2015博鳌主题论坛：互联网给房地产带来了什么
观点地产网
[摘要]一个火热的论坛，在火热的8月、火热的海南召开，同样需要内心对于房地产行业存有火热的人们共同来支持。一个火热的论坛，在火热的8月、火热的海南召开，同样需要内心对于房地产行业存有火热的人们共同来支持。“众人拾柴火焰高”，经过长时间的精心筹备之后，2015博鳌房地产论坛终于如期在8月12日正式开幕。历经15年荣耀与积淀，博鳌房地产论坛见证了中国房地产行业从小到大、从弱到强的发展历程。博鳌15年，我们见证了许许多多值得铭记的行业盛事，无数人和事在此间汇聚；博鳌15年，既是上一个时代的总结，更是下一个时代的起点。过去一年，中国房地产曾经的辉煌及骄傲正在淡去，在经济转型以及互联网等新概念、新思维、新元素的影响之下，中国房地产传统的开发、资本模式、商业业态面临着空前的转变，无数新潮理念不断涌现并冲击着房地产业界过往的习惯与思维。到今天，中国房地产又一次站在新的历史入口处，行业将进入一个全新的时代，这是通向中国房地产未来十五年的锦绣里程。8月12日，2015博鳌房地产论坛正式开启大幕，围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”，近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径，一起走向房地产新时代。主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们，大家下午好！欢迎大家再次回到2015博鳌房地产论坛大会现场。“全民创业，万众创新”汹涌而至，从孵化、创业再到成长；开启房地产+新的战国时代，时代的浪潮正在涌来，我们是否已经准备好？我们今天下午的论坛主题就是：圆桌篇：房地产+。下午议程由两个主题论坛组成，下面是第一场主题论坛：互联网给房地产带来了什么？首先有请本环节的第一位演讲嘉宾上台，他是凯德集团中国区总裁罗臻毓先生。罗臻毓先生的演讲题目是“凯德：用创新姿态拥抱互联网+”。有请罗臻毓先生。罗臻毓：大家下午好！很荣幸今天受邀来这里跟大家分享一个非常困难的话题，就是互联网+会给房地产带来什么。在座各位都是行业中人，大家心里也有你们的答案，但是有一点肯定的，大家的答案也是不一样的。今天我想从凯德集团的角度来谈，我们怎么看待互联网+，以及怎么拥抱互联网+。首先讲讲人类对房地产的需求。从来人类不是为了房地产而需求房地产，其实用房地产主要是为了能满足他的一些需求，例如学习、工作、社交、玩乐或者是休息。在不同的时间段里，随着时间，随着一切的变化，我们所看到的房地产也是在不断改变。人类一直在寻找更有价值跟更便利的方式去完成他们所需要的东西，房地产也是随着这个时间段在改变。当然来到了互联网的时代，这会带来飞跃的改变，智慧已经掌控在我们的手中，现在每个人都有一个智慧手机，这个智慧手机加上4G网络，形成一个非常强大的器具在手中，这也使得所有的消费者成为智慧的消费者。从房地产的角度来讲，要拥有这批智慧的消费者，也只能把房地产做得更有智慧，才有办法得到这些消费者的心。房地产将会面对着新一轮的挑战。大家可以从PPT上面看到，基本上现在学习也不一定要在校园教学中心区完成，从电脑中也可以做到学习，办公去到哪里也可以完成这个需求，既然玩乐和社交也是一样，从住宅的角度来讲，这也是加上智慧的一个角度。从中国的角度来讲一般的传统行业发展到现在，从世界的角度来讲，基本上还没有占到很大的优势，当然政府也在鼓吹互联网+的战略，主要也希望通过互联网+，能把一些传统的行业推到世界比较前的位置，这也表示传统行业在升级和转型的时候，基本上是离不开互联网+。从网络的角度来讲，现在全球出现了两大互联网集群，这是因为语言、文化，而非国界的形成。在一方面我们看到在国内利用得比较多的几个网络集群，当然在西方又是另外一个网络集群。而从凯德的角度来讲，我们在全球20多个国家都有它的业务，我们希望能从两大集群中累积更多的案例和经验，从而在互联网的时代挖掘更多的可能性。所谓的互联网+是+什么呢？第一是+硬件，全产业链就是无缝对接的“物”联网，把一些东西都衔接起来，包括一些感应器、分析器、传播器，基本上是把一定的智慧注入到我们的楼里。其实重点不在于把东西给衔接起来，重点是把东西衔接起来，可不可以让它跟我们的消费者成为无缝的对接，这是一个重点。另外一个重点，把这些东西给衔接起来所带动的就是整个营业模式的改变。第二是+软件。服务网络的广度对接是“务”联网，也就是服务的网络。管理的需求，预测的需求，通过硬件和软件，我们就可以为消费者和住在我们的楼宇里的人，打造一种比较贴身的服务，或者预知你的需要是什么。你进到房里面，你需要的温度，或者你想吃什么，或者是你想买什么，如果有可能，我们希望能帮你预测起来。当然接上软件，我们也希望能在我们的产业链里面能为你打造更有深度的务联网。所谓互联网+，加上物联网和务联网之后等于什么呢？我们从商业地产的角度来看，其实有很多的变化。在没有太多选择的时候，从商业地产的角度来讲，地段为王，你走出去最方便的那个商场就是你经常去的，当有更多选择的时候，你就会选择什么品牌的商场，或者是哪一个商场会更能满足你的需求。到了有很多选择的时候，基本上应该是用户为王。在这个竞争比较激烈的时候，其实我们需要有一种不同的思维去创造一种不同的价值，来留住我们的客户，这可能就是接下来我们所面临的挑战。从行业、电商、移动、支付、智能、跨界，基本上都是在冲击着商业房地产。但是实体经济和实体商场是不可能消失的，这是从凯德看到的情况。怎么样跟客户无缝的连接呢？基本上就是以客户为王为出发点，将来可能就是做商业房地产的成功之道。我们以三种东西为原则：互联为魂、用户为王、数据为源。当然从这里我们希望能打造三营平台，也就是营销平台、运营自检平台和经营平台。总而言之，实际上就是从横向、纵向的内部数据上形成价值链条上三大支撑。当然我们要通过一个渠道才有办法让客户允许我们知道他是谁，我们才有办法去了解他，并把他给衔接起来。从我们的角度来讲，推出一个叫做凯德购物星2.0的版本，是一个线上线下的平台，也是一个一站式、互联互动的平台。有了这个之后，我们希望在所有的时间和所有的空间都能黏住客户，我们通过不同的方式，在所有的时间里面，都跟客户有一定的交流。除了商业房地产之外，住宅房地产方面，我们目前也在探讨怎么把智慧移到整个住宅房地产。当然我们是从服务供应为一个开端，我们是全配套式的做，所以可以把一切的家具，一切的生活空间，都基本上把智慧可以衔接起来，当然我们也希望从这里可以延伸到一个智慧社区，打造一个有智慧的社区和住宅小区。我们怎么去做这个东西呢？毕竟凯德不是一个科技公司，也不是一个网络公司，所以说要做到这一切，我们选择跟不同的合作方一起去合作，来打造这个业务链。可以从PPT上看到，这是我们在国内跟一些比较主要的公司都有一定的合作。我们的愿景是希望能开辟与互联网知名企业更多的合作，打造一个从O2O到电子商务的平台。这是凯德的互联网+的蓝图。我们希望能逐步打造一个融合线上线下一体化、一站式的综合生态系统，加上充分协作、开放智慧的综合服务平台。接下来我播放一个视频，让大家看看我们所谓拥抱互联网+能体现的一些东西，大家看这个影片千万不要从科技的角度衡量，因为这也不是最新的科技，你们可能也有人已经看过，我是希望能尽量把这些东西普及化，并且很快的带到我们的综合体。下次你走到我们的综合体，就可能体验到这样的生活。我们希望通过刚才的网络能呈现给您从消费者的角度来讲怎么看。当然从我们的角度来讲，这背后应该是需要很多的数据，很多的硬件跟软件，才有办法完成。刚才我也说了，可能从科技的角度来讲，这些已经在好几年前都能看到，但是从凯德的角度来讲，我们觉得这是时候把它推出来，能普及化，能把它见到，我们的综合体、商场、办公楼，还有我们的服务，因为现在我们觉得是时候把这些让大家都能享受到。谢谢大家。主持人：掌声感谢罗总带给我们的精彩分享。接下来掌声有请第二位奉献演讲的嘉宾，他是：智安天使科技（中国）有限公司CEO、联合创始人顾海涛先生，他演讲的题目是“互联网+给房地产带来什么”。顾海涛：各位来宾，大家下午好！感谢观点提供的这个机会，与大家做一个10分钟的简短交流，我是智安科技的顾海涛。刚刚凯德的罗总给我们分享了精彩的互联网+的概念和视频。互联网+是一个很大的话题，尤其是最近这一两年，互联网+成为国家战略，大众创业、万众创新也成了很多行业盛会必谈的主题，这充分说明互联网+对我们的社会产生了深远的影响，但是有时候大众创业和全民炒股几乎是同一个概念。