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租房后装修,合同期满房主应否补偿装修款
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　　根据日施行的最高人院《关于审理城镇房屋纠纷案件具体应用若干问题的解释》，是否补偿装修款，主要看承租人的装修是否取得了出租人同意。　　买新房、购二手房要装修，租来的房子也要装修，叮叮当当的装修声在小区里不绝于耳。而因装修租赁房屋，出租人与承租人的纠纷也不断发生。当合同解除、终止时，承租人要求出租人支付装修费用，出租人要求恢复原状赔偿损失的案件在现实生活中时有发生。　　张某三年前与李某签订了房屋租赁合同，承租人张某入住前经出租人李某同意对承租房屋进行了装修，花费了装修款2万多元，现租赁期满，因租金没有达成协议，张某不能继续承租该房屋，他于是要求李某给付装修款，李不同意，双方诉至法院。　　其实，装饰、装修承租房屋，牵涉债权、物权两大法律，事关添付制度（指不同所有人的财产或劳动成果附合在一起，形成一种不能分离的新的财产权，如果恢复原状，在事实上已不可能或在经济上不合理。添附主要有混合、附合、加工三种形式）、不当得利等民法理论，处理起来很复杂。但日施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称&解释&）第九条至第十三条，对此作出了具体规定。　　一、未经出租人同意，承租人擅自装修承租房屋，构成侵权，应当承担侵权责任。　　解释第七条、第十三条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照第二百一十九条的规定处理（承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失）。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。　　二、承租人的装修取得了出租人同意的，根据不同情形分别处理。　　这里对附合（指不同所有人的财产密切结合在一起而形成新的财产，对原物虽然尚能辨明，但无法分离或分离后会大大降低新物的价值）和未形成附合有不同的适用原则。对已形成附合的装饰装修物根据租赁合同有效与无效分别处理。　　1.对于未形成附合的装饰、装修物，解释第九条第一款、第十条规定：&承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状&、&承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状&。　　2.对于装饰、装修物已形成附合的，解释第九条第二款和第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修的，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。　　三、租赁合同期满，承租人请求出租人补偿附合装饰、装修费用的法律不予支持。　　解释第十二条规定：&承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外&。据此，当事人没有另外的约定，装饰、装修虽经出租人同意，装饰、装修物已形成附合的，房屋租赁合同到期，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，很难得到法律的支持。因此，根据解释，在上述中，张某是很难要回装修款的。
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　　/　　　京公网安备53　如何理解租赁合同关于装饰装修问题
第九条承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有；不同意利用的,可由承租人拆除.因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状.已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有；不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失.【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（即未形成附合）和不可分离（即形成附合）两种形态.装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的,非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大,可以认定形成附合,例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等；装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态,则不能认定形成附合,如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等.按照添附理论,对于未形成附合的装饰装修物,所有权仍归承租人,房屋租赁无效时,由承租人拆除取回,出租人想要留用,应当支付相应对价,承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状.对于形成附合的装饰装修物,在出租人同意利用的前提下,可折价归承租人所有；出租人不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失.在房屋租赁合同中,承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意,但知道后却未表示反对,且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修,属善意添附；二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修,属恶意添附.对于恶意添附,不论房屋租赁合同是否有效,原则上均不应予以折价补偿,装饰装修损失由承租人自行承担.装饰装修物的现值损失,是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值,应按承租人已使用房屋的时间予以折旧,不能按照租赁期限进行分摊.实践中,在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时,应根据出租人的需要程度和可利用价值,结合过错责任原则,分别对待：（1）属出租人过错的,由出租人补偿承租人的装饰装修损失.对于未形成附合的,损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失；对于形附合的,该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值,即现值.（2）属承租人过错的,由承租人自行承担装饰装修损失,并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失.（3）属双方共同过错的,应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失.第十条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除.因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状.【解读】适用本条的前提条件有三：（1）承租人经出租人同意装饰装修,即善意添附；（2）租赁期间届满或者合同解除,合同无效不在此列；（3）装饰装修未形成附合.适用本条的注意事项：（1）承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除,且不以出租人同意为必要条件；（2）承租人在拆除装饰装修物时,必须尽到必要的注意义务,不得对房屋造成毁损,否则应恢复原状或赔偿损失；（3）当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的,应依照意思自治原则从其约定.第十一条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持.