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请教公积金贷款买房事宜
请教公积金贷款买房事宜
想请教旺旺上的BBMM，我一位朋友的公积金从未申请过贷款，但有二套房子的产权证上有他的名字，他如何能申请公积金贷款？如何能以第一套房来贷款？在这里咨询一下.
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到曹杨路西宫旁边的市公积金管理中心去咨询，好象是曹杨路540号19楼。网上你查一下。.
回复 1#young919 的帖子
公积金有啥优惠利率啦,是啥利率就啥利率呀
产权证上有名字伐搭界的,只要没有动用过银行贷款买房,就算首次贷款
我就是这样的.
对的,只要你以往公积金贷款还清了.就算第一套,可以贷8成,利率没有优惠的.
回复 4#土家鲁 的帖子
他从来没有用公积金贷款过，利率肯定要比商业贷款优惠呀.
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二套房是指商业贷款利率优惠与否，公积金利率都是一样的，不存在一套、二套房问题。.
回复 6#好天 的帖子
那就是说，他可以用公积金贷款买房是吗？非常感谢.
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引用:原帖由 young919 于
09:06 发表
他从来没有用公积金贷款过，利率肯定要比商业贷款优惠呀
优惠利率和公积金不搭界，不搭界，不搭界.....
是的。还有要注意的是：主贷人的公积金在贷款前6个月必须是连续正常缴存的。.
我用公积金买过一套房，现已经还清。那我再买一套的话，是属于第一套还是第二套，还能不能用公积金贷款呢？现在公积金贷款好像可以贷很多的，我们那时有补充公积金最多也只能贷13万。谢谢!.
公积金贷款，第一套还清，第二套仍然按第一套的贷款利率算的。有补充一个人可以贷40万，二个人都有最高贷80万。.
我现在的公积金是封存状态，需要买房，是不是可以提出现金来呢？还是要办手续，和LG一起每月还贷呢？还是冲贷款本金呢？.
找公积金网站办贷款，还可以多贷20万的装修贷款，利率和公积金贷款一样，可以减少点按揭额度.
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谢谢楼上的妈妈！.
回复 12#my_xin 的帖子
可怎么前面的妈妈说，公积金贷款与有几套房无关呢.
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回复 16#young919 的帖子
是利率的高低无关，贷款的额度是有关的.
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回复 17#天天向上 的帖子
噢，那还是有区别的罗，我回头抽时间好好研究一下，问建设银行应该都知道的吧.
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楼上的MM们，公积金贷款第一套和第二套的利率是没有区别，但额度有区别的，第一次贷款如果是夫妻二人，基本额度可以贷到60万，有补充能再加20万共贷到80万，但如果是第二次贷款，基本额度上限只能贷到40万，有补充再加也不一定能贷足20万，也就是说第二次公积金贷款最多贷到55万左右。
[ 本帖最后由 小如如妈妈 于
20:54 编辑 ].
回复 19#小如如妈妈 的帖子
解释很专业，给点鲜花！.
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回复 19#小如如妈妈 的帖子
请问他第一套房是他LP贷的公积金，未还清，第二套是商业贷款的，现在想再买房他可否申请公积金贷款，数额最多是多少，补充公积金有没有缴款年限的限制.
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想问下,夫妻双方一方婚前购买的房子有公积金贷款尚未还清,另一方未贷款过,名字也不在产证上.这种情况用未贷款人的名义购房公积金能贷多少?要先还掉贷款么?麻烦知道的人指点下.
我去年买房的时候，由于怕麻烦，直接全部商业贷款，现在能不能把部分改为公积金贷款呢？.
引用:原帖由 宝宝贝贝和坤坤 于
11:06 发表
想问下,夫妻双方一方婚前购买的房子有公积金贷款尚未还清,另一方未贷款过,名字也不在产证上.这种情况用未贷款人的名义购房公积金能贷多少?要先还掉贷款么?麻烦知道的人指点下 公积金贷款债务属于夫妻共同债务，所以一方有公积金贷款未结清的话，另一方是不可以再申请公积金贷款的。.
引用:原帖由 make妈妈 于
17:32 发表
我去年买房的时候，由于怕麻烦，直接全部商业贷款，现在能不能把部分改为公积金贷款呢？ 目前上海是不可以把商业贷款变更为公积金贷款的噢！.
