3附条件承诺的问题 公约第19条第1款规定，对要约表示承诺时，如载有添加、限制或其它更改，应视为对要约的拒绝并构成反要约。同时，公约第19条第2款又规定，对要约表示承诺但载有添加或不同条件的答复，如所载的添加或不同条件在实质上并不改变该项要约的条件，则除要约人在不过分延迟的时间内以口头或书面方式提出异议外，仍可作为承诺，合同仍可有效成立。在这种情况下，合同的条件就以该项要约所提出的条件以及承诺中所附加或更改的条件为准。可见，根据公约的规定，确定承诺中所附加或变更的条件是否实质上变更了要约的条件是个关键的问题。对此条约第19条第3款作了明确规定，凡在承诺中对下列事项有所添加或变更者，均视为实质上变更了要约的条件：（1）货物的价格；（2）付款；（3）货物的质量与数量；（4）交货的地点与时间；（5）当事人的赔偿责任范围；（6）解决争议的方法等。 4逾期承诺 逾期的承诺又称为迟到的承诺（LATE&ACCEPTANCE），是指承诺通知到达要约人的时间已超过了要约所规定的有效期，或者在要约未规定有效期时，已超过了合理的时间。公约认为逾期承诺无效，但有一些灵活的处理方法。按照公约第21条第1款规定，逾期的承诺仍可具有承诺的效力，如果要约人毫不迟延的用口头或书面将这种意思通知受要约人。公约第21条第2款还规定，如果载有逾期承诺的信件或其它书面文件表明，依照它寄发时的情况，只要递送正常，它本应是能够及时送达要约人的，则此项逾期承诺应认为具有承诺的效力，除非要约人毫不迟延地用口头或书面通知受要约人，他认为他的要约因逾期而失效。 5承诺的撤回 公约第22条规定，承诺可以被撤回，只要撤回的通知早于或与承诺同时送达要约人。承诺人在发出承诺之后，如果发现不妥，则在该承诺生效之前，可以将其撤回。一旦承诺生效，合同即告成立，承诺人就不能再撤回其承诺了。 二&卖方的义务 （一）&交付货物 卖方有义务按合同的规定交付货物，即卖方有交货义务。至于交货的时间和地点，一般由当事人在国际货物买卖合同中约定，如没有约定，则可以适用公约的有关规定。 1&交货的时间 根据公约第33条规定，卖方必须按以下规定的日期交付货物： （1）&如果合同规定了交货日期，或从合同中可以确定交货日期，则应在该日期交货； （2）&如果合同规定了一段交货的期间，或从合同中可以确定一段期间，除非情况表明应由买方选定一个日期外，应在该短期间内任何时候交货； （3）&在其它情况下，应在订立合同后一段合理时间内交货。 2&交货的地点 如果买卖合同中对交货地点已有规定，卖方应按合同规定的地点交货。如果合同对交货地点没有作出规定，根据公约第31条的规定；卖方可按以下方法来确定交货地点： （1）&如果合同涉及到货物的运输，卖方应将货物移交给第一承运人，以运交给买方，这时卖方即已履行交货义务。货物交给第一承运人的地点，就是卖方的交货地点。第一承运人是指首先接运货物并开出运输单据的承运人。 （2）&如果合同不涉及货物运输，则下列三种货物的交货地点是货物所在的地点：特定货物；从特定货物中提取的货物，未经特定化的货物；尚待制造或生产的未经特定化的货物。确定这些货物的所在地为交货地的前提条件是双方当事人在订立合同时已知道这些货物是在某一特定地点或将来某一特定地点制造或生产。 （3）&除上述两种情况外，其他情况下，卖方在其订立合同时的营业地把货物交给买方处置。交给买方处置是指卖方采取一切必要的行动，使买方能够取得货物。 &对于卖方交货的时间和地点等问题，各国的国内法一般有专门规定。如果合同并未适用公约，那么就应按国际私法规范所确定的准据法来解决卖方的交货问题。 （二）&移交单据 &在国际货物买卖中，货物单据具有十分重要的作用，是买方提取货物、转让货物、办理报关手续以及向承运人或保险公司请求赔偿所必不可少的文件。因此，移交有关单据是卖方的重要义务。公约在第30条规定了卖方的这一义务：“卖方必须按照合同和本公约的规定，??????移交一切与货物有关的单据。” 公约第34条规定，如果卖方有义务移交与货物有关的单据，他必须按合同所规定的时间、地点和方式移交这些单据。这些单据主要包括商业发票、提单、保险单、货检证书、原产地证书等等。 