买房五证不全，4种后果很严重
（原标题：买房五证不全，4种后果很严重）
市民在买房时，除考虑位置、户型、价格等因素外，还有一个需要注意的重要因素，那就是房子的身份证明。让人放心的房子身份证明有哪些？缺少会面临哪些风险？记者就此进行了采访。放心房要有五证从开发商拿地建房到销售商品房，整个过程需要拥有五证，即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。市民买房时，首先要查看的就是开发商五证是否齐全。只有五证齐全，才说明开发商具备了建房和售房的资格，而五证齐全又是以后办理不动产权证的前提。五证不全风险大有的市民追求低房价，怀着侥幸心理购买了五证不全的房子，存在极大的风险，后果是很严重的。记者了解到，首先所签订的合同无效。开发商缺少《国有土地使用证》，就没有在土地上建造房子的资格；缺少《商品房预售许可证》，就没有出售商品房的资格，所以市民的购房协议是得不到法律保护的，属于无效的。第二，市民购买了五证不全的房子，无法进行不动产备案，更拿不到不动产权证。
第三，五证不全的房子还会影响买房者贷款的办理。业内人士表示，五证不全的房子无法办理正常的贷款业务。有的开发商销售时对买房者承诺，称项目可以办理贷款，或者说预售许可证马上就会办下来，到时候就可顺利贷款了。然而，仅凭开发商口头承诺是无法保障买房者利益的。等买房者交纳首付款后，楼盘很有可能无法提供银行贷款。五证决定了房子的性质。住宅和商用的产权年限不同，目前我国规定，土地使用权出让最高年限居住用地是70年，商业、旅游、娱乐用地只有40年。五证不全的第4种后果就是使买房者无法看到房子的性质，如开发商把在商业用地上建的房子作为住宅销售，买房者的房屋土地使用年限会缩短30年。 本报记者 唐晓颖
本文来源：网易新媒体(凡闻-德州新闻网)
责任编辑：海南开发商七折甩货 外地购房者加入抛房大军
来源：北京晨报
海南房子卖不动了!海南开发商们集体在北京走秀就是最好的佐证。北京晨报记者昨日从机构获悉，目前除实施限购政策的海口市成交情况还不错，海南省其他城市均出现量价齐跌的情况。以三亚为例，目前楼市库存量已达百万平方米，需要将近20个月才能消化完。
海南房子最低7折甩卖
等不及明年春季房展的到来，无论是普通住宅还是豪宅，海南开发商们纷纷自掏腰包提前在北京筹备起推介会。在刚过去的这个周末，北京CBD中心&&银泰柏悦酒店迎来了三亚香水君澜项目的开发商。在现场听介绍的赵女士一天内已经跑了两场海南项目推介会，虽然开发商展示的楼盘很诱人，不过赵女士仍然很犹豫，&海南的房子应该不好出手了，要不开发商没必要跑出来卖房。不知道房价会不会接着跌啊。&赵女士说。
海南楼市现状不幸被赵女士言中了。记者从伟业顾问海南公司了解到，10月份，除海口房价有小幅上涨，其他区域均呈现量价齐跌。伟业顾问海南公司副总经理张麟透露，目前三亚楼市库存量已经超过了百万平方米，按照目前每月5万平方米的消化速度计算，需要20个月的消化期。业内人士认为，&这个数还是挺可怕的!&
为了快速消化库存，加大折扣力度成了开发商的统一促销手段。据伟业顾问海南公司监测显示，10月以来，一次性付款9.5折及9折已经很普遍了，一些尾盘甚至打出7至8.5折的优惠，个别楼盘甚至能拿到7折的优惠。
外地购房人欲抛三亚房产
蓝天、沙滩、海岸线&&原本让人憧憬的海南岛，却被质疑因房地产泡沫而或许变成第二个迪拜。有着上述担心的叶老师计划卖掉房子。&我只在旺季的时候住，淡季时房子空着却租不出去，这两年也未见升值，七八十万元压在这儿，与其这样，我觉得以后来租房就成了。&3月份就到三亚参与过二手房拍卖的叶老师告诉记者，&一套公寓，业主挂牌110万元，但最终80万元就出手了。二手房的价格比一手房跌得更厉害。&
三亚房价接下来将如何走?叶老师认为，海南未来房价会出现两极分化，精致产品还有提价空间，但短线炒房的投资客则一时难以摆脱低价抛售的处境。当地某开发商则透露：&开发商是否降价取决于拿地成本，已低开的项目一定不会赔钱卖房。&
光谷地标性建筑
11000元/平米东湖高新
花香主题精品住区
10800元/平米东湖高新
华中首个峡谷式园林景观
7300元/平米武昌洪山
江夏6600元/平米
东西湖7500元/平米
青山9800元/平米
东湖高新13000元/平米
洪山9000元/平米
5月20000武昌
5月14000洪山
5月7500江夏
5月15200洪山
5月11000硚口
5月12500江岸
5月7800青山
5月9000洪山
5月7000黄陂
6月4380阳逻
6月19000江汉
6月13500汉阳
6月5500东西湖
7月待定光谷
6月待定洪山
6月待定江汉
6月23000武昌
6月8500花山
6月8000洪山
6月待定汉阳
6月10000汉阳
6月9800江岸
6月9000光谷
6月7600江夏
上月武汉住宅租金稍涨，尤其是交通便捷的地铁周边及大学附近，其中武昌涨幅最大。
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遇到七折盘
先看五证全不全
