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国有土地使用权出让合同条款设置应注意的问题
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内容提示：国有土地使用权出让合同条款设置应注意的问题。从某房地局拟与外商签订的《国有土地使用权出让合同》为例，看合同条款设置应注意的法律问题：。 。【案情】。 。A房屋土地资源管理局（以下简称房地局或甲方）发布挂牌出让B地块国有土地使用权的公告，乙公司（以下简称乙方，属于外资公司）以数十亿元竟得B地块国有土地使用权，并于竞得当日与房地局签订《成交确认书》。根据《挂牌文件》及《成交确认书》规定,甲方拟按《国有土地使用权出让合同》（下简称出让合同）示范文本与乙方签订出让合同，但乙方顾忌中国对外商投资房地产的相关限制，要求修改出让合同并增加部分内容。双方相关人员草拟了有别于出让合同示范文本的下列条款：。1、乙方中的境外投资者，应根据国家外汇管理规定，招拍挂文件的要求和程序，将外汇结汇后支付土地价款。外汇与人民币的结汇汇率按照当天银行公布的卖出价结汇，结汇后的人民币资金支付给地方国库。。2、乙方已交付至甲方的外汇竞买保证金等值人民币柒亿元在作为项目公司的注册资本验资后抵作土地价款余额。。3、乙方因缩小投资规模，经甲方同意减少建设用地的，由甲方收回减少部分的土地使用权，乙方已支付的土地价款在扣除土地价款定金、应交纳的土地闲置费等费用后，退还乙方。。4、乙方在不改变受让人投资比例的情
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国有土地使用权出让中的政府角色
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3秒自动关闭窗口沪首宗20年期工业用地出让 会否影响住宅用地?-年限,上海,出让,用地,土地,宝山,地块,新政,缩短,缩减,-上海频道-东方网
&&&新闻热线：021-
沪首宗20年期工业用地出让 会否影响住宅用地?
　　上海首幅使用年限为20年的工业用地去年年底完成出让。把土地年限从50年缩短为20年，从而起到稳定土地价格的作用，这样的作法未来会不会推广至住宅领域，记者就此采访了业内人士。　　位于宝山工业园区北区块的一幅土地不久前被一家制造业企业购得，土地使用年限为20年，而不是通常的50年。根据高力国际发布的研究报告显示，上海于2014年3月颁布为期24个月的试行政策，将新增工业用地（直接由政府出让）的使用期限由原先的50年缩减至20年，宝山此次成交成为了上海首个在试行新政条件下完成土地转让的行政区。　　土地使用年限从50年缩短为20年，一般人会以为土地出让金会减少。不过此次宝山地块的成交仍未见明显折价。据上海市规划和国土资源管理局数据，该地块单价与此前50年期同类项目的交易价格水平相当，约为人民币58万元每亩，或人民币870元每平方米。例如，同片区内于2013年出让的两宗地块均价为人民币62万元每亩，或人民币930元每平方米。　　尽管未使得土地价格折损明显，但该项政策已然对潜在投资者产生了影响，其表现为投资者对涉足工业土地市场即刻转持审慎态度，因此2014年前10个月的工业用地交易活动明显放缓。该态势直接反映了市场因新政而引发的不确定性，即政府如何制定出让价格以及20年后到期的续约条款。　　“土地出让年限的缩减目前看来在周边国家和地区成为趋势，例如香港推出了短至50年年限的土地，新加坡60年年限的土地也降为30年。”高力国际中国区产业及工业地产执行董事邓懿君表示：“虽然这是大势所趋，但是将来上海工业用地的定价体系是否用新的标准，从一幅土地出让的结果来看并不明朗，住宅用地是否也会缩短年限现在很难得出结论。”
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沪首宗20年期工业用地出让 会否影响住宅用地?
