房屋抵押没登记，抵押合同是否有效？
来源：中国法院网
作者：彭微
　　问：我叔叔因经商需要向肖某借款50万，并将自己名下一套房产作为抵押，双方签订了抵押合同后，我叔叔将房产证交给了肖某，但一直未办理抵押登记。在双方约定的还款期至时，我叔叔无力偿还。现肖某起诉我叔叔还款并承担违约责任。请问，我叔叔可以以不动产抵押合同未办理登记，即不能生效为由，主张不承担违约责任吗？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 南丰　 郭某
　　答：《物权法》第15条对合同效力与物权效力的区分作出原则规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”登记是针对特权的变动而采取的一种公示方法，是否登记并不影响合同的效力。
　　《物权法》第185条第1款规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”抵押合同为要式合同，该合同并未直接产生抵押权这一担保物权，而是必须与登记结合，才能设立抵押权，房地产抵押应当到有关主管部门办理抵押登记，只有这样抵押权才有效。但未办理登记并不影响抵押合同的效力。
　　综上，你叔叔虽然与肖某签订了房地产抵押合同，但是抵押权并没有产生，因为没有办理登记，但是二者之间签订的抵押合同成立时即生效，你叔叔的辩称得不到支持。
　　作者单位：江西省南丰县人民法院
责任编辑：刘帆
相关新闻：
暂无相关新闻！
日，军事法院依法对中央军委原副主席郭伯雄受贿案进行了一审宣判，认定郭伯雄犯受贿罪，判处无期徒刑，剥夺政治权...&&nbsp
互联网新闻信息服务许可证 ()网上传播视听节目许可证 (0108276)京ICP备号房产抵押未登记，抵押合同是否有效？
【案情简介】
王某因经营需要17万进货款，经协商，夏某同意借款17万给王某用来资金周转，借款期限为6个月，但要王某提供抵押。王某的一亲戚陈某碍于面子，不好推却，就以自己的房产作为王某的借款抵押，并与夏某签订了房屋抵押合同。由于经营不善，王某6个月后未能归还借款，夏某持借款抵押合同要求陈某承担抵押担保责任。陈某认为借款人是王某，与自己无关。无奈夏某将陈某告上法庭，要求王某返还借款，陈某承担抵押担保责任。
法院经审理查明：王某向夏某借款17万元，有借款合同为证；同时陈某为该借款将自己的房地设定抵押，并签订了房屋为抵押物的借款合同，但未进行登记。
法院判决：1、王某在判决生效后10内归还夏某借款17万元；2、陈某不承担抵押担保责任。
本案存在两个法律关系，一个是借款法律关系，一个是抵押担保法律关系。
1、就借款法律关系而言，依照《合同法》第210条的规定“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”，该借款合同是双方当事人真实的意思表示，夏某提供17万元的借款，王某收到17万元借款，该借款合同合法有效，应当受法律保护。
2、就抵押担保法律关系而言，夏某与陈某签订的借款抵押合同因违法我国《担保法》的有关规定而无效，其抵押关系不受法律保护，陈某不承担抵押担保责任。
我国《担保法》第41条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。
《担保法》第42条规定的抵押财产实质上就是不动产，主要包括以无地上定着物的土地使用权；以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物；林木；航空器、船舶、车辆；企业的设备和其他动产等。
上述财产在办理抵押时，必须经过抵押登记，抵押合同才生效。
本案中，该借款抵押合同本身成立，但合同还没生效，法律当然不保护未生效的抵押合同，所以陈某不承担抵押担保责任。
注：合同成立不等于合同生效，一般而言，如果法律没有特别规定，合同成立即生效，但当事人之间有约定或法律、行政法规有强制性规定的，则按照合同约定或法律的特别规定。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。房屋有抵押不影响买卖合同效力 但无法履行应解除-青岛报纸电子版
&第13版 专版
第01版 : 首页第02版 : 五种飞行器第03版 : 五种飞行器第04版 : 民生第05版 : 现场第06版 : 城事第07版 : 关注第08版 : 城事第09版 : 城事第10版 : 社会第11版 : 警法第12版 : 专版第13版 : 专版第14版 : 热线第15版 : 文娱第16版 : 热点第17版 : 综艺第18版 : 主场第19版 : 赛点第24版 : 关注第25版 : 教育第26版 : 青岛高考学第27版 : 青岛高考学第28版 : 小记者第29版 : 作文课第30版 : 动周刊第31版 : 车市第32版 : 生活