所以在喧嚣和泡沫之下，互联网+究竟能给房地产业带来什么，确实是值得整个行业思考的一件事情，一切都在突然加速度发展的时代，我们要看清楚变化怎么产生，才可以更好地抓住机会，适应这个变化。在互联网领域发生了哪些变化呢？这张图比较形象地说明了人类的进化，从农耕时代进入到了PC时代，而且联网，这个年代大概是上世纪90年代到2000年，但是有一句比较流行的笑话，2000年我在深圳从事互联网行业，那时候大家用的是ICQ、QQ，那个笑话说：你不知道对面跟你聊天的是人是狗。进入互联网时代以后，短短的一二十年里，人类又进入到另外一个阶段——移动互联网时代，这时候一个显著的特点是什么？人们都成了低头族，被手机控制。手机变成了人的数字ID和中心，在将来甚至变成一个人身体某一部分的器官，这时候你和别人聊天，已经很明确知道和你聊微信的是谁，有可能是一个美女，你思念了她很久，你很明确地知道，你不是在和一条狗聊天。在移动互联网时代，人和人的连接关系发生了变化，人的虚拟ID和现实身份挂钩，由此催生了生产、销售、传播等闲视中围绕着人的变化而产生的行业的变化，这一系列的变化已经不可阻挡地走入我们的生活，涵盖衣食住行，比如京东、淘宝、Uber、滴滴、大众点评等等。移动互联网在一定意义上重构了人的需求，也重构了产业的需求，这就是移动互联网给我们带来的变化。在房地产领域发生了什么变化？在座的地产人对这张图都不陌生，这是房地产人的甜蜜时光，随便百度一下，“房地产热销”，就会出来一大堆千人抢房的图片，下面相关的图片还有28500张没有显示。以后这样的场景还会不会有？肯定会有，但是不会这么多，所以有人说房地产进入白银时代。相对于白银时代，我更倾向于用用户和产品时代形容当前的房地产行业，在技术迅速改变社会形态的大潮下，房地产行业该如何利用技术力量和手段，提升产品，服务好客户，及做好相关的转型，这也是今天交流的主题，互联网+究竟能给房地产业带来什么。在传统的放开发环节里，开发商是处于绝对强势的核心位置，在这里面能找到客户的位置吗？拿放大镜都找不到。这也是今天房地产业面临的困境所在，社会整个大的环境转变得太快，以开发商为中心，突然间就变成了以客户为中心，买卖双方的强弱关系发生了调转，所以才会产生积压、库存，及一系列相关的行业困境。互联网究竟能给房地产带来什么呢？互联网强调流量、平台、重构与颠覆，而房地产的产业链条很长，是绝对的资源导向产业，土地和资金决定了行业的基本要素，两种行业放在一起，一定会产生剧烈的碰撞和冲击。所以互联网业给房地产业带来的首先是思维的改变，改变开发商的强势为主，利用技术手段，抓住并满足客户的需求，给客户绝佳的体验，这才是房地产将来的生存之道。当今房地产企业面临的困境也很明显，拿地难、拿地贵、融资难、去化慢。在这个情况下，很多企业都在寻求转型，在移动互联网时代，仔细观察房地产链条，应该有哪些转型的机会？这是房地产业的大概的产业链条，在这个链条上涵盖了资金、工程、销售、物业、装修、生活服务、二手交易等等，在这条链条上，基于互联网的技术大概有互联网金融营销创新、智能家居、社区O2O等产业机会，在这些产业背后是基于用户连接而形成的足够数量的大数据及服务，大数据可以互相打通，打造成金融、客户、产品定位、设计及营销到生活服务的全部产业链条。作为房地产企业转型最重要的突破口，金融业首当其冲，房地产作为传统的资金密集型企业与资金的联姻一直广泛而密切，向金融业转型已经成为一些开发商企业非常明确的目标，而保险和互联网金融可以说是最核心的两个战场。地产类的金融产品具有用户数量大、资产轻的特点，在房地产市场前景不明的现状下，转型轻资产也是房企未雨绸缪的一个重要策略。在营销创新领域，人类的沟通方式和信息获取的方式都因为移动互联网的出现而产生了巨大的变化，媒体碎片化、信息从被动接受到主动获取，传播方式和销售渠道都被强势的改变，曾有人说，再过几年，房地产行业50%以上的营销总监将下岗失业，这句话或许并不夸张。传统媒体被颠覆，营销必须创新，善于运用大数据，善于运用互联网创新，这是产品提升竞争力的根本。在互联网时代，开发商营销体系的变革已是大势所趋。智安科技已经形成了一个完善德泉网营销系统，已经形成了完整的营销漏洞及闭环，也在奥园集团的大部分项目中实施，并且在实践中取得了非常好的效果。在社区O2O领域，中国的家庭O2O拥有广阔的市场空间，2014年中国本地市场服务规模大概为59873亿元，2015年有望突破6万亿元。智安科技和腾讯街景地图开展了合作，开展社区O2O的探索，推动线上线下的进一步融合。在智能家居领域，根据预测，2020年将有73亿手机、平板PC，以及260亿联网设备，万物互联的时代应该说即将来临，我们的社会甚至人类都有可能被人工智能改变。目前智能家居行业方兴未艾，作为与住宅紧密结合的产业，也会有很大的发展。智安科技的智能家居方案可以无缝的链接京东67个品类，大概130多个智能家居产品。万变不离其宗，不管技术怎么发展，把产品和服务做到极致，自然会有属于自己的市场空间和客户，立足地产行业自身，积极地拥抱互联网思维，充分应用技术手段，房地产+互联网依然会前景无限。最后简单地介绍一下公司，智安公司是与中国奥园合资成立的一家公司，致力于房地产行业互联网+的探索，也欢迎各位朋友交流指正。主持人：掌声感谢顾先生。接下来我们有请第三位演讲嘉宾，好屋中国集团联合创始人、CEO陈兴女士，演讲的主题是“人民购房人民服务”。陈兴：尊敬的各位嘉宾和各位新老朋友，大家下午好，我是好屋中国的联合创始人、CEO陈兴，刚刚听完凯德置地的罗总和智安科技的顾总的报告，我有一个深深的感悟，甲方像乙方，乙方就像小三。今天我想给各位带来的分享的报告是“合”字，今天穿了一个旗袍，是因为我们来自江南，虽然我是四川人，但是还是非常喜欢中国的文字。人们说最幸福的时候是什么时候？昨天有一个大佬说人最幸福的时代是孩童时代和老年时代。巴菲特曾经说过“退潮后才知道谁是裸泳”，虽然说选都风头很重要，目标是PK和赛道，这里面的话，我们也有自己的目标，我们希望成为房地产创新营销的领跑者，我们在赛道上的选择，目前10倍以上的赛道已经有130多条，里面的细分赛道有将近1500条，所以选择赛道非常重要。你选择的赛道是不是有10倍的成长潜力和它的蛋糕是不是足够大。另外一个是PK，当然各位看到好屋中国，也一定会想到房多多，在这个市场里面，我们两家的确在新房电商市场里面已经超过了之前的传统电商的第一名和第二名，我们两家明显是并蒂莲花。所以我们说退潮后才知道谁在裸泳。今天有媒体采访我说，市场上有很多在跟好屋做同样模式的，或者我们前段时间也有一个员工出去创业了，我觉得非常好，非常鼓励，因为习大大和克强总理都说了，大众创新、万众创业。但是昨天也有专家讲了，创业成功的只有5%，大多数人还是死在沙滩上的，所以创业并不是一件简单的事。当然创业也有一件很重要的事情，选择好了你的赛道，选择好了你的PK对象之后，人才也非常重要。今天我们在博鳌的论坛上，时代的风口没有守业，只有创业，创业一定要把你自己口袋里的钱拿出来，没有退路，才叫真正的创业。在这里用集体的力量，共同支撑我们上升，待会儿跟各位会有一个简要的探讨和分享。今天是博鳌的15周年，博鳌其实是见证了好屋中国的成长的，我们从2012年成立，参与博鳌的会议对话，2012年坐在这个讲台上，我在说社会化营销，下面很多人问什么是社会化营销。我说很简单，就是老带新、新带新，朋友推荐朋友。2013年大家都说全民营销的时候，我们提出的是房产O2O的全民众销，我们总是比别人快一步，2014年大家都在干O2O的时候，我们说大数据时代下的全民众销，如何能够让所有人成为我们的合作伙伴，2015年的今天，想跟各位嘉宾一起分享的是合字。我对合字的理解，或者我们公司对合字的理解，因为最近我的一些主题演讲都是一个字说市场的面，在前段时间北京的创客大会上我有一个字的演讲叫“众”字，讲完这个演讲报告之后，一共500多人的现场，300多人跑过来跟我交换名片，希望跟我合作。今天跟各位讲的是合字，中国文字的博大精深，“合”我们理解的人是用户，一是迭代、口是极致的口碑。在这个合字里面，人是用户思维。我在任何一场演讲上都是我一个人加上一个手机，这就是人机革命，就是工业4.0的现状。今天各位你看一下，你必备的东西一定是你带着你的手机。所以用户思维在移动互联思想的核心，人是最好的自媒体，人是最好的销售工具，人是最好的自传播，人是最好的智慧的大脑。所以人的重要性，以及发挥人的能量，喜酒变得至关重要。讲讲我们的人，我们是一个汪妹玲女士，在2011年创办了好屋中国，在之前还创办了很多的企业，她也是中国孵化器的导师。