房地产研究中心：楼市“去库存”将贯穿2016年
来源：中国经济网
　　日前召开的中央财经领导小组第十一次会议提出，化解房地产库存，促进房地产业持续发展。缘何这次提及“化解房地产库存”，并将其与房地产业能否持续发展挂钩？如何评估楼市当前的库存及其对楼市和经济的影响？　　微观上，库存是一个企业管理的概念，是指企业为销售而
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准备的原材料、中间品以及产成品，即所谓“库存管理”。按生产流程，库存分为原材料、中间品(半成品)和产成品三个类别的库存；宏观层上，企业库存行为是判断行业或宏观经济周期的指标，即所谓“库存周期”。如经济复苏、需求改善，但生产还没有完全恢复，就带来库存的被动消耗，称为产出上行、库存下降的“被动去库存”阶段；经济由复苏转为繁荣，称为产出上升、库存上升的“主动补库存”阶段。　　因此，楼市“去库存”，应该是行业“库存周期”的概念。并且，由于楼市库存去化到何种程度，关联到上游原材料和制造业(水泥、钢铁、建材等)、关联到下游消费品行业(家具建材、家电家纺、装饰装潢等)的库存行为，进而影响到经济扩张或收缩的动能，因而备受各界关注。　　楼市“去库存”首次提出，是在日住建部城乡建设工作会议上，新任部长陈政高就完善房地产政策提出了三点落实意见，排在首位的就是“千方百计去库存”。从那时起，“去库存”就取代“调房价”，成为楼市的新主题。可以说，近一年多来，为了“去库存”，采取了很多措施，比如退出包括限购在内的行政干预、降低税费、提高杠杆，再比如打通商品房和保障房通道、公积金异地流转、停止土地供应、发展新房租赁等。　　事实上，今年以来楼市“去库存”效果是不错的。全国楼市销售面积增幅从1-2月份下滑16.9%逆转到1-10月份增长7.2%，预计全年销售规模有望探到亿平方米的历史最高。50个重点城市楼市库存消化周期，已从上半年的15个月回落到目前的11.4个月，一线城市库存消化周期甚至为7-9个月。进入四季度，开发商在这些区域已经从“去库存”全面转向了“补库存”，土地市场明显回升。　　CREIS数据显示，10月监测的37个主要城市的成交量环比上升17.73%，库存则下降了1.8%，而三、四线城市库存严重。究其原因，首先，三、四线城市人口产业集聚能力不足，楼市有效需求跟不上；其次，三、四线城市政府财力有限，“土地换配套”是区域开发的主要形式，土地房屋联合开发的“一二级联动”模式很普遍，超级大盘比比皆是，很多项目要开发数年，甚至十几年。　　因此，即便重点城市楼市持续回暖，并带动全国楼市销售量回升，但销售与库存“两张皮”始终存在。今年以来，库存仅在5月短暂减少，后续一直增加。10月底，全国商品房待售面积比9月底增加2122万平方米，远大于7-9月月均仅100万平方米左右的增幅。另外，商品住房库存结束连续两个月减少态势，10月大增1180万平方米。库存大幅攀升，重灾区在三四线城市，而“金九银十”推盘增加、前期政策激励效应递减是主要原因。　　另外，从库存概念看，除了常说的待售库存，即产成品库存外，还包括在建库存(半成品)和已批未建库存(原材料)。前者是显性库存，规模不大，业内匡算的消化周期多在24个月左右；后两者是隐性库存，规模非常大。估计，按规划建筑面积，目前已批未建库存70.9亿平方米、在建库存55.3亿平方米、待售库存6.6亿平方米，全国整体库存达到132.8亿平方米。若按2013年13亿平方米的历史最高销售计算，即便未来不增加土地供应，也要10年才能消化完。　　当前，尽管资金面全面好转，但开发商新开工和拿地积极性并不高，库存制约是首要原因。三、四线城市开发投资、新开工和库存分别占全国的45%、60%和70%，所以就不难理解缘何今年以来楼市“先行指标”(新开工、拿地、开发投资)始终疲软，这也是今年以来固定资产投资增速持续回落的原因。尽管楼市库存成本比较低，但关键是，若三、四线城市库存不消化，全国楼市开发投资、上下游制造业产能过剩，进而全社会固定资产投资疲软的格局就无法化解。　　因此，去库存仍将贯穿2016年。在政策上，针对既有政策边际效应减退，新一轮政策呼之欲出，如首套房贷款首付和交易税负降低、推进公积金异地流转、保障房(包括棚改)供给全面货币化、国家住房银行、资产证券化等。另外，以加速新型城镇化为契机，以户籍改革和传统产业转移为抓手，大力夯实返乡置业，可能成为政策重点，意在让“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”，实现外来人口在城镇化成本较低的三、四线城市“扎根”、让产业在三、四线城市集聚，从而实现“楼市、人口、产业”发展的顺循环。深圳市房地产研究中心 李宇嘉来源中国证券报)
