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重磅 | 房地产企业金融创新模式全解读
克而瑞地产研究
文/CRIC研究中心 朱一鸣 房玲 傅一辰 蔡建林 “金融”是2015年房地产行业最为热门的词汇。一直以来，房地产行业的发展与金融业密不可分，主要体现在融资方面。在新常态下，房地产的投资属性逐渐褪去，购房者也趋于理性，房价不再能维持以往的增速，地价和融资成本却不断攀升，使得房企开始寻求模式创新，其中有不少与金融有关。房企通过各种渠道参与到金融行业中，其中大部分是为了促进房地产主业的发展，另有部分则有更深层次的布局考虑，将金融作为新的盈利增长点。从参与方式来看，主要可分为自行设立金融机构、与金融机构合作和参股金融机构三种。1、类型一：企业主体成立金融机构房企进军金融领域，最为直接的方式便是在集团组织架构中设立金融板块，成立金控集团或金融机构，直接铺设业务。一些背景较雄厚的房企选择全面布点，同时开展如保险、银行、证券、资产管理等业务，在金融领域迅速扩张；一些服务商或规模较小的房企，则利用了房地产资源，选择热门领域试水，如互联网金融、社区金融等，在原有资源网络的基础上进行业务开拓。（1）通过金控集团统筹，目标全牌照指房企直接设立金融控股集团，所有金融业务均在金控集团下开展。采用这一模式的房企资金实力较强，同时通过多种渠道布局，目标是获取全牌照的“大金融”。这一模式的优势在于多项业务间能产生协同效应，但需要大量金融人才和积淀才能将落实业务，否则可能概念意义大于实际。模式一：绿地——依托地产的综合金融创新绿地金融的布局将立足于“投资+投行”的大资管金融全产业链，分为金融机构投资、基金投资和管理业务、类金融业务和资本运作四大板块。绿地金融的业务模式创新、业务多元化，依托房地产资源又能单独盈利，有望成为新的增长点，最具潜力的主要包括：互联网金融对于绿地来说，互联网金融平台“地产宝“并非为自身融资设立，其主要业务是联结撮合中小型房企与金融机构，并收取管理费用，房企通过平台的融资成本约在6-8%。相比普通平台，绿地地产宝的竞争力在于：对于金融机构来说，绿地在房地产行业的经验使其能更好地对项目进行风险评估，确保资金安全性；对于中小房企来说，绿地与金融机构的良好关系使他们易于获得低成本融资，对利率的设定并不受限于品牌，而能更多地考虑项目的情况；对于个人投资者来说，绿地品牌更可靠，减少了对“卷款跑路“等现象的担忧；在销售渠道方面，绿地除了通过阿里、平安、腾讯、360等合作分销外，自有售楼处和社区也能形成广阔的布局。特殊机会投资基金绿地香港正计划与资产管理公司合作设立特殊机会投资基金，对不良资产进行再开发，也为互联网金融平台提供辅助，这部分业务颇具想象空间。2014年，绿地在宣布与信达集团的合作中便曾提到，“将在金融资产重组以及运营等方面开展深度合作，由绿地将重组后的优质房地产等金融资产项目再开发后推向市场，形成房地产等领域独特的‘重组资产-优质资产’业务模式”。资产管理公司以往的操作模式是，将从银行收购的不良资产（如土地、项目等抵押物）在各地产交所、金交所挂牌，以转让、拍卖等形式将不良资产卖给接盘者，赚取其中的差价。合作后，双方可将低价获取的不良资产交予绿地进行开发、包装和出售，尽管拉长了周期扩大了风险，但能获取更高的利润；亦可作为平台，为这些不良资产按照区域、产品线等特点，寻找合适的房企作为下家，收取管理费用。同时，绿地自有互联网金融平台上的项目一旦遇到，也可采用同样的模式进行处理。PPP模式PPP模式是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，政府将参与全过程经营。绿地目前的地铁投资业务便采用了PPP模式，具体培育形式还在商讨中。但通常来说，由于融资成本将根据项目的预期收益、资产以及政府扶持的力度决定，房企能获得财政补贴和银行提供的低成本融资，以及政府提供的如税收优惠、贷款担保、沿线土地使用权等。