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100元买信托究竟靠不靠谱
100元买信托究竟靠不靠谱
袁元 | 来源：投资与理财
对于普通投资者来说，对信托产品基本上是敬而远之，这倒不是因为普通投资者不喜欢得到信托产品的高收益，实在是信托理财产品的投资门槛太高了。按照《信托法》的要求，任何一个由正规信托公司开发募集的信托理财产品，其对投资者的投资资金门槛的起点要求是100万元。这对于大多数普通投资者来说，绝对是一个只能仰望星空的投资金额，可望而不可即。
信托理财产品的高投资门槛，让其平均年化收益率在10%左右的高收益对于多数投资者来说，只能是听听而已。
4月16日，央视财经频道曝出了这么一件事：一家名为“信托100网站”打出了“100元买信托”的广告语。这家由财商通投资（北京）有限公司发起运营的网站上说，普通投资者只要投入100元，就可享受到信托理财产品高达10%的信托收益。这个消息借央视之口一出，原本不太知名的“信托100网站”一下子就火起来了。
这也难怪，原先高高在上的信托理财门槛一下子从天上摔倒地下，其高达10%的信托收益与如今年化收益率坐5望6的余额宝相比，余额宝简直弱爆了。
按照央视的报道，信托100网站平台为投资者提供信托产品搜索和团购一站式服务，其网站是这样描述它们的服务的：“用户能够以100元/份的低门槛投资高收益的信托产品，存款期限6-36个月，预期年化利率高达8%-12%”，“具有高收益率、低风险、高灵活性、低门槛等优势”。
从网站对信托产品的介绍来看，目前按照《信托法》要求，投资信托的起点投资额从100万元起步。不过，如今的互联网金融创新是把信托认购份额打散成1万份，每份金额只需100元，依然可以享受到信托理财产品的高收益。这种看上去很美的普惠信托产品靠谱吗？
共有4只信托产品在该网站上作为“本期精选”接受认购，每只信托产品的募集总额为100万-300万元，然后被分成100元/份的小份，每个投资者最少可认购1份。其中，名为“厦门信托-天力建设贷款集合资金信托计划”，年化收益率达到10.5％；名为“方正东亚信托·东银实业债权信托计划”以及“珠海宝塔石化信托贷款集合资金信托计划”，目前显示已经完成了募集计划；名为“财通资产-展鸿2号专项资产管理信托计划”，目前显示完成了17％的资金募集。
而在询及购买这些信托产品的具体操作流程时，网站工作人员说，投资者在认购时，要与财商通签署代理合同，财商通会在代理合同上面说明财商通持有的信托受益权是投资者的。当资金募集完成后，由财商通以委托人身份与信托公司签署合同。由于信托合同仅有1份，因此信托产品的合约由财商通代为持有，投资者可得到合同的电子复印件。
瞧瞧，这里似乎出现点问题：将信托产品拆分，然后由网站来代持的做法符合国内现有的信托行业法规吗？
因为按照《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定，投资一个信托计划的最低金额不少于100万元，如果是自然人，则需要提供相关财产证明。例如个人或家庭金融资产超过100万元，或是个人收入在最近3年内每年超过20万元，或夫妻双方合计收入在最近3年内每年收入超过30万元。此外，该办法还规定，信托受益权进行拆分转让的，受让人不得为自然人。由此来看，像信托100网站所说的信托产品的合约由财商通代为持有的做法，是不符合现行信托行业法规的。
从流程中还能看出的另外一个问题，就是因为直接和信托公司签订合同的并不是投资者，而是财商通。那么从法律层面上来说，拿出100元来购买这个信托计划的投资者不是委托人，也不是信托受益人，是不能向信托公司主张权利的。一旦这个信托计划出现资金兑现风险，普通投资者是无法投诉信托公司的。因为根据法律规定，信托财产具有独立性，与信托公司的固有财产相区别，不得归入固有财产。
从上述列举的问题可以看出，号称“信托业余额宝”的信托100网站表面上降低了普通投资者投资信托产品的投资门槛，但是其隐藏在流程之中的投资风险并不低。这种对传统信托产品的所谓互联网创新，不过是网站经营者玩的一个噱头而已。更为致命的是，信托100网站上发售的这4个信托产品的主发行商信托公司都在4月17日发布声明，否认与信托100网站有过业务合作或委托销售，而中国信托业协会也在官网上发表声明，对此事予以谴责。