公约同时还规定，如果卖方在规定的移交单据时间以前移交了单据，即提前交单，则可在规定的交单时间到达前纠正单据中任何不符合合同的情形，如单据种类不齐、内容错误。但是卖方的这一纠正不得使买方遭受不合理的不便或承担不合理的开支，否则便违反了移交单据的义务而承担相应的责任。 由于各国的货物买卖法一般是从国内交易出发制定的，因此，对卖方的交单义务通常不作规定。这样，公约与有关国际惯例的规定就显得尤为重要。 （三）&卖方的品质担保义务 &卖方应保证其售出的货物的品质完全符合合同要求，并且没有影响买方利益的瑕疵。这就是卖方的品质担保义务。一般来说，如果买卖合同对货物的品质规格已有具体的规定，卖方应按合同规定的品质、规格、交货；如果合同对货物的品质规格没有作出具体规定，则卖方应按合同应适用的法律的有关规定负责。 公约第35条规定，卖方交付的货物必须与合同所规定的数量、质量和规格相符，并须按合同规定的方式装箱或包装。除双方当事人另有协议外，卖方所交的货物应当符合下列要求，否则即认为其货物与合同不符： （1）&货物应适合于同一规格货物通常使用的用途； （2）&货物应适合于订立合同时曾明示或默示地通知卖方的任何特定的用途，除非情况表明买方并不依赖卖方的技能和判断力，或者这种依赖对他来说是不合理的； （3）&货物应按同类货物通用的方式装入容器或包装，如无此种通用方式，则应按足以保全和保护货物的方式装进容器或包装。 &上述四项义务，是在双方当事人没有其他约定的情况下由公约加诸于卖方身上的义务。因此，只要双方当事人在合同中没有作出与此相反的规定，公约的这些规定就适用于他们之间的合同。 公约还对卖方承担品质担保义务的时间作了规定，公约第36条规定，卖方应对货物的风险移转于买方时所存在的任何不符合的情形承担责任，即使这种不符合合同的情形是在风险移转于买方之后才明显表现出来。这一规定表明了两层意思：第一，卖方对货物的品质担保责任一般到货物风险由卖方转移给买方时为止；第二，如果货物存在的与合同不符的情形在风险转移前尽管没表现出来，但确实已经客观存在了，即所谓货物存在潜在缺陷（Latent&Defect），并在风险转移给买方之后，这种缺陷已显露出来或被发现了，在此种情况下，即使货物风险已有卖方转移给买方，但卖方仍应对此种不符合同的缺陷承担责任。公约还规定，如果双方在合同中约定了货物品质的保证期，而在保证期内，在货物的风险已完全转移给买方的情况下，出现了货物不符合合同的情形，那么，卖方仍须对此负责。 （四）&卖方的权利担保义务 卖方对货物的权利担保，是指卖方应保证其所出售的货物享有合法的权利，没有侵犯任何第三人的权利，并且任何第三人都不会就该项货物向买方主张任何权利。在国际货物买卖中，卖方已转移货物所有权来获得货物价款，买方以支付一定的代价来取得货物的所有权。转移货物所有权是卖方的重要义务，为此，卖方必须提供货物的权利担保，各国的货物买卖法都有类似要求。公约主要从以下几个方面规定了卖方的这一义务： 1&卖方所交付的货物必须是第三方不能提出任何权利或请求的货物 公约第41条规定：“卖方所交付的货物，必须是第三方不能提出任何权利或请求的货物。”据此，卖方必须保证：卖方对货物享有所有权，货物不存在第三方的担保物权；货物未侵犯他人的权利。即卖方必须承担物权、债权方面的权利担保。如果卖方不能保证上述事项，第三方主张权利或提出要求，就会严重侵犯或影响买方的利益，构成卖方的违约。 2&卖方所交付的货物不得侵犯任何第三方的工业产权或其他知识产权。 公约第42条规定：“卖方所交付的货物必须是第三方不能根据工业产权或其他知识产权主张任何权利或要求的货物。”工业产权和其他知识产权，主要是指商标权、专利权和著作权。根据公约规定，卖方承担上述义务是有所限制的，即仅限于以下几种情况：（1）卖方在订立合同时已经知道或不可能不知道货物含有此种权利和要求；（2）此种权利和要求的来源是以以下国家的法律规定为基础的：（a）买卖双方在订立合同时预期货物将在某一国境内转售或作其他使用，则根据该国的法律来确定上述权利和要求的存在；(b)如果不存在转售或在某一国境内作其他使用的情况，则根据买方营业地所在国家的法律来确定。 