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2016年房价走势预测最新消息:深圳房价下跌8.15%=一线城市房价要(3)
　　2.投资渠道匮乏 房子可保值增值
　　无论是企业还是个人，现在大家都在寻找好的投资渠道。但是好的投资品种少之又少。股市从年初股灾以来一直出去盘整震荡状态，进场很难有好的投资回报;前两年风靡市场的P2P因为监管趋严各种问题不断暴露，跑路丑闻不断;而银行理财产品每年也只能博得不到5%的收益率&&
　　而与之对应的房地产市场，尤其是一线城市的房地产市场，同比连续12个月上涨。试问能有什么投资品种有如此的诱惑力。资本都是逐利的，辛辛苦苦辛苦做实业一年还不如买进一套房子放上一年呢，轻松百万进账跟闹着玩似的。
　　一线楼市如此火爆的行情，而有没有好的投资渠道，且当我的社会福利和保险较差，老百姓势必会房子作为保值增值的投资品种。
　　3.一线城市资源高度集中
　　房价高涨的地区，往往是各类资源高度集中，人口大举流入的地区，移民数量占到总人口的比重甚至超过50%。以北京为例，包括教育、医疗等各类资源高度集中，老百姓为享受到这些公共服务不断地聚集。而如果想在这个城市生活下去，买房也是必须的，这些年轻人往往把老家父母亲戚的钱都用光了，在一线城市付了首付。这在一定程度上是集全国之力推高一线城市的房价。
　　著名财经评论人叶檀指出：&北京、上海等资源高度集中的城市房价是不可能下跌的。&
　　综上，就目前而言，很难预测房价何时会跌，虽然大部分人都认为房价存在泡沫。房价持续上涨的背后因素更多地表现为一种货币现象，货币政策的风向成为影响房价的主要因素;而房子保值增值的功能和当前一线城市各类资源的高度集中使得一线城市房子备受青睐。
　　我们从过去10年中国楼市量价曲线看，调控新政出台，短期内将打压成交量，房价高位盘整，缓慢下滑，等新一轮上涨，如此循环往复。
　　对于深圳楼市当前的表现，笔者认为更多的是对当地房产新政和去年开始的疯狂上涨之后短暂盘整修复，如果以此就认为一线城市楼市迎来拐点为时过早。
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房价还在跌？ 2016年据说只有这6类房投资被看好
330新政、央行降准降息、全面放开二孩……一系列利好政策来袭，
改善型需求强劲，豪宅成交井喷。
那么，在政策红利有望延续的2016年，又有哪些类型的房被看好呢？看看你手里有没有这么一套。
1、 学区房
一看到学区房，大家肯定会说，教育部不是正在考虑推行多校划片，为学区房降温吗？对，正是由于这个原因，学区房的价格才有上涨的趋势。教育部推行多校划片，是会对重点学区房子价格起到很好地降温作用，但是对其他学校的周围的房价却起到了升温作用。
如果说A片区是重点学区，B区和C区是普通学区，那么A区的房价肯定是比B与C区的房价高出很多，但按照教育部未来的规划就是将A、B与C区统一划作一个片区，A区居民的孩子也不一定能上A区的学校，B区与C区的学生也有可能上A区的学校，那么A区的房子就不具有优势了，而B区与C区的房价则会因为这个因素而升温。　　
2、一线与强二线城市中心区普通二手住宅
在北上广深天这五个一线城市，房价都是高的令人胆寒。而一线城市与强二线城市人口增量都很大。城市人口竞争力在上升，而每个城市的中心区也就那么点地方，这就导致了如北京与广州等面积特大的城市中心区的二手房价早就超越外围的新房价格。
既然人口还在增，那么房子需求依然旺。中心区，生活便利，新房已经没地方建了，剩下的二手房依然是抢手货。　　
3、轨道交通房
无论在哪个城市生活，大家都是希望自己生活的环境各种便利。而在各种便利之中首要的就是交通便利。
大家应该时刻关注自己所在城市的交通规划情况，莫要错失良机。　　
4、大城市周边有明显人口增量的二三线城市
这些城市由于地缘关系，再加上人口竞争力的上升，未来的房价上涨趋势比较明显。例如北京与天津周围的保定与廊坊，深圳周边的东莞与惠州，上海周边的苏州。
特别要说明的是苏州，苏州其本身就是强二线城市，2014年苏州流动人口增长率为6.89%，人口竞争力在上升，再加上位于上海周边这个地缘优势。2016年苏州的房价行情大有上扬的趋势。
处在这些城市中的人群，无论是刚需还是投资都应趁早下手。　　
5、在规划功能调整中受益的房子
比较典型的就是深圳罗湖的笋岗，笋岗以前有着“中华第一仓”的美誉，简言之就是一仓库，如今已变身为现代化的服装贸易中心、建材家居中心、工艺城、二手车市场。功能的转变对房价具有“推波助澜”的作用。
