男子拿房产抵押借十万 房子被债主偷偷贱卖
拿一套大三房抵押，找人借了10万元，结果房子却遭债主等人“连环转卖”。近日，海沧区一男子为此告上法庭，希望能够追回自己的房子。“务必警惕民间借贷担保陷阱。”法官说，如今民间借贷越来越红火，拿房子抵押担保的也越来越多。尽管房子价值远高于借款金额，但很多借款人为了借钱，还是签下委托公证书，将房子出售等相关权利全权委托给债主，为自己埋下了非常大的隐患。 愤怒：百万房子被贱卖2006年6月，林先生在海沧购买了一套房子，目前市场价已高达上百万元。购房后，为了向刘某借款10万元，2010年2月，他们双方到公证处办理了一份委托书公证，公证委托书载明林先生委托刘某“代为办理该商品房的相关手续，具体代理权限及范围包括代为出售该房产等”。
林先生原本以为，办理公证委托只是一个手续，以便让债权人安心借钱。但他没想到，自己只借了10万元，到最后房子竟然被债权人拿去卖掉了，而且还是以37万多元的价格贱卖。更“巧”的是，买房人小赵又刚好是刘某的外甥。凭借林先生签过字的公证书，2011年3月，小赵拿到了土地房屋权证。当时，林先生还住在自己的房子里，可产权却已经成了别人的。无奈：诉讼期间又被卖发现自己房子被卖后，林先生只好起诉至法院，请求判令依法确认刘某与小赵签订的《房地产买卖合同》无效。当时，法院很快就查明事实作出判决，认定刘某与小赵恶意串通，损害林先生的利益，房屋买卖合同无效。不过，让林先生意外和无奈的是，就在他起诉刘某期间，2012年6月，小赵竟然又将房子“转卖”了一次，以67万多元的价格成交，同年年底，房子就又一次被过户了，新的产权人变成了阿新。曙光：一审判合同无效近日，林先生再次起诉，这一次，他状告小赵与阿新，称他们也是恶意串通，在第一起案件诉讼期间恶意转移房产。对此，阿新辩解说，他购买讼争房屋，属于“善意取得”，并非恶意串通。不过，关于购房过程，阿新的解释却是漏洞百出，不合常理。他说，曾去现场看房一次，不过居住何人“没有看清楚”，卫生间“大概有两个”，就连是否有装修，他也说“不清楚”。近日，海沧区法院作出一审判决，认定合同无效，要求被告配合，将产权变更登记至原告林先生名下。解密三大疑点戳穿谎言最新一任的购房人阿新说自己是“善意取得”，那么，法官凭什么认定他们是恶意串通的呢?原来，法官通过仔细审查，发现了阿新的说法当中有三大疑点。首先，买房不看房，竟然说不清房子是否装修，也不知道卫生间有几个，这不合常理。其次，双方也不约定逾期交房如何处理，即使过了交房时间，买方也不主张收房，这也明显有悖常理。此外，法官还发现了另一个更大的漏洞，就是买房人阿新主张“已履行全部付款义务”。他称自己代小赵向银行还贷，结清“贷款总额520000元”。但是，小赵此前已经提前还贷8273.59元，所以阿新的结款余额显然不可能还是520000元。法官说法民间借贷警惕担保陷阱“上述案件中，如果造假者心思再细一点，没有那三个疑点，恐怕法院也无法认定合同无效，房子就要归买房人阿新了，可见，通过房产借贷担保隐患极大。”法官说，在现实生活中，许多债权人及高利贷公司利用借贷担保陷阱，套取担保房屋的案件时有发生，应引起高度重视。在民间借贷中，很少对担保的房产进行公平、准确的评估，经常出现房产价值大大高于借款金额的情况。而且，委托书并不限制出卖的最低价格。这种委托书，既侵犯了借款人的合法利益，也不能保障出借人的债权，极易引发纠纷。因此，法官建议，公证机构应当谨慎办理担保性委托书公证，对明知以非法借贷为目的的委托书公证，应当充分揭示其中的风险，切实保护老百姓的合法权益。此外，被侵害的产权人，应该及时向法院申请财产保全，冻结房产的权属交易，防止房屋产权被再次转让。律师说法担保委托双方都有隐患“很多时候，担保性委托书变成了委托人的‘卖身契’，对双方都有很大隐患。”福建信海律师事务所林敏辉律师说，根据我国《担保法》第五十三条的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。