【绝对干货】建筑业营改增后，项目部抵扣要点
【绝对干货】建筑业营改增后，项目部抵扣要点
&主要内容：1、可抵扣增值税进项税的项目2、不可抵扣事项3、需要做进项转出的事项可抵扣增值税进项税的项目发票要求&1.各单位原则上应选择具备一般纳税人资格的供应商签订协议，取得增值税专用发票，并确保“货物、劳务及服务流”、“资金流”、“发票流”三流一致。&2.业务经办人员对取得的增值税专用发票，应在开票之日起15天内连同其他资料提交给财务部门。&3.收到的发票名称应为营业执照单位全称，内容应完整，备注栏注明建筑服务发生地所在省、县（市）区及***项目，打印要清晰，且必须保持票面干净、整齐, 发票的正反两面均不能留下任何脏、乱及签字的痕迹。【房企财税微信：jxhzhaojie】&4.增值税发票抵扣联不可折叠，不能污损，密码区不能出格、压线，盖章不能压住发票金额。&原材料&材料采购成本一般包含：购买价款、相关税费以及其他可归属于采购成本的费用，如下为例子。具体各类材料类别的税率看进项侧的附件2-中国铁建建筑业增值税进项税抵扣清单材料类别（列举）是否可抵扣增值税扣税凭证税率钢材、水泥、混凝土是增值税专用发票17%&油品、火工品是增值税专用发票17%原木和原竹是农产品收购发票或者销售发票13%管理要点：（1）日前，在建项目要根据施工进度安排来采购材料，把材料库存降到最低限度。（2）各项目主要物资及二、三项料等应通过电商平台集中采购。（3）所谓“一票制”，即供应商就货物销售价款和运杂费合计金额向建筑企业提供一张货物销售发票，税率统一为17%；所谓“两票制”，即供应商就货物销售价款和运杂费向建筑企业分别提供货物销售和交通运输两张发票，税率分别为货物17%、运费11%。周转材料包括包装物、低值易耗品、工程施工中可多次使用的材料、钢模板、木模板、竹胶板、脚手架和其他周转材料等。进项抵扣税率：（1）自购周转材料：17%；（2）外租周转材料：17%；（3）为取得周转材料所发生的运费：11%。管理要点：（1）项目使用的周转材料，由上级法人单位统一购买、统一签订合同、统一付款、统一管理，以经营租赁方式调配给各项目使用。&（2）各项目周转材料应通过电商平台集中采购，充分获取增值税抵扣凭证。&临时设施&临时设施包括：（1）临时性建筑：包括办公室、作业棚、材料库、配套建筑设施、项目部或工区驻地、混凝土拌合站、制梁场、铺轨基地、钢筋加工厂、模板加工厂等；（2）临时水管线：包括给排水管线、供电管线、供热管线；（3）临时道路：包括临时铁路专用线、轻便铁路、临时道路（4）其他临时设施（如：临时用地、临时电力设施等）。&&进项抵扣税率：（1）按照建筑劳务签订合同：税率为11%；&（2）如分别签订材料购销合同与劳务分包合同的：材料17%、分包11%；&&管理要点：临时设施应严格按照合同预算进行控制。人工费成本费用项目明细取得发票类型抵扣率备注1、劳务分包（分包方为有建筑资质的公司）增值税专用发票11%2、劳务分包（分包方为有建筑劳务资质的公司）增值税专用发票11%3、劳务派遣费用增值税专用发票6%4、对劳务队伍的考核奖励增值税专用发票11%或6%作为价外费用开票抵扣管理要点：原则上选择具有专业建筑资质、建筑劳务资质及劳务派遣资质的单位签订劳务合同，禁止与个人签订劳务合同。&机械租赁指从外单位或本企业其他独立核算的单位租用的施工机械（如吊车、挖机、装载机、塔吊、电梯、运输车辆等），包含设备进出场费、燃料费、修理费。进项抵扣税率：分经营性租赁和融资性租赁，税率统一为17%。管理要点：（1）签订租赁合同时应包含租赁机械的名称、型号、租赁价格、租赁起止时间、出租方名称、收款账号等信息；（2）推行机械租赁电商平台集中采购。专业分包总承包方将所承包的专业工程分包给具有专业资质的其他建筑企业，主要形式体现为包工包料，总包对分包工程实施管理进项抵扣税率：建筑服务业为11%。管理要点：（1）专业分包的价款在计算预缴增值税时可以从总包价款中扣除。（2）总、分包双方应签订分包合同，交项目财务部门进行备案。差旅费-住宿费核算员工因公出差、调动工作所发生的住宿费。