除了所开发物业的运营管理收益外，建成的上盖物业销售也能带来现金流。参股金融机构绿地早已参股多家金融机构，包括东方证券、上海农商银行、锦州银行，控股盘锦银行，并迎来第一轮收获期。海外方面，绿地以基石投资者身份参与了广发证券香港IPO，认购了7000万美元。绿地还有继续参股或并购金融机构的意图，目的不仅仅是财务投资，还包括拥有这些机构所持有的金融牌照，以便更好地开展金融业务如互联网证券、保险等，进一步获取业务资格，拉长金融产业链。股权投资基金绿地设立的股权投资基金，主要对代表行业发展方向的企业进行投资，这将是对企业上市以外融资渠道的补充。股权投资的投资标的一般为一定规模和产生稳定现金流的成形企业，风险较小，退出渠道则包括IPO、售出、兼并收购、标的公司管理层回购等等。投资人对政策导向、经济形势的动向的了解将帮助其选择正确的标的，增加盈利，与绿地的优势相契合；资本对接类业务也能成为绿地办公楼、产业园区等提供的增值服务，吸引更多的业主入驻旗下项目。除了上述板块外，绿地金融旗下还包括设立引导基金参与国企混改，能够针对业主的社区金融和财富管理，利用自贸区优势提供租赁、保理、贸易融资等综合金融服务的融资租赁公司，作为基石投资者对多家IPO企业进行直投，针对房地产上下游企业的小额贷款等多种类型的业务。模式二：越秀——传统金融业务涉猎广泛金融是越秀集团的三大核心产业之一，越秀金控目前资产总额已超过1000亿元，拥有银行、证券、租赁、产业基金、融资担保、小额贷款等多个境内外金融业务平台，基本形成了以银行、证券为核心的国际化金融控股格局。越秀房托则是全球首只投资中国内地物业的REITS，旗下有六个商业物业。越秀对金融业务的拓展采用了多种方式，如通过收购股权形式控股创兴银行，在企业改制中“收编”了广州担保，再加上自行成立的融资租赁、担保等业务，已获取除了保险外的其余牌照。越秀金控的布局一方面是集团战略，另一方面也是广州国企改革需要。通过越秀金控的整合，将如广州证券、广州担保等原本独立的机构纳入越秀平台统一管理，增加协同效应和整个集团的影响力。越秀在金融创新方面的突破主要是越秀房托的上市，顺利解决了商业地产投资的退出机制；以及通过基金为项目融资等。从总体业务发展情况来讲，目前越秀的金融板块规模和房地产不相上下，金融业务不仅协助了其减轻地产投资的资金压力，单独亦有很大发展空间，甚至有望超过其地产业务。（2）依托房地产资源，建立金融平台指房企下设单个或多个金融机构，开展某一类金融业务，通常为轻资产的平台类业务，如互联网金融、社区理财等。采用这一模式的以服务商为主，是在房地产资源的基础上，对产业链进行的延伸，以便向房企、业主等各种原有渠道带来的客户提供更为丰富和完善的服务，并在此基础上进一步拓宽渠道，增加竞争力。模式一：易居——互联网金融覆盖服务全产业链易居中国旗下的易居资本和钜派投资将宣布合并计划，钜派投资已向美国证监会递交了招股书，双方的合并完成将于钜派成功在美国上市同时生效。易居中国的第四大业务板块，金融服务集团浮出水面，与易居营销、乐居互联网及电商、克而瑞和易居社区增值服务一道覆盖了中国房地产服务的全产业链。钜派投资为财富管理公司，专注为高净值资产的客户，包括个人、家庭和企业，提供全方位的资产配置建议。而钜派投资与乐居电商的合作更是有利于互联网金融平台的搭建，构成良性的P2P业务增长。这实质上也是一次资源整合，一方面，钜派投资的客户能够找到安全可靠的投资渠道；另一方面，乐居电商则能为购房者提供贷款渠道，降低购房门槛，继而促进交易量增加，使得更多的房企愿意与其合作。模式二：花样年——通过收购物管提供社区理财花样年正逐步向将向以金融为杠杆、以服务为平台的金融控股集团转型，通过社区服务平台，打造“草根金融”，主要包括小额贷款和业主间的P2P。旗下社区业主如果需要钱急用，通过以往对业主缴费情况等数据的收集，经过一个专业的评估系统评估之后，系统可以确认是不是给他借钱；进而，帮助银行进行信用评价，或者通过自己的小贷公司，提供小额贷款给个体，收取利息或佣金。