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openresty/1.9.7.4小区车位相关问题的法律分析
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11:37:28 & 作者：简涛 & 来源：
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作者：简涛，河南文丰律师事务所
来源：《文丰律师》总第35期
　　前几日一则关于南京某区车位权属案件法院判决的新闻报道被网络疯传，网帖中的说法虽被证伪，但&车位&话题一时成为焦点。随着有车一族的不断增加，住宅小区的停车位问题，也成为我国物业管理中最具争议的问题之一。近年来，&车位之争&在开发商、业主和物业管理公司之间愈演愈烈，不再只是某个城市的个案，而已经成为全国范围内的普遍问题。本文拟围绕车位权属的法律问题，从如下方面进行探讨：
　　一、车位的权属分析
　　目前住宅小区车位不同的分类标准，可分为：地上停车位和地下停车位、规划停车位和非规划停车位、人防停车位和非人防停车位。要分析小区各类停车位的权属问题，应结合各类停车位的不同情况、特点进行分类分析。
　　(一)地上停车位
　　地上停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式表明界限的停车设施，又可进一步分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。
　　1、规划的地面停车位。该类车位是指经规划部门批准，小区开发商在小区红线范围内设置的停车位，该类停车位在施工图、竣工图上均有体现。《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。就目前各住宅小区的情况看，开发商一般约定此类车位的所有权归开发商所有，待小区交付后，将该部分车位转让、出租或者赠送给小区业主。
　　2、占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位。《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条第3款明确规定，占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。对于该类地面车位的归属，因法律明确规定属于全体业主所有，所以其权属争议不大。
　　综上，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，由于占用了公共土地，则属于小区业主共有。
　　(二)地下车位
　　对地下车位的权属问题一向争议较大，在此主要根据是否属于人防工程性质将其分为两类，分别判断其归属：
　　1、人防停车位
　　人防地下停车位是指结合地下人防工程修建的停车位，这些停车位属于人防工程的组成部分。对于人防地下停车位的权属理论界存在一定争议。
　　我们认为，对该类车位的权属，物权法第五十二条已明确规定，国防资产属于国家所有。人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位的所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。但是根据《人民防空法》第5条的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。因此，由人防工程改建的地下车库系开发商投资建设且经过相关部门的批准，自然应当由开发商管理和收益。
　　2、非人防停车位
　　对该类车位的权属 ，依据我国《城市地下空间开发利用管理规定》第25条的规定，地下工程应本着&谁投资、谁所有、谁受益、谁处分&的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁&。就目前的情况，对于该类地下车位，开发商可以选择向国土部门缴或者不缴土地出让金，如果开发商缴纳该车位的土地出让金，国土部分可以为包含该类车位的地库办理权属初始登记，但因为单个地下车位不符合&房屋&独立使用空间的特征，即使该地下车库办理了初始登记也无法办理该类车位的单独的产权证。就笔者所知，目前郑州的住宅小区，开发商一般选择转让车位使用权或者出租的方式处分该部分车位。
　　二、开发企业转让&车位使用权&与长期租赁车位的风险
