小区人防车位只卖不租 市民买车位却无产权证
图为：武昌某小区道路边停满了车 记者李辉摄
　　楚天都市报讯 记者施鹏 陈珂 实习生王欣怡
　　近日，刚刚从开发商手里拿到新房钥匙的市民朱女士向记者抱怨说，其所在小区属于人防工程的地下停车位“只售不租”，要想有地方停车，就要花19万元购买一个车位。
　　朱女士的遭遇不是个案，记者连日走访了解到，目前武汉多个小区的人防车位，存在只卖不租的情况，且市民买到的人防车位并无产权证。
　　市民投诉
　　19万买车位却无产权证
　　和朱女士一样，如今不少购买了武昌中北路某高端楼盘4期、5期的业主都有些心烦，有部分业主向记者投诉，该小区所有车位一次性出售使用权，不会按月租赁，有意认购的业主需要一次性缴纳19万获得车位70年的使用权限。
　　“停车位本来就是小区的配套建设，这种只卖不租的方式就是不给业主选择的权利。”朱女士认为。
　　昨日，记者来到该楼盘售楼中心进行咨询，一名工作人员介绍，4期、5期的地下车位实际上和业主签订长期使用委托协议，每个车位长期委托70年使用价格为19万元左右，但由于地下车位是人防工程，目前不能办理产权。
　　“就相当于签订一个长租的协议，但不影响业主之间互相转让。”上述人士介绍。由于该小区没有规划地面停车位，业主如果想停车要么只能买车位，要么从其他购买了车位又暂时闲置的业主手中租用。“但这种方式也得不到长期保障。”家住该小区一期的黄先生告诉记者，他此前出350元/月的价格，租赁了其他业主的车位，但次年有人出的价格更高，车位又被收回转租了出去。
　　记者走访
　　小区车库空荡地面却停满
　　实际上，武汉能办理两证的产权车位很少，大多数车位都属于人防车位，开发商只“卖”不租的做法让不少业主充满怨言。
　　复地东湖国际的业主刘先生说，交房后首先要装修入住，再买车位一次性拿不出这么多钱来，但不买又担心以后无处停车，左右为难。
　　徐东蓝晶绿洲小区地下停车场目前每个车位的售价为15万元，该小区车位也是“只卖不租”。“我所购买的汽车也只有10万元出头，买个车位比车还贵。”该小区业主聂先生介绍，他在隔壁小区花费6万元购买了一个车位，“为了省钱宁愿多走点路”。
　　家住南湖明泽丽湾的何先生更是恼火，其所在小区地下停车位以往按次缴费或办理月租卡即可停放，如今物业却只售不租，要求业主必须一次性购买20年的使用权。
　　“小区地面停车位远不够用，以前散步用的道路现在都停满了汽车，地下车库空空荡荡的却不让停车。”何先生抱怨称，有几次小区里面停满了，他只能停在门口的加油站，第二天起来就被交警贴了罚单。
　　记者了解到，尤其是一些高档小区，有些家庭有两三辆车，开发商“卖”车位甚至出现排队摇号抢购的局面。一位房地产公司工作人员说，销售车位可以快速回笼资金，而出租车位则要花更多时间、人力去管理。
　　房管部门
　　下半年或出台管理办法
　　对于人防车位，开发商通过长租方式进行售卖，是否合理呢？
　　根据《人民防空法》，人防工程由投资者使用管理，收益归投资者所有。“但《物权法》明确规定，国防资产属于国家所有。”武汉房管系统人士透露，开发商“卖”人防车位的做法，并没有特定的规定，导致一直存在争议。
　　省消费者协会投诉部主任蔡浩认为，《合同法》规定，租赁合同最长不能超过20年，车位没有产权的情况下签订70年的租赁合同，行为存在瑕疵。
　　湖北诺亚律师事务所孙雷律师表示，期限过长的租约，长租车位的业主可能面临主体变更风险，比如开发商在此期间解散、注销，业主将很难维权。
　　针对目前“停车难”的现实，武汉已经开始着手制定《停车位管理办法》，该办法有望今年下半年正式出台。武汉相关部门提出，小区将人防工程作为临时停车使用，那么开发商通过租赁获得收入，经测算已经收回建设成本后，应该将这一国家资产，交由相关部门继续管理。这一举措有望给业主更多选择权，并有效平抑市场停车价格。
（作者：记者施鹏 陈珂 实习生王欣怡&&编辑：ADMIN）
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[转帖]人防工程地下车位能否买卖？
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10:24:52 发布在
人防工程地下车位能否买卖？&&&&市城区 熊先生 据市人防办工程管理科负责人介绍，用于人防工程的地下车位不能进行买卖。《中华人民共和国人民防空法》规定，人民防空是国防的组成部分。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。这种工程是国家强制性配套建设的市政公用设施，任何单位和个人不得出售。同时，《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》第四条也规定 ，人防工程属于国防设施和社会公益设施，平时实行谁投资、谁所有、谁受益、谁维护，战时由人防政府统一调配使用。建设人民防空工程，只要在保证战时防空使用效能不受阻的前提下，平时利用人民防空工程为经济建设、群众的生产生活服务是可行的。如地下人防工程可以开商场、办医院、设仓库（禁储物品有特别规定），都是国家允许和鼓励倡导的。这里提醒一点，人防工程的地下车位是不能进行买卖的，不过可以进行租赁，在明确权责的情况下，与投资管理维护者协议并签署合同，可获得地下车位的使用权。