虽然互联网金融可以革传统金融业的命，但是投资者需要警惕的是，一些打着互联网金融创新幌子的人，干的却是违反现行法规的事情。因此，100元买信托，还是悠着点。
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2016年十二月
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产品机构 文章
& & 关于企业资产证券化，证监于日出台《证券公司资产证券化业务管理规定》，资产证券化业务由试点转为券商的常规业务，并且基础资产的范围也相应放宽。其中，《管理规定》第八条第二款规定&前款规定的财产权利或者财产，可以是企业应收款、信贷资产、信托受益权、基础设施收益权等财产权利，商业物业等不动产财产，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利&，该项规定首次将信托受益权纳入了可证券化的基础资产，信托受益人可以将信托受益权转让给证券公司的专项资产管理计划，实现退出，提高了信托产品的流动性，增加了基础资产的范围，为信托公司参与企业端资产证券化奠定了基础。目前市场上已经有多家信托公司尝试了以信托受益权为基础资产的资产证券化项目，本文拟通过对目前市场上该类项目的综合分析，为中小型信托公司下一步开展信托受益权资产证券化提供相关切入点和工作思路。
& &&与作为市场领先者、创新者的大型信托公司不同，中小型信托公司在内部的资源禀赋上有着较大差异，在市场中地位多以跟随者，模仿者为主，在市场进入和产品选择上也需结合各自的资源情况，故本文结合了波士顿矩阵的相关分析思路，以内部资源禀赋与市场增长率两个变量为坐标，对不同类别的信托受益权ABS产品进行了矩阵式分类，结合波士顿矩阵的分类思路，本文将形成将如下产品矩阵：
& &&针对不同类型的信托受益权ABS项目，中小型信托公司可以根据具体的市场情况，采取相应的应对策略，以实现有限资源的优化配置。
& &&一、信托受益权ABS项目总览
& &&根据WIND数据库统计数据，目前以信托受益权为基础资产的资产证券化项目共公开发行16期，具体情况如下：
& &&注：其中前三个项目相关项目文件还未全部披露
& &&参考目前ABS的发行情况，以信托公司在项目中是否提供资金及主导和参与情况，可以将信托公司的角色划分为通道型和主导型。作为通道型角色的信托公司，仅在信托端担任受托人，不提供资金，也无法主导项目，在整个项目中作为第一层次SPV实现交易结构的设计和破产隔离。以信托为通道的受益权类ABS项目，根据在项目成立时信托受益权是否存在，又可以分为存量型信托受益权ABS和非存量型信托受益权ABS。
& &&作为主导型角色的信托公司，为项目提供方，主导整个项目的项目论证、方案设计、中介组织、监管沟通、推广发行等全流程服务，充分体现了信托公司在资产管理领域的优势。该类业务，根据基础资产的类型又可以分为集合信托计划信托受益权ABS和类REITs型ABS。下文将分别对这四种项目类型进行具体分析。
& &&二、通道类信托受益权ABS业务的分析
& &&通道类型信托受益权ABS业务，延续了中小型信托公司以往通道业务的特点，采用信托的形式进行资产的破产隔离。但信托公司在整个项目中并无主导权，也不提供资金，仅仅作为项目结构中的一种法律结构，配合券商完成ABS产品的发行。
& &&（一）存量型信托受益权ABS业务
& &&1、业务简况
& &&存量性信托受益权ABS的基础资产为已经形成的信托受益权，即该类信托受益权在产品成立之前已经存在，产品的设计主要考虑信托受益权的流转和存量资产的盘活。根据《中国资产证券化操作手册》统计，截止2014年6月，部分符合银行理财要求的非标债权约为2.88万亿，如何加强该类资产的流动性，在加强银行业资产负债表资产端管理的基础上实现同业资产的非标转标是目前商业银行面临的一个重要问题。由此，存量性信托受益权ABS应运而生。具有存量非标资产的商业银行通过与券商资管、基金子公司的合作，成立资产管理计划来购买已经形成的信托受益权，通过在交易所债券市场的发行，实现了存量信托受益权在债券二级市场的流转，同时减缓了商业银行非标资产转标的压力。
& &&2、市场相关产品
