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国电电力(600795)公告正文
国电电力：中国国电集团公司拟向国电电力发展股份有限公司转让国电安徽电力有限公司股权项目涉及国电安徽新能源投资有限公司评估说明
&&&&附件六
&&&&中国国电集团公司拟向
&&&&国电电力发展股份有限公司转让
&&&&国电安徽电力有限公司股权项目涉及
&&&&国电安徽新能源投资有限公司
&&&&评估说明
&&&&中企华评报字(2013)第&1188&号
&&&&(共一册,第一册)
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司
&&&&二○一三年十月九日
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&目&&&&&&&&&&录
&&&&第一部分&&&&&&&&&&关于评估说明使用范围的声明&.......................................................................................&1
&&&&第二部分&&&&&&&&&&被评估企业基本情况&.........................................................................................................&2
&&&&第三部分&&&&&&&&&&资产评估说明&......................................................................................................................&4
&&&&第一章&&&&&&&&&评估对象与评估范围说明&.....................................................................................................&5
&&&&一、&&&&&&&&&&&评估对象与评估范围&.......................................................................................................&5
&&&&二、&&&&&&&&&&&企业申报的实物资产情况&..............................................................................................&5
&&&&三、&&&&&&&&&&&企业申报的无形资产情况&..............................................................................................&6
&&&&四、&&&&&&&&&&&企业申报的表外资产情况&..............................................................................................&6
&&&&五、&&&&&&&&&&&引用其他机构报告的情况&..............................................................................................&6
&&&&第二章&&&&&&&&&资产核实情况总体说明&.........................................................................................................&7
&&&&一、&&&&&&&&&&&资产核实人员组织、实施时间和过程&........................................................................&7
&&&&二、&&&&&&&&&&&影响资产核实的事项及处理方法&.................................................................................&9
&&&&三、&&&&&&&&&&&核实结论.............................................................................................................................&9
&&&&第三章&&&&&&&&&资产基础法评估技术说明&...................................................................................................&10
&&&&一、&&&&&&&&&&&流动资产评估技术说明&................................................................................................&10
&&&&二、&&&&&&&&&&&长期股权投资评估技术说明........................................................................................&13
&&&&三、&&&&&&&&&&&房屋建筑物评估技术说明&............................................................................................&23
&&&&四、&&&&&&&&&&&机器设备评估技术说明&................................................................................................&31
&&&&五、&&&&&&&&&&&在建工程评估技术说明&................................................................................................&38
&&&&六、&&&&&&&&&&&其他无形资产评估技术说明........................................................................................&38
&&&&七、&&&&&&&&&&&流动负债评估技术说明&................................................................................................&39
&&&&八、&&&&&&&&&&&非流动负债评估技术说明&............................................................................................&43
&&&&第四章收益法评估技术说明&................................................................................................................&46
&&&&一、&&&&&&&&&&&被评估企业的财务分析&................................................................................................&46
&&&&二、&&&&&&&&&&&收益预测的假设条件&.....................................................................................................&53
&&&&三、&&&&&&&&&&&评估计算及分析过程&.....................................................................................................&54
&&&&第五章评估结论及分析&.........................................................................................................................&67
&&&&一、&&&&&&&&&&&评估结论...........................................................................................................................&67
&&&&二、&&&&&&&&&&&评估结论与账面价值比较变动情况及原因&.............................................................&68
&&&&三、&&&&&&&&&&&控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑&.........................................................&69
&&&&四、&&&&&&&&&&&特别事项说明&..................................................................................................................&69
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&I
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&第一部分&&&&&&&关于评估说明使用范围的声明
&&&&本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关
&&&&监管机构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内
&&&&容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1
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&&&&第二部分&&&&&&&&&被评估企业基本情况
&&&&一、公司简况
&&&&企业名称:国电安徽新能源投资有限公司(简称“新能源投资公
&&&&司”)
&&&&住所:安徽省合肥市高新区玉兰大道机电产业园&10&号楼&503&室
&&&&法定代表人:司建东
&&&&注册资本:叁亿陆仟伍佰万圆整
&&&&实收资本:叁亿陆仟伍佰万圆整
&&&&公司类型:有限责任公司
&&&&经营范围:煤炭经营(有效期至&2015&年&05&月&31&日);水电、风
&&&&电、热电、新能源、环保节能项目投资、开发及相关产品开发、销售,
&&&&电力高新技术咨询服务,合同能源项目管理、经营,粉煤灰、炉底渣、
&&&&建筑材料销售。
&&&&二、公司股权结构及变更情况
&&&&国电安徽新能源投资有限公司前身是“国电力源电力发展有限公
&&&&司”。2010年7月,经过资产对价重组,国电力源电力发展有限公司
&&&&成为中国国电集团公司全资子公司;日,中国国电集团
&&&&公司将所持国电力源电力发展有限公司100%股权无偿划转至“国电安