未来还将会推出社区养老、保险等理财产品。花样年布局主要通过旗下物业管理企业“彩生活”进行。彩生活上市后，采用并购模式扩张，进而在所管理的社区内推广使用APP，培养业主使用习惯。其金融规划便基于所管理社区，金融产品都是针对社区用户的特点设计。对于花样年来说，通过金融业务盈利的关键在于让不同社区的业主都真正地对彩生活APP产生依赖度，愿意使用APP提供的服务，这也是金融业务发展的基础。2、类型二：与其他金融机构合作众多房企都意识到了金融带来的好处，但出于不同意图或涉水金融的不同阶段，有一部分房企与金融的接触，更多是与外部金融机构合作。这些合作的对象有私募基金、REITs、资产管理机构、险企等传统金融机构以及P2P等互联网金融平台，他们分别利用这些机构的优势，给地产插上翅膀。（1）与母公司旗下金融机构合作，资源共享部分房企的母公司为大型央企，背景和资金实力雄厚，房地产只是其多元发展的业务之一，其他板块的规模、盈利能力等甚至可能强于房地产板块。在国企改革加速的趋势下，这些央企开始着手整合旗下板块，让原先独立发展的业务相互支持，产生1+1＞2的效果。模式一：招商——产融结合进行园区开发招商地产与招商银行达成合作，双方将在授信及融资服务、国际结算和其它金融服务、品牌共建及客户共同开发、产业园区及社区金融服务、资本市场专业化服务、金融不动产开发、咨询与培训服务等方面展开深入合作，母公司招商局集团提出了“产融结合、产业协同”的战略要求。招商银行还将为招商地产旗下产业园及社区提供多元化综合金融服务平台，服务范围包括小额金融服务、代收代付、缴费类款项归集等，整合行内外资源，通过股权投资服务平台和债权融资创新产品，针对企业不同成长阶段实施分类培育、梯度培养。此外，招商局置地旗下招商局资本等同样能协助招商地产的发展。这一模式的实质，是通过金融手段，增加招商地产开发的产业园区对企业的吸引力，培育扶持产业发展，进而带动区域经济，以及周边的住宅、商业销售，以及消费等。这样的合作并不能单纯地说是金融为地产业务服务，或是金融依托地产发展，而是两者合作后对整体区域经济的带动，最终将有利于集团整体实力的提升。模式二：信达——利用母公司不良资产再开发信达地产为中国信达旗下惟一上市平台，中国信达作为金融控股平台，主业为不良资产经营，金融板块旗下包括保险、信托、基金、证券等多方面，金融牌照丰富、多元。中国信达2013 年年报显示，应收款类不良债权资产中，房地产业有756 亿，占比50%，规模较大。在未来规划中，信达计划与集团合作，利用 "金融地产“公司扩大规模，向房地产投资商与房地产专业服务商相结合转变，向开发利润、咨询监管业务收入以及投资收益等多元化收入来源转变。中国信达是信达地产的母公司，信达地产获取不良资产的成本更低、更快。但信达地产的产品线和布局欠缺，并非所有项目都适合开发。同时，若将所有不良资产都“照单全收“将超出其规模负荷，也会影响周转速度。因此，对于信达地产来说，自行再开发和搭建平台连结其他开发商并行将是最为合理的模式。（2）与基金合作，实现商业地产轻资产化指的房企本身不参与基金的运作和管理，引入外部基金入股和收购现有成熟物业项目，以及与基金共同投资开发新项目。主要目的是借用基金的资金优势实现“轻资产”，减少重资产带来的资金压力，以较少的企业自有资金撬动较大的规模，同时通过商业地产的品牌和管理输出，收取各种管理费，获得多元收益，提高了总体回报水平。模式一：龙湖——借力基金合作投资商业地产项目2014年7月，龙湖第一次引入渣打银行牵头的基金计划，在观音桥龙湖新壹街项目中投资等值7.56亿元，占项目28%的权益，而余下21%的权益由另一家海外基金投资5.67亿元持有。此后，2014年12月，龙湖地产又联合CPPIB成立合资公司发展苏州时代天街商业地产项目，其中，CPPIB投资约人民币12.5亿元。龙湖的主要模式是借力基金合资开发项目，这些项目主要是龙湖已有待开发项目。一方面引入基金，龙湖首先可以获得溢价或土地增值收益。