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公有露台私用普遍 规划部可否把关
来源：南方日报
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　　5月17日，南方日报《江门观察》刊登了《3楼露台违建成4楼阳台通道》一文，报道了江门奥园11幢401业主梁先生因为3楼露台违建，担心安全等问题，一直没有收楼。尽管城管部门已于5月7日发出整改通知书，但截至前日下午，违规搭建的构筑物仍未被拆除。
　　“到现在还没有拆除整改。”梁先生告诉记者，他一直对此事紧追不舍。5月29日，他致电蓬江区城管局查询三楼露台拆违情况，“工作人员答复说已报市城管局，叫我再等。”6月，他再次致电蓬江区城管局办公室，工作人员表示，此事按照程序走，请其再等候一段时间，但并没有给出等候的期限。三周前，梁先生又致电12345政府服务热线投诉。回复是，“城管环市中队到物业管理公司了解过，露台并非消防通道。至于违建，城管部门尚在核实当中。”
　　上周三，记者向蓬江区城管局负责该投诉的工作人员了解到，该部门与开发商校对过图纸，确定三楼露台为该幢住宅楼的公共平台。但是却设计有栏杆阻拦其他人进入，而从301、304两户的阳台则可以畅通无阻地进入露台，“就好像给了他们使用一样。”该工作人员告诉记者，类似这种情况并不少见。
　　该工作人员告诉记者，这些公共平台的使用权不会在购房合同中有所显现，双方仅有口头承诺。而能够“配套”使用这些公共平台的商品房售价一般也会相对较高，“销售时有一定默认、鼓励(违建)，销售不在我们管理范围。”她告诉记者，2007年，武汉有一宗类似的商品房案例，2楼露台在规划时只有一扇门，且通向2楼住户，其他人进不去。尽管法院在判决时没有说明使用权归属，但是要求开发商恢复原貌，“间接承认2楼业主的使用权。”
　　据了解，301住户在露台搭建了雨棚。该工作人员表示：“在江门，低层加建雨棚是很普遍的，出于遮挡雨水、阻隔高层住户丢垃圾等的考虑。”她表示，如果是正在加建中的，城管部门会介入处理。但如果是已经建成的，则很难要求业主自行拆除，若要强制拆除，牵涉面则会比较广。因此，该部门目前暂时将这些情况记录备案，等江门市出台关于低层加建雨棚的工作指引之后，再进行进一步处理。
　　对于梁先生所指的三楼露台违建给其带来的问题，该工作人员表示：“三楼加建对四楼的影响，实际上很难定性。”据其介绍，影响如何，一般从采光、通风，或者结构安全性等方面进行考量。
　　规划审批把好关
　　防患违建于未然
　　■记者手记
　　与其事后花费大量的人力物力拆除违法建筑，不如防患于未然。事实上，上述违建情况的出现，是可以预见的。早在规划设计之初，开发商或许就已想着，日后销售时可将“送露台”作为销售亮点。而大多数业主，又怎会放着这样的空置面积不用，总是要想方设法改造，最大化利用。在投诉人梁先生的眼中，开发商这种所谓的“送”面积行为，其实损害了大多数业主的利益，也是江门违建多发的根源之一。
　　公共平台的性质，但规划设计上却是私人使用，两者有没有冲突，规划部门在审批楼盘的规划时，是否能够把一把关？
　　市规划局：已办理规划验收手续
　　■部门回应
　　301和304的违建行为是什么性质，违反了规划法哪条规定？据开发商介绍，露台在规划时列入301和304使用范围，这在规划平面图、报建图、施工图和购买合同中都有所体现。但不纳入建筑面积，房产证中不包含该部分面积。这样是否合规合法？业主拥有其使用权是否名正言顺，日后会否产生所有权、使用权纠纷等隐患？如果301和304拥有3楼露台使用权，但对其使用用途是否有所规定和限制？记者此前向江门市规划局发去采访提纲，于近期得到了答复。
　　据市规划局介绍，根据省和江门市相关规定，城市综合管理机关在“查处违反城乡规划、住房城乡建设、园林管理等方面法律、法规、规章规定行为的案件，需城乡规划、住房城乡建设、园林等部门提出适法认定的，由城市综合管理部门发函提请相关部门作出适法认定。
