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小高层开发成本核算表
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复习+s案例(成本管理会计)解析.doc51页
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第1章 成本管理会计概述
1.1战略、战术与运营信息
（选择）战略信息是指企业的高层管理者用来制定公司目标并评价这些目标是否已经达到的信息。典型的战略信息包括企业整体以及各部门获利能力的详细情况，未来的资金需求等。〔简答]战略信息的特征:
①可以通过外部或内部渠道获得.
②对信息使用者的知识水平要求较高。
③与进行长期决策相关。
④所涉及的问题与企业整体相关。
⑤通常基于特定情况。
⑥既有定量信息，也有定性信息。
〔选择〕战术信息是指与中层管理者做出可用资源应该如何进行分配，以及如何有效使用这些资源等决策相关的信息。如劳动力与设备生产率、预算控制、差异分析以及现金流预测等信息都是战术信息。 〔简答I战术信息的特征:
①信息大多来源于企业内部。
②对信息使用者的知识水平要求较低。
③与中短期决策相关。
④通常描述和分析个别部门或区域的活动。
⑤通常基于常规情况.
⑥只有定量信息. 〔选择〕运营信息是指基层管理者或监管入员完成其工作所必需的信息.这些信息使他们能够监督企业各个部门的运营效率。运营信息包括生产工入与设备的产量报告，每个工入的入工工时，每个工入完成任务所花费的时间等信息。
〔简答」运营信息的特征:
①信息完全来自于企业内部。
②非常详细.通常是没有经过加工汇总的原始数据.
③与中期目标相关.
④与具体任务相关.
⑤应连续编制和提供.
⑥本质上属于定量信息.
1.2决策过程
〔选择〕决策过程开始于对活动的计划，结束于对这些活动的控制。计划可能由高层或中层管理人员实施，而控制职能则更可能由基层或监管入员实施。
1.3财务会计与成本管理会计的区别 【简答〕财务会计与成
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房地产公司成本核算大全-房地产公司会计核算财务处理大全
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开发间接费用的明细
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入&开发间接费用&贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：
指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。
指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7、劳动保护费
指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8、周转房摊销
指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
9、利息支出
指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
10、其他费用
指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
前期费用明细
征地、拆迁阶段：
　　地形勘测费
　　征用土地补偿费
　　附着物补偿费（拆迁补偿费）
　　林地补偿费
　　森林植被恢复费
　　林地同意使用砍伐费
　　使用林地评估费
　　耕地占用税
　　耕地开垦费
　　新菜地、鱼塘开发建设基金
　　村民社保基金
　　征地管理费
　　征地查勘测量费
　　拆迁管理费
　　临迁补助费
　　城市增容费
　　房地产开发阶段：
　　土地手续阶段
　　用地预审附图费
　　土地勘测费
　　摘牌交易服务费
　　土地使用权出让金（地价）
　　土地使用权出让合同契税
　　土地闲置费
　　地质灾害评估费
　　购买地形图费
　　套图费用
总规阶段：
　　交通评估费
　　调规可行性研究费
　　公示公证费
　　公示牌制作费
　　专业报建
　　环境评价咨询费
　　人防易地建设费
　　规划报建
　　放线测量费
　　公示费（含公证费、公示牌制作费）
　　市政设施配套费
　　设计、施工、监理招投标
　　招投标评标费
　　场地使用费
　　交易服务费
　　初步设计审查
　　审查费用
　　专家费
　　会议费
　　施工许可证
　　施工图审查费
　　工程定额编制费
　　质监费
　　安监费
　　劳保金
　　散装水泥基金
　　印花税
　　新型墙体材料基金
　　农民工社会工商保险
　　预售证
　　门牌号码制作费
　　邮箱制作费
　　楼盘名、路名登报费
　　制作路牌费
　　面积测绘费
　　规划验收阶段
　　验线费
　　公示费（含公证费、公示牌制作费）
　　公示费（含公证费、公示牌制作费）
　　违章处罚
　　大确权
　　房屋测绘费
　　确权查册费
　　补交出让金
　　房地产销售交易阶段
　　印花税
　　缴交税费
　　房地产交易手续费
　　其他费用
　　工商注册费
　　工商年检费
&&& 房地产开发
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。
一、开发成本
共有八项：
1.土地使用权出让金。
&&& 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
&&& 2.土地征用及拆迁安置补偿费。
&&& （1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
&&& （2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
&&& 3.前期工程费。
前期工程费主要包括：
&&& （1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
&&& （2）&三通一平&等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
&&& 4.建安工程费。
&&& 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
&&& 5.基础设施费。
&&& 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
&&& 6.公共配套设施费。
&&& 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照&建安工程费&的估算方法。
&&& 7.不可预见费。
&&& 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
&&& 8.开发期间税费。
&&& 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。
二、开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
&&& 1.管理费用。
&&& 可按项目开发成本构成中前1&6项之和为基数，按3％左右计算。
&&& 2.销售费用。
&&& 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
&&& （1）广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；
&&& （2）销售代理费。约为销售收入的1.5％一2％；
&&& （3）其他销售费用。约为销售收入的0.5％一1％。
