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郭田明与北京银座合智房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2012）顺民初字第02416号原告郭田明，男，日出生。委托代理人张远忠，北京市问天律师事务所律师。委托代理人文科，北京市问天律师事务所律师。被告北京银座合智房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩祥东路10号，组织机构代码。法定代表人季缃绮，董事长。委托代理人张劲，北京市青天律师事务所律师。委托代理人王磊，北京市青天律师事务所律师。原告郭田明与被告北京银座合智房地产开发有限公司（以下简称银座合智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭田明及其委托代理人张远忠、文科，被告银座合智公司的委托代理人张劲、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭田明诉称：日，原告与被告签订了《商品房预售合同》（合同编号Y1007890），约定原告购买被告开发的顺义区X商品房（共三层），预测建筑面积585.37平方米，该商品房单价为每平米人民币18415.7元，总价款为人民币元（后因被告称实测总面积是604.99平方米，实际总房款为人民币元）。被告应当于日前向原告交付该商品房。该商品房交付时应当符合以下条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中被告承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件：该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。被告保证交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。根据《商品房预售合同》第十二条：1.市政基础设施：（1）上水、下水日达到正常使用；（2）市政双路供电日达到正常使用；（3）供暖达到正常使用；（4）燃气日达到正常使用；（5）电话通信线日交付，敷设到户；（6）有线电视线日交付，敷设到户；电话、有线电视、宽带由原告到相关部门申请开通；2.其他设施：（1）公共绿地日交房区域达到使用要求；（2）小区非市政道路日交房区域达到使用要求；如果被告在约定期限内未达到第十二条中承诺的条件，被告愿意按照《商品房预售合同》第十三条的约定承担违约责任。在《商品房预售合同》附件六装饰和设备标准的约定中被告告知原告外墙使用材质情况；阳台（露台）的防滑地砖为意大利蜜蜂或同档次品牌；地源热泵的主机为西亚特或同等档次品牌产品；被告将自建天然气站，使用管道燃气；小区给水采取深井供水，一户一表等内容。《商品房预售合同》还对双方的其他权利义务等进行了约定。同时，被告为出售正在建设中的商品房，让原告了解商品房建成后的全景，制作了楼盘沙盘，就商品房建成后的状况、小区规划、共同设施、绿化、水系等事宜进行了全景描述，公开在售楼处予以展示。被告还制作了三种户型的样板间，详细向原告展示说明即将建成的商品房结构、外墙、配套设施等等。原告按合同约定完全履行了付款等义务，但被告却未依约完成合同义务。根据《商品房预售合同》附件六的约定，被告对于英式与法式外墙所使用的材质做出了明确区分，但被告并未按照约定使用外墙材质，被告交付的商品房外墙的色彩和材质等与被告预售时展示的样板间外墙的色彩和材质等严重不符；阳台（露台）的防滑地砖并非合同约定的意大利蜜蜂或同档次品牌；被告提供的水质严重不符合国家现行要求，且不间断停水，根本无法满足原告日常饮用需求和生活需要；地源热泵机体无法正常运行，无法实现正常生活所需的供暖要求和制冷要求，地源热泵的主机并非合同约定的西亚特或同等档次品牌产品等。被告限制原告每月只能购买200立方米的燃气，而该燃气供应数量无法满足原告生活正常使用；根据原告与被告签订的《商品房预售合同》，商品房交付时被告应向原告出示合同第十一条约定的证明文件，但被告至今未履行该义务；被告配备的供热与供冷系统至今未调试合格。本案的《商品房预售合同》及其附件的相关条款均系格式条款，附件十补充协议第七条第一款明显在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利等，故应无效。被告的违约行为致使原告无法正常居住使用其所购买的商品房，也无法享有被告承诺的居住环境。故起诉请求：1.判令被告采取相关措施使原告的饮用水符合国家和北京市相关标准，履行承诺商品房交付时上水、下水达到正常使用的交付义务；2.判令被告将特灵牌的地源热泵主机更换为西亚特或同等档次品牌的地源热泵主机并进行相应的设计和施工工作以保证原告在采暖期和供冷期的正常使用；3.判令被告采取相应措施取消燃气供应数量限制以保证原告生活正常使用；4.判令被告将原告商品房外墙的现有材质和现有窗套、门套的材质更换为合同约定的材质（英式：面砖、石材、木饰、高级外墙涂料﹤涂料：多乐士或同等档次品牌﹥；法式：石材、高级外墙涂料﹤涂料：多乐士或同等档次品牌﹥），并与样板间的外墙材质、窗套和门套的材质品质一致；5.判令被告将原告的阳台（露台）现有防滑地砖更换为意大利蜜蜂或同档次品牌的防滑地砖；6.判令被告向原告支付违约金元（自日起算，暂计至日）及自日起至被告实际履行《商品房预售合同》第十一条、第十二条约定的合同义务之日止的违约金；7.