“卖房人不迁户口”纠纷困局该如何破解？_网易深圳房产频道
“卖房人不迁户口”纠纷困局该如何破解？
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以购买“学区房”为主要目的的买房人，应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况。
（原标题：“卖房人不迁户口”纠纷困局如何解？）
您说，买学区房里面有几个户口算什么呀？加上我们家这“长毛的”才6个户口，多吗？ 房钱您倒是没少要，户口一个也不迁出，那我孩子的户口往哪儿迁呢？&房子卖了，户口却没迁走，有时房子里还有卖家其他亲戚的户口……近年来，随着房价快速上涨、户籍管理政策变化以及教育资源不均衡导致的学区间房价差异，在二手房买卖过程中因为户口迁移产生纠纷的现象屡见不鲜。对于这类案件，北京二中院法官提醒，法院不会直接判决迁移户口，根据现有户籍政策，房屋内现有户口不影响新的所有权人户口迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。　　案例　　学区房原房主拒迁出户口　　新房主获赔违约金北京青年报记者检索相关判决文书发现，房屋户口迁移纠纷案件多次出现。在这些案件中，购房者往往跟卖房者约定购房后，卖房人要将户口迁出，但买完房之后却发现户口并没有迁出。比如，在法院审理的一起案件中，为了孩子将来上学打算，王先生从刘先生手里购买了一套学区房，并取得了房产证。在买房的时候，刘先生称房子没有登记户口，然而王先生后来在咨询房屋所在学区学校事宜时却得知房屋内有他人户口，并且登记户口的人就在房屋所在的学区就读，户口一直没有迁出。后来双方对簿公堂，刘先生称他根本不知道王先生要买的是学区房。法院经过审理认为，虽然房子没有迁出的户口并不是刘先生的户口，但刘先生在将房屋出售给王先生时，应协助王先生了解房屋的有关信息。最终法院判决刘先生向王先生赔付违约金。　　法规　　房屋迁户口纠纷　　法院无法直接判迁移户口在房屋迁移户口纠纷中，一些买房人会认为，如果卖房人不迁户口，那就去法院起诉，通过法院判决来让对方迁走户口。对此，二中院法官明确表示，法院是不能直接判决迁移户口的，因为户口迁移是公安机关户籍管理的职权，不属于法院民事案件处理的范围。法院无法判决迁移户口，只能追究卖房人的违约责任。在这类纠纷中，如果户口登记人不同意迁出户口或不具备迁出户口，或者涉案房屋有其他无法落户的情况，买房人只能依据合同约定向对方索赔一定的违约金，不能要求法院判决他人迁出户口或判决其迁入户口。实际上，公安机关也没有强制他人迁出户口的权力。“但是，根据现有的户籍政策，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。”二中院法官说。　　调查　　明知要赔违约金　　为何有人拒迁户口？2014年、2015年及2016年1月至7月，二中院先后审理涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件13件、22件及15件。根据这3年的审理情况，法院进行了专门的调研。法官发现，在这类案件中，买房人要求房屋现有户口迁出的案件占此类案件总数的86%，此外，还有一些是买房人要求赔付逾期迁户违约金；卖房人将户口迁出后，要求买房人返还履约保证金；卖房人无法对学区名额作出明确承诺，买房人要求解除合同。“在案件审理中，部分当事人往往同时提出多项诉求，比如要求将现有户口迁出的同时，还提出赔付违约金请求。”二中院法官说。通过对这类案件进行分析，法官发现，涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件，涉及中心城区的案件相对多，超过半数发生在东城区和西城区。其中，涉及学区房买卖的案件较多，比如房屋中已登记有多人户口，现有学籍可能已被使用，影响学区房落户导致买卖双方发生纠纷。据二中院法官介绍，这类案件违约金数额及获赔比例一般比较高。当事人在二手房买卖过程中大多参考了北京市住建委发布的房屋买卖合同示范文本，对违反户口迁移义务的违约金进行了明确规定，如一般约定按房屋总价款的一定比例按日支付违约金。由于违反户口迁移义务的违约行为持续时间较长，导致打官司时候违约金数额较高。“根据违约时间的不同，多数当事人主张的违约金为数十万元，部分当事人主张的违约金数额达百万元，违约金最高数额达总房款的20%。”那为什么明知要赔违约金，还是不迁户口呢？据法官介绍，有的卖房人想迁没地方迁，有些房子是卖家的唯一住房，卖了之后因各种原因没能买到其他房产，户口根本无处迁移，还有的卖房人卖房后租住“公租房”，有的老人以“卖房养老”的方式居住在养老院等，因“公租房”、养老院及私人租赁的房屋等不具备落户的条件，导致户口无法迁出。此外，由于户口迁移问题的特殊性，当事人往往经过长期沟通未果才诉至法院，双方矛盾较为激烈，或确实无其他地方可落户导致无法迁出户口，加之违约金数额较高，双方很难通过协商达成一致意见。　　延展　　“天价学区过道”落户有风险对于户口迁移纠纷多涉及学区房这种现象，二中院法官认为，这跟购买学区房的落户需求不断增加有关。近年来，由于教育资源不均衡、入学资格与户籍挂钩等原因，“学区房”交易市场较为活跃。部分以入学为主要目的的购房者，因房屋实际情况等种种原因根本无法落户，或因学籍使用限制等原因无法确保入学资格，导致购房目的无法实现从而产生纠纷。据二中院法官介绍，有的当事人购买“学区房”，尤其是东城、西城等中心城区的平房，房屋产权证上记载的房屋用途虽为居住，但实际是过道，或者实际面积非常小，有的甚至不到2平米。北青报记者查询发现，法官所说的这种情况今年6月就出现过一次，当时一条“10平米‘学区房’卖150万”的消息吸引了很多人的注意力，这间所谓的“学区房”并非房屋，就是一条宽约1.5米、长约7米的过道，中介称这个不能居住，只可落户。后这条“天价学区过道房”信息被卖方撤下。对于这种情况，法官表示，此类房屋的登记因为面积或实际情况无法满足居住条件，不具备落户条件，在落户过程中可能会存在障碍和风险，导致买房人无法办理户口迁入。　　提示　　如何规避户口迁移纠纷　　合同明确约定户口迁移条款买房人，特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的，应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋的户口登记情况。对于购买“学区房”为主要目的的买房人，应依据相应学校的入学政策，在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。与户籍登记人书面确认户口迁移情况双方在签订买卖合同之前，建议买房人与所有户籍登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限。特别是所有权人以外的登记人，最好通过书面形式对其户口迁移情况进行确认。提前向公安机关了解落户政策
