浅析我国住房抵押贷款证券化--《山东大学》2005年硕士论文
浅析我国住房抵押贷款证券化
【摘要】：住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种形式,最先出现于70年代初的美国住房抵押贷款市场。由于住房抵押贷款证券(MBS,Mortgage Backed Securities)具有诸多优点,八十年代以后,这一新型证券化工具风靡加拿大、澳大利亚、英国等其他西方发达国家的资本市场,极大的推动了这些国家自有住房比例的提高,对住宅产业的发展产生了深远的影响。
MBS能够达到间接融资和直接融资的有机结合,提高住房抵押贷款的流动性、安全性和盈利性,对促进住宅产业发展,化解金融风险和完善金融市场有着明显的作用,我国也应积极创造起步条件。住房抵押贷款证券化在我国的应用已是商业银行竞争发展中必须面对的一个问题,非常值得重视和探讨。
我国的住房抵押贷款证券化最早是由深圳平安保险公司提出来的,从此国内的学者才对住房抵押贷款证券化开始研究。他们将资产证券化的概念引入我国,并对国外的成功经验进行了研究,对我国推行住房抵押贷款证券化起到了非常重要的作用。但是现在理论界仍然对现阶段是否有必要对银行进行住房抵押贷款证券化争论不休,而其中赞同实施证券化的学者,对于我国开展住房抵押贷款证券化应采取怎样的模式也没有统一的认识。本文通过对国外住房抵押贷款证券化模式的比较和我国国情的研究,结合己有的证券化理论和我国具体情况,寻找适合中国国情的住房抵押贷款证券化运行模式,并对如何促进我国证券化发展提出一点自己的看法。
本文共分为五个部分:
第一章,主要简单介绍了问题提出的三个背景:一,发展住宅产业成为我国新的经济增长点;二,我国住宅金融业发展和创新的选择;三,我国资本市场金融投资工具创新的选择。最后说明了本文研究的意义。
第二章,首先介绍了住房抵押贷款证券化的基本原理,主要包括:住房抵押证券化的基本概念探析,住房抵押贷款及主要品种和住房抵押贷款证券化的特征分析。接着分析了住房抵押贷款证券化的结构体系:一,住房抵押贷款证券化的融资
【关键词】：
【学位授予单位】：山东大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2005【分类号】：F832.51【目录】：
ABSTRACT6-9
第一章 绪论9-12
第一节 问题的提出9-10
第二节 本文研究的意义10-12
第二章 住房抵押贷款证券化的基本内涵分析12-20
第一节 住房抵押贷款证券化基本原理12-16
第二节 住房抵押贷款证券化的结构体系16-18
第三节 住房抵押贷款证券化的功能与作用18-20
第三章 住房抵押贷款证券化的国际比较及对我国的启示20-27
第一节 发达国家或地区证券化的模式20-25
第二节 境外经验对我国的启示25-27
第四章 我国住房抵押贷款证券化的发展及问题分析27-41
第一节 我国住房抵押货款市场的发展27-31
第二节 我国开展住房抵押贷款证券化的必要性和可行性分析31-35
第三节 发展住房抵押贷款证券化的困难与障碍分析35-41
第五章 我国住房抵押贷款证券化的发展构想41-61
第一节 分阶段的模式安排41-44
第二节 住房抵押贷款证券化的流程安排及基本交易架构44-57
第三节 推进我国住房抵押贷款证券化的政策建议57-61
参考文献61-63
攻读学位期间发表的学术论文目录64-65
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美国住房抵押贷款证券化的发展历程及其对我国的借鉴
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官方公共微信　　摘要 现代金融市场是一个日益多元化和复杂化的市场。MBS作为一种金融创新工具，已经取得了世界范围内的推广。但我国资产证" />
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我国住房抵押贷款证券化研究
