追踪：政府租地搞旅游建成别墅，镇长成公司法人
●知情人：当时是和区政府签的约，用途是建设森林公园
项目所在地郑州市上街区西林子村的村民告诉记者，开发商建别墅用地其实是他们租给区政府的集体用地。村里一位知情人拿出了他们村委会当初和郑州雾云山森林公园开发建设有限公司签署协议，他说：政府让搬，刚开始，扶贫搬迁，扶贫搬迁了以后，不到一年，就有开发商进来了。原来是给政府签的，它是区政府里边成立一个什么开发公司。政府成立这个开发公司，它这个法人现在是我们峡窝镇镇长赵永军，当时他签的名字。知情人说，当时这个合同是和区政府签的。
在这份上街区峡窝镇西林子村民委员会和郑州雾云山森林公园开发建设有限公司签署的协议上，清清楚楚地写着，租赁期限是70年，用途是建设森林公园。
●律师：土地所有权是村委会的，擅签70年合同肯定违法、无效
河南万翔律师事务所律师李华阳表示，开发商签订70年的土地承包合同，在集体用地上开发商品房进行销售，是违法的。首先土地的所有权是村委会的，根据合同法的规定，租赁合同最高年限是20年，合同法规定的很明确，不允许超过20年。所以说它不论是租给政府还是租给开发商，擅自签订70年合同肯定是违法的、无效的。按理商品房销售必须建立，第一土地是国有的而不能是农民集体的。第二你必须依法在国土资源部门通过招拍挂，取得了土地使用权之后，你才能进行开发商开发。
●业内人士：基层政府做了不合规的事，开发商才能有这么大的动静
业内人士刘女士认为，如果没有政府的配合、没有政府的文件、没有政府的公章，光凭开发商他能有这么大的动静嘛，所以我觉得这个事，不仅仅是板子打到开发商身上，更多的是基层地方政府，他们在这里边做了哪些不太合规的事。记者进一步的调查还发现，在土地承包协议书上，代表这家公司和村委会签字的，是公司法人代表赵永军，而这个赵永军还有另一重身份，那就是现任峡窝镇镇长。对此刘女士说：按照现在的国法，政府公务员不能同时在政府的公司里边当法人，那么这个公司首先它的性质，它是民营，还是集体、还是政府，是不是他们成立一个空壳公司这样就便于区政府或者镇政府来经营。
本网将继续关注此事&主题：别墅房的分摊土地面积是什么含义？
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最近在昆山买下了一套很小的独立别墅房，二手的毛坯房，带一个独立的小院子的，是开发商成片建造的。
因为是别墅房，房屋产权证与土地使用权证是分开的二个证，在不同的政府部门办理手续，前者在房产交易中心，后者在国土管理局。
在交纳了全部费用之后，最后才办理土地使用权证的过户，这一步只需要交纳很少的费用。
但是，在拿到了新的国有土地使用证之后，意外地发现，上家原来的那个证上标明是“独用面积xx平方米，分摊面积无”，而现在更新之后的土地使用证上却成了“独用面积无，分摊面积xx平方米”，面积的数值与原来的一样，土地使用证上所附地宗地图也就是原来的那幅图的复印件，完全相同。询问国土局的前台MM，她的回答完全不得要领。
不知道这里面是否包含了什么玄机？我相信这不应该是办事人员偶然的失误，但不知道这二者的区别表示什么含义。
有没有哪位明白其中奥义的可以给指点一下？谢谢！
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呵呵，这个事儿说起来相当的抽象，分摊面积是指整个小区的住户去分摊小区用地红线范围内土地，并不特指某一块土地；独用面积现在一般会出现在一个大地块里面有一个建筑物情况下，你对这块具体的土地是有使用权的。您的这个情况，我觉得是房管局搞错了，不存在“夫妻分摊”的这种情况，这个解释太搞笑了，建议您投诉一下。
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原文由 yw-yves 在 22:05发表
今天得到了昆山国土局的另外一种意料之外的解释。
因为我们的这套独立别墅房的产权是夫妻双方共同所有的，因此土地面积的使用权也有夫妻双方共同分摊，这里标注的“分摊”并非是指土地面积为整个小区共同分摊，而是指宗地图中的土地面积为夫妻双方共同所有。
各位认为这种解释合理合法吗？ 屁话。谁家房子是自己一个人住的？忽悠也不带这样的吧。家里5口人买五套是不是就都是独有面积了。
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今天得到了昆山国土局的另外一种意料之外的解释。
因为我们的这套独立别墅房的产权是夫妻双方共同所有的，因此土地面积的使用权也有夫妻双方共同分摊，这里标注的“分摊”并非是指土地面积为整个小区共同分摊，而是指宗地图中的土地面积为夫妻双方共同所有。
各位认为这种解释合理合法吗？