日 01:04 来源:东方网
　　上海首幅使用年限为20年的工业用地去年年底完成出让。把土地年限从50年缩短为20年，从而起到稳定土地价格的作用，这样的作法未来会不会推广至住宅领域，记者就此采访了业内人士。　　位于宝山工业园区北区块的一幅土地不久前被一家制造业企业购得，土地使用年限为20年，而不是通常的50年。根据高力国际发布的研究报告显示，上海于2014年3月颁布为期24个月的试行政策，将新增工业用地（直接由政府出让）的使用期限由原先的50年缩减至20年，宝山此次成交成为了上海首个在试行新政条件下完成土地转让的行政区。　　土地使用年限从50年缩短为20年，一般人会以为土地出让金会减少。不过此次宝山地块的成交仍未见明显折价。据上海市规划和国土资源管理局数据，该地块单价与此前50年期同类项目的交易价格水平相当，约为人民币58万元每亩，或人民币870元每平方米。例如，同片区内于2013年出让的两宗地块均价为人民币62万元每亩，或人民币930元每平方米。　　尽管未使得土地价格折损明显，但该项政策已然对潜在投资者产生了影响，其表现为投资者对涉足工业土地市场即刻转持审慎态度，因此2014年前10个月的工业用地交易活动明显放缓。该态势直接反映了市场因新政而引发的不确定性，即政府如何制定出让价格以及20年后到期的续约条款。　　“土地出让年限的缩减目前看来在周边国家和地区成为趋势，例如香港推出了短至50年年限的土地，新加坡60年年限的土地也降为30年。”高力国际中国区产业及工业地产执行董事邓懿君表示：“虽然这是大势所趋，但是将来上海工业用地的定价体系是否用新的标准，从一幅土地出让的结果来看并不明朗，住宅用地是否也会缩短年限现在很难得出结论。”宿州开发区因企业不愿继续投资强行收回土地后转手
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据徐剑介绍，宿州科苑是2007年被该开发区招商引资过来的，在开发区购买了160亩地，计划投资3亿元开发生产环保型汽车电脑洗车设备。
原标题：宿州开发区里的土地纠纷
宿州科苑反映，宿州经济开发区管委会一直强迫公司继续投资，在公司坚决不同意继续投资后，便以土地闲置超过两年为由无偿收回公司的120亩地，并且强占了公司的厂房和办公楼，并交给了另一家招商引资过来的企业
法治周末记者任东杰 发自安徽宿州
12月9日，京城的雾霾已被吹散，而千里之外的安徽省宿州市仍被雾霾笼罩着。
&两万多平方米的厂房和办公楼，还有160多亩的用地，被宿州经济开发区管委会(下称管委会)的领导在事先没有达成协议的情况下带人强占，交给了亿帆药业使用，现在想进厂区都需要登记允许后才能进去，多次报案但警方不管。宿州科苑实业有限公司(下称宿州科苑)的总经理徐剑无奈地对记者说，&现在土地使用权证还在我们公司手里，却只能眼睁睁地看着自己企业几千万元的资产被强占却又无能为力。&
亿帆药业(全称：合肥亿帆药业集团)的一位工作人员则对徐剑说，一切都是政府操作的。他对宿州科苑的遭遇流露出些许同情。
徐剑对记者说，碰上了不讲理的管委会，宿州科苑也不知道该怎么办才好，真希望能有一股像吹散雾霾那样的风来帮帮忙。
厂房和用地被开发区管委会强行收回
公开资料显示，宿州经济开发区是经安徽省政府批准成立的省级经济开发区，规划面积63平方公里，已建成面积20平方公里，自2001年成立以来，共签约项目300多个。
据徐剑介绍，宿州科苑是2007年被该开发区招商引资过来的，在开发区购买了160亩地，计划投资3亿元开发生产环保型电脑洗车设备。项目一期占地40亩，新建厂房和办公楼两万多平方米。2011年一期项目建成后，公司发现当地经营环境较差，不适合继续投资，即停止投资，而开发区管委会一直强迫公司继续投资，在公司坚决不同意继续投资后，便以土地闲置超过两年为由无偿收回公司的120亩地，并且在尚未与公司就余下的40亩地以及地面的厂房等建筑物达成处理意见的情况下，日，由一名副主任带队，突然到厂区砸坏厂房大门，撬坏消防卷帘门控制箱，强占了公司的厂房和办公楼，并给了另一家招商引资过来的企业(即亿帆药业)接收。
12月10日，记者随徐剑和一位姓李的副总经理来到已经&易主&的厂区。
厂区大门口的一侧墙上，&宿州科苑实业工业园&几个大字隐约可见。他们告诉记者，这几个大字原来是铜字，11月9日被管委会指使亿帆药业的人偷偷拆掉了，楼顶上的公司标识，也被拆掉了。
