居家为主的多元化养老方式。第一,随着日本社会的变化,日本家庭在规模、结构、功能、观念等方面都发生了改变,单纯地靠传统的家庭养老来赡养老人从客观上讲已不太可能。1960年日本65岁以上与子女生活在一起的老年人达到82%。1988年65岁以上与子女生活在一起的老人仍然高达
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京公网安备75号国内养老地产六大运营模式（代表企业）
来源：中国房地产报
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正略咨询/文
根据养老方式和盈利方式两个维度，我们将国内的养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。
本地出售型社区模式
该种模式以老年住宅为整个项目主题和亮点，以面向市场出售的住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。而随着养老地产的发展，本地出售型社区模式的养老地产投资收益水平也在不断接近房地产平均投资收益水平。
相对于其他模式而言，本地出售型社区模式的养老地产资金回笼快速，能够有效提高资金周转率，从而实现滚动开发。但不可避免的，这种模式也存在一点缺点，如进行这种模式的养老地产开发，必须获得土地使用权，因而享受政府土地优惠政策的可能性很小，同时不能得到养老地产升值的部分和通过养老地产及配套设施运营获得的长期稳定收益。
要成功打造这种模式的养老地产，复合的产品形式、完善的养老配套和优美的景观环境必不可少。在复合产品形式方面，通常要打造满足养老及准养老一族、准养老子女等不同客群的产品，甚至是满足不同收入阶层的不同定位、不同档次的产品，从普通的多层住宅产品到高端的独栋别墅、联排别墅、四合院等。
（代表企业：北京东方太阳城）
异地出售型社区模式
该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品，一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件，这种模式难以普遍模仿复制。
这种模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活成本的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，从而满足老年人追求高品质退休生活的养老需求。
与本地出售型社区模式相似，这种模式同样具有资金回笼快、经营风险小的优点，但同时又具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。由于地域限制，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。
（代表城市：三亚、海口、大连、青岛等城市）
租售组合型综合社区模式
该种模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。项目中的养老公寓及配套设施由开发商运营或由专业的运营机构负责。这种模式不仅解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。
这种模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性的项目盈利体系。通过住宅销售获得一次性投资收益，而通过养老公寓出租和配套持有经营获得了长期稳定的收益。而收益的比例则因项目定位中产品配比不同而不同，一般销售与持有部分比例为8∶2。
租售组合型综合社区模式的最大优点，不仅是资金回笼较快，收益多元化，关键是在土地方面可采取灵活策略，在用地性质上，可以是居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质搭配的综合性开发。相对而言，其最大的缺点是资金投入较大，总成本投入比单纯的住宅开发高得多，建设周期相对较长；持有部分后期需要持续的经营管理和投入，投资回收期较长，通常在15~20年。
（代表企业：北京太阳城）
模式四：养老房产金融组合型社区模式
该种模式尝试运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售，为企业发展融资，但多数金融创新手段还处在尝试阶段。目前，国内出现的金融组合型社区模式的产品主要有以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险3种。
（代表企业：泰康之家养老社区）
会籍制社区模式
