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首次购房者需要注意的问题
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对于首次购房者来讲，主要有两种担忧。首先是否有能力购买住宅，这里主要考虑住宅价格和自己的负担能力，当然这是每个购房者都事先需要考虑的。其次，你能否轻松支付新住宅每日的支出，并且还能享受到舒适的生活。
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我们会尽快帮您我们会尽快帮您中产阶层的财富焦虑：如果不买房，还能买什么？
来源：中国经济网
　　“房子还能买吗？如果不买房子，手里的钱――不管是多是少，又该如何跑赢通胀，获得增值？”
　　“要把手里的这套房子卖掉吗？”
　　全国拥有数套房的某财富管理机构总裁陆女士这样问。过去几年她买了好几套房子。因为工作忙，她没时间“倒腾”房产，几个月前本想出手杭州的房子，结果发现G20之后，杭州的房价又涨了；她在上海的房产也是，一不留神就涨了好几百万。
　　她应该为此高兴吗？要继续看着手里的房子升值吗――即使涨了这么多――如果有一天房价跌了呢？
　　如果把房子卖掉还能投资点啥呢？房产之外，陆女士拥有600-3000万元可投资资产。作为专业人士，她目测了一遍当下股市、、、等资产类别的收益表现，又把目光投回了房市。
　　但，心里还是不踏实，一些惶恐，一些不安。
　　这不是她一个人的感觉。不仅是这些私人银行眼中的高净值客户。即使是一般中等收入人群，对此也充满疑问。他们的可投资资产也许只有几万，或者10多万乃至上百万元。他们可能已经拥有一套仍在还贷的房产，或许还在为首付奋斗，他们身在北上广或者二线、三线城市，但困惑似乎是一样的：房子还能买吗？如果不买房子，手里的钱――不管是多是少，又该如何跑赢通胀，获得增值？
　　一种难言的焦虑感在不同市场、不同人群中蔓延。尤其是中产阶层，他（她）好像“病了”，得了财富焦虑症。
　　“资产荒”下三件事：房价、汇价、金价
　　“房价涨得邪，没房的绝望，有房的心慌；没想到的是，有些开发商同样如此。”市场唏嘘不已；流动性过多，市场太拥挤，机构与资本在抱怨优质“资产荒”。
　　房价还会涨么？在南京、杭州、在苏州，在济南，曾经久违的字眼又重新回到人们的视野中，限价、限购、严打捂盘&&一些被认为恶意炒作房价上涨和虚假信息的人被拘留，房价上涨已经引发新一轮的调控，而且正在波及更多的城市。
　　面对高房价，人民日报也出来喊话了，其微信公号发文《失去奋斗，房产再多也将无家可归》。明示：当努力奋斗还不如投机房产，就可能树立一种错误的导向和价值观。但“房产升值秒杀努力工作”之现象又让一些刚步入中产的人士顿生挫败感。
　　李先生是一名基建工程师，曾经在某国有企业的工程项目部负责安全工作。年过4旬的他在完成一定财富积累后，去年辞职开始自己做工程。刚买了新车且拥有五、六百万元存款，但焦虑感时时困扰着他。
　　据李先生介绍，目前其名下有一套房产用于自住，同时在北京郊区还有几百平米的宅基地。他说，在妻子眼中，自己并不是一个聪明的人。在北京房价不断上涨的过程中，不少朋友和同事都在2010年前后买了房，虽然也曾有这种打算，但最终因为各种原因搁浅，就此夫妻俩还曾生过气。
　　“也想过改善一下家里的住房条件，但是目前这房价太吓人了，不敢轻易入手。”考虑到还有郊区的宅基地，一路上涨的房价使得李先生最终放弃了换房的想法。
　　辞职后，李先生每年有近百万元的收入，但在经济不景气背景下，工程越来越难做，不但利润稀薄，三角债等信用风险更是不断打消着他的积极性。而仍未回本的投资使得他在今年不温不火的行情中保持着夹杂着悲观的理性。
