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&&&&赵建高，男，中共党员，专职律师。办案经验丰富、高效。执业至今办理数起有影响的案件并担任多家企业法律顾问，深受社会和当事人的一致好评。主要擅长：房地产、婚姻继承、公司、劳动人事争议、贸易及涉外投资法律事务和刑事辩护。
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房屋面积如何测量？有哪些测量机构？如果对房屋测量面积有异议怎么办？
&1.商品房建筑面积如何计算？&　　
　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。&　　
　　2.阳台面积怎么算？&　
　套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
　　3.电梯间和业主会所是公摊面积吗？
　　公摊面积指的是为本楼提供服务的公共区域，为两栋楼或两栋以上服务的公共区域就不能算公摊面积。所以本楼的电梯间需要算公摊面积，业主会所不算公摊面积。
　　4.收房时面积增大了，是什么原因？应该怎样解决？
　如果实测面积比预测面积大，原因可能是工程图纸设计变更和测量人员对测绘规范的理解不同。如果房屋面积出现误差要看具体范围，房屋面积误差在3%以内，多退少补，据实结算；超过3%的，购房者可以解除合同，要求退还已付购房款及利息。如果不解除合同，实际面积大的，超过3%的部分，购房者无需补交房款；实际面积小的，超过3%的部分，开发商双倍退还购房款。
　　5.业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？&　　
　　在预售期间，可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图，根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。&　　
　　在竣工入住后，可按相关规范自行实测，或要求开发商进行重新测量。业主在复查已购房地产的面积时，一般只能丈量该套房的套内建筑面积，而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。
房屋面积测量机构一览
名称 地址 电话
上海市房屋土地测绘中心 崂山西路201号6楼
闵行区房地产交易中心 莘庄镇雅致路215号
闵行区修测定界队 莘庄镇莘潭路384号
浦东新区房地产交易中心（测绘部） 崂山西路201号 4
浦东新区土地勘测定界队 复兴中路1331号
徐汇区房屋土地管理局 南丹东路161号115室
长宁区房地产交易中心 定西路1308号
长宁区房屋土地管理局（勘测队） 长宁路1488弄29号
卢湾区房地产测绘中心 陕西南路271弄53号
虹口区房地产测绘中心 东体育会路359号
普陀区房地产交易中心（测绘部） 中山北路2930号
杨浦区房地产测绘所 周家嘴路3215号
南汇区土地局建设用地事务所 惠南镇振中路2幢3号
青浦区房地产测绘所 青浦镇城中西路111号
奉贤区房地产测绘所 南桥镇南亭路1号
崇明县房地产登记处 城桥镇新崇北路398号
松江区房屋土地管理局维修应急中心 松江镇中山中路、庙前路
沪房管规范权〔2014〕1号
关于印发《上海市房产面积测绘成果争议处理办法》的通知
各区县住房保障房屋管理局、市房地产交易中心、各房屋调查机构、各房屋调查成果管理部门、市房地产行业协会：
　　现将《上海市房产面积测绘成果争议处理办法》印发给你们，请遵照执行。
　　上海市住房保障和房屋管理局
上海市房产面积测绘成果争议处理办法
　　第一条（制定目的）
　　为维护房地产权利人及其他有关当事人的合法权益，保障房产面积测绘成果的客观、公正、正确，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条（适用范围）
　　本市行政区域内房产面积测绘成果争议处理，适用本办法。
　　第三条（申请复核和鉴定途径）
　　对房产面积测绘成果有争议的，有关当事人可以向出具房产面积测绘成果的房屋调查机构申请复核，也可以向上海市房屋调查专家委员会（以下简称专家委员会）申请房产面积测绘成果鉴定（以下简称鉴定）。