回复 22#young919 的帖子
开了一天会没上旺旺，晚上上来一看居然收到了那么多鲜花，好开心哦！
楼上有MM已经说了，夫妻二人无论是谁，只要有未还清公积金贷款的记录，都不能再申请公积金贷款了；补充公积金的贷款条件和基本公积金贷款条件一样，在申请贷款前的6个月补充公积金要连续缴存才可以申请。举个例子，原来单位有补充，补充余额有5000左右，跳槽后新单位没有缴了，那就不能申请啦。.
引用:原帖由 dqmmm 于
21:17 发表
公积金贷款债务属于夫妻共同债务，所以一方有公积金贷款未结清的话，另一方是不可以再申请公积金贷款的。 谢谢!再咨询下,提前还清的时候,可以提取其中一方帐户里的部分公积金加现金来还贷不?想留点额度贷款用.
引用:原帖由 宝宝贝贝和坤坤 于
08:57 发表
谢谢!再咨询下,提前还清的时候,可以提取其中一方帐户里的部分公积金加现金来还贷不?想留点额度贷款用 还贷时候，每月公积金都冲掉的，账户为零，拿什么冲？.
引用:原帖由 快乐的小肥阳 于
09:42 发表
还贷时候，每月公积金都冲掉的，账户为零，拿什么冲？ 呵呵,帐户里还有几万没有用掉的,想冲了再留点贷款用.
我也问一下
我们几年前买房没贷公积金，但是用公积金充商业贷款了
现在我们买房，是按第一套的额度还是第二套的额度啊 ，两个人是20万还是40万？？.
引用:原帖由 宝宝贝贝和坤坤 于
08:57 发表
谢谢!再咨询下,提前还清的时候,可以提取其中一方帐户里的部分公积金加现金来还贷不?想留点额度贷款用 提前结清有两种情况：一种是用公积金账户里的金额将贷款冲还贷结清的，这种情况是账户里剩多少，就是多少了；另一种是用现金到贷款银行申请提前结清的，那么在结清后的三个月内，可以办理提取业务，当然如果你需要账户里有金额，那么可以不去提取，以便下一次贷款的申请。.
回复 31#LiangliangMummy 的帖子
以我的想法，如果主贷人之前没有贷过款，那么就按照第一套的额度，应该2个人60万，有补充的话就再增加10/20万。.
引用:原帖由 young919 于
16:01 发表
想请教旺旺上的BBMM，我一位朋友的公积金从未申请过贷款，但有二套房子的产权证上有他的名字，他如何能申请公积金贷款？如何能以第一套房来贷款？在这里咨询一下 如果他是纯公积金贷款的话,根本没关系的,别说他没贷过,就算他以前贷过,只要还清了,照样可以贷的,公积金贷款利率没有优惠的,有优惠的是商业贷款利率,第一套第二套房的概念也和纯公积金贷款无关,和商业贷款有关.
回复 34#rabbity_11 的帖子
原来如此，好的，.
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引用:原帖由 young919 于
16:07 发表
原来如此，好的， 关于公积金的贷款额度,可以打查询
输入公积金帐号,身份证号,房屋年限,房屋总价,房屋单价等信息,就会出来啦,很先进哦,能根据你以前有没有贷过公积金来算是符合新政策还是旧政策.
引用:原帖由 dqmmm 于
21:17 发表
公积金贷款债务属于夫妻共同债务，所以一方有公积金贷款未结清的话，另一方是不可以再申请公积金贷款的。 那么请问，如果现在立刻去把一方的公积金贷款结清，那么另一方是不是就可以申请到公积金贷款了呢？.
引用:原帖由 天羽妈 于
14:40 发表
那么请问，如果现在立刻去把一方的公积金贷款结清，那么另一方是不是就可以申请到公积金贷款了呢？ 对的,结清后记得要到贷款银行办理销户手续,不过等网上显示贷款已销户可能需要一点时间.另外再次贷款的话,公积金账户里也要有足够的金额..
回复 38#dqmmm 的帖子
那么一方公积金里有钱，另一方公积金帐户里没钱（上一次贷款帐户），那么帐户里有钱的一方还可以申请贷款吗？.
引用:原帖由 天羽妈 于
16:59 发表
那么一方公积金里有钱，另一方公积金帐户里没钱（上一次贷款帐户），那么帐户里有钱的一方还可以申请贷款吗？ 只要没有公积金贷款债务,且又贷款前6个月公积金连续缴存,应该是可以申请的..