再到“从”字，团队确实很重要，我们是软银投资的，好屋中国的合伙人从一个人到了10个人，到现在变成了“众”，目前我们有将近2000名优秀的员工，来自房地产和互联网+金融。我们有一个强有力的合伙人团队加上优秀的员工。除此以外，还有另外一个，我们是否有建一个生态的可持续的商业模式，让人人都可以参与，人人都成为我们商业模式里面一个服务者？我们在2012年开始在研究，一个人卖一套房子，要卖1000套房子，找1000人，一人帮你卖一套，要卖一万套房子，一人帮你卖一套就可以了，这样的情况实现下，天底下就没有难卖的房子，但是核心是要找准人。在这里我给大家亮一些我们的干货。这张表是我们的专业经纪人和社会经纪人的占比，1—7月份，我们为开发商新增的增量平均将近是40%左右，其中社会经纪人带来的成交从以前的各位数提升到现在的17%。专业经纪人在这上面也有很大的成较量，但是我们在刻意让它下降。我们每个月对行业内的这个赛道里大家在干什么进行分析，这里我就不做详细的分享。普遍的焦虑，九种转型里面最普遍的是两种转型，一种是渠道的转型，第二是价值获取的转型。我们对O2O的理解，线上主要是通过搜索进行自传播，然后达到人人都知道，线下部分是精准的带客促成交，中间很核心的是转化工具。转化工具就是房地产+互联网金融。金融当然是撬点。第二部分是我们现场所有跟开发商打通的接口以及合作方的接口，这些都是我们目前已经非常成熟的，在使用的一些产品。光有一样工具是无法满足用户需求的，必须实现完美的闭环。最后跟各位分享我们对口碑传播、极致思维的理解。将产品做到极致，要让客户尖叫。我们即将推出人民购房人民服务，房地产Uber的升级版，那就是大众自己来服务的好屋中国APP版本，目前在整个行业里面没有一款产品完全实现了在线搜索、精准找房，并且在线支付和交易整个闭环流程，这一款实现了。这个部分我们能看到，全端口的互联，反正很多的入口不是我们的，我们插管子进去直接用。另外转换更方便，买房享优惠，在线订购快，实现整个房地产+互联网金融的全闭环，全民推荐/分享，人人都可以来创业。所以这一块各位敬请期待好屋中国APP的版本。最后这些数据，我想也是今天我能站在这个舞台上跟各位分享的原因。这是梁上燕老师的团队在参观好屋中国之后做的一个画，希望好屋中国好屋好生活，为家互联一切。把半条命交给合作伙伴，我也是诚心诚意地欢迎各位，我们可以来交流，共同创造这样一个市场，把整条命交给我们的用户体验。好屋中国迭代速度非常快，我们生产工具的速度是非常快的，我们有开放、有生态、有行动、有明天、有连接、有未来，诚心诚意欢迎各位的到来，也欢迎各位关注我的微信，我现在微信好友已经有4900多个，最后200个左右就留给在座的各位。主持人：谢谢陈兴女士。接下来有请搜易贷CEO蒋轩先生，演讲的题目是“房地产+互联网金融”。蒋轩：大家好，今天非常高兴有这样一个机会，作为互联网金融的企业，能够在一个传统的地产论坛上跟大家分享一下互联网金融这个行业，我们怎么跟传统的地产结合、创新，发现一些新的机会。所以我今天的题目就叫“互联网金融+房地产实践展望”。首先介绍一下搜易贷，搜易贷和今天的协办单位搜狐焦点是兄弟企业，我们是搜狐旗下的互联网金融平台，我们走了跟很多互联网金融平台不一样的道路，我们其实是非常看好房地产这个行业的，所以我们最早的产品也是立足于房地产这个板块，我们跟搜狐焦点在房地产领域做了很多新的创新，上线这一年来，我们的创新有很多，下面跟大河分享一下。我们在上线之初，我们对理财市场做了一些研究，我们看到在一年前或者两年前，在互联网金融还没有爆发的时候，其实我们的理财市场有非常多的问题，我们规划为4类，我们的用户非常分散，传统的金融往往门槛也比较高，并且它的期限比较固定，退出的机制也不够灵活，另外它的信息披露程度比较低，不太符合互联网去中心化、极致、透明的特征。另外我们也发现，房地产这样一个跟金融关联度比较深的，对资金依赖比较强的行业，其实在融资方面也遇到了一些问题。随着房地产市场的增速放缓，我们也发现房地产项目的投资规模非常大，在各个环节都有很多的资金需求。另外我们发现因为银行全面紧缩贷款规模，使得传统地产公司在融资市场上获得融资的难度越来越高。最后我们也发现，传统的金融产品比较偏向于担保、抵押这种模式，这对中小开发商来说也是造成了很大的一个融资困难。我们都在讲互联网思维，都在讲互联网是颠覆性的创新，这个颠覆在哪里？实际上还是回到用户体验上，用户不仅仅代表了理财的人，它也代表了融资的企业。我们希望通过互联网金融的创新，通过我们对用户体验的关注，对开发商的关注，对理财人的关注，我们能够为房地产开发商做到一些量身定制，不需要抵押，非常灵活，复制性强，同时兼具营销特征的融资产品。在这种情况下，我们第一代的产品跟银泰进行了合作，这是我们最后和银泰双方对接、竞调、审批的时间，我们可以看到这个效率非常高，而且随着我们的产品的进一步磨合和成熟，我们相信有新的客户进来的时候，时间能压缩得更短。我们跟银泰在今年4月份就银泰在杭州最大的一个综合性的购物中心做了整体的商户租金保理服务，整体的规模一共做了超过2个亿，通过线上的售卖，非常迅速。到目前为止，杭州银泰城加上成都银泰城超过2亿的融资规模，有超过2万人在网上购买，购买者一次传播超过6软，同时我们这个是一个明星产品，会在我们的首页上进行宣传。通过搜易贷网络有90万人次看到了我们的宣传。有88家主流媒体对这个消息进行了报道和分析，有超过2564次转发及收藏。搜易贷还是一个比较年轻的公司，我们是需要4月份成立的，9月份上线，到现在线上运营时间还不够一年。我们未来希望在B端和C端两端在产业链上为开发商、购房者服务。C端产品这一块我们是跟搜狐焦点有一个很密切的合作，我们推出了关于一二手房的首付、换房、赎楼、抵押的服务，尤其是我们的首付贷款，通过搜狐焦点，以及我们的线上营销，已经落户了北、上、广、深这些核心城市，在今年下半年会推进到二线城市，目前首付贷这一块每天超过200人的申请量，未来我们希望这个数量能突破1000人。我们的愿景就是希望成为房地产金融的领跑者，昨天晚上我们也领取了主办方的奖项，希望明年能和大家分享我们更多的数据，更多的项目的经验。这是我们在移动端的数据，可以给大家着重讲一下，因为实际上我们目前的移动端的使用量和投资量超过了7成，遥遥领先于我们的同业对手。这是我们的成绩，这个数据已经需要更新了，到今天我们的成交规模已经接近28个亿，增速非常快，现在每天能够保持在3000万以上的融资规模，所以我们的融资效率是非常高的，用户在短短的10个月时间，已经接近了100万，所以整个增长幅度非常快。这是我们一些在行业内获得大家认可的成绩。今天还是非常感谢主办方，能让我有机会跟大家分享我们的小小的成绩，这个二维码欢迎大家扫描，下载我们的客户端，关注我们更多的产品，我们相信在未来跟开发商的合作方面，除了在商业地产上，包括写字楼、商住、传统住宅项目，应该都有很多机会，也有很多项目在推进，相信今年下半年可以有很多机会跟大家分享。主持人：谢谢蒋轩先生。接下来我们将开启一个全新的内容环节--跨界问答，这场问答的主题是"互联网+房地产"。在答问结束之后，我们同样安排有一个微信提问活动，请大家将想提出的问题发送到观点地产新媒体微信公众号，谢谢。首先请主持嘉宾上台就坐，有请腾讯地图街景负责人李振合先生。接下来有请答问嘉宾上台，他们是：中国房地产业协会副会长任志强先生；凯德集团中国区总裁罗臻毓先生；中城新产业控股（深圳）有限公司董事长刘爱明先生。李振合：尊敬的各位嘉宾，大家好！前面几位精彩的演讲，我相信在座的很多人意犹未尽。接下来我们会把互联网+房地产的这几位大佬的意见分享出来。其实大家都知道，关于互联网+是在今年年初的时候由腾讯公司CEO马化腾先生提出来的，但是我们一再强调，在互联网+这个领域，它是跨界融合的关系，它与更多的房地产企业，或者说其它产业的企业来实现更多的连接，包括刚刚看到了凯德的罗总分享了凯德的一些经验。互联网+房地产会产生一个过万亿的市场。马化腾先生曾经说，这是一个非常大的商机，也是一次洗牌的机会。首先我想请问任总，房地产与互联网在哪些方面需要融合，您有什么样的建议给到在座的开发商或者同行业的一些指导思想？任志强：我已经不干房地产了，所以和我没有太多关系，我得从旁观者的角度来谈。刚才罗总讲了凯德置地如何运用互联网，我觉得互联网+这个词不好，我是比较反对的。为什么说互联网+这个词不好？互联网+这个概念是把互联网当成工具，也就是说传统的产业如何利用互联网这个工具去做一些事情，我觉得罗总就是很好地把互联网当成了工具在用。他主要用在两个物，一个是实物的物联网，一个是服务的务联网。