要多关注自己所在的城市，看看是否也存在这种功能调整片区。机遇总是留给有准备的人的。　　
6、大城市城中村旧改与改造
城中村大多都是农民房，施行规划改造，将原来低矮的农民房建成小区与商业住宅，增加住宅数量，如果城中村的地理位置处于城市房价顶端区域，则可能出现疯抢的场面，大家要根据自己所在城市的具体情况，独具慧眼，抢得先机。
责任编辑：刘燕
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专家建议：一线城市房产投资不容忽视的八个细节
来源：证券时报
一线城市的住宅地产市场，无疑已经成为当下讨论的焦点。一线城市房产投资不容忽视的八个细节你知道吗？
一线城市的住宅地产市场，无疑已经成为当下讨论的焦点。
对于这样一个已经上涨十几年的市场，笔者不敢对它下一个武断的结论，说短期的价格走势一定会怎样怎样，因为谁都不会知道市场的情绪力量有多么强大。但在这里，笔者试图分析一些可能影响一线城市地产市场的关键点，以便读者在思考一线城市地产市场未来的走势时，可以多一些分析的素材和思路。
细节之一：房租和房价之间的差距。无论如何看好一线市场地产市场，我们无法绕开的一个问题是，这些住宅的租金回报率越来越低。原因很简单，房租的上涨无法赶上房价的上涨。
由于租房市场的高商品、低投资品属性，因此房租比房价更好地反映了市场的平均需求。所以，正如盈利和净资产回报率决定了股票长期的价格中枢一样，房租也是房价长期波动的中心轨迹。而这两者的背离，并不是一个好的现象。
相当于收入而言，地产价格已经太贵：与房租类似，人均收入/房价也是一个衡量地产价格是否失衡的指标。不幸的是，这个指标现在也在房价的上涨下逐渐缩小。
细节之二：割裂的泡沫。就房价的高低而论，一线与其它城市之间存在巨大差异，特别是以人均收入/房价衡量的数据更是如此。
这种割裂导致现在看似火热的中国地产市场，实际上是被割裂成两块的市场。一边是人口在1到2亿的一线城市，一边是人口在数亿的二三四线城市。这或许意味着，一线城市地产价格如果下行，对中国经济的冲击可能没有高房价本身看起来那么恐怖。
细节之三：人口和城市化与地产价格之间并非直线影响关系。与流行的观点不同，人口和城市化进程并非直接左右房价的因素，两者之间的关系其实比流行观点分析得更长远、更不直接。
比如说，目前我们能看到一线城市和二三四线城市之间的人口扩张比例有那么大的差距吗.武汉的人口流入速度慢于上海吗.实际上，2015年武汉的总人口同比上升了2.6%，上海则下降了0.4%，但前者的地产价格表现却远逊于后者。而日本地产泡沫在1989年破裂，当年的日本人口增长也并没有什么变化。
细节之四：经济发展是地产市场稳定的重要保障。从日本和美国的地产历史我们可以看到，经济发展、而非简单的人口增加，才是地产价格更重要的保障。也就是说，中期5年左右，经济是否发展比人口是否流入，更能解释一个地区的地产价格情况。
就目前来看，中国经济持续保持发展状态的概率仍然较高，毕竟我们现在的人均国内生产总值(GDP)仍然很低。当然，这并不是说地产价格就一定能保持坚挺，只是更好的经济必然会给地产市场以正向帮助，但这种帮助是否能取得决定性的作用，仍需要考量。
细节之五：完全不同的中国土地制度导致地产市场相对可控。与美国、日本等国不同的是，中国大陆的土地并非私有产权，农村宅基地、城市低矮住房的用地在转让、重新开放等步骤中，受到严格的管理。
这种管理必然导致中国大陆的土地市场，从政府宏观调控的层面来说，更加可控。在房价承压的时候，这种控制能力应当能够为地产市场起到一定的支撑作用，控制市场价格下跌的力度。
细节之六：居民超高杠杆率与衍生品的缺失提高金融稳定。在控制居民购房杠杆率、以及控制这种杠杆通过金融机构扩大的方面，中国经济的管理者比美国监管者在次贷危机以前的表现，好得太多。()海口恒大·美丽沙65-160 ㎡瞰海美宅 、54-130㎡亲海洋房、266-270
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从投资足球俱乐部到布局体育金融，从体育场馆建设运营到配套设施的精心打造，“房地产+体育”迎来了前所未有的黄金时代。三分钟读懂：2016中国下半年房价会不会跌
