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商品房各部位的最低保修期限
房屋质量保修是指物业开发建设单位在物业交付使用后，由开发建设单位在一定期限内对业主承担保修责任。需要特别注意的是房屋质量保修是具有一定时效的，所以在使用过程中要尽早的发现质量保障范围内的问题。如果超过质量保修时间，物业是可以不做质量保修的，业主不看保修期也是产生一些质量保修纠纷问题的一大原因。
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2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
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检验期、保修期、质保期的关系及其适用
09:28&&来源：蔡恒 骆电
检验期、保修期、质保期的关系及其适用
&&兼评第一百五十八条的规定
内容提要 检验期要解决的问题是交付时产品质量是否符合合同约定，应否承担违约责任；保修期要解决的问题是对交付后的使用中出现的产品质量瑕疵在一定期间内应承担免费维修的义务和责任；而质保期要解决的问题是对产品交付后的使用中造成的人身或产品以外的财产损失应承担侵权责任。
在涉及物的交付的和中，往往会在合同条款中分别或同时出现检验期、保修期、质保期这三个概念。检验期、保修期、质保期三者之间的关系如何？是同一概念的不同表述还是本质有别的三个不同概念？无论是现行立法还是司法实践都没有对这一问题给出一个明确的答案，因此有必要对三者的概念及其功能定位从理论上予以厘清，并在立法和司法中加以完善。
一、检验期、保修期、质保期的确定及其功能定位
检验期的概念及其功能定位
检验期是指买方在接收货物时用于确定交付的货物是否符合合同约定的时间段。检验期规定于合同法第一百五十七条和第一百五十八条，实践中通常称为验收期。从合同法第一百五十七条的规定看，检验期的开始时间应该为收到标的物的时间。在没有特别约定的情况下，根据期日一般从次日起算的规则，检验期的开始时间应该为收到标的物的次日。至于检验期的终止时间，在有约定的情况下依约定；没有约定时依合同法第一百五十八条的规定确定。
实践中，检验期的长短与瑕疵的类型有关。在买卖合同中，一般将质量瑕疵分为外观瑕疵（也叫表面瑕疵）和隐蔽瑕疵。外观瑕疵的检验期较短，应当面检验或在约定的时间内检验，一般约定为一周或半个月，最长一般不超过一个月。隐蔽瑕疵一般是通过肉眼无法判断，而是要安装运行后才能发现的瑕疵，约定的时间较长，一般约定为三个月、六个月或一年。但根据合同法一百五十八条的规定，在没有约定的情况下，检验期最长可达两年；在有质保期的情况下，可以更长。
确定检验期的目的是什么？从合同法第一百五十八条第一款&买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定&和第二款&买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定&的规定来看，规定买受人对标的物有及时履行检验的义务，目的是为了尽快地确定标的物的数量和质量状况，明确责任，及时解决纠纷，有利于加速商品的流转。如果没有检验期，就无法确定交付的货物是否符合合同约定，从而也就无法确定卖方是否依约履行了合同义务，就会使合同当事人之间的法律关系长期处于不稳定的状态，不利于维护健康正常的交易秩序。也就是说，检验期要解决的问题是出卖人是否应向买受人承担违约责任。如果买受人在检验期内对标的物的数量和质量没有提出异议，则视为出卖人已经依合同约定的数量和质量向买受人交付了标的物，出卖人不需要向买受人承揽违约责任；反之，出卖人就要向买受人承担违约责任。买受人在检验期后不能再就标的物的数量和质量问题要求出卖人承担违约责任。
可见，检验期的功能定位在于确定标的物在交付时的数量和质量是否与合同约定一致，一致则出卖人不承担违约责任，不一致则出卖人要承担不完全履行的违约责任。至于质量检验合格的标的物在检验期满后的使用中出现的质量问题，与检验期没有关系，不是检验期要解决的问题，而是保修期要解决的问题。换句话说，检验期要解决的是合同履行过程中的质量问题，而不是合同履行完毕后的质量问题。
保修期的概念及其功能定位