以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
&&& 3.财务费用。
&&& 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
三、投资与成本费用估算结果的汇总
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。
目标成本管理实施细则
提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。
本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。
3.1& 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。
3.2& 集团所属各地产公司负责贯彻实施。
4. 方法与过程控制
4.1& 目标成本释义
4.1.1& 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团&以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势&的成本管理宗旨。
4.1.2& 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。 房地产开发成本明细
4.1.3& 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
4.1.4& 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。
4.1.5& 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。 房地产开发成本明细
4.2&&& 目标成本管理原则 房地产开发成本明细
4.2.1& 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
4.2.2& 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。
4.2.3& 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。
4.2.4& 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。 房地产开发成本明细
4.3& 目标成本科目的分类：房地产开发成本明细
4.4& 目标成本文件制订的步骤及时间要求
4.4.1& 项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成&项目定位阶段的全成本测算&。确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。
4.4.2& 实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对《项目成本测算表》进行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和计划，对设计、报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成《施工图设计阶段的成本控制建议》，作为《设计任务指导书》的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。
4.4.3& 施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对《目标成本测算表》全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完工程的经验和&责任成本体系&的要求，编制正式的《目标成本控制责任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。
4.4.4& 各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本控制指导书）在定稿后即时上报集团财务管理部成本审算中心，相关数据录入成本管理软件。
4.5& 目标成本测算表的编制
4.5.1& 目标成本测算必须应用集团统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。
4.5.2&& 目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。
4.5.3& 成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按&窗地比&推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施工图预算完成后《成本测算表》中的工程量，应是按图实际计算的结果。
4.5.4& 成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。
4.5.5& 产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通，标准是&满足品质要求的性价比最大化&。在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。
4.5.6& 施工图预算完成后《目标成本测算表》中的材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。
4.5.7& 投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。
4.5.8& 各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。
4.6& 《目标成本控制责任书》的编制
4.6.1& 目标成本控制责任书是目标成本管理的指导性文件，与设计任务管理指导书、工程管理指导书等，互相补充，共同构成项目经营指导书内容。
4.6.2& 目标成本控制责任书的制定，应按照《集团责任成本管理体系》要求，明确成本发生各阶段的控制内容、控制原则、责任部门等。
4.6.3& 《目标成本控制责任书》应包含以下内容：①项目概况：总规划指标，分期规划指标，工程概况，入伙时间。②地价成本控制：目标、责任部门、控制手段和要点。③开发前期准备费用控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。④主体建安、社区管网、配套设施费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制要点，应避免的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供应方式及供应商的选择要点。⑤园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制：目标、责任部门、控制要点。⑥开发间接费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。（各成本项目的具体控制指标详责任成本管理体系指引）
4.6.4& 营销费的控制包括开发间接费中的&营销设施建造费&和期间费用中的&销售费用&。&营销设施建造费&额度的确定及实施过程，均需要设计、营销部门的密切配合，兼顾效果与成本的平衡；特别是卖场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负主要控制责任，并将样板房装修费用的销售收回率作为成本控制的考核指标之一。&销售费用&应结合推盘计划，于项目定位完成后制定投放时间和费用额度计划。
