二手房买卖合同纠纷——违约金、定金等争议焦点初探
二手房买卖合同纠纷——违约金、定金等争议焦点初探
文/郑明伟&广东经天律师事务所律师
本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明来源
近期深圳二手房价格在政策出台后，价格一路走高，导致大量二手房交易出现卖方（业主）不履行买卖合同、要求涨价引发的纠纷。据了解，近期深圳各区法院房地产庭案件受理量大幅度上升，本律师在近期也办理了多宗二手房买卖合同纠纷，结合自身办理案件的经验和对深圳地区法院案例的研究，就二手房买卖合同纠纷的违约金、定金等争议焦点做个回顾总结，权当抛砖引玉。
一、问题的提出
深圳房地产中介的二手房买卖合同通常约定卖方违约的，买方可以解除合同并主张房价款20%的违约金或双倍返还定金。依据合同法及其司法解释，违约金过高的，当事人可以要求调整，即法院对违约金的数额拥有较大的自由裁量权，同时深圳中院并未出台相关的指导意见，导致对违约金的调整数额缺乏预期，不同法院判决不一，相同法院不同法官的判决不一，相同法院相同法官在不同案件中的判决不一，使得部分深圳律师惊呼二手房买卖合同纠纷的违约金主张犹如赌博。
二、如何增加违约金获得支持的数额
（一）避免出现双方违约
出现双方违约时，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条和合同法司法解释二第二十九条等规定，法院通常会较大幅度地调低违约金数额，在深圳南山区人民法院（2012）深南法民三初字第488号民事判决中，一审认定一方违约，判决守约方按照违约方与第三人的交易价格与原被告件的二手房买卖合同价格之差额作为违约金数额，总计48万元；二审法院【（2013）深中法房终字第2718号】改判为7万元，主要理由是认为存在双方违约，依据上述买卖合同司法解释第三十条调低违约金为7万元，即判决支持的违约金减少了41万元。双方违约的情形容易出现在以资金监管、赎楼、银行放款承诺函等环节，因这些通常需要双方配合办理，否则难以完成，作为履行支付义务的买方通常需要发起资金监管、银行贷款等程序，卖方需要配合前往银行等金融机构现场办理，若买方未能证明已经履行了发起程序并通知卖方办理相关程序的，存在被认为违约的风险；卖方在收到相关通知和配合要求后，未能履行配合办理义务的，会被认为违反附随义务，承担违约责任，最为典型的案例是（2014）粤高法审监民提字第70号案件，广东省高级人民法院认为'卖方不配合履行合同附随义务（注：不配合资金监管）……是本案合同最终无法履行的根本原因'。
（二）证明损失
3.30政策出台后深圳房价上涨较快，依据买卖合同司法解释第二十九条、合同法司法解释第二十九条和合同法第一百一十三条'当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失'和《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条'人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据'，即守约方提交证明可得利益损失（包括涉案房屋市场价值、转售第三方价值或购入第三方房屋与原房屋买卖合同的差价），有助于法院认定守约方的损失，避免被法院调整的违约金过低。对于涉案房屋的价值较可靠的证据是申请法院指定评估机构的评估报告。
关于可得利益或交易机会损失，典型案例为最高人民法院审理的（2014）民抗字第75号，最高人民法院认为'一审法院委托的司法鉴定结论亦证实涉案房屋的市场价格已明显上涨，在此情况下，昌旺达公司已无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。一、二审法院依据司法鉴定结论，以涉案房屋的市场溢价作为无效合同损失认定的基础，由宇昌公司承担因其主要过错给昌旺达公司造成的该部分损失60%的赔偿责任并无不当。该认定符合《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同损失的规定。'
（三）适当的诉讼策略
