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房屋买卖合同纠纷中善意取得的认定
作者:邢珂铭　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
&一、案情介绍
&&&&原告周某与被告任某系母子关系。被告任某与被告侯某系同学关系。周某与其丈夫任甲在夫妻关系存续期间于日购买了位于怀柔区庙城镇融城南路四号楼伍单元201号住宅一套，建筑面积82.24平方米。由任甲作为购买人与当时的房屋销售单位庙城镇人民政府签订房屋买卖合同，并全额缴纳购房款、公共维修基金、车棚款等费用。北京市怀城建筑工程公司作为收款单位出具了付款人为任甲的票据。1998年底任甲去世。日被告侯某（乙方）与第三人天民公司（甲方）签订北京市内销商品房买卖契约，载明&&&乙方自愿购买甲方的怀柔区融城园南区4号楼5单元201室房屋，房屋用途为住宅&&房屋建筑面积为82.24平方米，&&上述房屋售价为每建筑平方米1250.00元，价款合计壹拾零万贰仟捌佰零拾零元整。&日，被告任某与被告侯某签订房屋转卖协议，约定任某将上述房屋及室内家具以十六万元的价格出卖给侯某。协议签订后，任某将该房屋的买卖合同及原始票据原件交予侯某，侯某向任某支付购房款16万元。此后侯某就上述房屋报装燃气，并逐年交纳供暖费、有限电视收视费及物业费。日，原告以被告任某出卖融城园小区南4号楼5单元201室房屋未经其同意为由诉至法院，要求确认侯某与任某之间的房屋转卖协议以及侯某与天民公司签订的北京市内销商品房买卖契约无效，并要求侯某返还任某交付给其的与房产有关的合同及原始票据原件。
&&&&案件审理中，对任某与侯某签订房屋买卖合同的事实，原告周某主张自己不知情，2004年以后侯某虽一直在争议房屋内居住，但基于任某与侯某的同学关系以及任某对事实的隐瞒，周某一直认为侯某系借住或租住，直到起诉前，周某要求侯某腾退房屋时，侯某才向周某出示了其与任某签订的协议，周某遂向法院提起诉讼。任某在诉讼中与其母周某陈述一致，表明对出卖房屋的事实没有告知其母，系其基于与侯某的同学关系，擅自作出的卖房决定。侯某却辩称，周某与其关系甚好，曾以母子相称，对争议房屋的买卖周某是知情并认可的。第三人天民公司的对于其与侯某签订内销商品房买卖契约的事实，陈述为：我公司与侯某签订北京市内销商品房买卖契约是事实，当时是因为周某多次找我公司，要求我公司与侯某签订合同。该合同只起到证明的作用，房屋价款并没有支付给我公司。我公司尊重法院的判决。
&&&&此外，原告还提供其次子任乙于2011年5月份出具的书面声明一份，载明：根据父亲任甲生前口头遗嘱，怀柔庙城融城园南区4号楼5单元201房产权归母亲周某所有居住，我暂不继承，特此声明。
&&&&经法院核实，日任甲与庙城镇人民政府签订庙城镇行政住宅售房房屋买卖合同书当时，因政策原因无法办理房屋产权登记手续。自2011年5月始，包括本案争议房屋在内的融城园南区房屋开始办理房屋产权登记手续。
&&&&二、争议焦点分析及意见分歧
&&&&（一）争议焦点分析
&&&&本案争议的房屋系任甲与周某夫妻关系存续期间购买，应视为夫妻共同财产。任甲死后，其对该房产享有的份额应由其合法继承人继承。本案中任甲的合法继承人为周某、任某、任乙，房屋在依法分割前由该三继承人共同共有。现任某作为房屋共有人出卖房屋，其他共有人之一周某主张其无权处分，因此本案属于典型的未经共有人同意处分共有的不动产，买受人能否善意取得的案件，这涉及到对买受人善意的考察。但本案因案情的复杂又有着与典型得无权处分案件不同的特点：第一、本案争议的房产系因政策原因未办理产权登记而只有购房原始发票及购房合同的商品房，司法实践中通常称之为的&票房&；第二、本案第三人天民公司在案件中扮演了极其微妙的角色，他既因与侯某签有售房合同而成为原告要求撤销该合同的相对人，又因其辩称意见中的陈述佐证了周某对房屋出售给侯某的事实知情而带有证人的身份特点。这两点特殊性都给案件的审理以至事实的查清增加了难度。本案中，周某称任某在自己不知情的情况下将原始购房发票付款人为自己丈夫的房产出售，侯某却称基于侯某与任某的同学关系，周某对该房屋买卖的情况是知情并认可的。在无书面证据的情况下，当事人任某的陈述至关重要，但基于其与周某的血缘关系，其陈述的真实性又值得考察。第三人天民公司虽与本案无利害关系，但其在无房屋产权人书面授权的情况下与他人签订房屋出售合同，是否有违规操作之嫌，基于此其证言是否真实可信亦值得怀疑，正是基于以上疑点的存在，使得本案在处理结果上存在以下的意见分歧。
&&&&（二）意见分歧
&&&&本案的争议焦点集中在任某与侯某签订的房屋买卖协议是否有效上，进而涉及到侯某能否善意取得房屋的所有权，因此对本案处理结果的意见分歧也就集中在善意的认定标准及举证责任分配上。