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2015年房地产市场加速分化，北京等一线城市供小于求，房价持续领涨。部分二线及三四线城市市场恢复缓慢，滞销严重。开发企业之间，利润率普遍下调，大房企集中度进一步增加；中小房企则纷纷剥离地产业务谋划转型。业内分析认为，2016年楼市在“去库存”基调下，政策面将趋向宽松；化解产能、拉动需求的刺激政策出台将是大概率事件，而房价也可能出现普涨局面。分化 不同城市供需情况天差地别夏菲是我国中部省份一个地级市的房地产销售人员，由于地处四线城市，他所在的项目存在着严重的积压现象。为了能开发更多客户，这段时间他每天打出的电话数量已经上升到之前的3倍之多。“但得到的回应更多是对方瞬间挂断电话，有时甚至会受到责骂。”“您现在看到的已经是现房了，交钱三天后就能拿到房。”接待完这个月的第二个客户后，他告诉记者，“现在房地产销售市场和天气一样，没有一丝暖意。很多同事都离职去了省会，那儿市场还相对好些。”夏菲所描述的情形是他所在的三四线小城的普遍现象，也是今年房地产市场疲软的一个缩影。当地有关负责人在接受《经济参考报》记者采访时表示，今年卖出的土地也大幅减少，卖掉的几个地块还是降价卖出的。“而之前土地财政最高时可以占到总财政收入的60%以上。”同样是三四线城市，河北省廊坊市因为紧邻北京，加上京津冀一体化政策的带动作用，当地房地产市场的行情已经开始向房价领涨全国的北京市靠拢。今年5月份，陈琛在廊坊市燕郊镇看中了一套单价8000元的二手房，回老家辽宁和父母商量了一周后，这套房子单价已经涨到12000元。不仅如此，当地的房价在短时间内纷纷提价。像陈琛这样已经交了定金的先期认购客户被中介公司大量毁约，当地的房地产中介为了提价愿意向他赔付双倍的违约金。最终，陈琛做了妥协，在总价上追加了近40万元后买下了这套房子。受陈琛影响，他的一位女同事李萌也看中了北京周边几个河北省县级市房地产市场的升值潜力，首付5万元后认购了廊坊市固安县内一个期房项目。李萌告诉记者，签约一个月的时间，该楼盘的销售均价已经上涨了1000元，这甚至超过了国内大部分三四线城市一年内的房价涨幅。根据中国房地产城镇化联盟针对2016年市场的预测，未来阶段一二三四线城市的房价将出现普遍、差别化上涨现象；具体表现为：一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌；另一方面，城市分化、板块分化、楼盘分化现象将持续。发力 促需求政策有望继续加码供需关系决定了区域内的房地产市场是“买方市场”还是“卖方市场”。近日，同海咨询发布《35个大中城市商品住宅投资价值》报告显示，重点监测的35个城市中，超过80%的城市住宅供应在未来三年处于供大于需阶段，“去库存”压力明显。全联房地产商会执行会长任志强指出，目前去库存难度仍然较大。以2亿平方米左右的商业地产库存为例，只有每月消化3000万平方米才有可能降低库存量，而这一难度可想而知。清华大学教授江忆接受《经济参考报》记者采访时表示，房地产行业目前面临着严重产能过剩问题。与此同时，在房地产行业下滑的影响下，建材行业更是出现了全行业过剩情况。针对国内房地产市场大范围库存过剩的情况，某研究院分析认为，在经济增速下行和高库存压力下，今年以来，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。某研究院方面认为，在中央提出化解房地产库存、促进房地产行业持续发展的背景下，短期内政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件。而长期来看，三四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业、吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。