保修期是指厂商向消费者出售商品时承诺的对该商品因质量问题而出现故障时提供免费维修及保养的时间段。合同法没有关于保修期的规定，但建设工程质量管理条例第40条规定了建设工程的最低保修期限，国家质检总局颁布的产品三包规定中也对部分产品的最低保修期做出了规定。保修期的起算时间在立法和实践中有着不同的规定和认识。在买卖合同中，有认为应从购买之日起算，也有认为应从出具发票之日起算，还有认为应从交付标的物之日起算{1}在承揽合同中，保修期从交付工作成果时起算；在建设工程承揽合同中，保修期一般从竣工验收合格之日起算。但不管是哪一种起算时间，其实质都是以检验期届满时间作为保修期的起算时间，以实现检验期与保修期的无缝衔接。保修期的终止时间取决于合同约定，只是在法律规定了最低保修期时，约定的保修期不能短于法定的最低保修期。
确定保修期要解决的问题是，标的物在使用的过程中因质量出现问题而无法正常使用时，标的物的出卖人或承揽人在一定期间内负有维修以恢复标的物正常使用功能的义务，并承担维修过程中产生的全部或部分费用。也就是说，在保修期内，出卖人或承揽人的合同义务已经履行完毕，不存在没有依约履行的违约责任问题。只是在合同履行完毕后的一定期间内，出卖人或承揽人依然负有维修并承担费用的后合同义务。
为什么出卖人或承揽人要承担一定期限内维修甚至免费维修的后合同义务？笔者认为，由于现代产品中的高科技含量使得产品的生产经营者与购买使用者之间出现了严重的信息不对称，购买使用者根本无从判断交付时质量合格的产品究竟能正常使用多长时间，因而对产品缺乏信任感和安全感。而同质化的批量生产又使得在同一产品上确定一个统一的保修期成为可能。生产经营者通过保修期的设定，可以增强购买使用者对产品的信任感和安全感，消除购买使用者的顾虑，从而顺利达成交易。而法律强制规定最低保修期的目的则在于，保护在交易中居于弱势一方的购买使用者以实现利益平衡。
可见，保修期的功能定位在于解决合同履行完毕后一定期限内出现的产品质量问题，与解决合同履行中质量问题的检验期发生阶段完全不同但首尾相接，以共同解决产品交易中可能产生的质量问题。
质保期的概念及其功能定位
质保期是指厂商承诺的产品在正常使用情况下不会危及人身或财产安全的时间段。{2}产品质量法第二十七条第二款&限期使用的产品，应当在显著位置清晰地标明生产日期和安全使用期或者失效日期&就是关于质保期的规定。消费者权益保护法也对质量保证期做出了规定，该法第二十二条第一款前半段规定：&经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限。&第二十三条规定：&经营者提供商品或者服务，按照国家规定或者与消费者的约定，承担包修、包换、包退或者其他责任的，应当按照国家规定或者约定履行，不得故意拖延或者无理拒绝。&这里提到的&正常使用商品的情况下应当具有的有效期限&、&按照国家规定或者与消费者的约定，承担包修&&责任&指的就是质保期责任的规定。因此，从现有法律对于质保期的规定和实践中当事人对于质保期的理解，质保期一般自标明的生产日期或出厂日期开始起算，至标明的有效期或失效期届满终止。显然，质保期的起算时间与检验期和保修期的起算时间没有必然的联系，在产品刚生产出来尚未出售给购买者之前，质保期已经开始起算了。质保期的终止时间法律没有强制性的规定，一般由生产者自行确定；但生产者必须确定质保期，且根据产品质量法，质保期必须标明在产品或产品的包装上以保证购买者的知情权，禁止生产经营者出售过了质保期的产品。质保期的长短与标的物的物理属性有关，对于耐用产品或者昂贵产品，质量保证期会相对长一些，如机器设备、系统集成、房屋等，可以以年为单位；对于非耐用产品或者廉价产品，质量保证期会相对短一些，如服装鞋帽、日常消费品，可以以月为单位。
确定质保期要解决的问题是，产品的生产者和销售者在一定的时间内要对产品在使用过程中给他人造成产品以外的人身或财产损害承担损害赔偿的侵权责任，而且是无论生产者和销售者有无过错都要承担的严格责任。生产者和销售者要承担此种责任的理由在于，一方面由于产品中的高科技含量使得消费者无从判断产品对人身和财产中否存在不合理危险，需要法律作出强制性的规定以保障消费者的人身和财产安全，另一方面，产品的生产者和销售者作为危险的制造者、减少或消除危险的最佳控制者、以及产品生产和销售的受益者，对产品在使用中造成的人身和财产损失负责也理所当然。
过了质保期的产品并不意味着不能再正常使用，很多产品过了质保期后依然可以正常使用。但是，过了质保期的产品在使用过程中对产品以外的人身或财产造成损失时，产品的生产者和经营者将不再承担包括侵权责任在内的任何责任。也就是说，是否过了质保期是产品的生产者和经营者承担侵权责任的分水岭。对产品的生产者和经营者来说，质保期以外无责任。