&&&&意见一：根据民法通则的相关规定，购买共有房屋的买受人，如果是有偿善意购买，那么买卖合同应当认定为有效。本案中，侯某购买房屋已支付相应的对价。对于侯某购买房屋是否善意，凭借侯某与任某的同学关系，加之在任某之父死后任某持有房屋原始票据及合同的情况，侯某有理由相信任某对该房屋有处分权，同时结合天民公司&周某对任某由侯某之间的房屋买卖合同知情并认可&的陈述，可以认定，侯某购买该房屋是善意的。而且在房屋买卖合同签订并实际履行后数年，原告主张撤销也丧失了撤销权行使的基础。故本案争议的房屋买卖合同应当认定为有效，原告的诉讼请求不应得到支持。
&&&&意见二：侯某购买该房虽支付了对价，但他并非善意购买。因为侯某没有证据证明其购买该房征得了房屋其他共有人周某以及任某之弟任乙的同意。第三人天民公司虽然声称其与侯某签订的房屋预售合同是在周某的要求下签订的，但因合同上只有天民公司的公章及侯某的签字，并无周某的书面确认，故天民公司的主张并无事实依据，其真实性无法考证。综合各方的举证情况，可以认定，侯某购买该房并非善意，那么，该房屋买卖合同应被认定无效，原告的诉讼请求应当得到支持。对于任某持有房屋原始购买合同及票据原件的事实，因任某系房屋共有人之一，其持有上述材料符合常理，且不动产，不能仅凭&持有&推定&所有&。对于撤销权的行使问题，周某系在得知任某与侯某签订房屋买卖合同后一年内提起诉讼，且侯某也没有提供证据证明周某在此之前对房屋买卖知情，故周某撤销权的行使不违反法律的规定。
&&&&三、案件的处理结果及对房屋买卖中善意取得认定的思考
&&&&本案的判决结果如下：一、被告任某与被告侯某于二四年七月一日年签订的房屋转卖协议无效。二、被告侯某与第三人北京天民房地产开发有限公司于二四年六月二十一日签订的北京市内销商品房买卖契约无效。三、被告侯某于判决生效后七日内返还原告周某一九九八年十二月三日任甲签订的庙城镇行政住宅售房房屋买卖合同书、任甲付款的北京建筑、安装业专业发票、任甲付款的车棚收据、任甲付款的行政事业单位统一银钱收据票据原件。
&&&&笔者采纳了认定买卖协议无效的处理结果，但在论证理由上比第二种意见有更深入的思考。首先，在事实认定上，双方当事人各执一词，周某称对任某出卖房屋不知情，侯某在房屋长期居住时，周某曾多次要求侯某说明情况，侯某在2010年底向周某出示了任某与侯某签订的房屋买卖合同；侯某称，周某与侯某之前关系良好，甚至以母子相称，对于房屋买卖周某知情并认可。在无法还原事情本来面目的情况下，法官需要对争议事实的举证责任给当事人予以分配。本案中，笔者认为，应当由侯某承担对房屋买卖周某知情这一事实承担举证责任。现侯某无证据证明该事实，即不能证明其善意购买房屋，应当承担举证不能的法律后果。另外，天民公司的陈述，虽有一定得客观性，因为其身份地位决定了其与原被告双方各不相干，案件的处理结果最终如何也与其没有利害，但它毕竟是与侯某签订商品房预售合同的当事人，该合同在没有房屋原始购买人或其近亲属签字同意的情况下签订，是否有违规操作之嫌值得考虑，所天民公司的主张在没有相关书证证明的情况下不应被采信。
&&&&其次，在法律适用上，本案能够援引的法律条文应为最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见9（以下简称民通意见）第89条的规定，本案可以参照适用的法律依据为《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（以下简称高院指导意见）。民通意见第89条规定&在共用关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。&对于善意取得中&善意&的认定标准，高院指导意见第十九条规定&房屋善意取得中&善意&的判断标准：买受人信赖房屋登记薄中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记薄中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。&该条款明确指出，&善意&的判断标准为买受人基于对房屋登记薄的信赖购买房屋，即在房屋登记薄上载明的权利人为无处分权人，但没有证据表明买受人对出卖人为无处分权人的事实知情，在这种情况下，买受人购买房屋为善意。该条款的立法目的也很明确，是对物权所有人权利的保护与交易安全维护的折中，可以说这样的立法规制是合理且可操作的。具体到本案，其特殊性在于，本案争议房屋系未登记房屋，即不存在房屋登记薄。但笔者认为可以对法律条文做扩大解释，即将&房屋登记薄&在房屋尚未办理产权登记手续的情况下，扩大解释至&房屋购买原始票据、合同等其他房屋权属证明。&那么本案中，争议房屋的原始购房票据，购房合同等均登记在周某之夫的名下，侯某在购买房屋时，应当知道该房屋在任甲死后系任甲遗产，可能涉及他人份额，但却没有证据证明侯某在购买房屋时征得了房屋其他共有人的同意，也就难以认定侯某在购买房屋时系善意，其签订的房屋买卖合同也因此应被认定为无效。
