二手房过户中卖方如何规避风险！
提问者:热心网友
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先过户再贷款有比较大的风险，如果买房无法通过银行的按揭申请，那卖方的尾款就无法到账，所以说最好是先申请按揭再过户，如实在需要先过户再贷款，最好是先去查买方的征信，看是否贷过款，是否有不良记录
每个地方的银行政策不一样，你可以让买方给你打一个尾款欠条，欠条一定要表明，除房屋首付款外，剩余的款项XXX钱有银行贷款方式支付，并写明最后的支付期限是什么时间，并备注如果银行不能房款应该怎样赔偿你的损失，
不需要不用担心但是得找个大点中介一定要走资金监管
只要是贷款就有银行批贷了就有贷款批贷函的，如果中介公司说没有你就去银行问问，只要银行说批贷了就可以过户去了，倒是也要银行出示个什么东西。
这个比较复杂，如果您有需要我们帮你做可以来电：
如果银行同意买方贷款。是会有一个同意书的。这个中介是没有。你可以叫中介带你去买方所办理的担保公司那里去看一下。如果情况属实，银行到时候会直接把钱打在你的当时候你们去面签时办理的银行卡上的。这个你可以放心。
一切的手续是合法的、就没得啥子问题了、
我是通过中介的，中介帮买方办的贷款，钱也是从中介拿的，没什么风险
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交房过户中
购房完成后
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二手房交易中会遇到哪些问题，二手房交易的风险是什么
16:33&&来源： |
　　一、二手房交易中会遇到哪些问题
　　二手房交易中会遇到如下的问题：
　　（一）二手房性质的瑕疵：
　　1、房产权利有限制。如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。
　　2、房产已被出租。买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。
　　3、买方购买准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。
　　风险防范：
　　购房者在投资之前，首先要验看该房的产权证正本，最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。
　　其次，要了解该房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。
　　再次，要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，要察看房屋的内部结构，看管线设置和走线情况，天花板是否有渗水的痕迹等。
　　最后，尤其要审查出卖人是否对标的房屋享有全部产权，弄清该房有没有共有人、产权有没有抵押等情况，这样就可以使购房人免受不必要的损失。
　　审查产权证时，应注意到以下几方面：
　　1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
　　2、军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
　　3、远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。
　　4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号、格式都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证，基本是1998年以前取得的，而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发。
　　此外，购房者还要注意：在房屋买卖交易完成的同时，应要求卖方及时协助自己到房地产管理部门办理房屋过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。
　　如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。
　　（二）卖方资质上的瑕疵：
　　1、卖方并非产权证上的所有人，也没有所有人的授权。
　　2、卖方虽是所有人之一但未取得共有人同意。
　　风险防范：
　　要搞清楚房屋的产权人究竟有几个。如果产权人有多人，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上都会认定合同无效。因此，产权人是一人以上的，一定要有委托书，而委托书最好是经过公证的。
　　其次，与业主约定迁出时间。专业人员认为，由于历史原因，譬如前些年的房改房，除产权人外还有共住人。他们虽然没有产权，但规定他们有居住权。如果未征得他们同意，届时他们不愿搬离的话，也会造成很大的麻烦。遇到这种情况，最好能和卖主约定迁出的条款，这样买房者可以主动些。
　　（三）二手房价格上的瑕疵：
　　1、二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2／3左右（具体视房子时间而定），过分高于此价格将存在贬值的风险。