　　目前，大多数城市都不办理车位的产权登记，许多开发企业无奈以转让&使用权&、长期租赁等方式变相销售，这就留下了新的风险。
　　如果车位转让的只是使用权而非所有权，那么在具备登记的时候是否能够依据物权法办理使用权登记？转让&使用权&与长期租赁都没有转移所有权，那么所有权属于谁？是否还在开发商手里？一旦车位灭失，损失算谁的？如需要维修，费用由谁承担？业主能否再次转让？如果具备了登记条件，业主如何办理产权？开发商再次将所有权转让第三人，是否有效？这些都是日后可能争议的问题。
　　这种合同表面上虽然是转让&使用权&或者长期租赁，但双方的真实意思是车位买卖。所以如果产生纠纷，是否应当以买卖合同来处理存在不少争议。
　　从定分止争出发，开发企业既有合法的所有权，就应当与业主签订车位的买卖合同或转让协议。即使由于登记机构的原因，暂不能登记过户，这个合同仍是有效的，双方的意思表示是真实的，双方的权利义务是明确的。这样，在将来具备了登记条件时，业主可以直接凭买卖合同去申请登记。
　　为规避无法办理登记的风险，开发商应当在合同中明确约定，买受人已明知，目前车位不能办理产权登记，自车位交付之日，一切权利义务均转移给买受人。待可以办理车位产权登记时，出卖人为买受人办理产权登记提供所需要的证明文件。这样一来，对于业主而言，知道这个车位的产权是自己的了；而对开发商而言，不再是所有人，不再承受任何风险与维护的义务；同时，在车位买卖或转让协议对车位的毁损灭失及相关责任的承担进行明确的约定。
　　三、关于共有车位的收费问题
　　如前文所述，对于属于业主全体所有车位的收费问题，业主们往往想当然的认为既然该类车位属于全体业主，那么物业公司就不应该也无权收费，这样理解其实是存在误解的。
　　物业公司对此类车位收取停车费的作法是有法律依据的，依据《郑州市物业服务收费管理办法》第十九条，在全体业主共有道路或者其他共用场地停放机动车辆的，是否交纳停车服务费，收取的停车服务费如何使用，应当经业主大会或物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务企业在全体业主共有的地面和地下规划共用车位、道路或其他共用场地收取的停车服务费，扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照商定的意见或业主大会的决定使用。
　　同时《郑州市物业管理条例》第五十条规定，在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　综上所述，即使车位属于业主共同所有，只要经过业主大会通过，物业管理公司有权收取车位占用费或停车服务费，只不过，所收取的费用应当在除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金。
　　四、开发企业处分车位的风险防范措施
　　从事商品住宅的开发，车位问题是无法回避的。建设的车位不及时消化，会成为低效资产，不但影响资金的回笼，还可能形成业主的群体性事件，直接对企业造成不良的影响。对于如何处分车位资产，避免经营风险，个人有如下建议：
　　（一）数量合理，依规配建。车位的需求往往滞后于住宅，是逐渐旺盛的，因此配件数量过多，致使车位销售缓慢且价格较低，故规划配置上，在符合相关部门要求的基础上，以能较快销售为依据。同时符合规划是车位产权的依据，只有规划内的车位开发商才有权处分，因此应十分重视车位的报建，做到准确无误。
　　（二）谨慎确定价格，回收资金为上。对开发企业而言，资金周转的利益更为重要，故车位定价不宜追高，以能迅速回收资金为宜。
　　（三）明晰合同条款，确定权利义务。只要是合法的车位，就应当订立买卖合同，不要采用长期租赁等方式，明确转让的就是车位所有权。
　　（四）尽早推出销售，避免周期过长。很多开发商在卖房子的时候，不是同步销售车位，而要在小区交付后才卖，这就非常容易引发冲突。因为业主已经适应了小区里的一切，认为自己是小区的唯一主人，当然不认可开发商卖车位的行为。有的小区，业主自主成立的业主大会解聘了原来由开发商聘请的物业公司，自行聘请了物业管理人，拒不承认开发商在小区内的任何权益。这种情况下，开发商连小区的门都进不去，更不要说管理自己的车位了。在车位不能登记的地方，这种风险很大。因此，开发企业应当通过合理定价、优惠促销，尽快把车位转让给业主，不要把车位作为可以长期持有的资产。
【责任编辑　刘耀堂】
