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名为买卖，实为借贷，应当如何处理
作者：杨静&&发布时间： 17:20:55
　　日，被告杨某、刘某（系夫妻）与原告庄某签订一份商品房买卖合同，约定将夫妻共有的某小区房产及储藏室以340000元卖给原告，待原告付清银行按揭后（至今尚未还清），两被告协助办理产权过户手续。被告杨某向原告出具收到340000元购房款的收条。同时原告庄某向杨某出具一份承诺书，内容为：杨某在日号前若履行还款340000元，本人承诺于日所签订的商品房买卖合同可以解除。此后杨某共向庄某支付了130000元。日，被告杨某因犯非法吸收公众存款罪，被判处有期徒刑。
　　 案件审理中，原告庄某诉称，两被告将争议房产出售给原告，原告付清购房款，但两被告未将房屋交于原告。现要求两被告退还原告购房款210000元（已扣除130000元）。被告杨某、刘某辩称，被告杨某借原告200000元，利息为8分。后因无力偿还，原告伙同他人控制杨某，并逼迫其写下房屋买卖合同和收条。因该款是高利贷借款，现不同意返还。
　　 一审法院认为，原告出具给两被告的承诺书证明截止日，被告杨某欠原告340000元，双方之间存在债权债务关系。日，原告与两被告签订房屋买卖合同时，原告并未向两被告实际支付购房款340000元，而是用原借款抵作房款。原告与两被告之间名为房屋买卖，实为借贷，原告应以民间借贷诉讼处理。现原告以房屋买卖合同为由，要求两被告退还房款的诉讼请求，不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决驳回原告庄某的诉讼请求。
来源：泗洪县人民法院
责任编辑：杨洁最高院“名为买卖，实为借贷”裁判意见15条
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　　最高法院认为，古桦与泉南公司在签订借款合同的同时，即约定“为明确双方利益，泉南公司自愿将泉南国际新城（附件一）全部房屋按双方协议价格每平方米1500元转让给一方作为抵押。……如泉南公司未按双方合同约定按时还本付息则买卖合同生效，泉南公司无条件配合古桦办理完成房屋买卖及交房手续”。随后，双方按该借款合同附件标明的房屋分别签订了46份《商品房买卖合同》并进行了网签登记。可见，古桦与泉南公司所订《商品房买卖合同》的目的是担保泉南公司能及时还本付息，在泉南公司无法偿还债务时，以其自有房产直接抵偿债务，达到古桦及时便捷实现债权的目的，因此，案涉商品房买卖属名为房屋买卖实为房屋担保性质。依据《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条之规定，古桦与泉南公司所订房屋所有权转移的约定无效，其请求泉南公司依约交付有关房屋，无法律依据。　　6.主张名为商品房买卖合同，实为抵押借款合同的当事人应当提供充足的能够推翻商品房买卖合同签订以及履行的证据　　——内蒙古紫辰房地产开发有限公司、周云芸与周云芸房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）民申字第1398号；审判人员：张华、丁俊峰、杨心忠；裁判日期：二〇一五年六月二十九日】　　最高法院认为，日，周云芸与紫辰房地产公司签订了15份房屋《内部认购协议》。周云芸依约于合同签订当日一次性向紫辰房地产公司支付了15套房屋的全部价款共计5021100元，紫辰房地产公司针对每套房屋的价款分别出具了15张收据。本案中15份《内部认购协议》均是周云芸、紫辰房地产公司签订，盖有紫辰房地产公司公章，且交款收据上也盖有紫辰房地产公司的“财务专用章”及紫辰房地产公司工作人员马某某签宇，邬某仅是在交款收据上“收款人”一栏签有其名字。紫辰房地产公司声称与周云芸签订的15份《内部认购协议》实为个人邬某与周云芸签订抵押借款合同的主张，缺乏事实和法律依据。　　7.当事人之间不存在真实的买卖合同关系，而是民间借贷关系，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，当事人在诉讼中按照民间借贷关系变更了诉讼请求的，人民法院应予以审理　　——齐齐哈尔市振兴面业有限公司、李伟与齐齐哈尔市振兴面业有限公司、李伟等借款合同纠纷案【案号：（2015）民申字第1268号；审判人员：苏戈、高珂、李明义；裁判日期：二〇一五年六月二十四日】　　最高法院认为：李伟向一审法院起诉时，主张其与侯宝泉之间存在买卖合同关系，请求判令侯宝泉按照合同约定办理振兴公司的工商登记手续，移交公司财产。