& &&在已经发行的信托受益权ABS产品中，国君资管恒信1号、2号资产支持专项计划以及微贷信托受益权资产支持专项计划均以存量的信托受益权作为基础资产，进行了ABS产品交易结构的设计。国君资管恒信1号、2号资产支持专项计划原始权益人为恒丰银行，其以年间投资于云南信托、中铁信托单一资金信托产品享有的信托受益权的为基础资产。而微贷信托受益权资产支持专项计划为我国首单基于消费贷款产生的信托受益权ABS，其以中信产业投资基金管理有限公司、中信夹层（上海）投资中心及上海华振运输有限公司通过外贸信托发放的消费信托贷款信托受益权为基础资产。
& &&3、具体产品交易结构
& &&此处将对较有代表性的国君资管恒信2号资产支持专项计划相关交易结构进行分析。
& &&下图为国君资管恒信2号资产支持专项计划交易结构图[ 摘自恒信2号专项计划说明书]：
& &&该专项计划由上海国泰君安证券资产管理有限公司发行，募集的资金购买原始权益人恒丰银行有限公司享有的信托受益权，专项计划聘请原始权益人担任资产服务机构，负责对信托合同项下贷款进行管理，并提供与贷款及其管理、催收有关的管理服务及其他服务。计划管理人以基础资产形成的属于专项计划的资产和收益，按约定向资产支持证券持有人分配收益与本金。
& &&4、该类产品的业务逻辑
& &&此类产品产生于前两年银行理财大量对接的非标化信托受益权，商业银行开展此类业务主要源于盘活存量资产、非标业务转标以及降低风险资本计提比例的考虑。另一方面，在实际操作中，商业银行还发展出一种私募交易模式，与在交易所交易的公募类产品不同，私募类产品采取以信托公司构建第二层SPV的模式在合格机构投资者之间转让。此类产品虽然不能实现信托受益权的非标转标，但仍然可以实现商业银行风险资产的腾挪以及行业集中度的分散。
& &&5、该类产品的波士顿矩阵分类
& &&从该类产品的市场增长速度上看，由于目前市场存量巨大，且商业银行面临盘活存量资产以及资产非标转标的压力，短期内市场增长速度会较快，但2014年央行等五部委联合发布《关于规范金融机构同业业务的通知》(银发〔号，以下简称&127号文&)。对银行非标业务做出了较大限制，未来银行非标资产的收缩已成趋势。故从长期看此类产品的市场增长率会得到一定程度上的抑制；
& &&另一方面，从中小型信托公司的资源禀赋上看，此类产品的信托受益权形成于前期商业银行与信托公司银信合作，而由于需在交易所进行上市交易，后端需成立资产管理计划购买基础资产，此时新的信托公司已经较难参与其中，因此信托公司再参与该类产品所具有的资源禀赋较少。
& &&但私募类产品则应另当别论，此时信托公司可充分发挥银信合作的优势，利用原有合作渠道在机构投资者之间进行信托受益权的转让，实现银行风险资产、不良贷款的腾挪。在此类业务中，以传统银信合作为主要业务的中小型信托公司将拥有较高的资源禀赋。
& &&综上所述，公募类产品未来市场增长率较低且中小型信托公司所具有的资源较少，此类产品属于波士顿矩阵中的瘦狗类产品。对于信托公司而言，应该采取逐步撤退和业务转移的策略。而对于私募类产品而言，在目前存量资产规模较大的市场中，则有可能发展成为信托公司的现金牛业务，中小型信托公司应该采取培育和发展的策略。
& &&（二）非存量型信托受益权ABS业务
& &&1、业务简况
& &&纵观目前市场公开发行的信托受益权ABS产品，另一类信托公司为通道的信托受益权ABS产品，信托受益权在产品成立时方才创设，此时商业银行以信托为通道发放信托贷款，构造信托受益权，随后计划管理人设立专项资产管理计划，以募集资金购买银行持有的投资人通过资产管理计划购买原始权益人持有的信托受益权。该类ABS产品信托受益权的构造并不完全基于银行腾挪、盘活资产的需要，构建信托受益权的商业银行成为资金过桥方，该信托受益权的构造主要是基于ABS产品交易构架搭建、增信措施保障的考虑，与上一类产品具有完全不同的业务动机。
& &&2、市场相关的业务产品