　　江门市规划局称，江门奥园11栋已按建设程序办理规划验收手续，301、304在3楼露台出现违法建设应由开发公司或小区物业公司及时制止，并将有关情况报告执法部门，依《物权法》、《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》的有关规定处理。至于采访提纲中提及的有关问题如协商难以解决，该局表示相关业主也可通过法律途径解决。
　　市城管局：查控违建方案正征求意见
　　江门市的违章建筑整体情况如何？记者从江门市城市综合管理局获悉，目前违法建筑问题最大的是存量，即历史遗留违法建筑，而新小区、楼盘中新建的违章建筑一直严控。
　　“现在最主要的是对存量房的违建进行拆除，新建的违章建筑一直严控，一发现就马上拆，所以控制得比较好。”城管执法分局副局长邓宝丰表示，近年来违章曝光增多、投诉增加，主要是市民的意识增强，而所曝光的主要是些存量。他表示，这些接下来都要处理，不过影响面大。“如果是已经建好的再去强拆，程序很复杂，必须走法律程序。”
　　据其介绍，江门违章建筑情况很复杂，有的在小区内，有的没有小区管理，有的则在城乡结合部。存量的需要慢慢进行拆除，而现在对新增违法建筑“最好是在萌芽状态就遏制”。
　　据透露，目前，江门正在酝酿下发查控违法建筑工作通知，加大力度做好查控违法建筑工作，包括对违法建筑开展全面的普查登记工作，建立健全查控违法建筑的督查机制等。目前这个方案仍在征求意见当中。
　　撰文 梁晓琳 陈春花
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好吧，政府没错，地产商有错，所以竞拍无效。但是，谁更该反思呢？
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你可能喜欢开发商赠送了一个“大阳台”　　交房了才发现是消防疏散平台　
律师:开发商私自赠送公共平台属非法,其他业主可起诉维权
来源：生活日报
　　曾经规划好了这个露台的装修方案,如今赵女士却不敢付诸实施。
　　▲这扇门,可以通往楼下,也可以通往隔壁单元。
　　□文/片　见习记者　秦聪聪　　最近,市民赵女士遇上了一件烦心事,自己新买了一套商品房,还如愿获赠了一个“大阳台”,正欢天喜地准备装修呢,没想到,最近却意外获知这个所谓的“大阳台”原来是属于和其他业主共有的消防疏散平台。当初开发商承诺赠送“大阳台”　冲着这个,她多掏8万签了购房合同　　“我一直想要一套拥有一个大露台的房子,在上面放一张圆桌,和家人一起,在自家阳台烧烤,其乐融融,或者偶尔一杯奶茶、一张躺椅,一人坐拥漫天阳光或者一片星空……”赵女士的眼中写满了憧憬,“这可能也是很多忙碌的都市人都向往的闲逸生活,如果有机会,我一定要买一套这样的房子!”　　赵女士告诉记者,2011年,自己的同事在位于经十东路的“中国·诺贝尔城”买了套商品房,因为感觉这个小区的整体环境还不错,赵女士和同事们一起前去勘察了一番,不仅对小区的整体建筑风格十分满意,还发现了她梦寐以求的那套房子。　　据赵女士介绍,她当时在售楼处见到了一套商品房模型,一下子就被吸引了。“那是一套复式的房子,户型很不错,而且关键是顶层上面有个大阳台!”看着模型中那小小的遮阳伞和桌椅,赵女士激动不已。而售楼人员告诉赵女士,这栋楼仅有一层和十层是复式结构,每平米4700元左右,价格要比其他楼层高出500元左右。算一算,要多花近8万块钱呢!不过,售楼人员说这个“大阳台”是免费赠送的,赵女士心动了。　　最后,赵女士咬咬牙买了,“就冲着那个我喜欢的大阳台!”满心期待迎来新房钥匙　无意中得知,“大阳台”另有“用途”　　之后,赵女士办理了银行贷款,还联系了装修公司,商定了装修方案,甚至还预订了装饰材料,就等着房子到手去装修了。“晚上下班回家后,我经常对着开发商提供的户型图跟老公琢磨怎么装修,尤其是那个大阳台,怎么装饰、怎么利用,我们都商量好了。”　　今年7月31日,赵女士终于迎来了自己的新房,交房、验收,一切都进行得很顺利。　　有一次,赵女士无意间看见自家阳台上有扇木门是开着的,她开始以为是自己忘了关,可第二次、第三次……接连几次去看房子,这扇门都是敞开的。