&&&&徽电力有限公司”。根据国电安徽电力有限公司“以新能源引领企业
&&&&转型、逐步退出火电投资、加快水电和风电发展”的战略调整,重新
&&&&定位为集新能源项目投资、建设、运营和管理为一体的专业化公
&&&&司,2011年3月,将“国电力源电力发展有限公司”更名为“国电安
&&&&徽新能源投资有限公司”。
&&&&评估基准日公司股权结构
&&&&持股&&&&&&&&注册资本&&&&&&实际投入资本&&&&&实际投入资本
&&&&股东名称
&&&&比例%&&&&&&&(万元)&&&&&&&(万元)&&&&&&&&&&&比例%
&&&&国电安徽电力有限公司&&&&&&&&&100%&&&&&&&36,500.00&&&&&&&&36,500.00&&&&&&&&&&&&&&100%
&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100%&&&&&&&36,500.00&&&&&&&&36,500.00&&&&&&&&&&&&&&100%
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2
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&&&&三、公司主要业务状况
&&&&截至评估基准日,公司运营电厂(控股电厂)4&家,水电企业包
&&&&括毛尖山水电(2*15MW),岳西水电(2*3.2MW),宁国水电(3*2MW
&&&&和&3*2.5MW);风电企业包括:宿松风电(24*2MW+1*1.5MW)。
&&&&四、新能源投资公司评估基准日组织结构图
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&&&&第三部分&&&&&&资产评估说明
&&&&本部分内容由签字注册资产评估师编写,共包括评估对象与评估
&&&&范围说明、资产核实情况总体说明、资产基础法评估技术说明、收
&&&&益法评估技术说明、评估结论及分析共五章。
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&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&第一章&&&&&评估对象与评估范围说明
&&&&一、&评估对象与评估范围
&&&&根据评估目的,评估对象是国电安徽新能源投资有限公司的股
&&&&东全部权益价值。
&&&&评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基准日,评估
&&&&范围内的资产包括流动资产、长期股权投资、固定资产、在建工
&&&&程、无形资产、递延所得税资产等,总资产账面价值为&20,951.65&万
&&&&元;负债包括流动负债和非流动负债,总负债账面价值为&17,591.21
&&&&万元;净资产账面价值&3,360.44&万元。
&&&&委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
&&&&围一致。评估基准日,评估范围内的资产、负债账面价值已经中天
&&&&运会计师事务所有限公司审计。
&&&&二、&企业申报的实物资产情况
&&&&企业申报的纳入评估范围的实物资产包括:房屋建筑物、车辆、
&&&&电子设备、在建工程等。实物资产的类型及特点如下:
&&&&(一)房屋建筑物
&&&&纳入评估范围内的房屋建筑物共计&1&项,为琥珀别墅,砖混结构,
&&&&建筑面积&353.50&平方米,位于安徽省合肥市琥珀南村&14&幢。
&&&&(二)机器设备
&&&&机器设备主要为办公用车辆和电子设备。
&&&&车辆共&9&项,包括奥迪轿车、帕萨特轿车、陆地巡洋舰。电子设
&&&&备主要有电脑、打印机、复印机、照像机、空调等,资产均正常在
&&&&用,状况良好,存入于公司办公场所内。
&&&&(三)在建工程
&&&&在建工程为土建工程,共&5&项,包括怀宁风电项目、太湖风电项
&&&&目、望江风电项目、巢湖风电项目、国电舒城电厂项目。截止评估基
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&&&&准日除太湖风电项目取得项目核准外,其余&4&个项目均尚处于前期阶
&&&&段,未取得项目核准。
&&&&三、&企业申报的无形资产情况
&&&&企业申报的纳入评估范围的无形资产为其他无形资产,共&1&项。
&&&&财务信息系统是国电安徽电力有限公司于&2012&年&9&月,从远光软件
&&&&股份有限公司统一定制软件,财务信息系统统一用于国电安徽本部及
&&&&各下属公司,国电安徽新能源投资有限公司原始入账价值根据合同额
&&&&按比例分摊确定。
&&&&四、&企业申报的表外资产情况
&&&&企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产。
&&&&五、&引用其他机构报告的情况
&&&&本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
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&&&&第二章&&&&&&&&资产核实情况总体说明
&&&&一、&资产核实人员组织、实施时间和过程
&&&&根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点,评估
&&&&项目团队按照专业划分为流资、房地产、机器设备、收益法等评估
&&&&小组,并制定了详细的现场清查核实计划。2013&年&7&月&11&日至&2013
&&&&年&7&月&29&日,评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清
&&&&查核实。
&&&&(一)资产核实主要步骤
&&&&1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
&&&&评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
&&&&查的基础上,按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、
&&&&资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报,同时收
&&&&集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情
&&&&况的文件资料等。
&&&&2.初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表
&&&&评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的
&&&&详细状况,然后仔细审查各类“资产评估申报表”,检查有无填项不
&&&&全、错填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资
&&&&料,检查“资产评估申报表”有无漏项等,同时反馈给被评估单位对
&&&&“资产评估申报表”进行完善。
&&&&3.现场实地勘查
&&&&根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在
&&&&被评估单位相关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对
&&&&各项资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质及特点,采取了
&&&&不同的勘查方法。
&&&&4.补充、修改和完善资产评估申报表
&&&&评估人员根据现场实地勘查结果,并和被评估单位相关人员充
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&&&&分沟通,进一步完善“资产评估申报表”,以做到:账、表、实相符。
&&&&5.查验产权证明文件资料
&&&&评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、车辆等资产的产权证明
&&&&文件资料进行查验。
&&&&(二)资产核实主要方法
&&&&资产清查核实工作中,评估人员针对不同的资产类型和特点,
&&&&分别采取了不同的清查核实方法。
&&&&1.房屋建筑物
&&&&根据被评估单位提供的房屋建筑物资产评估申报明细表,房产
&&&&评估人员对表中所列房屋建筑物的数量、结构、面积、装修、给排
&&&&水、供电照明等情况进行了详细了解和勘察,结合被评估单位提供
&&&&的房屋建筑物图纸和产权证,对被评估单位申报的明细表中与实物
&&&&不符的面积和结构类型进行了逐项纠正,并根据房屋建筑物的技术
&&&&状况和检修记录填写了房屋建筑物状况调查表。通过这些步骤比较
&&&&充分地了解了房屋建筑物的实物状况、权益状况和区位状况。
&&&&2.机器设备
&&&&根据被评估单位提供的机器设备资产评估申报明细表,设备评
&&&&估人员对表中所列的机器设备进行了现场清查和勘察。在现场勘察
&&&&过程中,评估人员通过与设备管理人员和操作人员的广泛交流,了
&&&&解了设备的购臵日期、生产厂家、各项费用的支出情况,填写了设
&&&&备状况调查表等。
&&&&3.在建工程
&&&&根据被评估单位提供的在建工程资产评估申报明细表,评估人
&&&&员了解了在建工程项目的概况、合规性文件、付款情况,查阅了在建
&&&&工程项目的费用支付相关原始凭证,勘察了在建工程的目前状态及工
&&&&程形象进度等。
&&&&4.长期股权投资
&&&&根据被评估单位提供的长期股权投资资产评估申报明细表,评
&&&&估人员对表中所列各项长期股权投资项目查阅了有关的投资协议、
&&&&公司章程、出资证明、验资报告、营业执照、基准日资产负债表等
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&&&&有关资料,对其投资时间、金额、比例、公司设立日期、注册资本、
&&&&经营范围等进行了核实。
&&&&5.流动资产
&&&&对纳入评估范围的非实物性流动资产,评估人员主要通过账务
&&&&核对以及函证进行清查核实。评估人员对银行存款核对了银行对帐
&&&&单和余额调节表,对往来账款进了部分函证和核验等。
&&&&6.各类负债
&&&&对纳入评估范围的负债,评估人员在账务核对的基础上,调查
&&&&了其内容、形成原因、发生日期、相关合同等,并重点了解各类负
&&&&债是否为被评估单位评估基准日所需实际承担的债务。
&&&&二、&影响资产核实的事项及处理方法
&&&&资产清查过程中,评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法
&&&&如下:
&&&&评估基准日,房屋建筑物评估明细表第&1&项琥珀别墅,土地面积
&&&&150.96&平方米,未取得土地使用权证。新能源投资公司与安徽省合肥
&&&&市国土资源局在评估基准日后,签订土地出让合同,企业已缴纳土地
&&&&出让金&115.71&万元,土地使用权证正在办理之中。本次琥珀别墅采用
&&&&市场法评估,评估值扣减已缴纳的土地出让金&115.71&万元确定。
&&&&三、&核实结论
&&&&经过清查核实,资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。
&&&&纳入评估范围内的资产产权清晰,权属证明文件齐全。
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&&&&第三章&&&&&资产基础法评估技术说明
&&&&一、&流动资产评估技术说明
&&&&(一)评估范围
&&&&纳入评估范围的流动资产包括:货币资金、应收票据、应收账款、
&&&&预付账款、应收利息、其他应收款。上述流动资产评估基准日账面价
&&&&值如下表所示:
&&&&金额单位:人民币元