& &&目前市场上已经发行的宁北发电信托受益权资产支持专项计划、天津房信限价房信托受益权资产支持专项计划、扬州保障房信托受益权资产支持专项计划、美兰机场信托受益权资产支持专项计划以及海印股份信托受益权专项资产管理计划均属于此种类型。之所以在资管计划之前构建信托受益权，主要是基于如下2个考虑，第一，基础资产项下权利为电费收费权、航空服务收费权、保障房、限价房开发销售权等具有特许经营性质的权利，由于涉及民众公共安全，主管部门对于此类权利的转让往往在特许经营协议中有限制，因此直接交付基础资产存在法律障碍，且破产隔离效果较差。通过过桥银行构建信托受益权，则将相关收费权利作为信托贷款的担保措施，质押于信托端，有效避免了基础资产项下收费权难以转让的问题。例如宁北发电信托受益权资产支持专项计划、美兰机场信托受益权资产支持专项计划、扬州保障房信托受益权资产支持专项计划以及天津房信限价房信托受益权资产支持专项计划均属于此类。第二，融资人并非基础资产的所有人，通过转租的形式，获取未来租金收入，且未来现金的流入也具有一定的不确定性，直接进行证券化有一定难度，因此采用信托受益权的重构，通过双SPV结构的搭建，解决了基础资产难以直接转让和未来现金流具有不稳定性的问题。例如海印股份信托受益权专项资产管理计划。
& &&3、具体产品交易结构
& &&（1）美兰机场信托受益权资产支持专项计划
& &&该产品交易结构如下[ 摘自美兰机场信托受益权资产支持专项计划说明书]：
& &&过桥银行长治银行将12亿元货币资金委托给中信信托设立中信-美兰机场信托贷款单一资金信托，从而拥有中信-美兰机场信托贷款单一资金信托的信托受益权。根据委托人指令，中信信托与海航基础签订《信托贷款合同》，向海航基础发放信托贷款。海航基础的控股股东美兰有限为海航基础与中信信托的资金信托贷款提供连带责任保证。海航基础以特定期间经营所获得的航空服务经营收入应收账款质押给资金信托。计划管理人设立美兰机场信托受益权资产支持专项计划，以募集资金购买长治银行持有的美兰机场资金信托的信托受益权。专项计划存续期间，海航基础应根据《信托贷款合同》的约定将当期应支付的贷款本息由还款保证金账户划付至信托财产专户。资金信托收到海航基础支付的贷款本息后，扣除当期必要的费用后全部分配给信托受益人，即专项计划。计划管理人根据《计划说明书》及相关文件的约定，向托管银行发出分配指令，托管银行根据分配指令进行分配。
& &&（2）海印股份信托受益权专项资产管理计划
& &&浦发银行将15 亿元货币资金委托给大业信托设立大业-海印股份信托贷款单一资金信托，从而拥有大业-海印股份信托贷款单一资金信托的信托受益权。大业信托与海印股份签订《信托贷款合同》，向海印股份发放信托贷款。海印股份将旗下运营管理的14个商业物业整租合同项下的商业物业特定期间经营收益应收账款质押给海印资金信托。海印股份并非物业所有权人，而是通过与物业持有人签订租赁协议的形式享有物业的使用、运营和管理权，并承诺以14家商业物业的租金及其他收入作为信托贷款的还款来源。计划管理人设立海印股份信托受益权专项资产管理计划，以募集资金购买浦发银行持有的海印资金信托的信托受益权。专项计划存续期间，海印资金信托在每月收到海印股份支付的贷款本息后将当月收到海印股份偿还的信托贷款本息扣除当期必要的费用后全部分配给信托受益人，即专项计划。计划管理人根据《计划说明书》及相关文件的约定，向托管银行发出分配指令进行分配。
& &&4、该类产品的业务逻辑
& &&该类产品结构设计的根本出发点是基础资产的重构。在资产证券化中，基础资产应该是现金流可预测、可特定化的财产权利或者财产。但是在实际操作过程中基础资产往往达不到上述要求，此时就要求对基础资产进行重构。
& &&上述美兰机场信托受益权资产支持专项计划，由于美兰机场享有的民航航空服务经营收入收费受到民航总局的统一管理，关于其收费权益转让的规定，目前尚未明确，由此，基础资产的交付可能存在一定程度上的法律障碍。而美兰机场信托受益权资产支持专项计划通过基础资产的重构，创设了信托受益权，采用双SPV结构避免了上述问题。在信托公司参与的市政基础设施收费权益类ABS项目中，此类交易结构可供参考。
& &&另外，海印股份信托受益权专项资产管理计划作为我国首个信托受益权资产专项计划，也采用基础资产重构的思路，解决了原始权益人不享有经营性物业所有权的问题。
& &&5、该类产品的波士顿矩阵分类
& &&根据《中国资产证券化操作手册》统计，截止2014年6月，就非金融企业而言，可进行资产证券化各类应收账款、市政收费权、融资租赁债权存量规模不低于1.1万亿，企业资产负债表资产端存在大量待盘活的基础资产，存在巨大的存量市场空间。但是随着年企业资产型产品的大规模发型，企业端ABS产品的市场增速可能进一步减缓。