　　第四条（申请复核和鉴定的当事人范围）
　　下列当事人（以下简称异议人）可以申请复核或者鉴定：
　　（一）房产面积预测和实测的委托人（以下简称委托人）；
　　（二）尚未申请房地产转移登记的商品房预购人；
　　（三）尚未申请房地产转移登记的新建商品房买受人；
　　（四）专家委员会认为可以受理的其他有关当事人。
　　第五条（复核程序）
　　对房产面积测绘成果有争议的，异议人可以在收到房产面积测绘成果报告或者测算表、计算表的十五日内向出具房产面积测绘成果的房屋调查机构申请复核。
　　房屋调查机构应当复核有争议的房产面积测绘成果，并向异议人解释房产面积测绘情况。异议人要求出具书面复核结果的，房屋调查机构应当在接受复核申请的三十日内向异议人出具书面复核结论。
　　经复核，房屋调查机构更正房产面积测绘成果的，应当书面告知异议人，并应当更正房产面积测绘成果，及按有关规定申请更正房屋楼盘表信息。异议人不是委托人的，房屋调查机构还应当将房产面积测绘成果更正情况书面告知委托人。
　　第六条（房产面积测绘成果争议鉴定）
　　房产面积测绘成果争议鉴定（以下简称成果鉴定）是指专家委员会按照国家和本市有关法律、法规、房产测绘技术规范等规定，对有争议的房产面积测绘成果的合法性、规范性、准确性进行鉴定并出具鉴定结果报告的行为。
　　第七条（专家委员会）
　　专家委员会由上海市房地产行业协会组织成立。专家委员会由本市从事房产测绘教学、科研和实务工作的学者、专家和专业人士等组成。
　　专家委员会鉴定受理窗口设在上海市房地产交易中心。
　　第八条（鉴定受理）
　　房产面积测绘成果有争议的，异议人可以在收到房产面积测绘成果报告或者测算表、计算表的十五日内或在收到房产面积测绘成果复核结果十日内向专家委员会申请鉴定。
　　异议人是委托人的，申请鉴定时，应当提交以下文件：
　　（一）申请书；
　　（二）申请人身份证明；
　　（三）房产面积测绘成果报告；
　　（四）申请人认为测绘成果有误的证明材料；
　　（五）专家委员会认为需要的其他材料。
　　异议人是其他当事人的，申请鉴定时，应当提交以下文件：
　　（一）申请书；
　　（二）申请人身份证明；
　　（三）证明与房屋测绘成果有关的购房合同、房产面积计算表、测算表等；
　　（四）申请人认为测绘成果有误的证明材料；
　　（五）专家委员会认为需要的其他材料。
　　鉴定受理后，专家委员会应当对异议人申请鉴定进行核实，不属于本办法第四条规定范围的，应当在七个工作日内书面告知异议人不予鉴定的理由。
　　第九条（鉴定专家组）
　　专家委员会应当自受理申请的七个工作日内组织成立鉴定专家组。鉴定专家组一般由三人及三人以上单数组成，有较大影响的房产面积测绘争议鉴定的鉴定专家组应当由七人组成。
　　第十条（回避和保密）
　　鉴定专家组成员有下列情形之一的，应当回避：
　　（一）鉴定项目的当事人；
　　（二）鉴定项目当事人的近亲属；
　　（三）与本案有利害关系；
　　（四）可能影响鉴定公正处理的其他情形。
　　参加鉴定人员对鉴定有关情况负有保守秘密的责任。
　　第十一条（鉴定程序）
　　鉴定专家组开展鉴定工作应当按照下列程序：
　　（一）调阅成果管理部门备案的房产面积测绘成果资料和出具报告的房屋调查机构工作档案；
　　（二）集体审议调阅的资料；
　　（三）对申请鉴定的房产面积按照设计图和有关资料进行计算，需要实地测量的，应当重新进行实测；
　　（四）撰写鉴定结果报告。
　　重大疑难鉴定项目，鉴定专家组可以申请提交专家委员会全体会议集体审议决定。
　　第十二条（鉴定结果确定）
　　鉴定专家组的鉴定结果应当由参加鉴定的专家作出，并按照多数意见确定。提交专家委员会讨论的鉴定结果由出席会议的全体委员表决，并按照多数意见确定。
　　第十三条（鉴定结果报告）
　　鉴定结果报告一般应当包括以下内容：
　　（一）鉴定申请人、鉴定对象、鉴定事由等鉴定基本情况；
　　（二）鉴定所依据的有关法律、法规、测绘技术规范及其他有关资料等鉴定依据；
　　（三）鉴定结果和理由。
　　鉴定结果报告应当由参加鉴定的专家签章。
　　鉴定结果分为确认测绘成果或者不予确认测绘成果。