记者看到，在大门口，竖着一块白底黑字的两三米高的牌子，上面写有&宿州市一建公司亿帆工程项目部&几个大字。
本来是宿州科苑的门卫已被换掉，在经过新的门卫允许并登记后，记者一行才得以进入厂区。
&身为总经理，以前随意进入厂区，现在倒好，土地证虽然还在自己手里，但想进入自己的厂区，却还得看人家门卫的脸色，不让进就进不去。&徐剑无奈地对记者说。
进入厂区，记者看到，一些工人在施工，近万平方米的厂房里，已被挖出了三十来个一两米深、两三米见方的基坑，基坑里钢筋混凝土的桩基也已经做好。
记者发现，厂区里距离大门口不远处，竖有一块高一两米、长三四米的介绍亿帆药业在宿州的这个投资项目的彩色宣传板。
听到门卫电话报告宿州科苑的人又来厂区，亿帆药业的一位工作人员赶了过来。他向徐剑再三解释，实际上他们两家并无矛盾，亿帆药业是从管委会手里接收的，一切都是政府操作的，即使宿州科苑派人强行把他们赶走，也不解决根本问题，他建议徐剑还是找管委会。
徐剑介绍说，事发后，公司曾派人到管委会办公室，递交要求开发区管委会停止侵权的公函，多次催问处理结果，均答复不清楚。他们找到管委会党委书记，要求出示相关手续，但该书记态度强硬，找到另一位副主任，该副主任承诺11月底给他们相关文件，但至今也没有给。
徐剑等人也曾多次到宿州市公安局开发区分局报案，但在没有调查的情况下就被答复不属于公安管辖，不予立案。当着记者的面，开发区公安分局的一位主管领导这样解释：就是管委会方面有过错，它是行政方面的，不是刑事方面的；再者，管委会是公安的上级部门，公安不好要求管委会停止侵害。
管委会强行收回土地合法吗
管委会办公室主任焦红在接受记者采访时解释说，开发区收回宿州科苑的用地主要是因为该公司违约在先，用地闲置超过了两年。
焦红提供的书面材料中这样介绍相关情况，宿州科苑2008年2月与开发区管委会签订《项目投资协议书》及《补充协议书》，约定宿州科苑在开发区新建环保型电脑洗车设备生产基地项目，项目总投资3.04亿元，其中固定资产投资2.8亿元，项目建成后年产值2.38亿元，实现利税5260万元。项目规划占地面积160亩，新建厂房总面积28700平方米。项目建设期24个月，自开发区提供红线图3个月内项目主体工程动工，两年内完成全部投资建成投产。
协议签订后，宿州科苑2008年3月将红线图领取，截至目前，企业共建设厂房20400平方米，仅使用四分之一土地面积，还有四分之三的土地闲置，且该企业一直没有正式投产。在履行协议的过程中，宿州科苑已严重违约，按照协议书约定：&如乙方不能按期开工建设或不能按时完成投资，将按有关规定收取土地闲置费或收回用地单位的土地使用权&。据此，管委会于日向宿州科苑送达函告，通知它务必于日之前到管委会办理相关手续，但该企业一直没有人到管委会协商办理相关手续。日管委会给该企业送达第二次函告，要求该企业务必于日之前将环保型汽车电脑洗车设备生产基地用地范围内的可移动资产全部搬迁，但该企业一直没有任何行动。
在这种情况下，管委会便采取行动，强行收回了土地和地上的建筑物。
徐剑认为，发送函告并不是政府收回闲置土地的法定手续和程序，管委会强行收回公司用地的做法违反了《闲置土地处置办法》的相关规定。
记者查阅发现，国土资源部修订后发布的《闲置土地处置办法》(自日起施行)规定，构成闲置土地的，市、县国土资源主管部门应当向国有建设用地使用权人下达《闲置土地认定书》。对不属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，闲置土地按照下列方式处理：(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。
市、县国土资源主管部门在作出征缴土地闲置费、收回国有建设用地使用权决定前，应当书面告知国有建设用地使用权人有申请听证的权利。国有建设用地使用权人要求举行听证的，市、县国土资源主管部门应当依照《国土资源听证规定》依法组织听证。
国有建设用地使用权人对《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。国有建设用地使用权人逾期不申请行政复议、不提起行政诉讼，也不履行相关义务的，市、县国土资源主管部门可以直接公告注销国有建设用地使用权登记和土地权利证书，也可以申请人民法院强制执行。