回复 25#dqmmm 的帖子
一查才知道，我公积金不能贷款了（因为老公有公积金贷款未还清）
那我想问问，按我这样，如果算商业贷款的话要算第二套房的利率吗？谢谢！.
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回复 27#小如如妈妈 的帖子
请教一个问题，关于提取公积金的。现在公积金的提取，是否直接打入个人储蓄账户，还是一定要还贷款，不能提取现金？
如果原本需要贷款50万，现在改为35万（公积金账户余额有15万），在贷款之前先向朋友借15万，贷款批下来以后，提取公积金的余额15万还给朋友，这样就可以少贷款，等于提前支取公积金，是否可以操作？
回复 42#沐歌 的帖子
只有全额付款购房的情况下，才能提取公积金的呀，你现在还要贷款35万，公积金帐户余额只能冲还贷款本金，不能提取的，否则大家都这样操作啦.
那就是第一套商业贷款的话，如果没还清，买第二套房也只能使用商业贷款？因为已经使用了公积金在冲还贷？公积金可以不完全还贷吗？就剩可贷款额度？
第一套如果是公积金的话，对第二套使用商业贷款没有影响？
[ 本帖最后由 diena 于
15:30 编辑 ].
引用:原帖由 小如如妈妈 于
10:26 发表
只有全额付款购房的情况下，才能提取公积金的呀，你现在还要贷款35万，公积金帐户余额只能冲还贷款本金，不能提取的，否则大家都这样操作啦 懂了，十分感谢！.
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如果等额本金法,每月还的本金是固定的,利息逐渐减少 所以第一次还的多,以后逐月减少。
大家还关注人次在我爱卡申请信用卡
人次申请贷款 255家 银行和金融机构授权合作
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最近买房子要贷款，今天去查了个人信用报告，想死的心都有了！大家看看我还有救吗？
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金卡Ⅰ级, 经验值 2800, 距离下一级还需 699 经验值
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今年5月份把房子定了，总价74万，首付交了44万，剩余30万纯公积金。
我每月公积金交1400多（个人+公司），最近几天接到通知可以办贷款了
今天去查了个人信用报告，发现过2次，我印象中这2次肯定是2年前的事情了
主要是上学时候办过的，唉，才8000块钱
由于没怎么重视，总是晚还，现在真是后悔莫及！！！
麻烦大家帮我看看，我的是纯公积金贷款，会不会查得松一点？
而且我交的也不算低（在我所在的城市里相对来说），我的公积金贷款能批下来吗？
截止到今天晚上，我已经把所有的全部还清了。
跪求帮助啊！！！
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2014年总目标：70W
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没人帮我看看啊
2014年总目标：70W
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12年2月结清的吗？？？
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yu_123 发表于
12年2月结清的吗？？？
是啊，距今才6个月，时间太短了。
以前真是脑袋进水了，为什么不早点一次性还清，又不是缺那点钱。
2014年总目标：70W
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反正中国银行别去跟他发生关系吧。公积金不清楚。。商业贷款估计难。。。。
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情况和我差不多，也是中行助学贷款7000多点，去年7月全额还款，90天逾期数3次，也怕公积金贷款贷不出来
不过，让人不解的是，今年5月中行的信用卡竟然办下来了
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daoren211 发表于
情况和我差不多，也是中行助学贷款7000多点，去年7月全额还款，90天逾期数3次，也怕公积金贷款贷不出来
你有没有开始办公积金贷款啊？
2014年总目标：70W
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应该没问题呢！
哥我也是助学贷款，2011年7月一次性还清的！逾期N次。
今年买房公积金+商业组合贷款，顺利批贷，并且商业部分还是85折。
所以没有别人说的那么严重，放心！
根据你的条件肯定没问题！
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我们这边的公积金贷款不看人行的信用记录，只有商贷才看，不知你那里情况如何
15家总736.9K
中国100K 浦发91.5K 民生90K 平安75K 中信60K
招商60K 工商50K 农业40K 交通35K 广发30K
光大26.4K 上海22K 华夏20K 兴业25K 东亚12K
暂停申卡，努力养卡
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lixinmei1987 发表于
你有没有开始办公积金贷款啊？
还没有呢，准备下个月去问一下
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lixinmei1987 发表于
没人帮我看看啊
不会有事。N年前的事情了。我2年前建行信用卡逾期4次，几乎每三个月逾期一次。今年初办一张交行信用卡顺利批下，上月3张信用卡顺利批下。
做钱的主人
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xiayu821106 发表于
应该没问题呢！
哥我也是助学贷款，2011年7月一次性还清的！逾期N次。
今年买房公积金+商业组合贷款，顺利 ...