　　测绘成果合法、规范、准确的，专家委员会应当出具确认测绘成果的结论。测绘成果不合法、不规范或者不准确的，专家委员会应当出具不予确认测绘成果的鉴定结论。不予确认测绘成果的，专家委员会还应当将鉴定结果报告送达出具房产面积测绘成果报告的房屋调查机构。
　　鉴定结果报告由鉴定受理窗口通知申请人领取。
　　第十四条（更正成果）
　　专家委员会出具不予确认测绘成果的鉴定结果报告的，房屋调查机构接到鉴定结果报告后，应当更正房产面积测绘成果，并按有关规定申请更正房屋楼盘表信息。
　　第十五条（鉴定档案）
　　鉴定工作完成后，专家委员会应当将有关鉴定结果报告与工作底稿整理归档并长期保存。鉴定工作档案主要包括以下内容：
　　（一）鉴定受理材料；
　　（二）鉴定结果报告；
　　（三）鉴定工作中的调查取证材料；
　　（四）有关的会议记录；
　　（五）鉴定工作其他有关的资料。
　　第十六条（测绘资料的调用）
　　鉴定所需有关测绘资料由专家委员会向房屋调查机构调用，房屋调查机构应当在接到通知后的三个工作日内将调用资料移送专家委员会。上海市房地产交易中心的房产测绘管理部门应协助专家委员会调取有关测绘资料。
　　第十七条（鉴定工作期限）
　　鉴定工作期限是指自鉴定申请受理日起至通知鉴定申请人领取鉴定结果报告止所需的工作时间。
　　鉴定工作期限一般为六十日。
　　第十八条（鉴定费用管理）
　　鉴定收费标准由专家委员会参照国家有关房产测绘产品价格标准合理制定。
　　专家委员会确认测绘成果的，鉴定费用由申请人承担；专家委员会不予确认测绘成果的，鉴定费用由出具房产面积测绘成果报告的房屋调查机构承担。
　　第十九条（其他事项）
　　出具房产面积测绘成果的房屋调查机构已经撤销的，由承受其权利义务的单位负责复核；无承受其权利义务的单位的，异议人可直接申请鉴定。
　　第二十条（施行）
　　本办法自印发之日起施行，有效期至日。《上海市房屋建筑面积测绘成果争议处理暂行办法》（沪房地资权〔2003〕64号）同时废止。
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Shang Hai Jing Rong Xin Xi Ke Ji You Xian Gong Si 上海旌荣信息科技有限公司 版权所有102　　以前单位房改房实用最高，基本有95%以上。我妈单位以前分的一套2房，房产证写的49平，套内测过有45多一点。
　　前一阵看的3房。130多平套内只有106不到。缩水严重。大家都来说一说啊。
　　【小编语】
　　房价越来越贵，公摊面积却越来越大。折算成实际居住空间，我们实际付出了多少成本？欢迎天涯的筒子们一起来讨论。
楼主发言：3次 发图：0张 | 更多
　　怎样才能知道实际使用面积是多少呢？房产证上有写吗？还是要请专业机构测量？我也想知道我现在这套的面积多少~
　　支持！感觉现在的房子缩水越来越厉害。我爸妈的房子是2001年买的，建筑面积109平米，实际使用面积好像是97平米（不记得房产证上有没有标明）~
　　房产证有写的，早几年买的2房，套内68。5。建筑面 76。　　现在想换3房，新这3年的楼盘的全都缩水严重。
　　行业潜规则！
　　同感。我是04年买的楼，那时候建筑面积103，套内面积也有92，基本上是12%的公摊。但今年再去看房子感觉已经不止了，很多小区都是15－20%的公摊，但小区的楼间距并没有因此更大，坑爹啊，其实就是变相抬价了
　　@怪猫猪油羔 　　【小编语】　　房价越来越贵，公摊面积却越来越大。折算成实际居住空间，我们实际付出了多少成本？欢迎天涯的筒子们一起来讨论。　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－太TM同感了！我们是去年买的屋，已经涨到1.6W，缩衣节食的还算能接受。结果去签合同，看到合同单上写的是单2.1W，还吓了一大跳！仔细一看才知道是折算成使用面积的，92平的折下来只剩74平米了，20%的公摊！太坑人了！
　　我的98.98平，实际只有85
　　101.95平,套内84.51平.实用率82.8%　　二手房，当时都没留意，户型还不好。
　　我的是二手房，楼梯的，房证产112建筑面积，101.9实用面积。
　　刚刚买的房子，　　117.3平方,　　套内面积只有90.5　　这个公摊非常受不了.