　　2、二手房售价中计算了违章搭建部分的价款，但实际上这部分面积并未载入房产权证。
　　3、二手房存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。
　　风险防范：
　　价格问题是二手房交易中的重要问题。卖方担心卖低了，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，因而差价不大；而买方总强调一个&旧&字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，无法成交。其实，二手房估价则应从几个方面具体分析。
　　房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，此外，楼层、朝向、平面布局等对价格也会产生相当的影响。
　　环境因素。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。
　　另外，地区居民的结构、文化氛围、配套建设、有无物业管理、小区是否独立封闭等也会对房屋价格产生较大影响。
　　（四）二手房质量上的瑕疵：
　　1、住宅本身的质量瑕疵。如存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。
　　2、相邻关系上的瑕疵。如邻里之间存有公用面积纠纷、原居住人存有过度复杂的社会关系等。
　　一些购房者往往只看重房屋的地理位置和价格，而对于房屋质量问题却很少关注，也往往因此出现很多在房屋成交后才出现的漏水缺电情况。
　　风险防范：
　　购房者一定要对房屋质量仔细验看，除了实地考察外最好向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修或存在其他质量问题。特别是需要小心检查屋内水、电、气等设施是否完好，查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬，观察屋内电线是否有老化的现象。购房者对简单的新装修更要多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝，天花板的渗水痕迹等。
　　（五）二手房交易过程的瑕疵：
　　主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗，以及交易过程规范的风险控制。
　　风险防范：
　　1、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30%的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。
　　2、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。
　　二、二手房交易的风险是什么
　　（一）中介风险
　　有些不法二手房中介机构设置圈套，坑害消费者。二手房中介机构设置的圈套主要有以下几个类型：一是中介商不让购房者与房主见面，从中赚取差价。二是中介商不让购房者到欲购房屋内观察，有意隐瞒房屋质量问题。三是中介商不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况。四是中介商没有如实介绍商品房面积的含义。五是玩弄文字游戏，签订不公平合同。中介商在担当中介过程中，对自身有利的条款写得比较明确，对自身不利的条款写得比较含糊，而购房者因缺乏经验往往予以认可，一旦发生纠纷，购房者则有苦难言。
　　在购置二手房时要注意以下几点：购房者要在中介商的帮助下，向房主提出观察房屋，要查看有关房屋的各种手续，商谈房屋交易价格，然后再签订中介合同，切莫粗心大意。签订合同时要谨慎。合同文本具有法律效力，一旦签订就要生效，因此在签订过程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政机关认可的合同文本；其次，要对所签条款逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可；再次，要弄清所有条款的内容，真正认可，不要勉强签订。有条件的购房者最好在合同文本签订前请专家或审核，这样才能确保您的权益不受损害。
　　（二）价格风险
　　二手房交易最大的问题是价格问题。卖方担心卖低了，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，开价与商品房差价不大；而买方总强调一个&旧&字，结果往往是买卖双方提出价格相差悬殊，无法成交。其实，二手房估价测算应具体分析，一般有几方面的因素可供参考。
　　房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2％。另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，&三小&小厅、小厨、小卫套型－10％。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例：2层和5层为基准价，1层和6层－3％，7层－5％，3层和4层＋3％，若是楼顶则－5％；房间如无朝南门窗－5％。
　　环境因素。环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别－5％，位于省、市重点中小学区的＋15％。