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　摘要 现代金融市场是一个日益多元化和复杂化的市场。MBS作为一种金融创新工具，已经取得了世界范围内的推广。但我国资产证券化起步晚，发展落后，从首次发行标准的MBS（建元2005-1）至今只有6年的时间。而且在2008年金融危机之后，对MBS产品的质疑和恐惧使得中国人民银行叫停了证券化业务。然而，发展和扩大MBS市场对增加我国金融工具，有助于金融机构分散风险，完善我国金融市场有着重要意义。因此，本文分析了我国MBS市场的相关特点，并据此为我国证券化市场的发展提供一些可行性建议。 中国论文网 /2/view-4332531.htm　　关键词 信用担保 法律制度 中介机构 　　一、背景 　　资产证券化是世界金融领域中的重要创新。它不仅在宏观方面改善了金融市场中普遍存在的信息不对称现象，降低了由于搜集信息所产生的交易成本，提高了金融体系的运作效率；而且在微观方面它能够增加长期资本的流动性，有效的解决了商业银行中长期存在的短寸长贷的矛盾，并且带来了新的中间业务，成为商业银行收入新增长点，改善了商业银行的财务状况，此外，在分散风险的同时也为不同风险偏好的企业和个人投资者提供更为广泛的市场。而以住房抵押贷款为标的的证券则格外引人关注，它在历史上一直风靡，占据着资产证券化市场的大部分份额，却又在金融风暴中被指责为罪魁祸首。 　　住房抵押贷款证券化于20世纪60年代最早开始于美国，并在八九十年代获得了迅速发展。在美国市场上，发行总量从1985年的8亿美元，到1992年的1888亿美元，平均增长了157%。到1997年底，，全美4万多亿美元未清抵押贷款余额已经有50%以上实现了证券化。1999年，MBS市场更是首次超过了国债市场规模（3.28万亿美元）成为第一大证券市场。之后美国住房抵押贷款继续发展，到2007年，抵押贷款余额达到GDP的105.17%，MBS市场也随之在不断扩大。 　　在我国，由于金融起步较晚，金融体制不健全，市场不完善等一系列原因，金融创新产品一度缺乏，直到2005年中国建设银行才推出第一只MBS—建元证券。之后又不断有银行推出此类产品，如国开行发起的“开元2005—1”和“开元2006—1”信贷资产支持证券（ABS），兴业银行发行的“2007—1”信贷资产支持证券，以及建设银行于2007年再次发行的“建元2007—1”个人住房抵押贷款支持证券。但就其规模和发展来看，远远不能解决住房抵押贷款长时间的积累和日益增加的贷款购房需求之间的矛盾。 　　然而，正待市场进一步扩大的时候，2008年爆发的金融危机给了我们刚刚起步的道路一个警示，使得我们不得不重新审视此类产品，事实上，出于审慎的态度，银监会在金融风暴后已声称暂停了资产证券化进程。在金融市场日益复杂化和全球化的过程中，鼓励金融创新和金融产品多样化的方向毋庸置疑，而如何防范风险，有效管理等问题则日益突出。因此，在吸取国外经验教训的同时，探究分析近年来MBS在我国的发展现状和特点在以后的发展道路中就显得尤为重要。 　　二、我国资产证券化历程 　　我国资产证券化起步虽然较晚，但在金融和政府当局的配合和推进下，发展迅速，主要历程如下： 　　1、起步阶段 　　我国资产证券化起源于海南省三亚地产的投资证券，1992年三亚市开发建设总公司以三亚丹州小区800亩土地为发行标的物，公开发行了2亿元的3年期投资证券；1996年，珠海市为支持高速公路的建设，曾在海外发型了2亿元的债券；1997年，重庆市政府与亚洲担保及豪升ABS（中国）控股公司签订了中国第一个以城市为基础的ABS计划合作协议，成为我国开展资产证券化的一项重要突破；1998年，中国人民银行牵头组织“MBS研究”，表明中央银行已经开始关注这项业务：2000年3月，中集集团与荷兰银行在深圳签署了总金额为8000万美元的应收账款证券化项目协议，这是国内首次应收账款证券化，同年，批准了中国建设银行，中国工商银行为住房贷款证券化的试点单位。 　　