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想要购买二套房 如何划算搞清楚
&&住建部等多部门出台楼市“3·30”以来，包括我市在内的多地接连出台降低公积金购房首付、上调贷款额度的政策，让一些改善型购房者很是心动，市民张女士就是其中一位。&&张女士现供有一套80平方米的商品房，每月还款2000元，现仍有10万元贷款尚未结清。她和丈夫缴纳了住房公积金，但还没使用过。眼下，张女士看上了一套120平方米的房子，总价约70万元。那么，新政之下，像张女士这样的购房者如何购房才更划算呢？&&用公积金贷款&&二套房首付下降&&记者了解到，“3·30”新政调整最大的亮点就是对二套房首付比例的调整，商业贷款购买二套房首付比例将降至最低40%，而在公积金政策方面，首套房首付比例为20%。对于拥有一套房已结清贷款，再购买普通自住房的购房者，则最低首付比例为30%。&&“新政策下调了二套房购房首付比例，对于一些尚未结清房贷，但又有改善住房需求的市民来说，降低了购买二套房的门槛。”洛阳市公积金管理中心相关负责人介绍，新政已经制定完成，我市下月起或开始执行。之前没有申请和提取过公积金，买房申请公积金贷款就算第一套。&&目前，洛阳公积金贷款买首套房，90平方米以下的首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%。拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，也就是二套房，最低首付比例为50%。&&这意味着，像张女士这样的情况，从来没有使用过公积金，那么，新政下她申请公积金贷款，最低首付仅需20%，首付款14万元，如果是按首付30%的话，首付款21万元，首付款少支付7万元。&&首付压力小了&贷款总利息却增多了&&新政之后，用公积金贷款二套房首付由五成降至三成，虽然首付的压力小了，但事实上供房的成本会更高，后期的利息要多掏一些。洛阳银行某支行信贷工作人员给记者算了一笔账，一套70万元的房子，贷款年限为30年，以公积金贷款利率4%为例，当首付比例为50%时，首付35万元，月供1670元左右，总利息为25.15万元，30年总计还款金额为60.15万元；而当首付比例降至30%后，首付21万元，月供2339元左右，总利息为35.21万元&，30年总计还款金额为84.21万元。也就是说，新政降低首付门槛后，市民用公积金贷款购买二套房可少支付14万元首付，减轻购房压力；但每月月供增加了669元，总利息则多出了10.06万元。&&“如果购房者现金充裕，省下的10.06万元也可以用于资金周转，还可以带来盈利。”这名工作人员说。&&结清首套房款&月供可少支出&&记者了解到，只要一套房房贷没有还清，各银行目前对二套房都执行基准利率上浮10%。假如张女士按第二套房首付4成的话，贷款利率基准上浮10%，每月供5614元（等额本息法，30年期）。对于银行来说，放贷时会充分考虑购房者的还款能力，如购房者的银行流水数以及收入证明需达到月供的2倍以上。张女士每个月的还款总额为7614元，那么，张女士夫妇银行流水数每月至少要达到15228元，购二套房压力确实很大。&&某银行个贷中心王经理建议，张女士可以先拿出10万元结清首套房款，那么这套120平方米的住房就可以以首套房的形式购买了。张女士只需先交3成首付，即21万元，剩下的49万元做商业贷款。&&如果按部分银行为合作楼盘提供基准利率九折的优惠计算，首套房的年利率仅5.31%。利用等额本息30年期的计算方法，张女士每月月供仅2724元，比同时供两套房的压力明显减少，每月少付2890元。&&购房量力而为&考虑偿还能力&&从张女士的案例可以看出，当首套房剩下的贷款总额不高的情况下，可以先结清首套房款，然后以首套房的形式购买改善型住房。