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10:37:19 &&
人防工程地下车位能否买卖？
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11:47:39 &&
人防工程车位使用权的买卖之争案例：原告王某与被告房产公司于2004 年签订一份《山水小区地下 车位买卖合同》，由原告向被告购买地下 21 号车位使用权，价款为10万元。合同条款明确约定，原告购买的是该车位的使用权，而在发票上也注明了使用权。原告之后付清了全部款项，但并无相关产权证明文件。一个 偶然的机会，原告得知山水小区地下车位属于人民防空工程的一部分。故 向法院起诉被告立即退还购买车位的款项。被告答辩认为自己已经在合同中明确告知原告，所出售的是车位使用权，且相关法律法规并未禁止对人 防车位使用权进行买卖，根据“谁投资，谁受益”的原则，双方的合同合法有效，请求驳回原告诉讼请求。法院经审理认为，法律和行政法规未禁止人防工程车位使用权的买卖，故双方签订的合同合法有效，故判决驳回原告的诉讼请求。上述案例涉及到当前司法实践存在的一个突出问题，即大量存在的商品房小区内的地下停车位既是开发商投资兴建的车库、车位，又同时兼具人防工程的性质，在这种情况下，开发商出售、出租这种带有人防工程性质的地下停车位，其合法性让业主心存困惑。随着近年来我国内地房地产投资的急剧升温，大量的高楼大厦拔地而起，而随之而来的作为相应的配套设施地下停车位及车库也急剧增加。地下停车位、车库的兴建不仅有效缓解了地面交通的压力，方便了人们的出行，更充分利用了本已十分稀缺的土地资源，可谓好处多多。但现实中也出现了不少的问题，其中之一就是不少的车位、车库属于人防工程的组成部分，导致不少业主购买了车位、车库，却不知道其还具有人防工程的性质，而且往往无任何的产权证明。这样的买卖，让作为买家的一方心里实在没底。我国《人民防空法》第 18条对人民防空工程的定义是指：“包括为保 障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室”。可见，该法所指的人防工程基本包括两类，而前者一般是指国家出资修建的军用设施，而后者则倾向于是一种非政府机构或个人在和平状态下修建的地下室（简称：“结建”防空地下室）。本文所指的人防工程就是指后者。《人民防空法》虽然规定“人民防空是国防的组成部分”，但对“结建”防空地下室的产权归属并未作出明确规定。从该法的诸多条文分析，我们不难得出这样一个结论：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过各种途径，投资建设人防工程，并明确“人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”原则。该法进一步规定，城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人防主管部分对当事人进行处罚。而《浙江省实施华人民共和国人民防空法办法》第12条进一步明确了符合条件的新建民用建筑，必须按照规定修建防空地下室。由此推知，修建防空地下室是房产公司的义务，只要所建造的建筑符合办法的标准，就必须修建防空地下室。那么既然房产公司是人防工程的投资者，享有受益的权利，那么是否当然地享有了地下车位的所有权了呢？《人民防空法》未作规定。目前各地方政府立法对人防工程所有权的归属问题，大都采取了回避的立场，即不具体对其所有权的性质作出明确规定，只是比照《人民防空法》，重申“谁投资，谁受益，鼓励平时开发利用”。作为立法进程往往走在全国前列的上海，于2002 年 12月18日颁布了《上海市民防工程建设和使用办理办法》，该办法已于2003 年 4月1日起施行。该法可谓“第一 个吃螃蟹” ，其中第 20 条明确规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本 市房地产登记的有关规定执行。”按照这一规定，房产公司可以理所当然地取得人防工程的所有权。那么房产公司当然就可以理所当然地处置带有人防工程性质的地下车位，将该车位出售、出租，均是有法可依的。上海市的立法，遵循地方政府规章在不违背上位法的原则下，适当地对上位法作出细化与补充，并未违反上位法的禁止性规定，却很好地解决了本地区有关人防工程产权的纠纷问题。但这一立法毕竟只能适用于上海市，并不能广泛地适用于全国各地，顶多只能作为各地法院处理类似纠纷的参考，其适用性很有限。而作为广大的消费者一方，钱花了，车位也买了，但手里却没相关权利凭证，日后若发生争议，如何主张自己对车位的权利也成了一大难题。&&&&由于国家的法律一直未明确相关的问题，导致地方政府的规定相差较大，导致同案不同判的局面，损害了法律的公正性与权威性。例如，宁波市建委与人防办联合发布的通知（2004【29】号）规定结建防空地下室只允许临时出租，租期每次最长不得超过三年。这样的规定与上海市的规定相去甚远，而且如果只允许出租，不允许出售，即便按照《合同法》的规定，租赁合同有效期最长为20年，而到了20年之后，再续租的话，恐怕就不是现在这个价格了。况且，谁也无法保证在这20年里会发生怎样的变故。这就迫使不少房产公司采取以租代售，名为出租，实为出售的变相之举。鉴于我国经济的飞速发展，&&&&各种前所未有的新问题，&&&&新挑战接踵而来，&&&&这就要求我们法律工作者迎头赶上，切实解决，同时对我国的立法技术也&&&&提出了更高的要求。而当法律固有的滞后性无法解决社会生活中层出不穷&&&&的新矛盾时，势必要求广大的法律工作者不能拘泥于法律条文的限制，在&&&&新形势下，与时俱进，为法律注入新的活力，新的诠释，才能更好地服务&&&&于社会主义法律建设事业！&&&&作者：陈维云&&&&单位：浙江甬泰律师事务所