我去问了给我办贷款的农行的人，他也说问题不大
心里放心多了
2014年总目标：70W
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应该问题不大！！！主要还是看近期的信用状况，如果良好基本没什么问题！
毕竟商业房贷也是银行创收的一个重要途径！
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影响很大的。估计办贷款难了 除非找关系给你开出不是恶意透吱的证明吧 农行的人是肯定希望能办下来因为他有业绩 但是是他上头审核才可以的。所以不太乐观
只有站的更高，才能尿的更远！
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想死的心都有了，这个一般是老公有外遇后，老婆的台词
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公积金货款不受信用报告影响....
工商200K、建行130K、农行100K、民生100K、中行65K、中信64K、招行60K、农信50K、上海37K
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我上当了。你特别高兴是不是？你一股智商的优越感油然而生是不是？不是我说你。你觉着这样有意思么？这样做能提高你的收入还是能提高你的社会地位？还是你终于有了虎菊一震的感觉？好了你也别脸红了，洗洗睡吧 兰州，你以为我们都和你一样无聊吗？生活是美好的，不要认为我们都是那么的猥亵不堪，这个社会需要兰州去建设，你的城市需要兰州去规划伟大的发展蓝图，不要 挑战我们的理解能力，要知道现在是21世纪，我们什么没见过，还以为我们是山村的农民吗？社会进步很快，希望兰州也要保持社会公民的先进性教育，如果兰州是学生，你的作业完成了吗？你考试得了多少分？你的成绩达到你父母的要求了吗？如果你已经就业了，你完成了领导交代的任务了吗？你履行了你作为职员的责 任了吗？不要每天都上网，还整一些无聊的话题，你真的以为你很内涵吗？在我们看来你只是哗众取宠。兰州，你要做个对社会，对生活，对国家，对世界有用的人 才，不要沉迷低俗的话题，我本身不是个罗嗦的人，看到兰州这样，我真的忍无可忍，强烈的正义感让我忍不住要教育你。
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在线时间20 小时
不明情况，祝福楼主！
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低于1%的方法吗
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zjzjcq 发表于
低于1%的方法吗
没看懂。。。
2014年总目标：70W
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关于按揭贷款买房的27个问题，希望能够帮助到大家
发布时间： 8:36:16
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来源：白城之窗
&&&&& 1、什么是住房按揭贷款？&&&&&& 住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。　　　　购房按揭贷款可分为狭义的和广义的按揭。　　　　狭义的购房按揭可以从两个方面分类，一种是仅仅指一系列合同中的按揭贷款合同所包含的内容；另一种是指购房者通过按揭购房比不通过按揭购房多出来的合同内容。按照这种概念，前面提到的合同中，除去购房人同开发商签定的购房合同之外的所有合同，都是属于狭义的购房按揭。　　　　广义的购房按揭不仅须包括狭义的购房按揭的全部内容，还包括实现狭义的购房按揭的直接环境机制、房地产交易价格机制，具体地讲，包括房地产价格机制、房地产交易价格机制（主要指交易税费和交易手续）、房地产估价机制、政府对狭义购房按贷款的支持政策（如政府贴息）、狭义购房按揭、银行购房按揭流动资金的保险机制、违约处理机制（包括违约处理条款）、二手房地产交易市场（也称房地产三级交易市场）、法律机制、居住福利保险机制。广义的购房机制的核心思想是为狭义的购房按揭创造实现条件。各国根据自己的国情和对购房广义按揭机制的实际理解程度，推行自己的广义购房按揭模式。这些模式的差别，将直接影响这些国家的居住发展水平，还会对相关的一些国家财政、法律、经济、社会、文化机制产生重大影响。2、购房者如何办理按揭贷款？　　购房者办理楼宇按揭的具体程序如下：　　　　（1）选择房产购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。　　　　（2）办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。　　　　（3）签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。（4）签订楼宇按揭合同购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。　　　　（5）办理抵押登记、保险购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。　　　　（6）开立专门还款账户购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。