这样一来，就可以获得利率优惠，月供压力会明显减小，而且利息支付也会少很多。&&当然，选择公积金贷款是最划算的。公积金贷款利率更低，是贷款首选，但需注意的是，我市公积金贷款个人贷款最高额度为40万元，夫妻最高可贷80万元。对于贷款额度需求大的购房者，可采用公积金与商业贷款组合贷款的方式。&&相关链接&&问：如何区分首套房与二套房？&&答：洛阳市住房公积金管理中心工作人员介绍，个人名下有贷款购买住房，结清贷款并再次申请贷款购房，算第一套房。首次购房使用商业贷款或全款，再次购房使用公积金贷款，享受公积金贷款首套房利率；而首次购房使用公积金贷款并已还清，再次购房申请公积金贷款，算二套房；这一政策已经制定完成，下月起或将正式实施。（目前，已有一套房再申请公积金贷款购房的，仍按二套房执行。）&&另外，夫妻双方以一方的名义取得了住房公积金首套住房贷款，离婚后，在已还清贷款的情况下，无房的一方再申请住房公积金贷款购房，还可以享受首套住房贷款政策优惠。&&问：夫妻双方均缴存公积金且共同贷款的，贷款额度怎么算?&&答：洛阳市住房公积金管理中心工作人员介绍，夫妻双方均缴存公积金且共同借款的，贷款额度为夫妻双方分别计算的贷款额度之和。具体贷款额度为：一是不得超出个人还款能力即：借款人月缴存额/借款人公积缴存比例 借款人配偶公积金月缴存额/借款人配偶公积金缴存比例之和×50%×12(月)×借款期限；二是购买首套普通自住房，不得超过所购住房价款的70%(套型建筑面积在90平方米(含)以下的，不得超过所购住房价款的80%)。单笔住房公积金贷款额度一般不超过40万元。（王玲聪&整理）&&声明：本文为洛阳新浪乐居转载新闻，意在传播更多洛阳相关信息。本文仅代表作者个人观点，不代表新浪乐居官方观点。其原创性及文中陈述文字和内容未经本站证实，仅供读者参考。&&洛阳新浪乐居，快速、全面、准确、客观的洛阳房产网，为您提供洛阳房价、洛阳房产地图等洛阳房产信息。
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想买二套房 提前还清首套房贷后再按揭更划算
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上周,“一套房贷款未结清,二套房贷首付可以低至四成”的新政不但一直未能落地,还被正式叫停,维持首付最低七成,利率上浮1.1倍的原判。广州被冠上了二套房贷全国最严的名头。由于新政同时规定,二套房买家如果首套房贷已经结清的,再次申请贷款可以被视为首次购房,首付三成,房贷利率也可以享受首套房的优惠。那么问题就来了,同样是二套房买家,首付七成贷款三成和首付三成贷款七成,简直就完全调转,二套房买家完全可以先申请提前还贷再申请二套房的贷款。这种做法,到底能帮购房者省下多少利息?记者细细算了一笔账。
原标题：想买 提前还清首套后再按揭更划算日期:[]
版次:[B10]
版名:[买楼王·热点]
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提前还清首套房贷后再按揭更划算上周,“一套房贷款未结清,首付可以低至四成”的新政不但一直未能落地,还被正式叫停,维持最低七成,利率上浮1.1倍的原判。广州被冠上了二套房贷全国最严的名头。由于新政同时规定,二套房买家如果首套房贷已经结清的,再次申请贷款可以被视为首次购房,首付三成,房贷利率也可以享受首套房的优惠。那么问题就来了,同样是二套房买家,首付七成贷款三成和首付三成贷款七成,简直就完全调转,二套房买家完全可以先申请提前还贷再申请二套房的贷款。这种做法,到底能帮购房者省下多少利息?记者细细算了一笔账。■新快报记者 谢蔓市民王小姐三年前按揭贷款在番禺购买了一套大三房单位,儿子后年就要上小学了,她又在市区看中了一套300万元的学位房单位。