以观音桥项目为例，按照2013年12月龙湖25亿的拿地价格，基金进入时，已经付出了8%的溢价。另一方面，龙湖引入基金同股同权开发商业地产，依然由龙湖进行操盘，基金不干涉具体开发事宜，而龙湖大大缓解了资金压力，分散了风险，撬动了规模，同时变得“更轻”。此外，龙湖在商业地产的运营已经有多年较为丰富的经验，也具备较高的合作伙伴选择余地和议价能力。模式二：万达——纯品牌和管理输出型基金合作2015年1月，万达与光大安石(北京)房地产投资顾问、嘉实资本管理等四家公司签署框架协议，4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场，万达商业只负责建设和管理。万达过去的主要模式都是“以售养租”，在住宅地产增长缓慢的情况下，万达商业物业的发展也面临了资金巨大投入的压力，通过合作，基金发挥资金优势，万达则发挥其品牌和管理优势，万达一方面得以实现轻资产运作，减少了巨额资产投入，缓解了资金压力，撬动了规模；另一方面，万达大大转移了风险，基金投资开发新项目与收购成熟物业不同，面临更大的风险，并且新投资项目投资时机与投资城市地段可能不如万达早期投资时优越（很多项目可能将位于三四线城市），投资风险也较大。最重要的是，万达通过收取管理费和其他双方约定的收益分成，实现了最大化回报。模式三：万科——出售成熟物业，效仿“凯德模式”2014年8月，万科与凯雷签订商业地产战略合作平台意向书，以20：80意向成立资产平台公司，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，未来以资产证券化为目标退出。同时，双方设立一家商业运营管理公司，负责资产平台公司持有的各境内商业物业招租和运营管理。月，万科又和麦格理等三家机构合作。万科在效仿的是凯德模式，即在商业地产项目的不同阶段引入不同基金，轻资产运营，并在各个环节获得收益。如，在项目开发阶段，引入短期私募基金共同开发，然后在开业培育阶段，引入商业基金接盘，培育成熟后再转让给长期REITs（房地产投资信托基金）。在不同阶段，万科均参股，获得股权收益。更重要的是，万科全阶段都能获得项目管理、资产管理和物业管理的收入（凯德还负责基金的运作和管理）。通过在物业开发运营各阶段与基金的合作，万科实现了重资产商业地产的投资退出，构建了自己的“轻资产”模式，也获取了多元的收益渠道，大大降低了资金压力和运营风险，有助于提高ROE水平。（3）与P2P合作提供购房款，促进项目去化房企与P2P网贷平台合作，推出“首付贷”等产品，以“低首付”甚至“零首付”等活动吸引购房者，使购房者可以降低首付的压力。其运作方式是在房企的担保或房产抵押下，P2P网贷平台将首付款或部分首付款贷给购房者，从而促进房企项目的去化。案例：平安好房“好房贷”——解决购房者首付问题，助力开发商资金回款绿地集团、世茂地产、越秀地产、招商地产、泰禾集团等房企都与平安“好房贷”有所合作。通过首付款分期、短期过桥借贷等方式，解决购房者首付款不足等问题，以此促进房企销售资金的快速回笼。“好房贷”可以看成是一款融资类产品，解决购房首付款资金不足问题，其背后的资金来源方是平安集团旗下P2P投融资平台——陆金所。购房者贷款有抵押和无抵押两种，有抵押利息较低，无抵押利息较高。而贷款利息分为由开发商全部贴息、开发商和客户共担、客户承担全部利息三种方式，最高可以为购房者做到零息首付贷款。为了帮助购房者轻松筹集首付，对一些签约楼盘，平安好房采取贴息特惠，最多可做到有抵押贷款一年零息、无抵押贷款三年零息。类似的产品还有易居的房金所、乐居的乐居贷、搜房的天下贷、搜狐焦点的首付贷以及世联行的家圆云贷等。其提供给购房者贷款的资金来源基本都是背后P2P平台，而一些产品会有相应的担保，如易居房金所的“房险贷”和“房保代”则是分别有保险公司和开发商对兑付进行本息担保，对投资者来说风险更小。此外，一些面临较大资金压力的小型房企甚至直接从P2P平台上进行融资。其操作模式是以房地产商在建房子为抵押，一般按七折左右来估值，在网络平台上表现出来则是普通的房产抵押融资项目。