进项抵扣税率：（1）住宿费用：6%；（2）旅客运输服务，即机票费、车船费等：不得抵扣；（3）餐饮服务，即因公出差所发生的餐费等：不得抵扣。管理要点：（1）实行定点接待的单位，与酒店签订定点合作协议，按月结算、开具增值税专用发票、付款。（2）职工零星出差，也应取得增值税专用发票。办公费办公费指购买文具纸张等办公用品，与电脑、传真机和复印机相关耗材（如墨盒、存储介质、配件、复印纸等）等发生的费用。进项抵扣税率：17%管理要点：由法人单位办公室通过电子商务平台集中采购。通讯费公司各种通讯工具发生的话费及服务费、电话初装费、网络费等，如：公司统一托收的办公电话费、IP电话费、会议电视费、传真费等。包含办公电话费、传真收发费、网络使用费、邮寄费。进项税率：（1）办公电话费、网络使用、维护费、传真收发费：11%，6%。提供基础电信服务，税率为11%；提供增值电信服务，税率为6%；（2）邮寄费：11%，6%。交通运输业抵扣税率11%，物流辅助服务抵扣税率6%。铁路运输服务按照运费11%进项抵扣。&管理要点：由办公室与指定通讯公司、邮递公司签订服务协议，由专人负责建立台帐进行日常登记，定期（按月）统一开具增值税发票后进行结算。【房企财税微信：jxhzhaojie】车辆维修费（1）车辆修理费：购买车辆配件、车辆装饰车辆保养维护及大修理等。进项抵扣税率：17%管理要点：由办公室等相关部门与维修厂家签订协议，实行定点维修，由专人负责建立台帐进行日常登记。（2）油料费：管理用车辆发生的油料款，进项抵扣税率：17％；管理要点：由办公室等相关部门与中石油、、物资公司加油站等签订定点加油协议为司机办理加油卡充值，由公司定期进行结算。（3）过路、过桥、停车费：进项抵扣税率：11%管理要点：由办公室等相关部门统一办理不停车电子收费系统（ETC）定期进行结算。（4）车辆保险费：进项税税率：6%管理要点：在股份公司保险集中采购目录中进行比价招标形式采购。统一集中办理车辆保险业务，取得增值税专用发票。租赁费包括房屋租赁费、设备租赁、植物租赁等进项税税率：(1)房屋、场地等不动产租赁费：11%；(2)汽车租赁费：17%；(3)其他租赁费，如电脑、打印机等：17%管理要点：各单位应尽量租用增值税一般纳税人的相关资产，获取增值税专用发票。若出租方为小规模纳税人时，应要求其在税务机关代开增值税专用发票，谨慎选用自然人的相关资产。&书报费包括购买的图书、报纸、杂志等费用。&进项税税率：13%&管理要点：应由经办部门到邮政局、出版社等单位统一订阅，获取增值税专用发票。物业费&包括机关办公楼保洁等费用。进项税税率：6%管理要点：经办部门应该明确划分办公用与职工福利部分，分别开具专用发票和普通发票水电气暖燃煤费&进项税率：(1)电费：17%；（县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力，且供应商采用简易征收，税率为3%）(2)水费：13%；（自产的自来水或供应商为一般纳税人的自来水公司销售自来水采用简易征收，税率为3%）(3)燃料、煤气等：17%。&&管理要点：与地方供电、供水、供气等部门沟通，协商分开计量办公、经营、集体福利用水电气，分别开具办公楼、食堂等所用水电气的增值税专用发票和普通发票。会议费各类会议期间费用支出，包括会议场地租金、会议设施租赁费用、会议布置费用、其他支持费用。&进项税税率：（1）外包给会展公司统一筹办的，取得的发票为会展服务的增值税发票，进项抵扣税率：6%（现代服务业“营改增”后，会议展览服务&含会议展览代理服务&属于现代服务业中的文化创意服务）；（2）租赁场地自行举办的，取得的发票为不动产租赁服务的发票,进项抵扣税率为11%。&管理要点：（1）应根据召开会议的要求，充分考虑成本效益，选择不同的方式；（2）选择外包给酒店、旅行社等单位统一筹办的，应取得会务费增值税专用发票。修理费包括自有或租赁房屋的维修费、办公设备的维修费、自有机械设备修理费及外包维修费等。&进项税税率：（1）房屋及附属设施维修：11%；（2）办公设备维修：17%；（3）自有机械设备维修及外包维修费等：17%。