　　你懂的。
　　我的房子面积92.4，实际使用面积只有72平方，公摊20%，我CCCC
　　~　　没办法，测绘部门得了钱滴~　　另外，今天这hao123首页不是说吗——房价61%都被正府拿走了~　　~
　　忍了吧！
　　越早的房子公摊越少，电梯房公摊较多 现在都达到20%！
也就是说100平 实际使用面积只有80平，业内基本都是如此！！！
　　都不要楼梯电梯，做根爬竿爬回家可以不？这样使用率最高了。在一定的平面布局下，核心筒和通道的面积基本就那么大，要想使用率高就不要买一层N多户及要求赠送面积多的，要买就买大平层，每户起码170以上的，那样使用率就高。这样有多少人买得起？世界上没有各方面都完美的东西，能有平衡点就可以了。
　　楼梯房95%左右　　小高层85-90%　　大高层75-85%　　一般就是这个数，除非是设计的非常牛B或者非常二。
　　12层那些01-03年那些二手的施用最高，还没海沙房。　　不过南向的三房很少有放盘。
　　新买的，刚算了一下：　　82.5%
　　黑心开发商。。
　　新建带电梯的能到80％就是很不错了的。
　　楼梯楼一楼，建筑面积84平方，实用面积91平方，实用率108%。不过一楼采光、通风都要差些。
　　我给你们讲解一下吧。　　基于目前的中国的建筑法律法规等等。　　一般房产证上写的指计容建筑面积，而计容建筑面积起码分两部分，一是套内建筑面积，二是公摊面积。楼上很多朋友说的其实基本是指套内建筑面积，而公摊面积大概包括大堂，楼梯，电梯厅等等。正如上面有朋友说的，高层能有80%的实用率（其实没明确的规范定义，一般指套内面积除以计容建筑面积）能去到80%已经算不错了，当前控制大户型的情况下，基本不可能有90%或以上的实用率。所以，缩水20%其实不一定是缩水。　　另一方面，需指出，无论是建筑面积还是计容建筑面积的算法在我国不同的地区都有自己的算法细则（例如某某市规划管理细则），基本每个市甚至同一个市不同的年份的算法也不尽相同，而且有些规矩是非常复杂的，例如广州地区的阳台面积的算法就改了几次。其实即使是专业的建筑师，在算面积的问题上其实也很头疼。报建的面积表格，需要跟规划局的人拉锯很多次才能确定的。所以，一般人，在没有房屋平面的电子版平面的情况下，要算准房屋的面积基本是不可能的
　　刚毕业，木有女朋友，买房？跟谁住？　　
　　你们用的电梯，每一层都是要算面积的，还有大堂，楼梯间，包括水电井之类的，每一层都得算公摊。
　　学习了
　　lou ti fang hai hao
　　118.72平，实际使用约99平。我表示能接受这个公摊。　　因为我买了之后去其他楼盘看了才知道，我家这个公摊是最小的。。。
　　中国创造及使用这些个名字的行业砖家，还有拥有解释权的贱人（谁，你们懂的），老百姓怎么可能什么都懂，什么都会，使用面积那么低，这他妈就是坑爹啊；　　我想到一个画面：公交车上的警察提醒乘客：大家小心有小偷啊！　　养你们这些垃圾有什么用啊？！
　　我买了132平的房子,实际得房只有99平,公摊是最多的,没有之一.