2、发展阶段 　　2002年，中国建设银行加快了住房贷款证券化业务的准备，它与德国施豪银行签署了合资合同等文件，筹建合资住房储蓄银行；与澳大利亚麦格理银行签订合作协议，准备合作引进住房抵押贷款引荐业务，并在上海成立了麦格理管理咨询（上海）有限公司，开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务；2003年中集集团以海外应收账款为支持，发行了三年期的证券‘同年，华融公司推出国内首个资产处置信托项目；到了2004年，政府推动了证券化的发展，《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，中明确提出要积极探索并开发资产证券化品种；此后一系列规章的出台规范了市场规则，推动证券化进入实质阶段。 　　3、规范阶段 　　日，为贯彻落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，改善商业银行资产负债结构，促进金融创新，经国务院批准，信贷资产证券化试点工作正式启动。国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，分别于年底在银行间市场发行了41.77亿元的信贷资产支持证券和30.17亿元的个人住房抵押贷款支持证券。标志着我国资产证券化工作取得了实质性的进展。 　　之后不断有银行进行资产证券化业务。2007年以来，包括浦发银行、兴业银行、招商银行、中信银行等在内的股份制商业银行都相继加入了发行资产支撑证券化产品的行列。截至2008年1月，全国信贷资产支持证券发行的总规模达到了410.26亿元。 　　然而，2008年金融危机爆发后，出于审慎态度，银监会暂时叫停了资产证券化业务，使得资产证券化进程陷入停滞状态，2009年到2010年期间没有任何证券化资产产生。而银监会则强调暂停并非叫停，在危机的根源尚未探讨清楚，资产定价没有合适的标准的情况下，证券化产品投放市场后，价格波动会比较大，容易给投资者造成损失。这一确定在当时引起热议，褒贬不一。但无疑使得大家看到金融创新在分散和转移风险的同时，并不能消除风险，风险积聚后的爆发对经济的影响可能更为恶劣。审慎监管是十分必要的。
　　三、现状分析与建议 　　我国的住房抵押贷款证券市场仍然处于发展初期，由于制度和技术限制等原因，目前我国的MBS市场还很不成熟，主要表现为发行金额较小，流通范围有限，风险衡量和管理能力低，收益率与市场需求不匹配，相关法律制度不健全导致SPV相对缺位以及担保和保险制度受到限制。鉴于住房抵押贷款证券化能够为商业银行提供流动性，促进多方位多层次金融机构的发展，推动资本市场的多元化发展，同时为住房抵押贷款一级市场提供再贷款资金，外加我国住房需求的快速增加，更快更广泛的推行住房抵押贷款证券是我国金融市场健全发展的必然之选。因此，根据上文的分析，为促进MBS市场稳健发展，笔者提出以下相关建议： 　　首先，要加快发展住房抵押贷款的一级市场。住房抵押贷款一级市场是进行证券化的资金基础，没有相当规模的资产支持和规范的一级市场，证券化市场的发展规模和风险控制就得不到保证。进一步发展一级市场的主要措施有：（1）扩大住房抵押贷款的规模。虽然近年来我国住房抵押贷款市场发展迅速，但整体规模还较小，2004年末我国住房抵押贷款余额仅为GDP的12%，而同期英国的比例为59%，美国64%，日本41%，并且呈现地理分布不平衡的状况。因此，具体的，我国可以采取适当降低首付款比例；在固定利率还款方式之外尝试更多的还款方式以匹配居民收入水平的不断变化；创造新的贷款品种满足不同需求等措施。（2）规范住房抵押贷款的发放运作机制。良好的市场秩序和规范的程序能够更快更稳的促进一级市场发展，因此有必要在发放程序，贷款合同等方面实行进行规范，施行统一的标准。（3）加快个人信用制度的建设。加快建立完善的个人信用制度，全面衡量个人的信用历史，通过一定的技术性手段，建立合理的评估方法，科学衡量信用等级，以便得到具体的，具有可操作行的风险防范和规避参照体系。