3&排除卖方权利担保的情况 （1）&在卖方承担物权、债权担保的情况下，如果买方同意在货物含有第三方权利或要求的条件下收取货物，在买方收取货物后，应排除卖方所承担的担保责任。 （2）&对于卖方承担的知识产权担保，排除其担保责任的情况有：买方在订立合同时已经知道或不可能不知道卖方交付的货物含有他人的知识产权的权利或要求，而买方仍与卖方订立合同的；有关第三方知识产权方面的权利或要求，是由于卖方要遵照买方所提供的技术图样、图案、程式或其他规格为其制造产品而引起的。 &三&买方的义务 （一）&支付义务 买方支付货款的义务包括履行必要的付款手续、按照约定或规定的价格、时间、地点支付等。 1&履行必要的付款手续 公约第54条规定，买方支付货款的义务包括采取合同或任何有关法律或规章规定的步骤和手续，以便支付货款。该条款要求买方为支付货款作好各种准备，主要是指买方按照合同的要求申请银行开出信用证或银行付款保证书；在实行外汇管制的国家，还必须根据有关外汇管理法律或规章，将合同向政府有关部门申报，以取得支付货款所必须的外汇，并获得汇出许可。 2&确定货物的价格 如果买卖合同已经规定了货物的价格或规定了确定价格的方法，买方应当按照合同规定的价格付款。但是，如果合同没有明示或默示地规定货物的价格或规定确定价格的方法，则可根据公约第55条的规定处理。该条款规定：“如果合同已有效地成立，但没有明示或默示的规定货物的价格或如何确定价格，在没有任何相反表示的情况下，双方当事人应视为已默示地同意引用在订立合同时此种货物在有关贸易的类似情况下出售的价格。”“类似情况”是指货物品质规格交易条件、运输、支付方式等方面相同或相近，若有所不同，则作相应的增减。 3&支付货款的地点 如果买卖合同中对付款的地点有明确规定，则买方应在合同规定的地点付款。如果买卖合同中对付款地点没有作出具体规定，买方可以按公约第57条的规定，在下列地点支付货款： （1）&在卖方的营业地付款。该营业地是指卖方签订合同时的营业地。若卖方有一个以上营业地，则以与合同或合同的履行关系最密切的营业地为付款地。若在合同订立后卖方营业地发生变动，则买方应在卖方新营业地付款，但因此而增加的支付方面的费用由卖方承担。 （2）&如果凭移交货物或单据支付货款，则在移交货物或单据的地点付款。在国际货物买卖中，如采用CIF、CFR和FOB等条件成交时通常是凭卖方提交装运单据支付货款。无论是采用信用证付款方式还是跟单托收的支付方式，都是以卖方提交装运单据作为买方付款的必要条件。所以，交单的地点就是付款的地点。 4&交付货款的时间 公约第58条规定了买方支付货款的时间与条件，具体内容如下： （1）&如果买卖合同未规定买方付款的时间，则买方必须在卖方按照合同和公约规定将货物或控制货物处置权的单据交买方处置时支付货款。而卖方也可把支付货款作为移交货物或单据的条件。即买卖双方同时履行义务，买方在卖方交货时付款，卖方在买方付款时交货，这是合同未作规定时确定付款时间的基本原则。 （2）&如果合同涉及到货物的运输，买方可以支付货款后方可把货物或控制货物处置权的单据移交给买方作为发运货物的条件。 （3）&买方在未有机会检验货物时，没有义务支付货款，除非这种检验的机会与双方当事人约定的交货或支付程序相抵触。如果合同双方当事人议定买方检验货物在货物运抵买方之后或不以检验货物为付款条件（国际贸易中在、CFR、FOB价格条件下，一般也是买方已经付款、货物抵达买方后才有机会检验货物），则依照合同规定。但若合同无此规定，买方可在有机会检验货物后，才支付货款。 （二）&收取货物 &根据公约第60条的规定，买方收取货物的义务包括两个方面： 1&采取一切理应采取的行动，以期卖方能交付货物。这主要是要求买方与卖方合作，作好接受货物的各项必要准备，以便卖方履行交货义务。如果买方有义务安排货物运输的，则应及时派船接运货物，使卖方能按期将货物交给承运人；如果是卖方安排货物运输，则买方须在目的港作好各项接受货物的准备；如果进口货物须申领进口许可证的，买方应及时办理必要的手续等等。凡是买方理应采取的行动，买方均应履行，否则，如因此导致卖方无法履行交货义务，买方应承担责任。 2&接受货物。买方有义务在卖方交货时接受货物。