&&&&科目名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值
&&&&货币资金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&17,170,200.46
&&&&应收票据&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5,476,000.00
&&&&应收账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&231,270.50
&&&&预付账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,000,000.00
&&&&应收利息&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,526,260.42
&&&&其他应收款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&98,875,352.60
&&&&流动资产合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&126,279,083.98
&&&&(二)评估过程
&&&&评估过程主要划分为以下三个阶段:
&&&&第一阶段:准备阶段
&&&&评估人员对纳入评估范围的流动资产构成情况进行初步了解,设
&&&&计了初步评估技术方案和评估人员配备方案;向被评估单位提交评估
&&&&资料清单和评估申报明细表,按照资产评估准则的要求,指导被评估
&&&&单位准备评估所需资料和填写流动资产评估申报明细表。
&&&&第二阶段:现场调查阶段
&&&&1.核对账目:根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表,
&&&&首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然后与
&&&&被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符;最
&&&&后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
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&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&2.资料收集:评估人员按照重要性原则,根据各类流动资产的
&&&&典型特征收集了评估基准日的银行对帐、采购合同与发票、销售合同
&&&&与发票,以及部分记账凭证等评估相关资料。
&&&&3.现场访谈:评估人员向被评估单位相关人员询问了产品销售信
&&&&用政策、客户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账
&&&&准备计提的政策等。
&&&&第三阶段:评定估算阶段
&&&&根据各类流动资产的特点,遵照评估准则及相关规定,分别采用
&&&&适宜的评估方法,确定其在评估基准日的市场价值,并编制相应的评
&&&&估明细表和评估汇总表,撰写流动资产评估技术说明。
&&&&(三)评估方法
&&&&1.货币资金
&&&&(1)银行存款
&&&&评估基准日银行存款账面价值&17,170,200.46&元,全部为人民币存
&&&&款。核算内容为在中国建设银行股份有限公司合肥三孝口支行和中国
&&&&国电财务有限公司的存款。
&&&&评估人员取得了评估范围内的每户银行存款的银行对账单和银
&&&&行存款余额调节表,对其逐行逐户核对,并对双方未达账项的调整
&&&&进行核实。银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
&&&&银行存款评估值为&17,170,200.46&元。
&&&&2.应收票据
&&&&评估基准日应收票据账面价值&5,476,000.00&元,核算内容为被评
&&&&估单位因销售粉煤灰而收到的银行承兑汇票。
&&&&评估人员查阅了被评估单位的应收票据备查簿,逐笔核实了应
&&&&收票据的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、
&&&&承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日等资料。应收票据以核
&&&&实无误后的账面价值作为评估值。
&&&&应收票据评估值为&5,476,000.00&元。
&&&&3.应收账款
&&&&评估基准日应收账款账面余额&231,270.50&元,未计提坏账准备。
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&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&核算内容为被评估单位应收的粉煤灰销售款项。
&&&&评估人员向企业人员了解了应收账款形成的原因及款项回收等
&&&&情况,抽查了相关的会计凭证及其后收到款项的进账单,并对其进行
&&&&了函证,以证实应收款项的真实性、完整性。经核实,未发现异常项
&&&&目,以核实后账面值确定评估值。
&&&&应收账款评估值为&231,270.50&元。
&&&&4.预付账款
&&&&评估基准日预付账款账面价值&3,000,000.00&元,核算内容为被评
&&&&估单位按照合同规定预付的购煤炭款项。
&&&&评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原
&&&&因。按照重要性原则,对大额或账龄较长等情形的预付账款进行了
&&&&函证,并对相应的合同进行了抽查。以核实后的账面价值作为评估
&&&&值。
&&&&预付账款评估值为&3,000,000.00&元。
&&&&5.应收利息
&&&&评估基准日应收利息账面价值&1,526,260.42&元,核算内容为被评
&&&&估单位借给下属子公司的贷款应收取的利息。
&&&&评估人员核对了被评估单位对外借款和计提利息的记账凭证等。
&&&&应收利息以核实无误后的账面价值作为评估值。
&&&&应收利息评估值为&1,526,260.42&元。
&&&&6.其他应收款
&&&&评估基准日其他应收款账面余额&98,875,352.60&元,未计提坏账准
&&&&备,账面价值&98,875,352.60&元。核算内容为被评估单位除应收账款、
&&&&预付账款等以外的其他各种应收及暂付款项,主要包括下属子公司的
&&&&借款及利息。
&&&&评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收
&&&&单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重
&&&&要性原则,对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证,并
&&&&对相应的合同进行了抽查。经核实,未发现异常项目,以核实后账面
&&&&值确定评估值。
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&12
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&其他应收款评估值为&98,875,352.60&元。
&&&&(四)评估结论
&&&&流动资产评估结果及增减值情况如下表:
&&&&流动资产评估结果汇总表
&&&&金额单位:人民币元
&&&&科目名称&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值&&&&&&&&&&&&&&&评估价值&&&&&&&&&&&&&&&增减值&&&&&&&&&&增值率%
&&&&货币资金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&17,170,200.46&&&&&&&&&&&17,170,200.46&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&应收票据&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5,476,000.00&&&&&&&&&&&&5,476,000.00&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&应收账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&231,270.50&&&&&&&&&&&&&&231,270.50&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&预付账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,000,000.00&&&&&&&&&&&&3,000,000.00&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&应收利息&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,526,260.42&&&&&&&&&&&&1,526,260.42&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&其他应收款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&98,875,352.60&&&&&&&&&&&98,875,352.60&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&流动资产合计&&&&&&&&&&&&&&&&&126,279,083.98&&&&&&&&&&126,279,083.98&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&二、&长期股权投资评估技术说明
&&&&(一)评估范围
&&&&纳入评估范围的长期投资股权账面值为&88,454,679.19&元,计提减
&&&&值准备&16,782,000.00&元,账面价值为&71,672,679.19&元。共计&6&家,其
&&&&中:全资子公司&2&家,控股子公司&3&家,参股企业&1&家,具体投资明
&&&&细见下表:
&&&&金额单位:人民币元
&&&&计提减值准
&&&&序号&&&&&&&&&&&&被投资单位名称&&&&&&&&&&投资日期&&&&&&投资比例(%)&&&&账面余额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值
&&&&备金额
&&&&1&&&&&安徽岳西天力水电有限责任公司&&&&2007&年&4&月&&&&&&&&&&75%&&&&&5,250,000.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5,250,000.00
&&&&2&&&&&安徽谷源电瓷有限公司&&&&&&&&&&&&2008&年&5&月&&&&&&&&&&60%&&&&16,782,000.00&&&16,782,000.00&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&3&&&&&国电优能宿松风电有限公司&&&&&&&&2012&年&5&月&&&&&&&&&&51%&&&&25,500,000.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25,500,000.00