但是，以委托书方式追债的，出借人可以不经协商，直接出卖委托人的房产用于抵债，委托人的合法权益必然受到侵犯。另一方面，委托人可以单方随时撤销、变更委托书，让受托人手中的委托书变成一张废纸，出借人无法在其不还款时实现卖房抵债的目的。扫描微信二维码、加入城市微生活，关注腾讯房产衡阳站官方微信（微信号a），衡阳楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！欢迎来电咨询：400-700-腾讯房产衡阳站微信楼盘库全新升级！发送【楼盘名称】或者您的【位置】或者【价格】搜索楼盘，发送【帮助】获取使用指导！ 腾讯房产衡阳站微信
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朋友借钱跑了，有一套小平方房子，在我取保他房子之前，别的债主先把他房子抵押公证了，如果法院卖房子，
别的债主先把他房子抵押公证了，有一套小平方房子，先还谁的钱朋友借钱跑了，如果法院卖房子，在我取保他房子之前
我有更好的答案
同时向法院申请，你们都有权分得的，只是多少要按比例分而已
是他先抵押的，我后取保房子之后，他也取保了，不是还完他的，剩下才还我们？按比例分的嘛？我真的很着急，律师也说不出什么道道
法律角度上讲是这样的，一般按情况来处理，我也不晓得咋个解释了，走一步看一步吧。。。
依法成立的抵押权优先。
肯定不是先还给你就对了！
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　　电视剧《嘿，老头！》结束热播，其中的不少情节引发了网友关注，尤其该剧第32集“易智偷偷卖掉刘海皮家房子”的情节，更是让不少观众将信将疑。外人能作为代理人出售自家的房产吗？围绕剧中的法律情节，采访了房地产领域专业律师、北京市东元律师事务所合伙人李松。
　　关键词 偷房产证
　　剧情回放
　　退休火车司机刘二铁(李雪健饰)患上了老年痴呆症，儿子刘海皮(黄磊饰)把他从养老院接回了家。刘海皮的发小易智因为吸毒欠下高利贷，因为债主逼得紧，易智打起了“老头”房子的主意。于是，易智在海皮家拿走了刘海皮家的房产证。
　　可处拘留并罚款
　　李松律师说，易智住在“老头”家，其私自将“老头”家房产证拿走的行为，需分情况看待。若仅是偷盗房产证，没有非法侵吞他人房产的目的，一般按偷拿他人普通财物处理，受《治安管理处罚法》的约束。
　　根据《治安管理处罚法》第49条的规定，盗窃、诈骗、哄抢、抢夺、敲诈勒索或者故意损毁公私财物的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较重的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处一千元以下罚款。
　　关键词 转让协议
　　剧情回放
　　易智来到房产中介，将刘海皮家房子卖掉，他把卖房的钱还给了借他高利贷的豹哥。
　　一天，刘海皮带老头遛完弯回家，两个房屋中介的经理来到他家要找老头，说老头已把自己名下的房产授权转让了，他还把授权转让协议以及房产证拿出来给刘海皮看。
　　“老头”授权无法律效力
　　李松律师说，易智骗老人在授权委托书上签字是没有法律效力的。民事法律行为成立并生效必须满足三个要件：1.行为人具有相应的民事行为能力；2.意思表示真实；3.不违反法律或者社会公共利益。
　　“老头”因患老年痴呆症显然不是完全民事行为能力人，无法对自己的行为后果作出判断，且遭受了易智的欺骗，其授权售房行为并非其真实的意思表示，属于无效的民事行为，从行为开始时就没有法律约束力。
　　《民法通则》规定，下列民事行为无效：无民事行为能力人实施的；限制民事行为能力人依法不能独立实施的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的。
　　关键词 骗手印
　　剧情回放