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案例一：台商诉争3个车位，获一审法院判决认可购买市中心高档商品房，购房者为方便出行，往往要一并购买停车的车位。那么，地下车库带有民防防空性质，购房者能否购买地下车库车位呢？2005年12月末，上海静安法院审理了一起购买3个车位的纠纷案件，判决上海招商局广场置业有限公司（以下简称广场置业公司）协助台商锦丰公司，办理地下车库一层3个车位产权过户转让手续。&&1995年2月，上海市民防办公室批准广场置业公司在建造广场大厦同时，在该广场修建平战结合的防空地下室。1998年11月，广场置业公司取得了包括地下一层、二层在内的房地产权证。1999年12月，台商锦丰公司与广场置业公司签订《上海市外销商品房出售合同》，约定锦丰公司向广场置业公司购买坐落于上海市成都北路上海招商局广场南幢3处房屋。同时，还以2万美元的单价购买位于地下一层的3个车位。合同签订后，锦丰公司支付了包括车位在内的全部房款。2000年1月，锦丰公司取得了房屋产权证，但产权证上未有车位权利的相关记载，引起了锦丰公司的不满，遂与广场置业公司交涉。日，锦丰公司在与广场置业公司协商未果的情况下，起诉到法院要求判令广场置业公司办理地下车库一层3个车位产权过户转让手续。&&广场置业公司辩称，涉诉的车位在1995年房屋开发立项时，就已是国家的民用防空工程，当初双方在签订出售合同时，就曾明确说明了这一情况。认为锦丰公司购买的车位属使用权性质，该地下车位是无法办理产权过户手续的。还提供了沪民防办的批文，证明涉案车位属国家民防工程，不能进行转让。&&静安法院认为，双方对车位是使用权性质还是产权性质的争议，应从合同约定条款、目的和交易习惯等诸多因素来考虑。首先，广场置业公司出售涉案地下车位时，已是该地下车位的所有权人，有转让产权客观条件；其次，双方在合同中仅写明购买车位3个，未有购买使用权性质的特别约定，与合同中对房屋购买一致，应理解为购买所有权。地下车位即便是民防工程，合同签订时相关部门也没有禁止产权转让或仅允许使用权转让的限制规定；再次，说系争车位属民防工程，那么披露义务均在广场置业公司，造成登记部门未予登记及业主不知情的责任，也在广场置业公司身上，鉴于该公司仍是地下车位的所有权人，理应按照约定交付车位的产权，作为出售方也有义务协助办理车位产权过户登记手续，遂一审判决广场置业公司的败诉。
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12:13:11 &&
转一案例：开发商出售或出租人防地下车库车位是否合法 ? &&&&绵阳晚报-蜀龙网讯 （记者黄志富）日，涪城区人民法院审理并宣判某小区业主委员会（以下简称业委会）诉被告某房地产开发有限公司（以下简称开发商）业主共有权纠纷一案，法院一审判决业委会对该物业小区地下人防工程享有管理、使用的权利，其收益归全体业主。&&&&据了解，这是我省第一例因地下车库引发的权属纠纷且一审胜诉的官司，判决对类似纠纷具有一定的借鉴意义。&&&&开发商卖车库引发官司日，居民肖某在涪城区安昌路某小区以9万元的价格购买了一个车库，交钱后，开发商迟迟没有办《产权证》。今年3月，开发商明确告诉他无法办理《产权证》，可以退钱，但不退违约金，可以和开发商签订一份使用车库70年的协议。但每年5000多元贷款利息，开发商却不予计算在内。&&&&肖某将情况反映到业委会，希望其出面协商解决纠纷。业委会介入纠纷后发现，开发商从2007年初业主入住后，地下停车场就一直在对业主出售、收费。之前业主对开发商的行为虽然颇有异议，但小区地下车库的权属到底归谁，业主没有深究。&&&&业委会后经了解，该地下车库属人防工程。业委会认为在没有取得合法所有权的情况下，开发商不能对外出售、出租地下车库。业委会遂代表小区900多业主，于今年4月13日将开发商告上法庭，请求依法确认业主对地下停车场有占有、使用、收益的权利。&&&&被告：收益归投资者，原告无资格就车库归属起诉。“地下车库到底归开发商还是小区业主共有？业主是否有使用权？”该案引起社会极大关注，也引起当事双方的极大争议。涪城区法院公开开庭审理该案时，原、被告在法庭辩论阶段争论异常激烈。&&&&被告开发商代理人认为，原告业委会不是适格原告。按照《民法通则》的规定，只有公民、法人、其他组织才是民事诉讼主体，原告只是业主大会执行机构，是内设机构，无独立财产，无机构代码证。某小区地下停车场属于人民防空工程，被告作为该项目的开发商，依法享有占有、使用、收益的权利，该权利不属于业主或业主委员会。地下车场是国家战备设施，不属于小区业主共有设施。《商品房买卖合同》明确地下车场不属于分摊、公共房屋设施。《商品房买卖合同》补充协议也约定“除纳入商品房分摊的楼梯、电梯、外墙外，其他公共配套建筑及设施由出卖人修建，其费用未计入商品房价格成本中，产权归出卖人所有”。