如果买方不及时接受货物，可能会产生货物积压等问题，产生一些额外的费用，影响买卖双方的利益，因此，买方应按合同和公约规定，及时到指定地点接受货物。 三&对违反货物买卖合同的补救方法 （一）违约的种类 国际货物买卖中的违约，是指国际货物买卖合同的当事人不履行合同或法律所规定的义务，或者履行上述义务不符合规定条件要求的各种行为。 根据公约规定，违约的主要类型有预期违约与实际违约，根本性违约与非根本性违约等。 &预期违约是指在合同有效成立后至合同约定的履行期届满前，一方当事人明确肯定地向另一方当事人明示其将不按约定履行合同义务；或一方当事人的自身行为或客观事实默示其将不能依照约定履行合同义务的情形。实际违约是指在合同规定的履行期限届满后，合同的一方当事人或双方当事人对合同义务的实际违反。可见，预期违约与实际违约的主要区别是违约行为发生的时间不同。此外，实际违约可能发生在一方当事人或双方当事人身上，而预期违约一般只发生在一方当事人身上。 预期违约有两种形式：一是明示预期违约，即一方当事人明确肯定地向另一方当事人明示其将不按约定履行合同义务的情形。二是默示预期违约，即由另一方当事人通过对预期违约的自身行为或种种客观事实的分析判断其将不能依照约定履行合同义务的情形。公约第72条列举了用以判断一方当事人预期违约的两种情况：当事人的履约能力或信用严重下降；当事人在准备履行合同或履行合同中的行为已显然显示出其将不履行其大部分重要义务。公约第71条规定了对预期违约的救济方法，即受预期违约影响的一方有中止履行合同义务的权利。 受预期违约影响一方在对预期违约手段救济措施时，应受到一定的条件限制：（1）必须及时向另一方发出合理的通知，使对方当事人了解到其打算采取的措施，并允许对方向其提供履约保证，除非对方当事人已构成明示预期违约；（2）在预期违约一方提供履约保证的情况下，受预期违约影响的一方不得主张中止合同或解除合同，而必须恢复履行合同，否则将构成违约；（3）必须确实有预期违约的事实存在，无论是明示的还是默示的，必须有一定的事实作为判断事实的基础，而不能仅凭主观臆断。
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商铺外兑,买方支付了1000元定金,卖家写了定金条给买家。交定金钱前是说好付款方式,但买方交定金后
提问者：| 浏览次数：229次 |问题来自：昆明
商铺外兑，买方支付了1000元定金，卖家写了定金条给买家。交定金钱前是说好付款方式，但买方交定金后不愿如此支付，要分期付款。卖方答应给买家退还交来的1000元，买方也答应了。但时候买方反悔，迟迟不来取走1000元，卖方该如何处理？此时能和第三方签订买卖合同吗？
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要看你们签的失效日期是到什么时候。超过那个日期不来办理。自动失效。最好是和二方商量一下，要还是不要。和平解决！下策就是能接受条款！（白纸黑子才是依据）做事要牢靠！
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如果一开始就找中介就没有那么纠结了 哈！
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要看你们签的定金失效日期是到什么时候。超过那个日期不来办理。自动失效。最好是和二方商量一下，要还是不要。和平解决！下策就是能接受违约条款！（白纸黑子才是依据）做事要牢靠！
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如果说交1000元定金那个不能付全款的方式，你们不接受的话可以跟第另外一个买方交易。到时候第一个买方来了直接退他定金1000元就行了。
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朱建昌诉褚雅芬房屋买卖合同案（代理）