　　后来，易智又趁刘海皮不在家时，来到老头家，他假装给老头拍照片，然后又以玩游戏的方式哄骗老头在房屋转让授权协议上按了手印。
　　涉嫌诈骗罪 最高可判无期
　　李松律师认为，如果易智是为骗取“老头”的房产，或非法出售、占有他人房产为目的而偷盗房产证的，一般构成诈骗罪。本案中，易智的行为已构成诈骗罪。
　　诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为
　　易智为了非法占有售房款偿还自己的高利贷债务，利用与海皮的发小关系，擅自盗走“老头”的房产证，并采用玩游戏的欺骗手段，哄骗老人在授权委托书上按手印、签字，从而将老人的房屋顺利擅自出卖。
　　根据刑法规定，诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
　　关键词 卖房担保
　　剧情回放
　　刘海皮坦白，“老头”现在是个老年痴呆患者，根本不可能做出这种事。许经理告诉他，是一个名叫易智的小伙子做的担保人。刘海皮这才意识到自家房子被易智偷偷卖了。
　　中介公司应尽审核义务
　　李松律师表示，房屋中介公司不能仅凭一纸授权委托书就将房屋出售给第三方。中介公司对于授权委托书的真实性，要尽到相应的审核义务。
　　如果房屋产权人不能亲自到场签订买卖合同，需要代理人凭借授权委托书，代签合同。
　　若产权人确实无法办理公证授权，房屋中介公司应看到“老头”亲自在授权委托书上签字，或者在条件允许的范围内联系“老头”，与“老头”确认其卖房的事情。若发现“老头”的民事行为能力有问题，可与老人的家人联系，做进一步确认。
　　此外，房屋中介还要对和售房有关的其他资料进行审核，比如说出卖人及代理人的身份证明、户籍证明等。如出卖人为老人或患有严重疾病，还要提供由医院出具的健康证明；如果房屋涉及到夫妻共同财产或者家庭共同财产，还要求配偶及其他共有人出具同意房屋出售的证明文件等。
　　房屋中介公司在没有确认卖房是否为老头真实意思表示的情况下，就为其办理售房一事，显然存在过错。其行为已构成侵权，侵害了“老头”的财产权利，“老头”可以向中介公司主张相应的赔偿责任。
　　如何要回房子？
　　可起诉合同无效
　　李松律师说，如果刘海皮与易智及买方不能通过协商达成一致，刘海皮可以以易智及买方作为被告，到房屋所在地的基层人民法院主张确认房屋买卖合同无效，法院判决房屋买卖合同无效后，房屋自然仍归刘海皮一家所有。
　　如果买方已经办理完成过户，取得房屋的产权证，刘海皮一家可以依据法院的胜诉判决，到房屋管理局，将房屋产权重新更名回刘海皮一家。
　　报案追究其刑责
　　从民事责任分析，易智无权代理刘海皮父亲出卖房屋。刘海皮一家应当到房屋管理局调取易智代表其父亲对外签订的房屋买卖合同，然后到房屋所在的基层人民法院提起诉讼，确认该房屋买卖合同无效。
　　从刑事责任角度分析，因为易智的行为已涉嫌构成诈骗罪，刘海皮可以到公安机关报案。案件由公安机关立案侦查终结后，会将该案件交给检察院，由检察院向法院提起公诉，追究易智的刑事责任。
　　“老头”可以在此刑事案件中一并向易智主张民事赔偿责任，即刑事附带民事诉讼。
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什么是二手房赎证？如何能归避风险赎证买房
[提要]看好的二手房，原房主房贷还没有还完怎么办？要赎回房产证，是买方掏钱，还是由卖方自己想办法？一起来看看二手房赎证的风险和办法。
看好的二手房，原房主房贷还没有还完怎么办？要赎回房产证，是买方掏钱，还是由卖方自己想办法？一起来看看二手房赎证的风险和办法。
二手房赎证越来越普遍
随着北京市场上刚需可接受的新房越来越少，很多人把目光投向二手房。在二手房交易过程中，难免遇到一些仍然处于银行按揭贷款偿还期内的二手房。其中一些房子，因为使用年限不长，房屋户型和地段相对较好，也非常受欢迎。
