中国房地产：波诡云谲的舆论场_学术前沿_人民论坛网
中国房地产：波诡云谲的舆论场
今年以来，中国房地产市场开始降温。国家统计局数据显示，2014年4月份，中国70个大中城市住宅销售价格环比下降的城市数量继续增加，且首次出现区域性价格回调。与2013年同期相比，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅，4月份比3月份分别回落1.3和0.3个百分点，延续了涨幅收窄的趋势。针对中国房地产市场现状，有机构和学者唱出了&拐点论&、&崩溃论&。此后，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心为备受关注的中国房地产市场再增添一组数据。6月10日，该中心发布了《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》， 称&2013年中国城镇地区自有住房空置率为22.4%，空置住房占用了4.2万亿银行住房贷款&。那么，当前的中国房地产市场是否已经走到了拐点？未来一段时期，中国房地产市场是否将继续保持下行趋势？带着这两个疑问，我们对2014年5月份以来的相关网络舆情进行了搜集、整理，对国内外有关机构、专家、学者的观点进行了总结、归纳。
对当前中国房地产市场，有&短期周期性调整&、&拐点或已来到&、&尚未接近拐点&、&不能简单看空或看多&四种不同的观点。
观点1：短期周期性调整
上海易居房地产研究院副院长杨红旭5月份撰文表示，他反对近期甚嚣尘上的崩盘论。这次我国楼市的波动和调整，仍属于短周期性质的降温，而非长周期性质的崩盘。这次调整的幅度不会特别大，调整的时间也不会特别长。另外，在他看来，我国经济和楼市的区域差异很大，不同城市的调整时间和幅度，也存在明显差异。
无独有偶，在国务院新闻办公室于5月16日举行的创新宏观调控方式吹风会上，国家发展和改革委员会宏观经济研究院经济研究所副所长宋立声称，目前中国房地产市场处于阶段性均衡状态，由于城市化远未完成，刚需没有释放完，房价也仅是阶段性调整，不会出现大的趋势性下降。
此后，6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊在国务院新闻办公室举行的介绍棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况的新闻发布会上，对现阶段中国房地产市场、调控、空置率等多个热点话题进行了回应。他表示，中国房地产市场整体还处于增长过程中，而增速下降也属于市场正常调节的过程。他还特别强调，&增速下降并不等于负增长。而且历史地看，新开工面积、成交量出现同比负增长，也是因为去年前几个月的基数过大。过去增速那么高，现在下降些也是市场正常现象&。
IMF副总裁David Lipton 6月5日在北京通告了IMF与中国政府就第四条款磋商的结果。指出目前中国房地产市场只是出现了短期的周期性调整，长期来看，私营部门房地产建设、消费仍会复苏，市场需求非常大。另外，在Lipton看来，中国的房地产行业之前出现了一些过热的现象，与年度房屋建设面积相比，存量房面积、空房率均出现上升，而且部分地区房价增长的速度快于可支配收入增长，所以房地产市场的调整是有必要的。但是跟其他国家一样，中国的房地产市场也有周期，所以很有可能目前中国房地产处在一个从过热到调整的周期性阶段。
观点2：拐点或已来到
与上述观点不同，5月10日，凤凰卫视《一虎一席谈》邀请华远董事长任志强、幸福人寿监事会主席和中房集团理事长孟晓苏、著名经济学家贺铿、财政部财政科学研究所所长贾康以及中国农业银行首席经济学家向松祚，就中国&楼市拐点是否已经出现&进行了激烈讨论。在这次讨论中，向松祚表示，根据其掌握的数据，中国楼市拐点已经到来，中国房地产价格将出现一个相当长时期的调整。
交银国际董事总经理兼首席策略师洪灏5月14日也撰文表示，中国房地产价格上涨与中国货币供应量密切相关，货币供应量走势领先约2-3个季度。此外，在12个月的滚动基础上，现时逾60%的新广义货币供应量仅流入商品房销售。有关比率实际上已处于历史最高水平，十分惊人。然而，随着货币供应量处于接近历史低点且不易扩张，加上大部分新增货币供应量已被配置到商品房销售，目前市场根本没有充裕资金进一步推高房价。因此，中国房地产泡沫正面临持续挤压、甚至爆破的风险。
著名财经评论员余丰慧5月20日在《京华时报》发表文章称，目前，二手住宅价格指数已连续4个月出现同比、环比双双下降，新建商品住宅价格同比、环比指数也连续3个月双双回落。一二手住宅价格环比涨幅均降至2013年以来最低。同时，前4月商品房销售面积和销售额降幅分别达6.9%和7.8%，幅度较一季度继续扩大，4月降幅分别达到了14.3%和13.9%。进入5月份后形势更加不乐观，楼市继续低迷，房价继续走低，市场观望情绪继续浓重。因此，只要政府这只手不乱摸楼市和房价，只要不放水货币信贷，预计最迟三季度全国性房价拐点将会到来。
此后，在国务院新闻办公室于5月20日举行的经济形势吹风会上，中国国家信息中心经济预测部主任祝宝良则表示，今年一月份，全国商品房销售额与销售面积之比下降很快，二月至三月逐渐收窄，从这个角度，今明两年可能出现房地产拐点。但与此同时，他认为并不会出现房价的大幅下降。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁6月12日在《第一财经日报》发表评论称，2013年中国房地产市场供给严重过剩，且存在大量空置，短期内难以消化，快速扩张的房企正为回笼资金寻找出路。房地产市场的种种不健康因素都在表明：房地产泡沫正面临被挤破的风险，房地产市场的&拐点&已经来临。
观点3：尚未接近拐点
在5月10日《一虎一席谈》就中国&楼市拐点是否已经出现&展开的激烈讨论中，任志强是少数的极度乐观派的代表，他表示，没有数据能够证明今年楼市已经进入拐点，楼市要有拐点也是被银行打拐的。在他看来，要判断楼市情况应该看整体数据，从整体数据来看，中国楼市成交金额仅下降了几个百分点，因此用局部数据来判断楼市拐点是错误的。他还表示，在中国经济增长率至少保持在6%时，楼市并没有泡沫。