　　“现在的确比较纠结，也比较沮丧，一直以来都觉得国内房价已经很高了，但是它仍然在涨，想想美国和日本的经历，很担心自己成为最后一个接棒者，也正因为此，自己错过了很多买房的时机。”李先生表示，自己手里的几百万存款并不算多，如何保值升值成了头疼的问题，“现在基本上是在买短期，收益年利息不到4%，真怕在房价不断上涨、人民币又出现贬值的过程中被稀释的不够生活，特别是看到跳广场舞的大妈坐拥几套房产时还会有一种挫败感。”
　　如果选择范围更宽泛一些，海外资产配置是一个好主意么？
　　不少高净值人士选择了海外买房，海外媒体将澳大利亚、加拿大等国家一些城市房价的上涨归结为中国人的购买力。即使没有买房实力的投资者，也选择将一部分存款转为美元，或者投资海外股市和固定收益产品。
　　汇率波动的风险无疑给正在升温的海外资产配置增加了几分热度。
　　波士顿咨询进行的一项调研发现，2015年“811”汇改后，人民币的波动引发了市场对未来贬值的预期，从而掀起了中国个人境外资产配置的热潮。包括客户基础下沉，在尚未展开境外投资的客户当中，有超过50%的普通私行客户表示未来3年内会考虑进行海外投资。
　　波士顿咨询全球合伙人张越说，调研还显示，在2015年股市剧烈波动下，70%的高净值人群还是实现了约10%的盈利。“中国高净值人群自己对财富管理的能力，或者借助机构，其投资能力在逐步改善。”
　　荷马金融创始人叶程坤的感觉是，这几年的确出现了海外资产升温的趋势。这是一家专注于帮助中国居民海外投资的公司。根据这几年的观察，叶程坤说，大部分的中产和高净值人群的海外配置主要是两类：基础配置，像去香港买；另外是基础之上的稳健型基金。
　　不过，在中国家庭资产配置中，目前整个海外资产配置占比不及2%，而日本、韩国、中国香港特区基本上配置比例在15-25%，配置最高是30%的新加坡。他说：“目前中国投资者海外资产配置有一些特殊性，除了刚起步之外，也有资本管制方面的原因。”
　　那么再来看看黄金吧。
　　中国大妈曾经是黄金最坚定的投资者。不过她们在上一轮的黄金涨跌中也损失了不少。在2012年触及每盎司1790美元的高点后，黄金价格一直处在下跌通道中，中金所研究院首席经济学家赵庆明说，这一过程没有结束。
　　中天嘉华集团副总裁、金融产品中心总经理张旭东说，就黄金ETF（交易型开放式指数基金）而言，今年以来全球ETF的增长，主要是全球最大的ETF黄金（SPDR），呈现持续稳定的上升。对比金价来讲，金价的波动比黄金ETF大，黄金ETF受金价的影响较小。
　　这说明了什么情况呢？说明买入ETF的这些机构或是其他的投资者，是在中长线配置黄金，而不是在赌黄金的行情。也就是说，这不是投机黄金的行情，而是配置结构的一部分。这些机构以及投资人会投资很多的金融产品，现在开始选择配置黄金了。
　　王家春看好黄金的投资价值，他甚至认为，对于投资者而言，应该是“一手美股，一手黄金”。不过中金所研究院首席经济学家赵庆明认为，黄金大涨的前提是出现全球性的危机事件――如果确如部分人认为的人民币会大幅贬值的话，无疑在中国买黄金是一个非常好的选择。事实上，赵庆明本人相信这一幕不会发生。他说：“对于全球经济前景，我相对乐观，目前看，黄金还是下跌中反弹的行情。”
　　宏观面下的纠结
　　环顾四周，当下的世界经济体似乎陷入了“比烂”模式。
　　各国央行空前宽松政策致“负利率”时代亦横亘眼前――全球对信用的追逐已经达到了一个疯狂的状态。
　　而特殊环境下，中产们或投资者便需要改变对理财或配置的惯性收益预期了。“当市场下跌充分的时候，投资者要精选优质的私募基金，这些私募基金擅于捕捉到下跌带来的有价值的投资机会。”张旭东说，“现在这个时间点，投资者真正应该追求的是流动性、低估值、高信用。当前的投资环境很动荡，流动性非常重要，千万不要随意把资本投到一个流动性严重缺失的领域中去。”