&&&&另外，需要说明的是，高院指导意见中对&善意&的举证责任分配规定为&房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任&，这是否与之前我们要求侯某承担举证责任的处理方式相矛盾？这同样也涉及对这一条款的理解：结合整个条文可以确定，这一举证责任的分配是在&买受人明知或者因重大过失不知房屋存在异议登记&的情况下，由原权利人对买受人的恶意承担举证责任，即房屋虽登记在出卖人名下，但房屋的异议登记情况是显而易见的后者买受人对异议登记情况是明知的，那么原权利人应当对此承担举证责任呢，此为对买受人&恶意&的举证。本案中，争议房屋并未登记在出卖人名下，不存在异议登记的情况，原权利人无需对买受人&恶意&进行举证。
&&&&本案判决后，被告侯某对判决不服，提起上诉。二审法院经审理认为，一审判决并无不当，依法驳回上诉，维持原判。洪某诉王某房屋买卖合同纠纷一案， - 判裁案例 - 110网
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&& 案例正文
洪某诉王某房屋买卖合同纠纷一案，
原告洪某。委托代理人王某（系原告丈夫）。委托代理人蒋某（系原告朋友）。被告王某。委托代理人金某，上海市某律师事务所律师。原告洪某与被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于日立案受理后，依法由代理审判员穆英慧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪某及其委托代理人王某、蒋某，被告王某的委托代理人金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪某诉称，日与被告签订《房屋买卖合同》，向被告购买上海市宝山区某号201室房屋，房价为79万元，交房期限为2007年9月底。日，双方签署《房屋交割书》。合同签订后，原告已按约付清了全部房款，但被告至今未将系争房屋权利交付给原告。故原告起诉，要求被告继续履行买卖合同，将系争房屋产权过户至原告名下。被告王某辩称，原告确实为被告归还贷款211,544.60元，但原告并未支付另外60万元房款，原告没有付清所有房款。另外被告也从未与原告共同至交易中心办理系争房屋产权交易手续。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告系上海市宝山区某号201室房屋的产权人。日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区某号201室房屋转让给乙方，价格为79万元，乙方预付定金60万元，甲方于2007年9月底交割乙方，乙方一次性付款剩余钱。日，被告出具收条，写明收到原告预付房款60万元。日，被告出具收条，写明收到原告211,544.60元，为原告归还系争房屋的贷款。日，原被告签署《房屋交割书》，内容为系争房屋的钥匙交付，但事实上原告并未收到房屋钥匙。日，上海市奉贤区公证处出具《公证书》，为被告于同日出具的《委托书》作公证，《委托书》内容为，被告全权委托王某办理系争房屋如下事项：代为签订房屋买卖合同、办理房屋转让过户手续、收取全部转让款。日，王某代表被告（甲方）与原告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方将某号201室房屋转让给乙方，转让价款为686,000元；甲乙双方于日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。日，王某代表被告与原告至宝山区房地产交易中心办理过户手续，宝山区房地产交易中心出具收件收据。另查明，被告任法定代表人及股东的某公司因（2007）奉民二（商）初字第187号案件被申请执行，法院查封了被告名下的系争房屋及轿车一辆，日，原告代某公司向奉贤区人民法院交纳执行款8万元，要求解除系争房屋及轿车的查封。日，被告出具《承诺书》，承诺在本人车子解封后，陪同原告办理系争房屋的转让过户手续。日，奉贤区人民法院裁定解除对系争房屋的查封。日，本院因（2007）宝民一（民）初字第6011号案件，对被告所有的系争房屋采取财产保全措施，将该房屋予以查封。日，原告向本院提出财产保全复议申请，本院于日驳回原告申请。目前系争房屋因该案仍被查封。又查明，日，被告曾向原告丈夫王某借款60万元，并以系争房屋作为抵押，王某取得了他项权利证明。日，系争房屋的抵押登记被注销。再查明，日，原告曾诉至本院，要求确认系争房屋归原告所有。日，本院判决未支持原告的诉讼请求。原告上诉后，于日撤回上诉。审理中，原告表示，已向被告支付的房款包括日所付60万元、日代被告归还银行贷款211,544.60元，以及2007年9月代被告向奉贤区人民法院支付的执行款8万元，原告还支付了房屋交易中的所有税费。