　　“东五环旁边的房子才卖12000元，而且买一送一，比周边的房子便宜好多。开发商说手续还不完全，但未来几个月肯定都能办下来，到时候房价肯定会大幅上升……这样的房子我能买吗？”近日，读者王女士致电《广厦时代》，说有人向她推荐了一个楼盘价格很“实惠”，但又因为手续的问题有些拿不定主意，想咨询一下。了解初步情况后，我们也对这样的“低价”楼盘感到很好奇，决定进行一次探访。　　商住楼盘给出“白菜价” 全款享受七三折　　周末，我们按照王女士给出的信息，来到该楼盘位于南三环的临时售楼处。不大的售楼处里，摆放着沙盘和模型，签字桌前挤满了前来咨询的买房人。一位销售人员表示，之所以把售楼处设在这里，是因为项目工地还在紧张施工，交通和环境都不便进行接待。不过对于楼盘周边的区域规划以及发展前景，销售人员还是借助墙上的示意图进行了详细介绍。　　“我们是商住loft楼盘，买一层送一层，现在的销售均价为12500元/平方米，带精装修，如果可以全款付清，还将享受额外优惠。”全款付清能享受到什么样的额外优惠呢？这位销售人员举了个例子：以现在在售的47平方米户型为例，按照正常售价一套在61万左右，折合均价约为13000元/平方米；如果能在两周之内交齐全款，可以享受到的优惠价格仅为45万元，折合均价为9600元/平方米，相当于7.3折的优惠。　　9600元的均价，在整个区域来看属于什么水平呢？据了解，该楼盘所处的区域属于东部重点经济发展区域，前不久开通了区域内的地铁线路，周边楼盘价格也在稳步攀升，其周边新建住宅的最低价格在17000元左右，少数低密度高档楼盘价格已逼近3万；而同为商住楼盘的同类项目，价格也在14000元以上。　　同样一个区域的楼盘，享受差不多的配套与资源，为什么价格相差如此之多呢？即使放眼北京整体楼市而言，五环周边的新建楼盘，均价也已直冲两万大关。这家楼盘卖出“低价”背后，是否藏有隐情呢？销售人员对此的解释很直接：“项目周边交通还不成熟，离地铁有4站左右距离，生活配套不齐，手续还没办完。”　　“五证”不全违规出售 低价背后藏“猫腻”　　手续没办完指的是什么？在许多看房人的一再催问下，销售人员不得不说出实情，也就是该楼盘“五证”不全。　　业内人士表示，所谓“五证”，是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由国土资源和房屋管理部门核发。　　“实际操作中，买房人主要看《预售许可证》就行，因为《预售许可证》是五证的最后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《预售许可证》。所以，只要没有《预售许可证》，就能说明这房子是五证不全的。”业内人士表示。　　按照政府规定，“五证”不全的房子不得入市销售，而售楼处的工作人员却并不担心。“其实没什么，现在很多商住楼盘都是这样做的，先签合同交钱房子就是你的了。”售楼人员表示，他们楼盘目前只有《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，其余三证都还没有办下来。“其他三个证目前正在办理当中，施工许可证虽还没下来，但是我们有政府部门的批文，办下来只是时间问题，而另外两个证最快两三个月就能办下来。”说到这里，他话锋一转，“也就是现在证没办齐所以价格低，真要证照齐全了价格肯定要高得多，所以对你们买房人来说，不就是机会吗？领导说下个月如果施工许可证出来了就要涨一次价，要买现在就最合适。”　　改变用途涉嫌变相融资　　居住舒适度随价格打折　　在我们因为“五证”不全表示忧虑时，一个项目主管人员主动过来做起了讲解说明工作。“你可以放心，我们在签合同时都会约定，保证明年10月按时交房，交房后两年内负责办下房产证。如果届时没有办下房产证，开发商保证可以退房并给以购房款10%的赔偿金。”此外，该主管一再强调最好能全款付清房款，“如果付全款最少能省15万，而且贷款的手续很麻烦，办下来的时间也长得多。”　　此外，在查阅《国有土地使用证》复印件时我们发现，该楼盘土地用途一栏标明的是“工业”，而出售的则是商住公寓，明显有改变土地使用性质的嫌疑。　　业内人士表示，上述楼盘以低价为诱饵，掩盖其证照不全违规销售的事实，实际上很可能是为了变相融资。“政府部门对土地用途的变更控制很严格，购买五证不全的商住项目存在较大的风险。如果届时无法办下房产证，购房人要面临空等两年多的结局。而所谓10%的赔偿金，只是相当于开发商使用资金的利息，近三年时间总共10%的利息，其成本远低于公开市场借贷。”　　另外，市场人士也提醒购房者不要只贪图房屋的低价，更要多看看房子本身的品质及配套。“上述项目虽然价格低，但居住密度大也是难免的，每层竟然有30多户；而作为loft商住楼，总层高仅有4.2米，舒适度也无法保证。”　　法律小贴士　　购买“五证不全”房产的风险是什么？　　法律人士表示，销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商最终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。　　有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证。　　在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。　　如果期间有债务存在，又有了上面的抵押的状况发生，协议约束不到善意第三方，而且约束买家也只是主张求偿，无法保证房子最后还是到你手上。本版文/卫东
12/21 05:5212/20 01:29
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