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　　近日，一则关于小区车库之争的帖子刷爆了朋友圈，因涉及到广大业主的利益，不少业主群都为之沸腾！
　　成都商报记者 蓝婧
　　这则南京星汉城市花园小区业主委员会和开发商争地下停车库的案件，因全体业主享有车库权益的判决结果，被冠以“全国首例”而被称为小区车位归属的“样本案例”。但成都商报记者调查发现，该案例实际发生在2003年，而且已经在2014年进行了重审，最后的判决结果其实和当初大相径庭。
　　这个被推崇为“典范”的案例为何改判？开发商和业主，小区车位到底归属于谁？
　　相关专家表示，2007年出台的《物权法》实际已经明确，规划用于停放汽车的车位、车库属于开发商，只有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，才属于业主共有。但因信息不对称等因素，近年来诸多车位之争仍在继续。
　　红遍业主群：初始判决并未生效
　　“本月12日，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益……业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。”
　　该文章称，“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款……情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右！
　　住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？在车位价格走高的今天，这确实是个有普遍代表意义的问题。这篇文章在不少业主群广泛传播“犹如当头棒喝”，想买车位的业主在考虑要不要把车位所有权争回来，买了车位的则想知道能不能把钱追回来。
　　南京星汉城市花园。
　　成都商报记者调查发现，这个案例的确是一个真实的案件，但是并非发生在最近，而是在13年前，由南京鼓楼区法院一审作出判决。当年此案确实引起轰动，很多媒体以“开发商无权出售小区车库”、“开发商被判重复销售”为题，对这例“全国首例小区车库之争”竞相报道，人民网记者引用专家评论称“这个判决很精彩”。
　　但是，事隔多年后，判决结果却发生了变化。当时做出判决的鼓楼区人民法院今年4月8日在官方微信上对此回应称，实际该案在11年后经南京市中级人民法院审理，认为原审查明事实不清，裁定撤销原判，发回重审。也就是说，这份在网络流传甚广的判决并未生效。
　　最终判决：超规划建设的23个车库归业主
　　那么最后的判决结果是如何呢？
　　成都商报记者查阅了“原告星汉城市花园业主委员会与被告江苏星汉置业有限公司车库纠纷一案的民事判决书”，判决书称，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。
　　因此，星汉城市花园小区业主称对小区全部车库均有所有权的要求，法院并未予以支持。最后，因为开发商应移交的车库还有5个已出售给小区其他业主，判定开发商向业委会支付5个车库对应的出售价款50万元。
　　鼓楼区人民法院认为，判决遵循了房地产市场的交易习惯，最后的生效判决并无不当，双方当事人也表示接受，在解决积年纠纷的同时也取得了较好的社会效果。
　　物权法：占有公共空间改造的车位才归业主
　　这个被推崇为“典范”的案例为何改判？开发商和业主，小区车位到底归属于谁？
　　北京大学法学院房地产法研究中心主任娄建波告诉成都商报记者，该案例第一次审判发生在物权法颁布之前，而2007年《物权法》的出台，对此类争议具有明确的指导作用，所以重审依据的是第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十四条规定――
　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。也就是说，规划本来是车位，还没有卖给业主的，一般就是属于开发商。
　　娄建波解释称，小区的道路、 绿化等，是大家都享受到的不可分的配套设施，但车位并不是每个人的必须。如果将车位算到公摊分摊给了每个业主，那么对于没车不需要车位的业主是不公平的，所以理论上车位不应该算入公摊。而在实际操作时，就要看个案，比如本来是公共道路或绿地来改造的车位，就是已经算入公摊了，那就是业主的。
　　南京星汉城市花园的二手房均价已经超过3万元。
　　争议：房屋出售价格已包含车位建设成本