其中60万元并非现金交付。因被告无法归还王某借款，于是将系争房屋出售给原告，并将之前的60万元借款转化为原告支付的房款60万元。对此被告予以认可，所以被告出具了收到预付房款60万元的收条。被告表示，原告所称60万元并未收到，之前的借款已归还原告；原告代为归还银行贷款211,544.60元属实，可作为原告已付房款；原告代为支付执行款8万元属实，但不能作为原告已付房款，可与原告另行结算。以上事实，有《房屋买卖合同》、收条、房屋交割书、承诺书、奉贤区人民法院代管款收据、上海市房地产登记册、《公证书》、《上海市房地产买卖合同》、（2007）宝民一（民）初字第6011号通知书、听证笔录、民事判决书、（2007）宝民三（民）初字第827号民事判决书、（2009）沪二中民二（民）终字第655号民事裁定书、借条、上海市房地产他项权利登记证明、执行笔录以及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告双方就系争房屋买卖签订合同的事实，双方并无异议，本院予以确认。该合同系当事人真实之意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约履行。根据原告提供的证据，之前被告曾向原告丈夫王某借款60万元，并以系争房屋作抵押，王某也取得了他项权利证明。买卖合同签订后，原告为办理系争房屋的交易手续，将王某在系争房屋上的他项权利注销。根据被告出具的收条，可以认定原告共计支付房款811,544.60元，原告已付清了房款。被告应按约将系争房屋产权交付给原告。被告表示之前的60万元借款已还给王某，但并未提供相应证据，本院对此不予采信。被告认为原告没有付清房款，缺乏依据，本院不予认可。现原告要求被告继续履行买卖合同，将系争房屋产权过户至原告名下，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：原告洪某与被告王某签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告王某于本判决生效之日起十日内，协助原告洪某办理上海市宝山区某号201室房屋产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告洪某名下。本案受理费减半收取为5,850元、财产保全费3,920元，由被告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审&&判&&员&&&&穆英慧 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书&&记&&员&&&&刘姗
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按地域找律师吴汉民与姜海滨、吴秋影房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 - 崇法判决书查询系统
吴汉民与姜海滨、吴秋影房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
福建省泉州市中级人民法院&&&&&&&& &&&&浏览：10次
福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)泉民终字第1876号
上诉人(原审被告)姜海滨,经商。
上诉人(原审被告)吴秋影,经商。
上列二上诉人的委托代理人李文伟、葛宁,福建伟盛律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)吴汉民,经商。
委托代理人王荣栋、王情媚,北京中银(泉州)律师事务所律师。
上诉人姜海滨、吴秋影因与被上诉人吴汉民房屋买卖合同纠纷一案,不服福建省石狮市人民法院(2013)狮民初字第2714号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审判决查明,原告吴汉民与被告吴秋影系兄妹关系,被告姜海滨与被告吴秋影系夫妻关系。1989年5月间,原告吴汉民夫妇与被告姜海滨夫妇共同在石狮大仑群英南路83号巷10号新建三层混合结构住宅房屋一栋,后于1994年7月取得房屋权属证书,《房屋所有权证》为狮字第103004号、《国有土地使用证》为狮国用(1994)字第1103213号,房屋权属登记为吴汉民、姜海滨共有。1996年6月,被告姜海滨出具《收条》一份交由原告吴汉民收执,《收条》载明:“今收到吴汉民付姜海滨人民币肆拾万元正”。两被告开始在石狮市群英南路83号巷10号居住,后搬离该房屋到石狮市镇中路5号楼B梯503居住,至今已有十多年了。两被告的上述房产权属证书原件现由原告吴汉民持有。日,原告吴汉民以两被告已将其在石狮市群英南路83号巷10号房产拥有的份额转让给他,但未办理产权过户登记为由,向本院提起诉讼,请求判令两被告将址于石狮市群英南路83号巷10号房产属于被告产权变更登记至其名下。