&&&&4&&&&&国电宁国水电有限公司&&&&&&&&&&&&2011&年&1&月&&&&&&&&&100%&&&&19,940,000.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&19,940,000.00
&&&&5&&&&&国电安徽毛尖山水电有限公司&&&&&&2011&年&1&月&&&&&&&&&100%&&&&20,982,679.19&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20,982,679.19
&&&&6&&&&&安徽华电六安发电有限公司&&&&&&&&2003&年&9&月&&&&&&&&22.59%&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&88,454,679.19&&&16,782,000.00&&&71,672,679.19
&&&&(二)评估方法及过程
&&&&1、对于具有控制权的长期股权投资,对被投资企业进行整体评
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&13
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&估,其中具备收益法评估条件的,均采用资产基础法和收益法两种
&&&&方法,经分析后以最终选用的评估方法得出的被投资企业股东全部
&&&&权益价值乘以持股比例得出全资及控股长期投资的评估值。
&&&&2、安徽谷源电瓷有限公司目前处于歇业、停产阶段,据了解,
&&&&谷源电瓷各投资方及债权人已对公司资产进行了控制,房产、土地
&&&&已抵押银行,存货被其他债权人封存,国电安徽也控制了部分资
&&&&产,投资方无恢复正常生产经营的意愿,公司最终可能清算。本项
&&&&目正常审计评估程序无法完全履行,本次评估值以审计后账面价值
&&&&确认。
&&&&3、对于不具有控制权的参股长期股权投资,采用基准日未经审
&&&&计账面净资产乘以持股比例确定评估值。其中,其他被投资单位账
&&&&面净资产为负数的长期股权投资评估以零值确认。
&&&&(三)评估说明
&&&&各子公司具体情况简介如下:
&&&&1.安徽岳西天力水电有限责任公司
&&&&企业名称:安徽岳西天力水电有限责任公司
&&&&住所:安徽省安庆市岳西县天堂镇建设路&45&号
&&&&法定代表人:司建东
&&&&注册资本:700.00&万元
&&&&实收资本:700.00&万元
&&&&公司类型:其他有限责任公司
&&&&经营范围:水力发电并向电网销售电量;水力资源开发。
&&&&企业股权结构及变更情况:
&&&&岳西水电公司是由国电安徽新能源投资有限公司、安徽省天马
&&&&桥水电有限公司、安徽佛子岭能源开发公司于&2003&年&5&月&12&日在安
&&&&徽岳西县投资成立,注册资本为&700.00&万元,各股东出资占注册资
&&&&本比例为分别为&75%、15%、10%。
&&&&截止评估基准日各股东持股金额及比例如下表:
&&&&金额单位:人民币万元
&&&&序&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&章程规定&&&&&&&&&&&评估基准日实际出资
&&&&投资方
&&&&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&投资金额&&&&投资比例&&&&投资金额&&&&&&投资比例
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&14
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&1&&&&国电安徽新能源投资有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&525.00&&&&&&&&&&&&&75.00%&&&&&&&&&&&&&&&525.00&&&&&&&&75.00%
&&&&2&&&&安徽省天马桥水电有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&105.00&&&&&&&&&&&&&15.00%&&&&&&&&&&&&&&&105.00&&&&&&&&15.00%
&&&&3&&&&安徽佛子岭能源开发公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&70.00&&&&&&&&&&&&&10.00%&&&&&&&&&&&&&&&&70.00&&&&&&&&10.00%
&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&700.00&&&&&&&&&&&&100.00%&&&&&&&&&&&&&&&700.00&&&&&&&100.00%
&&&&被评估单位评估基准日及前三年资产负债表如下:
&&&&基准日及前三年资产负债表
&&&&金额单位:人民币万元
&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&2010&年&&&&&&&&&&&&&&&&&&2011&年&&&&&&&&&&&&&&&&&&2012&年&&&&&&&&&&&&2013&年&6&月&30&日
&&&&流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&243.94&&&&&&&&&&&&&&&&&&111.44&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&110.62&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&252.54
&&&&固定资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,222.58&&&&&&&&&&&&&&&&&3,067.90&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,963.07&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,890.82
&&&&在建工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&32.35
&&&&无形资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&128.66&&&&&&&&&&&&&&&&&&122.81&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&116.96&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&150.04
&&&&资产总计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,595.18&&&&&&&&&&&&&&&&&3,302.15&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,190.65&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,325.75
&&&&流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,317.60&&&&&&&&&&&&&&&&&3,078.06&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,966.44&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,002.97
&&&&长期负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,317.60&&&&&&&&&&&&&&&&&3,078.06&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,966.44&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,002.97
&&&&所有者权益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&277.58&&&&&&&&&&&&&&&&&&224.09&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&224.20&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&322.78
&&&&被评估单位评估基准日及前三年利润表如下:
&&&&基准日及前三年利润表
&&&&金额单位:人民币万元
&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&2010&年度&&&&&&&&&&&&&&2011&年度&&&&&&&&&&&&&&&2012&年度&&&&&&&&&&&&&&&2013&年&6&月
&&&&主营业务收入&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&657.42&&&&&&&&&&&&&&&&&&392.53&&&&&&&&&&&&&&&&&&490.28&&&&&&&&&&&&&&&&344.62
&&&&主营业务成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&359.85&&&&&&&&&&&&&&&&&&297.59&&&&&&&&&&&&&&&&&&309.21&&&&&&&&&&&&&&&&156.43
&&&&营业税金及附加&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.75&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2.36&&&&&&&&&&&&&&&&&2.94&&&&&&&&&&&&&&&&&&2.54
&&&&主营业务利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&293.82&&&&&&&&&&&&&&&&&&&92.58&&&&&&&&&&&&&&&&&&178.13&&&&&&&&&&&&&&&&185.65
&&&&其他业务利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&管理费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&销售费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&财务费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&143.96&&&&&&&&&&&&&&&&&&140.55&&&&&&&&&&&&&&&&&&186.71&&&&&&&&&&&&&&&&&87.08
&&&&营业利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&149.86&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-47.97&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-8.58&&&&&&&&&&&&&&&&98.57