经查阅深圳中级人民法院审理的近年部分二手房买卖合同纠纷，支持的违约金大部分在50万元以内，因此恰当地选择诉讼策略是获得较高赔偿的重要步骤。具体而言，在已支付的定金数额较小时，可以依据买卖合同司法解释第二十六条拟定诉讼策略：20%违约金 定金一倍返还；在已支付的定金数额较大时，可以依据买卖合同司法解释第二十八条拟定诉讼策略：定金双倍返还 赔偿损失。
在（2013）深南法民三初字第264号案件中，原告支付的定金10万元，主张赔偿损失约120万，最终法院支持的数额为定金10万元返还，支付违约金20万元，总额30万元，超过定金双倍返还合计20万的数额，属于恰当的诉讼策略。
在（2014）深中法房终字第726号案件中，因诉讼策略选择为20%违约金 定金一倍返还，而非定金双倍返还 赔偿损失，在已支付40万元定金情况下，法院判决违约方向守约方支付违约金20万元，一倍返还定金40万元，即总额度为60万元，低于双倍返还定金合计80万 赔偿损失的主张（因定金双倍返还具有明确法律依据，法院通常支持，因此预计该主张的最低支持数额为80万元，高出前者20万元）。诉讼策略有待检讨。
三、涉案房产的查封
对近期因3.30政策出台后的二手房买卖合同纠纷，是因房产价格上涨所引起，通常卖方有违约高价转售第三方的计划，因此及时查封涉案房屋可以使卖方转售的目的落空，有利于双方协商解决争议。据统计，深圳各法院二手房买卖合同有相当一部分案件撤诉结案，即双方庭外和解结案。本人承办的案件中，亦有通过查封涉案房产迫使卖方高价转售第三方目的落空，随后双方成功协商，我方委托人（买方）象征性加价，卖方继续履行合同。深圳各个法院关于财产保全的具体程序不一致（南山法院程序较为复杂），且近期法院财产保全数量较多，应当预留足够的保全时间，有条件的应当争取诉前财产保全（法律规定诉前财产保全在48小时内作出裁定，裁定保全后立即执行）。目前深圳各区法院接受指定担保公司的保函作为查封对方房产的担保，担保公司审查案件材料并收取费用后为当事人开具保函。
四、关于中介机构居间费用
二手房买卖合同通常由中介机构提供居间服务。在双方发生争议后，中介机构作为居间方，最了解双方的履行情况，因此如何利用中介机构证明有利事实，是诉讼要点。通常追加中介机构作为第三人，但该做法的缺点是中介机构作为第三人，通常没有诉讼风险，可能不参加庭审，导致有利事实无法证明；若追加中介机构为第二被告，要求其承担部分责任，则有可能导致与中介机构的对抗，不利于通过中介机构证明有利事实，因此适当设计诉讼主张、与中介机构充分沟通有利于证明有利事实。
与中介机构相关的另外一个争议点是居间报酬的支付。依据合同法第四百二十六条'居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬'，支付居间报酬的条件是促成合同成立，而不是合同履行完毕，因此大部分二手房买卖合同纠纷在中介结构提供居间服务签订二手房买卖合同后，就已经满足了支付居间报酬的条件，（2012）深南法民二初字第335号民事判决实质上支持违约方向中介支付居间报酬。但在实践中也有部分判决认为'房地产中介服务事项包含买方看楼、促成交易双方签订预约合同，协助买方办理资金监管、签订正式买卖合同、卖方赎楼、办理过户等有关事项'（（2012）深龙法民三初字第2255号民事判决），中介机构的在房屋买卖合同被解除、撤销或无效情况下，中介机构没有提供后续服务，应当减少相应的居间报酬。总之，中介机构促成二手房买卖合同成立且明确约定应当支付一定数额居间报酬的，中介机构可以主张部分居间费用。
综上，买方在合同履行过程中应防止自身违约，必要时向律师等专业人士求助；提起诉讼时应当综合考虑定金已支付的数额拟定适当的诉讼策略、及时申请法院查封涉案房产、提交证明自身损失等有利于法院认定损失的证据。二手房买卖合同纠纷的违约金与定金争议在具体案件中法官基于案情的不同会有不同的自由心证标准，虽然没有具体明确的裁判标准，但是在本轮二手房买卖合同纠纷爆发潮中，卖方因涨价违约是普遍存在的事实，大部分法官均有很好的生活体验，相信在处理时会充分考虑这一因素，使得违约方不能获得利益。
实习编辑/孙显
为无讼供稿/
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TA的最新馆藏深圳疯狂违约潮谁笑到最后？业主：赔20%我也赚