在这次讨论中，孟晓苏也发表了自己的看法，他认为，在各地依然执行限购的情况下，说中国房地产市场供应过剩是一个笑话。所谓的杭州楼市降价只是开发商在搞促销，在处理尾盘。他同时认为，当前经济下滑趋势明显，地方政府近期采取的措施不是微刺激，是在为楼市松绑，经济要救，但楼市不要救，楼市只要松绑就可以了。
与此同时，在这次讨论中，贾康则声称，当前中国城镇化水平不足40%，现在正处于方兴未艾的状态。如果以每年增长1%计算，中国城镇化水平发展到70%还需要30年，未来将有几亿人从农村转移到城镇居住，这部分的住房问题需要得到解决。
与上述观点相似，国际投行瑞银集团在5月19日发布的一篇报告中指出，中国政府仍有能力和意愿去缓和房地产下行带来的冲击，包括加大基础设施投资、放松房地产调控。因此，基准预测是房地产下滑被限制在可控范围内。
此后，5月28日，察哈尔学会研究员、香港天大研究院特约研究员张敬伟在《上海证券报》发表评论称，中国经济整体都在调整，由粗放的高速度低质量增长转入集约的中速度高质量增长，由过分依赖投资转向主要依靠消费，由过分依赖出口外需转向主要依靠扩大内需，商品房投资减速和商品房价格适度下行已成这轮经济调整的必然选择。但是他认为，中国房地产市场走向是多维度的，各城各地楼市风景各异，京沪广深等一线城市，虽然房价高企，但依然挡不住涌入的人流。这些城市，楼市需求依然旺盛。 二三线城市，情况也各不相同。杭州的房价，近年来在二线城市中处于高位，直逼一线城市。经过数年热炒，存量趋于饱和，亟需挤压泡沫消化存量，因而房价下跌或者个别开发商跑路，也是属于市场自我调节，还也不能说迎来了拐点时刻。
中国长城资产管理公司新闻发言人、高级经理文显堂6月10日在《中国经济周刊》撰文称，在工业化进程中，房地产从未发生过崩盘，只有在完成工业化之后，尤其是城镇化率达到70%以后，房地产才会有泡沫产生的条件。房价大跌、房产崩盘几乎成为近期社会舆论的共识。殊不知，这可能是一场虚张声势的炒作。某一房地产商本来定价就很高，所谓的降价也只是价格虚高的回落；也有的是房地产开发商在某栋房屋销售还剩最后几套时，为尽早了结，便降价卖掉。这些个案却被媒体炒作成房价大跌已成为席卷整个中国的大潮，未免有些言过其实。他还特别强调，&中国现在还处在工业化的进程当中，房产不具有崩盘的可能性。有人拿日本房地产泡沫对比中国，但中日两国不处于同一个发展阶段，根本没有可比性&。
观点4：不能简单看空或看多
与上述三种观点不同，绿地集团董事长、总裁张玉良6月6日接受新民晚报记者采访时表示，当前中国房地产市场，分化将进一步加剧，不能简单看空或看多。简单看空，就忽视了未来中国将继续保持稳定、中速增长的基本经济格局，忽略了未来十年我们仍将处在每年一个百分点农村城市化、新型城镇化一个亿的人口集聚到城市的基本发展阶段。在这个特定发展时期，必然会产生市场需求。同时，经济结构调整也会为中国房地产提供很大的空间市场。但张玉良同时表示，也应当看到市场正呈现诸多新情况、新特点：市场较去年同期大幅下滑，部分地区房价下降，部分城市供大于求情况严重，也有一些企业出现困难。流向房地产企业的信贷资金大幅减少，银行对个人刚需及改善性住房的需求减少贷款供应，成为致使销售下滑的重要因素。
对中国房地产市场未来走向的判断，既有悲观论者，也有持乐观看法者，可谓喜忧参半。
银河证券首席策略分析师孙建波5月9日在《证券时报》发表文章称，中国的城市化一直滞后于工业化，居民住宅建设全面启动是在1998年住房分配货币化改革之后，此前欠账严重。因为要偿还此前供需缺口，住宅总量平衡尚未实现。预计最晚到2018年，中国居民住宅将进入总量过剩，届时面临的将是建筑量断崖式下滑带来的大衰退，非核心城市的房价整体崩溃。
对未来中国房地产市场担忧的还有国际投行巴克莱(Barclays)，该行5月14日公布的最新研究报告称，中国房地产市场悲观情绪正迅速恶化，预计目前衰退趋势将延续至2015年。该行还声称，&倘若没有政府更具实质意义的支持，当前中国楼市供需情况决定了房价会进一步下降，市场调整将继续&。
与上面的观点不同，在IMF副总裁David Lipton看来，未来5-15年，中国整个国家的房地产需求相当大，因为随着收入上升，居民会有更强的需求搬到更加现代化、条件更好的房屋中，与此同时也有越来越多的人从农村迁移到城市。
张玉良则表示，短期来看，预计未来3-4个月中国房地产市场会继续呈现比较严峻的状态，外部环境可能会发生一些变化。然而，他认为这并不是&救市&，而是中央及各地为国家经济的稳定增长，按照市场化原则有所作为，随着时间的推移会起到一定调节作用，因此预计今年四季度可能会好于现在。张玉良甚至还预判，中长期来看，中国的房地产行业仍有发展空间，特别是未来5-8年。
[责任编辑：赵帆]【2015年中国房地产市场20个重大走势预测】_豪庭房产吧_百度贴吧
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【2015年中国房地产市场20个重大走势预测】
日前，世界银行发布《中国经济简报》将2014年的增长预测下调至7.4%，并预计年的GDP平均增速将下降，其中，2016年将降至7.1%。　　分析人士认为，7%的增速是不可持续的，在短期内，2015年将会是一个转折点，过了2015年中国经济有可能加速下行。　　事实上，每一次中国经济陷入下行周期之时，房地产跟着就由调整转入上行，时间多则2-3年或短则1年半，中央政府通过多轮货币、财政、税收、房地产、投资的政策刺激，让房地产成为中国经济“软着陆”的安全气垫，平稳度过。　　过去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一辙，即使是经济与政策及政治三大背景不同环境，这五个调整周期本质上就是靠房地产与货币及投资“双驱动”推进中国GDP10%增速，到2011年-2014年的平均增速预计7%-7.5%。　　中国国家行政学院决策咨询部研究员王小广表示“明年楼市可能迎来最困难时期。”　　王小广说，楼市下行，政府不会再来一次不负责任的泡沫，那样很容易造成不可收拾的局面。