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公摊面积怎么算
“在买房时会多分担其他人的公摊面积吗？”“户型大小差不多，为什么一期和二期的公摊面积会有那么大的出入呢？”“房子要拆迁，在计算拆迁费时是否包括公摊面积？”
最近楼盘交房的多了，“公摊面积”倒成了最让人糊涂的问题。对买房子的人来说，在同等单价的前提下，使用面积越大，就越合算，反之则亏，这笔账谁都能算得明白。
而目前市面上房子的买卖，一般都是以建筑面积来说话。一般来说，房子的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（以下简称公摊面积）。套内建筑面积由三部分组成，即套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。
光听这些名词已经头晕，自己再去较真地计算一遍有多困难就可想而知。于是，有人说了，按使用面积来销售不是省事多了嘛。争议由此而起，有关人士认为，如此算法，公摊面积也并非白送！1疑问：公摊面积怎么算出来的？
问题1：当初所签购房协议是112.84平方米的房子，现在拿到的住房通知书上的是112.86平方米。其中公摊面积是14.12平方米。这公摊面积是怎样计算出来的？解释：公摊面积的计算有章可循。
（1）建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。以及为整幢服务的公共用房管理用房的建筑面积，以及水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。（2）共有建筑面积的计算方法；整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室，车棚，车库，为多幢服务的警卫室，管理用房，以及人防工程等建筑面积。即为整幢建筑物的共有建筑面积。（3）共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，按以下计算公式：每套房的公摊面积＝本幢楼的共有建筑面积÷本幢楼套内总面积×每套房套内面积。
问题2：虽然买的是小区第一期的房子，但户型大小和后期其他户型也差不多。公摊面积怎么会有较大出入呢？
解释：出现同一小区，不同期房公摊面积的不同。一般情况下是正常的。公摊面积计算因楼而异，住宅楼的公摊面积计算应以幢为单元。国家有明确的条文规定。由于建筑的各异，不同幢的公摊面积会有较大不同。问题3：在买房时会多分担其他人的公摊面积吗？会出现有的人和商关系好而少分或不分摊公摊面积吗？解读：公摊协议一视同仁，公摊协议必须遵守一视同仁原则。具体表现在房地产商和某购房者达成的购房协议不得损害另一购房者的利益。不得把某购房者应该分担的公摊面积分摊到其他名下。
问题4：上房屋的建筑面积是66平方米。公摊面积是9平方米。现在房子面临拆迁。在计算拆迁费时是否包括公摊面积？解释：公摊面积属于建筑面积范畴。在计算面积时是以上的建筑面积为标准的，而建筑面积包括室内面积和公摊面积，因此拆迁补偿包括公摊面积。2争议 按建筑面积还是按使用面积算？有人建议用使用面积代替建筑面积
打算买套房在苏州安家的章先生对买房时的计价方法提出了疑问。他说，前不久他看中了高新区一处楼盘，开发商是以120平方米的建筑面积来计算房价的。他当时就对此提出疑问：“这个面积准确吗？”于是，开发商拿出房屋图纸给他看，可是面对着如此专业的建筑构图，章先生实在是有点眼花缭乱。其实，碰上这种问题的购房者还真不少。为此，章先生建议道，能否用使用面积计价来代替建筑面积计价。章先生认为，用使用面积计价的优点在于便于购房者测量、核对，购房者一关上门就能用尺把房子的使用面积量个清楚。章先生介绍说，现在一些地方已经实行使用面积计价的办法，购房者能自个儿轻轻松松地把面积量个清楚，在购房时，心里再不会是一笔糊涂账了，买卖双方都弄个明白，何乐而不为？而这也令一些不法房产商的“小动作”无机可乘。主管部门回答三种选择具有可操作性章先生的建议是否可行呢？记者采访了市房屋局的有关负责人，该负责人表示：这种建议具有可操作性。