克而瑞方面认为，2016年政府会通过新型城镇化等各项政策加速三四线城市去库存，恢复楼市信心。而农民进城购房、租房所对应的需求恰恰是刚需产品，在这样的情况下，刚需产品占比上升应是大概率事件。调整 房地产行业内部洗牌加速中国房地产测评中心副主任回建强在接受《经济参考报》记者采访时表示，近年来，受调控、经济下滑等因素影响，不少非房地产企业在涉足房地产后，发展情况不容乐观，部分企业甚至出现主业受损的情况，因而陆续剥离了房地产业务。此外，部分以房地产为主业的企业由于近年来经营欠佳，也萌生退意，放弃房地产业务，转而向全新的业务方向发展。事实上，近年来多个上市房企更名，以改变投资方向，今年这种现象尤为明显。具体来看，2015年，有10余家房企更名，其中国兴地产更名为财信发展，亿城控股先后更名为亿城投资和海航投资，转而进入金融资本类。华业地产()更名为华业资本，运盛实业更名为运盛医疗，进入医疗健康行业。同时，莱茵置业更名为莱茵体育，方兴地产更名为中国金茂。对此，回建强表示，企业更名是十分慎重的事，现阶段更名多代表着企业的发展方向正进行转型或扩展。在业内看来，房企加速去房地产化的主要原因是利润的大幅下滑。根据WIND资讯近期的数据统计显示，申万一级行业下房地产类142家房企三季度销售毛利率为28.4%，净利润率仅为9.66%，较2014年同期的32.92%与11.31%分别下滑4.52个百分点和1.65个百分点。142家房企中，67家净利润下滑，占比高达47%。而净利下滑的企业中，下滑幅度超过100%的多达28家。任志强表示，“房企核心盈利能力下滑，财务风险加剧，融资难度加大，库存高企难消，这种种迹象表明，房地产不再具备过去高增长的能力。”他认为，在长期去库存压力下，未来对于房地产行业来说，7%至8%的利润率将成为常态。“中国房地产整个市场进入了深度调整。”盛世神州房地产投资基金董事长张民耕日前在由长富汇银主办的2015金融领袖高峰论坛上表示，房地产行业正面临着利润覆盖不了资金成本的窘境。在此背景下，自有资金将被逐步侵蚀。因此部分中小房企选择退出。张民耕认为，未来在3至5年的深度调整中，百强房企集中度可达市场份额近半。河南建业集团董事长胡葆森日前也表示，开发商洗牌仅剩三年时间。他认为，作为资金密集型产业的房地产行业，资金流向将决定企业的去留。因此，未来2至3年时间内，整个中国每年都有新开工项目的开发商数量可能会减到10000家以内，甚至5000家。
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2016房价走势最新预测 明年地方或有八大去库存底牌
来源：财牛网财经
【摘要】眼看着2015就要烟消云散了，2016年的楼市到底该何去何从呢？近期市场上总是热议楼市高库存的问题，楼市去库存似乎已成了2016的主旋律。那么，2016年中央到底会出哪些招数应对高库存问题？2016楼市底牌有哪些？下面，就跟随财牛网小编一起来看看楼市的最新消息，看看2016中国楼市到底怎么走？
&& 导读：　
　　2016年楼市高库存压力依然不可小视
　　2016年楼市高库存压力难减
　　去库存成2016楼市关键词
　　中央喊话再提&楼市去库存&2016年地方或有八大去库存底牌
　　2016年楼市走向预测频出 &房价下跌&遭业内反驳
　　2016年楼市高库存压力依然不可小视
　　国家统计局日前公布的&2015年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况&显示，11月份房价同比上涨的城市数量已达三成，同时部分三线城市房价开始止跌企稳。
　　业内人士认为，从11月房价走势来看，部分一线城市房价上涨态势日益凸显，一线城市未来也将面临库存去化难题。同时，随着楼市进一步分化，二三线城市楼市库存压力依然可观。
　　三线城市止跌
　　国家统计局披露的数据显示，11月份房价同比上涨的城市数量达到21个，占比30%。房价涨幅最高的城市依然是领涨全国房价12个月的深圳，与去年同期相比上涨38.9%。
　　从环比方面，11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市个数33个，接近半数。深圳仍是&领头羊&，新房价格比上月大涨2.9%。
　　部分城市楼市为何再现&暖冬&?