3、办理按揭贷款有什么注意事项？ 　　1.贷款年限：普通住宅不超过20年；　　　　2.年龄：贷款人年龄+贷款年限≤65年（各家银行情况稍微不同）；　　　　3.贷款额度：二手房是评估价的7成（如果是二套房则为5成）；　　　　4.贷款利率：普通住宅按同期个人购房贷款利率执行；　　　　5.还款方式为月还款（等额本息还款法和等额本金还款法任选一种）。4、按揭贷款的收入证明怎么开？　　个人收入证明资料是银行业金融机构确认个人住房按揭贷款借款人还款来源、能力的重要依据。　　　　银行贷款收入证明范本　　　　**银行　　　　**银行**市***支行：　　　　兹证明&&&&&&&&& 先生(女士)是我单位职工，工作年限&&& 年，在我单位工作年限&&& 年，职务为&&&&&&&&&& ，岗位为&&&&&&&&&&&& ，职称为&&&& 。　　　　其身份证号码为：&&&&&&&& 。　　　　其平均月收入为人民币（大写）&&&&&&&&&&&&&& 元。　　　　此证明仅供该职工申请&&&&&&&&&&& 贷款或该职工为其他个人申请&&&&&&&&&&&& 贷款作第三方保证时使用。　　　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 单位(盖章)：　　　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 年 月 日5、月收入证明与月还款额的关系是什么？　　收入证明要求您提供的月收入是您月还款的两倍以上，这部分月供款包括您之前所有的银行未结清贷款，所以请注意您的月收入应该是您所有未结清贷款月还款的两倍以上；如果个人收入证明在一万元以上的则需要额外提供一些资产证明，资产证明包括债券、银行存款、车辆购置凭证、个人所得税证明等。所以请您根据自己的情况提前将资料准备齐全。　　　　如果没有单位开收入证明怎么办？　　　　没有单位的，若是私营业主没有办法开具收入证明，则需提供的资料有：工商营业执照、税务登记证、完税证明（连续缴税时间各地规定有所不同）或近六个月的银行存款流水单。6、办理住房按揭贷款需要准备什么资料？　　1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件、结婚证或单身证明。　　　　2、购房协议书正本。　　　　3、房价预付款收据原件及复印件各1份。　　　　4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。　　　　5、开发商的收款帐号1份。7、办理住房按揭贷款的手续和程序是什么？　　首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。　　　　然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。　　　　接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。　　　　最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。　　　　经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。8、办理住房按揭贷款必须本人办理吗？　　　　按揭手续办理均需要本人到场签字，已婚则需要夫妻双方同时到场签字；如果不能到场的，则需要到公证处去办公证委托，公证委托书原件需要两份。所以请务必安排好自己的时间届时到场，或提前到公证处公证。　　9、如果之前有过不良信用记录，还可以办理住房按揭贷款吗？　　　　如果您之前贷款有过逾期的情况请务必先付清逾期欠款，并请前贷款银行出据欠款结清证明并盖银行鲜章，否则本次贷款银行会怀疑您的信用记录，并不予受理。所以，个人的信用记录非常重要，请大家一定注意不要逾期还款。10、不良征信记录出现之后，如何才能办理按揭贷款？　　国务院法制办公布的《条例》中，首度提及“负面记录保留期”问题：“征信机构不得披露、使用自不良信用行为或事件终止之日起已超过5年的个人不良信用记录。”　　　　相关银行人士解释，这一条款的大致意思可以理解为：个人一旦终止不良信用行为，即不再发生信用卡、房贷逾期还款等不良信用行为，5年后银行将不得再以之前个人征信记录中的负面信息为由，拒绝提供办卡、放贷等金融服务。简单地说，个人征信记录中的负面信息最多只会保留5年。　　　　有银行人士认为，5年期间比较切合实际。如果保留期太短，不足以对失信行为起到较好的警示作用。但对于那些并非主观意愿导致的失信行为，又显得有些严厉。　　　　据悉，2006年1月，央行组建了全国统一的个人信用信息基础数据库。只要是在银行办过卡、贷过款，都会自动在该系统中生成一份属于自己的“信用报告”。　　　　“商业银行等金融机构是个人信用信息的主要提供者和使用者，也是查询个人信用报告最多的机构。”据银行人士介绍，目前各商业银行在贷款审核和信用卡审批过程中，都会将个人信用报告作为一项重要的参考依据。　　　　“负面记录的保留期是从该笔贷款还清之日开始计算，保留一定期限，但这个期限多长，没有一个确切说法。因此，从数据库建立开始到现在的负面信息都一直保存着。”一银行人士在接受记者采访时表示。11、银行按揭贷款不放款，是否可以退房?　　2009年9月,赵先生与某房产公司签订了《商品房买卖合同》,约定赵某以总价款65万(首付15万,银行按揭50万)购买一套三房的商品房。10月1日,银行在审批赵某按揭贷款资料时,经查询得知赵先生存在信用记录不良情形,且赵先生购买的商品房属于第二套房,于是未予放款。