经一审法院查明，李伟与侯宝泉之间不存在真实的买卖合同关系，而是李伟与振兴公司之间存在民间借贷关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。经告知，李伟在诉讼中按照民间借贷关系变更了诉讼请求。据此，一审、二审法院对李伟与振兴公司之间的民间借贷纠纷予以审理，并无不当。　　8. 从双方当事人的权利义务判断，交易目的是获得借款，而非出卖商品房，双方真实意思是以商品房买卖合同担保借款合同，债权人认为双方的真实意思为商品房买卖关系的主张，不能成立　　——六盘水兴吾源典当有限公司与六盘水玖盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【案号：（2015）民申字第182号；审判人员：姚爱华、贾劲松、姜强；裁判日期：二〇一五年六月十三日】　　最高法院认为，首先，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《购房补充协议（二）》所确定的双方权利义务是，兴吾源公司向玖盛公司分别提供700万元和200万元，每月由玖盛公司补偿38.5万元和11万元（核算月息为5.5%），期限为6个月，玖盛公司同时与兴吾源公司签订附有解除权的房屋买卖合同。如玖盛公司按期归还上述款项，则享有解除合同的权利。如玖盛公司未能按期归还上述款项，则兴吾源公司有权变卖案涉房产。从双方当事人的权利义务上看，玖盛公司的交易目的是获得兴吾源公司提供的900万元，而非出卖案涉商品房，兴吾源公司的交易目的是为了提供资金并获得资金利息，而非买受案涉商品房。因此，上述合同及补充协议的真实意思是以商品房买卖合同担保借款合同。兴吾源公司认为双方的真实意思为商品房买卖关系的主张，不能成立。　　其次，在玖盛公司未按时履行还款义务的情况下，玖盛公司法定代表人杨光友于日出具《情况说明》，认可玖盛公司丧失解除商品房买卖合同的权利。兴吾源公司则出具《承诺书》，同意协助玖盛公司以诉争房屋向银行办理贷款，如贷款成功，则以该贷款优先偿付兴吾源公司900万元以及每月借款利率及综合费率5.5%计算；如不能成功贷款，则按前述《情况说明》执行。《情况说明》和《承诺书》的内容再次说明，玖盛公司真实目的是为了获得兴吾源公司提供的借款，而兴吾源公司的真实目的仍是收回借款及利息。所以，双方当事人之间的真实意思仍然是以商品房买卖合同担保借款合同，并且双方关于玖盛公司不再享有解除《商品房买卖合同》的权利的约定，实质上是以案涉房屋折抵借款的合意。根据物权法第一百八十六条以及《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条的规定，玖盛公司与兴吾源公司之间关于以合同价值元的案涉房屋抵销900万元借款债务的约定，违反法律的禁止性规定，应认定为无效。　　再次，在本案一审过程中，一审法院就兴吾源公司所主张的法律关系的性质与法院查明的不一致问题，已经向兴吾源公司释明，并告知兴吾源公司可以变更诉讼请求，但兴吾源公司坚持不变更。因此，兴吾源公司再审主张应按照市场评估价确定房屋价值并应认定案涉合同部分无效的理由不能成立。　　9. 在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现　　——洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）民一终字第78号；审判人员：辛正郁、潘杰、司伟；裁判日期：二〇一五年六月一日】　　最高法院认为，运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎。首先，关于房屋交付时间问题。案涉房产存在违反规划超建楼层且尚未报批即行出售的事实，在此情况下，当事人约定在合同签订之日后近四个月时交付房产。而即便不考虑前述事实，在现房买卖情形中，如何约定交房期限方符合“交易习惯”，有无必要乃至是否形成“交易习惯”，同类一般交易判断是否已经形成普遍共识，尚存较大疑问。　　其次，关于房屋价格问题。抛开此节是否属于“交易习惯”的问题，对不合理低价的判断，亦须以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产之价格信息为参考依据。