因此，某小区地下停车场并未纳入商品房公摊，业主和被告签订的《商品房买卖合同》中确认的房屋价款，并不包括地下停车场，业主的购买行为不发生投资者主体的变更，而被告才是该工程唯一的投资者。&&&&被告作为投资者，对该地下车库享有的权利源于法律规定。根据《人民防空法》第5条规定，平时由投资者使用管理，收益归投资者。原告无资格就车库归属起诉。原告诉请无法律依据，应依法驳回。&&&&焦点：车库投资者是谁，工程造价是否进入业主购房成本？本案双方当事人争议的焦点，在于小区商住楼地下车库（人防工程）的投资者是谁，该工程造价是否进入业主的购房成本？是否计入公摊面积？&&&&法院查明，该小区商住楼土地使用面积13235.83平方米；总建筑面积74550平方米；总造价元。原、被告讼争的人防工程部分（平战结合地下室车库）7780平方米，包含在总建筑面积之内，但未计入业主购买的单元房的公摊面积。也就是说，该小区总的建筑成本已包括地下室。&&&&根据四川省物价局、四川省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》第六条“商品住宅的成本构成”第（3）项“房屋建筑安装工程费。按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用。”的规定，可以认定该小区地下人防工程的建筑投资部分，开发商在出售商品房时，已将该投资计入商品房价格成本中。&&&&据此，该商住楼地下7780平方米的人防工程实际投资者应为原告。&&&&一审判决：业主委员会享有管理、使用权收益归全体业主。法院审理认为，原、被告诉争的人防工程建筑虽未计入业主购买的单元房的分摊面积，但由于人防工程是国家的人防战备设施，根据《中华人共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”的规定，原告作为该人防工程的投资者，依法享有对该人防工程平时使用、管理、收益的权利。被告辩称某小区地下停车场未纳入商品房公摊，房屋价款并不包括地下停车场，业主委员会不是本案适格原告，不能独立承担民事责任的理由不成立。&&&&在《补充协议》中，原、被告虽对其他公共配套建筑及设施约定由出卖人修建，修建费用未进入商品房价格成本，但该约定与被告向绵阳市建筑工程造价管理站所报工程造价不符，被告也未举证证明，为修建地下人防工程所投入的资金支出情况。被告编制的造价书未单独反映该工程造价情况。与业主的约定，也不符合省物价局、省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》关于“商品住宅的成本构成”的规定，故该辩称理由不能成立。&&&&对于原告的诉讼主体的辩称，最高人民法院已有明确规定，“对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”。据此，原告诉讼主体适格。被告的该辩称理由亦不能成立。依照我国《中华人民共和国人民防空法》第5条之规定，法院作出前述一审判决。
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12:29:46 &&
&&&&业主地下车位的权属案例 ( 06:59:30)法律 房产 车位 产权证 车库 太月园 杂谈&&&&分类： 民事&&&&案例一、南京&&&&日，南京市鼓楼区人民法院一审判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车位归属权一案：星汉城市花园小区地下车位判归全体业主共有，开发商无权出售，开发商对小区地下车位的销售属于“重复销售”；被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起１０日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。&&&&法院的判决理由概括起来主要有两个：第一，小区车位作为公建配套设施，其建造费用已经包含在全体业主的购房款中（开发商不能提供成本未计入房价的证据），不可以二次出卖，根据“谁投资、谁受益” 的原则，小区车位所有权当属全体业主；第二，从土地使用权的角度看，业主办理产权证时，产权证书上载明了业主的分摊土地面积，因此车位所依附的土地使用权（包括地表、地上和地下）归业主所有，故车位所有权也应当属于业主。&&&&案例二、青岛&&&&青岛太平洋中心工程地下有两层车库，约189个车位，业主们原本每月向物业交400元便可停车。2003年底，开发商竟突然开始“外卖”车位，6平方米售价8万元！原来，开发商青岛四和房地产发展有限公司已于2003年1月拿到了市国土资源和房屋管理局为地下车库核发的产权证。&&&&●第一战 业主向市南法院提起诉讼，要求撤销该产权证。2004年8月，一审判决：因核发的产权证没有车库的具体位置，造成产权证有重大瑕疵而撤销该证。当年 10月 28日，开发商对车库重新登记后，市国土资源和房屋管理局再次为其发证。&&&&●第二战 2005年3月，9名业主以“地下车库不是土地上的建筑物不该发证”为由，联名将市国土资源和房屋管理局告上法庭（开发商为第三人） 2005年 8月，市南法院审理后认为，开发商申请发证的地下车库也是“土地上”的建筑物，驳回业主请求&&&&●第三战 业主上诉至市中院。