　　当然最根本的问题是，尽管金融危机已经过去8年，但世界经济已经连续5个年度低于危机前均值3.7%的增长――2017年仍可能如此。也正因为如此，G20杭州峰会的目标仍然是经济重回强劲增长。这个世界需要充分调动各种宏观政策工具稳定经济，并以创新方式推动结构性改革，构建更为公平的经济金融体系，让全球经济拥有新的活力，
　　在上一轮全球金融危机中，中国曾被看作一个避风港，中国对全球经济增长的贡献率超过50%。即使是今天，中国对全球经济增长的贡献率仍达到了25%。如果中国顺利完成一场结构性改革，成功切换增长引擎，不仅表明世界经济仍将获得来自中国增长的支持，还意味着，中国将崛起一个更为庞大的中等收入群体。
　　去年10月，马云就曾在一次公开演讲中表示，未来5-10年中国将拥有5亿中产阶级――这也意味着更加庞大的资产管理需求，一个可能影响全世界的前所未见的资产配置行动。
　　现在，如果有本配置手册
　　很多身处财富管理行业的人士，都接受过亲友这样的问询：我该怎么办？换一个角度，如果有本理性的资产配置手册，是否能帮助中国的中产阶层看清迷局，做出更好的选择？
　　其实，提及经济周期，以及大类资产配置，稍有经验的投资者对“美林投资时钟”或许不会陌生。其逻辑是这样的：复苏期，股票为王；过热期，商品为王；滞涨期，现金为王；衰退期，为王。不过，即使是专业人士也觉得，一段时间内，美林投资时钟似乎失灵了，几乎转成了电风扇。
　　如果可以选择的话，对于这样一个中产人群资产配置手册，也许可以用“安全性、专业化、流动性、风险偏好”等关键词勾勒其坐标系。或许，它们更多关乎投资哲学而非投资策略。
　　屈指算来，可供中产投资的资产无外乎是：房产、股票基金、债券、理财产品（银行与互联网）、另类资产，外汇，黄金；包括海外配置等。
　　就高净值人群（600万-3000万资产）而言，歌斐资产机构业务部北京团队总经理景乃格建议，降低收益预期。如果说2015年目标可以是8-15%，2016，已经下降到年化5-6%。明年甚至更低。她认为投资者首先应该关注两个方向，一是央行货币政策，二是汇改过程。其次，以抗通胀为目标适当配置海外资产或投资海外产品。
　　对富豪阶层（3000万资产以上）来说，适当调高跨周期产品配置，如PE\VC等股权投资产品。此外，尽量多元化、跨市场投资，分散风险。
　　不过景乃格认为，国内PE投资的策略持续从单一走向多元化，中国目前正在经历的产业并购浪潮将持续，项目估值上升、前期的火爆增加了风险，应当警惕。根据海外经验，跟投策略与PE二级市场FOF策略能够较好地平衡投资组合的收益与风险。因为，在投资市场短期波动可能较大的环境下，PE投资具有跨周期、跨行业的特点，应当增配。
　　大趋势看，美国PE/VC的投资机会主要在TMT领域，特色在于技术创新；中国PE/VC的投资机会百花齐放，包括TMT、文化、消费、智能制造等领域，特色在于商业模式创新和效率提升。
　　润为资本合伙人王子恢也相信，未来经济下行通道中，中产人士应该在基础保障和常规投资渠道之外，认真考虑股权投资的可能性。他认为，以股权投资方式参与创业创新，几乎是中产家庭财富增值效应跑赢通胀的惟一通道。如果没有股权投资，基本上没有可能跻身高净值人群。
　　而对于可投资资产大于3000万元的高净值客户，波士顿咨询调研显示，产品定制服务是最为青睐的服务类型。
　　不过，在潘东看来，不同资产规模量级的配置建议，主要取决于投资者的风险偏好。譬如，有的富豪风险偏好很低，不愿意投资股权类资产。反之，有的中产风险偏好较高，更热衷于权益类投资。
