房屋租赁合同无效情形有哪几中情形

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-06 03:36 标签： 劳动合同无效的情形
房屋租赁合同无效的情形有哪些呢?
　　的情形有哪些呢?房屋租赁合同当然要遵守《合同法》中对合同的一般性规定，当然房屋租赁合同无效也是要依据相关《合同法》规定的。无效的房屋租赁合同有什么法律后果呢?
　　下面主要就可能导致房屋租赁合同无效的情形进行分析：
　　1、因签订合同主体不适格致使房屋租赁合同无效。
　　(1)无民事行为能力人或者无权代理人签订的房屋租赁合同;
　　(2)限制民事行为能力人或者越权代理人签订又未经追认的房屋租赁合同。
　　2、因租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定，致使服务租赁合同无效。
　　(1)违法违章建筑的租赁合同无效：违法违章建筑物的租赁合同，一般应认定无效，但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的，人民法院应当认定有效：
　　①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;
　　②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;
　　③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效;
　　④必需经由公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋;
　　(2)房屋租赁期限过长：房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。
　　(3)共有房屋的无效：共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，应当经其他共有人同意，否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效
房屋转租的无效情形：承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人有主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
　　二、房屋租赁合同无效的法律后果
　　1、 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
　　2、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
　　3、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
　　目前我国认定合同无效的法律依据主要是《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条。
　　《民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：
　　(一)无民事行为能力人实施的;
　　(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;
　　(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;
　　(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;
　　(五)违反法律或者社会公共利益的;
　　(六)经济合同违反国家指令性计划的;
　　(七)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”
　　《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
　　(一)一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
　　(三)以合法形式掩盖非法目的;
　　(四)损害会公共利益;
　　(五)违反法律、行法规的强制性规定。”
　　由于社会活动的复杂多样，《民法通则》和《合同法》对于合同效力的认定仅仅是规定了认定标准，但涉及到具体的合同，还需要结合相关司法解释以及其他法律、行政法规来认定。
　　一旦房屋租赁合同被认定为无效，势必会对房屋租赁双方带来很大的影响。如果产生严重的合同纠纷，建议找问之法律网的专业律师来解决。
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房屋租赁合同可以解除吗？分为哪几种情况？
提问者：131****8104&
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房屋租赁合同是可以解除。行使行房屋租赁合同解除权有约定解除及法定解除两种形式。
一、行使行房屋租赁合同解除权有约定解除及法定解除两种形式
1、房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由的原则，经协商一致而解除合同。对此，我国《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
2、房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。
根据我国《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）& 因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）& 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）& 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行；
（四）& 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）& 法律规定的其他情形。
二、因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除。
如承租人擅自搬离租赁房屋，停止履行合同，使租赁关系无存续必要而导致的房屋租赁合的解除。依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，是受法律保护的，双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议，有可能在与出租人协商或协商无果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务。这种情况属于承租人违约，从严格的法律意义上看，并不应当受到法律支持。
但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性，在此过程中承租人可能遇到无法预料情势变更，为体现公平原则，平衡各方利益，避免社会资源的浪费，酌情对其解除合同请求予以支持。
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房屋租赁合同无效情形是什么
作者:孙思琦　　时间:　　 来源：网络　　浏览量 0　　评论 0　　　　
无效租赁合同指当事人签订的租赁合同欠缺租赁合同成立的有效要件，因而当事人设立、变更、终止有关租赁权利义务的条款内容不发生法律效力的租赁合同。 无效的租赁合同主要包括以下几类：
1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋，这种情况不但违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》相关规定，而且侵害了他人或国家的土地使用权 ，不能取得建筑物的合法所有权;二是已取得土地使用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅 自建造房屋。这种情况下，建造人违反了《城乡规划法》、《建筑法》的强制性规定，因此该房屋用于出租，则签订的租合同因违反法律 强制性规定而归于无效。虽然现实中这两种情况下，建造人可能通过补办相关手续后，还可以取得建筑物的合法所有权，但租赁合同双方毕竟 要承担无效合同的风险;三是违反土地使用权出让合同用途的约定，将房屋改变用途出租的租赁合同。我国的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地用途都有严格的规定，实践中违反土地用途的 约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途的房屋出租，以获得较多的租金，但国家的土地出让金受到损失，并扰乱了房地产市场，这种租赁合同当然认定无效。
依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，“未依法取得房屋所有权证件的;属于违法建筑的房屋不得出租”。 违章房屋的建造人不能取得所有权，因此也不能享有合法的使用权。违章房屋出租，作为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出 租人的房产证照，没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。当然，个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的 ，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，或要求出租方提供担保，但这种风险未必能规避。
3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(三)租赁房屋”。因《城市房屋拆迁管理条例》属于行政法规，该条为强制性规定 ，因此按《合同法若干问题的解释》第4条的规定，签订的租赁合同为无效合同。
上文中主要为大家介绍了三种可以导致房屋租赁合同无效的情形，不过大家还需要注意一种情况，那就是房屋租赁合同约定时间过长而导致无效的。法律规定租房合同期限最长不能超过20年，对于当事人之间约定的超过部分，则认定为无效的。
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