市中院认为“青岛太平洋中心工程”项目，除了本案争议的停车场外，并未建有其他停车场所。换言之，作为配套设施和唯一的停车场，应归所有业主使用。据此，法院判决撤销产权证，业主赢了官司。&&&&详情如下：2004年2月，青岛五四广场附近太平洋中心的9名业主联名向青岛市市南区人民法院提起诉讼，要求撤销小区停车位的产权证。2004年8月，青岛市市南区人民法院作出一审判决，判决认为：青岛市国土资源和房屋管理局发给青岛市四和房地产公司的产权证没有标注车库的具体位置，属于重大瑕疵，因此撤销了开发商的产权证。&&&&然而仅仅过了一个月，开发商就标注了红线图，重新对地下车库申请登记。于是，日，开发商四和房产公司又取得了地下车库的房产证。重新拿到房产证的开发商又开始销售车位，太平洋中心的业主们感到十分气愤，他们认为，地下车库不是地上的建筑物，房产部门不应当发放房产证。于是，9名业主再次提起了诉讼。2005年3月，青岛市市南区人民法院第二次开庭审理，然而，这次的判决，业主们却输了。“法院认为，这个地下车库也是地上建筑物，属于地上的房屋，所以应当颁发产权证。” （解释：地上的“上”字是法律意义的“上”，而不仅仅是地理空间的“上”）&&&&对于这样的判决，太平洋中心的业主们不能接受，上诉至青岛市中级人民法院。业主们主张，车库是小区的配套设施，应当归全体业主所有。开发商却认为，地下停车场的整体建筑面积，并没有分摊到整个小区的公摊面积中去，车库是自己投资的，根据“谁投入，谁收益”的原则，自己应当对地下停车位享有权益。&&&&日，市中院终审撤消了市南法院的判决，青岛市中级人民法院对此案作出判决。判决认定，本案所争议的停车场是属于小区的配套设施，应当归全体业主使用，撤销青岛市国土资源和房屋管理局为开发商核发的房屋产权证。&&&&案例三、北京&&&&日，北京市海淀区太月园小区正式成立业主委员会，该小区共有住户1900多户，共有停车位800多个，地上和地下停车场各占一半，许多业主向业主委员会反映小区停车难的问题。经查，发现太月园小区的开发商早就取得了小区地下停车场的产权。在业主们和开发商的几次交锋中，一些疑点出现了：根据太月园小区业主提供的资料显示：小区的地下车库并没有交纳相应的土地使用权出让金。也就是说，开发商在没有交纳车库的土地使用权出让金的情况下，却取得了土地的使用权，相应地获得了车库的产权证。然而，随着事情的一步步发展，太月园小区的业主们还发现了一个更令他们吃惊的问题，那就是开发商竟然也取得了小区人民防空工程(简称人防工程)的产权证！&&&&2005年12月，太月园小区业委会的5位业主，就开发商获得的土地使用证问题，到北京市建委反映情况，并向北京市政府提出行政复议。而北京市政府的复议决定认为：房地产公司取得《土地使用证》符合相关法律。5位业主对此表示不服，于2006年先后向北京市第一中级人民法院、北京市第二中级人民法院提起行政诉讼，但是均被法院驳回。随后，太月园小区业主将地下车库产权纠纷案经北京市人民检察院抗诉，上诉至北京市高级人民法院，高院已于日开庭审理此案。&&&&日，北京市高级人民法院作出终审裁定：撤销北京市第一中级人民法院(2006)一中行初字第921号行政裁定，将本案交由北京市第一中级人民法院继续审理，上诉费由北京市政府承担。最终，业主也同样赢了车位官司。&&&&另外，因为物业公司收费不合理、财务公开不透明等原因，业主委员会代表业主行使权力，将物业公司告上法庭。日法院判决，同样支持了业主要求辞退代表开发商利益的太月物业管理有限责任公司的诉讼请求，要求老物业公司于判决生效七日内把物业管理权利交给业主委员会新聘的物业公司。&&&&至此，北京太月圆小区业主大获全胜。&&&&所以：&&&&1、不能办理产权证书的地下车位，必定不可以销售。&&&&2、办了产权证的，可以要求撤销。&&&&3、当然，地下车位的证书可以颁发给业主共有，或由业主委员会代管。&&&&4、不是每家或每台车必须要一个固定的车位，如同饭店不必给每个顾客都准备一个固定餐位不允许别人使用一样。大家可以试试：一个萝卜坑里是可以轮流放不同的萝卜，随机使用停车位不会导致车位紧张的，而固定使用车位才会导致紧张！……&&&&5、还有，如果“恶奴欺主”， 业主是可以更换物业公司的。&&&&开发商出卖地下停车位“使用权”的行为违反了国家法律的强制性规定。&&&&1、《中华人民共和国物权法》：&&&&第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。&&&&第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外（如：地下矿产、文物虽不登记但属于国家所有）。&&&&第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。&&&&第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。&&&&第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。&&&&2、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定: “土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，&&&&《城市房屋权属登记管理办法》第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护； 第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。