依法判令被告向原告出示其所购商品房已取得的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的原告购买商品房的面积实测技术报告书、住宅工程质量分户验收表；8.判令被告将供热与供冷系统的保修期延长两年（自供热与供冷系统经调试合格并经原告对其正常运行签字认可之日起算）；9.依法确认《商品房预售合同》附件十补充协议第七条第一款为无效条款；10.判令被告按合同约定将原告的可视对讲系统与物业管理中心的管理主机相连；11.判令被告向原告出示以下文件原件：房屋负荷计算书、地源热泵各分部及整体运转、调试及验收报告（包括但不限于地源热泵室内外管线竣工图、打孔图、房间末端设备运行参数、室外管线隐蔽检验记录等）、房屋水、强电及弱电等管线竣工图，并向原告提供以上文件的复印件一份；12.判令被告按合同约定向原告提供《住宅工程质量分户验收表》；13.案件受理费及鉴定费由被告负担。被告银座合智公司辩称：关于原告主张的水的问题，因为被告不是原告请求的适格主体，提供符合国家标准的饮用水是服务合同关系，被告不是该服务合同的提供方，即使供水在房屋交付后出现临时停供现象也是供水服务问题，不是开发商的问题，被告交付房屋时已经满足了交付条件，被告销售房屋的附属设施已经达到了国家规定的条件；关于地源热泵系统，因为被告选用的特灵主机是国际知名品牌，符合合同中“同档次”的约定且验收合格，所以不存在更换的必要，该小区采用独立供暖系统，是否能达到供暖条件会受到用户自己装修改造等事宜的影响；关于燃气限购问题，被告不是本案的适格主体，燃气使用中出现的问题不是开发商的问题，被告并不出售燃气，且据了解，现并不存在限购的问题；对外墙的问题，样板间只是在售商品房的一部分，并不是全部，样板间只是一种展示，且双方在预售合同中也并未约定外墙颜色问题，也未承诺原告所购房屋与样板间一致，现外墙的质地、颜色不对原告的使用构成实际影响，被告提供的商品房符合双方合同约定，不存在违约；对瓷砖的档次不能简单理解，被告使用的是我国最大的瓷砖生产研发地广东佛山的老力仕瓷砖，从材质和性能上均符合“同等档次”的条件，符合合同约定，且品牌的好坏要综合考虑，不能光看产地和广告，所以原告要求更换防滑地砖无法律依据；因被告没有违约，故不同意支付违约金；原告要求出示的文件已经出示过，也公示过，现在被告当庭也带来了相关文件，可以出示；对供热与供冷系统保修期延长的请求，被告不同意延长两年，依据我国有关法律规定，供热与供冷系统的保修期从交付之日起之前有两个供热与供冷季，不存在所述的继续延长的问题，另原告的空调都是经验收合格的；关于原告所称的格式条款无效问题，因合同系双方真实意思表示，而且有原告签名确认，故被告不认可；关于原告主张的可视对讲系统和物业管理中心的系统连接问题，因已经进行了连接，故不同意原告该项请求；关于原告要求被告提供的房屋负荷计算书等材料，因不属于合同约定，被告方没有义务出示；对于原告要求被告提供的住宅分户质量验收表，因被告销售房屋时已经将住宅分户质量验收表交付原告，所以不同意其该项请求。综上，被告不同意原告的诉讼请求，也不同意承担本案诉讼费和鉴定费。经审理查明：日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的顺义区X住宅楼-1层全部，套内建筑面积为585.37平方米，单价为每平方米人民币18415.7元，房屋总价款为人民币元；第九条，设计变更的约定：（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；第十一条，交付条件为：（一）被告应当在日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于日后签订土地使用权出让合同的住宅；或日前已签订土地使用权出让合同但在日后进行施工招投标的住宅）；第十二条，市政基础设施和其他设施的承诺：1、市政基础设施：（1）上水、下水：日达到正常使用；（2）市政双路供电：日达到正常使用；（3）供暖：达到正常使用；（4）燃气：日达到正常使用；（5）电话通信线：日交付，敷设到户；（6）有线电视线：日交付，敷设到户；（7）电话、有线电视、宽带：由买受人到相关部门申请开通；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照本合同第十三条逾期交房处理；2、其他设施：（1）公共绿地：日交房区域达到使用要求；（2）小区非市政道路：日交房区域达到使用要求；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照本合同第十三条逾期交房处理；第十三条，逾期交房责任：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；第十五条，交接手续：（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理，即由被告按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起在双方约定的日期内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，被告应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照第十三条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。