4.6.5&& 《目标成本控制责任书》由成本管理部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、营销、项目经理部、项目发展部、财务部等各职能部门讨论、修改，达成一致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行。
4.7& 目标成本的执行
4.7.1& 在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部每月出一份《项目动态成本月评估》，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议。
4.7.2& 《项目动态成本月评估》应包括&变更签证统计表&和&项目动态成本信息表&，并作为《成本信息月报》的部分内容，在完成后的三个日内报集团财务部成本审算中心。（可在成本管理软件中完成）
4.7.3&& 成本管理部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额，每月在&成本管理软件&中对各项目的待发生成本进行评估，在软件中生成&项目动态成本信息表&。
4.7.4& 如在月内出现影响成本50万元以上的重大事项，变化发生的责任部门应及时向成本部提供相关资料，成本部及时计算相应成本变化金额和原因，向公司总经理和分管领导汇报。
4.7.5&& 在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的对比概况；反映营销广告合同、园林环境合同的额度使用情况；设计变更和现场签证应做到一单一算，月结月清，并录入成本管理软件。
4.7.6& 项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照《目标成本控制责任书》对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。
4.7.6& 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，并按照&成本数据库&的格式要求，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。
4.7.7& 项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据。
4.8& 目标成本的修订
4.8.1& 施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估》中反映即可。
4.8.1& 工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时（对利润影响达2％），应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报集团财务部成本审算中心备案。
附件：目标成本科目分类
成本测算表（标准）
目标成本科目分类
主要包含内容
土地获得价款
政府地价及市政配套费
土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等
补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等
红线外市政设施费
红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费
拆迁补偿费
地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等
开发前期准备费
勘察设计费
勘测丈量费
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等
规划设计费
规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等
建筑研究用房
材料及施工费
&&报批报建费
1.&&&&&项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费
2.&&&&&交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等
水、电、煤气增容费
三通一平费
&&临时道路
施工用的临时道路设计、建造费用
&&临时用电
施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用
&&临时用水
施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用
&&场地平整
基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用
临时设施费
&&临时围墙
围墙、围栏设计、建造、装饰费用
&&临时办公室
租金、建造及装饰费用
临时场地占用费
施工用临时占道费、临时借用空地租费
&&临时围板
临时围板的设计、建造、装饰费用
主体建筑工程费
土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水
结构及粗装修
砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）
单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用
公共部位精装修
大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用
户内精装修
厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用
主体安装工程费
室内水暖气电
室内给排水
 给排水
自来水、排水
 直饮水系统
 热水系统
地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片
室内电气工程
楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
设备及安装
通风空调系统
空调设备及安装费用、空调管道、通风系统
电梯供货及安装
发电机供货及安装
发电机供货、安装、机房降噪
含消防水、电、防排烟
 水消防系统
自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统
 电消防系统
烟感、温感、报警、消防广播
 气体灭火系统
 防排烟工程
人防设备及安装
密闭门、气体过滤装置
居家防盗系统
阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭
包括可视及非可视对讲
水、电、气远程抄表
有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座
主体内外布线及终端插座
主体内外布线及终端插座
社区管网工程费
室外给排水系统
室外给水系统
小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火栓
雨污水系统
室外采暖系统
室外燃气系统
室外电气及高低压设备
高低压配电设备及安装
红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备
室外强电管道及电缆敷设
室外强电总平线路部分
室外弱电管道埋设
用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井
室外智能化系统
停车管理系统
露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统
小区闭路监控
摄像头、显示屏及电气系统安装