&&&&3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。&&&&4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”&&第二十四条：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”&&&&5、《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。&&&&6、《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第87条：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，…。”&&&&7、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（五）、（六）项规定， “权属有争议的”或“未依法登记领取权属证书的”房地产，不得转让。&&&&8、《中华人民共和国人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。&&&&9、《山东省物业管理条例》第十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置（可见，按照建设规划批文建设的配套设施之车库、停车位是强制性规定）。&&&&12、《山东省物业服务收费管理实施办法》(日起执行)第七条 物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算，未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室物业服务费，可适当高于住宅物业服务收费标准。第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。&&&&13、《山东省城市房地产交易管理条例》第十二条: 转让房地产，双方当事人应当签订书面合同，并持有关证件到房地产交易主管部门办理房产登记手续。&&&&14、《山东省城市房地产交易管理条例》 第十四条 下列房地产不得转让：（四）未登记领取有关证件的；（五）权属有争议或者权证与标的物不相符的。第二十条 下列房地产不得出租：（一）未登记领取有关证件的；（二）有产权、使用权或者租赁纠纷的。&&&&15、《日照市城市住宅小区物业管理暂行办法》【生效时间】日第十八条 住宅小区竣工后，开发建设单位必须向城市建设行政主管部门及有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可申请办理物业管理移交手续。第十九条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。工程验收移交后的物业管理工作，由中标的物业管理企业承担。开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。&&&&16、中华人民共和国建设部《房屋权属登记管理办法》，第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。山东省实施《房屋登记办法》细则 第二十八条 房屋未经初始登记，不办理房屋其他登记；&&&&17、《中华人民共和国消费者权益保护法》 第四条 经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。第五条 国家保护消费者的合法权益不受侵害。第八条 消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。第十九条 经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。第四十九条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。&&&&18、《山东省消费者权益保护条例》第三十六条 商品房经营者应当遵守有关商品房销售的法律、法规，全面履行与消费者订立的商品房买卖合同。有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，经营者应当退还消费者已付购房款及利息，并赔偿消费者因此受到的损失：(一)故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证订立商品房买卖合同的；…，有前款第(一)、(二)、(三)项规定情形之一的，商品房经营者应当按照消费者的要求赔偿其受到的损失，赔偿金额为消费者已付购房款的一倍。第六十条 经营者有下列行为之一的，除由有关行政管理部门依照法律、法规的规定进行处罚外，还应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍：…，(十一)在标价之外加价销售商品、提供服务，或者收取未标明的费用的；(十二)提供商品或者服务时有其他欺诈行为的。