&&&&营业外收支净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.72&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-0.01&&&&&&&&&&&&&&&&8.70&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&利润总额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&150.58&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-47.98&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.12&&&&&&&&&&&&&&&&&98.57
&&&&所得税费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&13.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5.50&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&净利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&137.58&&&&&&&&-53.48&&&&&&&&&&&0.12&&&&&&&98.57
&&&&2.安徽谷源电瓷有限公司
&&&&安徽谷源电瓷有限公司的目前处于歇业、停产阶段,据了解,
&&&&谷源电瓷各投资方及债权人已对公司资产进行了控制,房产、土地
&&&&已抵押银行,存货被其他债权人封存,国电安徽也控制了部分资
&&&&产,投资方无恢复正常生产经营的意愿,公司最终可能清算。
&&&&国电安徽新能源投资有限公司对谷源电瓷长期股权投资的账面
&&&&值&16,782,000.00&元,全额计提减值准备,账面价值&0.00&元。
&&&&3.国电优能宿松风电有限公司
&&&&企业名称:国电优能宿松风电有限公司
&&&&住所:安徽省宿松县孚玉镇富康路&34&号
&&&&法定代表人:周桂冉
&&&&注册资本:人民币&8,400&万元
&&&&实收资本:人民币&5,000&万元
&&&&公司类型:有限责任公司(国有控股)
&&&&经营范围:投资、开发、建设、经营风力发电场;风电场勘测、
&&&&设计、施工;风力发电有关技术咨询、培训;(根据&CDM&框架)出
&&&&售碳减排量(以上经营涉及行政许可或资质的,凭有效许可证或资质
&&&&证经营)。
&&&&营业期限:2012&年&04&月&25&日至&2037&年&4&月&23&日
&&&&公司发展历史沿革:
&&&&国电优能宿松风电有限公司位于安徽省安庆市宿松县境内,是由
&&&&国电安徽新能源投资有限公司、北京优能远达新能源科技有限公司共
&&&&同组建的有限公司。宿松风电公司于&2012&年&04&月&25&日取得宿松县工
&&&&商行政管理局核发的&951&号《企业法人营业执照》,根
&&&&据协议、章程规定,公司登记的注册资本为人民币&8,400&万元整,由
&&&&股东分期于&2014&年&04&月&19&日之前缴足。经过两次注资,现实收资本
&&&&为&5,000&万元整。
&&&&2013&年&4&月,北京优能远达新能源科技有限公司将所持公司股权
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&转让给安徽省皖能股份有限公司,并完成股权变更手续。目前,国电
&&&&优能宿松风电有限公司的股权比例为:国电安徽新能源投资有限公司
&&&&股权占比例&51%,安徽省皖能股份有限公司股权占比例&49%。
&&&&宿松风电一期(华港)项目于&2011&年&11&月&21&日通过安徽省发改
&&&&委核准,2012&年&2&月正式开工,2013&年&3&月&10&日转入商业运行,该
&&&&风场装机规模为&49.5MW,单机容量为&2MW,机型为&UP&风力
&&&&发电机组。宿松风电二期工程(白子洲)已获得安徽省发改委项目核
&&&&准。
&&&&评估基准日及前一年的财务状况如下表:
&&&&金额单位:人民币万元
&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&2012&年&12&月&31&日&&&&2013&年&6&月&30&日
&&&&流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&13,529.67&&&&&&&&&&&&&&&&4,071.17
&&&&固定资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&102.54&&&&&&&&&&&&&&&34,393.28
&&&&在建工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&31,163.40&&&&&&&&&&&&&&&&&&195.07
&&&&无形资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&41.62&&&&&&&&&&&&&&&&&&&37.39
&&&&其他资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&7,313.70&&&&&&&&&&&&&&&&&&&65.84
&&&&资产总计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&52,150.94&&&&&&&&&&&&&&&38,762.75
&&&&流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&48,777.74&&&&&&&&&&&&&&&33,087.01
&&&&负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&48,777.74&&&&&&&&&&&&&&&33,087.01
&&&&所有者权益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,373.20&&&&&&&&&&&&&&&&5,675.74
&&&&评估基准日及前一年的经营状况如下表:
&&&&金额单位:人民币万元
&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&2012&年&12&月&31&日&&&&&&2013&年&6&月&30&日
&&&&一、营业收入&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,546.85
&&&&减:营业成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&530.47
&&&&财务费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&340.64
&&&&二、营业利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&675.74
&&&&三、利润总额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&675.74
&&&&减:所得税费用
&&&&四、净利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&675.74
&&&&4.国电宁国水电有限公司
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&17
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&企业名称:国电宁国水电有限公司
&&&&住所:安徽宁国市金瓯花园会馆二楼
&&&&法定代表人:司建东
&&&&注册资本:人民币&1,500&万元
&&&&实收资本:人民币&1,500&万元
&&&&公司类型:有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
&&&&经营范围:小水电开发。
&&&&营业期限:2003&年&5&月&22&日至永久
&&&&公司发展历史沿革:
&&&&宁国水电公司最初的公司名称为刘村坝水电有限公司,由&13&名
&&&&自然人发起设立,公司注册资本金为&200&万元。刘村坝水电有限公司
&&&&拥有刘村坝和月亮湖两个水电站,其中刘村坝电站安装三台贯流式水
&&&&轮发电机组,单台容量&2MW,总装机容量为&6MW。月亮湖电站安装
&&&&三台轴流式水轮发电机组,单机容量&2.5MW,总装机容量&7.5MW。2010
&&&&年&12&月&16&日,刘村坝水电有限公司原股东与国电安徽新能源投资有
&&&&限公司签定股权转让协议,将刘村坝水电有限公司&100%股权全部转
&&&&让给国电安徽新能源投资有限公司,同时公司更名为国电宁国水电有
&&&&限公司。
&&&&2011&年&5&月,国电安徽新能源投资有限公司向宁国水电公司增资
&&&&1,300&万元,变更后的注册资本金为&1,500&万元。
&&&&评估基准日及前二年的财务状况如下表:
&&&&金额单位:人民币万元
&&&&项目&&&&&&&&2011&年&12&月&31&日&&&2012&年&12&月&31&日&&&2013&年&6&月&30&日
&&&&流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&190.17&&&&&&&&&&&&&&&&236.71&&&&&&&&&&&&&&&292.69
&&&&长期股权投资&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&固定资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5,927.68&&&&&&&&&&&&&&5,640.86&&&&&&&&&&&&&5,524.00
&&&&在建工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&1.47
&&&&无形资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&18.14&&&&&&&&&&&&&&&&&17.30&&&&&&&&&&&&&&&&52.84
&&&&其他资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&72.68
&&&&递延所得税资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&18
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&项目&&&&&&&&2011&年&12&月&31&日&&&&2012&年&12&月&31&日&&&&2013&年&6&月&30&日
&&&&资产总计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6,135.99&&&&&&&&&&&&&&&&5,894.87&&&&&&&&&&&&&&5,943.68
&&&&流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,904.19&&&&&&&&&&&&&&&&&126.99&&&&&&&&&&&&&&&&175.22
&&&&非流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,000.00&&&&&&&&&&&&&&&&4,500.00&&&&&&&&&&&&&&4,500.00
&&&&负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4,904.19&&&&&&&&&&&&&&&&4,626.99&&&&&&&&&&&&&&4,675.22