周界红外防越
小区门禁系统
电子巡更系统
电子公告屏
园林环境工程费
绿化建设费
公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化
雕塑、水景、环廊、假山等
道路、广场建造费
道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
广场、人行道
围墙建造费
永久围墙、围栏及大门
室外灯光照明工程
室外背景音乐
室外零星设施
儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶 、座椅、阳伞
配套设施费
建造成本及配套资产购置
建造成本及配套资产购置
建造成本及配套资产购置
建造成本及配套资产购置
配电房、水泵房土建及装修费
车站建造费
建造成本及配套资产购置
开发间接费
工程管理费
工程监理费
支付给聘请的项目或工程建立单位的费用
预结算编审费
支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用
行政管理费
直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费
施工合同外奖金
赶工奖、进度奖
工程质量监督费
建设主管部门的质监费
安全监督费
建设主管部门的安监费
工程保险费
营销设施建造费
&&广告设施及发布费
车站广告、路牌广告
&&现场包装费
彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
&&接待厅装修、装饰费
设计、工程、装饰等
包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。
&&销售模型费
售楼沙盘、户型模型等
资本化利息
直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
物业管理完善费
开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费
目标成本编制可不包括此项费用，本表列明供参考，详见《万科集团费用核算办法》
详见《万科集团费用核算办法》
&&媒介广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用
展位费、布置费、制作费等
&&促销活动费
设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费
&&宣传资料及礼品费
售楼书、各种礼品
&&现场销售器具费
饮水机、家私等
&&销售人工费
工资、奖金、补贴等
&&看楼交通费
看楼专车运行费、修理费、司机行车费用
万客会费用
销售代理费及佣金
支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。
中介策划及咨询费
支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用
&&总产权登记费
&&分户产权转移登记费
&&房屋交易费
房地产开发成本明细科目
房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本。
（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。
&&&& 1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。
&&&& 2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。
&&&&& A、土地征用费 　
&&&&& B、耕地占用费 　
&&&&& C、安置养老费 　
&&&&& D、拆迁补偿费 　
&&&&& C、土地补偿费 　
&&&&& D、其他 　
&&&& 3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。
&&&& 4、中介费 　
&&&& 5、预提 　
&&&& 6、其他：含契税、初始登记费等。
&&& （二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、&三通一平&等前期费用。
&&&& 1、勘察设计费 　
&&&&&&& A、勘察及丈量费 　
&&&&&&& B、规划设计费：含景观设计
&&&&&&& C、竞标设计补偿费 　
&&&& 2、三通一平费 　
&&&&&&& A、临时道路 　
&&&&&&& B、临时用电 　
&&&&&&& C、临时用水 　
&&&&&&& D、场地平整 　
&&&&&&& E、临时设施费 　
&&&& 3、可行性研究费 　
&&&&&& A、可行性研究编制费 　
&&&&&&& B、市场调查费 　
&&&&&&& C、项目建设咨询费 　
&&&&&&& D、其他 　
4、人防费 　
&&&&& 5、大市政配套费 　
&&&&& 6、预提 　
&&&&& 7、其他 　
&&&&&&& A、招标代理及管理费 　
&&&&&&& B、配套方案征询费 　
&&&&&&& C、测绘费 　
&&&&&&& D、工程保险费 　
&&&&&&& E、环境评估费 　
&&&&&&& F、竣工档案编制费 　
&&&&&&& G、日照分析 　
&&&&&&& H、审图费 　
&&&&&&& I、晒图费 　
&&&&&&& J、其他 　
&&& （三）、基础设施费：建筑物外红线内。
&&&&& 1、室外给排水系统 　
&&&&&&& A、上水配套费 　
&&&&&&& B、雨污水 　
&&&&&&& C、直饮水 　
&&&&&&& D、热水 　
&&&&&&& E、其他 　
&&&&& 2、室外电气系统 　
&&&&&&& A、供电配套工程费 　
&&&&&&& B、其他 　
&&&&& 3、室外燃气系统 　
&&&&&&& A、燃气配套费 　
&&&&&&& B、其他 　
&&&&& 4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。
&&&&& 5、环卫设施 　
&&&&& 6、采暖系统 　
&&&&& 7、预提 　
&&&&& 8、其他 　
&& （四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。
&&&& 1、建筑结构工程 　
&&&&&&& A、基础工程 　
&&&&&&& B、主体结构工程 　
&&&&&&& C、门窗工程 　
&&&&&&& D、公共部位精装修 　
&&&&&&& E、室内精装修 　
&&&&&&& F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。
&&&& 2、设备及设备安装工程 　
&&&&&&& A、室内水暖气电管线设备 　
&&&&&&& B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。
&&&&&&& C、消防系统 　
&&&&&&& D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。
&&&& 3、室外总体工程 　
&&&&&&& A、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。
&&&&&&& B、园林环境工程 绿化建设、建筑小品等。
&&&&&&& C、其他 　
&&&& 4、工程管理费 　
&&&&&&& A、工程监理费 　
&&&&&&& B、咨询费 　
&&&&&&& C、施工合同外奖金 　
&&&&&&& D、质监费、验收费 　
&&&& 5、预提 　
&&&& 6、其他 　