　　（一）首部　　1．判决书字号　　一审判决书：江苏省无锡市锡山区人民法院（2004）锡法民初字第1553号。　　二审判决书：江苏省无锡市中级人民法院（2005）锡民终字第341号。　　2．案由：房屋买卖合同纠纷。　　3．诉讼双方　　原告（被上诉人）：朱建昌。　　诉讼代理人（一、二审）：游期涛，江苏无锡梁溪律师事务所律师。　　诉讼代理人（一、二审）：谈晓钢，江苏无锡梁溪律师事务所律师。　　被告（上诉人）：褚雅芬。　　诉讼代理人（一、二审）：许国平，江苏无锡湖滨律师事务所律师。　　诉讼代理人（一、二审）：李国柱，江苏无锡恒茂律师事务所律师。　　4．审级：二审。　　5．审判机关和审判组织　　一审法院：江苏省无锡市锡山区人民法院。　　合议庭组成人员：审判长：任小军；审判员：丁建兴；人民陪审员：龚敏。　　二审法院：江苏省无锡市中级人民法院。　　合议庭组成人员：审判长：夏建伟；审判员：张锡南；代理审判员：潘志江。　　6．审结时间　　一审审结时间：日。　　二审审结时间：日。　　（二）一审情况　　1．一审诉辩主张　　（1）原告朱建昌诉称：日，其与无锡市通利房地产开发有限公司（以下简称通利公司）签订了一份购房合同，购买通利公司开发的东苑花园6号楼B单元101室的房屋，为此原告共支付21．4553万元。日，其与被告褚雅芬通过中介无锡市洋洋房产经纪有限公司（以下简称洋洋公司）签订了一份产权房买卖协议，约定其将上述房屋转让给被告，房款总价为26万元，并约定由其协助被告办理原告与通利公司所签购房合同的更名手续。合同签订后，其协助被告办理了更名手续，而被告褚雅芬仅支付原告12万元房款后拒不支付剩余的14万元购房款，故请求判令被告立即给付上述房款14万元。　　（2）被告褚雅芬辩称：其经洋洋公司中介向原告购买东苑花园6号楼B单元101室房屋属实，但已经依约将所有房款交付原告的代理人洋洋公司，据此其付款义务已经履行完毕，故请求驳回原告的诉讼请求。　　2．一审事实和证据　　江苏省无锡市锡山区人民法院经公开开庭审理查明：日，朱建昌与褚雅芬经洋洋公司中介签订了房屋买卖协议一份，约定朱建昌将其合法拥有的、坐落在东苑花园6号楼B单元101室、建筑面积为132．44平方米房屋1套卖给褚雅芬，总房价为26万元；签订合同时褚雅芬即付定金2万元，余款在日前付清：朱建昌负责更名，更名后褚雅芬付清余款24万元；中介费0．5万元由褚雅芬在更名后付清；朱建昌必须在日前更好名，如不好更名，再办产权过户，更名费0．3万元及办产权过户的有关费用均由褚雅芬承担，朱建昌净得26万元。该合同同时明确：洋洋公司暂借给褚雅芬14万元，等日再由褚雅芬归还洋洋公司；更名后产权资料暂由洋洋公司保管。　　协议签订的同日，褚雅芬向洋洋公司支付了合同约定的2万元定金，洋洋公司向其出具内容为“收褚雅芬购房定金贰万元整”的收条。洋洋公司将此定金转交给朱建昌，朱建昌向洋洋公司出具了内容为“今收到洋洋房产定金贰万元整（东北塘东苑花园26号101室）”的收条。　　之后，朱建昌依约向褚雅芬交付了坐落于东苑花园6号楼B单元101室的房屋，办理了购房合同的更名手续。并向中介公司催款。　　7月20日褚雅芬向洋洋公司支付房款8万元，洋洋公司出具了收条。　　8月6日褚雅芬向洋洋公司支付13万元，洋洋公司出具收条，并明确表示，如有一切后遗症洋洋公司负一切责任。同日，朱建昌向洋洋公司出具“收洋洋公司房款10万元整”的收条。　　上述事实有下列证据证明：　　（1）原告出具的洋洋公司产权房买卖协议，证明原、被告通过洋洋公司中介签订房屋买卖合同的事实。　　（2）原告出具的通利公司作为出售方的商品房预售合同，证明原告朱建昌与通利公司签订购房合同，并已将承购方更名为褚雅芬的事实。　　（3）被告出具的洋洋公司收条4张，证明被告褚雅芬分4次向洋洋公司支付东苑花园共计26万元房款的事实。　　（4）被告提供的出庭证人丁亚娟、许朝萍的证言，证实以下事实情况：洋洋公司介绍原、被告签订房屋买卖协议，房款均由被告褚雅芬支付给洋洋公司，再由洋洋公司交付给朱建昌；朱建昌向洋洋公司经理乔光华催要过房款。　　（5）被告提供的出庭证人丁亚娟出具的朱建昌收条2张，证明原告朱建昌收到洋洋公司定金和房款共12万元的事实。　　3．一审判案理由　　江苏省无锡市锡山区人民法院认为：朱建昌与褚雅芬经洋洋公司中介签订房屋买卖协议属实，该协议合法有效。