另查,原告吴汉民之妻陈琼瑶于日死亡。吴汉民、陈琼瑶夫妇膝下有三个子女,长子吴玉灿、长女吴玲玲、二女吴雅雅。陈琼瑶的父亲为陈某、母亲为郭某。陈某、郭某、吴玉灿、吴玲玲、吴雅雅作为陈琼瑶的第一顺序法定继承人,均声明放弃继承陈琼瑶的遗产。
以上事实有原、被告的陈述,并有原告提供的原告的身份证、《户口簿》、《常住人口登记表》五张、两被告的《户籍证明》及《户籍登记证明》、《房屋所有权证》(狮字第103004号)、《国有土地使用证》两本[狮国用(1994)字第1103213号]、被告姜海滨出具的《收条》一份、陈某、郭某以及吴玉灿、吴玲玲、吴雅雅分别出具的《放弃继承权声明书》各一份,以及本院向陈某、郭某、吴玉灿、吴玲玲、吴雅雅所作的调查等证据为证,予以确认。
双方争议的焦点问题为:一、原告的起诉是否超过诉讼时效。二、原、被告之间是否存在房产转让的行为。
一、关于原告的起诉是否超过诉讼时效。
两被告主张,本案为房屋买卖合同纠纷,为合同之债,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”第一百三十七条的规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”故,不论原告所诉是否属实,依据《卖尽根断房产业权字契》约定日期日来看,本案的诉讼时效期间应计算至日止,而原告直至2013年7月才向法院提起诉讼,已经远远超过了法定诉讼时效期间。
原告认为,本案是基于物权转让而衍生出的协助办证义务以达到物权确认的房屋买卖合同纠纷,具有物权的属性,物权请求权性质上是保障物权实现的从属性权利,其作用在于对抗他人非法侵害,确保物权人权利的实现,所以,其应当与物权本身共始终。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第一条之规定,诉讼时效的抗辩权仅限于债权请求权,而本案并非债权请求权,因此不适用诉讼时效的规定,被告的抗辩依法不应采纳。
原审法院经审查认为,被告姜海滨对原告吴汉民提供的《收条》及诉争房屋权属证书的真实性不持异议,对该些证据的证明力,予以确认。福建历思司法鉴定所泉州分所出具《司法鉴定意见书》系原审法院委托的具有相关鉴定资格的鉴定部门出具的,其证明力予以确定。证人吴某甲、吴某乙两位均为原、被告双方的长辈,且了解案件情况,其证言可信度大,予以采信。根据上述证据,原、被告之间系因房屋共有人之间转让共有份额而产生的纠纷,原告请求被告协助办理房屋过户登记,涉及到房屋转让的效力,而房屋转让效力的确认具有所有权的内容,故应纳入物权保护的范畴。而物权是绝对权,因此,本案不受诉讼时效的约束,不适用诉讼时效的规定。被告主张原告的起诉超过两年诉讼时效的抗辩意见,不予采纳。
二、关于原、被告之间是否存在房产转让的行为。
原告主张,首先,本案原告申请出庭作证的证人是原、被告的父亲和叔父,对于原、被告来说他们都不想看到任何一方受到伤害,他们对原、被告双方都是同等的关爱,不会偏袒任何一方,对任何一方来说都不具有利害关系,他们的证词可谓客观,且证人在庭上表达清晰,证人的证言应依法采信。从证人的证言可以得出如下几个事实:1.原、被告之间存在房屋买卖的事实;2.被告已搬离诉争房屋十几年;3.在原告所提供的字契之前,原、被告双方其实早已达成本案诉争房产买卖的意思表示且已形成书面合同,原告也将款项全额交付(也就是原告所提供的《收条》体现的40万元),只是在原、被告叔父的提议下再次形成一份更为完整、更能保存长久的《卖尽根断房产业权字契》,后来的这份字契只是对之前行为的再次确认。其次,根据原告提供的《卖尽根断房产业权字契》,及本案的《鉴定结论》、证人证言所证实的内容可以反驳被告关于原告该字契上被告签名是原告伪造的说法,而被告姜海滨的收款行为结合吴秋影在《卖尽根断房产业权字契》上的签署确认可以清楚地证实两被告对于本案房产买卖是完全清楚且同意的,依法体现了买卖双方的合意以及该字契效力,清楚地体现了本案双方关于诉争房产买卖的真实性和合法性,在交易合法有效的基础上,双方均应按照协议履行各自的义务。第三,根据被告部分履约行为,包括交付产权证、搬离诉争房产至今十几年等,更可以清楚地确认双方交易的真实性,从证人证言可以确认的不仅是姜海滨已收到转让款,且可以证明字契形成前已存在房产买卖事宜,这就可以清楚解释为什么会在1996年形成一张40万元的收条,更进一步印证了该收条的由来,确认了收款的真实性,而这也能与证人证言相互印证事实的过程,且原告所提交的《收条》上的数额和字契上所体现的转让款数额完全吻合,双方交易的真实性和转让款已交付的事实完全可以确认。