房地产商融资规模数千万至数亿不等，但P2P都会将其拆标，即拆成多个项目放到平台上，有的甚至进行项目包装，使之在P2P台上都是看起来像是安全可靠、金额不大的项目。但这种做法游离于法律边缘，风险巨大。（4）通过发行REITs实现房地产资产证券化借用券商进行房地产资产证券化，将成熟物业等存量资产打包发行REITs，实现商业物业等出租型物业持有者的投资退出，解除大量资金沉淀的压力。而REITs投资人可以享受租金、物业升值等带来的收益。案例：苏宁云商合作中信证券、华夏资本发行私募版REITs2014年10月，中信华夏苏宁云创资产支持专项计划成立，该专项计划的具体操作流程是由中信证券的子公司中信金石基金管理有限公司设立专门的中信苏宁私募投资基金，私募投资基金成立后，中信金石以私募投资基金的名义收购苏宁云商持有的11个项目公司的100%股权，同时给项目发放委托贷款（包括优先债和次级债），且将持有的优先债前18年的利息收益权通过实物分配方式转让至苏宁云商。这就意味着通过债券和股权方式，私募基金获得这11家门店的控制权。苏宁再通过认购私募投资基金全部份额的方式来实现对这11家门店的间接控制。接着，华夏资本根据专项计划文件的约定，以自己的名义，代表专项计划的利益，与苏宁云商签订债权收益权转让协议，受让苏宁云商所拥有的债权收益权以及私募投资基金份额。至此，专项计划便可间接以私募投资基金所持目标资产的权益发售资产支持证券。本款REITs产品的载体是由华夏资本管理有限公司设立的中信苏宁资产支持专项计划资产支持证券。华夏资本角色是计划管理人，负责募集资金、设立、管理该专项计划；实际设计者是中信证券；工行南京分行作为专项计划托管人，为该专项计划提供资金托管服务。投资者通过华夏资本认购后，成为专项计划资产支持证券持有人。之所以设计这样的交易结构，主要目的是将资产支持证券，也就是专项计划的基础资产从物业等固定资产变为基金份额。通过这样的结构，计划管理人华夏资本代表资产支持专项计划或代表资产支持专项计划通过私募投资基金享有基础资产的所有权，原始权益人对基础资产不再享有任何权利，资产即与苏宁云商的固有财产相分离。而苏宁云商也获得了较好现金流，实现了财务状况的改善，变得更“轻”。目前国内的REITs尚未成熟，虽然中信证券正式试水REITs，但是从投资门槛、参与度等方面来看，仍与国际标准化的REITs有较大的差距。并且本只REITs仍然是只向机构投资者开放的私募版REITs，未来公募版的REITs有待进一步创新。（5）以高收益理财吸引潜在购房者，促进成交一部分房企联合房地产服务商、互联网金融平台，以高收益理财（一般为基础金融理财产品+开发商补贴）吸引潜在购房者投资，如果最终购房还可以享受额外购房优惠，一般投资期不会太长（一般几个月到一年以内），其主要目的以此促进成交和项目去化。主要的金融载体包括货币基金、保险理财、资产管理计划等。模式一：众筹合作，理财、营销或建房2014年房产众筹异常火爆，目前主要有三类：投资理财型、营销推广型和合作建房型。投资理财型一些“房地产众筹”实质上是一种投资理财模式，向投资者募集的资金并投资于房地产项目，赚取地产项目租金收益和增值收益。2014年6月，团贷网推出了住宅众筹产品“房宝宝”，与中信御园项目发起第一期别墅众筹，1491万元的资金需求短短2个小时便被443位认购完成。随后该套别墅被以1600万元的价格售出，投资年化收益高达40%。2014年8月，平安好房首单海外房产众筹项目上线，并最终完成了众筹100万美元（约折合人民币615万元）的目标，此次众筹共有5809位参与者。众筹标的是3套美国房产，最终预计每年4%左右收益来自房租。1-2年后，众筹参与者可决定卖出房产，按比例回收投入。营销推广型一些房企推出的众筹产品和投资理财产品相似，购房者投入一定的资金成为众筹人，之后亦可参与竞拍选房，竞拍中的可优惠购房，即使竞拍不成功，亦可享受较高的年化投资收益。