记者从宿州科苑与宿州市国土局签订的厂房所在的56亩地块的《国有建设用地使用权出让合同》上看到，此合同签于日，约定宿州科苑在日之前开工，在日之前竣工；固定资产总投资不低于5678万元，建筑总面积为26494平方米。同时约定，受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费，满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设土地使用权。
管委会与宿州科苑签订于2008年2月的《项目投资协议书》显示，管委会承诺在收到土地款和宿州科苑办理工商注册后一个月内，办理好土地使用权证，并把土地使用权证复印件交给宿州科苑；在一期主体工程完成后一周内，把土地使用权证交给宿州科苑。
徐剑对记者说，直到2011年2月，宿州市政府才给宿州科苑颁发了土地使用权证，而且，至今土地使用权证还在管委会的手里。
徐剑称，公司已经在这块地上投资了七八千万元，建筑面积包括厂房和办公用房有两万多平方米。他认为，根据合同的上述约定，违约的是管委会，公司没有违约，也没有造成土地闲置。对照《土地闲置处置办法》的前述规定，管委会根本没有收回公司土地的主体资格，更剥夺了公司申请听证和行政复议的权利。
管委会的&硬气&
12月10日，记者随徐剑在管委会找到了管委会副主任李昊。
李昊承认11月8日事件是管委会领导集体会议决定，安排他去落实的。据他介绍，早在今年1月，管委会就已经与亿帆药业签订了项目投资协议，约定由后者占用宿州科苑160亩的用地和厂房、办公楼等设施。
李昊坦承：&亿帆药业是宿州市政府招商引资过来的企业，市政府领导很重视，多次要求加快推进项目落实和建设，强行收回宿州科苑的厂房和用地等都是市政府工作安排的，有专门的会议纪要。&
据亿帆药业的前述工作人员介绍，亿帆药业对这块地并不看好，看中的其实是地上已经建好的厂房和办公楼，只要稍加改造就可投入使用，还能大量缩短工程建设时间。
记者从李昊出示的管委会与亿帆药业签订的项目投资协议中了解到，亿帆药业拿到宿州科苑的厂房和办公楼，只同意出资500万元，如果经过评估超过了500万元，则由管委会承担。
据了解，宿州科苑是中弘集团的全资子公司。中弘集团多次参与了与管委会的协商。中弘集团一位负责人向记者介绍说，宿州科苑仅厂房和办公楼投资就有四五千万元，整个项目投资近亿元，管委会连厂房、办公楼和用地一起才给他们出价500万元，经过多次协商，最后追加到1500万元，但就在这1500万元的支付方式上，双方分歧很大，没有达成协商意见，这样就拖了下来。
亿帆药业的前述工作人员透露，这500万元，亿帆药业已经打给了管委会，另外的1000万元，管委会不可能掏现金，因为据他了解，管委会手头没钱，仅外债就有30多亿元。
据中弘集团的上述负责人介绍，早在2007年，宿州当地唯一的一家上市&&宿州新区建设投资有限公司(开发区管委会的全资子公司)控股的企业宿州科苑集团股份有限公司已经连续两年亏损，如第三年再亏损就要被摘牌，这种情况下，宿州市政府主导资产重组，由中弘集团收购了1500万股中的1100万股，成了上市公司的控制人。操作中，宿州市政府提出让中弘集团出资3亿元投资一个工业项目。这样，中弘集团又注册了宿州科苑实业有限公司，在开发区投资环保型汽车电脑洗车设备生产项目。中弘集团后来发现宿州的投资环境很差，便决定对那个电脑洗车设备生产项目不再增加投资。
这种情况下，宿州市政府主管开发区的一位副市长便提出把电脑洗车设备生产项目的用地和厂房等转租给其他企业。公司与包括亿帆药业在内的多家企业都进行过商谈，但由于双方差距很大，最后没有谈成。中弘集团该负责人对记者说：&不知什么时候，亿帆药业找到了市政府的领导，并达成了极其优惠的投资协议，为了让亿帆药业及早入住，开发区管委会开始一遍又一遍地找我们谈。&中弘集团的上述负责人说，&市政府领导压着开发区，开发区见我们不理它，就来硬的，开始强行进入。&
管委会办公室主任焦红代表管委会和宿州市政府明确地表示，中弘集团如果要通过媒体披露这些事，那么，他们也会在媒体上澄清，这样对它们（中弘集团）上市公司来讲也是不利的，牵涉到它的股价，它要考虑好，衡量好。
中弘集团的前述负责人对记者说，这是赤裸裸的威胁。
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