据该负责人介绍，理论上来说，购房者可在3种计价办法中任意选择：以使用面积计价、以建筑面积计价、以成套房子计价。其中，套内面积是指，把门关上后的这一整套房子的面积，包括过道、厨房和卫生间等；使用面积是指，比套内面积范围小，不包括过道、厨房和卫生间等，仅指卧室、客厅等；建筑面积是指，比套内面积范围大，包括门外走廊、共用部位等的测算面积。专家认为按建筑面积算更有保障
业内人士认为，以建筑面积计价对消费者可能更有保障。“房子的价值其实是由整个建筑构成的，它应该包括公用部位的设施等等。一味追求使用面积而不顾及整栋建筑的情况，对购房者也有危害。”此外，对于“暗箱操作”的说法，业内人士认为这一说法并不准确，因为所有房产商的建筑面积并不是自己说了算的，都须经过权威部门的检测。所以从理论上来说，应该是可信的。3 揭秘公摊面积不会白送
“总价其实不变，或者变化很小，只是用了一个概念，买房人并不实惠。”说起以使用面积销售，一位来自上海的开发商道出了其中的奥妙。
这位开发商表示，如果现在将按建筑面积售房改为按使用面积售房，这种变化对于大多数开发商来说，仅仅是变换了“度量衡”的标准，就像以前卖布按“米”计量，现在按“尺”计量了。两种算法虽然在住宅单价计算上存在明显差异，但是同一套住宅按使用面积计价，计算出的总房款应该相当于按建筑面积计价得出的结果。举个例子来说，一套商品住宅，以前单价计算办法是按照建筑面积，以建筑面积61平方米的户型为例，售价是每平方米5300元，按原规定计算总价为32.33万元，如果按使用面积来计算，只要适当提高单价，仍能得出总价32.33万元。“商品房销售按使用建筑面积计算不等于白送公摊面积。”一家专业房地产公司负责人陈先生告诉记者，以使用面积计价，并不意味着购房人放弃了共用建筑面积分摊，而是将可以分摊的共用建筑面积计算随着使用面积权利份额一并转让。这样从商品房单价上看，表面上是房价上涨了，但由于计价面积减少了，购房人实际承担的总房款并没有变化，实际上公摊面积的钱也已经包含在房价之中。陈先生还特别强调，在北京等地的操作经验中，即使按使用面积售房，在中仍然要写明公摊面积，因此，按使用建筑面积售房并不影响购房人对公共面积部分设施的使用。采访中，记者发现，开发商不赞成按“使用面积”售房的理由还有如下几点：法律没有规定按使用面积销售；是按建筑面积进行登记的；等其他费用也是按建筑面积收取的；标准合同没有写明；如果按使用面积购买房屋，则可能使开发商降低公摊面积的数量，使消费者居住环境受到影响。对此，一家秦律师认为，开发商的上述理由站不住脚，理由是：政府并没有在面积选择方式上有禁止性的规定；可将建筑面积用于产权登记，以符合政府规定；收取物业费时，可以测算一个，然后按使用面积分摊；标准合同虽只提供了一个范本，但没有禁止大家签订补充合同，如果双方按使用面积销售，完全可以通过来完成；消费者不光购买使用面积，还要考虑到环境因素，降低环境质量与使用面积销售之间没有必然联系。 对于开发商为了增加使用面积，会不会减少公共面积，业内人士认为，理论上说确实存在这种可能。但随着楼市竞争越来越激烈，购房人越来越成熟，社区配套服务和设施也已成为购房人的关注点，配套和公共部分的品质将是目前各个楼盘吸引购房人的新卖点。大多数开发商都不会为了增加使用面积，增加一点“小”利益，而砸了自己的牌子，失去“大”利益。4 以使用面积计价弊多利少目前楼盘销售基本不按使用面积计价，市房管部门认为，主要基于以下几个方面考虑：
1.便于和目前的产权登记制度衔接。目前产权登记中只有建筑面积，产权证及产权登记档案中没有使用面积。如果以使用面积计价，势必要调整房屋测量及产权管理的一系列规定。2.以套内建筑面积计价已经达到了按使用面积计价希望达到的目的。购房者希望以使用面积计价，主要目的就是希望自己拿到钥匙后可以方便地丈量。根据规定，成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。从上述规定可以看出，套内建筑面积与使用面积的区别只在于是否计算套内墙体面积和阳台面积。因此，如果使用面积可以丈量，只要增加阳台面积和套内墙体面积，同样可以计算出套内建筑面积。对轮廓线较规则的套型，在实际丈量中，套内建筑面积的丈量也比使用面积的丈量更方便、更准确。3.尽管使用面积能表现房屋的功效，但消费者买房更为关注的是自己的权益。而消费者拥有的房屋财产权是由两部分组成的：一部分是独立产权，以套内建筑面积的形式表现；一部分是共有产权，以分权后的共有建筑面积的形式表现，两者不能分离。从长远来讲，消费者购买房屋，转化为固定资产，既会关心使用功能，也会关心资产的价值量。使用面积不能表现共有产权，也不能表现全部的财产权益。因此，以使用面积计价不利于表现产权人的权益。