但一部分活动涉及的金额和房源更少，营销宣传的倾向更多。另外也有房企以众筹作为载体，推出较大范围优惠购房活动，既起到宣传作用，又是一个实在的推广促销，促进了项目去化。2014年9月，万科联手搜房发起了全国首单房产众筹，推出的是万科城的全装100平三房，众筹金额为54万元（市场价的6折）。每位投资人最低投资1000元，仅9个小时就筹到了目标资金额54万。之后，房源在搜房网上以54亿元的底价起拍，价高者得到房源，最终溢价部分即为投资收益分配给众筹投资人。众筹活动得到120家主流媒体报道，3000万网页在线传播，大量购房者在线关注。日，远洋地产与京东金融联合推出众筹项目，包括“双11”推出的网上支付11元或1111元，获取1.1折购房（7大城市11套房源）的抽取资格等。据统计，众筹成功的两波活动总计吸引了近20万人次参与，筹资金额超过了2000万元人民币，涉及的房屋总价值超过了25亿元。远洋地产透露，11月该公司全国项目的有效来电量相比10月增长1.2倍，总有效来访量增长1.4倍。11月销售额也比去年同期上涨80%。合作建房型众筹建房是另外一种模式，主要流程是先寻找购房群体，然后根据客户的购房居住需求拿地（也有先拿了地块的），并通过专业开发商开发建设直至最终交付使用。目前当代置业成立了自己的众筹平台“无忧我房”，并成功运作了多个众筹建房项目。该模式为客户提供一定的投资现金回报和购房优惠，参与众筹者还可以对楼盘进行个性化定制。以当代北辰COCO MOMA的两期众筹为例，日，COCO MOMA-工银瑞信财富1期发起众筹，目标金额1340万元，限88份，在2个小时内完成全部份额的认筹；日，COCO MOMA-工银瑞信财富2期57份认筹份额，共1100万元，也在短短2分钟内全部售罄。该项目受到了很好的市场关注，在短时间内成功完成资金众筹，并于2015年初启动了项目建设。而从理财收益上看，以最低档10万元投资为例，若投资者最终购房将享受47%的年化收益率，即使最终没有选择购房，年化收益率也在26%。由于涉及资金筹集，当代置业与工银瑞信的资管计划合作，避免了非法筹资的法律风险。模式二：购房认筹款理财，锁定潜在购房者2014年10月，金地集团的上海金地自在城项目三期与平安好房合作，推出“购房认筹款”的高收益理财，年化收益高达35%。凡是准备购买位于上海松江的金地自在城楼盘，用平安好房网的“好房宝”认筹，认筹款4万起，客户将认筹款存入至开盘资金锁定，开盘后资金由“好房宝”代付至开发商账户，就可以获得35%的高收益。收益由货币基金收益加上开发商贴息两部分组成。其中“好房宝”承担货币基金5%年化收益，合作对象为平安大华基金，其余30%收益由开发商贴息。在这种模式下，开发商借用高收益理财吸引购房准备金，有利于提前锁定潜在购房者。按照2014年11月份开盘计算，认筹至开盘最多一个月的时间，以4万元的认筹款计算，按照35%/年化收益，能获得1167元的收益，单从理财收益本身看，还是具有一定诱惑力的。不过对于有心买房的购房者动则百万计的购房款而言，这点收益就不值一提了。不过对于房企的营销创新和金融创新还是值得称许的。值得一提的是方兴地产与淘宝合作的“上帝淘宝季”活动，本质上类似于本模式，只不过潜在购房者投入的是首付款，而不仅仅是认筹款。并且，部分项目可实现“货到付款”，直到交房期才将余额宝冻结款支付给方兴，不过相信这些项目应该都已经接近交房期。模式三：高收益理财产品抵扣房款2014年9月底，万科携手平安推出“平安万科购房宝”。“平安万科购房宝”的收益主要分为两大部分，一部分为预期现金收益，约6.5%年化收益，对接的是平安养老保险理财产品；另一部分为积分收益，该积分可在客户市场优惠基础上积分抵扣现金，相当于3-5%的年化收益。“平安万科购房宝”产品最低门槛5万元起投，上限为100万，首期期限约75天。分析发现，预期现金收益为固定收益，由于对接的保险理财产品，比一般货币基金理财产品收益高1-2%，而积分收益部分则需要买房才能够兑付，优惠可转让但有一年的有效期。