第十六条，商品房质量、装饰、设备标准的约定：被告交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告负责维修达到约定质量标准，具体装饰和设备标准的约定见附件六。第十七条，住宅保修责任：该商品房为住宅的，被告自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，被告应当履行保修义务，原告应当配合保修。非被告原因造成的损坏，被告不承担责任。合同附件三，该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定。合同附件六，装饰和设备标准的约定：一、建筑部分：其中，主体结构：短肢剪力墙；外墙：英式：面砖、石材、木饰、高级外墙涂料﹤涂料：多乐士或同等档次品牌﹥；法式：石材、高级外墙涂料﹤涂料：多乐士或同等档次品牌﹥；门窗：铝包木门窗带纱窗（杰禹森门窗或同等档次品牌产品）；阳台（露台）：防滑地砖（意大利蜜蜂或同档次品牌）；花园：花园地面铺草坪，送乔木一棵；二、设备部分：其中，空调系统：风机盘管中央空调系统，冷热源：地源热泵（主机为西亚特或同等档次品牌产品）；热水系统：设备间预留生活热水管道接口，热水加热设备由业主自备；燃气系统：自建天然气站，管道燃气；给水：一户一表，深井供水；三、智能化系统：其中，可视对讲系统：进口品牌彩色可视对讲，每户可视对讲户内机，每户与物业管理中心的管理主机相连。合同附件十，补充协议：第一条，关于房屋交付的约定：1.交付条件，“该商品房经验收合格”，是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人（甲方）组织勘查、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格。房屋交付的标志为向买受人交钥匙（按期交付房屋有约定的情况除外）；2.具体的房屋交付事宜应以被告向原告发出的《交房通知书》的内容为准，原告应按照通知书所规定的期限和地点与被告办理相关房屋交接手续；如因原告自身原因未能在通知书规定的期限届满之日前办理交接手续，即视为被告已按期交付房屋，并视为完全交接，相关房屋风险及各项房屋使用费用自动转移至原告；……第七条，其他约定：1.买受人确认在签订《商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，出卖人在相关广告、宣传材料、样板间及其他表述或展示对买受人均不构成任何要约，如与本《商品房买卖合同》及相关附件不一致的地方应以本《商品房买卖合同》及相关附件所签订的内容为准，《商品房买卖合同》及相关附件未约定的，以实际交付的房屋标准为准。买受人在签订商品房买卖合同时，所购房屋的主体建筑已经完工（或部分完工），买受人对所购房屋的套型及室内布局等情况已经充分知晓；……6.出卖人交付该房屋是否存在质量问题的标准，按建设部有关质量缺陷的规定认定。确属质量问题，出卖人在保修期内无条件予以修理，但因下列情况，被告不再承担保修责任：（1）因不可抗力引起的任何损失或损坏；（2）因原告自行装修、改动或不适当使用或其他非被告原因所造成的损失或损坏。在房屋交付过程中发现的质量问题（主体结构不合格除外）、装修或设备标准达不到合同附件三约定的标准等均不影响交接手续的办理，原告不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续。被告应在房屋交付后根据本合同的有关约定向原告承担修复、补偿责任；7.《商品房买卖合同》及相关附件、双方所达成的书面的修改或补充文件，具有同等的法律效力。补充协议与《商品房买卖合同》正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准，原告不得援引本合同及附件、补充条款之外的资料内容进行解释事项或提起主张；双方在合同及合同附件中还约定了其他权利义务。庭审中，被告表示合同附件十第七条提到的“装修或设备标准达不到合同附件三约定的标准”，该处“合同附件三”系笔误，应为“合同附件六”。对此，原告不予认可。合同签订后，原告根据房屋实测总面积604.99平方米，向被告交纳了购房款元。2010年10月，被告从北京市顺义区住房和城乡建设委员会取得北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。原告于日收取房屋钥匙，办理了入住手续，签收了入住流转单和入住资料留存单。审理中，就涉诉房屋，双方争议问题如下：一、关于水的问题。原告称在交房后，发现小区生活饮用水浑浊，经常停水，不能正常使用，小区业主向北京市顺义区疾病预防控制中心进行了投诉。为证明其主张，原告提交在北京市住房和城乡建设委员会网站登载的顺义X住宅项目建设方案打印件（其中市政公用基础设施为燃气站、生活饮用水自打井、配电室）、停水通知（部分原件，部分复印件）及山东鲁商物业服务有限公司关于停水的记录文件（原件）、照片、净水器过滤器管，用以证明被告对其履行合同有预期进而才与原告约定的交付时间和交付条件，日至今被告建设的生活用水自打井的相关设备频繁发生故障，经常停水，无法正常向原告供应生活用水，被告未能依约在日起实现上水、下水正常使用的交付条件，导致原告无法居住，被告应依约承担违约责任。被告对网站登载的顺义X住宅项目建设方案及停水通知、记录文件原件的真实性予以认可，对于停水通知的复印件、照片不予质证，并表示停水是小区供水设备的正常维修保养，不能证明小区频繁停水，设备故障导致，净水器过滤器管只是零部件，无法确定安装在何位置，无法证明原告的证明目的。被告提交2011年7月的末梢水检测报告和2012年4月的水源水检测报告各一份，证明其小区饮用水符合标准。