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11:54:53 &&
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12:20:58 &&
这涉及人防相关法律法规严重滞后丶不完善丶表述不清等问题！！！如“谁投资，谁收益“如果人防地下室成本不计人房价，房产商管理收益没问题，如果己订入房价，则应由业主（住户）管理收益！！！开发商出卖地下室，是一物二卖！！！可现实中法律却是支持开发商一物二卖的！！！！！！！！！！！严重违背法律精神！！！！！
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20:38:44 &&
<img src="http://imgcdn.kdnet.net/UploadSmall//5540.jpg" alt="" border="0" / onclick="javascript:if((!(this.width<600))||(!(this.width<100)&&!(this.height=600 || (this.width>=100 && this.height>=100)){this.style.cursor='pointer';}if(this.width>=600){this.height=parseInt(this.height*600/this.width);this.width=600;}">
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12:20:58&&的原帖：这涉及人防相关法律法规严重滞后丶不完善丶表述不清等问题！！！如“谁投资，谁收益“如果人防地下室成本不计人房价，房产商管理收益没问题，如果己订入房价，则应由业主（住户）管理收益！！！开发商出卖地下室，是一物二卖！！！可现实中法律却是支持开发商一物二卖的！！！！！！！！！！！严重违背法律精神！！！！！&&&&人防地下室成本不计人房价？你怎么确认？
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10:07:22 &&
&&&& 11:24&&&&业委会“换届交接”缘何难？&&【案情简介】&&业委会到期换届改选，本是正常的事，然而又在上海市嘉定区江桥镇某小区业委会换届，由于不能顺利交接却引发了两场官司。该小区的业委会是于2003年4月份经业主选举产生，5月初经房管局批复备案，根据原《上海市物业管理条例》规定任期二年，于2005年5月份到期。由于原业委会即将到期，在日，其还向嘉定区江房管局第二办事处、江桥镇人民政府、社区办等有关部门提出换届申请，经批准同意。于日，经群众代表投票，房管局第二办事处、社区办指导下，组建了换届改选小组，在第二办事处、社区办、居委会等指导下，换届改选小组遵循上海市土地资源管理局《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》的要求一步步操作。号发放选票，5月13号召开业主大会，在房地局第二办事处、社区办、居委会全体工作人员监督下，经开箱汇总统计选举结果，张德生等七名委员候选人获全体业主投票权数二分之一以上，当选为江桥二村四街坊新一届业委会成员。新的业委会于日在上海市嘉定区房地局备案，房管局给新的业委会发放了《业委会备案证》。原业委会主任，在本次选举中落选，但却拒不交出业委会及业主大会的印章及原备案证，致使业委会及业主大无法正常开展工作。为此，新的业委会成员与社区办、房地局第二办事处的有关人员多次到原业委会主任家里去做工作，但都无济与事，非但如此，原业委会主任以房地局违法给新的业委会发放了《备案证》为由，将嘉定区房地局告上法庭，后被法院驳回。而新的业委会由于老主任不交出业委会与业主大会的公章苦于无法工作，不得不聘请律师把老业委会主任告上法庭。在法院审查起诉期间，通过社区办及街道的努力，老主任交出了业主大会与业委会的印章，新业委会撤诉。以往的案例，往往是物业公司与物业公司的接管是大家关注的焦点，老“管家”落选后拒不退出，新“管家”进不了小区，于是新老“管家”对持常见于报端，而业委会的交接却往往不太引起人们的注意，但是笔者发现这方面的案例越来越多：２００５年３月，苏州美之国小区由于老的业委会认为新的业委会不合法，拒不交出业委会印章及资料，新的业委会改变原业委会印章的形式，把圆形印章改为椭圆印章。上海某小区，老的业委会不交出印章，还要使用维修基金，新老主任就在银行发生争执，甚至动武。也&&&&就在笔者发稿之日，于本案例同一地点的上海市嘉定区江桥镇又一小区的新当选业委会正在社区办、街道、房地局的帮助下，向原业委会主任“讨要”业主大会及业委会的印章&#8222;&#8222;&& 【律师分析】&&业委会作为一个只是业主大会执行机构的组织，为什么其换届交接频频出现这样的事情呢？在法律层面和操作层面如何减少或杜绝“交接”难的现状呢？就这两个问题笔者欲展开讨论。&&一、相应规定的“空白”，不依法移交，亦无明确法律责任&&翻翻物业管理的“根本大法”国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》），可能当时立法时尚未意识到业委会换届这一问题。