&&& （五）、公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
&&&& 1、会所、物管楼 　
&&&& 2、儿童乐园 　
&&&& 3、学校、幼儿园 　
&&&& 4、游泳池 　
&&&& 5、网球场 　
&&&& 6、预提 　
&&&& 7、其他 　
&&& （六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
&&&& 1、利息支出 　
&&&& 2、利息收入 　
&&&& 3、汇兑损益 　
&&&& 4、金融机构手续费 　
&&& （七）、开发间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。
&&&& 1、工程管理费 　&&&&&&&&&
&&&&&&& A、行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考&管理费用&明细科目&&&&&&&&&
&&&&&&& B、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费
&&&&&& C、其他 　
&&&& 2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。
&&&&&& A、媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。
&&&&&& B、样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。
&&&&&& C、其他 　
&&&& 3、预提 　
&&&& 4、其他
5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本
房地产开发项目成本明细
1 土地费用
（一）土地出让金 国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价
（二）开发费 国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或将生地变成熟地的开发投资费用。
（三）基础设施配套费
1、向政府缴纳的&大配套&费用
2、接驳市政管线等设施至红线边的施工费用
3、政府出让土地时强行要求建设的红线内的市政路
4、政府强行要求的红线外的其他工程建设费用&
1.2、拆迁费
（一）拆迁工程费 红线内拆除和迁移障碍物所发生的费用，包括：地上建筑物的拆除，高压线、光缆等的迁移，排洪沟、市政管线的改道，古树的移植，文物勘探及相应费用等。
（二）拆迁补偿费 对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的补偿费用及对其使用人的安置费用
1.3、土地办证费
（一）土地产权登记费
（二）购地契税
（三）过户手续费
1.4、其它土地费
（一）土地中介费 指以各种名义支付给土地中介方的酬劳
（二）合作方补偿 含为获得土地支付的股权转让费
（三）其它
2 前期费用
2.1、调研评估费
（一）可行性研究费 项目可研阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行房地产市场分析的委托费等
（二）营销定位调研费 项目营销定位阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行目标客户群分析的委托费等
（三）环境评估费 委托专业公司对地块周边环境质量影响的评估费用，例如交通、空气污染等
（四）设计调研费 项目前期概念设计阶段发生的调研费用，例如为本项目设计而出国考察的费用等
（五）其它调研费
2.2、设计费
（一）设计招标补偿费 指向未中标单位支付的标底费 各项设计费中除设计实体费用外，应包括其相应的图纸委托审查费用
（二）规划设计费
（三）建筑工程设计费
（四）立面工程设计费
（五）环境工程设计费
（六）专项设计费 环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项目发生的设计费用
（七）装修设计费 指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等，不包含独立卖场装修设计等售楼工程设计费
（八）其他设计费 包括复印晒图费等小额费用
2.3、勘探测绘费 包括地质勘查、放点测绘、超前钻、氡气检测等施工前期需要的勘探测绘发生的费用，不包含施工建造过程中对相应工程的检测费用。
2.4、报建费
（一）规划报建费 为取得规划许可证而向政府缴纳的一切费用，以及为完成规划报建工作而发生的其他费用。
（二）施工报建费 为取得施工许可证而缴纳的费用和政府强制要求的工作发生的费用（例如白蚁防治），以及为完成施工报建工作而发生的其他费用。
（三）各项基金 不可回收基金 可回收基金
2.5、其它前期费
3 建安费用
3.1、临时工程
（一）临时供水 临时供水管线的接驳、铺设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。 为项目整体服务的临时性工程，不包含为单项工程而专门服务的具有以下性质的工程。
（二）临时排水 临时排水管线的接驳、铺设，临时排水沟的修建，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。
（三）临时供电 临时变配电设备的购置、租赁、安装，临时线路的架设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。
（四）场地平整 主要是施工前期场地上的垃圾、杂草、树木等障碍物的移除，应区别于&岩土工程&中的&场地土方&。
（五）临时设施 初次性建造、购置的为甲方地盘管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用。
（六）临时围墙 按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用，包括附属的大门等设施。
（七）临时道路 为项目建设服务的临时性道路的建造费用，包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支护、道路地基处理，而道路两侧的排水沟应归入&临时排水&。
（八）其它前期工程费 包括项目开工前的场地看护费及形象规范费用等。
3.2、岩土工程
（一）地基处理 包括换填、深层密实、排水固结、化学加固等地基处理方式。
（二）土方工程 基坑土方 为进行地下结构施工而进行的土方开挖、搬运、回填
场地土方 为调整标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等，应区别于&前期工程&中的&场地平整&。
（三）支护工程 基坑支护 边坡支护
（四）其它岩土工程
3.3、基础工程
（一）预应力管桩基础 包含截桩费、验桩费 如基础形式采用独立基础或者条形基础，且该基础不用于地下室工程，那么此项造价归入相应的可售物业的&地上结构&；如采用筏形基础或箱形基础，此项造价归入相应的可售物业的&地下室结构&
（二）人工挖孔桩基础 包含桩基检测费
（三）钻孔灌注桩基础 包含桩基检测费
（四）其它基础工程
3.4、可售物业
（一）土建工程（结构+建筑+防水+外装+公共部位装修）
结构工程 地下室结构 包括阀形基础和箱形基础 1）、指单体的主体结构
2）、包括模板制安工程，并拆分到地上结构和地下结构
地上结构 包括无地下室的独立基础和条形基础
其它结构工程 包括装饰性的结构工程，如屋面钢结构
建筑工程 地下室建筑工程 1）、包括砌筑工程、内墙及天棚装饰、外墙抹灰、楼地面工程、屋面瓦等
2）、包括脚手架工程，内架拆分到地上建筑和地下建筑，外架拆分到地上建筑&
地上建筑工程
其它建筑工程