一审法院径以双方当事人约定价格明显低于安钡佳公司与张琳婕在案涉合同签订之日近30个月前所订合同中约定价格为主要理由，否定本案双方当事人之间存在房屋买卖法律关系，理据不足。此外，至本案当事人签约时（日），昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见已经在当地施行（日生效）。根据该意见的前述相关规定，可以认定洪秀凤所持本案交易价格符合合理区间的主张成立。　　再次，关于付款问题。案涉合同约定的购房款支付方式为分期支付，但在洪秀凤所为一次性支付及安钡佳公司受领给付的共同作用下，应当认定其属于合同履行之变更。将此种合同履行变更视作与正常买房人的付款习惯相悖，理据尚不充分。而洪秀凤向安钡佳公司法定代表人张晓霞付款1900万元，也符合该公司所出具付款委托书的要求。购房发票系当事人办理房地产变更登记过程中所必需，一审法院认定安钡佳公司此前先行开具购房款收据违背房屋买卖“交易习惯”，并得出当事人之间不存在房屋买卖法律关系的结论，缺乏足够的事实和法律依据。　　最后，关于借贷法律关系问题。洪秀凤与安钡佳公司签订了房屋买卖合同且已经备案登记，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在没有任何直接证据证明洪秀凤与安钡佳公司之间存在民间借贷法律关系，且安钡佳公司对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素的陈述并不一致的情况下，认定双方当事人之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据。　　本案中，洪秀凤已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，安钡佳公司主张其与洪秀凤之间存在民间借贷法律关系。一审法院认定双方当事人一系列行为明显不符合房屋买卖的“交易习惯”，进而基于合理怀疑得出其间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的认定结论，没有充分的事实及法律依据，本院予以纠正。　　10.一方当事人主张名为买卖实为借款，但不能提交借款合同、利息、还款期限、担保等足以使借款合同成立的证据，诉争合同也没有以买卖合同为名实为借款合同中通常体现出来的违约条款、返利条款等特别约定，法院对该当事人主张不予支持　　——天津冶金集团贸易有限公司与买卖合同纠纷案【案号：（2014）民申字第1894号；审判人员：陈佳、左红、张代恩；裁判日期：二〇一四年十二月八日】　　最高法院认为，本案双方当事人之间签订的是精煤买卖合同，合同关于标的物质量、价格、给付方式、时间、到货地点等条款约定清楚，并在公证机关进行了公证，冶金贸易公司从所属企业以一次1000万元一张的承兑汇票向吉祥煤业公司共计付款1.5亿元。吉祥煤业公司进行了少量供货。吉祥煤业公司申请再审认为本案名为买卖实为借款，但吉祥煤业公司不能提交借款合同、利息、还款期限、担保等足以使借款合同成立的证据。本案诉争合同也没有以买卖合同为名实为借款合同中通常体现出来的违约条款、返利条款等特别约定，以显示与正常买卖合同不一样的借款特性，故一、二审判决认定本案为买卖合同关系证据确实、并不缺乏。　　11. 商品房买卖合同不完备或者履行行为的瑕疵，不能作为认定双方成立借贷关系的证据　　——桂林市正文房地产开发有限责任公司、张建华等与桂林市正文房地产开发有限责任公司、张建华等商品房销售合同纠纷案【案号：（2014）民提字第106号；审判人员：韩玫、张颖新、肖峰；裁判日期：二〇一四年十一月九日】　　最高法院认为，正文公司认为该合同名为商品房销售，实为高息借贷，属以合法形式掩盖其非法目的，应认定无效。对其主张，本院不予支持。第一，正文公司提交的证据不足以证明《商品房买卖合同》与《退房退款协议书》是同一天签订。　　第二，《商品房买卖合同》中关于买卖10栋商品房的约定是否违反原建设部《房屋登记办法》第十条并不能证明张建华、马榕森与正文公司不以买卖商品房为目的，仅仅是为了备案。正文公司所建房屋为独体别墅，每栋都是独立单元。按照规定，每栋别墅都应当单独签订《商品房买卖合同》，办理独立产权证。但正文公司并不能由此得出一份《商品房买卖合同》只能约定对一栋房屋进行买卖的结论。