他认为本次房产调整历时至少5-10年，而这期间的房产市场可能会起伏不定，但总体来说是全面下行的。初步预测，包括今年在内的未来三年将是房产市场最困难的时期，会有大部分的中小房地产商面临破产倒闭。　　国家统计局发布数据显示，9月份70大中城市房价环比无一上涨，除厦门新建商品住宅价格环比持平外，其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降，创下了历史纪录。分析人士亦表示，最近一年买房的人大部分都亏了。　　现在来看，2014年已进入最后两个月，那么2015年房价会跌吗？　　近日，著名投行中金公司发布了深度报告，对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测，总结出20条重大行业趋势预测结论。　　1、未来供给面趋收缩，投资活动趋保守，新开工收缩，2015年供应下降5%。　　房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实，存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。　　数据显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积2.40亿平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份缩窄1.4个百分点；土地成交价款6781亿元，同比增长11.5%，增速下降1.3个百分点。9月份土地市场需求仍未见明显起色。　　针对目前楼市库存量大、消化时间长的问题，任志强此前认为，不是所有的库存都能消化，有些库存可能再过10年也消化不了，比如鄂尔多斯这样没人的地方，库存就一直都消化不了，但在全国统计中，库存总量会逐渐累积起来。　　“从总的库存量的情况看，和今年减少的销售量来看，再加上政府提供的住房销售情况来看，今年至少到7月份为止，我们的总需求并没有下降，而且应该还是在上升的。”　　从2011年“十二五”计划开始提出建3600万套保障性住房，2012年计划签任务书开始建设，2013年下半年就开始大量的进入市场，“这一部分的量是非常大的。现在看，如果按5年计划3600万套，意味着每年要700万套。加上棚改又增加了1200万套。”　　任志强提到，在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套，意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。　　2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象。　　前几年各地热衷于开发房地产，如今，楼市供应速度已快于销售速度，而住房库存也悄然翻倍。　　统计显示，截至今年8月末，商品房待售面积56160万平方米，与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，增幅达到86.4%。过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近4年来，全国商品房库存增加了约190%。　　截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。　　近几年来市场供应量迅速上升，主要由3个原因所致。首先，为应对金融危机，2008年国内释放大量流动性，但由于实体经济不振，大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。　　其次，日，我国推出了调控楼市的“新国八条”，祭出限购和限贷政策，并使得全国40多个城市开展限购。受此影响，投资房地产的形式也发生了变化，从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域，成为供给资金。　　第三，从2011年开始，地方政府对土地财政的依赖程度明显提高，土地出让的速度加快，使得供给端的增长速度很快。3、资金价格方面，预计2015年实际利率平稳回落，回落速度缓于2012年　　根据中金宏观组预测，2015全年将有两次降息，而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测：2.0%)，意味着实际利率在2015 年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015 年房价平稳。　　预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5万亿元。按照过往经验，新增信贷的15%-20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿元左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿元。　　4、2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现。　　自1998年住房制度全面改革以来，中国住房市场化程度不断提高，住宅投资增速明显，住房供给规模快速增加。年，中国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58951亿元，年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善，人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。　　在城镇商品住房市场不断发展，居民住房水平不断提高的同时，我国住房保障体系逐步建立并不断完善。特别是进入“十二五”时期以来，保障性安居工程建设加快推进，住房保障受益群体持续扩大。　　截至2012年年底，中国累计用实物方式解决了3100万户城镇家庭的住房困难，覆盖面达到12.5%。