　　业内人士表示，今年以来，包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策陆续出台，其促进房地产市场销售的政策效果已开始显现。数据显示，今年11月全国商品房销售面积超过1.4万平方米，增速比传统上属旺季的10月还高3.1个百分点;11月销售额近万亿元，同比激增20.2%，比&银十&提高7.8个百分点。
　　刘建伟说，从11月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格来看，较上年同期的环比综合平均涨幅已由自7月份连续四个月的涨幅回落转为涨幅扩大，这表明部分城市房价已经出现企稳势头。
　　值得关注的是，三线城市一年以来首次止跌。数据显示，11月份国家统计局调查的三线城市新建商品住宅价格环比由下降转为基本持平。这一因素进一步拉升了当月70个大中城市房价的整体涨幅。
　　一线城市供需明显高端化
　　&年底中高端住宅市场大幅放量，拉升了一线城市的成交均价，是11月房价走势中的新变化。&世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨说。记者近期在北京、上海和深圳等一线城市调查发现，尽管2015年楼市接近&收官&，但一线城市部分房地产市场不冷反热。
　　11月7日，深圳新房市场近十年来的最大体量推盘&&深圳龙华壹城中心1637套房源在6个小时内售罄，签约金额高达60亿元。在北京，多个在售楼盘从12月1日开始提价，如远洋地产宣布旗下某品牌高端住宅产品价格上浮5%。
　　业内人士表示，三季度以来，一线城市&地王&频出推高了后市的房价预期。
　　&一线城市土地价格大幅度上涨的后果之一，就是部分区域房价出现新一轮上涨乃至过快上涨。&中原地产首席分析师张大伟认为，由于从2013年开始，一线城市&地王&频现，新上市的商品房定价出现高端化趋势，拉高整体房价水平。
　　记者在上海调查发现，最近有区域性地王&出没&的新江湾城、莘庄、江桥等板块，由于楼板价已赶超同区域商品房售价，使得周边二手房主出现临时&涨价&15%-20%。
　　高库存压力仍现
　　国家统计局数据显示，截至今年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，而去年同期尚不足6亿平方米，一年陡增1万亿平方米。业内人士表示，这表明未来中国楼市库存积压仍很可观。
　　北京万科总经理刘肖认为，北京、上海等一线城市已呈现出住宅价格豪宅化、高端滞销化的趋势。据中原地产统计，截至目前，北京年内销售单价超过10万元/平方米的住宅项目达到25个，2016年此类价位的豪宅数量将翻番。对此，亚豪机构市场总监郭毅等市场人士均表示担忧：&套豪宅价格产品的潜在供应，与每年北京楼市最高仅200套豪宅的去化需求速度形成了强烈的反差，在供过于求的严峻形势下，高价商品房市场正在形成&堰塞湖&。&
　　业内人士分析认为，由于住宅库存居高不下，三四线城市房价下降压力已传导至二线城市;一线城市楼市虽然现在仍供不应求，但后市可能出现高房价引发的滞销状况。记者在一些西部省份调查了解到，一些地级市的楼盘已积压了两三年，当地开发商甚至表示&未来两年内状况很难改善&。
　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，尽管一线城市需求量大、豪宅频出，但普通住宅市场依然供不应求，楼市存在供给结构矛盾。（中华工商时报）
　　2016年楼市高库存压力难减
　　国家统计局18日公布的&2015年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况&显示，11月份房价同比上涨的城市数量已达三成，同时部分三线城市房价开始止跌企稳。
　　业内人士认为，从11月房价走势来看，部分一线城市房价上涨态势日益凸显，一线城市未来也将面临库存去化难题。同时，随着楼市进一步分化，二三线城市楼市库存压力依然可观。
　　国家统计局披露的数据显示，11月份房价同比上涨的城市数量达到21个，占比30%。房价涨幅最高的城市依然是领涨全国房价12个月的深圳，与去年同期相比上涨38.9%。从环比方面，11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市个数33个，接近半数。深圳仍是&领头羊&，新房价格比上月大涨2.9%。