我觉得互联网分为四大类，第一类是交易类，像淘宝这种，第二类是社区或者内容类，比如说腾讯QQ，建立一个社区，大家互相可以联系，它和交易没有关系，当然很多人也想利用QQ来做广告，和交易结合。在罗总的演讲里，好像这一块是已经少的。第三类是游戏类。互联网在网络方面，不管是腾讯还是网易，这是很大收入的一块。李振合：对，我们的营收有65%以上都来自娱乐游戏。任志强：游戏也开始逐渐和社交、内容相结合了，有些是把内容变成了游戏，让大家玩起来更开心，有些是游戏的过程中可以建立社交，也有这样的情况。第四类是商务服务。就是罗总刚才说和务有关的，比如说支付，只有交易，如果没有支付支撑的话，这个交易不太容易成功。这四大类里头，你是用的哪一类呢？我觉得最关键的问题，要有一种互联网跨界思维，不是说我单纯把它作为一个工具使用，最主要的是要把房地产的思维概念改了。房地产与互联网最大的不同就是它不能动，互联网的最大特点是动，房地产的特点是不动，因为你不能把房子搬来搬去，你不能把广州的房子搬到海南来，所以它的地域性决定了，我在哪儿开发，那个房子就只能建在那块土地上，所以它有它非常固定的特征。但是互联网可以说改变了时间、空间和人与人之间关系的一系列问题。你要用互联网思维，就把它交叉进去。举个例子，我们现在看到的Uber，所有政府机关都认为它是打击了出租车，所以出租司机都在罢工，这是我们在大部分城市看到的现象。这是一个非常错误的认识，就是根本不懂互联网的人才以为它主要是对出租司机的打击。Uber不是说仅仅把人装在车里，Uber在设立的时候就提出要把世界装进后备厢，它把其它的思维方式结合起来，人只是第一步，第二步就把后备厢利用了，可能解决城市物流运输的30%的问题。最后不是有人推着那个小三轮或者电动车去运货，所有车的后备厢都被利用，你以后怕警察抓你带人，你不要带人，带后备厢就可以了，因为后备厢可以用Uber的方式替大家运东西。它装进去的还包括把医生和病人装在一个车里，看病解决了，它把外语教师和学生搁在车上了，然后一堂英语课讲完了，这就是互联网思维的概念，它不能单从一个工具的利用去讲如何和房地产结合。我想提醒大家的就是，如果我们都用互联网思维的方式去想问题，你在房地产的任何一个传统的环节上，都可能有充分利用互联网的机会。李振合：我觉得这么理解，刚刚任总讲到了社交的问题，其实这个很吻合腾讯公司的连接一切的理念，把连接一切再分解下去，就是人与人的连接。还有人与物的连接、人与服务的连接等等。接下来请罗总谈谈，凯德在互联网这个领域做的还是比较前面的，我看到你今天做的这个方案，我相信你的触网已经有好长一段时间了，肯定不是今天打造的，又听说你是来自新加坡，最早的智慧城市其实就是源自于新加坡，凯德关于房地产这一块，按照你的理解，你认为哪些方面会需要形成一个融合？罗臻毓：首先一点，我还继续做房地产，和任总有点不一样。我们怎么看待房地产呢？不是说把互联网当成工具或者什么，只是说有了你的智慧手机，咱们的生活方式，咱们的一切都有了很大的改变。在这个时代怎么把一切无缝的衔接起来，这触发了我们很大的思维。刚才我所说的只是互联网整个战略思路里面对消费者的理解。我们从盖楼到销售楼，到你们住进来以后，或者是进来我的商场，进来我的办公楼办公，这里面还有无数的不同的变化，还有所谓怎么用上互联网。这是我想纠正的一点点。刚才李总说我从新加坡过来，新加坡并不是哪里都比中国先进，我们看到很多移动的互联网的东西，在国内是远比新加坡还要先进，而且在这里可能对于房地产也好，对于一些传统行业的冲击反而是比新加坡还要大。新加坡比较小，它的冲击力并没有那么大。但有一点是，新加坡在这一段已经开始建造一个智慧型的城市，所以有很多公共设施基本上已经铺起来了，在新加坡我们做房地产就更有另外一个空间，就是怎么把我们的楼跟周边衔接起来，基本上从用户的角度讲，从你的地铁到你的巴士，到你走进我的楼，基本上就能得到无缝的衔接。但可能从中国的角度来看，可能还有一些标准的问题，在不同的城市，不同的地方，还有一定不同的标准，要走到这个无缝的连接，到目前为止可能还是要一定的道路要走，这是我的简单的看法。李振合：接下来我想问一下刘总，请您分享一下目前市场上在互联网+领域做的比较成功的房企的心得，您也属于业内的前辈人士，包括我们中午交流的时候，您也有很多见解。刘爱明：房地产怎么跟互联网联系起来，这是业界都在思考的问题，顺着任总的话说，用互联网思维来讲这个事。现在确实呈现出来的，我觉得更多的是营销环节，第二个跟房地产相关的是金融这个环节。实际上也已经显现出来，其他的大家都在思考，也在尝试，还有一个跟房地产相关的就是再社区O2O，以彩生活为首，大家都看到了它的价值。现状我觉得可能分成这几类，但是实际上显然大家意犹未尽，觉得这个事肯定还没完。中午我跟主持人也在探讨，主持人是腾讯的，我跟他谈就很有一种感觉，现在这个社会把腾讯放在一边，把这个社会分成两类人，大家在谈互联网，都不理腾讯。有一类说互联网影响会很大，一类说这个东西不要太悬乎，该咋做就咋做。实际上互联网从字面去理解是两层意思，一个是互联，这是它很大的价值所在。就像刚才任总说的，你把病人和医生放到一起，没有互联网你是做不到的，这就是互联的价值。第二个是网。这个网就是进一步放大，实际上我们世界上每一个人都在网上，互联网把世界上所有的人从理论上都可以连在一起，这比现实当中联系的会更有效率，会更快，所以说互联网利用这一点，可以提高效率、降低成本，大概指的是这个意思。我经常就在想，如果从互联网这个角度去想，你会发现有一种感觉，就是网上的世界是真实的，现实的世界倒有点虚幻。你认真想想是会有这个感觉的。如果进一步想，互联网构筑了一种虚拟的空间，对实体的空间会不会有冲击，我觉得这是一个问题。房地产商其实经营的是一个实体的空间，不论你是商业，或者你卖写字楼，卖住宅、建工具、建厂房，反正经营的就是一个空间，这个空间是实际存在的，我们这帮人干的就是这个生意。但是互联网构筑了一个虚拟的空间，这个空间会不会对实体空间有冲击？我觉得是有的，但是有一些没显现出来，例如说商业，我就不太清楚罗总的凯德的数据，我们看到有些商场出了问题，其实它出问题是里面的商家出了问题，因此商场的空间就出了问题。下一个是不是写字楼？我们看到大量的城市的写字楼过剩，我们也看到一些创业者说不怎么需要那么多写字楼。我觉得这是接下来开发商要应对的问题。李振合：腾讯的投资部老大有这样一句话，任何一个产品平台或者任何一个事物都可以用成本去定义，这次相信李克强总理采纳互联网+的国家战略，其实也是能够促进经济发展。刚刚这三位都已经谈到了，互联网到云计算、大数据这四个领域本身的这一块。接下来又得要找一下任总，因为之前我听到你预测说下半年房价必须会涨，这就意味着用户无形中增加了一个巨大的成本，开发商在拿地、营销方面也在提升。如何通过互联网+为开发商提升利润空间，给用户降低他的决策成本，您有什么很好的建议？任志强：大家可以抬头看看房顶，房顶上有两个东西，一个是有一排一排的灯，如果说我们的传统思维就是这一排一排的灯，比如说开发商说我拿地一线，设计一条线，施工一条线，销售是一条线，传统的房地产开发商就是这样做的，这就是一条一条的线。这一排排的灯下面有一些乱七八糟的东西，谁也不知道这东西是什么，这就是互联网。什么概念？它要用一些概念把这些东西解决，比如说我从三亚到海口，你会想我是坐高铁，还是坐汽车，还是坐船，还是坐飞机，你首先想到的是我如何用一种运行工具过去，当你找到一辆车的时候，车上有4个座位，你会不会同时想到剩下三个座位不能空着？如果用互联网思维就可以，它用很迅速的办法告诉你，把多数想从三亚到海口的人集中到一个车上，或者一个运输体上，如果没有人，它可能解决的是路途中有一个人顺路到一半的地方，到一般地地方以后又空一个座位怎么办？又有另外的人从半路上车跟你一起到。我们算完成任务了吧？互联网还没完成任务，互联网想着怎么回来的时候用一种办法把它重新组合起来，让他回来的时候也是4个人，而且这4个人可能还都不是到同一个地方，可能有三个人下车了，他们下车之后又有三个人上来，所以这个车从这头到那头，可能这车上装了七八个人，有七八个过程。也有的不是在直接干线上，他可能找了另外一个车插到你前面，这是互联网的办法。现在怎么让多数人分享这个信息，我怎么和你结合起来？这就是互联网。房屋的信息也一样，包括价格信息，在美国有一个公司，它最初就是从政府手里买信息，然后把信息装到网上进行评估，就像我们的房价网一样，然后告诉你这个房子值多少钱，到现在变成所有的用户都希望搁到那个估值，哪怕他不卖，他的资产都迅速增加了。如果中国有这样一个更好的条件，老百姓可能就更容易知道房价的走势和房价的上下，以及采取什么样的手段去进行判断。