?受房产新政影响 合同无法履行可解?房屋有抵押不影响买卖合同效力 但
房屋有抵押不影响买卖合同效力 但无法履行应解除
【案情简介】
&&&&任某把翡翠城花园面积106.7平方米的房子卖给刘某，价格3360元/平方米；车库23平方米，价格8万元。在合同里写着“今由刘某交定金1万元整，如卖方违约，要两倍赔偿给刘某，如买方违约定金不再返还，另外办理过户手续费用由买方刘某承担。&”协议签订的同时，刘某付给任某购房定金1万元。
&&&&然而，这房子是任某在2008年以按揭贷款方式购买的，并以该房设立了抵押，双方订立买卖合同尚在抵押期间，任某在转让该抵押财产时，未取得抵押权人同意。后因双方在履约过程中发生争议，刘某向法院起诉，称因任某无故不履行合同义务，请求法院判决解除双方签订的房屋买卖协议、任某双倍返还定金2万元。
&&&&一审法院审理认为，任某在转让该房屋时，未经抵押权人同意，因此，双方之间订立的房屋买卖合同违反了相关法律禁止性规定，应视为无效协议，刘某要求解除双方之间的房屋买卖合同，应予支持。任某明知其所转让的房屋尚在抵押期间存在不得转让情况而与刘某订立房屋买卖合同，致使刘某无法实现合同目的，故任某应当双倍向刘某返还定金。任某的辩解意见无事实和法律依据，不予采纳。
&&&&据此，原审判决解除刘某与任某签订的房屋买卖协议，并判决任某于判决生效之日起10日内双倍返还刘某购房定金20000元。
&&&&二审法院经审理认为，在双方订立房屋买卖合同时涉案争议房屋尚处于抵押期间，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，其抵押权的设定并不影响双方买卖合同的效力。虽然双方在房屋买卖合同中约定了买卖的标的物、面积、价款、定金等内容，但并未约定各自义务的履行期限及方式等内容，又不能对此达成补充协议，致使该合同无法继续履行，故刘某起诉请求解除该合同，应予支持。因双方合同解除系由于该合同对双方义务约定不明确所致，双方当事人对此均有责任，故刘某请求任某双倍返还定金于法无据。但双方合同解除后，任某应将依据该合同取得的定金1万元返还刘某。二审经审理后判任某于判决生效之日起10日内返还刘某购房定金1万元。
【法官点评】
&&&&一、关于合同效力问题。在任某与刘某订立房屋买卖合同时，尽管合同的标的物即涉案争议房屋尚处于抵押期间，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，在该房屋上设定抵押权并不影响双方买卖合同的效力。
&&&&二、关于涉案合同应否解除及定金处理问题。虽然双方在房屋买卖合同中约定了买卖的标的物、面积、价款、定金等内容，但既未约定刘某支付房屋价款的期限、方式，也未约定任某履行协助刘某办理房屋过户手续的期限，致使双方在合同履行过程中就各自义务的履行期限、先后顺序等事项发生争议。因双方当事人不能就各自义务的履行期限、方式等达成补充协议，致使该合同实际上已无法继续履行，故当事人起诉请求解除该合同，应予支持。因双方合同解除系由于该合同对双方义务约定不明确所致，双方当事人对此均有责任，故刘某请求任某双倍返还定金不予支持。但双方合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，任某应将依据该合同取得的定金1万元返还刘某。您当前的位置 ：&&&&&&&正文
签了购房合同付了190万首付 房子却被抵押过不了户
浙江在线04月24日讯
杭州的廖先生通过中介买了套二手房，购房合同签了，首付也付了，可他今天给我们打来电话说，这下糟了，不仅房子有可能泡汤了，而且190万的首付眼看也要打水漂，这到底是怎么回事。
　　去年12月底，廖先生通过杭州合富置业中介看中了秋水苑的一套二手房，总价是286万元。双方签订购房合同的时候，约定先付134万元的首付到中介那里，另外还有一笔56万元的房款折算成装修费给房东。可廖先生说，这190万元付出去后，房东却一直拖着不肯去过户。
　　廖先生：&后来我才知道，房东的那个房子被法院查封了，好像是拿去担保什么的。&
　　廖先生说，后来他才知道，那个房东把房子拿去抵押了，所以没有办法过户。现在他要求退还首付和装修费190万元，但是却碰到了麻烦。&中介自己把首付款给房东了，都没跟我说一声。房东也一直拖着不还我。&
　　廖先生说，房东和他签过一张保证书，说4月15日前会把钱还给他，但是到现在只退了他85万元，剩下105万一直拖着不给。今天我们也拨打了房东的电话，但是无人接听。
　　房子过不了户，100多万的真金白银眼看着也要打水漂。廖先生很气愤，他责怪中介在当初没有核实清楚，房子都被房东拿去抵押了，还把首付款打给了对方。随后我们也找到了合富置业。