防水工程 地下室防水 防水工程应按照GB50500清单中的工程内容进行相应成本拆分归类。
1）、分别按可售物业类型设置： 多层住宅、小高层住宅、高层住宅、独立别墅、联排别墅、花园洋房、写字楼、独立商业等。双拼、四拼别墅归入联排别墅中。
2）、如果单栋建筑内有不同物业类型且建安费用难以拆分，先将其费用归入占整体成本较大份额的物业类型。&
卫生间防水
屋外防水 包括屋面、外墙防水，
其它 包括入户花园防水、露台防水、阳台管根防水等。
外墙装修 外墙砖 包括石材
1）、包括外墙装饰铝扣板等
2）、住宅底层商铺如果无法划分为单独商业，其外部的自立玻璃归入该住宅的&玻璃幕墙&；如为独立商业，将其归入独立商业的&幕墙&&
装饰百叶 包括装饰用铝格栅、空调百叶窗、以及其他外墙装饰用百叶窗
其它外墙装修
装修工程 大堂装修 包括单元大门建造费用
室内装修 可售物业内装修，按物业类型划分
电梯厅装修
电梯轿厢装修
其它公共装修 包括楼梯间装修，如属临时看楼通道性质，则费用归集到销售费用的&临时装修费&
措施费 脚手架费用
其他措施费
其它土建工程
（二）机电工程
强电 包括单体内的预埋管线和开关、插座、灯具等基本强电设施，应区别于供配电工程
弱电 电视 指单体内的预埋管及其附属设施
其它弱电工程
给排水 给水
其它给排水
空调 单体内的空调通风系统，如中央空调、楼梯间通风、卫生间集中抽风系统等
其它机电工程
（三）消防工程
排烟送风 包括单体内消防工程
其他消防工程
（四）栏杆工程
阳台栏杆 包括入户花园栏杆
其它栏杆 1）、包括防盗栏、儿童防护栏等；
2）、不包括楼外私家花园栏杆，其归入&室外围栏工程&&
（五）门窗工程
外立面门窗 指建筑物与室外直接接触部位设立的门窗，如阳台门等。包括铝门窗、塑钢门窗、木门窗、钢门窗等类型门窗。
防火门 指公共部位防火门（如地下室防火卷帘门、商铺入户卷帘门等），不包括具有防火功能的入户门和商铺外自立玻璃门
入户门 不包括单元大门
其它门窗工程 车库门等其他门类，不包括人防门
3.5、配套设施
（一）配套项目
会所 配套设施应涵盖配套的土建、装修、措施费等所有费用
物业管理用房
公共部位装修
其它配套建安 指不能销售的专项设施
3.6、配套工程
（一）供配电工程
配电室土建工程 小区变电站、独立配电室的土建成本，对于非独立配电室的土建成本可并入相应附属结构建安成本 应区别于&可售物业&中的&强电&
变配电设备 包括小区变电站设备、高压电缆敷设、高压电缆沟工程、变配电柜等
低压传输 包括低压电缆及母线槽的敷设、低压电缆沟工程、电表安装等
其它供配电
（二）燃气工程
（三）采暖工程
取暖器 包括燃气壁挂炉或电热膜取暖器
（四）有线电视 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
（五）电信工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
（六）网络工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
（七）人防工程
（八）市政管线
自来水干管
供水二次加压 1）、包括水泵、变频泵、稳压器、稳压罐等设备
2）、对于独立的水泵房，其土建费用应归入本项费用中&
雨、污、粪水排水 包括单体外的雨、污、粪水管，以及化粪池、生化池等处理设施。
其它市政管线
（九）环保工程
降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影响的辅助工程
环保检测 建筑装修气体排放检测等
垃圾处理 如垃圾站等
其它环保工程
（十）智能化工程
室外影音 背景音乐、信息发布显示屏等 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
安防系统 红外线、摄像头、可视对讲、门禁、巡更等安全监控系统
停车场控制 停车场出入电子闸门、读卡系统等
其它智能化
（十一）其他配套工程 包括信报箱、小区电子灭蚊系统等
3.7、室外工程
（一）园林景观工程
园建工程 指小区硬景工程，以及小品、雕塑、张拉膜、室外家私（如休闲椅、遮阳伞）等
景观水体工程 包括游泳池的土建、机电及装饰工程，及游泳池的辅助设施，如独立更衣室等
绿化工程 包括小学、幼儿园等配套设施内的绿化工程，以及小区喷淋浇灌系统
室外围栏工程 小区围栏 例如小区外围的围墙、护栏、永久性挡板以及小区大门等
私家花园围栏
其它室外围栏 包括小区保安厅等
室外康乐设施
小区标识工程
其它园林工程
（二）道路及灯光工程 道路 指车行道路，包括消防通道，以及道路划线、交通指示牌、红绿灯、减速带、转弯镜、地下室车位划线等工程
小区照明及泛光工程
4 其他直接费
4.1、工程管理费
（一）工程监理费
（二）工程保险费
（三）工程水电费 项目入伙之前发生的应由开发商承担的水电费用。如果售楼水电费可以拆分出来，应将其计入销售费用中的&卖场物管费&。
（四）检验试验费 包括材料检验、沉降观测等
（五）预决算编审费
（六）工程合同印花税
（七）工程验线查丈费 工程验收时的验线查丈
（八）其他工程管理费
4.2、地盘管理费
（一）地盘工资
（二）办公费用
（三）福利费用
（四）邮电通讯费
（五）房租水电费
（六）差旅交通费
（七）用具购置及维修费
（八）劳动保护费
（九）现场看护费
（十）折旧费用
（十一）地盘公关费
（十二）地盘奖罚
（十三）其他地盘费
4.3、增容费
（一）燃气增容费 指单独缴纳的增容费，如&市政大配套费用&中已涵盖了此项费用，注意此处不要重复录入。
（二）供电增容费
（三）供水增容费
4.4、物业基金
5.1、外部利息
5.2、内部利息 指集团系统内调用资金的资金成本
6 公司管理费
7 销售费用
7.1、营销费用
（一）广告费
广告发布费 报纸广告 包括软性文章广告和硬性广告
户外广告 包括路牌广告、公交站牌广告、墙面广告、车体广告等
广告代理费 广告公司的策划、设计、发布代理及其他服务费用
（二）活动推广费
展销会费 参加房展会、举办推介会及租赁商业场所设立展位所发生的全部费用
促销活动费 为举行促销活动所发生的演艺费、场地费、资料费、礼品费、赠送的管理费和楼款等
开盘活动费 包括开盘时组织准备的一切相关活动费用
入伙活动费 包括入伙时组织准备的一切相关活动费用
其它活动推广费
（三）卖场包装费
售楼处包装费 售楼处设计费 如会所或商业在销售期作为售楼处使用，属于永久性装修的费用不计入营销费用
售楼处装修费
售楼处建安费 指搭建临时售楼处的建安费
售楼处布置费 包括办公家俱、电脑、电视、DVD、音响、饰品等费用
其它售楼处包装费
样板房包装费 样板房设计费 实体样板房带装修出售后，装修部分的净值应扣减营销费用
样板房装修费
样板房建安费 指搭建临时样板房的建安费
样板房布置费 包括家私、家电、饰品等费用
其它样板房包装费
场景包装费 制作类包装费 包括导示性广告、楼体外包装、看楼通道包装、园林包装等中的喷绘、围板、彩布、彩旗、气球、灯饰、指标牌等的制作及安装费用。
园艺类包装费 包括室内外的临时盆栽、花卉、草坪等费用。
临时装修费 门厅、楼梯间等的临时装修费用
其它场景包装费 为实现销售目的而在其他方面（如帮政府修市政道路等）发生的建造、装修、包装等费用
道具购置费 模型制作费
宣传片制作费 包括售楼短片、效果图等的制作费用
物料制作费 包括售楼现场所有发放的宣传资料的制作费用
礼品制作费 指T恤、雨伞等销售礼品或纪念品的制作费用
电瓶车购买费
其它道具购置费
其它卖场包装费
（四）销售管理费
工资及福利费 包括销售人员及临时雇佣人员的工资及福利、服装、培训、工作餐饮等费用
卖场物管费 服务卖场的保洁、保安等物管人员的工资、福利及卖场的水电费等
销售办公费 指售楼处网络费、电话费、日常文具费及其他办公费用
销售公关费
其它销售管理费
（五）配套设施费
车辆费 车辆购置费 为销售而购置车辆，不再用于销售时须以净值扣除营销费用
车辆租用费
车辆使用费