如果“十二五”期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务，到2015年年底，全国就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难，城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%。　　届时中国住房市场结构会发生很大变化，政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用。　　但未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。　　5、土地制度：鼓励旧城改造，严控特大型城市新增建设用地；或将有改性/城市更新的制度性框架出台。　　近年来，相对于土地保有量大的城市，不少土地资源或腹地有限的二三线城市在探寻新区发展的同时，也正在践行大规模的旧城改造。　　随着之前众多城市旧改项目的经验总结，人们已经普遍意识到，旧城改造给城市带来的并不仅是在新容积率下各物业的再组合，而是城市价值的再创造。旧城区在新城市发展趋势下所承载的应该是未来的价值。这些未来的价值，往往通过商业早期传递给市场。　　中国国土资源部此前向社会公布《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，明确耕地保护优先原则，将重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角建设用地规模；严禁在流转农地上建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅会所等。　　目前，中国土地开发强度总体偏高，建设用地存量大、利用效率低。官方在中共十八届三中全会、中央经济工作会议等重要会议上，多次强调严守18亿亩耕地保护红线、耕地数量和质量保护并重等。　　今后，人口500万以上特大城市的中心城区，除了生活用地及公共基础设施用地，原则上不再安排新增建设用地。但是，何谓“生活用地”，是否包括商品房用地；“原则上不再新增供地”如何执行，成为房地产市场的最大悬念。　　6、2015年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10%，以下第7点成其理由。　　7、历史上看，房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标，2014 年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速；目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预期2015 年新开工将继续缩减，从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015 年2 季度及以后。　　8、按揭贷款支持将有所好转，预计销售额同比增长5%左右，销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速，中金宏观组预计2015 年M2 增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5 万亿元，按照过往经验，新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4 万亿左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91 万亿。　　9、9大重点城市数据显示，2015 年供需缺口将收窄，预计城市供应同比下降7%，需求同比回暖9%。　　10、中小型城市面临高基数，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如我们观察的2.5 线城市及三四线城市(中金2.5 线城市定义为，除开40 个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46 个地级市)，近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的 年)，限于高基数，我们预期2015 年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。　　11、房价预计2015 年2 季度之后才能回暖，环比调整幅度在5%以内，全年整体较为平稳：过去十年的历史经验告诉我们，房价与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)则对房价具备一定程度领先关系，我们预计房价在2015 年2 季度之后回暖，预计重点城市2015 年的房价低点环比调整幅度在5%以内。　　12、存量住房户均超过1 套，测算空臵率达17.7%，未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算，城镇家庭共拥有存量房2.6 亿套，6.2 亿间，合计209 亿平米。　　13、国际经验看，除非土地供给严格被控制，地产商高利润率不可持续：我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现，由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒，除了土地供给严格被控制的城市型经济体(比如香港)，开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动，而净利润率都在10%以下。　　14、进入地产“白银”时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径　　纵览各国/地区开发商发展历程，可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度，展望未来三到五年，我们预期在行业规模增长空间见顶情况下，将迎来开发商转型良机。　　