　　但即便在物权法出台后，有关小区车位归属的争议仍持续不断。
　　豪德公司与业主委员关于车位所有权的争议，辽宁省朝阳市中级人民法院于2013年一审以车位的面积包含在总建筑面积之内，属于豪德广场的公共配套设施为由，判定归全体业主共有。但2014年辽宁省高级人民法院再审认为证据不足，中止了原判决。
　　豪德广场业主方现在的代理律师高洪刚告诉成都商报记者，业主认为，既然规划车位面积已经包含在建筑面积内，其建设成本也应该包括于房屋价格之中。因为从土地成本来看，不管是地上还是地下车位，使用的土地都是小区土地；从施工建筑上讲，也都是小区整体建筑的一部分，其工程预算不可能不包括车位。
　　对此，娄建波认为，开发商卖的不是土地面积，而是一个个独立的建筑空间。车位在空间上也和地上住宅的房间一样，是个别的、独立的存在。开发商只卖给业主其中一个空间，那么其他空间包括地下的也就不是业主的。
　　至于建设成本，娄建波表示，开发商的卖价比成本高得多，从理论上说，肯定是什么都卖了，但从法律来说，商品房是市场定价，这种想法不符合商品交易规律。“比如卖切糕，假使整个成本只需要80元，但是切成一块一块卖，可能卖了
　　四块成本就收回来了，那么剩下的就不卖了吗？”
　　★一种可能：除非证明车位面积已计入公摊
　　娄建波认为，全体业主不一定是指全体小业主，因为开发商并非把所有东西的产权都转让给了小业主，在这个意义上，开发企业也属于业主的范畴。所以除非能够证明车位面积已经计入公摊，否则车位所有权就是归属于开发商。
　　但高洪刚表示，由于是业主起诉开发商要求重新确定车位的归属，根据“谁主张，谁举证”的原则，业主必须证明其车位面积已经按全体业主共有面积分摊到每户业主的公共面积内。他们一直在搜集相关材料，希望能够上诉，但因为这些工程资料都掌握在开发商手里，信息屏蔽，业主方难以获取。
　　高洪刚称，按照正规程序，只有在法院立案后，代理律师持相关材料和证件到城建或规划局查阅，或者通过法院向相关部门进行资料调取信息，普通业主是无法查询的。但在具体执行过程中，相关部门也可能以种种原因而未公布相关信息。
　　在不少业主看来，在商品房交易中，开发商处于强势地位，业主在合同约定中信息不对称，缺少选择权。“比如同样是市场定价，这个商场的东西太贵，我可以去另一个商场，但是买车位就只能买自己小区的，不可能有其他选择。”高洪刚认为，对于车位这样的特殊商品交易，是否该按一般规律执行，值得商榷。
　　他建议，应该呼吁有关部门做到信息公开，政务透明，比如将这些与房产有关的一揽子信息全部放到房产交易中心，让需要了解的人能够一目了然。“特别是像房产这样关系人们切身利益，政府的信息和政务更要让公众方便了解。”
　　而娄建波认为，地方政府仍负有调控房价的任务，同时物权法也对开发商有所限制――建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。“业主可以坚决不买车位，而开发商需要优先满足小区业主，就不能卖给别人，这是一个博弈的过程。”
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客服邮箱：2016浅析小区停车位的权属问题
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&&&&&&&&字数：3000字
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　　论文摘要 随着我国经济的不断发展，城乡居民的私家车保有量的持续增加，随之而来也出现了“停车难”的问题，小区内停车位的权属纠纷日益增多，虽然《物权法》及最高人民法院关于建筑物区分所有权司法解释对此作出了专门规定，但仍带来不少的争议。本文对我国现有的关于停车位权属的法律进行分析，结合实际情况与国外处理该问题的先进经验，提出相关建议，以期达到各方相关主体更好的维护自身合法权益的目的。
　　论文关键词 小区停车位 物权法 权属
　　一、引言
　　小区停车位的权属纠纷历来是业主与开发商的争议焦点之一。双方往往各执一词，争执不下，导致双方的矛盾愈演愈烈。近年来更是案件频发，被称为“上海物权法第一案”的就是某小区业主与其开发商就双方关于停车位权属的纠纷。因此，本文将就该问题结合我国当前立法以及外国先进经验进行分析，提出相关建议。
　　二、小区停车位权属问题概述