现赵先生要求房产公司退房。　　　　律师点评:不归责房地产和购房者原因导致不能买房，方可退房。作为消费者,一个完全有民事行为的人,要对自己的行为承担法律责任,因为个人的信用问题而造成不能按揭,退房是没有合法理由的,因为不可归责的原因不能签订并不能履行的,可以解除合同,这里面有两个解释,不可归责双方的原因,不是开发商也不是消费者,是政府或者银行的原因,导致这个合同不能履行,这个业主是因为个人信用问题而不能放款,是不能主张要求退房的。12、按揭买房时出现纠纷怎么办？　　如今，个人买房借助银行贷款、公积金贷款的愈来愈多。面对住房从原来的单位集体买房转变为个人买房后，由于部分购房者自我保护意识的缺乏、或购房经验的不足、或少数开发商的欺骗误导等，导致个人购房纠纷逐渐增多。据来自中国消费者协会的资料显示，去年上半年商品房投诉要比1998年同期增长30.4％。　　　　针对各种各样的购房纠纷，对举债买房的消费者来说，该如何处理呢？　　　　从现状看，不少按揭购房者处置购房纠纷的方式是，在与开发商交涉无果后，往往会采取停付购房款的办法，以表示不满，其实这是一种最不恰当的方式，也是一种违约行为。　　　　因为，其一，购房合同与借款合同不是同一个合同；其二，按揭买房是购房者因资金不足、用所购房产作抵押向银行提出贷款申请，银行根据贷款人的专门用途发放贷款，用于解决购房者的资金不足；其三，按揭买房后银行与购房者（借款人）三者间的关系是一种借贷关系，借款人应按借款合同之规定按期偿还贷款本息，若借款人不履行合同，根据合同约定，借款人连续6个月以上还未还借款的，贷款银行可视其丧失还款能力并可行使起诉权，直至处分抵押房屋以偿付所欠的贷款本息。　　　　因此，个人实施贷款买房后，期间不论是出现购房纠纷、还是其他原因，切不可采取拒还或拖欠银行贷款的方式，否则购房者的损失将会更大。13、按揭没还清如何办理抵押贷款？　　1.确定自己的还款余额,确定了还款余额后,看自己是否能够还清贷款。　　　　2.落实评估价,看评估值总价为多少,以及自己实际需要的资金金额。　　　　3.根据银行目前的政策,一般情况下,满五年的住宅,可以达到评估价的6成左右,不满五年的住宅可以贷款评估价的5.5-6成,同时需要看客户具体的资质而定,如果客户还款能力较强,也可以贷到6成。　　　　4.根据房产的情况,预计贷款额后,可以先不解押还款,而先行进行银行审批,待银行审批通过确定了贷款额后,可以进行还款解押。　　　　5.待还款解押完成后,从新做抵押,抵押登记完成后银行可以放款。14、按揭可以转吗？什么是转按揭？　　按揭可以转。　　　　“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。　　　　据专业人士介绍：“转按揭”是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。15、转按揭的业务流程是什么？　　1、买卖双方签订《房屋买卖合同》。　　　　2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》。　　　　3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准)。　　　　4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号)。　　　　5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审)。　　　　6、卖方向买方实际交付房屋。　　　　7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款。　　　　8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行。　　　　9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。16、转按揭涉及到哪些费用？ 　　1、中介公司的代理费：①单独委托：卖方1%，买方1.5%；②手拉手：合同金额/收取手续费20万元以下/0.6%，最低800元。20万元～40万元/0.5%最低1200元。40万元以上/0.4%，最低2000元，最高5000元。 　　 　　2、过户费：项目/买方/卖方契税/成交价×1.5%交易手续费/3元/平方米转移登记费/80元/户地产交易费/(成交价或指导价-评估价)×面积×0.9%地产交易费：备注：如果交易的房屋没有国土证需要缴纳土地收益金 　　 　　3、评估费：评估价格×2% 　　 　　4、公证费：350元 　　 　　5、保险费：贷款金额×贷款年限×保险费率 　　 　　6、抵押登记费：55元 17、转按揭贷款的额度是多少？ 　　因住房出售申请转按的，贷款额度最高不得超过该房屋交易价格或评估价值(以较小者为准)的70%，商用房最高不超过50%；因房屋赠与、继承等原因申请转按的，转按贷款额度不得超过原贷款余额。 18、公积金转按揭贷款申办条件是什么？ 　　凡是正常缴存住房公积金半年以上，具有完全民事行为能力的在职职工，个人信用良好、有较稳定的工作和收入、已办理了住房公积金贷款或者商业银行住房贷款并且能够按时偿还贷款本息的，可以申请办理住房公积金转按揭贷款。 19、公积金转按揭贷款额度、期限、利率分别是什么？ 　　转公积金贷款金额不得高于原商业贷款余额(取千元以上整数)，且最高贷款额度不超过现行规定的贷款限额，最高贷款比例不得超过该房屋原购房合同总价或该房屋现实交易价格的70%，且不超过该房屋评估价值的60%，上述四项条件中以金额低的为准。 　　 　　