于是二手房赎证就出现了。所谓二手房赎证（赎回房产证，也叫赎楼），是指你要买房，但房东的产权证还被抵押给银行。房东要求你先交一部分钱，用这部分钱还清房贷，这样从银行赎回房产证。
这样做的风险是，房东赎回房产证后毁约，不再与你做交易，或者房东拿走钱做它用，根本不去还房贷。因为房屋还有银行的欠款，卖方无力偿还，便希望买方来垫款赎证，于是就出现了这样的情况：
小王看好的二手房还欠银行40万的贷款，经协商后，小王决定掏钱协助原房主办理垫款赎证。谁知在办理过户手续时，发现房子刚刚被法院查封了。
原来，房主一直欠别人的钱，债主早就盯上了这套房，但顾虑房子尚未还清的贷款，因此一直等到小王还了贷款才申请查封。如今房主已经没有任何赔偿能力，小王的钱就这样被“深度套牢”。
为了避免出现小王的情况，但是又希望买到心仪的房子，应该如何办理二手房赎证呢？具体操作上可能有什么样的风险，如何归避这些风险呢？购房指南为您整理了两套方案。
方案一：由卖方通过赎证担保解决
如果觉得由买方出钱来赎证风险比较大，买方也觉得没有这个必要，可以要求卖方自筹资金。如果卖方没有办法自筹资金，但是又要在保障了买方最大利益的前提下实现房屋的顺利变卖，可以由担保公司出具“赎证担保”。
赎证担保，是指房产卖方将其已抵押给银行或以按揭方式购买且尚未还清的房产转让给买方时，由担保公司向卖方发放借款，用于偿还原按揭/抵押贷款，赎出房产证以便办理过户。
那么二手房买卖中赎证垫资担保的流程是什么样的呢？
首先、房产买卖双方达成交易，签署买卖协议，并开始买房程序；包括房产买卖双方选择贷款银行，买方向银行申请二手房按揭贷款，并提交银行所需资料，同时办理首期款资金监管手续。待银行初步审查后，拟同意向买方发放二手房按揭贷款的，出具《二手房按揭贷款承诺书》；
接下来，就是申请赎证垫资担保。房产买卖双方向担保公司申请赎证垫资担保，签署担保文件，并向担保公司提交所需资料；担保公司进行调查与审批后，房产买卖双方到公证处办理全权委托公证。
最后，房产卖方或买方向担保公司缴纳担保费和手续费；经审批同意担保后，担保公司与银行签署《保证合同》；经银行审批同意后，银行放款。
方案二：由买方以定金或借款形式替卖方赎证
如果觉得房子实在是非常喜欢，而且价格合理，不得不帮房东赎证。也可以选择方案二，就是通过协商，以定金或借款的形式赎证。
首先，在签订买卖合同时，就直接把赎楼相关事宜写清楚，这笔款应作为定金的形式打给房东，不要直接打给银行。（这个不打给银行，是指不打给房东还贷的那个银行。）以定金形式打给房东，请房东写委托书交给中介作被委托人来解押。
注意定金不能超过房价的20％，因为超过20%部分的定金不受法律保护。如果20%以内的房款不够赎楼，那超出20%的钱应作为你借给房东的借款，你们可以再签订借款协议。
当然为了保险，你也可以专门开立第三方银行，打给第三方银行更安全，但这个也需要由第三方来处理这笔钱。
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政策解读：房地产“营改增”百姓能享哪些利好？
5月1日起，我国全面推开“营改增”试点，截至3日，昆明市地方税务局已办理280套二手房交易涉税事宜，市民对房屋交易应缴纳的税种、现行的减免税政策规定和办理涉税事宜的流程关注度较高。一位到昆明市房产交易中心涉税窗口办理二手房税费缴纳的市民表示，他购买的二手房不满两年，“营改增”后税收少了几千元，“虽不多，但对购房者来说确实是项实实在在的优惠举措。”3日是收假第一天，记者来到市房产交易中心看到，现场井然有序，针对市民关心的“营改增”后个人转让二手房相关缴税问题，办理窗口附近的宣传橱窗，均贴有详细宣传与解答。比如，二手房交易税收“营改增”后会不会增加税负，个人转让二手房怎样缴纳增值税等。工作人员介绍，早上来办理的市民相对多些，中午以后人逐渐少了。对于大家最关心的二手房交易会不会增加税负等问题，市地税局明确指出：二手房交易的增值税政策基本平移了之前的营业税政策。