其它配套设施费 公交专线、学校等其他配套引入费
（六）咨询代理费
策划咨询费 就营销策划、产品销售等咨询其他公司的费用，以及向相关机构购买营销数据或资料发生的费用
销售代理费 中介公司代理销售发生的费用
其它咨询代理费
（七）其它营销费
7.2、售后服务费用
（一）售后维修费
（二）业主索赔损失 包含退楼损失
（三）其它售后服务费
7.3、物业补偿费用
（一）空置物业管理费
（二）物业管理开支补贴
（三）物业专项补贴 精品共建、会所经营、村巴运营等补贴
（四）其它物业补偿费
7.4、其他销售费用
（一）售楼查丈费
（二）销售合同印花税
（三）产权初始登记费
（四）销售其它费用
一、管理费用
应设置以下明细项目：
（1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。
（2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
（3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。
（4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。
（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
（6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。
根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。
（7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。
（8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。
根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。
（9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
（10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。
（11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
（13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。
（14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。
（15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。
（16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。
（17）业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的&交际应酬费&也包括在内。
（18）税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。
这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在&开发间接费用&核算。
（19）技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。
（20）研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。
（21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。
（22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。
（23）排污费：是指企业按规定缴纳的排污费用。
（24）开办费：是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。
（25）其他费用：指上列各项费用以外的其他管理费用支出。
二、营销费用
应设置以下明细项目：
（1）职工薪酬：是指销售机构人员的职工薪酬（含销售提成等）。
（2）修理费：销售机构使用的固定资产、低值易耗品等修理费用。
（3）物料消耗：销售机构管理耗用材料、用品的费用。
（4）低值易耗品摊销：销售机构和销售人员使用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。
（5）办公费：指销售机构发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费。
（6）差旅费：销售人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。
（7）车辆使用费：指销售机构使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
（8）固定资产使用费：指销售机构使用固定资产等折旧费、维护维修费等。
（9）房租及物管费水电费：指销售机构用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
（10）劳动保护费：是指确因工作需要为销售人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
（11）展览费:为销售商品房而参加房交会等开支的展位费及展台搭建费、场地布置费、制作费等。
（12）广告费:指销售部门为销售商品房对外宣传所产生的所有广告费用，包括电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等发布的广告费用。
根据规定，列支广告费应同时符合下列条件：
a、广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；
b、已实际支付费用，并已取得相应发票；
c、通过一定的媒体传播。
（13）业务宣传费：指销售部门为销售商品房对外宣传发生的宣传费用，如：广告设施及发布费（车站广告、路牌广告）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）、促销活动费（场租、劳务费、活动场所布置费）宣传资料及礼品费（售楼书、各种礼品）销售模型制作费等。
（14）销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。
根据规定，销售佣金应该符合下列条件的，可计入销售费用：
a有合法真实凭证；
b支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员)；
c支付给个人的拥企，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。
（15）合同交易费：指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。
（16）商品房维修、看护费：商品房在销售过程中发生的维修费、看护费等。值得注意的是开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，应先冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。。
（17）其他费用：指上列各项费用以外的其他销售费用支出。
三、财务费用
房地产开发企业在设置&财务费用&明细项目时，应该分清楚&财务费用DD利息支出&与&开发间接费用DD利息支出&的界限。一般说来财务费用应设置以下明细项目：
（1）利息支出：指房地产企业开发产品完工后发生的利息支出，如果有利息收入应该抵减本项。