其一是房子本身，其二是交易成本，在交易成本的过程中，互联网也可以大大地减少很多交易成本的重复缴费或中间的收费。如果老百姓在中国也有这样的网络，他就可以通过减少交易成本和告诉你未来的预期价格。你就很容易做出判断，到底要不要买房。中国最大的遗憾就是，我们虽然有互联网，但是有一个管互联网的单位。这个管互联网的单位常常不让你这个互联网把真实的东西告诉大家，这是最麻烦的。比如天津发生了一个重大的爆炸，所有的天津媒体几乎都不报道天津发生了什么事。如果我们的房地产界也是这样的话，就会很麻烦，所以我们的老百姓就会经常上当，多花了很多冤枉钱。再比如说网上还可以提供一些东西，它可以告诉你到哪个银行贷款成本最低，网络可以把一切的东西都透明化，透明化以后我就可以很容易做出决策。这可能是我们非常需要的一个东西。美国房地产里面有一个很重要的制度叫经理人制度，它约束了所有的经理人敢于把信息公开，而不怕你偷这个信息。所以互联网常常会出毛病，就是我们没有一套完整的信息保证制度，没有人给你背书，这就是非常麻烦的事。因此每个单位不得不自己去努力，你来一个东西，我来一个东西，你给你背书，我给我背书。你们知道最近倒了多少互联网吗？到今年为止已经公布大概倒了1200多家。和房地产有关系的是多少家？大概比较大的有9家，其中最大的一家融资10个亿了，它也倒了，就类似好屋这样的网，它融资了10个亿，最后都完蛋了。当然我不是说好屋中国完蛋了，就是中国互联网竞争是非常激烈的，和房地产相关的网也有很多类似的，然后后面又没有一些基本保障的东西，最后就垮了一大堆。上半年大概垮了1200多家，都是和互联网创业相关的东西。房地产商充分把它当成一个工具也好，还了当成什么也好，但是面向社会的时候就是另外一回事，比如说我用智能管理我的电、水，没有任何问题，但是有些东西充分公开向社会披露的时候，或者让公开的民众免费使用的时候，就会产生很多其它有毛病的地方。李振合：任总刚才讲的话，我理解，大家可以通过在拿地的前期的阶段，到销售的阶段，到最后的入伙阶段，都可以很多次的去使用好互联网，可以降低你们的开发商的成本。最后还是取之于民，实现给用户更好的体验，这是我刚刚对任总发言的理解。目前移动互联网的很多应用都在地图上，比如说滴滴打车、Uber这些。2013年的时候，我们集团CEO也提过，未来的O2O是在地图上。请问任总，你在这方面或者说你认为房地产应该如何来使用好地图？任志强：我觉得地图是除了文字和歌曲以外，第三种最重要的传播工具。前几年中文大学一个教授给我们讲了这个事，但是我们现在缺的是什么？我们缺的是没有遥感信息和遥感的随时变换的东西。当东莞出现了嫖娼事件之后，我们从当天晚上的卫星地图上可以看到，哪些人从东莞跑到哪儿去了。李振合：我补充一下，那个是在地图里面称为LBS的定位技术。任志强：定位系统你得定位到什么程度？就是它把每个人的手机或者说其它的信息都记录下来，我们实际上是非常需要这个东西。可是从哪里拿这个东西呢？李振合：我们腾讯已经开放了。任志强：你的地图开放了没用。前几天有人问我，深圳的房价还会不会涨？我说肯定还会涨，因为仅仅靠人流还不够，当然我们现在还有一个好处是，买不起房子的人肯定不用手机，但用手机的人不一定买得起房子，所以凭手机定位选定人流肯定是不够的。为什么深圳有这么大的人流量去增加他的房子的量呢？因为深圳人的年轻化程度是最高的，文化程度是最高的，我们从就业看，互联网就业增长90%，高知识、高创造性的人进入深圳最多，一定是高工资，所以它的房价还得接着涨价。地图上有些东西可以告诉我们，比如说地图上可以告诉你非渗水地区的覆盖范围。什么叫非渗水地区？就是你这个楼群盖了很多地方，它不渗水，这个渗水可能会造成水灾。类似这样的地区，我们可以充分利用这个信息，关键看你用不用得好，如果用得好了，对开发商非常重要。包括凯德刚刚也介绍说，我们把位置放在第一位，现在不止位置，还有人流，通过卫星定位是可以查出人流的。当位置发生变化之后，人流也会决定位置的调整。我们看看天津和北京中间的房子，一般都比较好卖，过去大家认为天津往海边走，那个房子更好。结果我们实际看一看，凡是天津离北京更远的地区，还不如它往河北方向的房子好卖，原因就是人流就是这样的动向。这可能就是我们如何和互联网结合，但仅仅靠它是不够的，我们一直坚持用互联网思维的方式去研究房地产，而不是用线性的思维研究房地产，这是很重要的。李振合：谢谢任总，因为时间的关系，最后给罗总提一个微信上的问题。你们对来福士这样的大型实体综合体看好吗？罗臻毓：随着城市的发展，我们还是看好综合体的，当然重点就是位置，还有就是怎么开发综合体，包括它的不同功能的衔接上，这肯定是要下一点功夫的。今天的话题是互联网+，我觉得我们完全走到虚拟时代，这是不大可能的，如果实体还是得存在的话，基本上综合体应该是比单一的任何的房产更有发展的空间。李振合：感谢罗总。我刚刚看到罗总在分享的过程中，来福士更多的是解决了用户在体验过程中的一些线下的关键的问题，包括也能够更好地去提供这样的服务，后面有机会可以再跟罗总分享。我还有一个问题问一下刘总，这也是网友的问题。物业服务因为有了互联网概念而获得了资本市场高估值，你怎么看这种现象？刘爱明：我觉得这是一个好的现象，我昨天也说了这个事，我从业了20几年，我觉得我们前20年基本赶上的就是制造业的事，我想做互联网的跨界，我们需要做好的是服务业，把服务业的特征做出来，资本市场给个高估值这是非常好的，并且最终会导致所有的房地产企业真正的怎么做到对客户更好。李振合：非常感谢刘总，因为时间关系，关于互联网+房地产跨界融合的关系，几位专家已经给了明确的评论和指导思想，我想象从成本也好，从互联网+的房地产战略也好，都已经有很强的交流。在目前的状况下，互联网+房地产还在探索的过程中。只要大家拥抱它，一定会探索很多的奇迹出来。主持人：非常感谢各位对话的嘉宾。接下来有请万江龙网络有限公司董事长龚义涛先生。龚义涛先生演讲题目是：购物中心O2O的成功要素，有请龚义涛先生。龚义涛：非常高兴有这个机会跟大家做一个分享，我今天为大家介绍购物中心O2O的成功要素。在购物中心里面有三个相关方，做购物中心O2O对他们都意味着什么？对商管是一种管理模式甚至是一种盈利模式，对消费者是实惠、便利、娱乐，对商家可以更好地触达用户，更精准营销。我在做万达电商和我过去的15个月跟很多开发商进行交流的过程中，其实很多人对这个目标不是很明确，但是大家交流的时候对这三点是很明确的，通过购物中心O2O能达到哪三点？第一是开源，帮开发商节约钱，第二是节流，你的营销效率更高，第三是以用户为基础探索一些新的商业模式。第三讲讲我个人从事的两个平台的搭建。这是一个纯网上的平台，是阿里巴巴的跨境交易平台，我有幸成为这个平台的创始人之一，它现在已经成为一个最大的英文交易平台，比亚马逊还大，这个平台和购物中心有很大的相关性，它也是把商家拉进来，搭建一个平台让商家唱戏。其中有三个做得比较好的，用户第一、数据运营和快速迭代，这些在购物中心运营里面都可以用得到。我在2012年4月份加入万达做电商，第一感觉是没有用户的概念，不知道用户是谁，数据也比较缺失，到底用户干了些什么？要做购物中心O2O，它不是一个技术活，第一重要的是一个组织、文化的改变。这是我们的一个客户，印力集团。构筑购物中心O2O，他们从董事长这一级都非常重视。这是今年5月份全球最大的ICSC购物中心会议上的展台，整个展台上展示的就是印力集团O2O的功能。第二个要素是选择一个好的合作伙伴。大家可能看到，像万达或者银泰这样的企业在自己建设这样的O2O平台。我的观点是，中国能够自建这样平台的不超过5家。还有些人如果完全依赖互联网平台，也是不可取的，可以利用互联网公司的一些技术和服务，但是完全依靠它也是不行的，你如果完全依赖他们，你的用户、数据就成了他们的，这是两个最核心的资产，你不能轻易让别人获取。我觉得最可取的就是利用第三方的平台，在这个基础上来做。这是我们的客户，有印力集团和宝龙集团，他们都是中国购物中心业主里面排名前4名的，这两家公司的O2O建设已经完全成交。光有平台还不行，要通过各种运营手段把这个平台做好，这是我们服务的某一个广场，它在集团25个广场里面原来排名中游，我们服务两个月之后，它的人流增长排名第一。这是一个在常住人口不到80万的四线城市的一个项目，经营4个月之后，会员总数达到14万。购物中心做O2O的未来是一定要以购物中心为品牌的第三方，因为你如果去杭州西溪印象城，或者你去宝龙广场，你看到他们的一些应用，不管是wifi上网、微信，或者APP，或者智能收音，你看不到万江龙的名字，你也看不到平安的名字（平安是我们的投资方），你看到的是印力集团的名字，看到的是宝龙的名字。