由于增值税是以不含税价作为计税依据，按照住房成交价计征增值税时需要将含税销售额进行换算。因此，二手房实行增值税后，比原来的营业税税负有所下降。举个例子：个人将未满两年住房对外销售，获得420万元，按原营业税计税方法计算，应纳营业税=420×5%=21万元；按改征增值税计税方法计算，应纳增值税额=420÷（1+5%）×5%=20万元。相当于销售420万元的二手房，将少缴纳至少1万元。5月这些楼市新政值得关注公积金缴存比例不得超12%住建部副部长陆克华此前在国新办例行吹风会上说，我国将从今年5月1日起阶段性降低住房公积金缴存比例，凡缴存比例高于12%的一律予以规范调整，该政策暂按两年执行。此外，生产经营困难企业除可以降低缴存比例外，还可以申请暂缓缴存住房公积金，待企业经济效益好转后，再提高缴存比例或恢复缴存并补缴其缓缴的住房公积金。&●昆明啥情况？昆明市公积金管理中心贷款处副处长龙伟表示：“我中心严格执行规定，缴存比例5%~12%，企业可根据经济效益情况，确定具体的缴存比例。”买房将不再需要婚姻证明近日，民政部、国家税务总局发出《关于加强民政部门与税务部门合作开展婚姻登记信息共享工作的通知》。为何要开展婚姻登记信息共享？民政部社会事务司副司长刘涛介绍，为方便群众办事，减轻群众办事负担，税务总局规定，税务机关在受理契税、个人所得税申报缴税的过程当中，不再要求纳税人提供无婚姻登记记录证明，而是结合户口簿、结婚证等相关的材料来判断当事人的婚姻状况，无法作出判断的可以要求当事人提供承诺书。另外，税务部门仍然需要保有对承诺的真实性进行调查、核实的手段。●昆明啥情况？昆明市民政局自日起，除办理赴台湾地区和9个国家的公证事项仍可继续出具证明外，全市婚姻登记机关不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明。政策交易二手房这些税收能优惠增值税依据：《财政部&国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016］36号）优惠：个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。个人所得税依据：《财政部&国家税务总局&建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字［号）优惠：个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。契税依据：《财政部&国家税务总局&住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税［2016］23号）优惠：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）,面积≤90㎡,减按1%的税率征收契税；面积&90㎡,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房（指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房），面积≤90㎡,减按1%的税率征收契税,面积&90㎡,减按2%的税率征收契税。印花税依据：《财政部&&国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［号）优惠：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。土地增值税依据：《财政部&&国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［号）优惠：对个人销售或购买住房暂免征收土地增值税。春城晚报记者&赵维
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