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物业服务不到位 物业费可以打折吗？
以服务差不交物业费业主多败诉 法官教业主三招维权
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　　随着房地产市场的发展，小区管理服务开始走进每一个市民的生活。同时，物业服务纠纷也越来越多，在刚刚过去的2014年，仅南昌市东湖区法院就接到上百起物业纠纷案件，超过八成是物业公司起诉业主拖欠物业费。
　　&不是我不交物业费，是物业公司服务实在太差了，小区内垃圾遍地、车辆乱停乱放，不解决这些问题，肯定不会交。&业主说。
　　&业主再不交物业费，保洁、保安的工资都发不出，物业公司无法运转，上法院也是无奈。&物业公司说道。
　　本期的法庭故事，我们就晒一晒业主与物业之间发生的烦心事。
　　业主与物业的烦恼不是一般的多
　　向本报来电反映物业纠纷的业主非常多，以下是部分来电：
　　&当时买房时，多数业主没有能力买地下车位，就出80元/月租，上个月，物管贴出告示，车位涨到140元/月。物管为了让业主买车位，还打算不租了，于是就有业主把车停到地面上，物管让业主交钱，业主不同意。&
　　&车停在小区停车场里，汽车电瓶被人偷了，停车场管理方推给物管，物管又说不归他们管。&
　　&当年搬进来的时候到物管领了一把钥匙交了200元的押金，现在要搬到其他地方，到物管处去退押金，但物管告知是以前的物管收取的，他们不管。&
　　&去年12月，我准备对一年前购置的新房进行装饰，雇请了装修人员，却被小区物业公司的门岗拦下了。物业人员称，我接收新房一年多，至今未交分文物业费，除非我把拖欠的物业费补交齐，否则不得装修，这是物业行规。&
　　 &小区后面有一条过道属于消防通道，去年12月起小区物管就把其改为停车的，每天晚上10点过后有很多人来这里停车，影响住户休息，希望记者关注一下。&
　　以服务差不交物业费业主败诉居多
　　&你的服务质量那么差，我没有享受到应有的环境条件，凭什么给你物业费！&面对物业公司说业主&不交物业费&，多数业主都会冒出这句话。而之后，不少物业会上门采取手段，甚至断水断电。最终，物业会将整个小区没有交物业费的业主打包向法院起诉。
　　记者从南昌市东湖区法院了解到，2014年该法院就接到上百起物业纠纷案，超过八成都是物业公司起诉业主拖欠物业费。业主由于不满物业服务而拒交物业服务费的案例中，业主败诉的居多。
　　据介绍，我国的《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是合同义务。如果业主对物业服务不满，可以与物业公司协商或向有关部门反映。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可在收集相应的证据后到法院起诉。
　　业主为何不愿主动维权？费神费力！
　　业主不肯交物业费，主要是因为物业服务差。那么，面对服务差的物业，业主会不会选择主动出击，上法院起诉物业呢？多数业主都摇头，究其原因就是&费神费力&。一位律师算了算业主如果上法院起诉物业服务差的维权成本。
　　你认为物业公司提供的服务不到位，拖延或拒交纳物业费,物业公司对此采取的手段多为断水断电，你向哪个部门反映都不可能解决，只有忍气吞声交纳物业费。
　　当然，你也可以抗战到底，通过司法途径向法院起诉他断水断电不合法。虽然你最终会赢得官司，但你是否能够证明断水断电给你造成的物质损失是多少？如果证明不了，法院不会判决对方赔偿的。而且，在诉讼中你有可能还要支付律师费、交通费、诉讼费等费用。以上损失和费用与你所交纳的物业费相比，让你不敢、不愿去与物业斗。除非你能够联络所有业主或业委会，把物管炒了。诉讼耗费的时间可能半年左右，费用可能五六千元，关键是物管断电断水半年，你如何生存下去？
　　物管服务打折，业主怎么办？
　　面对物业服务打折，业主怎么办？据审理此类案件经验丰富的法官透露，业主对小区物管服务不满意而拒交物管费，如果物管公司把业主告上法庭，法院一般会判决业主败诉,但业主可对物管公司反诉，要求对所欠物管费少交或者不交。
　　步骤如下：
　　1.业主以个人名义，向物管公司发出书面函，说明对服务不满意，要求终止服务协议。书面函的作用是向物管公司表明不再交纳物管费的原因，而不是恶意拖欠。