由于朱建昌已依约将房屋交付褚雅芬，并已办理了更名手续，虽然褚雅芬提供证据证明其已将所有购房款26万元交付中介方洋洋公司，但洋洋公司仅系房屋买卖协议的中介方即居间人，而非房屋买卖协议的直接权利义务人，协议亦未为洋洋公司明确设定权利义务，根据合同相对性原则，非法定或意定，任何当事人不能擅自改变合同履行的主体，褚雅芬以将应付房款交付洋洋公司的行为来代替其法定的付款义务，缺乏法律依据。褚雅芬提供两位证人的证言不能必然证明将房款交付洋洋公司即视为其履行了协议约定的付款义务，由此，因朱建昌仅承认收到房款12万元，对褚雅芬将房款直接交付洋洋公司的行为，并未予以追认，所以朱建昌承认收到的12万元，法律上亦可认定为对褚雅芬将房款交付洋洋公司行为的部分追认，未追认部分，即使客观存在，也不能对朱建昌产生法律上的约束力，褚雅芬不能据此认为洋洋公司的代收款行为构成表见代理，由朱建昌承受因此产生的法律后果。　　4．一审定案结论　　无锡市锡山区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、第四百二十四条及《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，作出如下判决：　　被告褚雅芬应于本判决生效后立即给付原告朱建昌购房款140000元。　　案件受理费4310元，财产保全费1270元，其他诉讼费用1120元，邮资费60元，合计6760元，由被告褚雅芬负担（该款已由原告朱建昌垫付，褚雅芬应于本判决生效后立即给付朱建昌）。　　（三）二审诉辩主张　　1．上诉人及其委托代理人诉称：（1）其与被上诉人朱建昌问的房屋买卖行为已经履行完毕。理由是应被上诉人要求，上诉人分4次将双方约定的计26万元房款交付给洋洋公司，也依约取得了房屋。上诉人付款义务已经履行完毕。（2）洋洋公司的行为名为居间实为代理。诉讼双方房屋买卖协议签订后，作为中介方洋洋公司居间行为已经完成。但事实上，洋洋公司受被上诉人委托，作为其代理人向上诉人收取应得的房款并交付给被上诉人。（3）被上诉人在一审诉讼时隐瞒重要证据《说明》，导致一审法院认定事实错误。该份《说明》证明了其已付清购房款，朱建昌已实际从洋洋公司取得24万元购房款的事实。　　2．被上诉人及其委托代理人辩称：（1）褚雅芬理应直接向其交付购房款，其从未要求褚雅芬将购房款交付给洋洋公司，即使褚雅芬已向洋洋公司支付了26万元购房款，也不能免除褚雅芬向其支付剩余房款的义务。（2）《说明》中的2万元余款应认定为押金，无法证明褚雅芬付清购房款和朱建昌已实际取得购房款的事实。　　（四）二审事实和证据　　江苏省无锡市中级人民法院经公开审理查明：一审法院查明的事实无误。另查，日，朱建昌与褚雅芬签订说明一份，言明：朱建昌承诺由其负责叫物业公司维修好（房屋存在的质量问题），维修好后即由褚雅芬付清余款2万元，与中介无关。　　在二审审理期间，经上诉人褚雅芬的申请，法院向因涉及房产诈骗的洋洋公司经理乔光华进行了讯问，乔光华陈述：其是因房产诈骗被逮捕的，但与朱建昌、褚雅芬间的房屋买卖无关。朱建昌、褚雅芬曾与其于日在洋洋公司三方签订买卖协议，后褚雅芬即通过洋洋公司付给朱建昌2万元定金，并由褚雅芬向洋洋公司借款14万元作为支付给朱建昌的房款，另外10万元由褚雅芬把钱交到洋洋公司再支付给朱建昌。褚雅芬已于日付清了所有房款，朱建昌未收到的14万元三方曾约定等房屋产权证办给褚雅芬后再由洋洋公司支付给朱建昌，且其还应朱建昌的要求出具给朱建昌一张14万元的欠条，该欠条目前应被朱建昌所持有。尚余的14万元房款应由朱建昌向洋洋公司（乔光华）催要，而不应该向褚雅芬催讨。　　（五）二审判案理由　　江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：合同订立后，当事人应当按照合同的约定，遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。朱建昌、褚雅芬与洋洋公司签订的产权房买卖协议是当事人真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。