被告只是简单的辩称《收条》是因为原、被告之间的其他关系而支付却未提供任何的证据来支持,而原告提供的证据以及《鉴定结论》却可以形成一条完整的证据链来证明原告主张的真实性和合法性,原告已依约履行了合同义务,而被告至今未协助原告办理诉争房产的变更登记,已构成违约,原告的诉求应得到法庭的支持。最后,本案字契是否属于附生效条件的合同。该字契并无任何附生效条件也不存在任何以物抵债的字眼。被告未在1996年12月向兴业银行申请贷款,被告是否向兴业银行贷款是被告在契约上自己所述而非原告的责任,被告的房屋转让款的用途和去向也不是原告的审查责任,原告在契约中的义务只有交付转让款,事实上也交付了。原告没有为被告偿还银行贷款的义务,字契上也无法体现具有这种附生效条件。
两被告认为,首先,根据庭审调查的事实,原告所诉内容系自行编造,且自相矛盾,无法成立。主要体现在以下几处:1.字契中相关人员在场问题。原告在诉状中称《卖尽根断房产业权字契》系原告、两被告、见证人、代书人六人全部在场并签署。但在法庭调查阶段,原告又改口称被告姜海滨不在场,两证人的证言均证实在签署见证人时,两见证人系分别签字,而且两被告、代书人均不在场,只有原告在场。2.字契中姜海滨私章、吴秋影的签名、手印问题。原告主张字契落款系被告姜海滨亲自使用私章盖章,被告吴秋影亲自签名、捺手印。但在庭审中,原告又改口称被告姜海滨没有在场,姜海滨私章系被告吴秋影加盖的。经鉴定,原告所称的“吴秋影手印”与被告吴秋影无关。如果被告吴秋影真的在场,那么手印必为真,现在经鉴定手印为假,以上事实足以推定并证实两被告从未在字契中签名、盖章,字契的内容、见证人、代书人均系原告虚构事实编造、伪造的。如上所述,原告的诉状内容经证据字契、证人证言、鉴定结论证实为假,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,原告应承担不利后果。
其次,本案事实的最终认定应着重从本案的证据即字契进行分析、审查并作出认定。1.关于字契所记载内容的问题。两位证人的证言均称上述字契内容他们均认真看过,因此,字契中记载的由原告代为偿还被告姜海滨的内容即为“以物抵债”无疑。2.“以物抵债”为附生效条件的约定。不论上述字契属实与否,从其约定内容来看,约定的基本条件为:(1)被告姜海滨1996年12月向兴业银行贷款,且欠款未还;(2)原告愿意代还上述贷款,且实际履行完代还贷款责任;(3)成就(1)(2)条件后,被告姜海滨自愿转让房产给原告,即以物抵债。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。”,事实上,被告姜海滨未欠兴业银行贷款,原告也未代姜海滨还任何兴业银行贷款,因条件未实现、成就,因此,《卖尽根断房产业权字契》并未生效。
第三,原告应就合同订立生效及上述条件已经成就之事实承担举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定:“在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。”第二款规定:“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。”原告提供的证据不足以证实其已经满足上述条件及相关法律规定的举证要求,应承担不利后果。
原审法院经审查认为,原告吴汉民提供的《收条》、诉争房屋权属证书[《房屋所有权证》及《国有土地使用证》]、《卖尽根断房产业权字契》与福建历思司法鉴定所泉州分所出具《司法鉴定意见书》、证人吴某甲、吴某乙的证人证言可以形成一条完整的证据链条,加上庭审查明的两被告先在石狮大仑群英南路83号巷10号居住,后搬离该房屋到石狮市镇中路居住有十多年,两被告的上述房产权属证书原件现由原告吴汉民持有等事实,可以综合认定两被告将其拥有的石狮大仑群英南路83号巷10号一半份额,以40万元转让给原告方,被告姜海滨、吴秋影夫妇在收到转让款40万元后,将房屋权属证书原件交由吴汉民收执并搬离该房屋。后在父亲、叔父等长辈的主持见证下,由他人代笔,以两被告的名义出具《卖尽根断房产业权字契》一份交由原告方收执的事实,对此,予以认定。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。虽然《收条》上没有被告吴秋影签名、《卖尽根断房产业权字契》上没有被告姜海滨签名,手印经鉴定不是吴秋影本人加盖的,在证据形式上存在一定瑕疵,但该瑕疵不足以推翻两被告对转让其房产份额给原告方以及收到转让款40万元均为知情的事实。两被告主张收取的40万元系原告欠被告生意往来款,原告偿还后被告出具的,但未能提供相应的证据予以证实,不予采信。另外,从《卖尽根断房产业权字契》的内容可以看出,原告方并没有在字契上签名,该字契系两被告以“第一人称”的名义出具交由原告方收执的,该字契中载明的“即日过款收讫明白由本人偿还欠兴业银行贷款,从此一卖尽根断”中的“本人”应指被告方,而非原告方,故两被告主张该字契系附生效条件的合同,不符合相关事实,不予采信。