　　2.接下来，收集物管公司对小区服务不到位的证据。证据主要是两方面：业主个人住宅中，物管本应上门解决的问题却一直未处理的，业主进行拍照、录像取证，其后上门告诉物管，通过录音记录对方答复；另外，收集物管对小区环境服务不周到之处的证据。
　　3.向法院反诉。庭上，拿出收集的证据，说明不交物管费的原因，同时表明，因为物管服务打折，物管费不能按此前约定价格收取，要求降低物管费甚至不交。同理，业主如果不愿反诉，也可拿着证据直接与物管公司谈判。
　　文/饶建忠 江南都市报记者叶伟
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　　“没到当地房管局备案，也没有告知我们，进驻之后就直接贴通知收物业费，有这样的物业公司吗？”11月20日，家住海南省琼海市上林苑小区的居民王先生等称，今年7月份，在他们居民不知情的情况下，所住小区突然进驻了一家“海口荣华昌盛物业服务有限公司”，不仅没有提供管理服务，而且还以停水停电等手段，要挟他们缴纳物业费。
&&& “业主自己都不知道小区突然有了这家名叫‘海口荣华昌盛物业服务有限公司’，就突然要求我们交缴物业管理费。”王先生不解地称，物业公司进驻小区之前，最起码也要让我们居民知道吧，他们突然就进来了，岂不是‘非法入驻’么？”
　　据王先生以及该小区其他居民反映，该物业公司进驻后一直没有提供什么相应的服务，保安亭也没有保安，小区卫生也没有人员打扫。“难道说物业公司进驻就是为了收费的？”
&&& 而让王先生等居民最为气愤的是，因为该小区并没有办理供电供水入户，每次交缴电费水费都需要到所在小区公司规定的地方充电费、充水费。现在荣华昌盛物业进驻后，竟然以是否缴纳物业费为“要挟”，否则不给居民们代缴水电费。
&&& 20日上午，记者在居民的指引下，找到该“海口荣华昌盛物业服务有限公司”在该小区办公室。一名自称是陈经理的男子赶回物业公司。当记者表示为何没有悬挂相关资质执照以及是否能提供公司相关资质证明时，该男子称放在其他地方。对于是否到房管局备案以及收费标准是否经过物价部门批复，该男子只是表示公司已经向相关部门提供备案资料了，但还没有得到批复。
&&& 随后，记者在琼海市房管局了解道，“海口荣华昌盛物业服务有限公司”进驻上林苑小区并没有到房管局部门备案，琼海市房管局将对该公司行为展开调查。
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2015年下半年的第一天，一大早，笔者在中环国际广场项目营销中心
&1室1厅&2室1厅&3室2厅&3室2厅&2室1厅&4室2厅&2室2厅&4室2厅空置房需交物业费 到底合理不合理？
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空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子，或者长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产或“债权房”等，其中又以商品房的尾盘为主。该不该交物业管理费?前期空置物业管理费能不能减免?对于很多的目前可能无法入住的业主来说是很头疼的事，小编整理关于这些方面的案例和法规条例，希望对大家有帮助。
最高人民法院公布了《物权法》两部司法解释———《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于日起施行。司法解释施行前已经终审，解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用此司法解释。近年来，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加。2007年初，这两个解释正式立项。此间，最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证，多次征求了有关部门和社会各界的意见。房子空置也要交物业费■ 焦点【司法解释】 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。●解读最高院民一庭负责人介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩...