　　杭州合富置业置换服务有限公司工作人员：&在当时，签这份合同的时候，我们和房管局联网的，那时房子还没有被抵押，他们提供的证件都是符合条件的。&
　　合富置业的工作人员说，在购房合同上也有写明，双方资料齐全后三个工作日之内就会将首付款付给甲方，而那套房子被抵押是在这之后发生的。
　　杭州合富置业置换服务有限公司工作人员：&我们按照合同规定来做，都是没有问题的。我们也帮他联系房东，这几天一直陪着他。&
　　合富置业的工作人员说，因为房东一直不肯把钱退给廖先生，他们也没办法。那么廖先生该怎么拿回这钱呢？我们也咨询了律师。
　　浙江元v律师事务所邵斌：&甲方(房东)明知自己的房子有可能会被抵押，还进行出售，如果属实，那他存在恶意行为。乙方(廖先生)可以通过法律途径上诉来拿回这钱，但是一定要快，拖的时间长可能会不利。&
　　邵律师说，因为在签购房合同的时候房子是没有问题的，事发是在这之后，所以中介应该不存在责任。
范大姐帮忙-浙江钱江都市频道
首席编辑 郭涛
　　　请您文明上网、理性发言并遵守相关规定，在后发表评论。
&民生帮帮帮房屋所有权人未经抵押权人同意签订的卖房合同有效
来源：中国法院网
作者：李纳齐
　　【案情】
　　日，原告刘某（乙方）与被告王某（甲方）签定《北京市房屋买卖合同》，约定：原告刘某购买被告王某所有的涉案房屋；合同总价款为120万元；乙方应在签订本合同时，即支付购房定金人民币二十万元整，支付购房款人民币四十万元整，共计人民币六十万元整，剩余房款于甲方从该房屋搬出后乙方付清；房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户登记手续之日起十个工作日内完成。甲、乙双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖权属过户相关手续，按有关规定申请房屋所有权证；合同还约定了其他内容。合同签定后，原告刘某向被告王某支付定金及首付款共计六十万元。被告王某未将诉争房屋交付给原告刘某，双方亦未办理产权变更手续。
　　日，被告王某与第三人某银行通州支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定：被告王某向第三人某银行通州支行贷款六十一万元，用于购买涉案房屋；贷款期限为360个月；被告王某以诉争房屋向第三人某银行通州支行提供抵押担保。截止日，被告王某尚欠第三人某银行通州支行贷款余额581 434.35元。庭审中，原告刘某表示可以代为偿还银行借款，并全额支付剩余购房款。被告王某表示在本案中不主张剩余房款。
　　刘某诉至法院，要求被告王某继续履行合同，并协助原告刘某办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续；第三人邮储银行协助办理解除抵押手续。王某辩称，其已经将原告刘某给付的六十万元返还了，原告刘某与被告王某签订的合同事实上已经解除，故不同意原告的诉讼请求。第三人述称，原、被告之间系房屋买卖合同纠纷，被告王某与其之间系借贷合同关系，故原告与其不存在合同关系或其他任何法律上的关系，被告某转让涉案房屋的行为并不影响其抵押权，在被告王某的债务获得清偿前，其依法享有对涉案房屋的抵押权，故不存在协助解除抵押手续的义务。
　　【审理】
　　北京市通州区人民法院一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告刘某与被告王某签订的《北京市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。现原告刘某已经支付了定金及部分购房款，且其同意全额支付涉案房屋的贷款，并可以全额支付剩余购房款，第三人邮储银行作为借款人及抵押权人的合法权益可以得到充分保障，合同应当继续履行，故对原告刘某要求被告王某继续履行合同，办理房屋过户及解除抵押，第三人邮储银行协助解除抵押手续的诉讼请求，予以支持。因被告王某在本案中不主张剩余房款，原告刘某代被告王某偿还银行贷款后，如果刘某尚欠被告王某购房款，被告王某可另案主张。对被告王某称其已将原告给付的房款返还，双方合同已经解除的辩解意见，因其并未提供证据证明双方合同已经解除，故对其辩解意见，不予采纳。据此，一审法院判决：一、原告刘某于本判决生效后十日内代被告王某偿还第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司北京通州区支行涉案房屋的按揭贷款; 二、被告王某继续履行《北京市房屋买卖合同》约定的合同义务，配合原告办理房屋的解除抵押及所有权过户登记手续，第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司北京通州区支行协助办理房屋解除抵押手续。