　　（一）小区停车位概念 　　所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。本文主要讨论的是在业主居住的小区内，开发商为小区业主提供的建筑区划内的小区停车位，而非《物权法》第七十四条第三款提及的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，因为该类停车位的权属毫无争议，其属于业主共有。 　　（二）相关权属问题 　　小区停车位权属，顾名思义，就是小区停车位的所有权归属，随着人们生活水平的提高，私家车越来越多，小区内的停车位也越来越紧俏，价格居高不下。但我国的《物权法》又没有对小区停车位的权属作出一个明确的规定，而学理界对该问题也是众说纷纭，业主所有说、开发商所有说不一而足。目前司法实践中就小区停车位的权属没有一个明确的操作方法，而停车位是整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产，因此小区停车位的权属就显得尤为重要，其与房地产开发商和业主的利益息息相关。
　　三、对权属问题主流观点的评析
　　（一）业主所有说 　　这种观点认为小区的停车位应当属于小区的全体业主共有，因为建筑物区分所有权是专有部分和共有部分分权持有的权利构成，那么在业主购买获得专有部分的同时，自然而然地就获得了共有部分的共有权，因此在业主取得房屋专有权利的同时就获得了小区停车位的共有权。 　　这种观点将小区停车位的权属归为业主所有，势必会打击到开发商建造停车位的积极性，将导致的一个结果是开发商为了节省成本而仅仅按照国家规定要求的最低小区停车位配比率来建造停车位，停车位的减少对小区居民的日常生活更加不利。 　　（二）开发商所有说 　　这种观点认为，开发商依其土地使用权在规划内建造停车位，且根据“谁投资，谁受益”的原则，开发商为建造小区停车位进行了投资，那么理应得到停车位带来的收益。那么小区停车位的权属就应当属于开发商。 　　该种观点虽然在一定程度上刺激了开发商建造停车位的积极性，提高了小区停车位的保有量，但开发商很有可能在卖房时已将建造停车位的成本计入房价之中，而进行二次出售。如果将小区停车位的权属归为开发商，那么对保护业主的合法权益将十分不利。 　　（三）国家所有说 　　这种观点认为目前有许多小区地下车库是由人防工程直接改造而成，属于人防国有资产。根据《物权法》规定：国防资产属于国家所有。因此，人防车位作为人防资产组成部分，产权应当归国家所有。 　　笔者认为，在各个小区地下停车库是否由人防工程改造而成还得两说，这种一刀切的说法明显的不合理的。即使地下停车位真由人防工程改造而成，那你是否应该归属国家呢，笔者认为该类“人防工程”的投资和建造大量是由开发商或者业主完成，由其投资建造却得不到所有权这是不合理的，所以应该将该类停车位的权属归为开发商或者业主，如国家出于国家公共安全的需要，可以对该类“人防工事”进行征收征用。 　　（四）公摊面积决定说 　　这种观点认为小区停车位的权属应当由其是否计入业主的公摊面积决定，如果停车位已计入公摊面积那么其权属应归为小区业主；如果没有，应该归为小区开发商所有。 　　笔者认为，这种单纯的将停车位归为业主或者开发商的说法会产生2.1与2.2中出现的一系列问题。例如，没有私家车的家庭也“被迫”分摊公用面积。还有公摊面积的计算涉及到一系列建筑方面的专业知识，一般业主很难对公摊面积的计算有一个清晰的认识，在这种信息不对等的情况下，业主很难受到公平的对待。 　　（五）合同约定说 　　这种观点认为通过业主与开发商的约定来决定停车位的权属问题，这样充分体现了私法意思自治原则，且通过签署平等合同的手段也符合市场运作的规律。我国《物权法》就采纳了这种观点，《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 　　这一观点看似公平合理，双方意思自治，但我们可以从《物权法》第七十四条第二款规定中推断出，我国的《物权法》实际还是将停车位的权属归为开发商一方，而实际中往往开发商又处于强势地位，开发商很容易利用其强势的地位提高停车位的出售、出租价格，这样业主的合法利益很难得到切实有效的保证。 　　以上的各观点可以说均存在着一定的缺陷，面对复杂的停车位权属问题，在目前的司法实践中并未能达到令人满意的效果，也未能寻求到一条合理有效的途径去解决日益突出的停车位权属纠纷。基于我国理论界对停车位权属产生的众多理论学说，主要原因是法律对停车位权属的界定不明。转贴于 看准网
　　四、我国物权法关于车位归属规定存在的问题