&管理要点：应由相关部门与具有一般纳税人资格的维修公司签订协议，定点维修，定期结算。广告宣传费&进项税率：（1）印刷费：17%；（2）广告宣传费：6%；（3）广告制作代理及其他：6%；（4）展览活动：6%；（5）条幅、展示牌等材料费：17%。&管理要点：应由相关部门与印刷厂、广告公司等单位签订协议，定点采购，定期结算。中介服务费中介审计评估费：指聘请各类中介机构费用，例如会计师事务所审计查账、验资审计、资产评估、高新认证审计等发生的费用。咨询费：指企业向有关咨询机构进行技术经营管理咨询所支付的费用，或支付企业聘请的经济股份、法律顾问、技术顾问的费用。进项税率：6%。技术咨询、服务、转让费使用非专利技术所支付的费用。包括技术咨询、技术服务、技术培训、技术转让过程中发生的有关开支。进项抵扣税率：6％。绿化费指公司用于环境绿化的费用。如：采购花草、办公场所摆放花木等。&进项税税率：13%管理要点：注意用于食堂、职工宿舍的不能抵扣进项税，已抵扣要做进项税转出劳动保护费因工作需要为职工配备的工作服、手套、消毒剂、清凉解暑降温用品、防尘口罩、防噪音耳塞等、以及按照原劳动部等规定对接触有毒物质、矽尘、放射线和潜水、沉箱、高温等作业工种所享受的保护保健食品。进项抵扣税率：17％管理要点：&（1）应注意区分劳动保护费与职工福利费的区别。劳动保护支出应符合以下条件：用品具有劳动保护性质，因工作需要而发生；用品提供或配备的对象为本企业任职或者受雇的员工；数量上能满足工作需要即可；并且以实物形式发生；（2）由办公室等相关部门通过电子商务平台集中采购。检验试验费指公司在生产、质检、质量改进过程中发生的试验、化验以及其他试验发生的费用。进项抵扣税率：6％管理要点：&应尽量选择集团四通检测公司进行试验检验研究与开发费指公司在生产、质检、质量改进过程中发生的试验、化验以及其他试验发生的费用。进项抵扣税率：（1）研发劳务：11%、3%；（2）研发设备、材料：17%；（3）委托研发服务：6%。管理要点：&应按照研发费核算办法，准确归集核算研发项目的相关投入，建立研发辅助账进行专项核算。培训费企业发生的各类与生产经营相关的培训费用，包括但不限于企业购买的图书发生的费用，企业人员参加的岗位培训、任职培训、专门业务培训、初任培训发生的费用，这些费用如获取到增值税专用发票，则可以抵扣。进项抵扣税率：6%安保费（1）如聘请安全保卫人员费用：6%；（2）为安全保卫购置的摄像头、消防器材等费用，监控室日常维护开支费用：17%。取暖费进项抵扣税率：13%财产保险费为企业资产购买的财产保险。进项抵扣税率：6%。物料消耗主要指低值易耗品的消耗，如电线、灯、清洁工具、管理用具、包装容器等。 进项抵扣税率：17%。安全生产用品包括施工生产中购买的安全帽、安全带、安全防护网、密目网、绝缘手套、绝缘鞋、彩条旗、安全网、钢丝绳、工具式防护栏、灭火器材、临时供电配电箱、空气断路器、隔离开关、交流接触器、漏电保护器、标准电缆、防爆防火器材等。进项抵扣税率：17%。管理要点：由安全部门根据施工生产需求选择定点定量采购。财务费用服务收取的费用。相关服务包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所（平台）管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。进项抵扣税率：6%。管理要点：各单位财务部门应与金融机构协商定期结算直接收费项目。不可抵扣事项（一）所有明确列入不可抵扣范围的支出业务应取得普通发票，不能要求对方开具增值税专用发票。（二）用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费时，相关进项税额不允许抵扣。（三）发生非正常损失时，相关进项税额和随之发生的运费不得从销项税额中抵扣。非正常损失指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。