如最终购房，则可享受最高11.5%的年化收益。若以4万计（最低5万，为对比方便，以4万为例），75天后则仅有945元的收益，相比仅有一个月却有1167元收益的金地模式，“平安万科购房宝”的吸引力显然要弱一些，这还是包含了积分收益的。不过由于上限较高，按照最高100万计，则最高可享受约2.36万（=100*11.5%*75/365）的总收益。该模式的优势在于万科额外承担的3-5%的费用，从本质上讲，对于购房者而言，这就是一个购房折扣优惠而已。（6）三大方式合作险资，轻资产转型或战略布局对于房企来说，一方面，一、二线城市地价高企，单独拿地难度越来越大，不得不进行合作；另一方面，金地、朗诗、万科、远洋等众多房企纷纷转型“轻资产”，试水“小股操盘”，亦需要与其他投资者合作。由于险资拥有低资金成本等优势，资金的周期也比较长，符合房地产业对资金需求量大，周期较长的投资特点，并且不动产投资的收益还相对较高，在保险资金投资不动产的政策放松后，更是加大险资投资地产的力度。而险资本身直接操盘能力较弱，看中的往往是投资收益，两者之间的合作契合度较高。总体而言，房企合作险资主要有3种方式，一是联合拿地，采取联合体方式公开土地市场拿地，主要目标是一些较大金额的热门地块。二是项目投资，引入险资入股已有项目合作开发。三是引入险资入股上市公司（安邦等险企二级市场主动收购者不在此之列），展开长期战略合作与布局。从案例上来看，平安不动产主要的策略是借助平安集团综合金融平台，直接拿地或以投资者身份对项目投资获得后期盈利。而房企通过合作，可以降低拿地资金压力，分散投资风险，实现以较小权益操盘、维持较大规模的目的，同时通过约定的管理费用等增加收入来源，提高净资产收益率。而远洋地产引入中国人寿，以及碧桂园引入平安人寿，则更多倾向于整体层面的合作和长期战略布局，实现金融与地产的融合和相互促进，并实现在融资、运营、新业务开拓等多个层面的协同。比如，远洋地产获得大股东中国人寿在债务评级和债券认购的支持，成功发行了2笔低息美元债，在运营层面，还将承建中国人寿办公楼、展开在养老和社区服务的合作，以及共享客户资源等。而碧桂园与平安人寿的合作，同样可以在此方面展开合作，并且基于平安集团多元的金融业务，合作领域甚至可以更宽。3、类型三：控股或参股金融机构越来越多的房企开始投资和参股金融机构，但目的各不相同。从总体来看，参股银行的房企最多，主要是为自身及上下游合作企业提供融资便利；也有房企“广撒网”，对各种类型的金融机构如证券、信托等进行财务投资；野心更大的房企则是以进军金融、获取牌照为目的，通过参股机构介入管理的手段，完成对业务的布局。（1）通过控股或参股，介入企业运营指房企通过认购上市金融机构定向增发的股份或二级市场收购、收购非上市金融机构股权等，获得对企业经营的参与乃至控制权，根据持股比例可派驻一定数量的董事参与到管理团队中，进而影响其战略发展。这一模式使房企能直接获得成熟的金融团队，快速开展业务。但仅适用于在金融领域有一定经验的房企，否则无法对收购金融机构作出战略指引。案例：泛海、新湖、泰禾——通过控股获取牌照泛海控股拟打造“房地产+金融+战略投资”的业务模式，2014 年起加大了在金融领域投资，控股了民生证券，并参股民生信托、中民投、中信泰富等等。大股东泛海集团金融资源丰富，控股的金融机构有民生证券、民生信托、民生期货、北京民生典当、民生保险经纪，参股的金融机构有民生银行、广西北部湾银行等。新湖中宝2006年起大量投入金融业，实现多元布局，金融牌照较为齐全。新湖中宝参与公司股权投资有两条路径：一是公司直接投资企业股权；二是通过新湖控股间接投资企业股权。目前参股企业包括长城证券、新湖期货、盛京银行、湘财证券等，未来计划逐步将控股的金融企业整合到互联网金融平台上。泰禾也是较早对金融有企图的房企之一，先后参股了福建海峡银行、福州农商银行、东兴证券等金融或类金融企业。今日，泰禾又与大股东在福建平潭自贸区投资设立泰禾金控，将致力于金融及类金融业的投资，同时把握资产管理和股权投资行业发展机遇，通过投资或收购互联网+金融股权，构建泰禾集团的互联网金控平台。