对此，原告不予认可，并表示上述检测报告均是被告单方送检，无第三方监督，样本来源无法确认，与本案关联性也无法确认。本院向北京市顺义区疾病预防控制中心调取材料并了解情况如下：北京市顺义区疾病预防控制中心对涉诉小区的水源水进行了检测，并抽样其中两户业主（1119房、1020房）的末梢水予以检测，于日和日出具检测报告及评价报告，检测结论为水源水浑浊度、色度超标，抽样末梢水浑浊度超标和浑浊度、色度超标。北京市顺义区卫生局于日作出行政处罚决定书，主要内容为日，北京市顺义区卫生局卫生监督员在北京市顺义区X号现场监督检查发现，被告未取得卫生许可证擅自供应生活饮用水，经调查核实，被告未取得卫生许可证供应生活饮用水三个月，根据《北京市生活饮用水卫生监督管理条例》第二十二条第一款第（二）项的规定，决定给予以下行政处罚：1.警告；2.罚款人民币贰万元整。双方对北京市顺义区疾病预防控制中心出具的检测报告及评价报告均无异议，原告表示被告未能按照合同约定提供符合国家标准饮用水，应承担违约责任；被告表示上述报告作出的时间均反映水质问题是发生在交房后物业维修管理过程中，并不能说明交房时水质不合格。日，涉诉小区取得生活饮用水卫生许可证。庭审中，原告反映涉诉小区饮用水仍存在异味等问题，故申请对涉诉小区的饮用水进行检测。经双方协商及本院委托确定北京市疾病预防控制中心作为检测机构，北京市疾病预防控制中心对涉诉小区的水源水进行了检测，并抽样其中两户业主JS11-159#（1107号）和JM29-181#（1083号）的末梢水予以检测，2013年4月出具检测报告，检测结论为水源水、抽样末梢水浑浊度、铁含量均不合格，抽样业主JS11-159#（1107号）末梢水的色度亦不合格。对此检测报告，被告表示无异议；原告表示饮用水还是存在异味，对报告上所述无异味不认可，其他认可。二、关于阳台（露台）地砖问题。原告称被告应当按照合同约定为原告在阳台（露台）安装意大利蜜蜂地砖或同档次品牌地砖，但是被告安装的广东佛山老力仕地砖，该地砖档次低、质量差，被告应予以更换，并承担违约责任。原告提供的证据有：地砖实物、照片、蜜蜂地砖的宣传册原件及报价单复印件、北京红星美凯龙导购示意图、销售合同、销售订单、收银小票、海关进口货物报关单（复印件）、收据、居然之家购物指南和导购手册、国家建筑材料测试中心检验报告（复印件），证明意大利蜜蜂地砖系世界知名品牌地砖及该品牌地砖在北京地区的市场价格，被告在原告房屋阳台（露台）铺设的老力仕防滑地砖不是意大利蜜蜂地砖或同档次品牌的。对此，被告认可宣传册的真实性，对于报价单不予认可，实物无法判断是否为同一档次，对于涉及红星美凯龙和居然之家的证据真实性认可，但是该购买行为系诉讼中所为，且购买人与本案有利害关系，价格代表不了质量，收据不是正式发票不认可，宣传册不具备实质证明力，不认可，国家建筑材料测试中心检验报告为复印件不予质证。为证明被告提供的老力仕地砖产品质量合格，符合国家规定的各项质量要求，被告提供检验报告复印件予以证明。对此，原告不予认可，并表示该检验报告检验时间为2011年4月，2010年底被告已在原告的阳台（露台）铺设完地砖，且该检验报告的检材封存手续是否合法等问题无法确定，也不能证实检材系被告使用在原告阳台（露台）的地砖。经本院释明是否就涉诉地砖申请鉴定，双方就此均不申请鉴定。三、关于合同第十一条约定的文件问题。原告表示在收房时被告没有向其出示规划验收批准文件、建筑工程验收备案表、房屋面积实测技术报告书，同时没有出示和给付其住宅工程质量分户验收表，原告称向被告询问，该公司人员表示没有。对此，被告不予认可，并表示在业主办理收房手续时，公司将规划验收批准文件、建筑工程验收备案表、房屋面积实测技术报告书进行了公示，公示采取的不是张贴形式，而是将上述材料放置于物业前台由业主翻阅，住宅工程质量分户验收表是作为住宅质量保证书的附件给付的业主，业主在入住资料留存单上对住宅质量说明书和住宅质量保证书进行了签收。被告提交了编号2008规（顺）建字0077号《中华人民共和国建设工程规划许可证》及附图和附件、2010规（顺）竣字0104号和2010规（顺）竣字0097号《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《住宅工程质量分户验收表》，同时申请本院向北京市顺义区住房和城乡建设委员会调取了《房屋土地测绘技术报告书》，用以证明在日前被告已经履行完毕合同约定的交付条件。对于上述文件的真实性，原告均提出异议。针对建设工程规划许可证及北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）的真实性，本院与北京市规划委员会顺义分局进行了核实确认，并调取了该局存档材料，与被告提供的文件内容一致。关于住宅工程质量分户验收表问题，本院向北京市顺义区建设工程质量监督站工作人员调查了解：住宅工程质量分户验收表是在工程竣工验收备案前已形成，该表是竣工验收备案时应具备并提供的材料之一，市建委在出台相关规定文件时附有该表的统一格式，该表为汇总表，是在各项相关基础材料具备后最终形成的，按照规定向业主交房时，应提供一份住宅工程质量分户验收表给业主，但是相关基础材料不需要提供给业主。对该调查内容，原告不予认可，并表示涉诉工程是该监督站监督完成，现存在诸多问题，因该监督站与被告有利害关系，故不予认可；被告认可，无异议。四、关于可视对讲系统问题。原告主张可视对讲系统功能一直不能全部正常使用，未与物业管理中心管理主机相连。