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导读 · · · · · · · · · ·名为“房屋买卖”实为“民间借贷”案件的理论探讨 - 孙吴法院网
　　　　　　　　　　　　
名为“房屋买卖”实为“民间借贷”案件的理论探讨作者：刘梅竹&&&&&&近年来，经常发生这样一种民事纠纷，一方当事人主张双方存在房屋买卖法律关系，已实际交付购房款，要求履行房屋买卖合同，交付房屋及办理更名过户；而另一方则主张双方不存在真实的房屋买卖关系，主张成立借贷关系，认为房屋买卖合同只是一种债的担保，不存在出卖房屋的真实意思表示。这种民事法律关系实践中的处理我们并不陌生，但其背后的法律关系的性质值得探讨，笔者认为这种形式的担保实际在我国活跃的市场经济中已经频繁出现，应当究其实质，因势利导，既保障债权人的交易安全，也维护市场的交易秩序。&&&&【司法实践】&&&&在处理此类名为房屋买卖实为民间借贷的案件时，常规的思路为探究当事人之间的真实&&&&意思表示，通过审查合同的内容等查清案件的基础法律关系以确定合同的性质。通过审查房屋买卖合同中买卖双方的权利、义务是否对等，合同内容是否在平等协商基础上拟定而成、合同记载的内容是否符合日常生活房产交易的普遍习惯、房产交易价格是否合理等因素，综合评定合同性质，在能够认定以房屋买卖合同形式进行借贷的情况下，当事人主张房屋买卖合同有效，交付房屋并办理更名过户的，法院应当向当事人行使释明权，释明当事人变更诉讼请求，按借贷纠纷主张权利。经释明，当事人拒绝变更诉讼请求，坚持按房屋买卖合同主张权利的，判决驳回其诉讼请求；若当事人变更为按借贷纠纷主张权利的，法院应按借贷纠纷继续审理。之所以通过这种思路处理此类案件，一方面因为该种民间借贷有变相不动产流质，违反担保法等法律规定之嫌，另一方面若直接按房屋买卖合同纠纷处理，在现如今不规范的民间金融市场上，会导致绝大多数案件结果不公平，往往约定的房产价格远远低于市场价格。&&&&【探究】&&&&一、意思与表示不一致的处理&&&&法官内心确信的过程实际上是对证据的认定过程。内心能够确信的标准就是民事诉讼中要求的证据具有高度盖然性。在名为房屋买卖，实为民间借贷的案件中，往往出借方在与借款人成立借款关系时，不与原告签订书面借款合同，或者即使签订书面借款合同，也不将该合同提供给借款人，并且与借款人直接签订房屋买卖合同，使借款人为其出具收到购房款的收条，该收条实为收到借款的收条。庭审中买受人（出借人）通过提供房屋买卖合同及收到购房款的收条，来完成其证明存在真实房屋买卖关系的举证义务，进而主张出卖人（借款人）履行交付房屋或更名过户的合同义务，可以说从形式上看原告的证据达到了高度盖然性的标准。但被告往往主张双方实则存在借款关系，有的可以出示一段时期持续的利息付款凭条等证据，双方签订房屋买卖合同是为了担保借款到期后能够偿还借款，不具有出卖房屋的真实意思表示。在出现可能意思与表示不一致的情况时，法官应尽可能地接近客观真实，仔细审查合同内容并结合交易习惯、生活常理综合判断是否存在真实的房屋买卖关系。一般情况下，在实为借贷的房屋买卖关系中房屋的价格明显低于市场价，买受人未到标的房屋内实地查看，房屋长达半年至一年也不交付占有或更名过户，这些不符合生活常理和交易习惯的因素存在确实让法官的内心确认无法形成，故处理意思与表示不一致的时应进行法益权衡，探究当事人签订房屋买卖合同的真实意思表示，对该类案件应认定为不存在真实房屋买卖关系，实为借贷关系。&&&&二、以房屋买卖合同的形式体现的借款担保关系的真实性质&&&&当事人订立房屋买卖合同对借款合同进行担保，如果借贷合同的借款人（房屋买卖合同的出卖人）能够及时清偿债务，出借人享有的房屋买卖合同的债权就消灭，房屋买卖合同就不再履行。如果借款合同的借款人不履行债务，出借人就可以行使房屋买卖合同的交付房屋、要求更名过户的债权，用该房屋清偿债务，消灭债权。从实质上看，房屋买卖合同发生担保作用不是债权，而是债权的标的物房屋，是房屋的所有权转移对借款合同的债权发生担保作用。从这个意义上看，房屋买卖合同作为借贷合同债权的的担保，并不是债权担保，而是不动产所有权的担保，是物保。&&&&在传统的物的担保中，法律规定的方式有抵押、质押、留置，《物权法》没有明确规定但是其他法律或者实践中确认的非典型担保物权还有优先权、所有权保留和让与担保。