综上所述,原审认为,根据《卖尽根断房产业权字契》载明的内容及证人证言,以及被告姜海滨出具的《收条》,被告夫妇对诉争的址于石狮大仑群英南路83号巷10号拥有一半的份额。《中华人民共和国民法通则》第七十八条的规定,按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。两被告将其拥有址在石狮大仑群英南路83号巷10号房产的份额转给原告夫妇,并没有违反法律效力性强制性规定。原告已交付转让款,两被告也已移交房屋,双方的房屋转让合同成立有效。原告吴汉民之妻陈琼瑶死亡后,其第一顺序法定继承人均明确放弃继承,故陈琼瑶的财产份额全部由原告吴汉民承受,吴汉民作为本案原告的诉讼主体适格。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务,诉争的房屋已取得产权证书,具备办理产权过户的条件,因此,原告要求两被告协助其办理诉争房屋产权过户手续的诉讼请求,有事实及法律依据,予以支持。两被告提出的双方不存在房屋转让、没有收到房屋转让款的辩解意见,与事实不符,不予采信。因本案涉及房屋权属,应纳入物权保护范畴,而物权是绝对权,不受诉讼时效约束,原告的起诉并没有超过诉讼时效。被告提出的原告的起诉超过诉讼时效的抗辩意见,缺乏法律依据,不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十八条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十一条、第七十四条、第七十六条的规定,判决:被告姜海滨、吴秋影应在本判决生效后十日内协助原告吴汉民办理将石狮大仑群英南路83号巷10号房产[《房屋所有权证》为狮字第103004号、《国有土地使用证》为狮国用(1994)字第1103213号]的产权份额过户至原告吴汉民名下。案件受理费100元,由被告姜海滨、吴秋影负担。
宣判后,被告姜海滨、吴秋影不服,向本院提起上诉。
上诉人姜海滨、吴秋影上诉称,被上诉人吴汉民提供给法院的《卖尽根断房产业权字契》不应作为本案的定案依据。理由如下:该《卖尽根断房产业权字契》中的“姜海滨”私章根本不知道是何人所刻,上诉人姜海滨长期以来一直居住在石狮市,如果上诉人将诉争房屋出卖给被上诉人,被上诉人未要求姜海滨签名捺印,不符合常理;该《卖尽根断房产业权字契》中的指纹并非上诉人吴秋影所留,足以证实被上诉人提供的《卖尽根断房产业权字契》不足以采信;在《卖尽根断房产业权字契》中“知见人”处签名的吴某甲、吴某乙两人均没有亲眼见到上诉人姜海滨、吴秋影二人在《卖尽根断房产业权字契》上签名捺印,严重违背见证的一般规则,既然没有亲眼所见,则该二人均不能证实该《卖尽根断房产业权字契》的真实性,该见证是非法的、无效的。另外,吴某甲、吴某乙与被上诉人具有近亲属关系,这两人的证言不能单独作为本案的定案依据;该《卖尽根断房产业权字契》所载明的内容有“即日过款”,落款时间为日,而被上诉人吴汉民提供的姜海滨收条所载明的时间为1996年6月份,期间有近半年的时间差,完全不吻合,被上诉人所提供的证据不足以证实被上诉人有按《卖尽根断房产业权字契》中所写时间实际支付购房款,上诉人在一审中所提供的证据可以证实被上诉人提供的《收条》是上诉人姜海滨与被上诉人吴汉民之间合伙做生意的往来款项,与本案不具有关联性。二上诉人为了方便下一代上学而搬出诉争房屋,诉争房屋的权属证书是因为当初上诉人与被上诉人合伙做生意有使用诉争房屋抵押贷款才导致房屋权属证书原件在被上诉人处,不能以此推断上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系。2000年及之后,上诉人姜海滨作为诉争房屋的共有人还多次与被上诉人吴汉民一起用诉争房屋作为抵押物向银行申请贷款,这也反证了上诉人与被上诉人之间根本不存在房屋买卖关系。被上诉人提供的《卖尽根断房产业权字契》中所载明的时间为日,诉争房屋的权属证书在1996年也早已办出,如果是买卖关系,早就应该办理过户,这也证明了双方之间不存在房屋买卖关系,且本案早已超过两年的诉讼时效,依法应驳回上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人吴汉民答辩称,一审法院结合《卖尽根断房产业权字契》、《收条》、证人证言及《司法鉴定意见书》的鉴定意见所形成的证据链条对本案的事实进行认定,客观有据,通过以上证据可以认定出卖房屋权属份额系两上诉人的合意,两上诉人对此完全知情且同意转让,被上诉人与上诉人之间关于房产份额的转让合法有效,且被上诉人已经实际支付转让款,而上诉人将上述可以形成证据链条的证据逐一单列出来作为上诉理由,明显违背证据可以相互印证并继而形成证据链的法律规则。