购物中心O2O谈了这么久，从2012年我在万达做开始，但是现在还是没有实施，就是一个投资回报的问题，我们要解决这个问题。另外一个是开放的平台，这个平台必须开放。再一个，你必须抓住整个购物中心的现金流，形成闭环，才能不断地前进。做O2O，抓住用户数据是起点，抓住营销是起点，但是必须深入到商业里面的全流程，招商、调商，这个商家不行了，要调另外一个。平台是比较复杂的，但是我们的合作方不需要关注这个复杂性，你只需要用这个服务。刚才凯德的罗总讲了，这里有各种的关系，你只需要使用就行了。我们主要推出两个产品，可能跟在座的开发商比较相关，第一个，我们在这18个月中间，跟印力、宝龙广泛合作的经验结合起来，你只要觉得你够用了，你可以拿过去用，我们不要钱。另外一个，你的商业或者你的购物中心可能年才开业，但是你现在需要招商，需要销售，你需要向你未来的商家和购买者展示一个智慧的图景，你可以像罗总那样放一个片子，我们也可以帮助你在你的展示厅里面布置一个模拟的智慧商圈，真正的操作，跟你去杭州西溪印象城一样的，给你的商家一个极大的信心，我们在厦门建发等等很多大型的房地产企业都上了这个展示厅的版本。平安是我们的战略投资伙伴，所以平安的各种金融工具都会在购物中心里逐步上线。这是一个即将上线的产品，马上会在印力的购物中心出现，这是一个购物中心的电子钱包，对消费者、商家和商场都有极大的好处，每个购物中心的董事长、总经理都需要这个产品。另外一个运营能力的全员化。我们公司提供驻场的运营，帮助购物中心建立这样的能力，而且这个能力必须从各个方面，从你的高层到下面的人，都要掌握不同的能力。另外还有很多人做这个东西他不知道怎么做得好不好，第一是表现在人员的联系，第二是会员消费占比，这是很难做到的，我们可以帮你做到这样的统计，并且帮助你找到解决的办法，帮助你提升消费。因为我的内容很多，所以来不及跟大家详细解说，大家打开微信，到通讯录，加好友，我们面对面建群，敲一个0813，有问题我们在这个微信群里进行交流。主持人：非常感谢龚先生，接下来有请下一位演讲嘉宾，洪泰创新空间创始人、CEO王胜江先生。王胜江先生演讲题目是：共享经济下的创新创业。掌声有请。王胜江：各位嘉宾下午好！首先感谢观点地产的邀请，今天下午跟大家分享一个大家上午没有听到的概念，我刚才听了很长时间，各位嘉宾讲得都非常好，但大多数概念都是房地产+，我给大家换换内容，讲讲+房地产，分享一些创业的故事。2014年的时候，我想做一个房地产+创业的事情，那时候还是想的房地产，结果做来做去，后面发现更多的可能是一个创业+房地产。所以我想我的模式可能不是房地产+，是+房地产，房地产的跨界做得有点大，一下子跨界到创业服务平台，为创业者做一个创业的生态圈，做一个创业的孵化、创业的投资。目前我们洪泰创业空间做的基本上是这样的事情。具体有几个观点跟大家分享。现在创业类的活动非常火，有很多概念，最火的跟房地产有关的就是孵化器。我这里想表现一下我们自己空间的一个个性，我们为什么不叫孵化器呢？因为器的概念，它是一个局部的概念，具体到某一个生物体上可能只是一个生物体的某个独立的机关，或者器官，或者局部的东西，而空间跟时间相对来讲是一个无界的永恒存在的关系，它的想象空间更大。我觉得作为创业企业，它需要的是一个无限的有想象空间的服务平台，而不是一个简单的局部的东西。而且孵化有一个不好的概念，它有高有低，它实际上不是一个平等的、自由的概念。我们想给中国的创业者打造一个自由的、平等的创业的平台，所以这样我们就提出了创业空间，而不是叫做孵化器。具体到我们整个的模式上，众创空间也好，创业服务平台也好，我们理解它是一个共享经济下的模式。有几个概念跟大家提一下，第一是原来最早的一些交易，实际上就是从A到B，它是线性的，而现在整个的互联网模式，包括Uber，除了A和B以外，还会出现C、D、E，A和E原来可能是没有关系，但是在共享经济下，可能A、B、C、D、E都会发生一些连接，有的是上下连接，有的是左右连接，有的是斜向连接，有的是在时间上有一个错位的连接，这种重构的连接形成一个大的网状的平台，这个平台才是共享经济下创业服务的平台。我觉得这种非线性的结构可能也是在我们整个的创新空间、众创空间里的一个大的模式，它是一个支撑。在这种支撑下，创业者和我们的属性是一致的，大家是平等的，所以我们提出了第二个概念，就是我们跟所有的创业企业在一起共同成长，我成为他们的合伙人，而不是我孵化你。所以我觉得我们更多的成为一家人，成为合伙人，这样我们的资源才会共享，我们会提供各种资源，可能我们的创业服务平台上会有很多投资机构，会有很多基金，会有很多创业服务机构，也会有创业者和创业者之间提供一些第三方的服务，这样的话，我们的创意平台才脱离了物理空间，成为了一个软性的服务空间，这两个空间才是创业者真正要的。现在很多人都有一个误区，只要是基金+物理空间，就叫孵化器，就叫创业服务平台，这是很大的误区。实际上创业者更需要的是从物理空间获得软性的支撑，获得他想要的资源，这也是资源整合的概念。我们提出了一个创新的概念，提出了一个空间的概念，这里面有一个重构连接。在我们未来的发展过程中，我们还会打造一个1+1+1+N的服务平台，就是我们会引入所有的服务机构，引入各种上下游的资源。现在我们的空间就出现了有来寻找市场的，有来提供第三方服务的，有来找合作伙伴的，也有来做其它的连接的，现在我觉得这种空间才是我们要打造的真正的创业生态。我在这里再把共享跟大家简单做一个分享，在互联网时代，包括共享时代，它的核心要素就是要有一个颠覆的体验，就是我们一直在聊的打车软件一样，两年前谁也不会想到我们自己可以在屋里按一下手机，车就在下面等我，这种颠覆性的体验产生，就是一个共享时代的产物。资源整合，原来我们看了一个数据，全世界有10亿辆车，每天有7.4亿辆车在白天是停在地库里面的，这7亿多的闲置，就产生了打车软件，产生了很多跟车有关的东西，所以最后才会形成这种成功的连接。我有一个朋友，他也做一些生意，他也会把自己的车挂在Uber上，他有时候会在BAT这些大的互联网企业下面拉货，接生意，他的目的就是想挖人才，他一旦找到一个BAT附近的人，跟他有关的，他就会递名片，跟人家聊，想挖人家过来。现在互联网的时代下，人的角色发生了变化，大家有了不同的需求，这就是我们理解的共享的概念。现在创业有很多乱象，创业者90%以上的人都有过一个想法，你能不能给我2000万，我会变得成功，我会成为最优秀的企业，这样的创业者很多，他每天也不想着自己的模式，整天围着投资人转。你的模式都做不扎实，你不知道怎么做生意的时候，你来谈创业，你就失去了创业的本质。还有就是一个模式的问题，前一段我们去参加一个大赛，一个创业者跟我们讲，说他的模式非常好，也可以是B2B，也可以是B2C，也可以是O2O，我就在想，这个小伙子怎有本事，一个小企业做出三个模式。他在做什么呢？他等投资人挑，投资人都有偏好，也人喜欢2C，有人喜欢2B的，他让投资人来挑，我觉得这样就不是创业，是在迎合投资人，他没有更多的时间思考企业，而是流窜在很多大街、很多咖啡厅，包括很多创新空间里面，它去整合资源，并没有时间沉下心来做自己的事情，这样的创业，我想我们的创造人也不会看好，这是一个创业的本质。创业最重要的就是你要活着，有10家模式同样的企业，9家都死了，最后就剩一家，我相信你的投资人、你的模式都会越来越好，因为很多创业不是一蹴而就的，可能通过一年、两年的探索，才会把模式做得越来越扎实，这才是真正的一个创业的模式。我也是创业者，我觉得创业最重要的是一定要活着，不管是今天还是明天。我认为创新空间也好，或者叫孵化器，或者叫众创空间，现在有很多模式，会不会影响房地产呢？我相信大家可能也有一些思考。我个人认为，多少会有一些对房地产的改变。怎么讲这个事情呢？前一段或者说前十几年更多的是一个产权的经济时代，产权的经济时代更多的是占有，而现在的经济时代基本是使用权的分割、分享、共享，更重视的是服务，未来的房地产最重要的一个改变，或者需要改变的东西就是要植入很多服务的元素，有的是为创业企业服务，有是为金融服务，这些服务未来一定会影响房地产，也会陪伴着房地产，一起让房地产变得更成熟，变得更健康。主持人：谢谢王胜江先生的演讲，接下来进入的是本场论坛的主题讨论会环节，这场讨论会的主题就是：互联网给房地产带来了什么？接下来，有请本场主题讨论会的主持嘉宾上台，世联行首席技术官黎振伟先生。接下来有请讨论嘉宾，他们是：凯德集团中国区总裁罗臻毓先生；中国奥园地产集团副总裁王曙煜女士；好屋中国集团联合创始人、CEO陈兴女士；搜淘网总裁晏利庭先生；北大资源集团副总裁兼首席品牌官衡东妮女士；万江龙网络有限公司董事长龚义涛先生；景瑞集团市场营销总监耿俊峰先生；道口贷创始人兼首席执行官罗川先生。