　　（三） 法律风险
　　来自交易主体方面的风险。即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约，使出卖人不能得到全部房款。
　　来自交易房屋方面的风险。这方面的风险主要有：1.用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；2.房屋权属存有争议；3.房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；4.房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；5.房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；6.已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；8.交易房屋存有质量问题。
　　来自交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。
　　（四）拆迁风险
　　花一二十万元或三四十万元买套二手房，没住几年，房子就要拆迁了，且不说再次置业、搬家有多么的不便，就是拆迁补偿款能否与当年的购房款持平，也是个未知数。
　　如何避免购置了有拆迁可能性的二手房呢？首先，在一两年内会被拆迁的房子，在各个区的房地产交易所（中心）能够查到；已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门不予办理过户；购房者还可以向所在区县房产局的拆迁科咨询相关情况。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入规划，但是因为种种原因，至今未拆迁。据一位区房产局的科长介绍，房产局允许这种情况的房子进行买卖。为了避免买到这样的房子，购房者不妨到当地派出所询问一下这里的户口是否已被冻结，要知道，冻结户口的房屋早晚是要被拆的。另外，还有一些规划要拆迁的房子在房产局没有记录，当地的户口也没被冻结，那么就需购房者关注一下地区的整体规划了，有机会参观一些规划展览。
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　　/　　　京公网安备53　二手房买卖不过户有何风险？
买二手房没过户的，出卖人仍可以行使房屋所有权人的相应权利。卖方可以申请遗失补办重新申领房产证，向银行办理抵押贷款，一旦发生产权纠纷，银行可以行使优先受偿权。如果卖房人存在其他债务被诉之法院，根据最高人民法院的司法解释，买方对未办理过户登记手续存在过错的，法院可以查封、扣押、冻结。公证房屋买卖合同和委托合同能够证明合同是真实、合法的，但并不能限制当事人解除合同的法定权利，更不能产生新的法律关系。因此，经过公证的合同和委托书，仍然可以依照法律规定依法解除。当事人一旦行使解除的权利，公证的合同和委托书也就失去了效力。
而对于买方来说，由于没有在法律上改变房产的权属状况，买方并未建立自己的房产档案、没有自由处置房产的一切合法权利，如将房产再次卖出、抵押贷款、拆迁赔偿等等，这改变不了一房两卖、房屋被抵押、查封、公证存在失效的风险。当然卖方的相关权利也会受到影响。如果双方约定延期过户，在此期间房屋所有权仍在卖方名下。如果卖方想再买房，就会受到新政对二套房贷的政策制约。
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经营性网站二手房买卖小心六类“风险房” 一旦中招损失巨大
来源：金陵晚报
都说投资有风险，但买房必赚。其实，房市在火爆的同时，房屋买卖纠纷也大幅上升。事实上，对于大多数人来说，二手房买卖存在各种陷阱和始料未及的风险，而且买房不像买卖其他商品一样，能够迅速积累买卖经验，一旦遇上纠纷，费时费力不说，还可能导致严重损失。对于买房人而言，应该如何避免风险呢?实践证明，市场交易中有六类&风险房&需特别谨慎，一旦中招损失巨大。今天，我们就来聊聊这六类&风险房&，避免在买卖中出现这些风险。
风险一：抵押房
2015年3月，张先生购买了一处房屋，78平方米总价174万元。
这套房屋是刘女士2013年通过按揭方式购得，抵押给银行借款80万元。因为没还清借款，抵押权未消灭。
张先生特意在合同中约定，刘女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续，之后向刘女士先行支付了100万，但对方迟迟不办理解除抵押手续，更严重的是，因为其他纠纷，房屋被法院查封，无法继续交易，最终法院判决刘女士支付违约金。
房产设定抵押后，如果债务人不能按时偿还债务，则抵押权人有权依法处分抵押房产，并在所得价款中优先受偿。在签订合同时，双方当事人应对抵押如何解除、解除的时间、解除的条件和步骤以及未按期解除抵押导致房屋买卖合同不能履行的法律后果进行详细约定，减少纠纷发生，确保合同顺利履行。
风险二：共有房
2010年10月，王先生与翟先生通过中介签订房屋买卖合同，约定将王先生一套面积为101平方米的房屋出售给翟先生，价格100万元。合同签订后，翟先生支付定金3万元。
