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税法(2015)
原题：计算题
某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，支付地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生利息费用300万元，不高于同期银行贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。
（说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；不考虑地方教育附加；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%。）（2010年）
要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
（1）计算该房地产开发公司月共计应缴纳的营业税。
（2）计算该房地产开发公司月共计应缴纳的城建税和教育费附加。
（3）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。
（4）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。
（5）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。
（6）计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。
（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。
正确答案：
（1）4～6月应缴纳的营业税=60&5%+3（万元）
（2）4～6月应缴纳的城建税和教育费附加=3&（7%+3%）+700&（7%+3%）=70.3（万元）
（3）应缴纳的契税=0（万元）
应扣除的土地成本=（）&70%&80%=3460.8（万元）
（4）应扣除的开发成本=40（万元）
（5）应扣除的开发费用=300&80%+（0）&5%=240+405.04=645.04（万元）
（6）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税的增值额=14000-［700+70+0+645.04+（0）&20%］==2864（万元）
（7）增值率=&100%=25.72%
销售写字楼应缴纳的土地增值税=136&0=859.2（万元）。
知识点：增值额的确定
销售写字楼不用交契税吗？[答疑编号：]
请问 为什么购买土地的时候的契税就可以计入扣除项目中的&取得土地使用权所支付的金额&而销售写字楼时的契税不能计入扣除项目中的&与转让房地产有关的税金&呢？是销售时不交契税，还是交契税但不计入扣除项目呢？
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知识点出处：&>&税法&>&<a
href="/openqa/showQaList.html?examId=713&year=&>&第七章
资源税法和土地增值税法
本章所有知识点： |
本题/页答疑
关于土地增值税的疑问
lixia 提问：
你好老师，想请问一下土地增值税中经常会出现：出让、受让、转让、这三个方面有什么区别，可否简单例子解答一下，谢谢老师！
本知识点其他学员的提问
疑难求解答
ying_ 提问：
1.在营业税下，房产转让区分是否为个人住房。
如果不是个人住房，且该房产是【购置】或者【抵债】所得，那么是要差额计税的，即以收入-购置/抵债作价的余额作为计税依据；
如果不是个人住房，且该房产并不是通过【购置】或者【抵债】得来的，那么是要全额计税，比较常见的是自建后销售；
如果是个人住房，在2015年教材中，小于5年全额计税，超过5年的普通住房免税，超过5年的非普通住房差额计税（由于现行政策已经变更为2年，因此在2016年考试中，我们要以2016年新教材为准）。上面这段解释里说的不是个人住房指的是什么是非普通住宅吗，很迷惑，能具体解释一下吗
2.营业税：
（1）个人转让住房，有购买时间的限制：①个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。自日起执行。之前的政策是5年限制。
（2）个人转让商铺，按一般的规定计税处理即可（转让购置的商铺，按收入减去购置原价后的余额计征营业税）。
这一点里解释中说的非普通住房指的是什么，是商铺吗，能具体说明吗，还有以上两点里的解释具体区别是什么，有些迷惑，
还有商铺适用上面提到的2年的规定吗，商铺属于什么是非普通住房吗，
关于土地增值税的疑问
lixia 提问：