各单位应加强相关资产的管理，完善相关制度，避免非正常损失的发生。【房企财税微信：jxhzhaojie】（四）取得合法凭证，但业务内容不属于可抵扣范围，主要有以下项目：&1.项目部食堂所用的厨具、餐具、水电暖气煤气、用具、菜品、热水器、饮用水设备、纸杯、及为运输厨房用品而发生的运输费；2.项目工会组织的活动过程中发生的物品采购、租赁（场地或车辆租赁）或者慰问费等；3.为项目部员工租赁宿舍及宿舍配套用品、水电暖煤气、物业费。4.自购的周转材料摊销；5.机械使用费中外购设备折旧费、机械操作人员工资及附加费；6.征地拆迁费及房屋、道路、青苗补偿费；7.职工工资、奖金、津贴、补贴、社会保险费、住房公积金、工会经费、个人学历教育培训、外聘人员工资、因解除与职工的劳动关系给予的补偿，其他与获得职工提供的服务相关的支出；8.用于职工福利类的培训费、劳动保护费、水电气暖燃煤费、租赁费、书报费、修理费、广告费、物料消耗、取暖费等不得抵扣；9.会议费中外包给酒店、旅行社等单位统一筹办，取得的发票为餐饮或娱乐业发票不得抵扣；10.差旅交通费中机票费、车船费、因公出差的餐费及误餐补助等；11.通信费中以职工个人名义开具的通讯费发票，为职工发放的移动话费补贴、电话费补贴；12.车辆使用费中司机安全行车费以及用于集体福利的修理费、油料费等；13.业务招待费，包括餐费、酒、招待用茶和礼品等；14.折旧、摊销、排污费、诉讼费；15.保险费中为员工购买的人身保险不得抵扣；16.税金：包括印花税、车船使用税、房产税、土地使用税及其他税金等不得抵扣17.行政事业性收费。18.财务费用：利息支出、汇兑损益、与贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用。（五）其他不可抵扣事项：1、不能取得合法的增值税扣税凭证的项目。2、取得合法凭证，未在规定180日内进行认证。3、财政部和国家税务总局规定的其他不可抵扣情形。需要做进项转出的事项1.上述已抵扣进项税额的购进货物、应税劳务、服务，事后改变用途（发生上述第二条不可抵扣情形）或者发生非正常损失，应将已抵扣进项税额从当期发生的进项税额中转出。&2、因进货退回或者折让而收回的进项税额，应从发生进货退回或者折让当期的进项税额中扣减。&3、管理要点：在发生进项税转出事项时应按照的规定逐级审批，做好台帐登记。文章来源于专家PPT课件！如有问题，请及时联系！
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营改增后，建筑行业增值税抵扣问题
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后，建筑行业实行11%的税率，购买材料一般纳税人税率为17%，而有些材料供应商抵扣税率为3%，。但，我认为不管抵扣税率多少，如果销项税额大于进项税额，企业最后缴纳的增值税都是一样的。
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建筑业称因发票难寻营改增后税负不降反升
　　建筑业“营改增”之后，税负不降反升？
　　近期中国建设会计学会完成对66家建筑施工企业的调研测算认为，如果3%的营业税税率改为11%的增值税税率，理论上平均减轻税负为83%，但实际税负有可能增加90%以上。
　　该学会认为，之所以产生这样的情况，原因是仅仅理论测算容易脱离实际，建筑企业很多采购难以有增值税发票，这样取不到足以用于抵扣销项税的进项税票，必然造成企业税负的增加。
　　10月18日召开的国务院工作座谈会要求制定扩大“营改增”改革试点的具体方案，适时将邮电通信、铁路运输、建筑安装等行业纳入改革试点。
　　一些行业内部人士认为，目前邮电通信和运输行业涉及的企业比较少，而建筑设计的企业太多，前两者推行比较容易，而建筑行业要实施，存在难度。
　　在此前北京和上海的试点中，由于建筑行业争议比较大，实际营业税改增值税并未在两地执行。