用房屋买卖合同设定的担保显然不属于法定的担保物权，也不是优先权、所有权保留的情形。有学者认为这种新型的担保关系属于非典型担保中的让与担保。所谓让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还与债务人或第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。用房屋买卖合同设置的担保具备让与担保的部分法律特征，但与让与担保相比较，前者是债务人为担保债权人的债权实现，用房屋买卖合同的方式，约定如果债务人不履行合同时，将房屋买卖合同约定的房产转让给债权人即担保权人，担保权人得就该买卖标的物优先受清偿，实现自己的债权。区别就在于一个是将约定的担保物的所有权先让与债权人，于债务清偿时将担保物的所有权再转移给担保人一个是约定担保物的所有权拟转让给债权人，在债务人不履行债务时，即转让所有权，清偿债务。也就是说，让与担保是以先转让的所有权为担保，担保人对担保物所享有的权利处于既得状态，用房屋买卖合同担保是以后转让的所有权为担保，对担保物所享有的权利处于期待状态，故用房屋买卖合同设置的担保应属后让与担保。&&&&三、后让与担保的有效性&&&&后让与担保作为一种非典型担保物权并未被纳入我国现行法律框架中。我国《物权法》实行物权法定原则，没有明文规定物权法定缓和。除物权法规定的物权种类外，当事人不得自主创设物权，因此，坚持绝对物权法定的人认为本文旨在设定后让与担保物权的合同因与物权法相悖，故该类房屋买卖合同是无效的。也有学者认为该类型的担保是有法律基础的，2006年的《物权法（草案）》曾经规定了物权法定缓和原则，即第三条规定“物权的种类和内容，由法律规定；法律未做规定的，符合物权特征的权利，视为物权”，但《物权法》在通过时删除了物权法定缓和的内容。坚持绝对“物权法定”原则的学者认为这一规定导致物权法基本原则的根本性改变，即“物权法定原则”变为“物权自由原则”。实际上，物权法定与物权自由并非截然对立，二者之间还存在一个中间地带，正式这种中间地带更能适应社会发展的需要。因为从社会的发展情况来看，社会实际生活与民事实定法产生不一致的现象会不断涌现，在立法不能及时适时补充时，民法的设计应该允许习惯法填补，物权法定主义也不例外，以此才能有利于市场交易和社会发展之需。另外，物权法定主义旨在限制当事人创设物权，尚无禁止经由习惯法形成新物权之理。因此，可以通过习惯法确认后让与担保为非典型担保物权。&&&&四、后让与担保的实行方式&&&&实践中，后让与担保的实行方式基本上是通过房屋买卖合同设立的，在确认后让与担保有效成立后，当所担保的债务已届清偿期，债务人没有清偿债务时，担保权人能否依约定直接取得担保物的所有权以抵偿债务呢？这就关系到后让与担保的实行方式问题。&&&&后让与担保的实行方式包括两种，一是变价担保标的物，价款用以清偿债权。但后让与担保并非“作死”。由于市场价格的变动，或由于估价不准确，实现债权一般应当以变价的形式。一般应采用拍卖或变卖的方式，将担保标的物变价，变价款扣除债务清偿部分之外有剩余的，应当返还担保人。如果变价款不足清偿债务，则担保人不再承担担保责任，债务人对不足部分承担清偿责任。但变价方式不得损害后让与担保设定人和其他利害关系人的利益。二是估价取得担保标的物。担保权人将担保标的物以公平的方式进行估价，以其估价额替代变价担保标的物的金额清偿债权。以估价方式取得担保标的物，应当清算担保标的物的价额和债权额，超过债权额的部分应当返还。估价取得标的物，须以双方当事人有明确约定，否则不发生债权人确定的取得担保标的物的物权效果。可见，在后让与担保的实行过程中，担保权人负有清算义务，而不能直接取得担保物权利，这主要是因为在让与担保中，存在担保过度的问题，担保的价值超出被担保债权的金额过多，以致于在担保与债权之间存在不平衡的关系，也是为了遵守流质契约强制禁止的规定。责任编辑：张广兴&&&&&