可见，质保期的价值功能定位在于解决产品在正常使用中产生的侵权责任问题，与保修期一起共同保障消费者放心地购买和使用产品，解除消费者的后顾之忧。
二、检验期、保修期、质保期的适用关系
通过上述分析，可以清晰地看出检验期、保修期、质保期三者在功能定位上有着明显的本质区别，但不能因此就认为三者在现实中的关系就是显而易见的。实际上，现实中的三者关系错综复杂，很容易混淆。
检验期与保修期的关系
如果将买卖标的物分为一次性消耗品和非一次性消耗品，则在非一次性消耗品中，检验期与保修期的关系非常明了，只要收货时或收货后的约定或合理期间内没有对标的物的质量提出异议，则检验期的使命完成，接下来就是保修期。也就是说，检验期的终止时间，同时也是保修期的起算时间，两者首尾相接。但在一次性消耗品中，标的物因使用一次而消灭或变成了废品，根本就不存在保修的可能或必要，因而在一次性消耗品中只有检验期而没有保修期。
检验期与质保期的关系
检验期要解决的是产品本身的违约责任问题，而质保期要解决的是产品缺陷造成的产品以外的人身或财产损害的侵权责任问题，两者性质迥然不同，一般情况下不会扯上关系。但在有些情况下，当某些物品通过肉眼无法判断质量是否符合合同约定，而是需要专门人员通过专门仪器才能检验出质量是否有问题时，两者在起始时间上就可能出现重合的问题。如一袋包装完好的鲜牛奶，在购买时是无法检验其质量是否符合法定或约定标准的，因为包装在购买时不能打开，即使打开了也无法判断是否变质。因此，如果在包装袋上标明的有效期内在包装完好无损的情况下出现胀包等质量问题，可以无条件退换。同时，如果在标明的有效期内饮用牛奶而导致食物中毒，牛奶的生产者和销售者都要承担赔偿责任。可见，牛奶上标明的有效期既是检验期的规定，{3}同时也是质保期的规定，两者在时间上基本重合了。笔者认为，至少在食品上，检验期和质保期基本上是重合的。
保修期与质保期的关系
在实践中，保修期与质保期的关系最为密切，也最容易发生混淆。将保修期与质保期混为一谈的原因，一方面是质保期这一概念从字面上就容易让人理解为保证质量的时间，如果在质保期出现质量问题，免费维修是应有之义，因而容易使人误以为质保期只是保修期的另一种表达。另一方面，保修期与质保期虽然功能作用不同，但在时间上有很多情况下是重合的，也就是说，在保修期同时也是质保期，既要承担维修责任，也要承担产品使用中造成的人身或财产损失的侵权责任。此外，也可能与我国立法没有关于质保期的规定，没有质保期的明确定义有关。
笔者认为，要正确理解和区分保修期与质保期的关系，还是有必要将产品分为一次性消耗品和非一次性消耗品。在一次性消耗品中，不存在需要保修的问题，因而只有质保期没有保修期，不存在保修期与质保期重合的问题。只有在非一次性消耗品中，才存在保修期与质保期并存的问题。在非一次性消耗品中，虽然同时存在保修期与质保期，但一般保修期比质保期的时间要短，有时甚至要短很多。如一台彩电，保修期整机一年，主要部件保修期3年，而质保期即商家承诺的最长使用寿命可达15年甚至更长。
总之，检验期、保修期、质保期三者在理论上加以区分很容易，但在实践中却很容易混淆，因为这三者在很多情况下都是重合共存，很难在时间上截然分开。只有从功能定位和责任性质的角度，才能将三者很好地区分而不会发生混淆。
三、检验期、保修期、质保期的立法现状与不足
合同法对检验期责任的规定与不足
合同法第一百五十八条对检验期作了规定，该条规定至少表达了四层含义：其一，对检验期有约定的按照约定。其二，对检验期没有约定的，检验期为合理期间或两年。其三，有质量保证期的，检验期为质量保证期，不受两年的限制。其四，在检验期内没有提出异议的，视为标的物的数量或质量符合约定。
应当说，合同法第一百五十八条对检验期的规定是详细而全面的，既规定了有约定和没有约定时检验期的确定，又规定了检验期的价值功能定位，但该规定至少在以下三个方面尚待完善：其一，&买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定&这句话表述不准确，其中的&数量或质量&应改为&数量和质量&才符合实质情况。其二，合理期间如何确定不明确。其三，合理期间与两年究竟是何种关系？在检验期没有约定时，什么时候适用合理期间的规定，什么时间适用两年的规定不明确。其四，将质量保证期等同于检验期，混淆了两种不同性质的期间，且与实际情况不符。
买卖合同司法解释对检验期责任的修正与不足