你好老师，想请问一下土地增值税中经常会出现：出让、受让、转让、这三个方面有什么区别，可否简单例子解答一下，谢谢老师！
扣除项目的问题
xnwsh1314 提问：
各类企业转让存量房可扣除的项目：1.取得土地所有权支付的金额4.转让途中的各种税金6.旧房的评估价格
为什么这道题目中扣除的只有4和6啊，那1呢，做题时候什么时候需要扣除，什么时候不需要呢
质量保证金
武俊文 提问：
老师，您好。那上面的题中，如果扣质量保证金时，怎么计算？
质量保证金
武俊文 提问：
老师，您好！（1）本题中&进行土地增值税清算时可扣除的开发成本=（900+00）&90%=4536（万元）这里相当于就把质量保证金扣除了？
（2）在2016年土地增值税课后作业中的第二个计算问答题中自2月份开始在取得的该土地上建造写字楼，支付工程款合计为1500万元，并于当年8月31日完工；其次根据合同约定，扣留建筑安装施工企业5%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款给予开具发票；参考答案中可扣除的房地产开发成本=1500&（1-5%）&70%=997.5（万元）这里就没有单独开发票，质量保证金就扣除了。前后矛盾。
不理解题目
一起创造财富 提问：
收入合计=20000&80%&（20%+80%）=25000（万元） & 逐这步的话，我知道是算，收入，，但是我不理解这个公式
中外合作油气田的扣缴义务人
m3x3y3 提问：
1.中外合作油气田的资源税由作业者负责代扣，申报缴纳事宜由参与合作的中国石油公司负责办理。
是不是意味着作业者就是中国石油公司内部相关人员，由作业者代扣后将款项交给中国石油公司，再由中国石油公司负责申报缴纳？
2.计征的原油、天然气资源税实物随同中外合同油气田的原油、天然气一并销售，按实际销售额扣除其本身所发生的实际销售费用后入库。
&计征的原油、天然气资源税实物&是指哪的计征的原油、天然气资源税实物？资源税实物是想表达什么意思？
计征的原油、天然气资源税实物随同中外合同油气田的原油、天然气一并销售，既然销售了，为什么还要谈什么入库，而且是&按实际销售额扣除其本身所发生的实际销售费用后入库&，这一步的目的和作用是什么，有什么原理吗？
老师，铁矿石不是减按40%税率
老师，铁矿石不是减按40%税率征收吗？
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稳赢必专业商业和写字楼契税均是4%
10:30:23&&&&&来源：
商业和写字楼是不看大小面积了，统一都契税都是4%(包括车位和地下室)。车位也要交契税。车位交契税的是有产权证有正规的合同的，每年数量不特别多，比如天下城小区的车位是可以办产权证，但很多小区基本没有产权。
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&邀请到的是郑州市地势税务东区契税分局的温涛：
主持人：温老师你好!有关契税方面的问题跟大家展开交流，跟听众朋友的解决契税方面的问题，有关契税的相关政策，先从最基础的政策给大家介绍，契税从什么是个开始收，有什么税率?
温涛：从97年的时候由房管代征收的，现在关注的家庭唯一住房，家庭唯一住房是以家庭为单位，年满18周岁的，看名下有没有往房，跟房子来减免税率的相关政策，目前河南省的政策是商品房房屋价的4%(正常不优惠)，二手房是以契税自已指导价和政府申报价，这两个价格就高不就低。
主持人：但是在征收过程中会有很多减免优惠，所谓的1%或2%，这些都是个人不同情况程度之后来优惠的，从08年之后的个人购买首套房及90平米以普通住房的只征收1%(含二手房)。
温涛：这个政策是08年的，08年主要针对商品房二手房都有，但是日以后就实行了家庭唯一住房，是否家庭唯一住房，如果是家庭是唯一住房90平方以下收1%，如果是90平方以上，144平方以下的收2%，144平方以上的收4%，这都是指家庭唯一住房的。
主持人：什么是家庭唯一住房?
温涛：目前家庭名下除了现在购买的这套房，没有其他房子。如果是首套先到房管部门窗口开个房屋状况证明，这样才能享受到优惠。
主持人：在享受这个优惠过程中，其实每年根据实际市场房屋合同总房款还有相关的规定，这个是每年不一样的吗?
温涛：这个是每年都不一样的，从日，跟据2013年房子平均值，计算出在郑州市区总房款超过1464422这总房款，只要总房款超过这个数值契税收取按4%，缴纳的时候两种方式：1、按面积;2、按价格。即使面积小于144平方，但是总房款超过价格1464422，已经不是普通住了，就不能享受契税减免政策。
主持人：市区和东区还是一定的差别，价格上还是有一定的差别?
温涛：郑州市区和郑东新区是有一些差别的，郑东新区号以后总房款要在170多万以上的是不能享受减免，房子可以小于144平方，但是单价高，总房款超过1464422这个价钱，就需要交4%的契税。
主持人：商业和写字楼是什么标准?
