购房签订合同注意事项 不看吃大亏_房产知识【一号家居网】
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购房签订合同注意事项 不看吃大亏
　　买房可以说是人生的一件大事，所以大家一定要重视起来，购房就必须要签订合同，其实，购买签订合同是有很多需要注意的，下面一号小编为大家介绍购房签订合同注意事项，不看吃大亏！　　购房签订合同注意事项：　　1、首先看开发商是否具备“五证”　　五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有 ，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。　　那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。　　2、使用规范的合同文本　　一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。　　3、查验有关证明文件　　买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。　　4、买期房要注意建筑面积的约定　　在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。　　5、买期房要约定条件和时限　　所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。　　6、签约时要注意房屋质量问题　　购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。　　7、签约时明确物业管理事项　　合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。　　8、注意合同文本中补充协议的内容　　购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。　　9、注意约定违约责任　　这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。　　买房是一件非常重要的事情，可能会花费我们大量的精力，所以大家必须要慎重对待，小编提醒，在签订购房合同的时候，一定要仔细的看清每一条款项，如果大家还是不懂的话，可能在签订合同的时候，请一位专业的律师来帮助你们。
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本帖最后由 真房买卖 于
16:23 编辑
近期，市二手房买卖市场异常火爆，
房屋买卖毕竟是件大买卖，交易金额巨大，过户手续繁杂，因此，每天都有大量的购房者前来找真房君咨询，问如何规避房屋买卖过程中的风险。其实，在购房的每一个步骤中都隐藏着各种各样法律风险，因篇幅的原因，今天，真房君就签订合同前看房、查册、办理委托手续三大步骤中应当注意的八大事项给大家分享一下，希望各位在看完这篇文章后能够在签订合同前注意，达到防范于未然的目的。
看房1&&确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。
法律风险提示：很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要，而往往忽略一些细节问题。例如：如果该房屋存在租赁给他人使用的情形，极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于，我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则，简而言之就是：“房屋的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时，原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”，如果处理不当，极易引发不必要的纠纷。
律师支招：所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，再决定是否购买，如果打算购买已经租赁出去的房子，最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。
2&&核对房产证地址与房屋所在的地址是否一致。
法律风险提示：仔细核对房产证上的地址是否与所看房屋一致，防止出卖人以好充次，将自己所看好的房屋与实际购买的房屋不一致。
律师支招：买方在看房时对房屋内部进行拍照，并在房门前拍照，保留相关证据，如若发生纠纷，则可以提供证据证明。
买方在签订合同当天必须让卖方提供标的房屋的查册表，核查房屋的基本信息。
3核对查册表上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致。
法律风险提示：仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。
4&&核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。
法律风险提示：如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同，很可能发生共有人未经对方同意而擅自出售房屋的情况，而这种处分行为由于侵犯了其他共有人的权益，因此会被法院认定为房屋买卖合同无效，从而引发不必要的争端。
律师支招：当该房屋是“共同所有”时，买方一定要清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。
5查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形，是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。
法律风险提示：大家一定要特别注意，若该房屋有部分银行贷款尚未还清，是无法完成过户手续的，只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款，将面临着“房屋无法过户”的法律风险。
6&&仔细核查产权面积/购买年限。
法律风险提示：在一般情况下，买卖双方会约定过户时税费全部由买家缴纳，那么此时买家则要特别注意查册表中所显示的产权面积和产权登记年限，面积与年限都是影响税率的决定性因素。如果真实情况与产权证登记的情况，买方则可以要求卖方到房管部门调取房屋内档材料，以证明产权的真实情况。
7&&仔细核查产权性质及土地出让情况
法律风险提示：买方应当仔细核查产权的性质，如是经济适用房/解困房/安居房等，在广州范围内，目前仍是不能上市交易的，虽然经济适用房产权证上注明五年后可以上市交易，但广州市暂时未制定经济适用房上市的相关政策文件，所以，该类房产暂时也不能办理过户手续。如果买卖双方签订了买卖合同，合同也是无效的。
其次，要注意土地出让的相关情况，如果未缴纳土地出让金的，则业主在上市交易的时候要补缴土地出让金。如果需要补缴的土地出让金较多，而买卖双方在签订合同时未明确约定，则可能引发争端。
办理公证委托
办理公证委托手续并非二手房交易过程中的必要手续，而且委托公证交易房产存在种种弊端，不过依然有不少业主和买家愿意尝试，尤其是一些看中心水房屋又暂时没有名额购买的人士，或者是基于工作等原因无法配合买方办理相关手续而委托第三方办理的卖家。但是，全权委托公证书对于买卖双方而言，均存在很大的风险。8&&办理公证委托
法律风险提示：对于卖家而言，虽然在委托公证中，委托人与受托人有明确的制约关系，不过由于买卖房屋所签订的是全权委托公证书，受托人获得收取楼款、代理交易过户等等同业主的权利，有可能出现吃差价的现象，甚至出现受托人卷款而逃的情形。对于买家而言，虽然有一纸全权委托公证书，房屋一日不过户，产权依然在业主名下，假如业主因诉讼而被。查封财产，全权委托公证书也无济于事。而且，如果该委托公证书是可撤销的公证委托书，则卖家在收到房款后可以立即到公证处撤销委托，买家便无法办理过户。律师支招：在房屋交易过程中，业主应当尽量亲自办理收取房款、产权过户、交付房屋等手续。如果由于特殊原因无法亲自办理的，业主在办理公证委托时，应对授权范围进行限制，以确保自身的合法权益不受侵害。对授权的限制主要包括：1.对授权时间进行限制，应约定具体的时间，确保按时履行合同；2.对授权范围进行限制，如受托人的代理事项中不包括代收房款等；3.对交易的对象进行限制，如在授权文件中注明代理人只有在与特定的买家进行交易时才有权代理。 对于购房者，如果交易过程中办理了产权的委托公证，应当及时前往房地产行政主管部门办理登记手续，降低交易风险，减少经济损失。 以此同时，在办理委托公证时，应当明确该份授权委托为不可撤销的委托，如需撤销，必须委托方与受托方共同到公证处办理撤销公证手续。
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&&有知识性。。。学习了，谢谢！
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建议真房君把二手房所有税费也列个清单给大家参考，非常实用。
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学习了。谢谢！！十分受用，刚好有用。。
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本帖最后由 晨舞 于
00:52 编辑
真房君，菜鸟买房新手想请教你一下：我看中一套二手房证过2年90方以内，产权所有人为业主个人且唯一房产。他出价103万，提出税费及中介费用一人一半。我的想法是把价格压到101万，税啊中介啊那些手续全部我搞定出。哪种方案是对我有利的？
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本帖最后由 真房买卖 于
11:37 编辑
因为业主是证过2年，所以会产生1%的个人所得税（即1.03万左右），还有你要看看物业是否为房改房，如果是房改房就要交多1%的土地出让金。
这样计算的话，你要看业主所说的税费及中介费各一半，就要看是否税费中包含你的契税（这是关键），还有就是中介费是多少了（这是关键）。按这个情况跟房价看，其实两种方案相差的不远。
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这些建议都很中肯 而且很到位 太感谢真房君啦
签订房屋买卖合同前应当注意的八大事项（事关你我，必看） ...
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