被告表示交房前均已开通调试，因业主未入住，可视对讲系统存在不安全因素，故均将主板先行拆卸，在业主装修完后再行安装视频主板，否则装修过程中也可能存在损坏视频主机问题，现已装修的业主可正常使用，被告提供设备移交单予以证明其主张。对该设备移交单，原告不予认可，并称已过举证期。2013年3月，经本院与安装该可视对讲系统的斯恩威（中国）自控系统工程有限公司工作人员调查核实，该公司的工作人员表示涉诉小区一期交房前均已调试开通，可正常使用，因小区二期、三期也要安装该系统，要对可视对讲系统进行升级改线，月份开始改线，2012年10月前改线全部完成，现处于调试阶段，改主线时会影响该系统连接中控室，调试已接近尾声，2013年3月底应可调试完成。对此，原告不予认可，称不能连接物业管理中心的管理主机，且认为安装公司人员与被告有利害关系；被告予以认可。五、关于外墙及窗套、门套的问题。原告主张其购买的商品房外墙的现有材质和现有窗套、门套的材质与双方合同约定的材质以及样板间的外墙材质、窗套和门套的材质品质不一致，要求被告予以更换，并提供照片、中外建工程设计与顾问有限公司出具的设计修改通知单复印件一份予以证明，该通知单记载：项目名称顺义X住宅项目，提出单位中外建工程设计与顾问有限公司，提出时间日，主题立面线脚、窗套材质修改，应甲方要求，别墅立面线脚窗套材质修改：位于涂料外墙、面砖外墙上的线脚、窗套采用GRC材料，外刷涂料；位于石材外墙上的线脚、窗套采用与外墙相同材质的石材；英式别墅中的木挂板线脚、窗套不变。对此，被告表示样板间的照片予以认可，其他照片均为局部，无法确定是否为原告房产，不认可该通知单的真实性，并表示确有线脚、窗套使用的材质与外墙材质不同，用的是GRC材料，但是该变更是在房屋销售之前就变更了，该变动依法不属于通知买受人的范围，且被告提供的商品房是符合双方合同约定的，双方在合同中并未约定外墙颜色问题，未约定外墙颜色是唯一的，也未承诺原告所购房屋与样板间一致，现外墙的质地、颜色不对原告的使用构成实际影响，被告不存在违约。六、关于电的问题。原告主张合同约定的市政双路供电在日未按合同约定达到正常使用，并申请本院向北京市电力公司顺义供电公司调取市政双路供电开通材料。本院调取了《顺义供电公司业扩工程发电通知书》，上述文件显示4#和5#箱变经现场验收合格，均于日正式送电。涉诉楼房与5#箱变相接，本院自北京市电力公司顺义供电公司调取了5#箱变下电表用户清单以及电表安装流程信息，北京市电力公司顺义供电公司相关工作人员表示电表安装完毕（记载时间是2011年1月）涉诉楼房便可以临时用电了，但是营销流程是归档后，调通采集器，然后向用户发电卡、用电证，用户方可正常购电使用，通过系统查询信息显示的归档时间就是每栋楼的最终完成时间即日。庭审中，双方就第十二条有关电的条款如何理解，原告表示市政供电应在日达到正常使用，但是收房时是临时用电，没有提供电卡，之后很久才给提供电卡；被告表示房主收房时已经是市政双路供电。七、关于燃气的问题。原告主张涉诉房屋燃气未按合同约定于日开通，且室内燃气端口暴露在外，没有安装丝堵，并提交涉诉小区业主张平日用手机录制的两段录音及小区住户李晨宁日用手机录制的一段录像、北京市公安局顺义分局南彩派出所日的出警记录、涉诉小区的物业公司即山东鲁商物业服务有限公司工作人员的照片作为证据，同时申请涉诉小区住户张平、李晨宁、王庆红三名证人出庭作证。上述证据用以证明在日，小区住户王庆红因燃气未按照合同约定开通影响其日常生活而与涉诉小区的物业公司工作人员李振、刘志国进行沟通协商，其中李振表示可以为王庆红配备一个煤气罐，刘志国表示燃气公司的领导因出差，协议尚未签订，故未确定燃气开通时间，其与领导沟通后再答复业主；日陈巍等业主与涉诉小区的物业公司就燃气问题发生纠纷，物业公司的工作人员丁学敏表示前两天燃气已到调压站，燃气开通需向单位领导报告后答复业主。对此录音录像及出警记录证据，被告认可真实性，对于证人证言不予认可，均存在利害关系，照片与本案无关，对原告的证明目的均不予认可，并表示燃气已经在日按时开通，录像中丁学敏的表述可以表明入住的时候燃气主管道已经有燃气了，因业主未实际入住，各户业主的燃气开通需待实际入住由业主向燃气公司申请才能开通，证人李晨宁也表示未装修所以未去申请开通燃气，张平只是听说别人家未开通，物业公司、被告公司人员均无法决定燃气开通，各户燃气均有一阀门，只有在业主装修完后申请开通，燃气公司的人才会开通阀门，室内端口不需要有丝堵。被告为证明2010年11月涉诉小区已完成通气点火，提交北京晨光燃气有限公司的证明及北京晨光燃气年报表、北京晨光燃气交易情况查询单予以证明。对于该证明及年报表、交易情况查询单，原告均不予认可，并表示交易情况查询单自日才有购买记录，无法证实在日交房时燃气达到正常使用要求。八、关于地源热泵系统的问题。原告称涉诉房屋地源热泵系统不能正常运转，经常无故停机，温度不达标，涉诉小区业主就地源热泵系统等问题曾向北京市信访办反映过，后经顺义区信访办接待并协调处理，但仍未解决问题，原告现提供的证据有：证据一、日会议纪要原件和日业主会议纪要原件、日关于地源热泵问题的回复复印件、关于地源热泵夏季使用情况说明的要求原件、地源热泵系统地热器设计施工说明复印件，证明自日至今被告提供的采暖系统未经过调试且无法正常运行，不能正常使用，被告认可确需调试，被告应依约承担违约责任，被告认可交付的空调系统不合格，在无法正常供暖的情形下，被告擅自决定给原告的地源热泵添加电辅热设备，并承诺承担相应责任，被告提供的地源热泵无法达到设计施工要求的参数，无法正常运转并供暖制冷。