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原文由 锐 在 11:43发表
这个。。。外形上是双拼，骨子里是独栋，配俩房本儿，是不是就合法了
中国人实在是聪明
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原文由 非户 在 21:16发表
江苏的房产证即便是公寓也是两个证，房产证是房产证，土地证是土地证。
请问，在江苏，办理公寓房的转让过户也都必须为土地证的过户到国有土地局办理手续吗？还是在房产交易中心同时办理土地证的过户手续？
我是为土地证过户专门去国有土地局办理手续，但那里不像房产交易中心有那么多的人。
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楼下解释得差不多了，说句别的。
楼主大概是魔都的，所以以为所有的房产证都是房产和土地证合一的。
江苏的房产证即便是公寓也是两个证，房产证是房产证，土地证是土地证。
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查对过了，上家的房屋是在2004年11月验收的，在2005年7月办妥的土地使用证。
超级土豆的解释是靠谱的，谢谢各位！
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原文由 超级土豆 在 10:50发表
这个要从06年的规定说起，06年国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。
这个规定明确的告诉了大家两条，一是06年以后批地不准建独栋，如有新建都属违规，二是双拼及 ......&&土豆的这个解释靠谱
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原文由 超级土豆 在 10:50发表
不过我这个解释给你带来了一个新的问题，就是06年5月以前的独栋是合规的，这样在06年5月以后重办土地使用证的时候是应该继续按06年前的规矩办还是06年5月后的规矩办，这个我没有遇到过，估计你要咨询一下做过这个交易的人，或者去咨询一下相关部门，目前从你的土地使用证看，是按06年后办的问题有点清楚明白了。上家的房屋购入为一手，不过还需再查对他一下是哪年购买，哪年交房的，清楚无误的是05年办的土地使用证，我买入的是二手，是2011年7月办的土地使用证。（前面误为2001年了，抱歉）
也可能是为了避免与国家的现行规定相冲突，就将土地使用面积全部算为“共摊面积”了。这样就应该理解为：小区内的全部所有的院子都是公用的，而不是各家自己的。
这也许还是属于“上有政策，下有对策。”
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原文由 锐 在 11:43发表
这个。。。外形上是双拼，骨子里是独栋，配俩房本儿，是不是就合法了 呵呵，合法的，后来都这么干的
Canon论坛版主
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原文由 超级土豆 在 10:50发表
。。。一是06年以后批地不准建独栋，如有新建都属违规，二是双拼及以上都算普通住宅。。。&&这个。。。外形上是双拼，骨子里是独栋，配俩房本儿，是不是就合法了
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这个要从06年的规定说起，06年国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。
这个规定明确的告诉了大家两条，一是06年以后批地不准建独栋，如有新建都属违规，二是双拼及以上都算普通住宅
这样可以进一步理解：普通住宅因为房子都是叠加在同一地皮上的，所以都只有共用面积而无独用面积，所以后面发放的土地使用证上，独用面积都是0。因为后面是不存在新建独栋的
不过我这个解释给你带来了一个新的问题，就是06年5月以前的独栋是合规的，这样在06年5月以后重办土地使用证的时候是应该继续按06年前的规矩办还是06年5月后的规矩办，这个我没有遇到过，估计你要咨询一下做过这个交易的人，或者去咨询一下相关部门，目前从你的土地使用证看，是按06年后办的
[超级土豆 编辑于
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原文由 老秦 在 08:37发表
独用面积无？
难道说连别墅底下的土地都是党的？ 公用