“我没住在里面，也没有享受到任何物业服务，但却要缴纳高额的物业费，这太不公平了!”近期，城北某楼盘业主谭小姐告诉记者，她的房子是 2007年购买的，2008年拿到钥匙后一直空关着，没有装修也没有住过一天，最近她准备将房子卖出去，但是在办理交接手续的时候才发现，自己欠了两年的物业费，总共5000多元，这让她心里很不甘心，“一天都没有享受过物业，凭什么要我交那么多物业费啊!”谭小姐说。谭小姐的情况并非个案，记者从市物业管理协会获悉，近年来，每天都有空置房物业费如何缴纳的咨询电话，由于空置房物业费缴纳问题引发的纠纷也时有发生。爱涛物业银河湾花园管理处在共建和谐小区，热情为业主服务方面努力创造条件。星期天组织业主免费钓鱼，得到业主赞许。空置房可按70%缴纳在房屋的物业服务费的收取问题上，省、市主管部门均有出台相应的规定。《南京市物业服务收费管理实施办法》明确了物业服务费从物业交付买受人(即交房拿到钥匙之后)之日起按月收取，已竣工但尚未出售的房屋由建设单位全额交纳物业服务费。业主办理入住手续后长期(连续性6个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费。公摊水电费部分，空置物业也可以按照70% 来分摊正常的费用...
“国五条”出台，无数豪宅提前抛售，但坐落在上海浦东花木路高尚地段的李连杰“世纪豪宅”，却依然在风风雨雨中继续空置——虽然不知道要被缴纳多少“增值税”，但可以肯定的是暂时无人问津，并已经成为私家保安的单身宿舍。豪宅当年耗资约2亿从大约十年前起，李连杰就卖掉了自己在好莱坞的大宅，返回中国，这位功夫明星和他的太太对拥有一处舒心如意的房子充满了兴趣，也就是大约在那时起，李连杰开始营建花木路的这套“世纪豪宅”。通过一系列繁复的招投标，各供应商纷纷到位，通过长达5年的建设终于将这座由三幢独立别墅组成的建筑完成，其内外设计和建筑层都超越了一般商品房豪宅的规格，达到了“超一流”水准。这三幢楼宇又经过了将近3年时间来完成内部装修和庭院绿化工作，仅外墙种植的香樟树和全楼密不透风的保安系统就耗资巨大。据传，当年全宅的建设装修总体规划耗资约2亿。亿万豪宅终成负担经过了一轮又一轮的房价调控，上海楼市在过去十年内依然倔强成长，花木路一带的高端别墅的价格已经从当年的八千元飙升到了四五万元一平米。而这套“世纪豪宅”的价格也渐渐达到了一个非百亿富豪不卖的“囧境”...
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微信免费订阅每日楼市新闻。哪些情况必须交物业费？（一）业主因房屋质量、暖气、燃气等问题拒交物业服务费是否合理？
不合理。根据《建设工程质量管理条例》规定，建设工程实行质量保修制度。房屋工程质量保修是指房屋建筑工程竣工验收后保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。建设单位和施工单位应当在保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任。双方约定保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。另外，房地产开发企业售出的商品房保修，还应执行《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》有关规定。商品房主体工程及配套设施均符合此规定，不属物业管理服务约定范畴。根据国务院《物业管理条例》第52条规定：物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担相关管线和设施设备维修养护的责任。
案例：胡女士看中了市区某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业服务管理企业交纳了当年的物业服务费。入住一年零八个月时，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来发展到漏雨的地步，胡女士便找到物业公司报修。物业服务管理企业通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理，但是胡女士与开发商对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议，多次协商迟迟未能解决。
胡女士认为自己房屋存在的质量问题应属开发商的责任，由此造成的损失应全部由开发商承担。但在购房时已全额交了物业服务费，物业服务管理企业也有应尽的责任，所以在问题没有解决之前不应交纳到期物业服务费。
物业服务管理企业认为房屋在开发商保修期内，自己及时联系开发商维修了房屋，尽到了物业公司的责任，而且房屋存在质量问题也不是物业管理服务不到位，无法接受胡女士不交纳物业服务费，于是一纸诉状将胡女士告上了法庭。
法院判决：1.胡女士应按规定交纳全额物业服务费。2.胡女士承担《物业服务合同》违约金。