因为看好番禺区房产的升值前景,并且好中意番禺的大房子和舒适的小区环境。因此她不打算卖掉第一套房,想再次贷款买二套房。在首套房还剩下大概100万元的贷款的情况下,王小姐想再次贷款购房,以申请商业贷款为例,有三种方案。第 1种首套房继续还贷 七成由于广州宣布将继续执行二套房首付七成,利率上浮10%的政策,因此只要王小姐还有房贷未结清,首付比例最低要七成。300万元首付七成为210万元,剩余的90万元做商业贷款的话,利率也要上浮为基准率的1.1倍,30年期(等额本息)的月供款约为5683元。分析:在买家二套房首付款资金充足的情况下,上述付款方式的优点是多付了首付,月供比较少。而同时,王小姐还在按揭的一套房做的也是30年期的商业贷款,按照当时基准利率打九折的首套房优惠,月供款为6772元。第2 种一套房提前还贷 二套房首付三成对于首套房贷结清的则可被视为是首套房,首付最低三成并享受。即使是首套房贷结清,但名下还有房产,也不受限制。这对于从2010年以来一直严格执行“认房又认贷”的广州来说,二套房贷已经是大大松绑。一般情况下,只要二套房的七成首付不多于一套房未结清的房贷,买家都是有能力首先提前还贷的。王小姐如果选择先将一套房剩下的100万元房贷提前还款,那么购买二套房的时候首付比例就可以最低三成,只要给300万元的三成90万元就可以了。剩余的210万元做按揭贷款可以享受基准利率的9折。210万元30年期的贷款(等额本息)9折利率优惠,月供款为约11674元。分析:这种做法的优点是,二套房首付比例低,房贷利率也低。不过缺点当然就是二套房月供款几乎翻倍。不过需要指出的是,在首套房贷未还清的情况下,如果不提前还贷,也是有两笔贷款要同时月供的。就像王小姐一样,如果不提前还贷,她家庭的总月供一套房6772元+二套房5683元,总额也要达到12455元。比二套房贷款七成的月供款11674元还多。在不提前还贷的情况下下,王小姐的两笔房贷分别是首套房100万元、二套房90万元,贷款总额190万元。如果一套房提前还贷,王小姐的贷款总额则是210万元。贷款总额少的,月供反而增多。第 3种将二套房七成首付全部用于提前还贷加二套房首付除了上述两种情况外,如果二套房买家的首付款资金充足的话,将原本要用于二套房首付的这笔资金(首付七成)除去一部分用于一套房房贷提前还款,剩余的部分,即使是多于二套房首付比例的三成,也全部用于二套房首付,这样的话,就最省利息了。就像王小姐的情况,她原本要用于二套房的首付资金是210万元,但如果拿出其中的100万元用于一套房提前还贷,剩下的110万元再全部用于二套房首付,做到首付约37%的话,那么她二套房贷款190万元,30年期(等额本息、利率9折优惠)的月供款为约10563元。每月的月供款比首付三成的11674元要省约1111元。点评:对比一下首付三成90万元,有20万元资金是王小姐提高二套房首付比例投入进去的,如果将这20万元做最保守的理财,放在银行存5年定期的话(年利率3.5%),也就是分摊到每月可以有利息约583元。利息的金额当然还是无法与没有节省的1000多元利息相提并论的。不过如果买家可以找年收益在7%以上的理财产品或者投资,则可以考虑将多余的20万元用于其它投资理财,每月的收益在1167元以上。提醒
提前还贷要注意什么?按揭公司郑大源表示,一般情况下,市民在商业银行申请提前还贷,需要1-3个月时间才能扣款完成。市民如果有意再次购房的话,最好提前准备。同时对于提前还贷后再次贷款的规定,公积金贷款的审核要比银行严格。例如,通常在市民申请提前还贷并成功扣款后,要在人民银行的个人征信上查到贷款已经结清需要等半个月到一个月。如果是申请商业贷款的话,即使还未查到征信结清,只要成功扣款了,在银行出具证明的情况下,则可以视作是首套房重新贷款。而公积金中心则即使是已经扣款成功了,还需要查到征信结清了才能再次申请贷款。同时,公积金中心还规定前一次贷款要结清3个月后才能再次申请贷款。前前后后算起来,公积金要提前还贷并再次申请贷款,从提出申请开始,可能要半年时间。