房价疯涨，深圳史无前例地在二季度成为了“中国二手房违约重灾区”。7月19日，龙岗法院判决一违约卖家赔偿合同房价20%比例的金额，比例之高让被违约的买家们为之鼓舞。然而，业主赔偿20%违约金，但房子涨幅达到了40%，看似买方胜诉，实际上仍是卖方获得了违约利益。
网易房产7月24日讯&本想在深圳以小房换大房，却最终因大房失小房，还得忙着打官司，走上维权路……如果问起个中缘由，他们会答你：都是深圳房价疯涨惹的祸。在刚刚过去的6月份，深圳房价再次“领跑”。有数据显示，北上广深4个一线城市6月份的新建商品住宅成交均价分别为3、1元/平方米，环比增幅分别为9.3%、7.6%、8.1%和9.6%，同比增幅分别为10.6%、29.1%、-8.7%和33.3%。换句话说，无论是环比还是同比涨幅，深圳6月份的房价均领跑一线城市，这也是深圳自2014年12月以来连续第7个月涨价。当前，以在深圳买一套90平米的二手房单位计算，总价基本都在300万元以上，按首套房首付4成的比例，仅前期资金买房者就已需要准备超过百万元。近半调查者认为深圳房价还得涨 &中介：面临修正本周，网易房产新闻客户端发起主题为“你觉得深圳房价达到天花板了吗”的调查问卷，在深圳房价二季度疯涨的背景下，仅48小时便获得了超三千名网友参与投票。其中，将近一半的调查者认为“肯定没有到天花板，深圳房价只会继续涨”，票数为1532票；同时，也有超过一千名网友认为“下半年深圳房价应该会下跌”；另外也有578名网友投票认为“不好说”。可以看出，尽管有不少购房者认为深圳房价下半年有望回落，但在经历二季度的房价“火箭速度”后，当前的主流观点仍旧认为深圳房价有上涨空间。而深圳中原分析指出，随着银行体系逐渐压缩信贷投放比例，提高首付标准并且在一定程度上提高贷款利率，深圳楼市再次暴涨已经不太现实。深圳中原认为，暴涨行情将面临修正可能。不仅如此，深圳房价的涨与跌，其实只是在当前刮起的“深圳现象”的其中一面。近期“深圳现象”的另一面，是由暴涨的深圳房价所引起的“疯狂毁约潮”——深圳的二手房市场，史无前例地在今年二季度成为了“中国二手房高危区”。
深圳数百名二手房维权买家集体签名“请愿”
近两三个月以来，深圳爆发出二手房疯狂违约潮。6月28日，数百名深圳二手房维权买家聚集在深圳湾体育馆，以集体签名“请愿”的方式，除了拉横幅抗议，也要求银行配合接受二手房裁决过户的买房者按揭贷款……
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深圳数百名二手房维权买家集体签名“请愿”
近两三个月以来，深圳爆发出二手房疯狂违约潮。6月28日，数百名深圳二手房维权买家聚集在深圳湾体育馆，以集体签名“请愿”的方式，除了拉横幅抗议，也要求银行配合接受二手房裁决过户的买房者按揭贷款……
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深圳数百名二手房维权买家集体签名“请愿”
据了解，当天在深圳湾体育馆签名请愿的二手房维权买房人达到了五百多人。
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深圳数百名二手房维权买家集体签名“请愿”
同时，网易记者了解到，由于二手违约潮过于疯狂，6月25日，深圳中级人民法院专门就房产疯狂违约潮进行了开会研究。
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深圳数百名二手房维权买家集体签名“请愿”
最终，深圳中院最新判决二手房合同继续履行的条件为：1、买方一次性付款，2、买方具备购房资格，3、追加抵押权人作为第三人，判卖方赎楼，未在限定期限内赎楼，由买方赎楼1，费用从剩余购房款中扣除。
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深圳数百名二手房维权买家集体签名“请愿”
维权二手房买家排队进行签名。
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深圳数百名二手房维权买家集体签名“请愿”
6月28日，数百名深圳二手房维权买家聚集在深圳湾体育馆，以集体签名“请愿”的方式，除了拉横幅抗议，也要求银行配合接受二手房裁决过户的买房者按揭贷款……据了解，当天在深圳湾体育馆签名请愿的二手房维权买房人达到了五百多人。