该买卖协议明确约定：在签订本合同时，褚雅芬即付定金2万元，余款在日前交清，具体为朱建昌负责更名，费用由褚雅芬承担，更名后褚雅芬付清余款24万元，洋洋公司暂借给褚雅芬14万元，等日再由褚雅芬还给洋洋公司。朱建昌在审理过程中认可在日左右已办好购房合同的更名手续。日，在褚雅芬交纳8万元房款后，朱建昌与褚雅芬又签订说明一份，明确了褚雅芬尚欠朱建昌购房款2万元。该说明证明了朱建昌认可褚雅芬在日已交付房款24万元，即定金2万元、向洋洋公司借款14万元交纳的房款、7月20日向洋洋公司交纳的8万元房款。且三方在签订买卖协议后的交易过程中，朱雅芬所付的房款均由洋洋公司向褚雅芬出具收条，朱建昌收到的房款也都是向洋洋公司出具了收条。据此，足以认定朱建昌对褚雅芬交款到洋洋公司即视为向其本人交款的事实。褚雅芬在日以后向洋洋公司的付款行为除尚欠朱建昌的2万元房款外，其余14万元应认定为归还洋洋公司的借款。根据三方签订的产权房买卖协议和当事人的实际交付款行为，也可认定洋洋公司与朱建昌、褚雅芬间不仅是居间合同关系，而且还存在着代理双方进行收付款的行为。三方签订的产权房买卖协议、洋洋公司向褚雅芬出具的4张收条、朱建昌向洋洋公司出具的2张收条、朱建昌与褚雅芬间签订的说明、洋洋公司乔光华、丁亚娟和许朝萍的证言及当事人的陈述构成了完整的证据销链，足以证明褚雅芬已付清了26万元房款，朱建昌认可褚雅芬向洋洋公司付款，洋洋公司代理朱建昌收款的行为，及尚余14万元房款应由洋洋公司与朱建昌结算的事实。故朱建昌要求褚雅芬给付14万元房款的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。上诉人褚雅芬的上诉理由，二审法院予以采纳。但褚雅芬在一审期间怠于提供相应的证据导致一审判决有误，褚雅芬应对二审诉讼费用的支出承担一半责任。　　（六）二审定案结论　　江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：　　1．撤销江苏省无锡市锡山区人民法院（2004）锡法民初字第1553号民事判决；　　2．驳回朱建昌要求褚雅芬给付14万元房款的诉讼请求。　　一审诉讼费6760．元，由朱建昌负担；二审案件受理费4310元，由朱建昌负担2155元，褚雅芬负担2155元。　　（七）解说　　在审案过程中对涉及中介组织参与的民事行为不能简单地定性为居间行为，而因就案例的具体情况作出具体分析。本案中介组织的行为在实践中具有典型性，正确的定性，对今后此类案件的审理具有重要的借鉴意义。　　如何认定本案房产中介公司的行为性质，确定中介公司的法律地位，是本案争议及裁判的焦点。　　一种意见认为，洋洋公司仅为房屋买卖的中介方即居间人，非买卖合同当事人。只有买卖合同双方当事人才有收付款的权利义务，褚雅芬向洋洋公司支付不等于向朱建昌支付合同项下的价款。　　另一种意见，从本案交易过程和交易方式来看，洋洋公司与朱建昌构成代理关系，褚雅芬向洋洋公司交付的法律后果归于朱建昌。　　我们同意第二种意见。　　不能把房产中介服务都狭隘地理解为房产居间活动。实践中，房产中介服务不仅仅局限于房产中介为房产交易的买卖双方提供报告订约机会，还会涉及提供房地产咨询、估价服务、代理相关民事法律行为等多方面的服务内容。本案中介组织的行为即属于代理行为，已有证据能够证明本案中介公司与原告之间存在代理关系。　　代理是代理人于代理权限内以本人（被代理人）名义向第三人（相对人）为意思表不或受领意思表示，而该意思表示直接对本人生效的民事法律行为。一般而言，其构成要件为：代理标的须为民事法律行为；须为本人计算，即亲自履行，给予与自己事务的同一注意；须有三方当事人；代理权的存在。对照本案，前三者不难理解，而代理权是否存在这一事实对本案至关重要。　　代理权是代理人以被代理人名义进行意思表示或接受意思表示并使其效果直接归属于被代理人的一种权限。本案买卖合同的履行由中介方从中收转，其原因无论是“应朱建昌要求”，还是中介方“业务惯例”，也不管这种方式的履行是经过怎样的磋商，从各种证据表明在房屋买卖合同的正式签订和履行之前，卖方朱建昌已经有对中介方收转行为的授权。