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买了一套房贷款正在办中，现在我又不想买了，把这套房卖了，再买房算第一套房还是第二套房
买了一套房贷款正在办中，现在我又不想买了，把这套房卖了，再买房算第一套房还是第二套房
湖北 武汉 江夏区发表时间： 20:16
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如果你不想在烈日高照的八月奔波于各个售楼处，如果你不想在拥堵的人群中破坏对婚房的期许，如果你不想在眼花缭乱的中手足无措，敬请关注“全城热恋·8月婚房季”！八月，全城热恋甜蜜婚房季，为您详细解析购房的所有流程，耐心解决您的各种疑难问题，助你开启家的旅程。八月恋爱季，2015夏天给爱一个家！本期为您带来《2015年在合肥购买与的区别》，从首套房与二套房的界定、购买条件以及3个方面为您解读最新的。1、首套房、二套房如何界定首先，目前政策对首套房和二套房认定的标准是以家庭为单位，这个家庭概念可以是夫妻加上未成年子女，成年单身个人也可算为一个家庭。其次，合肥的首套房和二套房认定是指在合肥本地的购房和贷款记录，不包含购房人在外地的房产和贷款记录。关于首套房与二套房的界定，具体说主要有以下几种：1、以家庭为单位，家庭成员名下没有任何住房，首次购买住宅算做首套房。2、以家庭为单位，之前全款买过一套住宅，后来卖掉了，系统查不到房产，在会算做首套房。3、以家庭为单位，之前贷款买过一套住宅，但已经卖掉，房屋登记系统查不到房产，再次全款购买的情况下房地局算做首套房；但是如果再次贷款就算二套房贷款，首付45%。4、以家庭为单位，之前贷款购买过两套房产，现在全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，房屋登记系统查不到房产，这种情况下全款购房房地局算做首套房。5、以家庭为单位，之前全款买过一套住宅，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房银行算做购买二套房。6、以家庭为单位，之前贷款买过一套住宅，但已经卖掉，房屋登记系统查不到房产，再次贷款购买的情况下，银行算做二套房。7、以家庭为单位，夫妻双方一方婚前全款买过一套住房，另一方婚前贷款购买过一套住房，但已经卖掉，结婚后计划全款购房房地局算做二套房。8、以家庭为单位，之前用购买过一套住宅，只要中心能查到家庭名下有过记录，不论房贷是否结清，房产是否出售，即便从未使用过，首次申请公积金贷款也会被算作二套房。9、以个人为单位，在离婚前以自己名义办理过商业，在离婚之后只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，即使房产判给一方，你在贷款买房，银行会算做购买二套房。二、购买条件2014年8月份以前，合肥有四个老城区在限购范围内，分别是、、、。限购政策为合肥户口限二禁三，外地户口限一禁二（这里一、二、三通指房屋套数）。而自日起，购房人在范围内购买住房(商品住房、二手住房)时，无需提供居民家庭住房信息。也就是说，合肥全面取消楼市限购政策，只有有钱就可以买二套房。三、贷款买房1、公积金贷款，首套房最20%，二套房最低首付40%。如果商业贷款，首套房最低首付30%，二套房最低首付40%。目前，在合肥购置二套房，首付至少需要付45%。2、贷款利率在合肥使用公积金贷款，不管是省直还是市直公积金，贷款利率为3.5%。而，是要在首套房的基准上上浮10%。单方交缴公积金的最高为45万元，双方交缴最高为55万元。而商业贷款的贷款利率，要以各商业银行规定为准，二套房则在首套房的基础上上浮15%。