　　一审判决后，王某不服一审判决，向二审法院提起上诉。二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
　　【分歧】
　　本案的焦点问题之一是原、被告签订的房屋买卖合同是否有效，因为只有在合同有效的前提下讨论合同履行问题才有意义。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
　　一种观点认为，根据上述条款规定，房屋所有权人未经抵押权人同意出售房屋，属于无权处分，合同应属无效。
　　一种观点认为，上述条款并非合同效力性强制规定，而是管理性强制规定，抵押权人是否同意与买卖合同效力无涉，而只是影响合同的继续履行。
　　【评析】
　　笔者同意第二种观点，物权法第一百九十一条第二款的规定系管理性强制规定，而非效力性强制规定，抵押权人是否同意并非合同无效的要件，即使抵押权人不同意，房屋买卖合同依然有效。
　　（一）效力性强制规定与管理性强制规定
　　《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于强制性规定,《最高人民法院关于合同法司法解释(二)》(以下简称《合同法解释二》)把强制性规定的用语进一步明确其是指效力性强制性规定。所谓效力性规定，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规定；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规定后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。所谓管理性规定或取缔性规定，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规定将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规定后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规定。援引违反法律、行政法规的强制性规定来判定合同无效,就需要进一步确定强制性规定到底属于管理性的规定还是效力性的规定。违反效力性强制性规定,合同确定无效。违反管理性强制性规定,合同效力一般不作无效处理。
　　（二）《物权法》第一百九十一条第二款的规定属于管理性强制规定
　　根据《最高人民法院〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉》（法发〔2009〕40号）第十六条规定的精神，如果强制性规定规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，属于效力性强制规定，法院应当认定合同无效。而承认抵押房产转让合同的效力，显然损害不到国家或者社会公共利益，同时也不会损害抵押权人或者受让人的利益。因为现行房产变更登记中未经抵押权人同意或者未使抵押权消灭的，抵押人根本无法实现物权的变动，自然也就损害不到抵押权人利益；对受让人而言，如出卖人未履行如实告知义务，可行使撤销权，来获取权利救济。相反，如果宣告转让合同无效，却会给受让人造成损害，致使其无法获得违约赔偿救济，而只能向抵押人主张缔约过失和损害赔偿责任，这对于交易安全，保障债权人的合法权益极为不利，也有违《物权法》物尽其用的立法宗旨。故《物权法》第一百九十一条第二款的规定就合同效力来说，应属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同虽未经抵押权人即第三人同意，但并不影响合同的效力，故双方签订的合同有效。
　　（三）抵押权人不同意转让抵押物导致的合同履行问题
　　抵押权人不同意转让抵押物，将导致合同的履行存在问题。在房屋买卖合同纠纷中，如果买卖双方有一方或者双方同意清偿债务而消灭抵押权，合同能够继续履行。如果房屋买卖双方均不同意清偿债务而消灭抵押权，将导致房屋无法进行权属转移登记，从而导致合同无法继续履行，在这种情况下，可以通过解除合同，赔偿损失解决纠纷。本案中，考虑到原告同意偿还抵押贷款，符合《物权法》第一百九十一条第二款规定受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形，因此应当判决继续履行合同，由被告协助办理解除抵押和房屋权属转移登记手续。
　　综上，一、二审法院的判决是正确的。
　　（作者单位：北京市通州区人民法院宋庄法庭）
责任编辑：牟菲菲
相关新闻：
日，军事法院依法对中央军委原副主席郭伯雄受贿案进行了一审宣判，认定郭伯雄犯受贿罪，判处无期徒刑，剥夺政治权...&&nbsp
互联网新闻信息服务许可证 ()网上传播视听节目许可证 (0108276)京ICP备号