该种模式通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。同时，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金，收费水平比福利型养老机构的收费水平高。通常销售的会籍，对年龄有一定限制，主要针对对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分老年群体认可。
这种模式的盈利以房屋出租收益为主，配套产品经营收益为辅。在土地性质上，项目用地一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得，价格较低。而在运营上，将实行医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，通过会员费+管理费获得长期稳定收益，同时依托休闲配套提供养生度假体验。
因而，这种模式的优点是能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段获取土地，用地性质也可以是公建用地、医疗用地等低成本土地，同时结合医疗、养护等多种服务来实现长期稳定收入。而该种模式最大的缺点是全部持有经营导致资金占用量大、投资回收期长。同时，服务完善的市场化养老社区收费高昂，从而使得高入住率较难达到，有一定的市场经营风险。
（代表企业：上海亲和源）
床位出租型养老机构模式
该种模式根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主要盈利模式。
目前而言，公办养老机构收费较低、补贴多，严重供不应求，但体制机制不活、服务成本较高、经济效益较低。民办养老机构数量较少，缺乏政策扶持，经营状况不容乐观，发展不平衡，只有少数高端民办养老机构经营状况较好，而中低端民办养老机构盈利性则较差。可谓是，公办入院难、民办生存难。
整体而言，因养老机构具有一定的公益性质，能够盈利的非常少。而从目前国内的养老机构来看，具有以下特点的养老机构盈利相对较好。
从收入阶层来看，定位高收入保障对象的养老机构比定位中低收入保障对象的盈利好；从客群定位来看，主要服务于高龄、生活难以自理者的康复医疗项目的养老机构比主要服务于较年轻健康者的基本生活项目的盈利好；从区位条件来看，选择在交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方的养老机构比选择在边远乡村、人员稀少、基础设施缺乏、嘈杂喧闹的地方盈利好；从规模来看，床位较多、面积较大、投资较多、规模较大的小规模养老机构盈利好。
（代表项目：养老院）
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我国养老居住模式探析
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&&&&&&要&&&&闻
新概念植入传统养老模式
——苏州市老年公寓设计研究
来源：中国建设报&&&&
根据国家统计局去年统计数字表明，我国60岁以上的老人已超过总人口的10%，并以每年3.2%的速度剧增。按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家。至日，苏州老年人口数再攀新高，达到144.3万人，占户籍人数的22.3%。老年人口高龄化、高龄人口空巢化的趋势也很明显。全市80周岁以上老年人数由2011年的20.3万增加到21.4万。全市空巢老人总数为49.8万人，其中独居老人17.5万，两人户的老人32.3万。而70周岁以上的空巢独居老人数达到26.2万人，占40.6%。如何养老？是摆在我们面前的一个现在或将来都不得不关心的问题。
养儿防老，穿暖吃饱，儿女孝顺，天伦之乐。上个世纪以前，在物质生活、精神生活不发达的中国，中国传统养老观就是如此，即农业社会的养老方式。社会发展至今，日益丰富的物质生活和精神生活的不断提高，老年人的需求也在不断提高。老年人生活的要求，已从过去的养儿防老、穿暖吃饱、身体健康、儿女孝顺，发展到了一个新阶段。根据马洛斯的需求原理，老年人也有自己的基本需求和深层次自我实现的需求。目前老年人的基本需求有：生活保障、安定需求、居住保障、安全需求、生活方便需求以及亲情、儿女孝顺需求等；老年人深层次需求有：健康长寿需求、居住环境需求、邻里交流需求、自我价值再实现等需求。
总结国内现在传统的养老模式大约三种：居家型养老；养老院、敬老院养老；老年公寓养老。居家型养老即老年人在传统的街坊、社区、在自己或儿女的居所养老。传统的街坊、社区、居所对老年人需求来说，极不完善。养老院、敬老院主要以孤寡老人养老为主，带有政府、社会福利性，由于养老院、敬老院的居住环境不完善，生活设施不齐全，专业护理水准欠缺，老年人没有家庭亲情感，没有家庭生活感，大部分老年人不愿意去居住。现在出现的一些老年公寓，多为房地产泡沫时滞销楼盘的烂尾商品房改建而成，并且大多在城市偏远地段。规模小、配套设施不完善，多为企业经营，收费亦不低。这样的养老模式，无法满足老年人对生活方便、居住环境优美、生活亲情化、精神生活丰富的需求。