　　我国《物权法》74条及29年最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条、第三条对小区车位权属进行了补充和说明。但是，《物权法》及相关司法解释关于住宅小区停车位权属的规定过于笼统，在明确性和操作性上都存在缺陷。
　　其中第一款中的“首先满足业主的需要”就比较笼统，这个“首先满足”没有一个具体的评判标准，假如开发商任意抬高停车位的价格，导致小区业主无力购买停车位而放弃优先购买的权利，这样是否算首先满足业主的需要呢？ 　　第二款规定，“建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从该条款中可以看出，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，如果开发商在合同中作出保留了车库的所有权的约定，那么他就获得了车库的所有权，而在其未作约定的情况下才推定为业主所有。那么假如在权属约定不明的情况下，停车位的所有权又该属于哪一方呢？ 　　因此，很多关键性问题没有解释清楚，从某种意义上说笼统模糊的《物权法》及其相关司法解释对小区停车位的权属争议起到了积极的作用。
　　五、解决停车位权属问题的几点建议
　　停车位权属问题是一个非常复杂的问题，期待一个法条就解决停车位的权属问题也是不现实的，笔者从多角度考虑分析，提出以下几点建议： 　　（一）提高小区停车位保有量比例 　　停车难的现象从本质上还是因为小区建造时规划设计时小区停车位不足造成的，针对住宅小区内停车位容量过小、停车难的现状，建议相关部门加强对住宅小区停车位规模的重视，通过小区面向的客户群作出科学的停车位配比率，而不是盲目的“一刀切”。 　　（二）针对《物权法》第七十四条的完善 　　《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“首先满足业主的需要”就比较笼统，需要进一步细化，所以笔者认为“首先满足业主需要”应当理解为业主在同等条件下的优先购买权，而且即使业主以外的第三人出价更高，小区业主应当拥有绝对优先租赁权。 　　《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该规定实际上导致了车位的所有权属于开发商，业主并不享有所有权，造就了房开商的优势地位，因为业主如果想使用停车位，那么只能向开发商购买使用权或者进行租赁。在该种规定下，开发商具有明显的优势地位，所以笔者认为当开发商与业主之间没有约定或者约定不明的情况下，应当视开发商放弃主张停车位的权利，而法律应当保护处于弱势地位的买房一方，以保障业主的合法权益。 　　（三）增设专有停车位 　　政府引导鼓励开发商增设小区停车位，笔者认为可以参考我国台湾地区关于小区停车位的相关规定，在开发商完成小区应当配有的停车位的同时，再自行增设停车位，将增设的停车位出售给有需求且有经济能力购买专有停车位的业主。通过对市场经济的调节和商业利益动机的引导，促使开发商基于利益去积极建造更多的停车位实现开发商和业主的双赢共赢。 　　设立奖励停车位制度，政府可以在建筑物之楼层数、高度、楼地板面积之核计标准或其他限制事项上做出比较宽松的限制或奖励措施，来鼓励开发商释出建物空间提供给公众使用。 　　（四）完善停车位销售以及出租的规章制度 　　在停车位的出售和出租环节中，开发商占据明显的优势地位，政府应该适当介入对停车位的出售和出租进行引导，不得使开发商任意哄抬停车位的价格，损害到业主的合法利益。另外政府机构应当告知小区的业主哪些停车位已算入业主的公摊面积，防止开发商将业主共有的公共停车位“二次出手”，售予业主专有使用。在出售的环节中，笔者认为可以参照美国的法律法定，禁止小区外的用户获得小区停车位的所有权，这样可以充分保证小区居民的正常生活不受外界的干扰，也可保证小区内业主对小区所有土地的使用权不受侵犯。
　　六、结论
　　小区停车位的权属问题是一个极具现实意义的问题，随着改革开放的不断深入，经济水平的日益发展，私家车的保有量势必会进一步提高。涉及到该问题的利益群体也会越来越壮大，所以希望该问题应当引起有关部门的重视，总结各个学者的相关建议，结合国外及台湾地区的先进经验，制定出符合中国国情的停车位制度，不要出现“买车易，停车难”的尴尬情况。切实有效地解决小区停车位的权属问题，为小区业主提供更加和谐的生活环境。转贴于 看准网
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