　　中国建设会计学会秘书长阮智勇告诉记者，未来国家最好能将建筑行业的增值税税率下降2-3个百分点，以8%的增值税税率为好。如果不下降也可以，但是要对“营改增”产生的新增税负退税。
　　理论税负与实际税负相差大
　　该报告按规定进行了理论和实际两种测算，其结果反差较大。其中，根据66户建筑企业的理论测算结果，“营改增”后，平均减轻税负为83%。而实际测算结果是，平均增加税负为93%，折合营业税税率是5.80%，增加2.8个百分点。
　　学会又在66户企业中选出更具有代表性的24户企业进行单独汇总，其理论测算结果是，“营改增”后，平均减轻税负为63%。而实际测算结果是，平均增加税负为94%，折合营业税税率是5.83%，增加2.83个百分点。
　　理论和实际两种调研测算结果之所以反差较大，主要是理论测算的方法脱离实际。这种理论测算，是以十分理想的税收环境为前提，即：假设向建筑施工企业提供产品与服务的全社会各行业均实行了增值税，且建筑施工企业无一遗漏的均能取得进项税发票；在进项税税率中，只有国家统一规定的17%、13%、11%和6%四挡，不存在小规模纳税人、简易纳税法、进项税比例扣除法、以及诸如节能减排免税等优惠政策和甲方供料等实际问题。
　　尽管实际测算方法也有漏洞，学会报告依然认为，“营改增”总体上将使建筑施工企业的税负增加。
　　症结在于“发票”难寻
　　根据了解，尽管目前国家实施全行业试点的营业税改增值税出现了三个行业，但是除了铁路运输、邮电通讯外，建筑行业实施的难度最大。
　　记者了解到，仅仅在北京，就有多个涉及建筑的行业协会，通过上报建设部、税务部门以及商务部，建议暂缓实行。
　　普华永道中国合伙人胡根荣认为，铁路运输目前主要涉及到铁道部，邮电通讯主要涉及邮政局、中国移动等少数几个国有大公司，要是明年在全国推行，比较容易。
　　但是建筑行业涉及太多的企业，各个地方的具体情况也不一样，要在全国统一推行营业税改增值税，难度比较大。“铁道部就涉及一个部门，建筑涉及的部门和企业太多了。”胡根荣说。
　　建筑行业的实施困难还与“发票”问题有关。
　　在建筑业领域，建筑施工企业需要购买的砖、瓦、灰、沙、石等地方材料，很多都由农民经营，而且季节性特强，货主要求现场现金交易，也不可能提供增值税专用发票。此外，小规模纳税人按3%征收，建筑施工企业涉及的上游企业小规模纳税人不是小数目，他们不能提供增值税专用发票。
中国建设会计学会建议，在建筑业增值税不能完全转移给下游用户和最终消费者、建筑产品计价、结算方式没有彻底改变之前，请求降低11%的增值税率到8%。
　　其提出，如果不能实施降低增值税税率，则对全国建筑施工企业的一般纳税人统一按小规模纳税人征税，先试行3-5年，这样做既可以不减少国家税收，又能在推进增值税改革中不增加企业税负。另外一个办法是，以相应的营业税计证额为计算依据，“营改增”后，实行即征即退的办法。
　　目前北京、上海均设立了专项基金，均对营业税改增值税导致税负增加的企业实施财政补贴。广东省财政将安排约10亿元设立试点专项资金，准备补贴税负增加的企业。
　　数据显示，上海自从年初通过在交通运输业和部分现代服务业实施营改增试点以来，总体减负成效明显，共减轻试点企业和下游企业税负170多亿元，服务业实现了10%以上的快速增长，服务业利用外资增长20%以上。
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对的& && && && &
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建筑业称因发票难寻营改增后税负不降反升
亲，请问您是学税务的吗？写论文设计营改增，有些专业问题想请教一下，谢谢啦
中国会计社区官方微信公众号：会计通。建筑行业营改增后可以抵扣
建筑行业营改增后可以抵扣
一石激起千层浪，最近召开的国务院常务会议明确了自5月1日起将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围。
随着营改增时间表日益临近，对房地产企业来说，哪些进项税额可以参与增值税抵扣?房地产营改增最大的难点在哪里?