15、开发商未来要重点布局“核心，核心还是核心”的前20%一二线城市　　基于我们详细数据挖掘结果，40 个一二线城市中，我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市，如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。　　16、从产业发展角度看，未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化，而中小型公司则实现跨领域多元化。　　纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验，我们发现，在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中，主流开发商倾向于实现纵向一体化(比如美国1980 年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业，提高持有物业比重)，坚守住宅开发产业链；而城市型经济体、海岛型经济体，或者是中小型公司则“船小好调头”，更容易实现跨领域多元化(比如香港、中国台湾地区开发商，均在行业增长空间见顶之后，涉入本城市/地区的其他产业发展，比如公共交通、百货、电子产业等等).　　17、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购，未来三到五年是产业并购大发展时代　　而同时，美国、中国台湾等经济体，实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购，而非自身培育，因此，在行业增长空间见顶情况下，我们认为，未来三到五年，中国将有更多地产产业内并购案例(类似美国 年间)，及中小型公司跨行业多元化案例(类似中国台湾地区的1992 年~2002 年)出炉。　　18、传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率”　　从价值链角度来讲，开发商核心价值来自于获取的土地增值部分，背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向，就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。　　19、传统大国经济体中，土地持有开发商都是以国内市场为主，因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产　　在大国经济体中，开发商还是以资产持有的产业发展道路为主，价值链要素更加注重土地获取，资金杠杆为土地发展服务，难以实现系统性国际化，所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看，持有大量土地的重资产型开发商，比如帕尔迪、三井不动产等，其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时，多数的选择是实现降杠杆，轻资产来应对行业的波动。　　20、实现国际化则需要高度的金融化，加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”　　模式的另一个极端则是高度金融化，这个在商业地产、资本市场双发达的经济体较为突出，往往出现在产业发展周期后端(住宅建设量大幅萎缩或者处于城市型经济体)，且金融业高度发展之后，其突出模式就是房地产基金的高速发展，脱离产业持有实现金融投资化、国际跨区域布局，比较典型的案例有新加坡的凯德臵地，美国的铁狮门等等。
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⊙张众中国城镇住房供给能力不断增加，同时有效需求不断下降。这种趋势下，房地产市场的供需关系迟早会发生根本性转变。当房地产市场的供需关系发生根本性逆转并迎来时，政策调控并不能改变其下行趋势。对于许多人口净流出的三四线城市和镇，房地产市场或将进入长期下行通道。但人口持续净流入的地区，特别是“北上广深”等超大城市，房价收入比可能在较长时间内都处于看起来不太合理的奇高水平。⊙张众 2014年初以来，市场出现了十余年来第一次没有政策干预的自发调整。目前，这种调整从点到面，从量到价，呈现蔓延的态势。房地产市场的调整，引发了各方面的关注。对此，笔者有如下思考。当前供给规模只处于“住行主导”阶段中国房地产市场不会脱离世界各国房地产市场的普遍规律，也一定会迎来自己的长周期拐点。这本是不言自明的道理。但由于中国自1998年房改以来尚未经历过一个完整的房地产长周期，几次短周期调整后出现了需求集中爆发和价格更猛烈上涨，这导致“房地产是支柱产业”和“房价永远上涨”的观点在中国相当盛行。为此，我们需要观察对比市场化程度较高、并且经历了数轮完整周期的发达国家房地产市场。2002年至2012年，美国新建住房与存量住房之比（按套数计）平均为1.12%，住房较为紧张的日本（按照美林美银大中华区首席经济学家陆挺计算人均住房面积为33.9平方米）为2.04%。相比之下，同期中国新增住房与存量住房之比（按照国家统计局“城镇人均住房面积”乘以相应“城镇常住人口”的方法估算面积）平均为6.2%，远远高于美国和日本的水平。中国新增住房与存量住房比例处于如此之高的水平，根本原因是过去十余年中国经济处于“住行主导”（居住和出行需求成为经济增长主要动力）的特定阶段，房地产市场在城镇住房供给长期不足的背景下出现了“补课式”增长。这一阶段度过之后，新增住房占存量住房的比例将从目前的6.2%逐步下降至大部分发达国家3%以下的水平。届时，房地产业将不再是经济增长的主导产业，市场交易将以二手房为主，房价也将从持续上涨转变为跟随经济周期上下波动。长周期拐点将出现在潜在需求完全饱和之前许多人认为，中国潜在住房需求并没有完全饱和，因此房地产市场长周期拐点并未到来。首先，现有城镇居民的住房需求尚未得到完全满足。