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6月28日，数百名深圳二手房维权买家聚集在深圳湾体育馆，以集体签名“请愿”的方式，除了拉横幅抗议，也要求银行配合接受二手房裁决过户的买房者按揭贷款……据了解，当天在深圳湾体育馆签名请愿的二手房维权买房人达到了五百多人。。
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深圳中级人民法院专门就“房产疯狂违约潮”开会研究
由于二手违约潮过于疯狂，6月25日，深圳中级人民法院专门就房产疯狂违约潮进行了开会研究。
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签了阴阳合同，卖方主张毁约怎么办？
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签了阴阳合同，卖方主张毁约怎么办？
【案情回顾】
& & 2015年10月，徐女士通过中介公司购买了何先生位于朝阳区某处的商品房。依照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，房屋总价420万元。首付款200万元，于合同签订后10内支付，剩余220万公积金贷款。因该套房屋不是何先生的唯一住房，依照北京市相关规定，需要交纳20%的个人所得税，中介公司支招儿在网签合同上，将房屋总价款约定为260万元，以此来减少需要交纳的税款。
& & 11月中旬，徐女士取得了公积金的批贷函，于是联系中介和何先生约时间办理过户。没想到何先生竟然反悔了。虽然只过了1个多月，但现在该房屋已经涨到480万元，何先生觉得自己卖亏了，不想卖了。徐女士通过中介表示有什么问题可以再商量，何先生态度坚决。之后何先生给中介发函，表示双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和中介做的网签合同约定的价款不同，属于阴阳合同。依照《合同法》的规定阴阳合同无效。因此何先生主张双方签订的房屋买卖合同无效，愿意退还徐女士已经支付的首付款。因为该房屋是徐女士给孩子买的学区房，怕耽误了时间孩子的户口不能顺利迁入，影响孩子入学。于是徐女士作出让步愿意再加20万元。但是何先生态度坚决就是不卖了，并且双方的买卖合同本身就没有成立。双方一直协调不下来，无奈之下徐女士寻求律师帮助自己维权。
【律师解读】
& & 阴阳合同并不完全无效
& & 北京市东元律师事务所合伙人表示，阴阳合同在二手房买卖中普遍存在，但合同并不完全无效。根据2014年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》第4条房屋买卖合同阳合同效力的规定，当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。由该会议纪要的规定可以看出，法院在处理阴阳合同的观点，并非完全无效，而只是关于价格的约定无效。
&&& 税费应由谁来承担
& & 李松律师表示，依照北京市有关税收的相关规定，出售不满五年或不是唯一家庭住房的房屋，卖方应缴纳20%的个人所得税。但在二手房买卖交易习惯及买卖双方签订的合同中约定所有的税费由买方承担。结合本案的情况，由于何先生的房屋不是家庭唯一住房，何先生应缴纳20%的个人所得税，该笔费用由徐女士支付。但是徐女士和何先生在签订房屋买卖合同时，只可预见的缴纳个人所得税的基准是260万元，依照实际的成交价格320万元，徐女士需要多承担十多万元的税费。&&&
& & 李松律师作为徐女士代理人，因徐女士是为了给孩子买学区房，坚持履行合同，由于合同约定贷款的方式购买，贷款涉及到公积金或银行的利益，是否批贷也是未知数，法院没有办法强制判贷款。因此，在诉讼中如果买方坚持履行合同，且坚持贷款的话，可能会被驳回。于是在庭审中，李律师建议徐女士承担该笔税费，并以全款支付的方式购买，以减少合同继续履行的阻碍。最终，徐女士缴纳税款后，且表示自己可以全款支付，法院判决合同继续履行，何先生配合徐女士办理房屋过户手续。