户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买房人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。特别提醒买房人，落户要考虑房屋的实际居住条件。提前向教育部门核实学籍使用情况以购买“学区房”为主要目的的买房人，应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况。如果所在学区对学籍使用有限制，建议在合同中明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。如果因卖房人根本违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并要求赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。
本文来源：北青网-北京青年报
责任编辑：束亚男_NO8766
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各位律师好，我们现在遇到一个买房方面的问题，之前我们在温州买了一套房子是通过一个房产中介买的，合同已经订了，也付了定金，没过几天卖主说反悔了，要解约，我们打听到的是同样的中介所以更优惠的价格给业主介绍了一个新的买主，我们从买房子开始一直没机会单独跟业主接触的机会，电话号码都没有，都是通过这个中介联系的，我们是在国外的，合同定完出国没几天，中介就打电话来说业主不卖了，继而让我们交出合同，然后支付他们3万块的中介费，请问一下大家这样的话我们有没有办法通过正常的法律渠道维护我们的权益，希望能尽快回复，谢谢 ，我的电话号码是我弟弟的
浙江 温州 鹿城区发表时间： 19:21
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1385777****
如果只是支付定金的话，对方违约，你方可以要求对方双倍返还定金。具体的法律问题请与律师面谈
回复时间： 21:23
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011 个回答
其它回答共 3 条
建议委托律师起诉对方
回复时间： 22:18
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你可以要求双倍返还定金。
回复时间： 05:13
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你好，要是对方先违约的，可以要求支付违约金的
回复时间： 20:08
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买房:2手房
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Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&Soho的朋友 如果考虑定居 选杭州还是深圳呢? - 外贸SOHO -
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Soho的朋友 如果考虑定居 选杭州还是深圳呢?
深圳优点:绿化 空气 基础设施 服务国内一流 尤其是空气特别好 这里的人普遍年轻人居多素质高 去香港广州方便 交通很好
缺点:是这里节奏特别快 走大街上每个人行色匆匆 毫无休闲感觉&&都是外地人 都是来放纵的 没有归宿感 景区收费贵而且毫无精致而言
杭州优点: 大型西湖景区在城市中央 城市非常悠闲 人非常放松 景区非常精致而且免费 和小商品城义乌近 去上海方便 附近江南旅游方便
缺点: 空气没有深圳好&&交通不太好 景区节日人满为患
做soho的朋友们 单纯从定居 你更喜欢在杭州生活还是深圳生活呢?
UID 2282328
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回复 #1 张嘉宾 的帖子
深圳还是挺不错的
UID 1582807
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有钱要选择定居的地点肯定是深圳了
国际化的大都市一线城市呢，更主要是深圳是座年轻不排外的城市
UID 1091709
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一直觉得深圳太乱
(美金兑换QQ)
UID 1937384
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来自 广东 深圳
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UID 1927479
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有钱就在深圳
UID 1368639
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肯定深圳好啊，我在福建呆了一年，浙江2年，来深圳2年了，感觉这里机会更大，住着更舒服，我现在已在这边买房了，呵呵。
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cw8297014 发表于
肯定深圳好啊，我在福建呆了一年，浙江2年，来深圳2年了，感觉这里机会更大，住着更舒服，我现在已在这边买房了，呵呵。呵呵&&都这么喜欢深圳哈 有房子了做soho都不用房租了啊
UID 1027266
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回复 #1 张嘉宾 的帖子
如果单从定居的角度，为何不选择昆明呢？深圳定居的缺点以及杭州定居的缺点在昆明全部可以弥补了。空气好，阳光好，节奏慢，生活成本低，当然了，机会不多啊！
外贸独行侠
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我住在杭州附近，杭州夏天太热，冬天湿冷，空气吗还老是来雾霾！我选深圳！
UID 2229262
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成都最宜居
国际快递一级代理
UID 1879809
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一直都在深圳，，表示没有去过别的地方
(报关行QQ：)
UID 1580464
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来自 深圳报关/海运T：
深圳挺不错的，定居的话当然是深圳为主，这边机会大~什么都方便
UID 1368639
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回复 #9 张嘉宾 的帖子
期房，要等交房了，才能入住，现在只能租房，我在厦门，临海，义乌呆过，觉得很多方面完全不能跟深圳比。。。
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cw8297014 发表于
期房，要等交房了，才能入住，现在只能租房，我在厦门，临海，义乌呆过，觉得很多方面完全不能跟深圳比。。。那交房后准备过去深圳住然后那边做么?