&&&&所有者权益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,231.80&&&&&&&&&&&&&&&&1,267.88&&&&&&&&&&&&&&1,268.47
&&&&评估基准日及前二年的经营状况如下表:
&&&&金额单位:人民币万元
&&&&项目&&&&&&&&&&&2011&年&12&月&31&日&&&2012&年&12&月&31&日&&&&&2013&年&6&月&30&日
&&&&一、营业收入&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&477.17&&&&&&&&&&&&&&&&757.32&&&&&&&&&&&&&&&&&&414.65
&&&&减:营业成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&463.55&&&&&&&&&&&&&&&&426.44&&&&&&&&&&&&&&&&&&272.23
&&&&营业税金及附加&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2.86&&&&&&&&&&&&&&&&&&4.51&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2.72
&&&&销售费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&管理费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&财务费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&283.30&&&&&&&&&&&&&&&&290.29&&&&&&&&&&&&&&&&&&139.12
&&&&资产减值损失&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&加:投资收益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&二、营业利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-272.53&&&&&&&&&&&&&&&&&36.08&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.59
&&&&加:营业外收入&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&减:营业外支出&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.18&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&三、利润总额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-272.71&&&&&&&&&&&&&&&&&36.08&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.59
&&&&减:所得税费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.72&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&四、净利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-274.44&&&&&&&&&&&&&&&&&36.08&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.59
&&&&5.国电安徽毛尖山水电有限公司公司
&&&&企业名称:国电安徽毛尖山水电有限公司
&&&&住所:岳西县天堂镇建设西路&89&号
&&&&法定代表人:戴国华
&&&&注册资本:2,035.00&万元
&&&&实收资本:2,035.00&万元
&&&&公司类型:一人有限责任公司
&&&&经营范围:水力、风力发电生产运营、维护;建筑材料、电工
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&19
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&专业设备、五金、交电、汽车配件、工艺盆景、土特产品零售。
&&&&企业股权结构及变更情况:
&&&&毛尖山水电公司的前身是成立于&1958&年&6&月的毛尖山水电站,
&&&&1966&年至&1975&年&10&月隶属安庆电业局,1975&年&10&月划入安徽省电
&&&&力工业局(电力公司)管理。2010&年底无偿划拨给国电安徽电力有限公
&&&&司。2011&年&10&月&24&日更名为“国电安徽毛尖山水电有限公司”。现为
&&&&国电安徽新能源投资有限公司全资子公司。
&&&&被评估单位评估基准日及前三年资产负债表如下:
&&&&基准日及前三年资产负债表
&&&&金额单位:人民币万元
&&&&项目&&&&&&&&&&&2010&年&&&&&&&&&&&&&&&&&&2011&年&&&&&&&&&&&&&&2012&年&&&&&&&&&&2013&年&6&月&30&日
&&&&流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&1,120.41&&&&&&&&&&&&&&&&1,090.63&&&&&&&&&&&&&&1,279.05&&&&&&&&&&&&&&&&1,825.81
&&&&固定资产&&&&&&&&&&&&&&&&1,637.46&&&&&&&&&&&&&&&&1,596.98&&&&&&&&&&&&&&1,595.52&&&&&&&&&&&&&&&&1,531.83
&&&&无形资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&40.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&36.00
&&&&长期待摊费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&5.25&&&&&&&&&&&&&&&&&3.60&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&资产总计&&&&&&&&&&&&&&&&2,757.87&&&&&&&&&&&&&&&&2,692.87&&&&&&&&&&&&&&2,918.17&&&&&&&&&&&&&&&&3,393.63
&&&&流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&215.76&&&&&&&&&&&&&&&&&&104.67&&&&&&&&&&&&&&&182.39&&&&&&&&&&&&&&&&&&&281.61
&&&&长期负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&215.76&&&&&&&&&&&&&&&&&&104.67&&&&&&&&&&&&&&&182.39&&&&&&&&&&&&&&&&&&&281.61
&&&&所有者权益&&&&&&&&&&&&&&2,542.11&&&&&&&&&&&&&&&&2,588.20&&&&&&&&&&&&&&2,735.78&&&&&&&&&&&&&&&&3,112.02
&&&&被评估单位评估基准日及前三年利润表如下:
&&&&基准日及前三年利润表
&&&&金额单位:人民币万元
&&&&项目&&&&&&&&&&&2010&年度&&&&&&&&&&&&&&2011&年度&&&&&&&&&&&&2012&年度&&&&&&&&&2013&年&1-6&月
&&&&主营业务收入&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,149.31&&&&&&&&&&&&&&&&1,176.49&&&&&&&&&&1,674.39&&&&&&&&&&&&1,167.07
&&&&主营业务成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,625.93&&&&&&&&&&&&&&&&1,309.61&&&&&&&&&&1,584.69&&&&&&&&&&&&&&859.01
&&&&营业税金及附加&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&12.28&&&&&&&&&&&&&&&&21.54&&&&&&&&&&&&&20.89&&&&&&&&&&&&&&&13.44
&&&&主营业务利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&511.10&&&&&&&&&&&&&&&&&-154.66&&&&&&&&&&&&&68.81&&&&&&&&&&&&&&294.62
&&&&其他业务利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&27.38&&&&&&&&&&&&&&205.67&&&&&&&&&&&&&&98.53&&&&&&&&&&&&&&&59.64
&&&&管理费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&销售费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&财务费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-2.15&&&&&&&&&&&&&&&&-4.91&&&&&&&&&&&&&-38.87&&&&&&&&&&&&&&-18.26
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&项目&&&&&&&&&&&&2010&年度&&&&&&&2011&年度&&&&&&&&&&&2012&年度&&&&&&&&2013&年&1-6&月
&&&&资产减值损失&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-5.79&&&&&&&&&&&&&&&&0.60&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&营业利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&546.42&&&&&&&&&&&&55.32&&&&&&&&&&&&&206.21&&&&&&&&&&&&&&372.52
&&&&营业外收支净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-9.40&&&&&&&&&&&&&&&&-7.98&&&&&&&&&&&&&&4.39&&&&&&&&&&&&&3.72
&&&&利润总额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&537.02&&&&&&&&&&&&47.34&&&&&&&&&&&&&210.60&&&&&&&&&&&&&&376.24
&&&&所得税费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&1.26&&&&&&&&&&&&&&63.02&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&净利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&537.02&&&&&&&&&&&&46.08&&&&&&&&&&&&&147.58&&&&&&&&&&&&&&376.24