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2016年瞬间过半，纵观上半年的楼市，犹如过山车一般刺激。新年伊始，房地产政策接二连三出台，随着调整首次购房最低首付比例、降低契税和营业税优惠政策等多个利好政策来袭，中国楼市犹如脱缰野马，一发不可收拾，成交节节攀升，楼市火爆行情前所未有。  但是随着地方政府因城施策力度加大，热点城市政策持续收紧，房价很有可能在接下来的半年内出现新的变化，所以看看下面的分析，没准就能对房价接下来的变化有一个新的认识。  全国情况   根据最新房价数据来看，月全国百城房价总体走势是涨，从1月到6月全国百城房价涨幅达7个百分点，尤其是3月环比涨幅突破1%。巧合的是该时间段正是深圳、上海楼市最为火爆的时期，随之而来的就是两地政府出台最新限购政策，所以在4月份之后全国百城楼市环比上涨幅度下降，但总体趋势依然呈现较为强劲的上涨走势，并较之1、2月份环比上涨差距拉大。  另一方面，国家统计局日前发布数据显示，5月份，全国70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨的城市分别有60个和49个，二线城市已经正式取代一线城市成为房价上涨“领头羊”，5月厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%，而此前的“领头羊”深圳新房环比涨幅只有0.5%。   融360房贷认为，一线楼市走向对全国房价走势具有带动作用。尽管3月之后政府出台了史上最严的限购政策，一线城市房价涨幅趋缓，但产生的涟漪效应波及到了二线城市。   另一方面，虽然目前全国房价仍在上涨，但同中国房地产发展的“黄金十年”亦不可同日而语，更何况一线城市的限购政策愈发严格，重点的二线城市也逐步进入到窗口调整阶段，所以在未来的半年时间内如果没有重大利好刺激政策出台，全国房价很难出现大幅上涨的情况，将会维持在目前稳步上涨的阶段。   当然，对于购房者而言，买房肯定不能看均价，还需要因地制宜，毕竟城市间差异太大。  一线城市  一线城市中，半年来深圳房价上浮最大为16.8%，广州最低4.2%，北京上海分别为7%和9.6%，房价整体上都呈现出上涨的趋势。  值得关注的是，上海及深圳在实施限购政策之后，房价上涨虽有所放缓，但市场表现并未趋于冷淡，而且就目前现状而言，一线城市全面放开限购的可能性不大，所以预计房价在下半年涨幅将继续趋缓。   二线城市   对于二线城市来说，当前城市分化格局明显，部分热点城市在持续宽松政策影响下，市场呈现过热发展趋势，而有些城市并没有受到火爆市场的影响，房价变化较小，市场变现也较为良好。   具体来看就是以合肥、苏州、南京、厦门为主的重点二线城市，房价半年涨幅分别为合肥16% 、20.3%、 18.8%及16.7%，涨幅速度甚至都已超过一线城市，令人惊讶。  今年上半年在货币信贷宽松、调控政策环境影响下，市场预期显著改善、消费者集中入市，导致部分二线城市房地产市场局部高热，房价涨幅远超市场承受能力，但是预计下半年将成为这些城市楼市调控政策出台“窗口期”，尤其是合肥率先颁布了新一轮的限购政策，而结合目前市场情形来看，其他城市陆续跟进或许将成为大概率事件，如果这些城市陆续实施限购政策，将对火热的房价起到降温作用。   同时，二线城市的房价需要市场的强力支撑，但是相比于一线城市而言，二线城市缺乏持续上涨的动力，所以未来房价上涨将日趋放缓。   另一方面，以重庆为代表的部分二线城市并没有受市场及政策的影响出现暴涨的情况，比如重庆半年来房价上涨仅为2.9%。  究其原因来看，无外乎两点，一是供求关系平稳，购房者并未盲目入市，也没有投资炒房现象的出现；二是用地供应充足，众所周知，合肥、厦门等城市上半年频现“地王”，土地溢价率严重，而重庆近几年的做法是增加有效供给量，收储了大量土地，以满足自住需求。    但这类城市在下半年需要警惕市场潜在风险，防止出现结构失衡的问题，以避免房价出现暴涨的现象。   三四线城市   对于广大的三四线城市来说，目前库存压力仍较高，未来市场仍以去库存为主，所以价格将维持稳定。   但需要注意的是，受热点一二线城市带动，其周边的三四线城市价格涨幅也不断扩大，邻近北京的廊坊及广深附近的东莞典型代表。这些城市，受大城市需求辐射影响，未来房价发展预期乐观，同时，这些城市也要注意到，一二线楼市过热会导致一些投资者为防范风险将投资标的转至三四线城市，很可能会在短时间带动该地区的房价暴涨，所以对于风险的防控也是要早做准备。  另一方面，如果对于众多三四线城市不能解决好经济转型，落实各项利好政策的话，下半年仍将陷于房价下跌、库存高企的“困局”。比如唐山，作为重工业及资源型城市，房价在上半年不仅没有保持上涨，反而自三月之后开始下跌，房价前景堪忧。   政策   自去年年底以来，中央定调大力去库存，包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等，都利好去库存目标的实现。   