　　对于大部分普通中产投资者来说，他们的选择或许更为有限。可能的选择是，景乃格建议，适当增加资产的流动性；此外是依托专业机构降低投资风险。
　　林采宜说，从投资品来看，无论是A股、银行理财产品，还是购买海外保险，都是投资机会与风险并存。结构性机会永远都在，无非是大小而已。
　　既然如此，当下，除了房，还能买点啥呢？林采宜说：“还是适当配置以利率债、货币基金等低风险资产为基础的理财产品，在目前的宏观周期下，相对风险较小。”
　　当然，任何时候，对于普通投资者，最佳的选择不是自己杀入市场，而是将资金交给专业人士打理。在接受采访时，多位行业人士给出了这样的建议。
(责任编辑：曹萌)
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理财者年底应该问自己10个问题
来源：财经天下&
　　别忘了给自己的理财情况做个年终总结
　　特约记者 荣妍
　　年末到了，你除了要按老板的要求写一份自己一年的工作总结，还有一样东西我们同样需要总结--这一年自己的理财情况，总结的目的就是发现你理财情况中存在的问题，对下一年的理财规划进行重新调整，看看2013年你的理财之路该怎么继续走下去。
　　如果你对这项“突击”检查没有头绪，不妨问问自己下面10个问题。
　　1 满意你一年内的投资收益情况吗？
　　在年末的街头上，如果你随便拉住一个过路的人问：“今年你的投资赚到钱了吗？”估计大多数人都会先送你一个白眼，然后再郁闷地答道：“今年赚钱真的很难。忙活了一年，收益居然跟国债差不多。”
　　虽然在这样不景气的年份总结投资收益情况是一件痛苦而又琐碎的事，不过还是应该认真地做一次投资收益的大盘点，看看你在哪些方面赔了钱或是赚了钱，哪笔投资收益明显低于同类产品，有针对性地调整各种理财品的结构占比。
　　你可以翻出交割单和证券、基金公司寄来的对账单，将你的投资金额及年度账面收益一一列出，随后放到各自的大类中统计各品种的整体收益。如果平时就使用网上和买基金和理财品的，计算起来就方便多了。
　　2 你的资产结构有问题吗？
　　我有一个朋友刚刚结婚，北京房产限购，他便在燕郊买了一处房子作为婚房，这间房子占到他家庭总资产的40%，他不怎么理财，其余50%的资金全部投资银行定期存款、债券及保险，只留下10%的流动资金应急。在我看来，虽然他过上了“有房一族”的幸福日子，但是他目前的家庭资产存在不小的结构性问题。
　　首先，他的住房自用不能带来收益，而金融资产（尤其是风险资产）又在总资产中占比太小，他的家庭正处于家庭成长期，已经提上日程的子女养育计划会让他的负担逐渐增加。一旦发生家庭财务危机，房产变现比较困难。
　　当然，如果你把50%的资金全部投入股市中，只留下少量的流动资金应急，你的资产结构同样存在着很大的问题--风险资产比例过高。
　　你可以参考这样一种基础的资产结构：将资本的40%投资于房产，30%投资股票、外汇等较高风险投资品，20%投资银行定期存款或债券及保险；剩下10%是少量现金、活期储蓄和货币市场基金，再根据自己的自身情况进行适当的变化。
　　3 你准备做一类新的投资吗？
　　金融市场从未停止过创新的脚步，越来越多的新产品让投资者有了更丰富的选择，其中有一些看起来十分有趣，收益也不错。
　　因此经常有一些谨慎的投资者问我们，他们手中那点血汗钱该怎么投资，除了银行理财产品、货币市场基金、债券基金、股票基金和股票，他们还能不能投资那些创新型的基金产品、另类投资品、民间借贷以及一些品。
　　我们一般会提出以下建议：尽量离风险远一点，做那些比较熟悉的投资，这些创新型投资品，如果手头上没有的话，那就尽可能的不要去买，或者是把它们当做投资组合中的“小甜品”，尝尝鲜即可。毕竟在经济和投资环境不佳、市场不确定性增加的情况下，资金的安全才是最重要的考量因素。