多位房地产财税专家表示，房企可抵扣发票越多越好，但目前进项税抵扣有限，很多事项须待细则落地，且个案差异较大，不能一概而论。
房地产进项税抵扣项有限
3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
以此来看，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。
中汇(四川)税务师事务所一位资深财税人士告诉《每日经济新闻》记者，营业税是价内税，增值税是价外税，主要区别在于，后者是针对收入和成本之间增值部分按照一定税率计税。
对房地产开发企业来说，以前所征收的营业税到底是什么?包含哪些具体项目呢?
房地产营业税，顾名思义就是针对房地产企业出售和个人转让房地产过程中所征收的税。
《每日经济新闻》记者注意到，2011年10月底，经国家财政部与国税总局审核通过并联合下发《关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》。该文件第25条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
实际上，在房企“预售制”模式下，预收款成了他们主要的回款及现金流来源之一。也就是说，房企收到预收款即要缴纳一定税率的营业税。
国税总局在日前发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中提到，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
在房地产开发企业主营成本构成中，包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、配套设施费、借款费用及开发间接费用等。
在营改增过程中，到底哪些可以进项税抵扣?中汇(四川)税务师事务所前述资深财税人士介绍说，“建安成本那一块是可以抵扣的，建筑企业营改增是11%。如果建安成本占比50%~60%，毛利20%，但还是不足以持平。”其他比如前期开发费、政府基金，这些是不可能抵扣的，像银行贷款利息能不能抵扣也是个问题。
不利于品质房企“甲供材”?
营改增试点范围的扩大，在房企内部产生了不少争议，其中争议最大的莫过于部分企业认为会增加其税负压力。
在亚信控股集团董秘荣腾洪看来，营改增之后，这实际上会增加房企税负，首先是税率，营业税3%~5.6%，增值税11%~17%。以二手房交易为例，一套100万元的房子，卖到200万元，按原来只上5.6%的税率，现在按100万元差额的11%或17%，税负有所提高。
“在房企实际操作中，增值税可抵扣进项税，但上游企业很多没办法提供发票。”荣腾洪表示。
前述资深财税人士举例说，在没有“甲供材”(编者注：甲方提供建安材料)的情况下，房企让建安企业包工包料，一张发票开回来，直接按11%抵扣，如果单独买材料按17%，当然有利于他，但部分房企要求“品质”，他们自己去“甲供材”，但能否实际抵扣仍是未知数。
“按国务院的税改设计，对行业来说，是降低负担的，每个企业的经营周期不一样，落实到每个企业会有差异。老项目按老办法，按征收率，但具体细则没出来，我们也不敢说。”前述资深财税人士强调说。
土地购置费能否获得进项税抵扣?在前述资深财税人士看来，现在房企都是“招拍挂”拿地，都有发票，像2006年以前的项目可能没有这种发票，但2007年以后都不会存在了，这些统一归为老项目，营业税按5%税率征收，现在可能会按一定的征收率，征收率是价税合一，相比较营业税会下降。
前述资深财税人士表示，5月1日以后，房企新项目实施营改增，能够抵扣进项，收入按增值税划段后税率是11%，这取决于抵扣这部分，增值税按增值额，也就是毛利那部分缴税。
“像价值100万元的房子，毛利率大概在20%~30%，成本是80万元，增值税是20万元的11%，关键是看80万元成本的进项票要足额抵扣，不动产成本的进项部分抵扣事项，目前不太明确。”前述资深财税人士强调说。