& &&另一方面，中小型信托公司也可充分发挥以往银信合作的资源优势，以及通道业务的灵活性，参与到该类业务中。因此中小型信托公司在该类业务中拥有较高的资源禀赋。
& &&由此，该类业务在维持一定市场增速的前提下，可发展成为中小型信托公司现金牛业务，并成为中小型信托公司在中短期内主要的现金来源，信托公司应该采取扶植和发展的策略。
& &&三、信托公司主导型信托受益权ABS产品
& &&在该类产品的设计中，信托公司摆脱了传统通道型业务的主要角色，主动管理能力也有较大增强，通过提供资金或者项目的形式主导了产品的交易结构设计。
& &&（一）集合信托计划信托受益权ABS
& &&1、业务简况
& &&在集合信托计划信托受益权ABS产品中信托公司采用集合资金信托计划募集资金作为过桥资金，构造信托受益权，通过三重SPV结构，实现了基础资产的真实出售。信托公司在其中担任了2个集合资金信托计划受托人，承担了过桥资金募集，产品结构设计的重要角色。通过该类产品的设计也解决了融资人数量较多，标的资产难以转让，现金流不稳定等问题。
& &&2、市场相关产品
& &&招商创业(一期)信托受益权资产支持专项计划、平银华泰大地影院信托受益权资产支持专项计划、嘉实建信信托受益权资产支持专项计划、星美国际影院信托受益权资产支持专项计划均属于此类。此类产品的设计采用了TOT的形式构造了信托受益权，以解决标的资产较为复杂且现金流较为不稳定的情况，只是在此处信托公司发挥了主导作用，采用自行发行信托产品募集过桥资金的方式进行产品交易结构的设计。
& &&3、具体产品交易结构
& &&此处将对较有为复杂的星美国际影院信托受益权资产支持专项计划相关交易结构进行分析[摘自星美国际影院信托受益权资产支持专项计划说明书]。
& &&原始权益人为华宝信托（代表三个集合资金信托计划及其委托人）。原始权益人与华宝信托（作为华宝星美国际影院集合资金信托计划受托人）签订《信托合同》将13.5 亿元货币资金委托给华宝信托设立华宝星美国际影院集合资金信托计划，并将13.5 亿元资金划至信托计划账户，从而拥有华宝星美国际影院集合资金信托计划的信托受益权。华宝信托与星美国际下属23个借款人签订《信托贷款合同》及《应收账款质押合同》，向借款人发放贷款，同时贷款人以23个借款人享有的影院未来5年的票房收入应收账款质押给华宝星美国际影院集合资金信托计划，并承诺以上述质押财产产生的现金收入作为信托贷款的还款来源。23 家借款人的实际控制人覃辉、星美控股及北京名翔为借款人的信托贷款提供不可撤销连带责任保证。计划管理人设立星美国际影院信托受益权资产支持专项计划，并向华宝信托发出贷款放款指令，将13.5 亿元贷款由信托计划账户发放至23 家借款人指定账户。随后将专项资产管理计划募集的资金用于购买原始权益人持有的华宝星美国际影院集&合资金信托计划的信托受益权。
& &&专项计划存续期间，华宝星美国际影院集合资金信托计划的信托计划账户在收到从监管账户划付的该月应偿还的贷款本息后将收到借款人偿还的信托贷款本息扣除当期必要的信托计划费用后以信托受益人收益的方式全部分配给信托受益人，即专项计划。计划管理人根据《计划说明书》及相关文件的约定，在每个计划管理人分配日向托管银行发出分配指令，进行分配。
& &&4、该类产品的业务逻辑
& &&如上述产品所示，影院票房的应收账款收入存在较大不稳定性，如直接进行债权转让，构建财产权信托作为基础资产，则将违背信托财产确定性的原则。此外，该类应收账款分别为23家下属影院享有，基础资产的结构较为复杂。由此，通过上述三重SPV结构的设计，将应收账款作为增信措施质押于信托端，在实现信托财产破产隔离的前提下解决了上述问题。此外，由信托公司发行产品提供过桥资金，使得信托公司在基础资产选择、交易结构设计上取得了较大的决定权，摆脱了传统通道的角色，资产管理能力得到了进一步增强。
& &&5、该类产品的波士顿矩阵分类
