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规划研究 城市规划管理中的相邻物权与社区围墙 赵渺希 唐子来 【摘要】在构建城市和谐社会的背景下，围墙作为反映相邻物权关系的边界标 The Neighbour Rights and 志物，在城市居住隔离、居民财产安全、领域场所意义等方面，其自身的存在 Community Party Wall in the 与否、空间位置以及具体形式等方面都对社区有着不可忽视的或积极或消极的 Urban Planning Administration 影响，这些对城市中相关居民的生活是否和谐有着重要的作用。运用社会心理 学知识和法理学工具，围绕物权中的相邻关系，以案例分析的方式对规划管理 Abstract:In the background of construct- 中的围墙社会纠纷问题进行剖析，并给出一般的规划管理策略。 ing harmonious society, we should not ig- 【关键词】围墙 物权 心理 法理 规划管理 nore the party wall, which indicates the neighbour rights, especially in the case of residential segregation, property secu- rity and environment meaning. Party wall 0引言 1围墙的心理意义和法理意义 can affect the relation of inhabitants in 围墙无论是在相对封闭的传统
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远大于其实际功能。在封闭性较强的 showed to analyze the neighbour rights 心理意义。 空间里，与开放的外向性空间相比， of party wall by the psychology and law tools in the planning management, and 在西方，英国早在1855年就颁 居住者有较强的安全感。《健康住宅 countermeasuresare brought forth. [1] 布了界墙法 ，1992年的相邻土地法建设技术要点（20
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　【例题·多选题】房地产开发商甲公司拍得一块住宅用地的建设用地使用权，与乙建筑公司订立建筑施工合同，由乙为甲承建商品房五栋。由于资金不足，甲以该建设用地使用权为支付乙工程款做抵押。商品房建成后，由于房地产市场不景气，甲公司无力支付价款。乙公司欲行使抵押权。下列说法正确的有（　）。　　A.抵押财产仅限于建设用地使用权　　B.抵押财产包括建设用地使用权和地上房屋　　C.乙公司可以就土地使用权拍卖所得的价款优先受偿　　D.乙公司可以就土地使用权和房屋拍卖所得的价款优先受偿
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来做题&&&&&& 『正确答案』AC『答案解析』因为抵押的时候房屋还没有建造，所以抵押财产今仅限于建设用地使用权，A正确。建设用地使用权可以和房屋一起拍卖，但是应该分别计价，对于房屋拍卖取得的价款，抵押权人不享有优先受偿权。
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侵权责任法释义之第十一章第85条 建筑物等设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落损害责任
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第八十五条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害。所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
释义内容：
【释义】本条是关于建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害责任的规定。
建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害责任，是侵权责任法中的重要制度。第一百二十六条规定：&建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。&《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用若干问题的解释》第十六条规定，道路、桥梁、隧道等人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害的，适用民法通则第一百二十六条的规定，由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理沐汉寸其无过错承担举证责任。在民法通则、司法解释和司法实践经验的基础上，侵权责任法对建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害责任作了规定。
一、建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任
（一）关于建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物
建筑物是指人工建造的、固定在土地上，其空间用于居住、生产或者存放物品的设施，例如住宅、写字楼、车间、仓库等。
构筑物或者其他设施是指人工建造的、固定在土地上、建筑物以外的某些设施，例如道路、桥梁、隧道、城墙、堤坝等。
建筑物、构筑物或者其他设施上的搁置物、悬挂物是指搁置、悬挂在建筑物、构筑物或者其他设施上，非建筑物、构筑物或者其他设施本身组成部分的物品。例如，搁置在阳台上的花盆、悬挂在房屋天花板上的吊扇、脚手架上悬挂的建筑工具等。
建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落，是指建筑物、构筑物或者其他设施的某一个组成部分以及搁置物、悬挂物从建筑物、构筑物或者其他设施上脱落、坠落。例如，房屋墙壁上的瓷砖脱落、房屋天花板坠落、吊灯坠落、屋顶瓦片滑落、房屋窗户玻璃被风刮碎坠落、阳台上放置的花盆坠落等。
（二）所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任
建筑物、构筑物或者其他设施的所有人、管理人或者使用人应当对建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物进行合理的管理、维护，避免给他人造成损害。例如，要保证建筑物等设施及其搁置物、悬挂物的稳固；应当进行必要的检查，发现可能造成他人损害的，要及时采取相应的安全措施等。建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害，本条规定了三个侵权责任主体：
一是所有人。所有人是指对建筑物等设施拥有所有权的人。建筑物、构筑物或者其他设施多为不动产。一般来讲，不动产的所有人是指不动产登记机构依法登记确定的人。我国第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。有时，虽然没有登记，但是也可以依法确定不动产的所有人。例如，我国物权法第三十条规定：&因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。&因此，在农村宅基地上自建的房屋和城市中一些依法新建的房屋，虽然没有来得及登记，仍然可以依法确定具体的所有人。