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Copyright&2016 版权所有，未经协议授权，禁止下载使用或建立镜像|法援热线：400-056-8118>>>>>>正文以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保是否有效？　　【新疆合同纠纷律师乔永庆，为您提供新疆合同纠纷免费法律咨询，电话：】　　　　民间借贷司法实践中，出现了一些新的担保形式，有的债权人为了避免债务人到期无力偿还借款，同时为了增加自己债权实现的可能性，在与借款人签订借款合同的同时，同时又会与借款人签订买卖合同，实践中以房屋买卖合同居多，约定当债务人不能偿还债务时，则债务人的房屋出卖给债权人以偿还债务，在这种情况下，买卖合同实际是为借款设定的担保，在国外立法中，这种担保方式又被称呼为让与担保。　　此类案件中如何认定合同的性质和效力、如何加以处理，关系到人民法院裁判的统一，关系到当事人切身利益的维护。同时，正确处理此类案件，对于防范虚假诉讼，健全担保规范，促进经济健康发展都具有重要意义。　　根据《新借贷规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。　　根据上述规定，在这种情况下，不会按照房屋买卖合同来审理，而是会认定为是民间借贷法律关系。对于相应买卖合同的标的物，也需要通过拍卖的方式来实现债权。　　对于本条所反映的精神，在之前司法实践中就已经有所体现，在最高院广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷再审案中，法院认为嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。　　2013年《江苏省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》第三条第(三)项也规定，当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求;出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。　　来源：互联网　　更多新疆合同纠纷法律咨询，请拨打乔永庆律师电话：。　　乔永庆，男，汉族，现任新疆赛天律师事务所专职律师，在律师执业过程中，代理过各类民事、刑事、行政诉讼案件百多件，也代理过大量的非诉讼业务及执行案件，积累了丰富的办案经验。擅长办理人身损害、工伤、房地产、公司、知识产权、劳动等民事案件和刑事类案件，尤其是人身损害、房地产、知识产权等业务上有着丰富的经验，是一位既有司法资格证又有专利代理人资格证的律师。曾担任过十几家公司、企业常年法律顾问。　　乔永庆律师愿竭诚为您提供一流的法律服务。　　联系电话：--------------------------------------------------------------------------------------乔永庆律师微信号:qlq更多信息请扫描下方二维码发布百科律师介绍：乔永庆，男，汉族，日出生，现任新疆赛天律师事务所专职律师，执业证号：47447　　1988年-1992年在现新疆工学院机械制造工艺设备自动化专业学习，取得工学学士学位;1992年-2002年在兵团技师培训学院从事机械专业教师工作，取得高级车工技术等级;2002年通过首届司法考试;2003年至今在新疆赛天律师事务所担任专职律师;2012年3月通过专利代理人考试，取得中国专利代理人资格。　　在律师执业过程中，代理过各类民事、刑事、行政诉讼案件百多件，也代理过大量的非诉讼业务及执行案件，积累了丰富的办案经验。擅长办理人身损害、工伤、房地产、公司、知识产权、劳动等民事案件和刑事类案件，尤其是人身损害、房地产、知识产权等业务上有着丰富的经验，是一位既有司法资格证又有专利代理人资格证的律师。曾担任过十几家公司、企业常年法律顾问。给中国工商银行乌鲁木齐营业部、乌鲁木齐市商业银行、新疆新华印刷厂、新疆广利耐假肢有限责任公司、湖南水中王防水材料公司、新疆新市建筑安装公司、新疆亚鑫金杉国际经贸有限责任公司、新疆凯盛远国际物流有限公司、阿拉尔泽田肥业有限公司、新疆盛象果业有限公司、新疆中石润滑油有限公司、新疆阳光建设工程项目管理咨询有限公司等多家公司和企业代理诉讼、非诉讼及执行案件，得到了当事人的一致好评。　　乔永庆律师愿竭诚为您提供一流的法律服务。...擅长领域：公司犯罪保险理赔司法鉴定消费维权劳动纠纷工伤赔偿新闻侵权旅游纠纷消费权益刑事辩护刑事诉讼刑事自诉取保候审自首立功民事诉讼关键词：一键转帖到：最新法律咨询 回答了
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