& & 李律师表示，有些房屋标的额比较大，那么差出的税费可能上百万，如果双方都不愿意承担，那么依照合同法的相关司法解释的规定，合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平，当事人请求解除合同的人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。也就是如果当事人都不愿意承担上百万的税费，继续履行合同对一方当事人明显不公平，法院有可能判决解除合同。
& & 阴阳合同各方，都存在风险
& & 实践中，一般交易价格300万的房子，先签订一个合同是双方真实的意思表示，房屋总价款约定300万，为了避税再签一个合同房屋总价款200万元，装修折价100万元。但是也有的为了省事第二个合同就只写了房屋总价款200万元，这种情况下，卖方就承担一定的风险。买方可能主张第二个合同是对第一个合同的变更，双方协商一致房屋总价款变更为200万元。并且，第二个避税的合同通常也是提交给建委避税的，在建委有备案。买方可能会主张备案的合同效力高于没有备案。因此，如果没有其他证据能够查明双方的真实意思，可能会按照200万的房屋总价来认定。
& & 另一方面，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的规定，当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。即签订阴阳合同被审查或举报后，需要补缴相应的税款，同时有可能面临一定的处罚。
& & 同时，中介作为居间方，也有一定的风险。《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。违反的由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
【律师提醒】
& & 在2013年国五条出台前，房屋过户税费相对比较低，以阴阳合同的方式避税比较少，因此在2010年出台的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中也只是笼统规定因阴阳合同引起纠纷的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。2013年国五条出台后，不符合条件的需要缴纳20%的个人所得税，以阴阳合同避税的情况日渐增多，在2014年出台的《北京市高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》中明确规定规避税收的价格条款无效，以以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
& & 采取阴阳合同避税在二手房买卖中比较常见，李松律师提醒广大欲进行二手房交易的读者，尽量不要签订阴阳合同。如果确因各种原因签订了阴阳合同，最好是对超出部分的税费由谁承担作出明确约定，以免日后产生各种纠纷。
& & 最近二手房市场火爆，房价波动较大，以此引起二手房纠纷也比较多。就目前的情况来看，卖方因房价上涨较多，不履行合同的居多。李律师提醒卖方，合同一旦签订，对双方都具有约束力，作为房屋的所有权人，不能肆意的想卖就卖，不想卖退还定金就算了。《合同法》约束双方的同时也保护双方的权益。有的卖方认为不想卖双方返还定金就行了，或是赔偿买方20%的违约金就可以解除，这样的理解是片面的。一般买卖合同约定一方违约，支付另一方20%的违约金，但是有条件的，并非所有人都想有解除权。如果卖方违约，赔偿20%违约金后解除合同的解除权就在买方手中。如果卖方起诉到法院，不管最终结果如何，对不诚信的卖方来讲都有不小的损失。
& & 1.如果买方要求继续履行，若不存在不能履行的情况，法院一般会判决继续履行，同时卖方因为违约也应承担相应的违约责任。
& & 2.如果买方要求解除合同，同时赔偿损失。损失并不以合同约定的房价款的20%的为限。如果买方的实际损失例如房屋升值部分超过了房价款的20%的，最终卖方可能需要承担一大笔违约金。
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