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原文由 yw-yves 在 20:14发表
什么时间的？
不解之处在于上家的土地使用证上却全部都是独用面积，没有共摊面积。那是2005年发放的证，我是今年入手的，2001年7月去办的过户手续。难道是政府的具体规定的变化了？ 09的，看来是全国都统一的口径。
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独用面积无？
难道说连别墅底下的土地都是党的？
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原文由 WolfX-700 在 20:24发表
以前别墅是有独立的土地证的
后来中央发文不允许建别墅&&于是就有了现在的情况&&因为文件上对于别墅的定义是有“独立的院子”的&&
04还是05年之后开发的所有别墅都没有独立的院子的土地证了 应该是这个原因。
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以前别墅是有独立的土地证的
后来中央发文不允许建别墅&&于是就有了现在的情况&&因为文件上对于别墅的定义是有“独立的院子”的&&
04还是05年之后开发的所有别墅都没有独立的院子的土地证了
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原文由 zldr 在 09:29发表
我的理解：院子不是你的，虽然目前实际上是你在使用。只有那个房子的产权是你的。
参考去年的郭德纲事件，记者跑人家院子里拍照被打，不算侵犯民宅，因为那个院子不是郭的产权，所以郭德纲打人是错误的。
我们这的别墅，虽然开发商把院墙都给你垒好了，别人进不来，但房产证上是木有这部分面积的。好像也没有你说的土地 ......&&这个解释是对的，别墅的产权只包括房屋和房屋所占土地，不包括院子的。
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原文由 fotobug 在 21:56发表
查了一下手上的土地使用证，也是这样，全是共摊面积，独用面积没填写数字。 你是哪里发放的土地使用证？什么时间的？
不解之处在于上家的土地使用证上却全部都是独用面积，没有共摊面积。那是2005年发放的证，我是今年入手的，2001年7月去办的过户手续。难道是政府的具体规定的变化了？
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注册: 2000年04月
原文由 zldr 在 09:29发表
我们这的别墅，虽然开发商把院墙都给你垒好了，别人进不来，但房产证上是木有这部分面积的。好像也没有你说的土地 ......&&有土地使用证，不出意外的话，也是共摊面积，没有独用面积。。。。
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我的理解：院子不是你的，虽然目前实际上是你在使用。只有那个房子的产权是你的。
参考去年的郭德纲事件，记者跑人家院子里拍照被打，不算侵犯民宅，因为那个院子不是郭的产权，所以郭德纲打人是错误的。
我们这的别墅，虽然开发商把院墙都给你垒好了，别人进不来，但房产证上是木有这部分面积的。好像也没有你说的土地使用证。联排。
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没有别墅，瞎猜，估计是内部高人设计的漏洞，平时不用，关键时候生效。
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精华: 22帖子: 30382
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查了一下手上的土地使用证，也是这样，全是共摊面积，独用面积没填写数字。
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觉得奇怪的是：在现在的土地使用证上，成了全部都是共摊面积，没有独用面积。
泡网分: 120.008
精华: 22帖子: 30382
注册: 2000年04月
分摊面积有可能是那个小院子，一般都是赠送院子，既然赠送就没在建筑面积内，有可能把这部分当成公摊面积了。
泡网分: 120.008
精华: 22帖子: 30382
注册: 2000年04月
原文由 yw-yves 在 16:10发表
猜测之一：独用面积上的建筑是可以改建的，而公摊面积上的建筑就不可以改建了。 都不能改建，小改动不追纠也就罢了，要追纠起来还要改回去。。。。