不过我们也应当注意到，虽然楼市总的基调是去库存，但当前城市分化格局明显，部分热点城市在持续宽松政策影响下，市场呈现过热发展趋势，一线城市已率先出台调控收紧措施，上海和深圳的限购政策加码，北京通州将商住纳入限购范围，一线城市周边部分三四线城市也开始加强楼市管控，稳定房价。   另一方面，以合肥、厦门、苏州、南京为首的强二线城市房价地价领涨全国，合肥对地王现象进行严控，同时收紧信贷政策为楼市降温，苏州、南京出台措施限房价地价，天津、武汉、青岛收紧公积金贷款政策。   反观其他二线及多数三四线城市，房产库存压力依然严峻，市场仍以去库存、促消费为主基调，供应端实行差别化供地政策，优化供应规模和结构等措施，需求端仍通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放。   信贷   由于2015年经济下行风险仍大，预计政府有进一步降息、降准的空间。但根据融360最新的房贷利率数据来看，当前全国首套房平均利率已降至4.48%，达到历史最低，预计未来降息空间有限。  在降准及流动性宽松方面， 中国银行国际金融研究所宏观经济与政策主管周景彤近期表示，尽管下半年经济的不确定因素加大，但通胀还将维持较低水平，这也给降准提供了有利空间。而货币政策在下半年将仍以“稳中趋松”的政策为主。但只靠货币政策并不能解决问题，还需要更加积极的财政政策的支撑。”   另一方面，受国际经济影响，国内货币效率逐年下降，预计难有大幅宽松。而且针对能出现外汇流出的情况，预计管理层将实施降准以维持流动性平衡，但大规模的流动性释放难有。   再从金融机构角度看，由于2016年上半年经济对于房地产的依赖性较高，加上楼市库存压力较大，中央对金融机构实施优惠房贷的力度亦会相对宽松，所以上半年或会有更多时间使房贷优惠利率保持在较低水平。  不过这一现象在近期出现了变化，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调；此外，工商银行针对个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。而且对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。所以，可以预见的是，下半年如果经济回温，则房贷优惠幅度极有可能收窄。   这说明，对于住宅市场来讲，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，核心热点城市楼市即将步入调整期，房价在未来会逐步趋向稳定，难以出现大涨态势。   综合来看，在一线城市限购政策难以取消的状况下，苏州、南京、合肥、厦门、东莞、廊坊等二三线城市楼市在上半年持续火爆，预计下半年将成为这些城市楼市调控政策出台“窗口期”。   具体来说，首先，从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。   如今，南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，如果上述城市楼市继续火爆，政策不得不继续从严。   其次，上半年此类城市成交过热，部分需求透支，同时房价高企，或许会导致下半年有效需求不足；另一方面，上半年，此类城市信贷政策较为宽松，消费者集中入市，导致这些城市的房地产市场局部高热，房价涨幅远超市场承受能力，且杠杆率较高。  再者，此类城市对于货币政策的反应较为敏感，加上积聚了一定的市场风险，所以下半年中央及地方预计会出台针对性的信贷调整政策，这或许将对上涨过快的房价起到抑制的作用。   而多数三四线等库存压力大的城市，未来将继续落实优惠政策、调节供应以加快楼市库存去化，其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工购房，稳步推进城镇化仍将是政策发力点。同时针对租赁市场的政策落实、加快化解非住宅库存也需更有力的政策支持。   如果政策能够逐步落实推广，相信对于库存压力较大的三四线城市来说，或许会带来一些推动力，带动房价上涨。   最后，如果是刚需，无论房价涨不涨，你该买还得买，如果投资，像三四线这种小城，后继乏力，没有什么做支撑，就要谨慎买房了，房价暂时看整体上是稳中有升的状态，但是下跌的风险还是存在的。>
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201520163月
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