我们可以紧密结合以下几个事实进行分析：　　1．房屋买卖协议约定：有签订合同时，褚雅芬即付定金2万元。正如原告和一审法院意见，根据合同相对性原则，合同约定的定金理应由买方褚雅芬付给买方朱建昌。而本案实际情况是，日三方均在场的情况下，2万元定金的支付是由褚雅芬交付给洋洋公司，再由洋洋公司转交给朱建昌。在支付2万元定金以外的第一笔房款时，也是三方在场，情形与定金的交付类似。定金与房款的交易过程，说明必有一方对洋洋公司予以了授权，授权洋洋公司代理其接受对方合同义务的履行，并向对方履行合同义务。　　2．朱建昌于日出具的说明。褚雅芬于7月20日在三方均在场时支付8万元给洋洋公司，当时洋洋公司并未将此8万元即刻交给朱建昌，而是在8月6日褚雅芬再次支付13万元时才转付10万元。而朱建昌在7月20日出具说明承认“余款2万元”，说明其不仅对褚雅芬借洋洋公司支付的14万元予以承认，还对当日褚雅芬支付给洋洋公司的、洋洋公司尚未转交的8万元也予以认可。亦即认可7月20日买方褚雅芬支付给洋洋公司的房款行为的效力等同于支付给本人的效力。中间方从一方收款，向另一方转交的行为，不能断然肯定中间方究竟是哪一方当事人的代理人。这一证据的存在可以确认洋洋公司是以原告朱建昌代理人的身份，而非被告褚雅芬代理人的身份进行收转房款、交付房屋钥匙的行为。　　3．朱建昌向洋洋公司催款。如果朱建昌不认可洋洋公司是其代理人，理应直接向褚雅芬索要余款，而不会向与合同无关的没有相应权利义务的第三人催讨款项。所以向洋洋公司催款构成证明其与洋洋公司之间代理关系存在的证据锁链上的又一环。　　综上，综合分析本案全部证据，可知褚雅芬和洋洋公司在合同签订交付定金时均已知道朱建昌对洋洋公司的授权。如果没有朱建昌的授权，在朱建昌在场的情况下，褚雅芬不可能将合同价款支付给不是合同当事人的其他无干系之人，洋洋公司也不可能掺和进与己毫无干系的合同双方当事人中间。而且朱建昌对洋洋公司向褚雅芬收款、再转交的行为有一贯稳定的接受的意思表示，从而巩固了代理关系在整个合同履行过程中的存在。　　从代理的概念看，代理是“以本人名义”。洋洋公司对接受的房款以自己名义出具收条，是否影响其作为原告朱建昌代理人的法律地位呢？　　一般而言，代理人于代理权限内所为的意思表示（或接受意思表示）须以“本人名义为之”，学说上称为显名原则，其目的在于保护相对人，使其能知悉本人究为何人。为缓和显名原则，世界绝大多数国家也承认所谓“隐名代理”，即代理人虽未以本人的名义为法律行为，而实际上有代理的意思，且为相对人所明知或可得知时，亦发生代理的效果，因为此种情况下显名原则的目的亦能实现。我国学说亦将代理作狭义广义之分，狭义代理仅指显名代理，广义代理还包括隐名代理；在代理类型中依是否以本人名义为标准划分为显名代理（也称直接代理）和隐名代理（也称间接代理）。我国《合同法》“委托合同”一章也有类似规定，第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”在立法上间接承认了隐名代理。　　案件的审理是往返穿梭于证据与事实认定之间的。就本案而言，中介组织行为性质的准确认定，需要对证据做深入细致的分析，一旦完整的证据锁链形成，就应对事实作出客观的认定。本案从分析证据人手，能够证明代理关系的存在，而代理关系的认定加之代理人向第三人出具的收条等证据，又证明了付清房款的事实。因此二审基于本案的完整证据链：三方签订的产权房买卖协议、洋洋公司向褚雅芬出具的4张收条、朱建昌向洋洋公司出具的2张收条、朱建昌与褚雅芬间签订的说明、洋洋公司乔光华、丁亚娟和许朝萍的证言及当事人的陈述等，判定了被告付清房款事实。　　综上，本案二审关注当事人在协议履行过程中的真实意思表示，而不仅仅停留在对中介主体的简单静态的认识，全面完整的细致分析证据，对能证明本案重要法律关系的证据链予以认可，作出重新认定，改判正确。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （江苏省无锡市中级人民法院　潘志江　范　莉）
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