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物业管理费等有另外单独的合同，似乎与此土地证无关，签物业合同时也没有要求出示土地证（那时候还没有拿到新的土地证）。
土地使用证上标明的土地属性为“住宅用地”，地号、图号、终止日期等均与原来的那个证相同，使用权类型为“出让”。
猜测之一：独用面积上的建筑是可以改建的，而公摊面积上的建筑就不可以改建了。
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就是说现在这个面积按公摊计算了
性质上可能属于公共部位了
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看看土地的属性吧？？？
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那意思就是说，以后收什么税啊，费啊，你得多交点，其他无意义
&版权所有：&&桂ICP备号&增值电信业务经营许可证> 时 锋：建别墅“合规”？
时 锋：建别墅“合规”？
朱慧卿作为节约土地资源，早在10多年前，国家就叫停了对别墅类建筑的土地供应。而就在河南许昌（楼盘）县五女店镇政府门前，连片类别墅建筑却取代了近千亩良田赫然出现。许昌县住建局局长辩称，“项目建筑不是别墅，只不过是别墅式的”。虽然表示此项目办有相关土地手续，但在媒体记者苦等了近3个小时后，当地国土部门最终也未能出示手续。我国耕地保护形势十分严峻，严格的耕地红线必须守住，不能任由一些人打着发展经济的招牌突破国家政策侵占耕地。 （本文来源：经济日报
（责任编辑：HN666）
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　　原标题：工业用地对外售卖别墅公寓？拾乐府的销售宣传册页。陶清清 翻拍
　　 “龙岗中心城一个楼盘本是工业地产，却对外宣传是豪华园林小区，而且看样板房还要验资50万元。”日前记者接到有市民这样的信息。
　　 随后记者到现场走访，发现该项目正如火如荼建设中，营销中心已经开放。而在网站上，也有不少销售新闻：“拾乐府预计12月19日开盘，项目主推170—270平复式大户型，样板间已开放，现认筹享3万抵8万优惠。拾乐府项目位于龙岗中心城北通道与回龙路交汇处，是龙岗中心城核心居住区……”拾乐府，别名拾樂府、乐年广场，园林景区豪华社区。一家地产网站这样介绍道。
　　 而记者查阅项目资料发现，这里原本是工业用地，但为何摇身变成为豪华园林小区？对外销售叠排别墅和商业公寓。不少客户反映该项目销售方式也很特别，没有房产证，要先加入会员，然后签订一个类似长期租赁的合同。有客户担心这种方式有风险，一旦项目发生变更，客户权益很难得到保障。
　　 工业用地售卖豪华叠排别墅和商业公寓，这种开发建设模式是否合法合规？对此记者试图联系该项目开发商花样年集团以及相关部门，但到截稿为止没有收到答复。
　　 1.现状
　　 价格便宜1/3，吸引不少购房客
　　 据了解，拾乐府项目位于龙岗中心城北通道与回龙路交汇处，北面为北通道侧面大窝岭山，有较好的景观资源；南面为回龙路毗邻海雅百货、龙岗中学初中部。
　　 22日上午11时许，记者在现场看到，有大约五六名客户正在办理相关手续，不时有三三两两的客户前来咨询了解。两名公司白领正围着一名销售不停地询问情况，“我想买一个单身公寓，面积约30平方米，总价约60万元，主要考虑以后出租投资。”一位戴着眼镜的年轻白领说。“我们公寓2017年底全装修交房，项目本身有一栋写字楼，目前参照周边小区租金能达2000元左右。”销售答复道，公寓能贷款，但只能贷五成10年，可以走银行渠道，也可走公司小额贷。
　　 “由于没有单独的房产证，以后转手可能比较麻烦。”该白领提出了自己的忧虑。不过销售告诉他没问题，到时只需变更一下相关名称即可转手。尽管知道没有独立的产权，且是以相当于“长期租约”的方式购买，但仍有一些客户表示能接受。“深圳市里有一个类似的项目，是做别墅的，现在价格都翻了一番了，还是有人接手。”一位客户说道。
　　 据现场一位销售人员介绍，复式大户型19日已经开盘销售，80套已经卖了64套，均价在3.2万元左右；而小户型的公寓将于23日开盘销售，3梯18户，一共21层，其中公寓18层，楼下3层分别为入户层和两层创客空间，价格在2万元至2.4万元。而据介绍，该项目大户型一共有128户，公寓按照上述情形计算约为324套。
　　 记者关注一位客户，发现其反复了解该项目，还不时与家人沟通意见，虽然其认为公寓价格便宜，约为2万元/平方米，最小的总价才60万元，与周边楼盘均价3万元左右相比，很具吸引力，但该客户并未马上下定。当该客户提出要看大户型时，该销售人员表示要验资50万元才能看样板房。