温涛：商业和写字楼是不看大小面积了，统一都契税都是4%(包括车位和地下室)。
主持人：车位有需要交契税吗?应为现在车位都没有权产，如果有每年有多少数量?
温涛：需要交，车位交契税的是有产权证有正规的合同的，每年数量不特别多，比如天下城小区的车位是可以办产权证，但很多小区基本没有产权。
主持人：契税缴纳时间的这个问题?目的是什么?
温涛：今年契税缴纳期限发布了一个公告，日起，我省契税缴纳期限由纳税人完成纳税审报20日内缴纳调整为依法向土地管理部门、管理部门办理有关土地登记手续之前来交就可以了。目的是避免房屋面积误差，交契税时候之后，房管要去实际测量下，一步到位。(这样就不会产生面积差，补税、退税麻烦事)。
主持人：如果在日以前贷款非常慢，可以会有一些去年或年底手续没有办理完，贷款没有办下来，没有来得及缴纳契税有可以产生滞纳金，之前怎么收?
温涛：应为现在牵扯到银行放款的问题，如果抵押时间是在2014年的话也是没有关系的，但是购房合同时间和抵押时间要在2014年之前的还要按老政策走。滞纳金的收取标准：税款每天的万分之五收取。
主持人：在相应的法律法规不太健全的情况下，遗留问题怎么处理，如：契税没有缴纳，现在进行二手房交易的时候需要补交等类似这样的问题?
温涛：没有交的话如果是，经济适用房走的房改性质的是没有契税的，像这些来二手房交易如果是公房，我们会让他去管房局的房改办去调些相关的文件，证明房子走的是房改性质，文件调出来以后核对下信息内容，内容无误下，是不需要补税的。如果一直没有交，滞纳金特别高的情况下出现，也要按当时的政策税率交。
主持人：有个例，1个朋友9几年时候在某小区的时候买了套房子，当时把契税的钱交给置业顾问了没有税票，房产证也正常领下来了，但现在交易的时候显示的没有交契税，这会儿让补契税交还要交滞纳金，收据也找不到了，像这种情况该怎么办?
温涛：根据他具体的情况，会让他补，但是滞纳金不会再收取，应为当时存在的一些情况和问题不是很清楚，但是根据实际情况征收税。
主持人：经济适用房转商品房如何交契税?
温涛：分两种情况：1、有些是经济适用房房本下来以后才能补交商品房的差价和契税;2、有些是不需要房本下来就可以直接交契税和差价转成商品房。
主持人：微博、微信平台朋友有问：2014年1月买的房公积金贷款刚放款，契税什么时候交好，早晚晚交有什么区别?
温涛：2014年签合同什么时候交都可以，没什么区别，之前不交有滞纳金，现在不交是办不下来房产证，准备办房产证之前交契税就可以，或者确定实测面积之后就可以交了。
主持人：交契税的时候需带什么资料?
温涛：如何家庭唯一住房的话需要提供家庭成员，包括购房人、配偶、未成年子女，这些需要提供原件，结婚证是原件和复印件。未婚男性满22周岁，女性满20周岁，要出据户口所在地、单身证明(有效期10天)，离婚人员要出据户口所在地的当地民政局的单身证明(有效期10天)。
如果原来办理的需要退税的地址是：郑通路到华南街交叉口契税分局进行退税(目前就这一个地方可以退税)
（以上内容选自商都网王宁说房栏目）
【责任编辑：lily】
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公寓小户型购买办公楼应如何缴纳契税_百度知道
购买办公楼应如何缴纳契税
提问者采纳
购买办公楼需缴纳契税。契税以成交价格为计税依据。
　　购买办公楼，形成固定资产，其成本以折旧的方式在每年税前扣除。
　　租用办公楼，就不涉及税收。若属于经营性租赁，则租金在受益期内可均匀摊销；若属于融憨敞封缎莩等凤劝脯滑资租赁则租金不可以税前扣除，按规定提取折旧。
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1、如果办公楼属于自用的
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2、如果办公楼用于出租的
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