南通外滩小区开发商卖车库合法吗有车库卖吗?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-10-02 18:40 标签： 南通房地产开发商
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南通一市民反映：小区车位卖不掉 开发商仍拒不出租
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　　中国江苏网6月7日讯 5日，南通市房管局相关负责人走进政风行风热线。“现在路面停满了车，地下车库就是不开放。 ”市区虹桥新苑居民姚小姐反映，开发商坚持车位“只售不租”，面对每个地下停车位少则数万元、多则10多万元的费用，业主不愿埋单，造成地面乱停乱放、地下车库却空空荡荡的现象。
　　市房管局物业管理处处长陈亚军介绍，从今年5月1日起，新修订的《江苏省物业管理条例》正式施行，明确小区内的车位、车库，应首先满足业主的停车需要，至于出售、附赠还是出租，由当事双方约定。如果拟出售车位、车库数量少于有购买需求的业主户数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户只能购买一个。
　　目前存在的问题是，很多小区车位卖不掉，开发商仍然拒不出租，导致资源的大量闲置。新条例做出了全新规定，“建设单位未出售或未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。 ”
　　人防工程的停车位不得出售，有些开发商为回笼资金，便硬性规定停车位租赁合同必须二十年一签。新条例要求，人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过三年，且逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
　　陈亚军表示，房管部门近期正会同市法制办出台相关实施细则，一旦获准，将在第一时间向社会各界公布执行细节，并督促开发商执行到位。 记者 朱蓓宁
作者：&&编辑：唐凯&&
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开发商是否有权出售属于全体业主所有的小区车位？
编辑：llllyyyyssss |&时间：
| 浏览：5591次 | 来源：
随着私家车的增多，小区车位变得日益紧缺，其权属也越来越引人关注，因车位引发的纠纷也日益增多，在《物权法》出台前，我国还没有相关法律对车位归属问题作出规定，在司法实践中认定车位归属主要考虑以下因素：1、规划设计批文、土地出让协议及测绘部门的相关文件对车位配置规定；2、车位的建设成本是否计入商品房销售价格，车位面积是否计入公摊面积；3、按照“谁投资、谁受益”原则进行认定。但是《物权法》对车位的规定也是比较原则化，在处理车位归属纠纷时，仍然会产生争议。龙都公寓是某某城市的一个高档住宅小区，该小区的开发商在销售住宅时曾向购房人承诺，该小区将配建底下停车库供业主无偿使用。但业主购房入住后，开发商却违背承诺，要求业主必须购买车位才能取得停车权，后开发商陆续以6万至10万的价格卖掉了大部分停车位，其余车位以每个车位每月100元的租金向业主出租，后该小区业主委员会对开发商做法提出异议，并诉至法院。法院审理查明，该小区土地使用面积与分摊面积一致，开发商不再享有该小区的土地使用权，而开发商所建的车库属于该小区的公共配套设施，属于建筑物的辅助设施，附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，开发商不再享有车库的处分权。因此，车库建设费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为违背了诚实信用原则，于是法院判决开发商将地下车库移交给业主委员会管理，并由该小区全体业主享有地下停车库权益。律师评析：从实践中看，小区停车位可以分为三类，第一类是规划用于停放汽车的车位、车库，第二类是不在规划内、开发商利用地下空间改造的车库，第三类是占用业主共有的道路或者其他场地的车位。第一类规划用于停放汽车的车位、车库，该车位、车库和商品房一样要计入整个地上的建筑面积。一般来说，该车位、车库都可拥有独立的产权，既可以单独核发所有权证，也可以与商品房合并核发产权证。根据《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由于房地产行业的供需不平衡、信息不对称等因素，对于规划用于停放汽车的车位、车库的归属以及使用方式基本上都是开发商说了算，业主不具有实质性权利。第二类不在规划内、开发商利用地下空间改造的车库，这类车库无法取得独立的产权证。在判断该类地下车库是属于全体业主所有，还是开发商所有时，应当区分地下车库的建设成本是否进入商品房销售价格、地下车库面积是否进入公摊面积，根据“谁投资、谁受益、谁使用”的原则确认地下车位的归属。该类地下车库如果属于开发商所有，由于无法取得产权证，根据《城市房地产管理法》的规定，该类地下车库是不能直接进行销售的，一般都是通过租赁或者使用权转让形式供业主使用。第三类占用业主共有的道路或者其他场地的车位，毫无疑问，该类车位归全体业主所有。小区车位归全体业主所有，并不意味着就可以免费或者随意停车，还是应当由业主大会决定该车位如何使用及收费，并委托物业管理公司进行管理收费，收费在扣除物业管理公司收取的车辆管理费外，剩余收入归全体业主所有，可用于补充专项维修资金，亦可用于弥补物业管理费开支，但是需要业主大会同意。
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