厦门应该很漂亮
当前时区 GMT+8, 现在时间是
Powered by D1scuz! && 2001-佛山现首例网购管辖权纠纷 南海网购遇假杭州打官司？
记者吴振山 通讯员凌蔚
南海市民淘宝网购手机却发现是假货，维权无果将浙江淘宝网络有限公司（以下简称淘宝）及卖家告上法庭。审理中，淘宝以自己网站的数据交换发生在杭州，同时《淘宝服务协议》也对管辖法院作出明确约定为由，提出管辖权异议。
昨日，记者从佛山中院了解到，该院根据今年2月施行的《最高人民法院关于适用的解释》（下简称《解释》），驳回了淘宝管辖权异议，裁定案件继续在南海法院审理，该案也是相关司法解释出台后，佛山首例网购管辖权纠纷。
网购遇假手机起诉淘宝
日，南海区大沥人郭先生在淘宝网一家名为&深圳某通批发店&（卖家为蔡某）的网店上购买了9部酷派手机，每部包邮价471元。同月24日，郭先生在南海大沥收到快递公司送来的货物。
收到货物后，郭先生打开其中一部手机查询串号，所查询得到串号与手机背面标注的串号不一致，断定此手机是假货。他致电淘宝要求提供卖家的个人信息予以维权，但被拒绝。因此，郭先生以蔡某、淘宝为被告向南海区法院提起诉讼，要求两被告返还货款并赔偿损失。
南海法院受理该案后，淘宝提出管辖权异议。今年1月，南海法院作出一审裁定，认为《淘宝服务协议》中关于协议管辖的条款合法有效，将本案移送浙江省杭州市余杭区法院处理。
如果要去浙江杭州打官司，对于郭先生这样的普通消费者而言，其付出的金钱和时间成本实在太高。郭先生不服该裁定，向佛山中院提出上诉。
案件该由哪里的法院管辖
淘宝称，根据买家注册淘宝账户时同意确认的《淘宝服务协议》　约定：&您与淘宝平台的经营者均同意以被告住所地人民法院为第一审管辖法院&。因此，本案应由淘宝住所地人民法院，即杭州市余杭区法院管辖。
对此，郭先生回应，《淘宝服务协议》采用的是格式条款，没有特别提示说明。
二审期间，淘宝的代理律师提出，淘宝与郭先生之间是网络服务合同关系，而不是买卖合同关系。一般情况下，淘宝提供的网络服务是在其主机的所在地完成数据交换，数据交换完成时，该合同也应视为履行完成。代理律师因此认为，即使以合同履行地作为管辖依据，此案也应由淘宝主机所在的杭州市余杭区法院管辖。
&在网上购物，当然是以货物送达地为合同履行地了。&郭先生反驳认为，南海法院因此有相应的管辖权。
南海法院对案件有管辖权
佛山中院审理后认为，根据《解释》第三十一条规定：&经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议，未采取合理方式提请消费者注意，消费者主张管辖协议无效的，人民法院应予支持。&本案中，淘宝提供的《淘宝服务协议》　内容繁多，协议管辖条款夹杂在大量繁琐的资讯中，未能以明确且显而易见的方式使一般客户可以正常获悉与其权益密切相关的信息。因此，涉案管辖协议条款不符合经营者&以合理方式提请消费者注意&的标准，该协议管辖条款无效。
此外，该《解释》第二十条还规定：&以信息网络方式订立的买卖合同，通过信息网络交付标的的，以买受人住所地为合同履行地；通过其他方式交付标的的，收货地为合同履行地。合同对履行地有约定的，从其约定。&具体到该案中，郭先生与淘宝通过信息网络订立买卖合同，并通过快递寄送。根据上述法律规定，应以买受人郭先生提供的收货地南海区大沥镇为合同履行地。
据此，近日佛山中院作出终审裁定，南海法院作为合同履行地法院对本案有管辖权，案件由南海法院继续审理。
法官说法：
佛山中院法官表示，此案明确了在网络消费中两方面的问题：一是作为经营者的淘宝应对管辖权的格式条款履行明确说明义务，二是应以买受人所在地作为合同履行地进而确定管辖法院，体现了相关司法解释在管辖确定中保护消费者权益应有的精神。
1月31日上午南海大沥...
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