转公积金贷款审批额度与原住房贷款余额的差额部分，由转按揭借款人用自有资金结清。 　　 　　转公积金贷款的期限，不得超过原商业银行住房贷款的剩余年限及房屋的剩余使用年限，同时不得长于转按揭借款人距法定退休年龄的剩余年限。 　　 　　住房公积金转按揭贷款利率，按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率标准执行。 20、二手房买卖怎么办理转按揭贷款？ 　　买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按(注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按)。买方向银行申请转按并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。 　　 　　在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要5个工作日)，且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。最后，由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。 21、转按揭贷款与普通的二手房按揭贷款有什么不同？ 　　普通的二手房按揭贷款，银行一般都是在房产办理完过户之后才放贷给卖主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于卖方的房屋仍处在抵押期间，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清卖方的第一笔贷款，解除抵押、取得房产证明后，才能进行房屋产权过户。因此转按揭涉及的法律关系非常复杂，对买卖双方来说，风险都很大。 22、在转按揭过程中容易出现什么问题？ 　　（1）卖方的按揭贷款变更成买方、或买方为卖方提前还清贷款后，过户无法正常进行 　　 　　（2）买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求，从而导致操作受阻 　　 　　（3）由于买方或提供担保的中介资信不够，银行拒绝提前放贷，导致转按揭无法进行 　　 　　（4）中介在得到银行的贷款后并不及时为卖方提前还贷、私自占用，甚至卷款潜逃，使买方、卖方承受巨大的风险。 　　 　　（5）交易完成后买方无法顺利拿到房产证。 　　 　　（6）交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款。 23、个人住房按揭贷款提前还请要注意什么？ 专家建议要从以下四个方面做起：&&&&&&&&& 要提前预约、做好前期准、提前还房款后不要忘记退保以及解除抵押。 　　 　　1、提前还贷需预约。要办理提前还贷手续，银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，申批也需要一定的时日。此外，各家银行对于提前 　　 　　还贷的要求也有所不同，比如有的银行规定提前还贷要是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。所以需要提前还贷的房贷者，更要仔细核对各家银行的政策后再做打算。 　　 　　2、提前还贷需准备。借款人如果要提前还贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于 　　 　　借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，最好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。 　　 　　3、提前还贷勿忘退保。贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可。“伟嘉安捷” 　　 　　提醒借款人，部分保险公司的电话和工作地点可能会有变动，在退保之前最好电话预约，以免耽误时间。不过需要注意的是，如果购房者没有一次性结清剩余贷款，是不能要求退保的。 　　 　　4、解抵押不可忽视。借款人在办理贷款时，银行都会办理抵押登记。客户如果结清贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。目前，有的银行会自己去解抵押，解抵押后需借款人自己去银行拿回房本原件。如果不是银行自己去解抵押的话，借款人作为受托人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委自行办理解抵押。 24、个人住房按揭贷款如何注销？ 　　一、申请登记程序： 　　申请――提交资料(二楼受理窗口)――审核――注销签发 　　 　　二、注销登记提交资料： 　　1、房地产抵押权注销申请表 　　2、申请人身份证件复印件（查验原件） 　　3、商品房买卖契约(乙方正本) 　　4、房地产抵押合同 　　5、借款合同（主债合同）、 　　6、按揭注销申请 　　备注： 　　1、抵押人涉及委托的，提交委托书及受托人身份证复印件(查验原件) 　　 　　三、收费标准：不收费 　　 　　四、工作时限：当日办结 25、房贷还完了房贷险如何处置？ 　　早在几年前，购买房贷险是购房者办理房贷时不可缺少的一环。