按照2010年11月第六次全国人口普查数据，中国城镇居民中仍有7988万人处于非家庭关系的合住状态，有6051万户城镇家庭人均面积在20平方米以下。同时，中国城镇家庭小型化进程还将继续。2000年至2012年，中国城镇户均人口从3.13人降低至2.86人，相比于日本的每户2.46人，还有一定的下行空间。这将使住房需求在人口总数不变的情况下继续增加。其次，未来新增城镇居民的住房需求规模仍然十分巨大。按照《国家新型城镇化规划（年）》，到2020年常住人口城镇化率将从2013年的53.7%提高到60%，未来7年城镇人口将从2013年的7.3亿增长至2020年的8.4亿，平均每年1570万。但要注意的是，长期拐点将发生在“边际供需”关系逆转之时，而不是潜在住房需求完全饱和之时。这里，区分住房需求“总量”和“边际量”的概念是关键。城镇住房潜在需求是一个“总量”的概念，而每年实际释放出来的有效需求是一个“边际量”概念。尽管从“总量”的角度看，未来若干年城镇住房潜在需求的总规模可能还很高，但就每年释放出来的有效需求而言，则可能已经低于新增住房供给量。一旦这种“边际供需”关系发生根本性逆转，则房地产市场的长周期拐点就已形成。从时点上看，住房“边际供需”关系发生根本性逆转会出现在潜在需求饱和之前。只要有效需求持续小于新增住房供给，房地产投资和房价就会出现相应调整，从而以逐年下降方式来实现房地产市场的软着陆。十余年来，中国城镇住房供给能力不断增加，同时有效需求不断下降。这种趋势下，房地产市场的供需关系迟早发生根本性转变。尽管心理预期等因素使得拐点具体时刻无法确定，但此次房地产市场首次出现自发调整值得充分重视。供给端：城镇住房存量大幅增长
增量（边际）供给能力不断提高由于目前关于中国城镇住房存量及增量没有全口径的官方数据，因此需要对所使用的数据进行一些说明。在城镇住房存量方面，在对各种数据进行对比分析后，笔者倾向于使用国家统计局提供的“城镇人均住房建筑面积”乘以“当年城镇常住人口”来计算城镇存量住房供给面积。该数据既包括纳入国家统计局统计范围的“城镇新增住房”，也包括未纳入统计的居民自建房，还包括在建制镇过程中由原农村住房转变而来的城镇住房，同时，还自动扣除了被拆迁的面积。这种“以人查房”的算法除了未能考虑空置房以及抽样存在略微偏差外，相对比较准确地反映了有人居住的城镇住房。按照这一口径，2012年中国城镇人均住房建筑面积为32.9平方米，按常住人口7.12亿计算存量住房建筑面积为234亿平方米。2002年至2012年间每年增长11.1亿平方米。在城镇住房增量供给方面，笔者采用国家统计局根据城镇企业、事业、行政单位及个体户上报的500万元及以上房地产开发投资竣工面积所统计出来的“城镇新增住房”指标。这一数据存在口径略小的问题，2002年至2012年“城镇新增住房”平均值为7.36亿平方米，仅占按上述方法计算所得年均增长11.1亿平方米的68%。但正是由于其不包括自建房和由原农村住房，因此更能代表市场化的城镇住房供给能力。而且，这一数据避免了抽样误差，能更好地反映变化趋势。按照该数据，2002年至2012年，城镇住房增量供给从每年5.98亿平方米逐年上升到10.00亿平方米。这反映了2002年至2012年中国城镇住房增量供给能力不断提高的现实。同时，2013年全国城镇住宅土地供给面积达到13.4亿平方米。这表明2014年和2015年城镇住房增量供给能力仍将延续上升趋势。需求端：城镇住房潜在需求萎缩
有效（边际）需求下降从城镇存量人口的住房潜在需求来看，一方面，人均住房面积的不断增加降低了潜在需求。2002年至2012年，城镇人均住房面积已经从24.5平方米增至32.9平方米，显然，改善性住房的潜在需求空间相比于之前大幅降低。另一方面，城镇家庭小型化趋势放缓使新增需求形成速度放缓。2000年至2012年，城镇家庭户均人口从3.13人/户降至2.86人/户的过程中，前4年年均下降0.0375人，中间4年年均下降0.0175人，最后4年年均仅下降0.0125人。这意味着，由结婚、离婚等家庭重组因素而分裂出来的新家庭数逐年降低。从城镇新增人口的住房潜在需求来看，城镇化速度下降导致新增潜在住房需求下降。2000年至2013年，中国城镇每年新增人口平均为2097万。但从2010年到2013年的最近4年，每年增加数已经从2466万降低至1929万。由于农村人口总数已从2000年的8.08亿降至2013年的6.03亿，可转移人口基数降低将导致未来城镇新增人口数进一步下降。按照上文《国家新型城镇化规划（年）》目标，2014年到2020年每年新增城镇人口平均仅为1570万。比潜在需求萎缩更重要的是，较高的房价收入比抑制了“潜在需求”转化为“有效需求”的比例。长周期拐点一旦确立
政府调控无法改变长期趋势区分“存量”与“增量”、“总量”与“边际量”、以及“潜在需求”与“有效需求”的概念，使得我们能够更清晰地解释过去十余年中国住房市场处于“量价齐涨”上升周期的原因，也能更好地说明长周期拐点的形成逻辑。过去十余年中国房地产市场处于长周期的上升通道，固然是因为从总量角度看，城镇住房存量供给（以人均住房面积为衡量标准）处于较低水平，潜在需求处于较高水平。但更重要的，是因为从边际角度看城镇住房增量供给能力处于较低水平，而有效需求处于较高水平，城镇住房呈现供不应求的局面。这其中，低于均衡水平的房价也是大量潜在需求顺利转化为有效需求的关键因素。在这种情况下，住房增量供给能力的不断提高和住房价格的不断上升，都可以看作是促进房地产市场回归均衡的合理因素。特别需要说明的是，房地产市场的供不应求引发了投资性需求，而投资性需求又进一步加剧了供不应求，在房地产市场波动中起到了推波助澜的作用。投资性需求虽然也是“有效需求”，但将在未来某一时刻转变为住房供给，对房地产市场波动起到“助涨助跌”的作用，具有一定的泡沫性质。在供需关系没有发生根本转变之前，尽管政策调控几度导致房地产市场短期调整，但之后均出现了更大幅度的住房价格上涨和房地产投资增长。这表明，政策调控并不能改变市场规律决定的长期发展趋势。对于未来，同样可以判断，当房地产市场的供需关系发生根本性逆转并迎来长周期拐点时，政策调控并不能改变其下行趋势。政策调控手段主要是放开限购和放松信贷。