但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁解读】本条与第十条相对应,规定了合同解除时,对于形成附合的装饰装修物的处理规则：（1）因出租人违约导致合同解除,承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋,也就不能完全享用附合的装饰装修物价值,承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失.（2）因承租人违约导致合同解除,承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失,但出租人同意利用装饰装修的,应予适当补偿,补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值.（3）因当事人双方违约导致合同解除,对于出租人同意利用的,将剩余租赁期内装饰装残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值,由出租人和承租人按照各自的过错程度分担；对于出租人不同意利用的,则按剩余租赁期内装饰装修残值,由双方按照各自的过错程度分担.（4）因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除,按照公平责任原则,由双方共同分担,一般为平均分担.所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”,是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同,附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值.计算残值的方法是按照租赁期限,将装饰装修费用平均分摊,从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值.若双方对装饰装修投资数额无法达成一致,可委托专门的鉴定机构进行鉴定.第十二条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持.但当事人另有约定的除外.【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修,必须经过出租人同意.“同意”分为明示和默示,明示有书面、口头、电话等表现形式,对此由承租人负举证责任；如果出租人虽未对装饰装修事宜明示同意,但其行为已经表明其已同意装饰装修的,则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意.对于经出租人同意的装饰装修,租赁期间届满时,承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物,对于已经形成附合的装饰装修物,承租人无权要求出租人予以补偿,出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失,但双方另有约定的除外.第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担.出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持.【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时,出租人有权要求承租人将房屋返还并恢复原状,承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的,其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人,拆除过程中造成房屋损失的,应承担赔偿责任.在房屋租赁合同解除场合,若因出租人违约导致合同解除的,虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约,但出租人的违约行为更为严重,承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩；若因承租人违约导致合同解除的,出租人不仅可依据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失,同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失；双方合意解除合同,且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的,出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失.
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商铺租赁合同通常签订几年
是否有租赁法规的规定
　问题来自：上海 - 上海　悬赏：0分　咨询时间： 17:39　咨询人：e
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一般为3-5年一租，最长不得超过20年；你租赁商铺时如果会在装修上花的代价较高，建议租期设定长一点，装修成本小的，租期就无所谓了。
回复时间： 18:59
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
不要超过20年，，
回复时间： 18:07
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
合同法规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。。温馨提示：建议请律师，如需具体咨询或帮助，可与我联系面洽。。
回复时间： 20:06
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
一般为3-5年一租，最长不得超过20年；你租赁商铺时如果会在装修上花的代价较高，建议租期设定长一点，装修成本小的，租期就无所谓了。
回复时间： 16:26
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
合同法规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
回复时间： 18:07
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
最长20年。
回复时间： 19:46
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
不超过20年。
回复时间： 19:57
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
一般为3-5年一租，最长不得超过20年.超过20年的，超过部分无效。
回复时间： 23:24
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和房东签了五年租赁合同，合同约定一次付五年的，因为前期要装修
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和房东签了五年租赁合同，合同约定一次付五年的，因为前期要装修店面，和房东商量先付三年的钱，结果饭店开了半年开不下去了，就开始变卖店里物品准备不干了。这时房东把门给锁了，不让变卖店里任何物品，说后面两年的钱没交，店里东西都是他的，房子也不让住人。
请问律师，这种情况我该怎么办？
安徽 阜阳 临泉县发表时间： 14:43
尊敬的用户请先登录后解答该咨询。
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这种事情直接把锁给砸了，把东西搬走好了 ，到时候赔偿房东一把锁钱吧
回复时间： 14:54
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律师回答共 2 条
你好，建议双方协商，协商不成的话诉讼处理，希望能帮到你
回复时间： 17:06
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先报警处理，
回复时间： 10:47
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