房贷险全称为“个人住房抵押综合保险”或“个人抵押贷款房屋综合保险”，是购房者向银行申请贷款时，银行为防范房贷风险要求贷款人必须购买的保险。当时的房贷险主要保障因天灾人祸导致的房屋本身的损失，获得赔付的几率很小，而且受益人是银行，即使房屋在还贷过程中出了什么意外，保险公司也是赔付给银行，而不是掏钱的买房人。由于上述原因，房贷险遭到大多数贷款购房者的强烈抵制。 　　 　　2006年初，出于竞争需要，工行、交行等银行率先取消强制房贷险，其他银行也争相效仿。到了2007年，商业银行全部取消了强制房贷险，转而让贷款人自愿购买。自从取消强制购买后，几乎就没有市民购买房贷险了。但是前几年买过房贷险的购房者现在面临着新的问题。 　　 　　市民王先生5年前贷款买了一套商品房，并按照银行要求购买了保额30万元的房贷险，一次性缴纳保费3000元，期限为20年。最近，王先生提前还清了贷款，但对于手中的房贷险保单，王先生却不知该如何处理。 　　 　　太平洋财险公司相关人员表示，有多种处理方式可供王先生选择：一、直接退保。房贷险退保除了扣除承保期间的保费外，还将扣除一定比例的手续费或违约金；二、更改受益人。当房贷提前还清的那一刻起，房贷险的受益人就可以变更了。可以更改房贷险受益人为房主自己，把房贷险作为家财险来使用；三、转保普通家财险。一些保险公司为了“劝退”前来退保的客户，纷纷推出了针对房贷险转保业务的产品套餐，相比退保后再投保同类的家财险，保费大约可以节省30%左右。 26：按揭买房什么时候能拿到房产证？ 　　按揭就是以你所购房屋为抵押的贷款购房，只有在清偿了全部贷款后，房产证才能给你;在未清偿贷款前，房产证是作为抵押物存放在银行的。 27、二手房首付新规定 按揭买房&八大注意&贷款无忧 　　在二手房贷款人群占主力军的当下，金融理财师给借款人指出申请二手房贷款时的“八大注意事项”： 　　 　　注意事项一：评估价与最高贷款额 　　 　　在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。 　　 　　注意事项二：竣工年代与贷款年限 　　 　　理财师王文斌介绍，房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限最长为20年(即35-15)。 　　 　　注意事项三：贷款成数和利率 　　 　　目前各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成，五年以上贷款利率3.87%来执行，但王文斌提醒广大借款人，如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时需结清后方可使用。 　　 　　注意事项四：还款方式的选择 　　 　　理财师王文斌指出，现在银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式分别针对是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息；双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。王文斌提醒借款人，不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式，此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供不能超过家庭收入的50%为宜。 　　 　　注意事项五：贷款银行的选择 　　 　　现在武汉市内的商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择的常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。 　　 　　注意事项六：收入证明与还款能力 　　 　　银行在批贷时，会要求借款人提供能证明其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况的证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。 　　 　　注意事项七：借款人自身相关情况 　　 　　个人征信：对于贷款人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节，虽然信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否，在这里王文斌提醒广大借款人，信用卡消费后一定要按时还款。　　 　　借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说：若借款人现已45岁，那么最长借款年限为65减45为20年。 　　 　　注意事项八：申请贷款到放贷周期 　　 　　购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括：评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。在此，王文斌提醒广大借款人，在全过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。 　　 　　希望通过以上八点注意事项能对近期准备贷款购房的朋友们有所帮助，能够淘得如意好房。&
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