建筑物、构筑物等设施的所有人依法享有所有权，同时也承担维护、管理的义务，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物，、悬挂物脱落、坠落造成他人损害的，所有人应当依法承担侵权责任。许多国家和地区的法律都明确规定了建筑物等设施致人损害时所有人的责任。
二是管理人。管理人是指对建筑物等设施及其搁置物、悬挂物负有管理、维护义务的人。我国国有资产一般由特定的机关或者单位进行管理。例如，物权法第五十四条规定：&国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。&教育法第二十八条规定，学校及其他教育机构管理、使用本单位的设施和经费。因此，一般来讲，公立学校里国家所有的建筑物、构筑物等由学校管理，学校是其管理人。
三是使用人。一般来讲，使用人是指因租赁、借用或者其他情形使用建筑物等设施的人。侵权责任法立法过程中，有的意见认为，实践中，建筑物等设施的所有人将其出租或者出借，使用人的不当使用是导致建筑物等设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落的原因之一，因此，建筑物等设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落致人损害，使用人不能证明自己没有过错的，也应当承担侵权责任。经研究，侵权责任定了使用人的责任。
一般来讲，使用人承担责任有两种情形。一是，使用人依法对其使用的建筑物、构筑物或者其他设施负有管理、维护的义务时，因其管理、维护不当造成他人损害。例如，第二百二十条规定：&出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。&当根据合同约定，房屋承租人对房屋有管理、维护义务时，房屋及其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害，承租人不能证明自己没有过错的，要承担侵权责任。二是，使用人对建筑物、构筑物或者其他设施的搁置物、悬挂物管理、维护不当，造成他人损害。例如，承租人在阳台上放置的花盆或者晾晒的物品坠落造成他人损害，承租人不能证明自己没有过错的，要承担侵权责任。
（三）归责原则
本条采用过错推定原则。损害发生后，被侵权人证明自己的损害是因建筑物等设施或者其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成的，所有人、管理人或者使用人对自己没有过错承担举证责任，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
所有人、管理人或者使用人控制着建筑物等设施及其搁置物、悬挂物，一般情况下，这些设施或者物体的脱落、坠落与所有人、管理人或者使用人在管理、维护时存在过错有很大关系。另外，被侵权人通常并不了解建筑物等设施及其搁置物、悬挂物的管理、维护情况，很难获得足够的证据。因此，让被侵权人来证明所有人、管理人或者使用人的过错，对被侵权人来说不公平。采用过错推定原则，既符合社会生活的实际情况，也有利于保护被侵权人的合法权益。多年的司法实践也证明，对建筑物等设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落致人损害责任采用过错推定原则，是科学合理的。
二、所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿
本条规定，所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
其他责任人是指所有人、管理人或者使用人之外的，对损害的发生负有责任的人。建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当对被侵权人承担侵权责任。实践中，有时损害的发生除了与所有人、管理人或者使用人的过错有关外，还与其他人有关，只是该其他人不直接对被侵权人承担侵权责任。但是，所有人、管理人或者使用人向被侵权人赔偿后，有权向该其他责任人追偿。例如，房屋所有人与承揽人签订，由承揽人为房屋安装防盗网。由于承揽人的过错，防盗网没有安装牢固，后来坠落将他人砸伤。房屋所有人不能证明自己没有过错的，应当对被侵权人承担侵权责任。另外，由于防盗网的坠落与承揽人的过错有关，根据合同法的规定，承揽人应当向房屋所有人承担责任。因此，房屋所有人对被侵权人赔偿后，有权向承揽人追偿。
有些国家和地区也对追偿权作了规定。《瑞士债权法》第58条规定：（1）房屋或者其他建筑物的所有人对因设计缺陷，或者结构缺陷，或者维修不足造成的损害承担赔偿责任。（2）所有人可以向应当承担责任的人追偿。&《日本民法典》第717条规定，因土地的工作物设置或保存有瑕疵，致他人产生损害时，工作物的占有人对受害人负损害赔偿责任。但是，占有人为防止损害发生已尽了必要注意时，损害应由所有人赔偿。就损害原因另有责任者时，占有人或所有人可以对其行使求偿权。我国台湾地区&民法&第一百九十一条规定：&土地上之建筑物或其他工作物所致他人权利之损害，由工作物之所有人负赔偿责任。&&如别有应负责任之人时，赔偿损害之所有人，对于该应负责者，有求偿权。&
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　　/　　　京公网安备53　拆除小区围墙与物权法新规
近日国务院发文《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》—“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，实现内部道路公共化”。
不讨论城市交通与打开封闭小区，允许车辆通过可以缓解城市交通压力的关系。
只讨论我们以后的新建住宅小区，根据行政管理意见不再封闭，是否对我们的权益有影响，是否与现行《物权法》相违背。这样讨论，可以不必把第三方缓解交通管理掺杂在内，而影响双方的理解。
《物权法》是规定的公民物权的取得，以及处置意见，小区要开放，其内道路的使用权是小区居民的，小区居民对道路拥有使用权限，但并不代表排斥其让人的使用。
#因为小区居民交有物业费，其他人不交费，所以排斥其让人使用。
#如果小区内道路的管理和修缮由政府负责，就能解决一部分问题。
#不建新的封闭小区，是党的政策要求，保护业主权益是法律规范，政策的实施需要法律的细化和逐步实施。
#如果拿国外比较，中国的传统向来是一家一户封闭式，观念的改变需要时间。
#《物权法》新解释，在于保护公民的个人权益及冲突的解决，新建住宅小区不封闭，是以推广街区制为标准，现无法规规定要把现有住宅小区的围墙全部拆除。
#新规是以后的新建小区，如果现有住宅小区要拆除围墙，把小区内道路变为公共道路，需要全体业主的同意，及政府相应的补偿和管理措施，需要论证可行性，现有住宅小区内道路非常窄是一方面，规划是否通畅，是否能作为公共道路很重要，总不能再把楼拆了吧，那就是拆迁了。
#封闭住宅小区是农耕时代的产物，现处于工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设新的理念和探索，也是为了实现物和有关资源效益的最大化。
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