　　高层公摊大，多在20-30%，那种大堂越大越气派的，公摊越大，使用面积越小，多层最多1-3%左右，所以，多层楼梯房使用面积常常是90-98%，多层的70多平，相当于高层的90多平，再加上每户所摊土地面积也要比电梯房大得多！所以，高层实用性和土地占用性要差很多！但反到比楼梯房贵，这是因为各种成本要高些！
　　@三身咒 33楼
21:46:00　　我买了132平的房子,实际得房只有99平,公摊是最多的,没有之一.　　-----------------------------　　不是吧？楼上的你确定没看错？只有75%的实际使用面积。哪里的小区啊？高层住宅吗？
　　@TY要我注册马甲 25楼
01:09:00　　我给你们讲解一下吧。　　基于目前的中国的建筑法律法规等等。　　一般房产证上写的指计容建筑面积，而计容建筑面积起码分两部分，一是套内建筑面积，二是公摊面积。楼上很多朋友说的其实基本是指套内建筑面积，而公摊面积大概包括大堂，楼梯，电梯厅等等。正如上面有朋友说的，高层能有80%的实用率（其实没明确的规范定义，一般指套内面积除以计容建筑面积）能去到80%已经算不错了，当前控制大户型的情况下，基本不可能......　　-----------------------------　　学习了！　　其实关于实际使用面积的计算，如果收楼的时候百姓不能找到相关部门给予测量的话，哪怕是付费的，那基本上都是由KFS说了算的。但是就算是在菜市场买菜，还有个公平秤呢……
　　@sfpy2121 26楼
10:20:00　　刚毕业，木有女朋友，买房？跟谁住？　　-----------------------------　　啊，这个。。。不买房更木有女朋友，哈哈，死循环~　　而且，近十五年的经验都是，趁早买房，省钱又省心。但现在不知道还是否适用了。唉~
　　为毛公摊面积越来越大？这个只能由KFS说了算吗？有木有监管部门的？
　　兔子月薪5千，打算用20万建一个窝。　　狼不允许，说私自建就是违章建筑，只允许向王八买。　　王八是搞房地产的，先用20万贿赂狼取得开发权，再用50万元向狼买这块地，投资10万元把兔子窝盖好，向兔子要价200万元。　　兔子拿不出这么多钱于是向狐狸借200万元，连本带利300万，20年还清，　　兔子全家二十年给狐狸打工。　　狼、狐狸、王八都挣了钱，只有兔子亏，连孩子也不敢生了。　　兔子越来越少，狼觉得这样下去大家没肉吃，于是调控。　　狼显得非常重视兔窝价格太贵的问题，研究部署了遏制兔窝价格过快上涨的政策措施。最后认定兔窝价格卖得太高的原因是因为有的兔子买了兔窝后自己不住而进行倒卖所致。　　于是狼规定：兔子买了兔窝5年内卖了的，要向狼交纳营业税。　　结果兔窝价格没降下来，狼却发了大财。　　狼又对狐狸说：只借钱给首先交了更多钱的兔子，并提高高利贷的利息，多买兔子窝的不借，全交现钱。　　这样狐狸在兔子的购窝过程中也发了财。　　王八借着兔窝价格上涨的行情，以更高的价格向狼买地，并转嫁到兔窝价格上，再加价后卖给兔子。　　看到狼辛苦地为自己操劳，兔子很感谢狼，但还是发现兔窝价格越来越贵。　　狼说：这事挺复杂，还真不太好办，不过兔子们放心，我们将继续调控，可以向已经有兔窝的兔子征收兔窝税┉
　　刚买的二手房，共33层买了第29层，建筑面积165，套内只有130
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