《卖尽根断房产业权字契》中姜海滨未签字主要是基于之前双方对房产转让份额已经达成合意并已实际履行,故由其私章及上诉人吴秋影进行确认,这也是基于双方之间的关系,更符合常理和情理,这一事实更可从姜海滨所出具的《收条》及证人证言进行印证。即便证人未亲眼见到上诉人在《卖尽根断房产业权字契》签字,但并不能因此而否认该字契的真实性,见证人是否在场并非字契成立生效的法定构成要件。本案中两位证人与上诉人也是近亲属关系,并无证据证明证人偏袒一方,与本案任何一方均不存在利益关系,故证人证言客观真实。上诉人主张《收条》是上诉人与被上诉人之间合伙做生意的往来款项以及上诉人搬离诉争房屋的原因是为了子女上学需要,但并未提供证据证明,其主张不能成立。综上,请求驳回上诉,维持原判。
经审理查明,双方当事人二审中的主要争议是:1.被上诉人的起诉是否超过诉讼时效期间;2.上诉人与被上诉人之间是否存在房产转让行为。除上述争议所涉事实外,双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对当事人无争议的事实予以确认。
二审中,上诉人当庭提交抵押借款合同一份,证明2005年上诉人与被上诉人之间确实存在其他经济往来,且在2005年上诉人姜海滨与被上诉人一起用诉争房屋作为抵押物向银行申请贷款,这说明了上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系;被上诉人吴汉民质证认为,对抵押借款合同的真实性无异议,但对该证据与本案的关联性有异议。田炼胜为被上诉人的表弟,被上诉人将其所有的即诉争房产为田炼胜提供担保,鉴于上诉人未将其诉争房屋的房产份额过户给被上诉人,所以需要上诉人在抵押借款合同上签字,上诉人仅是履行相应的配合义务,也说明了房屋转让的事实。该证据无法证实上诉人与被上诉人存在其他的经济往来。
二审期间,上诉人向本院提出鉴定申请,请求对被上诉人提供的日的《卖尽根断房产业权字契》中的吴秋影的签名笔迹及吴秋影三字形成的时间进行鉴定。
本院经审查认为,抵押借款合同中体现,姜海滨、吴秋影、吴汉民、陈琼瑶作为抵押人,以诉争房产作为抵押物为借款人田炼胜向贷款人石狮市石狮农村信用合作社借款提供担保,能够证明2005年8月诉争房屋尚登记在姜海滨、吴汉民名下,但未能证明上诉人与被上诉人之间不存在房屋转让行为,也未能证明姜海滨、吴秋影与吴汉民之间存在其他经济往来。上诉人姜海滨、吴秋影向本院提出笔迹鉴定申请,其中申请事项中的“吴秋影的签名笔迹”,原审法院已经委托有鉴定资质的福建历思司法鉴定所泉州分所进行鉴定。上诉人在福建历思司法鉴定所泉州分所出具鉴定意见后,并未提出重新鉴定申请,二审时亦未能提出确有理由的异议,故对上诉人申请对“吴秋影的签名笔迹是否为其本人所签”进行重新鉴定,本院不予准许。《卖尽根断房产业权字契》(原件)中落款处“吴秋影”的签名系上诉人吴秋影本人所留,至于“吴秋影”三字的形成时间对于证明上诉人与被上诉人之间是否存在房屋买卖行为并无影响,故对上诉人申请对“吴秋影”三字的形成时间进行鉴定,本院不予准许。
本院认为,被上诉人原审诉求为请求上诉人协助办理房屋过户登记,涉及房屋权属,应纳入物权保护范畴,不受诉讼时效约束,上诉人主张被上诉人的起诉超过诉讼时效期间,于法无据,不予采纳。《卖尽根断房产业权字契》系当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,且有吴秋影本人签字确认,应认定吴秋影与吴汉民、陈琼瑶之间的房产份额转让协议合法有效。被上诉人提供的《收条》及证人吴某甲、吴某乙的证人证言相互印证证明上诉人姜海滨知悉诉争房屋份额转让并收到被上诉人支付的转让款40万元。上诉人主张姜海滨收取的40万元系双方之间其他经济往来的款项,但未能提供充分的证据予以证明,对其主张,不予采纳。原审综合被上诉人提供的《收条》、诉争房屋权属证书[《房屋所有权证》及《国有土地使用证》]、《卖尽根断房产业权字契》、福建历思司法鉴定所泉州分所出具《司法鉴定意见书》、证人吴某甲、吴某乙的证人证言及原审庭审查明的事实,认定二上诉人将其拥有的诉争房屋的一半份额,以40万元转让给被上诉人,合法有据,予以确认。被上诉人依约支付房屋转让款,且诉争房屋已经取得产权证书,二上诉人应履行协助办理诉争房屋产权过户手续的义务。综上,上诉人的上诉请求,缺乏依据,不予支持。原判认定事实清楚,判决结果正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审受理费人民币100元,由上诉人姜海滨、吴秋影负担。
本判决为终审判决。
代理审判员
二〇一五年七月二十三日
注:本案适用的主要法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
审理法院：
案件类型：
审理程序：二审
裁判日期：