针对合同法第一百五十八条存在的上述问题，日起施行的最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第15条至第20条部分地进行了修正。《解释》第17条第1款规定：&人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的合理期间时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。&该规定明确了确定合理期间时的考量因素。《解释》第17条第2款规定：&合同法第一百五十八条第二款规定的两年是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。&该规定明确了合理期间与两年的关系并不是一种任意的选择关系，两年只是对确定合理期间的一个最长时间的限制，合理期间最长不能超过两年。此外，《解释》第18条第2款规定：&约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、规规定的检验期间或者质量保证期间的，人民法院应当以法律、行政规定的检验期间或者质量保证期间为准。&该规定明确了约定检验期短于法定检验期时以法定检验期为准的处理规则。
应当说，《解释》的五条规定很大程度上弥补了合同法第一百五十八条存在的问题与不足，部分消除了合同法第一百五十八条规定存在的矛盾与冲突，增强了第一百五十八条的可操作性。但令人遗憾的是，从《解释》第158条第2款依然将检验期与质保期相提并论的规定来看，《解释》依然延续了合同法在检验期与质保期两者关系上的错误认识，依然没能将检验期与质保期区别开来。而这恰恰是合同法第一百五十八条存在的最大问题。
建设工程质量管理条例对保修期责任的规定与不足
对于建设工程的保修期，建设工程质量管理条例（以下简称《条例》）第40条规定：&在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。&该条规定明确了建设工程的最低保修期限，作为强制性规定，发包人与承包人约定的保修期只能长于而不能短于《条例》规定的保修期。在有关保修期的规定中，这是笔者见到的唯一一个通过行政法规作出的强制性规定。
考虑到建设工程的重要性，通过行政法规对保修期作出强制性规定确实有必要。但在笔者看来，建设工程的保修期与一般的产品相比并没有什么特别之处，也只是在一定的期间内对建设工程承担免费维修的义务而已，依然只涉及财产上的义务和责任，因而也就不需要立法特别地加以保护。实际上，在建设工程中最需要也最应该作出强制性规定的不是保修期，而是质保期。建设工程价值巨大，是老百姓的安身立命之所，但这并不是立法对建设工程质量加以特别关注作出特别规定的理由，建设工程质量的好坏关乎人们的生命和财产安全才是立法特别关注的真正理由。建设工程的质量一旦出了问题，特别是地基基础和主体结构出了质量问题，所造成的人员伤亡和财产损失将不可估量。因此，在一般的产品中，质保期由生产者自行确定，法律并不强行规定产品的质保期，但在建设工程中，非常有必要对建设工程的最低质保期作出强制性规定，以保护人们的生命和财产安全。但令人遗憾的是，《条例》只规定了建设工程保修期的最低期限，而没有对更为重要的质保期的最低期限作出任何规定，这种立法规定在逻辑上很难有一个合理的解释。
侵权责任法对质保期责任的规定与不足
2010年7月施行的侵权责任法与建设工程质量管理条例一样，都没有对建筑物的质保期作出明确规定，但侵权责任法第八十六条对建筑物倒塌责任的规定中实际上已经涉及了质保期内相关责任主体的侵权责任。侵权责任法第八十六条第一款规定：&建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。&在该规定中，建设单位作为建筑物的所有者或经营管理者，要求对其所有或经营管理的物件致他人损害承担责任理所当然，但施工单位及其他责任人（如设计单位、监理单位）承担责任的依据和理由是什么呢？其实，施工单位及其他责任人在这里承担的就是质保期责任，也就是说，施工单位、设计单位应对其生产建造出来的建筑物在质保期内导致的人身及建筑物以外的财产损害应承担侵权责任。应当说，侵权责任法首次对建筑物倒塌的责任作出规定的重要性及意义值得肯定，但该规定有些地方还值得商榷。且不说建设单位与施工单位承担连带责任在法理上是否合适，{4}仅就施工单位承担责任的时间没有任何限制这一点就有问题。作为施工单位，应仅在建筑物的质保期之内对建筑物的倒塌承担侵权责任，而建筑物的地基基础和主体结构的质保期应以《条例》第40条第1款第1项的规定为准，即施工单位仅在建筑设计的合理使用寿命时间内承担侵权责任，侵权责任法并没有对施工单位承担责任的时间作出上述限制。