　　4 你有没有必要补充保险计划？
　　家庭的状况是在不断变化中的，现有的保险不一定能满足整个家庭的保障需求。因此在年底仔细检视一下自己的家庭保障情况是十分必要的。
　　首先，你需要审视一下现有保单的保障范围是否能满足家庭养老、疾病治疗、寿险保障所需。
　　其次，一般来说，用家庭年收入的15%至20%购买保险是比较合理的，而保额达到年收入5到10倍最为适宜。因此，随着家庭收入的增加，自身拥有的保障需要及时进行更新，可在保单交续期保费前，对保障额度进行审视并做相应调整。
　　另外，如果你的家庭遇到以下四种情况时，也要考虑调整保单了：1)收入逐步攀升或遇到困境收入急剧减少；2)工作环境风险性提高，可以适当地调整意外险部分；3)无论是婚姻状况改变，还是家庭成员增加或减少；4)当新购房屋或车子申请贷款，或已经还清这些贷款时。
　　5 过去的一年中，你有没有因为怕麻烦而没做的理财功课？
　　世界上没有免费的午餐，同样，理财也无法不劳而获。
　　就像说的，投资者的劳动就是阅读与思考。阅读和思考这种时间和脑力上的双重“奢侈”让许多繁忙的职场人望而却步，他们头脑里想的要么是项目，要么是疑难课题，工作之余很少有时间去消费娱乐，甚至连谈恋爱的时间都挤不出，更谈不上为了“理财”这项副业而大费心血。
　　如果你是上述的这种投资者，那些繁琐的理财功课，恐怕你因为怕麻烦而逃避掉了大半。
　　那么，我们建议你涉及的投资品最好不要超过3个，投资范围也仅限于你了解的范围，而且你在选择标的时需要比别人多花点心思，那样你后期就可以少费点心。
　　比如定投指数基金，或是长期持有一个最好的行业里最好公司的股票，或是投资房地产，这种对有使用价值物品的投资要比股票、黄金等金融资产风险小得多，实在不行还可以用房子出租获得投资收益。
　　但是这并不意味着你明年可以继续减少自己分析和思考的时间。即使是基金定投这种“懒人投资法”，如果你能试着将投资方式弹性化，不定期不定额地去找低点投资，可能会获得更好的收益。如果你平时能多关注点宏观经济形势，建立战略性的投资眼光，并在市场大幅波动后调整一下投资组合，不仅能维持资产配置的目标，还有可能会帮助你在某些时间段里获取超额利润。
　　6 有没有必要降低你投资的流动性？
　　流动性较强的投资品是一个投资规划中不可或缺的部分，如果你手中只有大量的固定资产而缺乏流动性的话，一旦你的生活里出现点什么特别需要钱的情况，比如公司的突然裁员、突发疾病、自然灾害和股市的突然崩盘，房子、古董和贵重的珠宝可没法快速提供给你大笔的现金。而活期存款、货币市场基金之类所谓的“活钱”，在急用的时候能迅速变现而不会带来损失。
　　当然，投资的收益率常常是以牺牲流动性为代价的，这是常识。流动性好的投资项目一般收益较低，而流动性差的投资项目则相对而言收益比较高。
　　流动性比率这个指标不仅可以测量企业偿还短期债务的能力，也可以分析家庭的财务状况是否健康。流动性比率=流动资产/流动负债。如果你家庭资产的流动性比率为3至6，也就是说明你们手头的流动性资产可以满足3至6个月的日常生活开支，是比较合适的范围。但是如果这个数值过大，说明你家庭资产的收益不高，会影响到资产增值的规划，你就有必要在下一年的投资规划中减少流动资产的占比了。
　　7 你要换一个投资经理吗？
　　每一年，你都要为自己的投资经理付一大笔佣金。没错，有一些投资经理是凭自己的能力赚取费用的，但从平均数来看他们不值这么多钱。
　　如果他的能力只是一般般，今年一整年你的投资组合收益比买货币基金好不了多少，那么只能说明你的佣金被吞掉了。而且这笔钱是不能讨价还价的，也没有什么道理可讲，年复一年，始终如此。