& &&该类产品的结构设计，成为信托公司参与到企业端资产证券化，摆脱传统银行通道角色的一种重要思路，充分体现了信托公司作为实业投行的未来发展定位。然而，此种参与方式也对信托公司的资金实力，项目管理能力以及相关行业经验提出了较高的要求，对于中小型信托公司而言，在不具备相应风险控制能力的前提下，可能存在较大的风险，而中小型信托目前进行此类产品管理所具有资源禀赋可能较少，目前属于问题产品的范畴。中小型信托公司需在加强自身主动管理能力的基础上逐步推行该类产品。
& &&（二）类REITs型ABS
& &&1、市场相关产品
& &&中信&茂庸投资租金债权信托受益权资产支持专项计划通过信托端财产权信托的构建，实现了基础资产较为完备的破产隔离，并将地产物业抵押于信托端，初步具有了REITs的结构形态。虽然从产品结构层面看，中信信托也仅仅充当了财产权信托通道的角色，但实质上中信信托承担了项目甄选，尽职调查，入池资产选择、交易结构设计等主导型工作，故而在产品设计上增加了财产权信托这一结构的设计。
& &&2、具体产品交易结构
&& &[摘自中信&茂庸投资租金债权信托受益权资产支持专项计划说明书]
& &&原始权益人为北京茂庸投资有限公司，其将基于合法所有权持有的物业项下的承租债权交付中信信托，设立租金债权财产权信托，并成为该信托项下受益人。同时与中信信托签署《租金债权回购协议》，约定在特定条件下回购该笔债权，并以旗下物业为债权回购提供抵押担保。计划管理人设立中信&茂庸投资租金债权信托受益权资产支持将专项资产管理计划募集的资金用于购买原始权益人持有的财产权信托信托受益权，发生加速清偿事件时原始权益人将回购该项信托受益权。
& &&专项计划存续期间，中信&茂庸投资租金债权信托信托账户在收到从监管账户划付的租金收入以后扣除当期必要的信托计划费用后以信托受益权收益分配的方式全部分配给信托受益人，即专项计划。计划管理人根据《计划说明书》及相关文件的约定，在每个计划管理人分配日向托管银行发出分配指令，进行分配。
& &&3、该类产品的业务逻辑
& &&在基于券商ABS的交易结构设计中，该产品另一种可能的结构是原始权益人直接将债权转让给资产管理计划。而在资产管理计划上端加入财产权信托一方面是由于中信信托为项目主导方，另一方面则是考虑了信托端由《信托法》明确的真实出售以及破产隔离效果，以及信托公司作为抵押物抵押权人的合法性。
& &&4、该类产品的波士顿矩阵分类
& &&我们看到，在住宅市场反复调控的年间，办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于住宅开发投资的187%。虽然在早期市场存量不足以满足市场需求的时候，商业地产先开发后销售的盈利模式能获得一定成功，但是随着存量日益累积，供需失衡加剧，这种开发模式日益式微。中国商业地产已经沉淀了巨大的运营或者开发中的物业资产，传统投资杠杆已然缺失效率，许多开发商正在积极探索寻求轻资产化运营，商业地产行业亟待转型。而房地产投资信托基金为商业地产开发商提供了一种退出机制，开发商通过将培育成熟能够获得稳定租金收入的存量资产打包设立房地产投资信托基金，并在公开市场出售，可实现资金的快速回笼，缩短投资回报周期，提高内部收益率。由此，该种类REITs的ABS产品在未来的一段时间内将有较高的市场容量及市场增长速度。
& &&然而对于中小型信托公司而言，成为该类产品的主导方，对公司的项目管理能力以及地产项目管理经验提出了较高要求。对于尚不具备相关资源禀赋的信托公司而言，该类产品仍然只能发展成为问题产品。然而鉴于在前两年对于房地产项目的深根细作，也有部分信托公司已将未来的发展方向定位于商业地产领域，并且已经有了相当的资源积累，对于此类信托公司而言，类REITs型ABS将发展成为未来的明星产品。
& &&四、结论
& &&通过上述的分析，本文可以形成如下产品矩阵：
& &&信托受益权类ABS产品为信托公司打通企业端ABS产品提供了通道，由此扩大了信托公司开展ABS业务的基础资产选择范围。对市场上此类产品的分类和解析，也是为信托公司下一步明确市场定位，寻求目标市场奠定基础。波士顿矩阵中分析的问题产品、明星产品、现金牛产品或瘦狗产品均是由一定的市场增长条件以及公司自身的资源禀赋决定的，只要找到了符合自身发展条件的产品类型，中小型信托公司也能在目前荆棘重生的市场环境中走出一条属于自己的康庄大道。
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