苏州市老年公寓正是在这样的背景和前提下，成为了我们对于新时代养老建筑和养老模式的一种探索和创新，也只有政府支持、企业参与，通过市场运作，才能探索出一条解决养老问题的现代化新型养老模式之路。
首先我们对国外养老建筑发展较成熟的国家和实际情况进行了大量的分析，总结出我们可以借鉴的经验，如下三点：全龄化养老社区的理念；符合老年建筑规范和发展趋势的设计产品；六大配套体系。
以设计理念统筹建筑规划布局和建筑功能的详细设计，以及建成以后的运营管理，完成对养老模式的探索和创新的全过程。
首先是全龄化养老社区的尝试。我们现在大多数养老院或养老机构都是面向没有自理能力的高龄老人，而忽视了近些年我们老年人年龄段的结构变化。家庭小型化的同时带来了“空巢”老人的社会现状，这部分老人大部分因为子女不在身边而缺乏安全感，不少老年人不缺钱，想用儿女孝顺的钱和自己的积蓄换取所需的服务，提升晚年生活质量，所以我们的方案设计当中有部分多层公寓设计拟面向这部分人群需求。我们为这些有自理能力却又缺少子女在身边照顾的老人提供高质量的设施、环境、医疗服务、生活照料等等，一个有共同生活需求的老年社区，让这些人找到实实在在的社会参与感。当然这部分功能在整个项目中也是灵活存在的，它的比例取决于市场需求。
其次是对养老建筑产品严格按规范要求来设计，力求整个项目符合老年社区建筑规范与技术要求，以符合关怀老人、人文社区的心理要求为目标。老年人的心理需求主要有：对家庭的依恋和亲情关爱的需求，社会和邻里交往的需求，精神文化的需求，安定感的需求，安全感的需求。针对这类需求，首先在公寓造型上我们以暖色面材为主，外观以类住宅的感觉来设计，给入住老人以居家的感觉。另外，我们在公寓标准层上设置每层的公共交流场所之外，还设置了老年人活动中心，以及富有古典园林味道的景观，符合老年人审美情绪的同时，让入住老人有散步、交流、学习、自我价值实现的满足感。而针对老年人的生理需求，如：安全无障碍、良好的物理性能指标，则主要体现在日照、自然通风和采光方面，以及康复和医疗的保障。因此，在社区规划、设计、功能服务设施配套方面，我们将这部分功能安排在基地东侧，结合高龄老人的护理公寓，在底层裙房部分设置了康复医疗功能，在建筑外立面的处理上也力求做到类似公寓的风格，打消老年人入住时的心理负担感。
另外，我们将这些配套功能细化以符合时代需求，并反映到我们的平面功能设计中去，大约六类：社区医疗体系，健康增进体系，社区养生体系，多维景观体系，技术规范体系，完善的配套服务体系。其中，医疗体系除了我们本身设置的，还包含与地区综合性医院之间的协作，加强健康管理意识，建立健康管理系统化服务模式，包括建立个人健康信息卡，组织开展健康咨询、体检与诊断，根据预防控制健康危险因素进行生理、心理和社会适应能力评估，组织实施健康促进方案并开展个案主动追踪服务和干预。而健康增进体系则代表了我们整个规划理念的核心“颐乐”：健身体系的构成分为居室空间、楼间空间、广场空间和健身会所等4个层次。养生体系则是体现一种文化健康教育的氛围，力求营造健康向上的文化氛围，在养生会馆里设置文化活动站，养生会所，老年大学等符合老年人需求的养生系统，满足入住老人的多方面文化需求。景观体系则是打造高端养老社区的一个必要组成部分，以塑造高绿化、生态性、健康社区为目标。中央园林景观、组团景观（集中绿地）、局部花园等三大空间景观体系，相互辉映。同时，以造园林的方式设计景观，让休闲、健身、娱乐融为一体，充分体现社区的交流性与互动性。
以上作为设计理念指导我们的规划建筑设计，形成我们整个老年社区3种建筑形态组团，代表我们对于新型养老社区模式的一种探索和实践，中间位置的养老会所的流线长度，则以方便子女探视和老人的日常活动为原则而布置。多层公寓代表着有自理能力的空巢老人的居住单元，它的设计形式更加接近普通住宅，主要为这些老人提供一个可沟通的完整社区环境，完善的配套服务能满足这部分老人对于生活的更高要求，这是一种新时代养老观念的革新，它的性价比最终由市场需求决定。高层公寓则是现在市场主流需求的半自理高龄老人的护理居住单元，它的功能设置更加贴近老年人日常护理的需求，满足在同楼层的社交或者精神需求而进行功能设计。东侧和医疗设施功能无缝对接的部分为无自理能力老人的护理居住单元，相对其他居住单元，它有着独立的出入口，方便医院辅助治疗的通行，也方便子女的随时探视和陪护需求。三大组团环绕着老年会所的功能配套服务功能，组团之间以充满生机的绿地、园林、花园串联，整个公寓社区融入在充满生机的公园景观内，为老人营造整体生机勃勃的健康环境，创造颐乐家园。
苏州市老年公寓倡导的是新概念养老性社区，将带来全新的养老概念与房产开发崭新理念，是一场政府、社会、全民支持，三位一体的新住宅运动、新养老运动、新社会运动。它打造了一个满足老年人基本需求与深层次需求的温情社区，克服了现有养老模式的不足；它创造了一个“以老人为本、全方位关怀”的温情社区。