　　投资经理作为一个专业人士，理应时刻对市场做出冷静独立的判断--用巴菲特的话来说，他们要在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪。但实际情况并不总是这样。有些投资经理不会适时地改变固有的投资策略，而是更愿意牵着你的手，向着你已经踏上的方向前进。
　　8 要不要让你的生活更奢侈点？
　　在理财这个范畴中，大家关注更多的是如何投资，希望自己的资产能够快速增值，这与国内靠投资拉动经济的模式非常相似。实际上聪明的消费行为也是理财的重要手段之一。
　　虽然我们的大部分读者还没有实现财务自由，钱还没多到想怎么花就怎么花的地步，但是随着年龄和财富的积累，你想获得尽可能高的生活品质，这是无可厚非的事情，不过，如果能合理控制生活成本，享受高性价比的生活可能会比单纯的奢侈一把更富有生活情趣。比如买张廉价航空的机票，在汇率波动时去国外旅行，节省下来的费用可以住个好一点的酒店或是用于购物，既提高了生活的品质，又无需付出昂贵的费用，可谓一举两得。
　　如果这还说服不了你，又或许你的账户上突然多了一笔6位数的奖金，打算兴冲冲跑到新光天地，跑去买一个富婆用的那种包，我推荐你看看上世纪的一本畅销书《隔壁的百万富翁》，这本书调查了富人的习惯，你会发现，他们都不约而同地拥有省钱的习惯。这些富翁剪下商家的优惠券，买打折商品，虽然都买得起，但他们典型的车是用过两三年的二手车。
　　连百万富翁们都如此节省，在投资收益难有保证的今天，你还要奢侈下去吗？
　　9 要买房吗？
　　近期房价重新回到了上升轨道。有专家预计，2013年的调控政策不太会放松，房价虽然会随着人们收入的增加有所上涨，但涨幅会比较有限。对于投资房产的人来说，在房价涨幅有限的情况下，投资房产很难在短时间内赚到钱。
　　但是调控政策为刚需购房者带来了不错的入市机会。对于刚需购房者而言，在投资性需求被挤出市场后，市场的供需发生了较大的改变，购房者可以相对从容地进行选房和购房。特别是首次购房者，最好抓住这样的机会，在自己财力能够承受的范围内，用足房贷政策，实现自己的购房梦。另外，首套房贷利率优惠也在不断变化，如果能贷到8.5折以下的房贷，也可以节约大笔的利息支出。
　　对于租房者来说，2013年可能仍然要面对租金上涨的局面。按照以往的经验，租金水平会在每年的春季和夏季出现两次集中上涨态势。房产专家认为，目前租房价格已经涨到了一定的水平，因此2013年房租再次上行其实也面临着不小的压力，涨幅可能不会很大，预计整年涨幅约5%。
　　10 有必要做一个来年的投资规划吗？
　　总结完上面9点，你应该已经对自己2012年的理财情况和新一年的打算有了一个比较详尽的了解了，那么你需要完成最后一步了--做一个新的年度投资规划。
　　你可以做个简单的资产负债表。因为你得知道你手中有多少钱可以用于新一年的投资计划。其次，你可以根据自己的家庭情况，设定新年度的理财目标，比如购房、购车、国外旅游、进修充电计划、子女上学等等。
　　你可以估算一下，每个目标需要多少钱才能实现，以及实现目标的大体时间，根据固定收入和固定支出，以及年终奖这类特定收入与保费、学费这类特定支出，预先安排资金来源，要预留一些弹性空间，如果有较大的资金缺口的话，你可能需要从清单中划掉一些不现实的目标。
　　最后一步，是按照你的资金量、财务目标和自身的风险承受能力，甚至是你的工作情况和年龄大小，从各种充满了收益诱惑或风险陷阱的投资品中找到几种，组成一个投资组合，让它们来帮你完成下一年的赚钱计划。
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