不久，翟先生突然收到王先生妻子发来的告知函，称房屋系夫妻共同财产，王先生未征得其同意擅自卖房，合同无效。之后，王先生也以此为由不再履行合同。2012年7月，翟先生去世。2015年，翟先生子女诉至法院要求王先生继续履行合同，未获支持。
夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同所有，夫妻双方对于共有财产享有平等的处分权。一方未经另一方同意，擅自处分共同财产的属于无权处分行为。
当事人在购买房产时，一定要认真查看房屋权属证书上记载的权利人，并当面核实相关信息，要求出卖人夫妻双方共同到场、签约。
风险三：多户房
2015年5月，王女士与夏先生签订房屋买卖合同，总价380万元。依据合同约定，夏先生应在该房屋所有权转移之日起10日内，完成全部户口迁出手续，否则支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。
结果房屋过户后，仍有夏先生的继子户口未迁出。王女士起诉到法院，被裁定不予受理。
根据相关法律规定，户口迁移属于公安机关的行政行为调整范畴，不属于法院受案范围。
当事人在签订合同时，可将出卖人户口迁移的义务作为约定内容写入合同条款，并明确其相应违约责任。
风险四：学区房
2015年，翟先生为孩子上学想购买学区房，中介公司业务员从网上找到一所重点小学以往的招生简章，翟先生看后以高于同地区均价20%的价格购买了涉案房屋，可是后来他一打听，这套房子不属于招生简章上的划片房屋，就起诉到法院，要求中介公司赔偿差价损失，退还服务费。
法院认为，双方签订的房屋买卖合同并没有约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，翟先生索要的差价损失无法支持。
学区房由于拥有良好的教育资源，往往价格相对较高。如果双方当事人确定是要买卖学区房，那么在签订房屋买卖的合同条款中，买受人可在合同中注明合同买卖目的是为购买学区房。这样约定，法院在裁判中也好有一个判断依据。
需注意的是，写入合同不代表免除了买受人的注意义务，买受人还应通过查询政务公开信息或咨询教育行政部门来核实房屋是否属于学区房。
风险五：代理房
2015年3月，旅居国外的周女士委托孙先生代为出售一套房屋，委托范围为卖房手续的前期事宜。之后，赵先生通过中介与孙先生签订房屋买卖合同，约定房屋总价为185万元。合同签订当日，赵先生向孙先生支付了10万元定金。事后，周女士以孙先生无权代理房屋的正式签约及收取定金事宜，且房屋成交价格明显过低为由，未作出追认表示，拒绝履行合同。
无奈，赵先生诉至法院。法院判决合同无效，在退还定金、中介费的同时，孙先生和中介赔偿赵先生部分房屋差价损失。
对于买家而言，在遇到代理销售房屋的情况时，应尽到审慎注意义务，认真查看代理人是否有权代理，代理的权限、范围和期限。在房产买卖合同签订及办理过户等重要环节，应与房屋产权人共同办理。
风险六：在租房
2013年5月，李先生将房屋出租给曲先生，租期自合同签订之日起至日，租赁到期后，双方又续签至日。
2014年12月，李先生通过中介将该房出售给杨先生，房屋总价为300万元。关于租房事宜，三方合同约定，李先生收到全部房款后退还杨先生1万元租金，杨先生保证租户住到日。哪知，曲先生以李先生出售房屋侵犯了其承租人优先购买权为由诉至法院，要求李先生赔偿损失10万元。所幸，法院结合各方证据，认定曲先生对房屋出售事宜应当是知情的，且曲先生并未提供证据证明其提出过购买涉案房屋，据此，判决驳回了曲先生的诉求。
购买承租房屋时，需注意承租人的优先购买权和&买卖不破租赁&，这是法律为维护租赁关系稳定而做出的有利于承租人的规定。
承租人的优先购买权是指在同等条件下，享有优先购买所租赁房屋的权利。此外，&买卖不破租赁&，需注意的是，承租人虽然可以继续承租，但应将相应租金交付给新的产权人。
二手房买卖中涉及的法律问题很多，不同的房产类型、交易方式存在不同的法律风险。在购买时，应着重注意以下几个方面：
1、审慎核实房产信息。可通过查看房产权属证书上记载的权利人和出卖人身份证件，确定是否为真正的房屋所有权人;通过查看出卖人户口本，确定房屋中是否落有户口;　通过实地查看房屋状况和居住状况，确定是否存在出租;购买学区房时，可通过查询政务公开信息或咨询教育行政部门的方式，确定所购房屋是否为学区房等。
2、妥善签订购房合同。在签订购房合同时，应尽量在正规中介办理，使用房产部门提供的正规房屋买卖合同，对于未尽事项，当事双方可以另行签订补偿合同，明确约定房屋买卖过程中，解押、付款、过户、查验、交付各个环节的具体操作步骤和履行时间节点，并明确违约责任。
3、注意留存履约证据。房屋买卖涉及诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易过程中，应保留好各个环节的证据，比如付款转账的凭证等;对于双方履行过程中口头达成的新协议，应注意以书面的形式予以确认;在卖方不履行合同或口头表示无法继续履行合同时，应注意保留好沟通的证据，必要时，可以聘请专业人士介入，以更好地维护自身合法权益。
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原标题：二手房买卖小心六类“风险房”
编辑：王顺
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