自7月份以来，除北上广深之外的绝大部分城市已经放开限购。9月29日，央行也发文放松信贷，称首套贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。但是应该看到，放开限购对提升住房有效需求的作用有限。从2010年开始实施的限购政策，除北上广深等超大城市抑制了部分非户籍人口的消费性住房需求之外，大部分城市主要抑制的是投资性住房需求且执行并不严格。投资性需求的性质就是追涨杀跌，在房地产市场由于消费性需求不足而自动调整的情况下，投资性需求不会重新出现。因此，放开限购作用不宜高估。而在放松信贷方面，央行在发文中同时表示，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。由于目前房贷的风险有所提高，且进程抬升了资金成本，综合风险和收益两方面的考虑，商业银行难以按照7折下限来执行首套房贷利率。因此，放松信贷的实际效果也有待观察。进一步地，如果地方政府能够通过征收弥补土地出让金减少，则政策将朝着推动房地产市场下行的方向演进。据西南财经大学甘犁测算，如果以弥补2012年的6260亿土地财政净收入为目标，在只针对多套房家庭的二套或以上住房征税的情况下，房产税税率为房价2.8%就足够。8月17日，《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》正式公布，明确将建立统一的不动产登记信息管理基础平台，政府对房地产市场态度转变的可能性不能排除。一旦房产税政策出台，此前大量囤积的投资性住房将会被逼出，这将进一步加剧房地产市场下行。西南财经大学甘犁通过抽样调查认为2013年我国城镇地区空置率为22.4%，空置住房为4898万套。里昂证券2014年5月份公布的数据显示，过去5年完工的房产中，空置率为15%，空置房产数量为1020万套。房价收入比的变化决定发展路径 人口流向决定区域分化格局未来，中国房地产市场的发展路径取决于边际供需关系的变化。如上文所述，在供给不断增加的情况下，过高的房价收入比极大地抑制了潜在需求转化为有效需求。随着房地产市场供求关系的改变，房价收入比必然有所下降。如果是以住房价格下降这种形式进行调整，房价收入比更容易在短时间内调整到位，有效需求会较快恢复，供需关系平衡所需时间更短，房地产市场成交量的回升更快；如果依靠居民收入增速高于房价增速进行调整，则房价收入比调整到位所需时间更长，有效需求增长较慢，市场低迷时间也较长。区别于过去十余年的普涨格局，未来中国房地产市场的区域分化可能成为主要特征，而区域分化格局将由人口流向决定。对于许多人口净流出的三四线城市和镇，房地产市场或将进入长期下行通道。但人口持续净流入的地区，特别是北上广深等超大城市，房价收入比可能在较长时间内都处于看起来不太合理的奇高水平。以北京为例，2003年至2013年，北京市常住人口从1456万增加至2115万，年均增长66万，这还不包括数百万流动人口。事实上，北京极高的房价可以被看作是教育、医疗、就业机会等区域特殊资源“货币化”的结果。如果以当地居民平均收入作为分母，北京的房价收入比确实远高于通常认为的合理水平。但如果以新增人口的支付能力作为分母，则北京较高的房价收入比有其合理性。因为，能够成功常住北京的外地人口通常产生于全国范围内较为富裕的阶层，或其自身具有获得较高收入的能力。在这种情况下，如果北京市放开限购政策，由于2013年非户籍人口达799万，北京市房地产市场将迅速反转，成交量和价格将大幅回升。（作者系人保资产保险与投资研究所研究员、经济学博士。本文仅为个人观点，与作者供职单位无关）房地产周期向下路径明确⊙国泰君安证券研究所 林采宜 王丽妍 吴齐华影响中国房地产长周期的人口和城镇化两个主要因素在2010年-2015年出现拐点。中国房地产周期向下路径明确：其一，我们按目前40大城市2008年-2014年7月住宅用地的出让统计数据，结合目前开发商推盘速度推算中期房地产潜在供应量，预计新宅潜在供应量保持高供给趋势将持续至2016年初，“弱平衡”的市场格局将成为新常态；其二，虽然，外来农民工构成三分之一的城市常住人口并产生了实际的居住需要，但这种“居住需要”转换成城市住宅有效需求的比例极低，其置业需要很难转换为城镇房地产市场的“有效需求”。⊙国泰君安证券研究所 林采宜 王丽妍 吴齐华人口和城镇化因素的支撑力度减弱第一，人口因素对房地产市场的支撑力度减弱。从人口增速看，人口数量与年龄结构变化是驱动房地产市场发展的一个长期因素。中国人口自二战后呈现高增长趋势，并有两次人口出生高峰期1970年代初和1980年代中后期。1990年后人口增速已经下降到1.5%以下，目前人口增速为0.5%左右，预计未来人口增速仍会下降。联合国2013年发布的《世界人口展望：2012年修订版》预测，中国人口将在2030年达到顶峰14.5亿人，然后逐渐下滑。1970年代初和1980年代中后期的人口高峰带来了年劳动力的增长，同时也带来了房地产“刚需”的增加。2010年，15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，随后开始下降，到2013年这个比例下降到72.8%，人口老龄化趋势显现，65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。另外，年新婚对数从2015年开始负增长，商品房刚需下降。结婚置业是商品房需求的主要构成之一。从人口结构来看，我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势。1980年代后实行的计划生育政策使中国人口结构发生了重大变化——按联合国预测，预计到2015年后我国20-39岁的人数会出现负增长，负增长周期长达15年以上；结合民政局公布的历年新结婚对数的数据，我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%，可见未来5年结婚置业刚需下滑。第二，城镇化对中国房地产市场需求的影响减弱。中国城镇化高速增长期已经过去。