赵女士隐约觉得不对劲,后来她才发现,这扇门连接着楼梯和自家的阳台,而这道楼梯则是该单元的一个消防通道。　　赵女士越想越纳闷:我家的露台怎么连着消防通道呢?难道说,只要是这个单元的住户,谁都可以进到这个露台上来?经过多方查证,赵女士才知道,这个所谓的“大阳台”其实是一个公用消防疏散平台!　　27日,记者随赵女士一起到她的新房见到了这个“大阳台”。面积不小,站在平台上望出去,视野也很开阔,可以俯瞰整个小区,风景确实不错。记者注意到,赵女士提到的那扇木门因为没有上锁,稍一用力便能拉开。走过这扇木门,可以看见通往楼下的楼梯,而对面还有一扇木门,可以通往隔壁单元。开发商称将把消防门锁上　赵女士担心会有隐患　　赵女士告诉记者,自己曾经找过物业公司,但他们的回应让自己很忐忑,“工作人员回应说知道这个‘大阳台’是消防平台,但不耽误我们一家正常使用。但这是个公用平台,我们想用就能用吗?再说,谁都能上来,我们使用起来能安心吗?”赵女士质疑道。　　随后,记者采访了“中国·诺贝尔城”的开发商山东广宇置业有限公司,规划部赵姓负责人告诉记者,这个大阳台确实是一个消防疏散平台,按照消防部门的要求,单元式住宅的屋顶必须设置一个连通平台,“如果旁边那个单元着火了,从下面上不去,消防救援人员就可以通过这个连通平台进入旁边的单元进行救援。”不过,他又解释说,消防疏散平台也是露台的一种,“因为离顶层业主近,她就有优先使用的便利条件。”　　“中国·诺贝尔城”项目负责人、山东广宇置业有限公司副总经理侯桂杰则答复称,当初售楼人员所说的“赠送”确实属实,不过赠送给赵女士一家的是该阳台的使用权,而非产权。“虽然合同中的户型图上有这个阳台,但并不证明该业主拥有其产权。”　　对于单元内业主是不是都能进到这个阳台上来的问题,侯桂杰回应说,他们目前正在准备将消防通道的木门更换为钢质防盗门,钥匙交给赵女士一家所有。　　不过,赵女士却担心,一旦出现火灾后,这个已经为私人所有的空间是否给住户安全带来隐患?不过,对于赵女士的质疑,侯桂杰则猜测说,“她是不是想退房子而找了个理由?”□律师说法　将公共空间赠予他人非法　开发商涉嫌虚假宣传　　山东千舜律师事务所律师王伟认为,如果这个露台真是消防疏散平台,那么这个平台的面积应该计入公摊面积,该楼的所有业主都已经为这个平台支付了费用。开发商在收取了每一户业主关于这个平台的公摊面积费用后,又把消防平台作为附属物赠送给了这栋楼的某个住户,这是不合法的,而以此作为这套房子的卖点来宣传,开发商也涉嫌虚假宣传。　　实际上,楼顶的消防疏散平台属于全体业主共同所有,共同使用,在没有取得其他业主同意的情况下,开发商无权对其产权和使用权进行出卖或者赠予。任何未经产权人同意而擅自处分他人财产的约定都是无效的。如果开发商将其使用权赠予赵女士一家使用,那么该楼其他业主都有权利起诉开发商侵权,而消防部门也有权对开发商的这种行为进行制止或者行政处罚。　　另外,占用消防平台、消防通道等进行的任何改动、改建行为,都可以威胁到整座楼的消防安全。如果业主在开发商的虚假宣传下,个人认为这个平台已经属于自己,而进行了封闭装修,那么如果发生火灾、造成意外,其他业主的人身和财产安全受到损害,其责任也应该由开发商来承担。
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我买房时开发商同意露台将是我私人物品，但现在未经我同意就在上面建消防通道，是否合法？我该怎么办？
我有更好的答案
不从你家施工直通露台的话，要求更改施工方案或者对你进行补偿，但是露台疏散通道的建设不能影响顶楼居民正常生活起居，那么是合法的国家相关规定要求是顶楼露台作为建筑物应急疏散通道使用。或者施工方案无法更改的话要求他们回购一定面积作隔断来完成工程，从你家施工直通露台影响你的房屋使用就要补偿，如果在施工中侵占了你的房屋面积（从你的房屋直通露台）或者对你生活造成不便，不属于私人所有，可以阻止施工。结论就是露台是共有的
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