　　 2.调查
　　 建设用地原来是工业用地
　　 “一栋一本房产证，谁还敢买呀”“而且还是工业用地”“据说看样板间居然要验资50万元？”不少网友对拾乐府项目如此评论道。
　　 记者查阅相关资料显示：该项目占地面积为4.2万平方米，总建筑面积为13万平方米，产权年限为50年，建筑类别为多层、叠排别墅、板楼，总户数为128户，开发商为深圳市越华创新科技工业城有限公司，物业公司为深圳市花样年国际物业服务有限公司。
　　 根据《2015年花样年集团（中国）有限公司公司债券上市公告书》，2013年度公司因收购而纳入合并报表的子公司8家，其中便包括深圳市越华创新科技工业城有限公司。记者联系了花样年集团一位负责人，其表示听说过和了解这个在龙岗区的项目。
　　 在深圳市政府在线网上，记者看到一则“关于变更深规许字06-号《深圳市建设用地规划许可证》规划设计条件的公示”，其中如此表述：深圳市越华创新科技工业城有限公司用地位于龙城街道，总用地面积42613.36平方米，土地用途为一类工业用地，现状为空地。用地经深地合字（号土地出让合同取得G号宗地使用权，土地用途为工业用地建筑容积率2.2，总建筑面积90000平方米。2005年取得建设用地规划许可证（深规许字06-号），用地面积4323.5平方米，容积率2.08，总建筑面积90000平方米，其中厂房72000平方米，办公及配套5000平方米，单身宿舍及食堂13000平方米。由于该用地涉及与规划冲突，该单位承诺无偿放弃与规划冲突部分，用地方案图调整为07号，核定用地面积为42613.36平方米，土地用途维持原合同不变。
　　 3.疑问
　　 会员制购房会否带来风险？
　　 一些市民忧虑，这种工业用地对外售卖住宅和公寓是否合法？有无风险？
　　 对此，记者在项目现场了解到，该项目采用会员入会申请方式，会员可以是个人或公司，个人申请要填写入会申请表、提交申请人入会相关证明材料、交付3万元入会费作为诚意金。
　　 随后乐趣会理事会审核入会资格，通过后办理入会手续，乐趣会整理储存会员信息并建立相关数据库，支付会费首期款，完成会员入会手续，成为会员，最终制作并发放会员卡，颁发会员证书。
　　 “一开始我也感觉这种方式很奇怪，感觉有风险，但后来我们了解其他类似项目，也觉得能接受。”一位近期刚从东莞调过来的销售人员表示。
　　 记者在项目现场看到一份《乐趣会创投配套空间现状告知书》，其中提到乐趣会及其附属设施（包括创投空间）等地上建筑物法定名称为“花样年乐年广场”。项目土地使用权年限为50年，为日起至日止，项目土地及建筑物性质为工业用地，非商品用房，本项目物业类别包括厂房、办公及配套，单身宿舍及食堂。
　　 告知书还提到项目总平面图、效果图、户型图等广告宣传资料以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为效果示意，其展示内容不构成乐趣会的任何要约与承诺。创投空间在签署《会员合约书》时尚未取得独立的房产证，可能导致该空间不能用于在工商部门登记注册公司使用。
　　 为了弄清上述疑虑，记者又采访了开发商花样年集团和规划国土委龙岗分局，但到截稿时止，记者并未收到开发商方面的回复。后续情况本报将进一步跟进。
　　 律师说法
　　 存在一定漏洞和风险
　　 对于这种工业用地建楼对外售卖商业公寓的行为，记者咨询了龙岗区申龙律师事务所的肖律师，其表示这种项目一般只有一个大房产证，具体到里面的小单元公寓，是办不了房产证的，银行抵押不了，无法办理按揭，以后也无法过户。这些项目本身是作为工业总部来建设，一般会打擦边球，存在一定的漏洞和风险。“这项目无法在国土局备案网签，最要注意的是一房多卖。另外一旦项目发生经济债务纠纷，容易造成扯皮。”
　　 撰文 南方日报记者 陶清清
对于那些家里安装有空气净化器的家庭而言，在家自学当然是更好的选择；但是对于家境一般的家庭，可能家里并没有这样的装置，如果在家自学，孩子们还是得承受恶劣天气的影响。与其让学生在家遭受污染，还不如在教室里安装空气净化器让他们继续学习。
对于责任的认定和追究，我们拭目以待，但是反思不能等待。因山体滑坡引发的灾害，还有其他种类的灾害，在全国各地时有发生，这提醒我们，安全意识必须一直紧绷着，不可须臾放松。
由于历史的文化的原因，我们很难形成西方式契约精神，但仍然要点滴积累，尤其拥有较西方权力大得多的政府，更应发挥标杆和引领的作用，这也是全面依法治国的应有之义。
我们应该对鸡汤保持理性的态度，既不能迷失在鸡汤段子手们的“二手世界”里，期望几篇文章带你快速体验人生，也不能因此而排斥让人向上的哲理思辩；既不能仰赖鸡汤成为自己精神支柱，也不能审慎到逢鸡汤必反的程度，那样的话也会陷入一个极端。