具体的措施可以有：在完善存款实名制的基础上逐步扩展个人存款户的范围，利用目前身份证制度建立起个人基本账户编码制度，针对不同客户类别建立信用评级模型，进行较为科学准确的风险衡量等等。 　　其次，大力培育机构投资者。机构投资者的多元化能够促进MBS市场参与主体和持有人的多元化，有助于风险的有效分散。主要可以从一下几个方面着手：（1）对现行法律作适当修改，进一步放宽保险资金，养老资金和商业银行资金的运用限制，是这些长期资金的机构投资者能够进入市场，增加需求；（2）鼓励证券投资基金的发展。投资基金的介入能解决个人无法成为MBS市场投资者的难题，同时能更有效的进行资金分流，分散风险；（3）适量引入海外投资者，有助于引领和推动本国相关机构的发展。 　　再次，加快促进建立规范的中介服务机构。（1）在证券化发展初期和社会信用体系滞后的情况下，可以推行政府主导的信用担保机制，有政府或政府成立的专门性机构为资产提供担保。（2）加强保险业在MBS中的作用。保险业在促进MBS发行和流通方面具有重要意义。但我国保险业是非常欠发达的。促进保险业和MBS的融合即有助于MBS的稳健，又能够促进保险业市场的拓展。因此，应当鼓励促进保险公司开展住房抵押贷款保险业务，同时要借鉴国外经验进行专业化规范化经营管理，加快学习相关计量技术，设计出更多的保险产品，如除住房财产保险外，还可针对不同借款人的健康状况和信用状况相关的寿险和信用保险等，从而保证证券化资产的质量。 　　最后，完善有关的法律制度也是极其重要的。在促进MBS市场的发展的时期，应当修改《公司法》、《担保法》、《商业银行法》等法律法规中与MBS冲突的条款，或者增加对证券化给予特殊豁免的条款。如关于SPV设立的问题，可以由政府出资或出面建立SPV公司，可以逐步使SPV的设立和MBS发行合法化，在“真实出售”上的问题，可以给予契约变更的确认和超额抵押特殊的豁免。但最终要在法律上构建出专门性的住房抵押贷款证券化法律体系。除此之外，在相关会计制度和税收制度上给予一定优惠和特殊规定也能在一定程度上完善住房抵押贷款证券化的外部环境。 　　参考文献： 　　[1]过新伟，王学鸿.关于我国住房抵押证券化（MBS）的思考.经济问题探讨，2009. 　　[2]王超.建元住房抵押贷款证券化定价研究.吉林大学硕士学位论文，2007. 　　[3]李沛钊.住房抵押贷款证券化（MBS）的方法研究——我国应选择的模式、工具和定价模型.西南财经大学硕士学位论文，2008. 　　[4]龚望，黄绥彪.我国住房抵押贷款证券化存在的障碍及对策.商业时代，2009. 　　[5]建元2005-1个人住房抵押证券化信托.中国债券信息网. 　　[6]田青.我国发展住房抵押证券化的思考.财经纵横，2009. 　　[7]王芳.我国住房抵押贷款证券化的必要性.信阳农业高等专科学校学报，2009. 　　[8]崔佃光.我国住房抵押贷款证券化可行性探讨.当代经济，2009. 　　[9]王化争，谈俊琦.住房抵押贷款证券化模式比较及启示.数量经济技术经济研究，2005. 　　[10]沈娟，向兰丹.住房抵押贷款证券化（MBS）：流动性和风险机制.中国商界，2010. 　　[11]马华琴.我国住房抵押贷款证券化风险问题研究.郑州大学硕士学位论文， 2009. 　　[12]陈晓东.近年国内学术界关于资产证券化问题的研究综述.生产力研究，2004. 　　[13]颜哲，童陈香.住房抵押贷款证券化中的信息不对称探究.重庆建筑大学学报， 2006. 　　[14]曹俊，吕德宏.后金融危机时代我国住房抵押贷款证券化浅析.管理学家，2010. 　　[15]戴英华.我国住房抵押贷款证券化的法律问题及其对策.现代商业，2008. 　　[16]陈玉京.中美住房金融理论与政策：房地产资本运动的视角.人民出版社， . 　　[17]高峦，刘忠燕.资产证券化研究.天津大学出版社，. 　　[18]施方.住房抵押贷款证券化---运作和定价.上海财经大学出版社，2. 　　[19]宾融.住房抵押贷款证券化.中国金融出版社，.
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