整个《条例》几乎没有涉及到业委会换届的问题，更不要谈什么不依法换届的法律责任。《条例》在第十八条仅提到业委会的任期问题，规定“业主大会的议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出决定。”但实际上有多少小区有所谓的《业主大会议事规则》呢？在业委会没有个体具体任期规定的情况下，老业委会就会质疑新业委会产生的合法性，特别是在地方法规也没有相应规定的情况下。而最关键的是对新老业委会的交接没有规定，行政执法无章可循。这种案子到了法院，立案就是问题。法院即便受理，除了判令有关人员交出印章或资料，难以让有关人员承担相应的法律责任，法律的威慑力可想而知。所以从立法层面上讲，特别是地方立法，应当对业委会的交接问题、特别是有关法律的责任作出相应的规定，使新老业委会均有章可循，保护业委会的顺利交接。&&二、程序不公，老业委会“不服输”&& 上文提到的苏州的美之国小区原业委会不交出印章，一个很大的原因就是原业委会认为，新的业委会成立根本未能经过1/2业主的同意，所谓的业主大会也徒有虚名，所以他们拒绝交出业委会的印章及有关资料。从法律上讲，程序公正是实体公正的保障，在业委会的交接中亦可是如此。所以新的业委会的产生，一定要依法召开业主大会、严格经过1/2业主的签名同意并经主管机关的备案。在江桥镇这一案例中，不管是社区办，还是房地部门都多次出面要求原业委会主任交出印章，因为他们认为新业委会的产生是严格按照上海市的有关规定依法产生&&&&的，原主任应交出印章和备案证。当然，程序合法可能要做大量的工作，江桥镇这一小区新的业委会主任在谈到他们新的业委会选举时，他说小区先成立“换改小组”，再产生“楼号代表”，“换改小组”先后召开６次会议，张贴征询表、告示、公告９份，整个工作持续两个多月的时间。&&三、业委会实为小区的“权力”机关，“恋权”者不肯拱手相让&&从《条例》的界定看，业委会是业主大会的执行机关，并无实质性的权力。但有些小区的业委会在实践中并非如此，他们完全可以通过操纵业主大会、修改业主大会的议事规则等来决定本应由业主大会决定的事项，包维修基金的使用、动用小区的公益性收入为自己谋利，甚至可以任意更换物管公司。正是有这些权力，有的业委会中的成员可以说是“实惠多多”，怎么能不“恋权”呢？要改变这种状况，一是应当提高业主的权利意识，使其认识到自己是物业的主人；二是在一些业主大会难以召开的小区，可以实行业主代表大会或楼组长会议的形式来控制业委会；三是要上业委会的活动公开化、透明化。&&四、司法救济“门槛”高，让人望而却步&&由于行政强制的有限性，对于这种新老业委会不能顺利交接的情况，最终只能是通过司法手段来解决问题，但是从目前司法解决的实际情况看，由于司法救济对这类纠纷有严格的程序要求，导致司法救济“门槛”过高。上海市早在2002年的市高院的解释中就要求业委会起诉时要2/3业主的签名同意，其他地方的法院也有类似的要求或规定，新的《物权法（草案）》也有这样的要求，在实际操作中，这是非常难的。如同本文江桥镇的案例，新的业委会早就想到用诉讼的手段来保护自己的权利，但苦于2/3业主的签名实在是新的业委会难以承受的工作量，所以通过诉讼方式保护自己权利的想法拖了近两个月，实在没办法时才实施。笔者认定，对于这一类的案件，应当规定业委会独立的诉权或者要求1/2业主同意即可，如果不这样的话，实质上就会从程序上剥夺业委会或业主们通过诉讼解决问题的权利，而最终实体权力不能实现。最后，小区业委会的顺利交接是小区物业管理活动中的重要一环，一个没有业委会的小区，各项工作往往不能开展，比如说维修基金的动用、选聘新的物管公司等等，而做好业委会交接的工作需要各方齐心协力。业主要积极配合业委会的工作和交接；政府主管部门要做好监督&&&&与指导；业委会自身要“洁身自好”，依法办事；立法机关要制定可行的“游戏规则”；业委会维权的最后一道防线的司法机关要为维权提供一个畅通的途道。
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17:16:25 &&
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23:16:09 &&
&&&&《独立宣言》&&&&我们认为下面这些真理是不言而喻的：&&&&人人因被造而平等，造物者赋予他们若干不可剥夺的权利，&&&&其中包括生命权、自由权和追求幸福的权利。&&&&为了保障这些权利，人类才在他们之间建立政府，&&&&而政府之正当权力，是经被治理者的同意而产生的。&&&&当任何形式的政府对这些目标具破坏作用时，人民便有权力改变或废除它，以建立一个新的政府；&&&&其赖以奠基的原则，其组织权力的方式，务使人民认为唯有这样才最可能获得他们的安全和幸福。
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21:45:26 &&
&&&&曾：我知道腐败的高发区，一个是工程招投标，一个是吏治腐败。吏治腐败是最大的腐败，司法也是易发区、高发区。我就知道怎样去反腐。公路建设也是百分之三十至百分之四十的利润，建筑工程是百分之二十的利润，容易产生腐败。
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