4.在目前房屋测绘不能及时配合的情况下，以使用面积计价不可行。使用面积丈量必须在室内装修之前，只要进行了室内装修，使用面积就无法测量。随着住房消费主体变化和住房消费者消费需求水平的提高，精装修交付比例将会越来越高，精装修交付住房使用面积很难测量。
5.就国外的普遍做法来看，许多国家或地区采取相当于我国的按套或按套内建筑面积计价的方式计算房价款，很少有按使用面积计价的。
6.就房屋建设的规范及技术标准来看，按使用面积计价，会导致房地产开发企业在房屋建设中尽可能减少套内墙体面积和套内阳台面积。减少套内墙体面积可能对商品房的使用安全和使用寿命造成影响；减少套内阳台面积可能对商品房的外观和使用功能造成影响。7.就商品房计价方式的数量来说，不宜太多。再增加一种与套内建筑面积计价方式较类似的计价方式，易造成计价方式的混乱。
看后心情如何：
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仓库的公摊面积怎么算？
该用户从未签到
我们公司新建了个仓库，并租给客户，可是仓库内还有车道，走廊之类的公共面积，这些面积应该是公摊到各个客户的租用面积上吧，可客户租用的面积不同，这个公摊面积怎么算呢？
签到天数: 2 天连续签到: 1 天[LV.1]初来乍到
1、对于公摊，我们在租仓时，一般是整仓进行租赁，仓内面积算我的，仓外的面积是不算的。即使如下货平台、雨棚走道，只要我没有进行存货，我们都不会对这一部分进行付费的，因为这是一个仓储方应配备的附设设备。
2、对楼主所说的，如果整仓进行拆分租赁，可建议按将公用面积按各方租用面积进行比例拆用，不过，要考虑到有的租客可能根本不用的你的车道或频率很少，可能客户会有反弹的。是否可在租赁时，即考虑到公用面积的费用；
该用户从未签到
即使是第一种办法，也会把舱外的公开面积隐性的分摊到仓内的，只是说法不一样。谢谢！
该用户从未签到
能否通过测算各租赁者对公用面积的使用频率，次数来分摊？？？
签到天数: 1 天连续签到: 1 天[LV.1]初来乍到
1、公摊面积一般按这种思路做，假设作业面积和通道面积6、4分，那么就按照6、4的比例，你租多少作业面积给你分摊相应比例的通道面积，尤其针对多家供应商的代管仓库，比较适用。
2、雨棚相关问题，2楼正解应该，但存不存货这个概念不好理解，供应商可以把一两天的存货解释为缓冲。此外，雨棚下面应该包含收发货平台，所以，建议雨棚下作为正常作业区域结算，必要时对收发货配套设备另行算取折旧。
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在现代的社会中更多的购房者会看中房屋购买的“公摊”面积，其实这个公建面积属“模糊地带”，很多没买过房的人在购房时都会忽略掉公摊。对于现在的来说，公摊是一块很大的面积。“加大公摊比例很明显会使得缩水”。不同的买房者能接受的并不一样。 据了解，“公摊”主要包括9项：1、电梯井，尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装;2、管道井，走各种管道的空间，有垂直的，也有水平向的，有贯通的，也有分隔的;3、楼梯间，容纳楼梯的结构，包围楼梯的部件(如墙或栏杆)，同时它是一个相对独立的的建筑部分，联系整个建筑的交通运输;4、变电室，小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所;5、设备间，设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所;6、公共门厅，进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置;7、过道，住宅使用的水平交通空间;8、值班警卫室，设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆;9、共用墙体，住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、、屋顶等)、户外墙面等。