　　部分城市楼市为何再现&暖冬&?对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，政策效果不断显现，是房价上涨城市不断增加、涨幅扩大的主要原因。
　　业内人士表示，今年以来，包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策陆续出台，其促进房地产市场销售的政策效果已开始显现。
　　国家统计局数据显示，截至今年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，而去年同期尚不足6亿平方米，一年陡增1万亿平方米。业内人士表示，这表明未来中国楼市库存积压仍很可观。
　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，从目前来看，销售增长显现乏力，库存压力却缓解有限。因此，2016年住房市场仍可能进一步分化。（闽西日报）
　　去库存成2016楼市关键词
&今年4月以来，在一系列利好政策的推动下，我国房地产市场呈现出成交回暖的良好势头。国家统计局数据显示，1~11月全国商品房销售面积达到了109253万平方米，同比增长7.4%;商品房销售额74522亿元，同比增长15.6%。尽管如此，整体而言，我国房地产行业仍面临较大的去库存压力，区域性过剩及如何去库存问题眼下正被业界和学界广泛关注。
&&12月16日，在由全联房地产商会和房讯网联合主办的&中国写字楼综合体发展论坛第十二届年会&上，中国房地产业协会原副会长朱中一表示，2015年全国商品房的成交量有望接近或超过2013年的最高水平，但从全国商品房待售面积来看，截至11月已超过6.9亿平方米，2011年以来的5年中几乎每年都会新增加1亿平方米左右，这还不包括全国大批在建项目以及已经卖出土地但仍未动工的项目。另外，一些城市前几年开发量过大，也加重了去库存的难度。
&&再从不同类型城市来看，一些三、四线城市和部分二线城市的去库存压力相对而言较大。与此相对应的是这些城市房地产开发投资增速的持续回落。国家统计局数据也显示，1月至11月，全国房地产开发投资87702亿元，增速比1月至10月回落0.7个百分点，继续呈回落走势。
&&&在此背景下，我国房地产市场未来面临四大挑战：首先，房地产市场存在着区域性、结构性、阶段性过剩，一些三、四线城市和部分二线城市去库存还需要一定时间;其次，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系还需进一步完善;再其次，促进房地产业持续健康发展的长效机制还不够清晰;最后，资源能源环境的制约和房地产项目开发建设方式传统粗放，品质性能有待提升。&朱中一表示，因此需要进一步实施分类指导，进一步落实地方政府责任，库存量大的城市要多渠道化解库存。
&&未来房地产政策方面，平安证券首席经济学家钟伟表示，未来五年不会有任何不利于房产的政策出台，各种政策一定会促使房地产泡沫平稳的着陆，不给经济带来系统性风险。如果我们看到住宅户均的套数等等一系列的因素，未来十年中国房地产的规模还是很庞大的，但那个庞大的市场主要是更新改造率支撑的房地产市场，而不再是不断扩大的市场。
&&在此新形势下，房地产企业该如何科学应对，成为待解命题。当代置业(中国)有限公司总裁张鹏表示，去库存时代，房地产企业在自己的发展路径中，更要有自己的核心专长，要用新的思考方式、新的商业模型适应新的市场环境。（中国建设报）
　　中央喊话再提&楼市去库存&2016年地方或有八大去库存底牌　　
　　2015年末经济新生态盘点2
　　楼市去库存再入最高层焦点议题。12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，&化解房地产库存&再成议题。而近半个月来，高层多次提及房地产，且都与去库存相关，可见其重要性。间接说明高库存压力之下的房地产业已拖累经济增长，中央层面也正寻求破解之道。据悉，近日多地已相继推出购房补贴政策，去库存政策再升级。专家预期，2016年地方政府手中还有八大底牌措施&去库存&。
　　三四线城市成去库存重点
　　&看政治局会议通稿，其中两段话值得高度关注：一是要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。二是城镇化是现代化的必由之路&&要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。&经济学者刘晓博分析，从上述两段话来看，国家把&加快农民工市民化&作为了房地产去库存的着力点。具体做法是，通过户籍制度改革，让农民工进城落户更容易;通过改革公积金制度，把农民工、个体户纳入其中;通过财政补贴、退税或者税收减免方式，帮助农民工在城市里购房。