根据规定，向金融企业借款的利息支出，准予在所得税前扣除；向非金融企业借款的利息支出，不高于按照金融企业同期贷款基准利率计算的数额的部分，准予在所得税前扣除。
（2）汇兑损益：指房地产企业因使用外国货币而产生的汇兑收益或损失，汇兑收益用&负数&反映。
（3）金融机构手续费：企业支付给金融机构的相关手续费（支票、汇票、汇兑等手续费）pos机刷卡费等、票据工本费等。
（4）现金折扣费用：根据销售合同约定产生的现金折扣费用。
（5）股票发行费：股份有限公司发行股票支付给发行机构的费用。
（6）票据贴现息：企业收到承兑汇票的贴现利息支出
（7）其他费用：指上列各项费用以外的其他筹融资费用支出。
应该说明的是，筹融资过程中发生的评估费、审计费、登记费等，不应该作为财务费用列支。
四、开发成本
下设开发间接费用等六个二级科目
1、开发成本&开发间接费用
房地产开发企业在设置&开发间接费用&明细项目时，应该分清楚开发间接费用与管理费用、销售费用的界限。一般说来开发间接费用应设置以下明细项目：
（1）职工薪酬：内部核算单位（如项目管理部等，下同）管理服务人员的职工薪酬。
（2）修理费：内部核算单位管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
（3）物料消耗：内部核算单位管理耗用的材料、用品费用。
（4）低值易耗品摊销：内部核算单位管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）
（5）办公费：指内部核算单位发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
（6）差旅费：指内部核算单位的人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。
（7）车辆使用费：指内部核算单位使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
（8）固定资产使用费：指内部核算单位使用固定资产的折旧费、维护维修费等。
（9）房租及物管费水电费：指内部核算单位租赁用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
（10）劳动保护费：是指确因工作需要为指内部核算单位人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
（11）周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
（12）利息支出：指房地产开发企业开发过程中借入资金所发生的利息支出及相关的手续费，但应冲减利息收入。
开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
（13）土地使用税：房地产开发企业在开发产品过程中，开发项目占用土地，按照规定缴纳的土地使用税。
（14）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的监理费用。
（15）房屋维修基金：房地产开发企业按照规定，向政府部门缴纳的房屋维修基金。代收业主的维修基金，不能计入该项目。
（16）工程预决算编制及审查费：为编制、审查开发项目建筑工程施工图概算、预算、结算所支付的费用。
（17）前期物业管理费：根据开发商与物业公司签订的合同，支付的前期物业管理费、开办费等。
（18）其他费用：指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
2、开发成本&土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，
（1）土地征用费（土地出让金）
（2）耕地占用税
（3）劳动力安置费
（4）有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费）
（5）安置动迁用房支出等
（6）政府代收费用[（建制镇）市政公用基础设施配套费]
3、开发成本&前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，
（1）规划、
（2）设计、
（3）项目可行性研究、
（4）水文、地质勘察、
（5）测绘费用
（6）三（七）通一平等支出
（7）政府代收费用（供电工程贴费）
4、开发成本&建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费
（4）甲供材料
（5）装饰装潢
（6）政府代收费用（发展新型墙体材料专顶用费、散装水泥专项资金）
5、开发成本&基础设施费指建造各项基础设施发生的设备及安装等费用，
（1）道路工程发生的支出
（2）供水工程发生的支出
（3）供电工程发生的支出
（4）供气工程发生的支出
（5）排污工程发生的支出
（6）排洪工程发生的支出
（7）通讯工程发生的支出
（8）照明工程发生的支出
（9）环卫工程发生的支出
（10）绿化等工程发生的支出
（11）政府代收费用（人防经费、消防设施建设费、煤气建设费、教育地方附加费）？
6、开发成本&公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出
（1）锅炉房、水塔、
（2）公共厕所
（3）自行车棚
（4）无偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等支出
土地使用权-土地出让金
土地使用权-地价款
土地使用权-契税
土地使用权-拍卖佣金
土地使用权-公证费
土地使用权-其他
土地征用及拆迁补偿-土地征用费用
土地征用及拆迁补偿-耕地占用税
土地征用及拆迁补偿-劳动力安置费
土地征用及拆迁补偿-安置动迁用房支出
土地征用及拆迁补偿-拆迁补偿款
土地征用及拆迁补偿-基础设施配套费
土地征用及拆迁补偿-其他
前期工程费-规划费用
前期工程费-设计费用
前期工程费-项目可行性研究费用
前期工程费-水文、地质勘查费用
前期工程费-勘探费用
前期工程费-测绘费用
前期工程费-七通一平支出
前期工程费-供电工程贴费
前期工程费-其他
建安工程费-建筑工程费用
建安工程费-安装工程费用
建安工程费-装修工程费用
建安工程费-材料
建安工程费-发展新型墙体材料专用费
建安工程费-散装水泥专项资金
建安工程费-白蚁防治费
建安工程费-其他
基础设施费-小区内道路
基础设施费-供水工程
基础设施费-供电工程
基础设施费-供气工程
基础设施费-排污工程
基础设施费-通讯工程
基础设施费-照明工程
基础设施费-环卫工程
基础设施费-绿化工程
基础设施费-景观配套
基础设施费-其他
公共配套设施费-物业管理用房费用
公共配套设施费-变电站费用
公共配套设施费-热力站费用
公共配套设施费-水厂费用
公共配套设施费-居委会用房费用
公共配套设施费-派出所用房费用
公共配套设施费-幼儿园用房费用
公共配套设施费-学校用房费用
公共配套设施费-托儿所用房费用
公共配套设施费-公共厕所费用
公共配套设施费-自行车棚费用
公共配套设施费-邮电通讯用房费用
公共配套设施费-会所
公共配套设施费-农贸市场
公共配套设施费-人防工程
公共配套设施费-康体中心
公共配套设施费-人防经费
公共配套设施费-消防设施建设费
公共配套设施费-煤气建设费
公共配套设施费-教育地方附加费
公共配套设施费-其他
开发间接费-管理人员工资
开发间接费-职工福利费
开发间接费-折旧费
开发间接费-修理费
开发间接费-办公费
开发间接费-水电费
开发间接费-劳动保护
开发间接费-周转房摊销
开发间接费-汽车费用
开发间接费-通讯费
开发间接费-差旅费
开发间接费-其他
开发间接费-利息支出
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