对于即将到来的营改增大潮，房企应如何做好税收筹划?前述资深财税人士表示，目前还谈不上税收筹划，房企该交的营业税缴清楚，等于你的纳税义务时点暂未发生，中间有一个过渡期，能把自己的税理清楚，比如你有商业地产，你是销售还是自持，细则出来之后，根据自己的情况才有可能筹划合理节税。
“在财务上，你要对增值税这个税种特性了解，包括发票的管理、财务核算以及合同等，因为营业税是价内税，增值税是价外税，你的合同金额是含税金额，还是不含税金额。”前述资深财税人士建议说。
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全面推开营业税改征增值税试点的实施办法及配套政策近日终于公布了。自日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。下面为大家介绍一下“营改增”中建筑业税务核算应注意的几点事项。一、建筑业增值税一般纳税人与小规模纳税人的选择假设增值税一般纳税人提供建筑业应税劳务收入为S，增值率为R，则抵扣率为1-R，税率为11%，且一般纳税人所购劳务、货物均可以抵扣进项税额;小规模纳税人的征收率为3%，客户接受劳务金额不变，仅考虑增值税不考虑其他税种的情况下，纳税人流转税税负相等的等式如下：{[S/(1+11%)-S×(1-R) /(1+11%)] ×11% }/S=[S/(1+3%)×3%]/SR=29.39%即增值率超过29.39%(可抵扣率低于70.61%)时，小规模纳税人合适，否则，一般纳税人合适。税收筹划增值率超过29.39%时营改增项目投资新成立小规模企业比较合算。但是建筑企业在确定纳税人资格时也要考虑下列因素来决定是否申请为一般纳税人。1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。二、设备租赁支出取得的进项抵扣不足目前实务中大部分建筑企业除将劳务分包给劳务公司外，同时劳务公司还向建筑企业工程提供模板、管架等机具租赁服务，并且这部分支出在成本中也占有较大的份额。根据规定，有形动产租赁增值税税率为17%，而租赁企业利润率大部分低于17%，这样很多租赁企业只是申请为小规模纳税人，只缴纳3%的增值税。一旦租赁业为小规模纳税人，建筑企业可抵扣的进项税额将势必减少，从而加大建筑企业实际纳税额并增加建筑业税负。因此，要求建筑企业在选择租赁对象时尽量选择增值税一般纳税人的企业，因其可以提供税率是17%的专用发票进行抵扣。三、零星材料因无法取得进项税发票而无法进行抵扣建筑企业的供应商及材料种类“散、杂、小”，如砂、石、砖、白灰、土方及其它零星材料等基本上由个人、小规模纳税人供应，购买的材料没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票。因无法抵扣进项税而增加成本，因此建筑企业在采购材料时尽量选择增值税一般纳税人，增加抵扣降低成本。四、工程款拖欠支付导致无法及时足额取得增值税专用发票抵扣实务中工程完工后甲方并不是立即支付工程款给建筑企业，往往滞后一段时间，导致销项税和进项税的不同步。税务机关对建筑企业收入的确认，一般都是按合同约定或结算收入来确认。企业不仅需要垫付工程项目建设资金，还要垫付未收回款项部分工程的税金;又由于未收回工程款，建筑企业也对分包商、材料商拖延付款，也得不到其开具的增值税专用发票，导则无法进行抵扣。 因此，实务中企业应防止因为工程款的拖欠导致企业无法及时足额取得增值税专用发票，建筑企业要及时评估款项回收情况，如果无法按照合同规定回款则应及时补充或变更协议，修改合同中的付款日期条款。五、施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可以完全抵扣根据财税〔2016〕36号文件规定适用一般计税方法的试点纳税人，日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。因此施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可以完全抵扣，而施工企业本身在取得不动产发票时相关进项税额自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%，不允许一次全额抵扣。