四、检验期、保修期、质保期的法律完善
要厘清和改变实践中对三者关系的模糊认识，就要首先从立法上对三者加以区分，明确三者各自的定义和功能作用，从而借助立法和司法的权威性，逐渐影响和改变实践中三者混用的局面。
在合同法及《解释》中切断检验期与质保期的联系
合同法第一百五十八条在规定检验期时将质保期扯进来，在有质保期的情况下直接将质保期等同于检验期。为正本清源，有必要将合同法及《解释》中有关质保期的规定去掉，在规定检验期时不提及质保期概念。至于食品等一次性消耗品中检验期与质保期为同一时间的情形，则可以将质保期同时理解为约定的检验期，不需要在合同法中特别作出规定。因为质保期（检验期）虽然为卖方单方提出，但买方同意购买的行为可视为买方同意了卖方单方提出的检验期，双方在检验期上达成了合意。这就有点象格式合同，虽为一方提供，但另一方愿意接受就意味着双方达成了合意。这样，就可以将卖方单方确定的检验期理解成双方约定的检验期，既可以解决有些情况下质保期与检验期重合的问题，又避免了将所有质保期都理解为检验期的错误。
在产品质量法和侵权责任法中增加质保期规定
产品质量法规定了两种责任，一种是产品质量责任，另一种是产品缺陷责任。产品质量责任其实就是违约责任和保修责任，是检验期和保修期要解决的问题；而产品缺陷责任则是侵权责任，是质保期要解决的问题。但由于制定产品质量法时没有很好地区分这两种责任，在产品质量法中两种责任的规定是混在一起的，并没有截然分开，因而也就不可能明确地提出保修期和质保期这两个概念并分别作出规定。现在学理界已经对这两种责任的区分达成了共识，将来修订产品质量法时应在明确区分产品质量责任和产品缺陷责任的同时，对保修期和质保期从定义、性质、功能等方面作出具体详尽的规定，只有通过这样的正本清源，才能从根本上改变目前实践中在两者关系问题上的模糊和错误认识。
侵权责任法作为一部专门规定侵权责任的法律，将产品责任作为一种特殊侵权作了比产品质量法更具体的规定，但也没有对质保期作出规定。将来修订侵权责任法时能将产品侵权责任与质保期联系起来，则肯定有助于区分保修期和质保期。此外，应将第八十六条规定的建筑物倒塌责任中施工单位的责任期限限定在建筑物设计的合理使用年限内。
在建筑法或《条例》中同时规定保修期和质保期
现行建筑法对保修期和质保期都没有作出规定，而建设工程质量管理条例中也只规定了保修期，没有规定质保期。考虑到建设工程中保修期与质保期的时间是完全重合的，将来修改建筑法和《条例》时可以在建筑法中对保修期和质保期作出原则性规定，而在《条例》中则可以将现在的保修期条款改成保修期与质保期并存的条款。当然，在建筑法和《条例》中只要规定质保期的具体时间就可以了，至于质保期的侵权责任应规定在侵权责任法特殊侵权责任章节的工作物责任中。
在政府出台的中区分检验期、保修期和质保期
为规范合同订立，减少合同纠纷，政府有关主管部门经常会出台一些典型合同的范本，供企业订立合同时参考。虽然合同范本适用本身对缔约主体没有强制性，但合同范本的政府背景和条款的全面规范对缔约主体在缔约时的重要性和影响力是不容置疑的。因此，考虑到法律修改的长期性和不确定性，在合同示范文本中的定义部分分别对检验期、保修期和质保期作出界定，明确各自的性质和功能，或许是比法律修改更为现实的选择；且其权威性虽然不如法律，但影响力未必比法律差，同样可以起到澄清三者关系的效果。
{1}实践中，厂家一般从出具发票或收据之日起算保修期，但笔者认为应从收到货物之日起算保修期，出票之日只是收到货物之日的推定，如果有反证收到货物之日在出票之日之后，应以收到货物之日作为保修期的起算日。同理，保修期内更换的零部件的保修期应自更换之日起算保修期。
{2}质保期在合同法上称为质量保证期，实践中根据产品不同称之为有效期、失效期或最长使用寿命。
{3}严格说，检验期应该自购买时起算，而质保期应从标明的有效期的起始时间起算，两者的起算时间还是有区别的，但此时区分已经没有实质意义了。
{4}毕竟建设单位与施工单位承担责任的原因不同，且没有共同的故意或过失，不构成共同侵权，承担连带责任缺乏法理基础。
出处:《人民司法（应用）》2013年第11期
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