其中，日会议纪要内容为：“应业主要求，被告及鲁商物业共同就空调问题召开了专门会议，会上就空调供暖问题，业主提出了以下几点要求：1、与会业主的空调系统均需进行调试；2、已经运行的159、182、户空调系统不能正常工作，主机经常停机，影响使用，经安装单位调试，仍旧出现问题，要求在最短时间内将问题解决；3、调试期间，安装单位不应擅自拆解主机，调试过程必须公开、科学、合理；4、就主机报警显示的L2、96等代码采取正常方式解决；5、找到空调系统问题根源，指定合理解决方案；6、要求提高调试方水平，组织专家解决问题。被告在听取全体业主的意见后，表示充分的重视业主的要求，并对业主意见做如下答复：1、对因空调调试问题较多而给业主带来的不便表示抱歉并对所有业主要求进行调试的意见予以满足；2、负责保证温度达到国家规定的要求，空调系统主机正常运行，并保证在最终调试完成后机组持续正常运行，使用侧水温能够保证空调取暖或地板采暖的温度要求；3、保证调试专业性，组织专家进行专门研究；4、调试处于冬季最冷期间，地源热泵系统从地下取热，未经夏季放热过程，地下温度略低，确实需要一定时间使温度平衡，调试需要一定时间，调试方尽早调试合格；5、调试期间，不能损害主机，如有损害，开发商负责更换，业主可以随时观看调试过程，但不能阻碍调试人员的调试；6、空调系统调试好后，与业主见面，向业主说明调试结果及过程，由业主认可，并于1月14日再次向业主说明调试情况。会后业主与物业公司达成一致意见，最终目的是给业主交付合格的空调系统，使业主放心舒适的使用”，该会议纪要落款加盖有被告公司公章；日关于地源热泵问题的回复内容为：“致广大业主：感谢广大业主选择我公司开发的X别墅，我公司将本着一贯的精神为广大业主提供优良产品和优质的服务。地源热泵调试过程不尽如人意，部分用户效果不佳，我公司深表歉意，我公司正在尽力督促相关单位及早完善地源热泵系统的整体调试。应业主要求，我公司提供的相关资料供业主参考，由于时间较短，包括对系统设计方案的评价等资料我公司暂时无法提供，正在积极联系相关单位，部分资料需春节后补齐，请业主谅解。鉴于地源热泵系统未进行夏季向地下释热的过程，今冬的供暖达不到标准的用户暂时需使用电辅热设备，未调试合格期间的费用全部由我公司承担，待夏季使用后，冬季的供暖将保证能够达到标准，否则我公司将负相关的所有责任”；证据二、照片，证明被告提供的主机品牌不符合合同约定，型号与原告房屋面积不匹配，被告应予以更换，支付违约金；证据三、特灵空调冷热水型模块化水源热泵机组，证明特灵牌地源热泵主机的各型号的相关出厂设置参数及运行要求值等，被告为原告选取的型号与原告所购房屋面积不匹配，被告一直试图使未调试合格的地源热泵在非正常参数设置下运转；证据四、住宅使用说明书和住宅质量保证书原件、民用建筑节能信息公示内容复印件，证明地源热泵系统的保修期及被告承诺的建筑能耗与能源利用效率具体数值，但实际并未达到该数值，采暖系统完全不节能，被告公示的地源热泵机组能效比是4.0，而被告提供给原告的机组实际并未达到该能效比；证据五、房屋验收表复印件一份及空调运行记录复印件3张，证明被告自日至今未对地源热泵系统进行调试运行并验收，频繁发生停机报警等故障，无法正常运行，无法实现正常供暖制冷，被告应承担违约责任。对于原告提供的证据一，被告表示只对日会议纪要的第二页的真实性予以认可，第一页不知道是否为原件，从内容来看，该会议纪要是对业主反应的调试问题做答复，且是业主单方提出的问题，答复主要是针对调试，该会议纪要不能说明空调本身的质量问题；对于地源热泵夏季使用情况说明的要求真实性认可，但是内容是业主单方意见，不认可；对于关于地源热泵问题的回复不予认可；对于设计施工说明，被告表示开会时有较多关于地源热泵的图纸和其他材料，但不是原告提供的该份材料；对于日业主单方组织记录的会议纪要，不认可；证据二，被告表示照片的真实性认可，但是证明目的不认可，合同并未约定地源热泵的主机品牌是唯一的，也无法证明被告使用的特灵主机与原告的使用户型不匹配；证据三，被告表示真实性认可，说明书内容也认可，但是证明目的不认可；证据四，被告表示真实性认可，但是证明目的不认可；证据五，复印件不予质证，真实性无法确认。另被告表示日会议纪要是其提供给原告的，但被告对其否认的内容，未能提供完整的原始会议纪要。被告主张涉诉房屋的特灵牌地源热泵系统与合同约定的西亚特牌是同一档次的，且该系统使用不存在问题，被告提供的证据有：证据一、特灵空调系统（中国）有限公司的资质文件复印件，证明特灵空调系统的生产厂家具备相应资质；证据二、产品合格证和质保证明原件，证明涉诉地源热泵系统为合格产品及其质保情况；证据三、联合体协议书复印件及地源热泵空调施工合同书原件，证明空调施工及设计单位的情况；证据四、海门市设备安装工程有限公司资质文件复印件，证明空调施工单位具备相应资质；证据五、山东华清索兰节能环保设备有限公司资质文件复印件，山东中大建筑设计院有限公司的资质文件复印件，证明空调施工和设计单位具备相应资质；证据六、空调水系统工程质量验收记录表复印件，原件在建委备案，证明涉诉业主空调系统经验收合格。