　　也有地产业内人士认为，很明显，这一政策实施的重点在三四五线城市，而不是在一二线城市。对于一二线城市，最有效的去库存方式，还是降首付和&房贷利息抵扣个税&。&新一轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。&
　　多地去库存政策再升级
　　事实上，近半个月来，已传出多个三四线城市推出购房补贴政策,去库存政策再升级。
　　为鼓励本地农民进城购房,洛阳、驻马店等城市近期已纷纷出台各种财政补贴政策。河南濮阳则成为较早试行这一政策的城市，根据《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》，从12月3日起，对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，购买二手房每平方米补贴200元。
　　据了解，已有多省部分市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。地方政府文件显示，至少包括安徽宿州市泗县、砀山县、铜陵市以及河南的多个市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。与此同时，云南省、四川省、浙江省、江苏省也有个别市在试点。
　　而在三四线城市也有新政策出台。12月9日，杭州市富阳区人民政府办公室下发了《富阳区促进房地产市场健康稳定发展实施细则》的通知。规定了对于富阳区购房补贴的优惠政策。数据显示,2014年以来,已有超50个城市发布了购房补贴政策,其中主要为三四线城市。
　　广深库存尚处合理水平
　　有分析报告称，目前全国新房库存约68.69亿平方米，消化周期大致为5.7年，广州深圳情况又如何?
　　据合富辉煌的分析报告，年初广州总的库存量为1362万O，截至11月初存量则为1425万O，但消化周期却从年初的37.6个月降至21.3个月。这得益于2015年良好的成交(1-10月成交量共计633万O，同比上升42%)，去化压力明显减少。
　　房价点评网广州首席分析师肖文晓表示，广州一手住宅网签套数已连续3个月稳定在8000套/月以上，显示市场供求博弈较稳定。值得一提的是，阳光家缘的数据显示，截至12月15日，广州一手住宅可售货量为68753套，不仅比上月同期减少了5000套,更是近一年来首次跌破7万套的库存水平。按照近6个月的月均网签数量计算,去化周期已降至8.4个月水平，逼近8-10个月的合理库存周期的下限。
　　不过，合富辉煌市场首席分析师黎文江则提醒：广州楼市结构性高库存仍在，加上要消化明年的供应，化解库存的压力相当大，不宜轻言库存警报解除。他指出，花都、南沙等区可售库存远超其他区，后续新货供应量更大，不容乐观;而某些板块地王成堆，高房价，同质化竞争，消化难度可想而知。与此同时，广州的限购政策使消费力分流到佛山、清远等地，估计每年有1万套以上。
　　至于深圳，根据深圳中原地产、安居客监测，截至11月底，深圳新房存量为411万平方米，较10月增加9.7%，存量套数为38419套，全市去化周期为6.9个月。
　　纵观整个2015年，深圳新房库存一直处于历史较低水平。这与上半年市场火爆、成交大幅上扬有主要关系。深圳住宅土地供应非常少，七成以上住宅来自长周期的旧改;常住人口自有房率低，仅为30%，这些因素造成一线城市中，深圳的住房需求水平最高。
　　易居研究院发布的最新数据也显示，深圳新建商品住宅存销比已低于6个月，创近五年新低。深圳市房地产研究中心主任王锋认为，就深圳目前库存而言，尚处于健康合理水平。
　　展望明年楼市或打八张牌
　　2016年地方政府还有哪些底牌&去库存&?同策咨询研究部总监张宏伟认为，每当市场低谷期，地方都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，从目前楼市发展特征来看，有八大措施极有可能会在非限购城市执行(半数以上二线城市、大部分三四线城市)。
　　1.降首套首付：预计首套房首付比例将从现行的25%，下调至20%左右。