总体而言，公摊面积为：=+公摊面积，公摊面积=公摊系数*套内建筑面积，公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数);套内建筑面积=套内+墙体面积+阳台面积。所以购房者在购买房屋的时候还是先搞清楚“买房的钱哪些都用到了公摊上，让自己买的放心。
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你可以按区域查找成都新房、二手房，也可以按区域查询成都房价。同时，你买房
过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。买套130平方米商铺公摊占去近半
□记者陈霞
石家庄市民张先生买了套130平方米的商铺，最后一算，减去公摊实际可用面积才70平方米。记者昨日调查发现，一些购物广场的公摊面积普遍偏高，公摊面积达30%—50%的很常见，让不少投资商铺的客户大呼上当。业内人士表示，商铺的公摊面积测算相对复杂，目前更像是一笔“糊涂账”，建议投资者在选择商铺时要问清楚，并在合同中详细约定。
昨日，市民张先生打来电话咨询：他刚购买了间商铺，签合同时才发现公摊面积居然占去近一半，如此高的公摊比例是否合理？张先生购买的商铺总建筑面积近130平方米，交完定金签合同付款时才发现公摊接近50%，套内面积也就是实际使用面积仅有70平方米。张先生郁闷地说，这意味着有一半的买房钱是白花了，回头出租铺子时也不知道是按130平方米出租，还是按70平方米算？
记者昨日调查发现，省会不少商业项目普遍公摊较高，公摊率动辄30%以上接近40%。一般沿街店铺公摊在10%—20%左右，部分商场的公摊在25%—40%，一些较高端的商业地产公摊甚至达到50%以上。
但是在一片高公摊的商业地产项目中，市场上也存在少数公摊仅为个位数的项目。正紧锣密鼓招商出租的怀特商业综合体的铺子还打出了零公摊的卖点。
为什么同样是商铺，公摊率能从零公摊到50%甚至更高的公摊，差距如此大？对此，业内揭秘说，其实商铺项目有的也可以做到“零公摊”。商铺“零公摊”或者低公摊，并不意味着商铺项目在规划设计方案上有什么特殊做法，不过是开发商在销售时将本来可以计入公摊面积的部分项目取消了而已，也就意味着把这部分面积赠送给了业主。
“商铺项目和普通住宅不一样，公摊面积算起来较为复杂，且国家没有明确的强制约定。”一位不愿具名的业内人士介绍说，现在商品房实行预售制度，基本上大家都是在拿着图纸卖房子，所以期房销售很难明确地告知公摊面积的大小。在国家技术监督局日发布的《房产测量规范》中，大堂、公共门厅、走廊、电梯井等可以划分为公摊面积，仓库、车库、车道等则不能计入公摊。然而与普通住宅不同，商铺还要包含一些顾客通道、休息场所、消防设施等公摊区域，公摊率自然也会大大增加。因此，商铺的公摊面积要根据实地设计、配套等测定，无法设置固定的范围，导致商铺公摊成为一笔糊涂账。
据石市规划和住房部门工作人员介绍，商品房面积测量原则方面有明文规定，但对于商品房公摊的比例大小还没有硬性规定。而如果开发企业的设计方案不合理，肯定通不过规划部门的审批。该人士提醒消费者，尽量选择购买已经是现房交房状态的商铺，这时公摊就比较明确了。
河北新业律师事务所相关人士表示，目前我国还没有颁布法律约定商业用房公摊面积，只有部分行政规章进行了原则性规定。而且相关规定对于商业地产的公摊并未做上限。因此，提醒投资买房者在选择商铺交定金时一定咨询清楚，并将房屋的公摊系数范围明确约定到合同中。如果购房者对面积认证有异议，还可向开发企业或销售单位落实是否经过房产测绘部门的面积认证，如已通过认证，可到房管部门查阅相关资料内容，否则应督促开发及销售部门到测绘部门办理房屋面积认证工作。
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