原告的质证意见如下：证据一，不予认可，无法证明被告给原告安装的地源热泵系特灵空调系统（中国）有限公司生产；证据二，记载信息真实性无法确认，无法证明被告向特灵空调系统（中国）有限公司招标采购了地源热泵机组，无法确定产品合格证上所指向的产品就是被告为原告安装的地源热泵机组，与本案无关；证据三，该协议书和施工合同真实性、合法性均不认可，涉及的山东华清索兰节能环保设备有限公司、山东中大建筑设计院有限公司、海门市设备安装工程有限公司并非均具有承担该工程的相应能力，且事实上只有山东华清索兰节能环保设备有限公司与被告签订施工合同，施工和设计单位只有一个，无法看出山东中大建筑设计院有限公司、海门市设备安装工程有限公司与本案的关联性，被告也未提交相关证据证明是通过招标确定空调施工和设计单位，无法确认被告系依法招标并签订合同；证据四，不认可，无法证实与本案关联性；证据五，不认可，山东华清索兰节能环保设备有限公司不具备空调设备的施工和设计资质，反而证实被告提供的地源热泵系统产生的一系列问题是被告将该系统交由不具备相应资质的公司设计和施工而导致，被告签署合同中无山东中大建筑设计院有限公司名称，无法证明该公司是空调的施工设计单位；证据六，不认可，根据被告提供的施工合同记载地源热泵的设计和施工单位是山东华清索兰节能环保设备有限公司，无分包单位，但该验收记录显示施工单位为江苏省建筑工程集团有限公司或北京城建建设工程有限公司，分包单位为海门市设备安装工程有限公司，且签名与住宅质量分户验收表和单位工程质量竣工验收记录的同一人的签名存在重大书写差异，根据我国相关技术规范，地源热泵系统在交付使用前，应进行整体运转、调试与验收，而被告至今未提供证据证实完成上述工作。九、其他争议事项。原告要求被告采取相应措施取消燃气供应数量限制以保证原告生活正常使用。对此，被告表示其非向原告出售燃气的主体，原告主张主体不适格。原告主张合同附件十补充协议第七条为无效条款，该条款加重对方责任，减轻被告自身义务，且在附件中并未尽到提示，是不公平条款，不应适用。被告对此不予认可。原告主张为便于其对涉诉房屋的居住使用，被告应向其出示以下文件原件：房屋负荷计算书、地源热泵各分部及整体运转、调试及验收报告（包括但不限于地源热泵室内外管线竣工图、打孔图、房间末端设备运行参数、室外管线隐蔽检验记录等）、房屋水、强电及弱电等管线竣工图，并向原告提供以上文件的复印件一份，被告应履行该附随义务。对此，被告不予认可，并表示因不属于合同约定，故无义务出示。原告主张被告未按照合同约定履行义务，故依据合同第十三条的规定，被告应向原告支付违约金，计算标准为按照全部已付款的日万分之二向原告支付日起至满足合同第十一条、第十二条、第十五条约定的交付条件并实际履行完毕之日止的违约金。对此，被告表示因不存在违约，故不同意给付，对于原告主张的计算标准，如果认定被告违约，原告主张的该标准过高，请求予以调整。上述事实，有商品房预售合同、发票、X住宅项目建设方案、停水通知、记录文件、会议纪要、关于地源热泵问题的回复、使用情况说明的要求、施工说明、工作联系单、信函、宣传册、报价单、录音、录像、照片、特灵空调冷热水型模块化水源热泵机组说明书、名片、收据、销售合同、订单、购物指南、导购图、供气协议、维修单、钥匙出借单、设计修改通知书、节能信息公示内容、住宅质量保证书、住宅使用说明书、国家建筑材料测试中心检验报告、房屋验收表、空调运行记录、证人证言、燃气年报表、交易情况查询单、检测报告、建设工程规划许可证及附图和附件、建设工程规划核验（验收）意见书、住宅质量分户验收表、单位工程质量分户验收记录、工程竣工验收备案表、施工总承包合同及中标通知书、资质文件、监理合同及任命书、产品合格证及质保证明、联合体协议书、施工合同、空调水系统工程质量验收记录表、证明、检验报告、入住资料留存单、入住流转单、卫生许可证、设备移交单、房屋土地测绘技术报告书、卫生监督意见书、行政处罚决定书、现场检查笔录、缴款书、北京市顺义区疾病预防控制中心评价报告及检测报告、北京市疾病预防控制中心检测报告、发电通知书、供电方案、营销流程明细、信访信息、出警记录、北京市规划委员会顺义分局调取材料及本院庭审笔录、调查笔录等证据在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应认真履行合同约定的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，就双方争议的焦点问题，意见如下：关于水的问题。涉诉小区是自备井供水，根据合同约定，被告应当提供能够正常使用的上水、下水，但是被告向原告交付房屋时，涉诉小区并未取得生活饮用水卫生许可证，直至日，涉诉小区才取得生活饮用水卫生许可证，且此后涉诉小区的生活饮用水水源水及抽样末梢水经相关部门检测，仍有部分项目不达标，不符合国家标准饮用水，被告未能按照合同约定履行交付义务，对此应当承担相应责任，故对于原告请求被告采取措施使原告的饮水用符合国家或北京市相关标准的请求，予以支持，对于原告请求被告提供的下水达到正常使用的请求，因原告就下水存在问题未举证证明，故不予支持。关于阳台（露台）地砖问题。因双方合同约定，被告应为原告的阳台（露台）提供意大利蜜蜂或同档次品牌的防滑地砖，但被告实际为原告的阳台（露台）提供安装的防滑地砖为广东佛山老力仕牌地砖，被告有义务证明其提供的地砖与意大利蜜蜂属于同档次品牌的防滑地砖，但被告未能就此提交相应的证据证明，故对于原告请求将阳台（露台）现有防滑地砖更换为意大利蜜蜂或同档次品牌的防滑地砖的请求，本院予以支持。关于合同第十一条约定的文件问题。根据审理查明情况，被告在向原告交付房屋时，已经取得双方合同第十一条约定的文件，且文件出具的时间均早于约定的向买受人出示的时间，原告称收房时被告未向其出示规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的原告购买商品房的面积实测技术报告书、住宅工程质量分户验收表，并且对于被告当庭出示的上述文件真实性均不予认可，但未提供证据证明其主张，且原告已实际收取房屋，故对于原告该诉讼主张，本院不予支持。因住宅工程质量分户验收表是作为《住宅质量保证书》的附件交付业主，原告已收取《住宅质量保证书》且对入住流转单和入住资料留存单进行了签收确认，现原告主张未收取住宅工程质量分户验收表，要求被告提供该表，依据不足，本院不予支持。