&&&&6.安徽华电六安发电有限公司
&&&&公司名称:安徽华电六安发电有限公司
&&&&住所:六安经济技术开发区经三路
&&&&法定代表人:邢世邦
&&&&注册资本:壹亿肆仟陆佰陆拾万圆整
&&&&实收资本:壹亿肆仟陆佰陆拾万圆整
&&&&公司类型:其他有限责任公司
&&&&经营范围:电力项目开发、投资和建设;电能的生产和销售;煤
&&&&炭批发经营;经营旅店业、餐饮业、浴室业。电厂废弃物综合利用及
&&&&经营;电力技术咨询、服务;电力物资、设备采购。
&&&&被评估单位评估基准日及前二年资产负债表如下:
&&&&金额单位:人民币万元
&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2011&年&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2012&年&&&&&&&&&&&2013&年&1-6&月
&&&&流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6,512.16&&&&&&&&&&&&&&11,379.46&&&&&&&&&&&&&15,506.13
&&&&非流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&87,809.02&&&&&&&&&&&&&&82,617.72&&&&&&&&&&&&&80,008.80
&&&&资产总计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&94,321.17&&&&&&&&&&&&&&93,997.18&&&&&&&&&&&&&95,514.93
&&&&流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&73,594.83&&&&&&&&&&&&&&74,304.75&&&&&&&&&&&&&42,210.91
&&&&非流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&43,000.00&&&&&&&&&&&&&&46,900.00&&&&&&&&&&&&&82,980.00
&&&&负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&116,594.83&&&&&&&&&&&&&121,204.75&&&&&&&&&&&125,190.91
&&&&净资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-22,273.65&&&&&&&&&&&&&-27,207.57&&&&&&&&&&&&-29,675.98
&&&&营业收入&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&41,321.81&&&&&&&&&&&&&&46,334.03&&&&&&&&&&&&&23,168.85
&&&&利润总额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-10,988.77&&&&&&&&&&&&&&-4,933.92&&&&&&&&&&&&&-2,468.41
&&&&净利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-10,988.77&&&&&&&&&&&&&&-4,933.92&&&&&&&&&&&&&-2,468.41
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&21
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&(四)长期股权投资评估结果的选取
&&&&各子公司选用不同方法结论作为最终评估结果的总体原则是:
&&&&在分析考虑不同评估方法和结果的合理性及所使用数据的质量和数
&&&&量的基础上最终合理确定各股权投资单位的评估结果,具体如下:
&&&&1.毛尖山水电公司、宁国水电公司、岳西水电公司这三家水电,
&&&&装机容量较小、发电量小、库容小,属于典型的小水电,发电量完
&&&&全依靠来水确定。从历史发电量来看,各年的发电量有较大的差
&&&&异,未来年度的来水情况也会有一定幅度的变化,因此收益法结果
&&&&有较大的不确定性,综上所述,最终选取资产基础法的评估结果作
&&&&为最终评估结果。
&&&&2.宿松风电公司风电场风源较好,发电利用小时稳定,企业享
&&&&受“三免三减半”的所得税税收优惠及增值税即征即退&50%的税收
&&&&优惠,效益较好,故选取收益法评估结果。
&&&&(五)评估结论
&&&&长期股权投资评估结果及增减值情况如下表:
&&&&长期股权投资评估结果汇总表
&&&&金额单位:人民币元
&&&&被投资单位名称&&&&&&&&&&&&投资比例&&&账面价值&&&&&&&&&&&评估值&&&&&&&&&增值率%
&&&&安徽岳西天力水电有限责任公司&&&&&&&&&75%&&&&&5,250,000.00&&&&&&8,873,630.52&&&&&&&69.02
&&&&安徽谷源电瓷有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&60%&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&国电优能宿松风电有限公司&&&&&&&&&&&&&51%&&&&25,500,000.00&&&&&34,673,898.90&&&&&&&35.98
&&&&国电宁国水电有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&100%&&&&19,940,000.00&&&&&20,731,946.41&&&&&&&&3.97
&&&&国电安徽毛尖山水电有限公司&&&&&&&&&&100%&&&&20,982,679.19&&&&&78,341,700.80&&&&&&273.36
&&&&安徽华电六安发电有限公司&&&&&&&&&&&22.59%&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&71,672,679.19&&&142,621,176.63&&&&&&&98.99
&&&&长期股权投资评估值&142,621,176.63&元,评估增值&70,948,497.44
&&&&元,增值率&98.99%。被投资单位评估增值主要原因:
&&&&1.水电企业评估增值原因一是近些年来设备价格较购臵时有不
&&&&同幅度上涨,建筑工程中的人工费、机械费、材料价格上涨较快,
&&&&工程造价成本增加;二是企业折旧年限低于评估采用的经济寿命年
&&&&限;三是土地评估增值。
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&22
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&2.宿松风电公司位于安徽省,属于华东地区,对电力需求比较
&&&&旺盛,核定电价在国内处于较高水平,未来收益较好,采用收益法评
&&&&估增值。
&&&&三、&房屋建筑物评估技术说明
&&&&(一)评估范围
&&&&纳入评估范围的房屋建筑物类资产为新能源投资公司琥珀别墅。
&&&&房屋建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示:
&&&&金额单位:人民币元
&&&&科目名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面原值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面净值
&&&&房屋建筑物&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,690,240.26&&&&&&&&&&&&&&&&&&863,961.89
&&&&房屋建筑物类合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,690,240.26&&&&&&&&&&&&&&&&&&863,961.89
&&&&(二)房屋建筑物概况
&&&&委估房屋建筑物为新能源投资公司琥珀别墅,位于合肥市蜀山区
&&&&琥珀南村&14&幢,于&1995&年外购取得。
&&&&1.房屋建筑物用途分类
&&&&新能源投资公司的房屋建筑物为一幢别墅,现用于新能源投资公
&&&&司住宅用。
&&&&2.房屋建筑物结构特征
&&&&委估房屋位于合肥市蜀山区琥珀南村&14&幢,共&3&层。该房屋为
&&&&混合结构,毛石基础,内外墙体为&240mm&厚砖墙。建筑装饰情况:
&&&&外墙贴面砖,内墙刷白色涂料,楼地面主要为水磨石和地板砖,窗为
&&&&铝合金窗和木窗、门为防盗门。评估人员现场勘查发现该建筑物日常
&&&&维护较好,无不良状况,使用情况良好。
&&&&3.利用状况与日常维护
&&&&至评估基准日,该建筑物的基础、承重构件及房屋建筑物的墙体、
&&&&屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明等均使用良好,企业
&&&&定期对其进行保养和维护。
&&&&4.相关会计政策
&&&&(1)账面原值构成
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&23
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&房屋建筑物的账面原值为该房屋的购臵价。
&&&&(2)折旧方法
&&&&被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物资产类别、
&&&&预计使用寿命和预计残值,确定各类房屋建筑物资产的年折旧率如
&&&&下:
&&&&固定资产类别&&&&&&&&&&&&&&使用年限&&&&&&&&残值率%&&&&&&&&年折旧率%
&&&&房屋建筑物&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20&&&&&&&&&&&&&5&&&&&&&&&&&&4.75
&&&&5.房屋建筑物及占用土地权属状况
&&&&纳入本次评估范围内的房屋建筑物已办理房屋所有权证,房产证
&&&&号为房地权证合产字第&&号,土地证正在办理中,被评估单
&&&&位已提供房产证和土地出让合同原件及复印件。
&&&&(三)评估过程
&&&&评估过程主要划分为以下三个阶段:
&&&&第一阶段:准备阶段
&&&&评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物类资产构成情况进行初
&&&&步了解,设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案;向被评估单
&&&&位提交评估资料清单和评估申报明细表,按照资产评估准则的要求,
&&&&指导被评估单位准备评估所需资料和填写房屋建筑物类资产评估申
&&&&报明细表。
&&&&第二阶段:现场调查阶段
&&&&1.核对账目:根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申报
&&&&明细表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相
&&&&符;然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账、台帐核对使明细
&&&&金额及内容相符;最后对部分房屋建筑物类资产核对了原始记账凭证
&&&&等。