黎振伟：谢谢各位的坚守，也谢谢我们台上的嘉宾。我参加了很多次的博鳌论坛，我觉得这次博鳌论坛最重要的主题不是市场，不是政策，也不是金融，而是互联网。所以我们这场对话真的是焦点的焦点，责任很大，我们要精彩一点。为什么大家对互联网这么看重呢？因为它看起来是无影无形，但是无处不在，你可以不理它，但是它时刻影响着你，甚至改变着你，它造就了中国最成功的企业，当然它也让死亡来得更快。昨天光谷的黄总谈到一个东西很重要，我们现在都在关注，我们不要忘了战略，其实互联网同样也在思考战略的问题。我们今天的论坛有两个问题，一直在影响着大家，一个是房地产究竟怎么卖，我们是房地产+，还是互联网+？第二个问题，我们讲颠覆、替代、转型，把别人灭掉，还是创新、改变、整合、融合，这两个完全不同的观点在昨天的讨论里面也在体现出来。我们这个主题的对话是互联网给我们带来什么，我给它加了一句，我们还要留下什么，放弃什么，最终我们要给市场、给客户带去什么？我想我们在座的开发商应该更多的思考。第一位嘉宾是凯德的罗总，罗总来自新加坡，一讲到新加坡，我们都知道新加坡是很有序、不慌、目标长远，这么小的国家有这么长的目标，很难得。但是又给人感觉比较慢，香港人都觉得你们慢，我们更觉得你们慢了。罗总来到中国，到一个完全不同的国度，环境变了，客户变了，凯德又如何改变呢？特别在互联网的时代，互联网给我们什么，我们留下什么，我们又将去掉什么？罗臻毓：在中国已经11年了，看到中国的发展和新加坡的发展是有很大的不同，几天前新加坡刚庆祝独立50周年，新加坡的发展可以说是按部就班，以电信行业的角度来讲是从有线电话到无线电话，到1G、2G、2.5G、3G到4G。看中国的发展，也可能碰上科技上的进步，中国的发展是比较跳跃式，从2G可能直接就到了5G，中间去掉了蛮多的阶段。在这里操盘整个集团在中国的发展，我们也应该利用这样的方式去探讨，虽然说刚才我所提到的一些我们怎么拥抱互联网，物联网和务联网衔接起来，从我的视频中可以看到，这些应用已经不是太新的东西，基本上好几年前你们都看过，我们希望把整个生态建立起来，所以说你可以得到无缝的衔接，到全价值链的使用，这是我们希望呈现给大家的一点。当然从食品上你也可以看到，我们并不是把时光跑得太前，如果跑得太前，刚才你看到那个车里，就不应该是那个女士在开车，因为现在科技可以做到无人驾驶，但是我们还是把那个女士放在那里开车。从科技的角度来讲，现在都能做得到，但是能不能在近期内普及到你身边，出现在你隔壁的楼里，可能还需要一定的时间段。所以刚才呈现的，我们的前景和愿景，是希望在近期内都能体现出来，所以说这个可能是我们怎么看待这个事情。所以说什么该留下，什么不该留下，我对房地产的看法很简单，房地产从来不是人家为了用房地产而用房地产，都是为了达到某种目的。就像现在说人们还需要吃东西，但有了互联网，有了你的APP，基本上以前吃东西要么就自己煮，要么就到楼下去买点东西吃，现在有了互联网，我们可以约个厨师来家里帮你煮，或者是点外卖。所以从行业的角度来讲，你是做餐馆的，你是送餐的，你是厨师，基本上已经被颠覆了。当然从房地产的角度来讲，如果你还需要用房地产，我们就要看怎么打造更适合你的房子。回到刚才的例子，到某阶段人们已经不需要吃东西的时候，可能吃一粒药丸也就解决了你一切的需要，那就更颠覆性了。从任志强的角度来讲，我还是比较传统的房地产思维，但是从我的角度来讲，到目前这个阶段，基本上互联网跟房地产还是需要衔接起来，到哪一天咱们不用住在房子里，在空中飘的时候，可能房地产这个行业就不存在了。黎振伟：谢谢罗总的回答。下一位嘉宾是奥园的王总，奥园是广东优秀企业，一向以创新著称，从当年的运动就在家门口，到今天的很多地铁上盖物业。我想问总的是，在互联网时代，奥园又将变成什么样的公司？刚才顾总也介绍了你们的一个新的产品，但是这些高科技是你们公司的主业吗？它代表了公司未来发展的方向吗？王曙煜：我是中国奥园地产的王曙煜，刚才主持人在问这个问题之前，其实之前我们这边也有顾海涛给大家介绍了一下奥园在互联网上的动作。首先作为一个传统的开发商来说，互联网对我们带来的是什么呢？我一直认为互联网带来的，可以颠覆我们的就是我们的一些思维模式，因为它确确实实从原来传统的开发，我给你房子，你就要去接受，我给你产生什么样的产品，你要去接受，和到现在客户说我需要什么，你要给我生产什么，我觉得这种思维上已经发生了很大的转变，所以这是一个颠覆性的东西。同时在这样的一些市场环境下和客户的需求下，也就会要求我们的房地产开发更多的倾向于回归到那些本质，关注到那两个点。第一个点就是我们的产品，因为真正要做到极致的产品，客户需要的产品，所以我们会把我们的点落回到我们的产品上。互联网的一些工具和手段会让我们的产品更精准，刚才顾总也介绍了我们的系统。第二是回归到客户，因为客户会有一个延伸，不管是他的一次使用，还是客户无限次的使用。从去年到今年，所有的开发商也都很焦虑，这两个点大家也都看得很清楚，都觉得要去抓。回到主持人的问题，在互联网介入房地产的过程中，我们要留下什么，或者我们要减去什么。我觉得首先是房地产的营销体系，这是必须要颠覆、革新的，这条是完全守不过去的，现在我们还有很多的传统的开发商在推销我们的房子，做我们的推广，抓住我们的客户的渠道，还是按照原来的方式，你会发现这个路越来越窄。所以这一条，我觉得这是我们要增加的，就是我们要去增加一些新的东西，然后适应现在在互联网时代下，我们的客户需求，他们想要什么，改变我们的营销推广体系的一些手法，这是必须要做的。留下什么呢？留下的就是我们对产品应该更精细化、更精准，或者说为它做好的产品的研究，把我们对客户的摸索，摸到更需要的东西，帮他生产出他想要的产品。黎振伟：谢谢王总，王总是从中海出来的，所以他们对产品这一点特有情结，今天中午我和刘爱明总吃饭也谈到这一点，说中海也没有什么惊天动地的东西，就是用心做好服务和产品，无论在什么时代，这都是最重要的，我想罗总做商场也是一样。王总刚才谈到的一点很好，我们叫颠覆思维、改变方法和模式，但是并不是颠覆房地产企业，我还是要老老实实把产品和服务做好，这是王总带给我们的观点。下一位嘉宾是好屋中国的陈兴总，陈兴总也是我们这个行业的一个创新者，每次演讲也非常有激情。我也想问您这个问题，作为一个中介企业，这一年变化很大，回过头来看，互联网给了你什么，作为一个中介企业，你应该留下什么，去掉什么？陈兴：我们这家公司的战略的研判性还是比较好的，汪总在2001年创办企业是做代理，我们代理的目标也非常明确，当时希望用三年的时间做到苏州第一，用5年时间做到江苏省第一，用7年的时间做到中国前五，这些都已经实现。但是在2006年的时候，我们董事长就开始颠覆自己，国家鼓励科技创新，所以我们开始研究如何珍惜每一块土地，让每一块土地的价值能够为社会创造更大的价值。所以我们就成立了博济科技园，我们主要是做科技园的孵化，产业园区的打造和市场化的服务，投融资的管理，它也是科技部的十大亮点工程，用三年不盈利的心态，扎扎实实地做好我们的八大孵化服务平台，博济从2010年开始研究企业互联网云系统，目前在中国也服务20多个政府，30多个园区，包括去年跟招商局地产创新营销，在产城开发的项目上也得到了很好的社会的响应和企业的响应。我们从2008年的时候开始研究，如何让代理的服务能够插上互联网浸种和资本化的市场。2011年互联网思维这个词出现了，那时候也很感谢世联看得上我们这个企业，最开始世联想收购我们，最后临门一脚的时候，我们觉得钱不是我们最终追求的目标，而是真正的事业是我们希望达到的方向，所以拒绝了世联的收购，我们自己开始研发好屋中国的前身。在这里我们看到的是在2010年的时候，我们就开始在同步研发两个平台，第一个模式是欧美的独立经纪人模式，第二个部分研究的是香港的，但香港其实是中原、美联等等一系列的经纪人模式，所以出现了两个不同类型的，一个是以中介联盟为主的，第二个是以全民营销为主的公司。这些就是我们集团在颠覆和战略转型上的思考。黎振伟：其实我刚才想问的问题是，现在大家都在探讨互联网，是不是能靠互联网解决所有的问题呢？这个话题我交给下一位嘉宾，这位嘉宾是搜淘的总裁宴利庭，宴总刚从搜房出来，搜房是中介行业最早做网上的，后来又到网下，作为互联网中介搜房是一个典范，从互联网服务的角度，它能做什么，不能做什么？宴利庭：谢谢黎总，这是一个非常好的话题，不管是互联网公司、房地产公司，在接下来的发展过程中，其实是有借鉴意义的。这三个问题：互联网+能给我们带来什么，什么东西可以留下，什么东西可以放弃？