关于可视对讲系统问题。原告主张涉诉房屋的可视对讲系统未按照合同约定与物业管理中心的管理主机相连，被告应予连接，对于该可视对讲系统是否与物业管理中心的管理主机相连，被告有义务提供证据证明，现被告称已连接，但未提交充足证据证明，故对于原告该项请求，本院予以支持。关于外墙及窗套、门套问题。因双方合同约定外墙：英式：面砖、石材、木饰、高级外墙涂料﹤涂料：多乐士或同等档次品牌﹥；法式：石材、高级外墙涂料﹤涂料：多乐士或同等档次品牌﹥，合同仅就墙体使用材质作出约定，且非具体明确，亦无关于门套、窗套的具体约定，且根据双方合同附件十补充协议第七条第一款约定，出卖人在相关广告、宣传材料、样板间及其他表述或展示对买受人均不构成任何要约，如与双方合同及相关附件不一致的地方应以双方合同及相关附件所签订的内容为准，双方合同及相关附件未约定的，以实际交付的房屋标准为准，虽然被告表示有部分门套、窗套使用的是GRC材料，但鉴于施工已经完毕，涉诉楼房经验收合格已投入使用，如再强行要求拆除后重新施工不符合经济资源的合理利用原则，且门套、窗套的使用未对原告所购商品房的质量或使用功能造成实质影响，故对于原告要求更换其所购商品房外墙和窗套、门套的材质诉讼请求，本院不予支持。关于合同附件十补充协议第七条是否无效条款问题。因该条款本身约定的内容表述清楚明确，以通常人的认识水平即可知悉其含义，根据私法自治和契约自由原则，双方当事人是在自愿基础上达成的上述协议，故该条款应为有效。对于原告要求确定《商品房预售合同》附件十补充协议第七条第一款为无效条款的请求，本院不予支持。关于地源热泵系统问题。关于原告反映的地源热泵系统问题，根据审理查明情况、原告提供的证据及小区其他业主所反映的情况，涉诉房屋的地源热泵系统在运转中确存在一定问题，另根据合同约定，被告提供的该系统主机应为西亚特或同等档次品牌产品，被告实际为原告提供安装的地源热泵主机为特灵牌产品，被告未能举证证明其所提供的地源热泵系统主机与西亚特为同等档次品牌产品，亦未举证证明其按照有关国家标准在房屋交付前进行过一冬一夏的周期调试以及该系统按照合同约定达到正常使用或者该系统存在的问题系原告自身行为所导致，故对于原告主张被告将特灵牌的地源热泵主机更换为西亚特或同等档次品牌的地源热泵主机并进行相应的设计和施工工作以保证原告在采暖期和供冷期的正常使用，且将该系统的保修期延长两年的请求，本院予以支持。关于燃气供应限制问题。因原告与被告之间并不存在燃气供应关系，原告应向相应的提供燃气服务的主体另行主张，故对于原告主张取消燃气供应数量限制的请求，本院不予支持。关于原告主张被告应向原告出示以下文件原件：房屋负荷计算书、地源热泵各分部及整体运转、调试及验收报告（包括但不限于地源热泵室内外管线竣工图、打孔图、房间末端设备运行参数、室外管线隐蔽检验记录等）、房屋水、强电及弱电等管线竣工图，并向原告提供以上文件的复印件一份的请求，因上述材料非双方合同约定内容，被告亦不予认可，原告的主张无相关事实和法律依据，故对其该项请求，本院不予支持。关于违约金问题，根据原告提供的证据、本院调查取证情况及有关检测机构的检测结论，被告提供的涉诉房屋的水、电、燃气、地源热泵系统，均没有按照合同约定的时间达到正常使用，被告就此应承担一定的违约责任，关于违约金计算标准应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院结合本案的具体情况，就被告应承担的违约金数额予以酌定，对于原告该项请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于原告主张被告在室内燃气管道端口未安装丝堵问题，因原告未就此施工需安装丝堵提供证据证明，故对于原告该意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告北京银座合智房地产开发有限公司于本判决生效之日起四十五日内采取合理维修措施使原告郭田明位于北京市顺义区X住宅楼-1层房屋的饮用水达到国家及北京市相关标准；二、被告北京银座合智房地产开发有限公司于本判决生效之日起四十五日内将原告郭田明位于北京市顺义区X住宅楼-1层房屋的特灵牌地源热泵主机更换为西亚特或同等档次品牌的地源热泵主机并进行相应的设计和施工工作以保证原告郭田明在采暖期和供冷期的正常使用，并自调试合格之日起对该供热与供冷系统保修两年；三、被告北京银座合智房地产开发有限公司于本判决生效之日起四十五日内将原告郭田明位于北京市顺义区X住宅楼-1层房屋的阳台（露台）现有防滑地砖更换为意大利蜜蜂或同等档次品牌的防滑地砖；四、被告北京银座合智房地产开发有限公司于本判决生效之日起四十五日内将原告郭田明位于北京市顺义区X住宅楼-1层房屋的可视对讲系统与物业管理中心的管理主机相连；五、被告北京银座合智房地产开发有限公司于本判决生效之日起四十五日内向原告郭田明支付违约金十二万六千五百元；六、驳回原告郭田明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千八百六十二元，由原告郭田明负担四千零三十二元（已交纳），被告北京银座合智房地产开发有限公司负担二千八百三十元，于本判决生效之日起四十五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长　棋其格人民陪审员郭汝楫人民陪审员赵光玉二〇一四年八月十八日书记员　冯　　　　　　　　　　　　　　　　　月
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