&&&&2.资料收集:评估人员收集了房屋产权证明文件、买卖合同;收
&&&&集日常维护与管理制度等评估相关资料。
&&&&3.现场查点:评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日
&&&&申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物名
&&&&称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&24
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&信息;了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息;
&&&&了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况;填写了典
&&&&型房屋建筑物的现场调查表。
&&&&4.现场访谈:评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类资
&&&&产的质量、功能、利用、维护等信息;调查了解了当地评估基准日近
&&&&期的建筑安装市场价格信息;调查了解了房屋建筑物类资产账面原值
&&&&构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
&&&&第三阶段:评定估算阶段
&&&&根据各类房屋建筑物的特点,遵照评估准则及相关规定,分别采
&&&&用适宜的评估方法,确定其在评估基准日的市场价值,并编制相应的
&&&&评估明细表和评估汇总表,撰写房屋建筑物类资产评估技术说明。
&&&&(四)评估方法
&&&&根据本次评估目的和评估对象的特点,结合评估人员掌握的资料
&&&&并对估价对象进行实地勘察,遵照《资产评估准则》及《房地产估价
&&&&规范》的要求,采用市场法对委托房屋进行评估。
&&&&市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地
&&&&产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算
&&&&估价对象的客观合理价格或价值的方法。
&&&&运用市场法估价应按下列步骤进行:
&&&&(1)搜集交易实例;
&&&&(2)选取可比实例;
&&&&(3)建立价格可比基础;
&&&&(4)进行交易情况修正;
&&&&(5)进行交易日期修正;
&&&&(6)进行区域因素修正;
&&&&(7)进行个别因素修正;
&&&&(8)求出比准价格。
&&&&市场法评估计算公式如下:
&&&&待估房地产价格=参照物交易价格×&正常交易情况/参照物交易情
&&&&况×&待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数×
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×&待估房地产个别
&&&&因素值/参照物房地产个别因素值
&&&&由于可比案例的土地已办理土地使用权证,而委估房屋所占用
&&&&的土地于评估基准日后缴纳了土地出让金,土地证正在办理中,因
&&&&此需扣除土地出让金。房屋最终的评估计算如下:
&&&&房屋评估值=房屋市场总价-土地出让金
&&&&(五)典型案例
&&&&1.基本情况
&&&&资产占有单位:国电安徽新能源投资有限公司
&&&&明细表序号:4-6-1&序号&1
&&&&结构:混合结构
&&&&建筑面积:353.50&平方米
&&&&土地证号:无
&&&&房产证号:房地权证合产字第&&号
&&&&委估房屋位于合肥市蜀山区琥珀南村&14&幢,共&3&层。该房屋为
&&&&混合结构,毛石基础,内外墙体为&240mm&厚砖墙。建筑装饰情况:
&&&&外墙贴面砖,内墙刷白色涂料,楼地面主要为水磨石和地板砖,窗为
&&&&铝合金窗和木窗、门为防盗门。评估人员现场勘查发现该建筑物日常
&&&&维护较好,无不良状况,使用情况良好。
&&&&2.资产状况和评估方法的选择
&&&&截止评估基准日委估房产现状较好,尚可正常使用,现状用途为
&&&&住宅。可以在市场上找到类似委估房屋建筑物的市场交易案例,因此
&&&&本次评估的方法选用市场法。
&&&&3.估价测算过程
&&&&(1)选取可比案例
&&&&①取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的三个房
&&&&地产为比较案例作为估价对象的可比实例。
&&&&②比较修正
&&&&A&交易情况修正:可比实例若为非正常交易的,将其修正为正常
&&&&交易价格。
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&26
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&B&交易日期修正:可比实例交易日期与估价时点交易价格有涨
&&&&跌,将其修正为估价时点交易价格。
&&&&C&区域因素修正:根据委估房地产的特点,选取区域位臵、商业
&&&&繁华程度、交通条件、基础设施、公共设施配套完备程度、环境等区
&&&&域因素修正,以估价对象的状况为&100,将实例与估价对象区域因素
&&&&进行比较。
&&&&D&个别因素修正:根据房地产的特点,选取距临街状况、建筑结
&&&&构、装修情况、交易面积、层高等个别因素修正,以估价对象的状况
&&&&为&100,将实例与估价对象个别因素进行比较。
&&&&其中:对土地剩余使用年期按下式修正:
&&&&1&&1&/(1&&r&)&m
&&&&K
&&&&1&&1&/(1&&r&)&n
&&&&其中:
&&&&r----土地还原利率;
&&&&n----案例土地剩余使用年期;
&&&&m----委估房地产土地剩余使用年期。
&&&&分别计算比较案例的年期修正系数。
&&&&(2)计算比准价格
&&&&将以上修正后的系数运用市场法公式可分别计算出估价对象的
&&&&三个试算比准价格,从测算结果来看,三个交易案例经修正后的价格
&&&&水平差别不大,求取它们的算术平均值作为估价对象的比准价格。
&&&&①选择交易案例
&&&&A&确定可比交易实例评估人员通过市场调查并查询有关合肥市
&&&&房地产租售信息,经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位臵相近
&&&&的三个比较实例
&&&&案例名称&&&&&&&&&&&&&琥珀山庄&&&&&&&&&琥珀山庄&&&&&&&&&&琥珀山庄
&&&&案例来源&&&&&&&&&&&房地产经纪公司&&&房地产经纪公司&&&房地产经纪公司
&&&&交易单价(元/㎡)&&&&&&&&&&25,264.00&&&&&&&&24,000.00&&&&&&&&25,858.00
&&&&价格内涵&&&&&&&&&&&&&&产权价&&&&&&&&&&&&产权价&&&&&&&&&&&产权价
&&&&交易时间&&&&&&&&&&&&2013&年&6&月&&&&&2013&年&6&月&&&&&&2013&年&6&月
&&&&交易情况&&&&&&&&&&&&&&&&正常&&&&&&&&&&&&&正常&&&&&&&&&&&&&正常
&&&&北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&27
&&&&国电集团拟向国电电力转让国电安徽股权项目涉及新能源投资评估说明
&&&&建成年月&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2004/12&&&&&&&&&&&&&&&2004/12&&&&&&&&&&&&&&&&&&2004/12
&&&&房屋坐落&&&&&&&&&&&&&&&&&琥珀南村&&&&&&&&&&&&&&&琥珀南村&&&&&&&&&&&&&&&&&琥珀南村
&&&&房屋用途&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&住宅&&&&&&&&&&&&&&&&&&住宅&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&住宅
&&&&房屋面积&&&&&&&&&&&&&&&&&&&285.00&&&&&&&&&&&&&&&&300.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&280.00
&&&&结构&&&&&&&&&&&&&&&&&&&混合&&&&&&&&&&&&&&&&&&混合&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&混合
&&&&装修状况&&&&&&&&&&&&&&&&&&&精装修&&&&&&&&&&&&&&&&精装修&&&&&&&&&&&&&&&&&&&精装修
&&&&B&编制房地产价格影响因素说明表
&&&&根据评估对象与交易案例实际情况,选用影响评估对象房地产价
&&&&值的比较因素,主要包括:交易时间、交易情况、区域因素和个别因
&&&&素等。详见房地产价格影响因素说明表:
&&&&房地产价格影响因素说明表
&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&估价对象&&&&&&&&&&实例一&&&&&&&&&&实例二&&&&&&&&&&&&&&&实例三
&&&&交易单价(元/平方米)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&待估&&&&&&&&25,264.00&&&&&&&24,000.00&&&&&&&&&&&&25,858.00
&&&&交易情况&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&正常&&&&&&&&&&正常&&&&&&&&&&&&正常&&&&&&&&&&&&&&&&&正常
&&&&交易时间&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&交通便捷度&&&&&&&琥珀南村&14&幢&&&&&&琥珀南村&&&&&&&&琥珀南村&&&&&&&&&&&&&琥珀南村
&&&&环境状况&&&&&&&&&&&&&&&&&较优&&&&&&&&&&较优&&&&&&&&&&&&较优&&&&&&&&&&&&&&&&&较优
&&&&大学/中学/小学&&&大学/中学/小学/&&&大学/中学/小&&&&&&&&&大学/中学/小
&&&&教育配套设施
&&&&/幼儿园&&&&&&&&幼儿园&&&&&&&&&学/幼儿园&&&&&&&&&&&&学/幼儿园
&&&&区位状况因素
&&&&繁华程度&&&&&&&&&&&&&&&&&&优&&&&&&&&&&&&优&&&&&&&&&&&&&&优&&&&&&&&&&&&&&&&&&&优
&&&&医院/餐饮娱乐&&&&医院/餐饮娱乐&&&&&医院/餐饮娱&&&&&&&&&&医院/餐饮娱
&&&&公共配套设施&&&&&设施/商场及购&&&&设施/商场及购&&&&&乐设施/商场&&&&&&&&&&乐设施/商场
&&&&物中心&&&&&&&&物中心&&&&&&&&及购物中心&&&&&&&&&&&及购物中心
&&&&土地红线内基
&&&&五通一平&&&&&&&&&五通一平&&&&&&&&五通一平&&&&&&&&&&&&&五通一平
&&&&础设施
&&&&房屋朝向&&&&&&&&&&&&&&&&&南北&&&&&&&&&&南北&&&&&&&&&&&&南北&&&&&&&&&&&&&&&&&南北
&&&&总层/楼层&&&&&&&&&&独栋&3/1~3&&&&&&&&联排&1/1&&&&&&&&独栋&2/1~2&&&&&&&&&&&&联排&1/1
&&&&实物状况因素&&&&&&面积大小&&&&&&&&&&&&&&&&&353.5&&&&&&&&&285&&&&&&&&&&&&&&300&&&&&&&&&&&&&&&&&&280
&&&&建筑结构&&&&&&&&&&&&&&&&&混合&&&&&&&&