这三家房企的模式较为类似，共同特点主要包括：1）大股东或实际控制人（卢志强、黄伟、黄其森）熟悉金融行业，擅长资本运作，有较好的投资眼光和长期在金融业扩张的野心；2）母公司均持有多家金融机构股权，或上市公司与母公司共同持有金融机构股权；3）控股或参股金融机构后的目的是拥有其牌照，会介入日常运营，最终会整合到金融平台中；4）擅长抓住热门题材炒作。（2）以财务投资为目的，广泛参股是指无论对金融机构投入多少资金，持有多少股权，均不参与到企业运营中，仅是由于看好金融业或该机构而作的财务投资。这一模式适用于了解经济形势的房企，通常有国企背景。案例：北京城建——财务投资多家金融机构北京城建参股企业横跨多个领域，其中有四家为金融机构，包括北京首都国际投资管理（12.84%），国信证券（4.9%），锦州银行（3.33%）和中科招商（30%），其中中科招商是中国首家经政府批准的创业投资基金大型专业管理机构，管理三类基金，包括创投基金、产业基金、并购基金，已成功投资了数十个项目，很多企业先后在国内外资本市场成功上市。和前一种模式不同的是，北京城建参股企业并非为介入运营，仅是进行财务投资。作为北京国资委旗下房企，北京城建的发展充分利用了国企身份和资源，而对金融机构财务投资的模式也适合其身份：国企普遍更了解经济形势，但执行力较弱，通过资金支持的手段，对有发展前景的企业进行投资，获取的利润回报可能比企业自身进行转型和开拓来得更为丰富。（3）投资单个金融机构，服务地产业务该种类型以投资持股银行为主，目的是为房企上下游的供应商、服务商等提供融资便利，以及为购房者提供首付贷等金融手段对销售起到作用，推动主业发展。案例：万科、恒大——参股银行获融资便利万科以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行，认购8.84亿股，涉资约30.67亿港元，从而成为其控股股东。恒大则斥资36.5亿元，在4个多月时间内举牌增持了华夏银行5%的股份，一举成为华夏银行第五大股东。万科与恒大参股银行的意义相同，万科通过徽商银行，能为其合作方提供融资便利，进而拉长了自身的付款周期，以及能够作为谈判优势压低合作费用等。恒大亦如此，同时，华夏银行的规模较徽商银行更大，因此能为恒大提供更多的关联贷款，满足其扩张需求。结语：地产的金融属性注定其与金融紧不可分，各大房企纷纷与金融有了“亲密接触”，并且还在不断扩大和深化。“地产”+“金融”本身就蕴含着无限的可能，再加上近年“互联网”元素的加入和融合，未来房地产与金融的融合和创新将会越来越多元。我们认为，房企涉足金融，一方面要考虑战略目的是什么，另一方面要结合企业自身的优势和条件。对于国企背景的房企，尤其是绿地等大型国资背景房企，资源获取能力强，可直接试图获取一些金融牌照，展开金融布局，在促进地产主业发展的同时，还构建了新的金融产业版图，推动企业跨越式发展，而如何利用这些金融工具进行融资优化和项目去化更是不在话下。对于万科、万达、碧桂园等大型房企，尽管背景不雄厚，但市场影响力较大，容易寻找到优质的金融合作伙伴，以促进主业发展壮大和增加新盈利点为主要目标，可在适当时机参控股金融机构，或引入长期战略合作的金融伙伴。对于机制灵活的一部分中小型房企，则应更多发挥自己创新方面的优势，尤其是结合互联网，进行服务地产的金融创新或开展创新金融业务。如彩生活借用小贷和P2P结合物业管理开展了社区金融业务。版权声明：本文版权归CRIC研究中心所有，欢迎转载，转载时请务必完整注明出处【来源于微信公众号克而瑞地产研究（cricyjzx）】，未经许可，不得随意更改原文，违者必究！克而瑞地产研究专 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5月10日 16:01
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