接下来就看看，在合肥，有哪些火爆天的刚需房和改善型住房吧！不管是首套房还是购买二套房，性价比都超高哦！价格：6900 元/平方米地址：长江西路与长宁大道交口向南200米交通：乘坐665路到下；地铁2号线首发站。上榜理由：贯通长江路，地铁2号线沿线，未来交通很方便，升值潜力大。另外，项目位于蜀西湖景区，环境好。6字头房源，适合刚需族！大众点评：1、位置还不错，位于高新区，靠近地铁站口，出行挺方便的。距离奥特莱斯很近，很高端商业综合体，购物方便，小区周边的环境也很好。户型有73平的两居，86至89平的三居，适合三口之家居住，均价不到七千，价格尚可接受。2、我为金色年华小区代言！我是金色年华，听取了所有业主的意见想法、已经对阳台进行整改、我为金色年华的全体工作人员点赞！价格：9550 元/平方米地址：徽州大道与云谷路交汇处西行约900米交通：快速公交1号线、18路线至四十六中，转乘61路公交车至（底站）下。地铁一号线紫云路站。上榜理由：地铁1号线紫云路站，拥有三纵三横立体交通。学区有师范附小第四小学、46中。不管是交通还是学区，都无可挑剔，项目升值空间大。大众点评：1、滨湖万科城，万科的项目比较放心，感觉不管买什么东西，还是买品牌的靠谱点。房子更要买品牌的才行，看中了万科的79平的户型，户型，、阳台、双卧都朝南，通风采光也很，基本没有什么浪费面积。2、项目位于滨湖新区，临近地铁1号线紫云路站，交通出行便利，项目拥有优质的学区配套，有46中和师范附小第四小学。户型设计合理，90多平米的小三室，户型方正实用，客厅，阳台，双卧都朝南，通风采光好，价格也合适。3、 价格：16000 元/平方米地址：路与祁门路交口交通：18、43、129、502路到翠澜站下。上榜理由：核心区，配套成熟，环境优美。另外，项目本身拥有超大户型，属于改善型住房，适合二套房购房者。大众点评：1、这个项目的地理位置挺好的，天鹅湖畔的楼盘，临水而居，生态环境好，空气清新。小区内环境优美，周边配套设施齐全，可满足日常生活所需。户型偏大，均价16000，价格比较高，适合有经济实力的购房者在此投资养老。2、环境超赞的，难怪人家卖这么贵的价格，天鹅湖是最大的卖点了吧，没事湖边坐坐，很悠闲～4、当代MOMΛ 价格：15000 元/平方米地址：政务区怀宁路与休宁路交口、匡河畔交通：13路、20路到民主党派下；502路到彩虹站下。规划地铁3号线高河东路地铁站。上榜理由：政务核心，高科技，恒温恒湿恒氧恒静。大众点评：1、项目地处政务区核心区域，高科技豪宅，恒湿、恒温、恒氧、恒静，居住舒适度高，洋房得房率高，户型挺好的，方方正正的，空间布局也很合理，两个朝南的挺大的，还带，很实用，均价15000，就是价格有点贵。2、喜欢这个户型，方方正正的，看上去感觉很舒服的说，而且空间布局也很合集，基本上都没什么浪费的。两个朝南的卧室挺大的，还带飘窗，我最喜欢飘窗了。
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当前城市有一套房想在异地再买一套房，异地房算二套房吗？
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原则上是算的。但是有的地方联网有的地方没联网。你可以先到要买的当地房管局去查一下，如果查到以前的房子，就算二套，如果没查到，就是首套啦。
这是算得。。
当然算二套了
这当然是二套房了
当然是第二套房子啦
这要看你首套有没有贷款，如果有贷款还没还清，还清再买商贷就算首套
当然算只要是你的就算
我在西安买的房子，在包头就可以查到，肯定联网
没有联网前不算，联网就是了。
是第二套房子
现在暂时还不能算
第1-10条,共13条 &
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