案例分析：本案中，首先要弄清开发商、胡女士、物业公司三者之间的债权、债务关系。开发商与胡女士之间存在购房合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务；胡女士与物业公司之间存在物业服务合同关系，如果物业公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么是胡女士对物业公司负有债务；开发商与物业公司之间没有债权、债务关系。这样看来，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业公司负债，导致了胡女士的错误行为。
法理分析：1.当房屋出现质量问题后，业主是不可以拒交物业服务费的，因为物业公司与业主之间是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量问题属于业主与开发商之间商品买卖合同关系范畴，因此，业主不能以房屋质量问题，向物业服务企业拒绝交纳物业服务费。2.在现实的物业管理服务中，很多业主混淆了物业服务质量与房屋工程质量问题，把本不属于物业管理服务范畴内出现的房屋工程质量问题认为是物业服务质量问题，从《物业服务收费管理办法》中对住宅小区物业服务费用的构成中可以看出，物业服务费用并不包含处理房屋工程质量问题的内容。所以，当房屋出现了工程质量问题时，业主应依据购房合同约定进行维权，而不是将问题推到物业公司身上去处理，甚至以此为由拒交物业服务费。
（二）买了房空着，需要全额交物业费吗？
“交房后没有在小区住，物业费能不能减半呢？”近日，有市民咨询物业费到底包括哪些内容，长时间不居住能否少交物业费。
“我去年购买了一套100平方米左右的房子，刚刚交房，但目前没有入住的打算，准备空置一两年，那物业费也要全额交吗？物业费到底包括了哪些服务费用，没有居住是否可以减半呢？”张女士告诉记者，按照物业公司出具的交费标准，自己每年都要交2000元左右的物业费。
对此，记者咨询了市房管局物业科的相关工作人员。工作人员告诉记者，物业费收取主要包括公共区域的清扫保洁及清运，绿化养护，秩序维护，公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、养护等费用。
“只要购房者与开发商办理了交房手续、拿到钥匙，就要开始交物业费。”相关工作人员说，虽然没有居住，但房屋所在公共区域的维护、清扫等费用依然存在，而物业费收取标准由物价部门核定，各住宅物业费用都要根据标准来收取，不得高于物价部门核定标准。
（三）房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？
只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费，因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必需的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的利益受损。遇到哪些情况物业费可以不交？无锡市场上目前有很多刚需楼盘，很多外地人是第一次买房，所以关注的重点往往是价格、学区、交通、配套等，直接与后期居住质量挂钩的物业反而成了可有可无的因素，而往往居住之后会与物业产生各种矛盾，于是各种业主拒交物业费、保安打人等新闻不断上榜。其实任何事情都有两面性，不是所有的问题都是物业的问题，也不是所有的错误都是业主造成的，业主在拒交物业费之前最好弄清楚，哪些情况是允许拒交费用的？一、费用想不交可以不交怎样才能拒交物业费（不是我教你诈哦）1、对于不在业主缴纳范围内的，可以拒绝缴纳；2、服务质量过差可暂时拒交；3、提供未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交。不住未必全交正常的物业费用缴纳从交钥匙的第二个月开始收房后从未入住的，经确认，可以按照70%缴费；入住后（含房屋装修），但不使用住房，经确认，连续使用不超过六个月的房屋，从第七个月开始，物业费按照70%缴纳。二、安保与赔偿物业合同不是保管合同丢东西不是全额赔偿，只承担部分责任；如果物业公司按照合同约定履行各项巡逻责任的话，就说明已尽到管理责任，不用承担赔偿责任。三、责任划分后期维修多得花钱比如屋顶漏雨只管修……还得付费。屋顶保质期5年，如果漏水导致业主无法入住由开发商承担物业费。目前很多楼盘都是以招投标方式确定物业公司，开发商与物业管理公司是两个独立法人，无任何关系。四、 资质与服务物业管理企业的资质与物业管理企业的服务等级是两个完全不同的概念。一级资质不代表能够提供一级服务，资质等级与其所提供的服务并无挂钩。具有三级企业资质的物业服务企业亦可提供一级标准的物业服务，关键在于确认该企业提供服务的等级是否达标。来源: 三门峡日报 房天下等物业社区微信编辑整理
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