2013年，中国城镇化率已经达到53.7%，相当于日本1950年代水平；年年均城镇化率速度1.3%，城镇人口年均增速达到3.3%，与日本1960年代接近。虽然与日本美国等城镇化水平在80%以上的发达国家相比，我国的城镇化潜力还很大，但是就目前人口结构和经济形式来看，未来的城镇化速度以及城镇人口增速都会明显下降。主要原因：首先，从静态看，我国城镇化潜力达不到欧美的水平（80%）。若不考虑老龄人口死亡后分母变化，中国的城镇化率最高值可能最多达到65%左右。其次，从动态看，以目前中国农村的人口结构和生育率，未来的年轻一代补给速度会放慢，若40岁以上农民工到年老时没有安居在城市回到农村的话，则城市化速度会快速趋缓。再次，从就业市场来看，随着经济增长速度放缓，城镇吸纳就业和接受人口转移空间逐渐收窄。因此预期农村劳动力进城的速度也将放慢。人口流动地区间差异较大，部分城市已出现人口外流。年是城镇化加速的阶段，城镇化率从45.9%上升到52.6%，年平均上升1.7%。但城市人口流动已经出现了差异。由于没有三线城市城镇化数据，我们采用各城市的全市人口来测算。分别比较一线、二线和三线城市在和年两个时间段内常住人口增加的绝对值，一线和二线都在大幅减少，三线略有增加，说明年的两年内相对2010年前两年一线二线流入在减缓（这可能跟一线二线的户籍控制有关）。但如果看2012年相对2011年的常住人口增加绝对值，三类城市增加值都减少，说明2012年后三类城市流入人口的增加速度都在趋缓。总体来说，我们对中国未来城镇化在判断是：1，农村人口向城镇的转移总量已较为有限，人口城镇化率到达65%左右后趋于平缓甚至有轻微的下降，此后城镇化率的进一步提高需借助分子、分母的共同变化（定居城市的外来人口结婚生子、滞留农村的老年人口自然死亡）来实现，这是一个长期、被动的过程；总之，农民工带来人口红利即将消失，城镇化的速率将减缓。2，城市分化将逐步加大，不同经济圈的产业结构调整和重新定位决定着地区城镇化水平，缺乏经济吸引力的城市不仅难以吸引外地流动人口，甚至本地人口都将有外流趋势。第三，城镇低收入群体的置业需求难以转化为有效的住房购买力。外出农民工财富积累速度慢，短期内其置业需求难以转化为有效购买力。农民工收入较低，在直辖市平均月收入2500元多，在县级市和建制镇的月收入只在2000元左右；而近几年城市房价升至高位，农民工对住宅的购买力较低，这也和农民工在务工地购房的比例在这几年下降的情况比较符合。房地产市场下行趋势已经明确首先，长周期因素将牵引房地产周期发生转折。从海外经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后，将沿着市场需求、市场预期、市场趋势的路径对房地产周期产生深刻的影响。年是中国人口结构以及城镇化的拐点发生的密集期，劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成国内房地产周期历史上出现向下拐点。根据Wind《土地大全》提供的国内40大城市2008年1月-2014年7月期间住宅用地的出让统计，我们按目前大型房地产开发商从拿地到首期平均约8个月开盘速度，按8、14、20月的整幅地块推盘周期滚动计算，测算结果表明，从现在直至2016年初国内新宅潜在供应量将始终对房地产价格形成较为明显的抑制。其次，供给弹性加大形成房地产“弱平衡”长期格局。长达十余年的景气周期促进了中国房地产业的蓬勃发展。为应对旺盛市场需求、开发成本和政策调控的快速变动，大型房地产开发商前瞻性的土地储备充足，产品开发设计能力与生产效率不断提升，商业模式也从最初的“囤地增值”过渡到“高周转盈利”，市场供给弹性大大增强：按的统计，龙头房地产企业如、和绿地集团等2013年从拿地到开盘的平均速度为8个月，相比2010年缩短了约一倍——在房地产需求趋弱的背景下，房地产供过于求的压力将长期存在，高供应弹性意味着市场需求将得到及时、足额满足，维持“弱平衡”市场格局将成为未来房地产市场的新常态。第三，区域板块出现分化，部分三线城市价格难以维持。（1）部分城市人口呈现流出趋势，价格已体现预期转变。2010年后城镇化进程已经放缓，城市间的不均衡尤为突出：省会城市中已有南宁和长春2012年相对于2010年人口出现负增长，说明人口有较明显的流出；沈阳、南京等8个省会城市两年的人口增长率低于3%，说明人口的净流入已较少；统计的64个三线城市普遍人口增速在10%以内，有齐齐哈尔、徐州等15个人口增速为负，只有舟山、芜湖等10个城市人口增速在10%以上，说明多数三线城市对外来人口吸引力已较弱。在年期间，全国房地产平均价格上涨约10%的背景下，人口增速为负的15个三线城市中：蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名、南通等6个城市以及人口负增长的省会城市南宁房价已出现逆势下跌，房价预期转变与分化已提前出现。二三线城市人口城镇化步伐大幅放缓甚至出现倒退，以至于对房地产的刚性需求也相应减少。（2）二三线城市库存量大价格跌势已现，一线城市库存少尚可维持。在城镇化预期下，开发商在年期间新建房屋量大，部分地区供应量过大而需求不足，库存量大幅增加。（3）房价收入比和人口密度体现长期价格趋势。在地产投资需求趋弱，买房者以自住性需求为主后，收入对房价的影响会逐渐体现出来，美国从二战后至2000年中产阶级收入变化与房价一直体现为明显正相关性。
通过比较国内各个城市的房价收入比，我们发现一线城市普遍较高，这与东京纽约等国际大都市房价收入比高于该国其他城市的情况一致；二线城市中杭州、厦门、福州、海口等也较高，其人口密度、建成区可建商品房面积以及资本吸引力等成为房价收入比偏高的主要因素；三线城市中三亚、温州房价收入比畸高，与当地居民实际可承受能力形成较大差距。在基本为自住性需求时，人口密度决定房价，当房价上涨预期下的投资成为重要需求时，资本决定了房价的走势。东京、纽约等地房价明显高于日本和美国其他地区，这是因为这些地区无论人口密度还是资本充裕度都高于其他地区，中国的房价情形也基本符合这个规律。
本文来源：上海证券报·中国证券网
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