　　2.降准降息：预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。
　　3.楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。
　　4.加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。
　　5.调整普通住宅标准。
　　6.鼓励人才购房政策。
　　7.将户籍制度与购买房产直接结合。
　　8.对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。（羊城晚报）
　　2016年楼市走向预测频出 &房价下跌&遭业内反驳
　　临近岁末，业内对楼市来年走向的预测纷至沓来。
　　路透社近日预计，2016年中国商品住房均价将上涨2%，去库存至少要两年才能完成;穆迪公司预测，2016年我国商品房销售额增速将降至5%以下;而中国社科院发布一期《中国住房发展报告》预计，从2016年第二季度开始，中国房价将面临一定的下行压力，第三季度很有可能出现同比快速下跌的情形。
　　对于&房价快速下跌&这一判断，业内人士大多予以反驳。仅就相关语句来看，准确到对某一季度的房价判断，确实在逻辑上存在着瑕疵。当前稳增长压力巨大，而楼市对稳增长、防风险的重要性不言而喻，在此情况下判断房价可能&快速下跌&有失偏颇。
　　再者，即便金九银十已过，但楼市仍在寒冷的冬天烧起了一把火。&地王&已从北京蔓延至全国主要城市，据监测，一、二线城市11月住宅成交量创年内单月新高。专业人士判断，管理层对楼市去库存、促消费的关注预示新一轮宽松政策已经到来。近期，按揭利息抵个税、中央经济工作会议将放出重磅消息等传闻，和人民币纳入SDR篮子等利好消息不断，触发了地产股暴涨，也给市场传达了明年政策友好的信号。
　　以社科院的智囊团背景以及业内声誉来看，上述预测应当不会故作惊人之语。那么，具有官方背景且严谨踏实的专业团队，抛出上述论断是低级失误，还是另有隐情?
　　舆论对于&房价快速下跌&铺天盖地的批判或许只是在断章取义的情况下刻意放大了报告的部分结论，但却没有正视比这一观点更重要的逻辑判断，也没有正视报告对于房地产当前问题的深入剖析。
　　报告指出，楼市2002年以来火热十多年，源于三大外部条件，即经济高增长、城镇化和人民币单边升值。还有一个内部条件，即住房市场化改革。但2008年以后，三大外部条件部分遭遇逆转。尤其是在高房价和高按揭拿走普通民众大部分收入的情况下，它在事实上已经成为内需不振、转型乏力和金融风险突出的罪魁祸首。
　　以楼市繁荣推动经济增长不仅很轻松，而且皆大欢喜。既然如此，谁还愿意推进刮骨疗伤般的改革呢?于是在2008年以后，尽管外部条件逆转已经形成了对&供给侧&改革的倒逼，以实现需求的由外转内，但经济稳定的压力，以及楼市繁荣对经济巨大的贡献率，使得改革暂时搁置下来。
　　事实上，2008年以来几轮的稳增长主要都是依赖房地产，扶持楼市的方式就是不断地在&需求侧&加码，结果房地产的体量大到无法容忍它下跌。目前，这个庞然大物哪怕下跌1个百分点，也是60多个关联上下游行业&无法承受之重&。
　　对此，报告认为，2014年以来，楼市相关政策在本质上并未脱离激励&需求侧&的范畴。目前，资金面极其宽松，购房成本(利率和税收)降至历史，楼市扶持力度和频率超过2008年~2009年，但需求增速却在放缓、库存源源不断、开发商不愿拿地。
　　根源在于楼市在过去近15年的繁荣和政策扶持下，现实需求基本挖掘殆尽，而潜在需求(外来人口)只有靠&供给侧&改革才能转化为现实需求。但从目前来看，供给侧的改革还没有实质性地启动。
　　2015年楼市销售或探至2013年的历史高位，但这是在激励政策基本出尽的情况下实现的。需求会释放殆尽，政策边际效应也会减退，楼市2016年在政府扶持之下仍能保持高位，但2017年及以后还会有如此大需求吗?
　　因此，社科院的《报告》结论指出，楼市政策导向应该由单一目标(住有所居)转向双重目标(住有所居和藏富于民);政策不应仅指向挖掘外来人口的 购房需求，还应珍惜好最后一块购房人口红利&&加速&供给侧&改革，降低城镇化成本，提升城市(镇)人口集聚能力，夯实内需基础的渠道，在楼市稳定基础上顺利实现经济转型和升级。
　　从这个角度讲，社科院报告具有很强的警示意义，应当引起业界的重视。（每日经济新闻）
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