我觉得这是非常好的话题。我先说第一个，互联网+给我们带来了什么，我觉得是给我们带来了一个很好的机会，中国高速发展那么多年，中国的房地产行业也高速发展那么多年，现在坦率说是遇到了一些瓶颈，或者说遇到了一些问题，所以也有博鳌15周年的主题，也就是转型。在转型的过程中，互联网+给了我们一个很好的机会，具体到房地产行业来讲，互联网+到底有什么样的机会？在这两天的博鳌论坛当中，我们感触也很深，我个人也有很多收获。我认为房地产行业并不是说从黄金时代到白银时代，反而我是觉得应该是从一个时代到另一个时代。我觉得这两天有一个嘉宾说得很好，他说，房地产第一个阶段的属性偏重于制造业，现在房地产的属性过渡到偏重于服务业，这是一个变化，并不是黄金时代到白银时代的变化。服务业最重要的就是要重视服务，这是房地产目前的阶段。从互联网的发展，其实跟房地产的发展是很有类似的地方，也是从一个阶段到第二个阶段。第一个阶段的互联网是PC时代，它是以提供信息为主的，现在是移动互联网时代，它不光是提供信息，它更重要的是连接服务，连接人。尤其是互联网过度到服务业，房地产也到了服务业，房地产用互联网+的思维方式，两者叠加在一起，我觉得这给房地产行业带来了巨大的机会，这是我对黎总第一个问题的看法，我觉得互联网+给整个房地产行业留下了一个机会。第二个问题是我们到底要留下什么。我觉得我们要留下互联网思维。刚才任总也说了，其实互联网是一个工具，但更是一种思维方式，这个怎么来体现呢？从房地产的模型来讲，原来是偏制造业，先了过度到服务业，我们怎么通过互联网把服务领域做得更好，做得更扎实，我们怎么样用互联网连接的方式把更多的人、更多提供服务的相关的角色在互联网平台上为购房者提供服务，为整个房地产行业提供服务，这是留下什么。第三个是我们要丢掉什么，我觉得就是要去中心化，这也是互联网思维的一个核心。原来不管是开发商还是互联网平台，它都是中心化思维，我生产什么，我卖给别人，现在我们应该是去中心化，要以用户为中心，这是我对您的三个问题的理解。黎振伟：抓住机会，但是要保留互联网思维，我们要以客户为中心，这是宴总的观点。下一位嘉宾是北大资源集团的副总裁兼首席品牌官衡东妮女士，因为他们企业是一个典型的跨界，北大做的是教育和医疗，这样的企业来做房地产跨界，它怎么看房地产+呢？她把她的观点留给我了，她的观点有三点：第一，互联网思维即是行为模式的改变，包括开发商买地、卖房、走人，她说现在客户不仅是需要物理的空间和住房，还需要交流、文化等精神的层面，所以教育、健康、商圈、便捷服务都是需要的，因此我们需要永不离席的开发商为客户提供更多的服务。互联网技术为开发商运营服务插上翅膀。第二，她认为开发商要耐得住寂寞。她说要做好事，核心能力最重要，千万不要以为一做互联网，我们就可以很快赚钱，甚至互联网比做房地产来得更快，她说我们要耐得住寂寞，还要很认真地把核心竞争力做好，把产品做好。她说我们地产企业不是拿互联网的概念去资本市场，以拿钱为终极目标。企业要发展，必须要把主业做好，业务要围绕核心竞争力做好事。第三，她说社区服务的春天在来临，她提出O2O的模式，线下服务跟实体要加线上服务的手段相结合。作为北大资源，他们有的是教育、健康、文化，是很好的资源，她认为这些是她们线下的，有很好的基础平台，今后如何通过互联网的手段把它做得更好，不仅可以为自己的地产项目服务，还可以输出给其它的开发商，我觉得这也是一个很好的观点，我很赞同。下一位嘉宾是来自万江龙网络有限公司的董事长龚总，龚总从美国到中国，从互联网到商业地产，从万达到现在为很多企业服务。商业地产也是我们这次讨论的一个很大的焦点，商业地产现在那么多，怎么办，大家更焦虑。龚总为商业地产做研究、做服务，从您的角度，您认为中国商业地产又将从互联网得到什么？它自己要保留什么，要去掉什么？千万不要有了互联网，该做的都不做了，这也不行。龚义涛：商业地产运营中间非常确实的是用户和数据，通过互联网可以得到用户去数据。亚马逊30%的订单是通过推荐的，因为所有的东西都有纪录，我们在商场的行为，商家是没有记录的，所以要把所有的行为和记录电子化，这是用户和数据，要把它变成你的无形的资产。第二能得到的是商业模式的探讨，通过他在你的商场的行为，研究他的其它需求，为他提供更多的服务，这也是新的盈利点，我觉得这也是互联网能够给到的。另外一个，很多互联网企业有很好的商业模式，但是盈利模式不明确。我们在应用互联网的技术和很好的手段的时候，一定要把盈利模式想清楚，这是比较重要的一点。黎振伟：刚才我问的是，开发商做商业地产，它要留下什么？他有了数据，基础东西没做好，这也不行。龚义涛：他必须留下他对盈利模式的坚持。黎振伟：下一位嘉宾来自道口贷创始人兼首席执行官罗总。您是做金融的，您从清华土木到了做金融，现在我们所有的创业者都冲着金融，到了互联网时代，很多人都想拿资金，您自己投资者，您是如何看房地产？什么样的企业您会看得上？特别是在今天这个互联网的时代，在风口上，您希望投资什么样的企业，希望您对等待资金的企业一个引导。你也可以回答一下，他们可以留下什么，我可以给你什么。罗川：我还有一个身份是五道口金融学院的互联网实验室研究员，我们也研究互联网，研究房地产。我觉得首先我们要拥抱这个互联网思想，就像任志强先生说的这个事，互联网思想还真不是我们简单的说一个O2O或者讲一个概念，它作为一个60多岁的老人，他能够一下子把握住，说Uber的概念就是把世界都装到车里去。我们今天很想了解一个事情，我们把房地产叫做不动产，我们今天能不能让房地产像水、像电一样，我只要一开开关，我就能够拥有一个房地产？比如说我们现在创业，做一个APP，最少要5个人，一个CEO，一个产品经理，一个开发IOS的，一个开发安卓的，一个写后台架构的，这5个人一周最多需要一天半的时间在一起工作，其它时间最好待在家里，免得拥挤城市的交通。他们能不能这一天半有一个空间，他一按按钮或者在网上订一下就能订到了？这个空间有没有？我们想把不动产变成像云、流水、电一样，一下子就能获得。我们再举一个居住的例子，工程师单身，他住在城南，要到城北……黎振伟：我的问题是您希望投什么样的企业？罗川：我希望投的企业就是能够有思想，能够改变我对产品的认识，我不是要做一个两居室，我不是要做一个一居室，我是要给这些屌丝们，或者是以前看起来不是房地产用户的人，给他们提供空间，有这样精神的才是互联网思想。它可能是一个空间，现在在市场上没有人做的时候，他们可能拿厂房改造一个，一个在北边，一个在南边，他在北边工作的时候，他就住在北边，他在南边工作的时候，就到南边。他买了这个产品，在北边住的时候更贵，在南边住的时候更便宜，他还可以获得一个中间的差价，如果买得好的话，他还可以盈利。黎振伟：我明白您的意思，您看重的不是产权，是它的使用的价值。罗川：这个不一定没有产权。黎振伟：或者它的产权不是固定在一个房子上。罗川：对，我们说资产都要流动起来，为什么产权不能流动起来。黎振伟：您现在找到这个对象了吗？罗川：我们看到已经很多企业已经进入这个领域，了，比如说you+公寓，大家已经很了解了，还有一个叫airbnb的。黎振伟：您开始投了吗？罗川：我投了。黎振伟：希望明年博鳌论坛听听您的案例。这是我们第一轮的对话，我们留下什么，我们要去掉什么。第二轮还是回到凯德的罗总这里，您作为一个新加坡这么成功的企业，您觉得在中国做房地产，特别是在互联网的冲击下，我们如何坚守？今天我也看到很多企业家在坚守，在互联网时代如果不坚守了，那就麻烦了，自己干什么都不知道。你们作为新加坡这么大的企业，你们是如何坚守的？在坚守的同时如何面对市场的变化？罗臻毓：其实我并没有把它当成新加坡的企业，我们在中国发展，需要授权给中国的团队，这是第一点，第二点，在我们的团队里面，98%以上的员工都是本地人。我们在哪里打拼，就要跟哪里的市场相对接，因为一切都要靠天时地利人和，才有办法发展。当然企业来自新加坡，我们也有一定的指导性的东西，但是来到中国发展，还是要授权给中国的团队去发展，不然这21年来，我们在国内肯定没有能力发展到现在这样的水平。所以一定要靠本土的团队去操作。从我们的角度来讲，前面我也说到了，互联网改变了人的生活、改变了人的习惯，改变了一切，从商业的角度来讲，我感觉近期内在一定的人群里面所需要的商业房地产，例如商场的数目可能会比以前少。以前在100万人口的城市里面我需要10个商场，现在可能5个就够了，
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201620167月
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