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规范公有非居住房屋租赁管理的对策建议
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　　公有非居住房屋分为直管公房和系统公房，直管公房是指由国家房地产管理部门享有所有权，或者产权归国家所有由国家房地产管理部门直接经营管理的房屋。直管公房一般由政府房屋管理部门授权相关机构管理经营。系统公房是由国家划拨土地，国有企事业单位、机关团体投资兴建并自行管理的房屋，产权一般归属于投资兴建单位。笔者从近年来查办的数起发生在该领域内的职务犯罪案件中发现，由于制度、管理、监督、观念等方面的漏洞，公有非居住房屋租赁管理环节存在诸多不规范之处，为职务犯罪案件的发生、国有资产的流失埋下严重隐患。 中国论文网 /2/view-4882099.htm　　一、公有非居住房屋租赁环节存在的突出问题 　　1.权力寻租空间大 　　一是选择租赁对象权力大。公有非居住房屋出租信息对外不公开，或只通过特定的途径发布，在无引入市场竞争机制的情况下，受贿人直接决定由特定的关系人承租房屋。二是房屋租赁价格决定权大。由于对个人利益无实质影响，管理者在收受贿赂后往往不以房屋用途、结构和所处地段为标准来确定租金，与特定关系人约定的租金远低于市场行情，或对市场行情无全面掌握，随意确定租赁价格。三是监管房屋使用情况的权力大。受贿人对承租人擅自改变经营范围、用途、搭建违章建筑等情况放任不管，甚至为承租人违约使用房屋出谋划策、提供便利。公有非居住房屋出租环节权钱交易现象的发生，一方面与权力寻租空间大有关，另一方面也与相关单位监督机制的缺位有关。涉案人员大多系单位管理房屋出租的主要负责人，由于单位内部缺乏公开透明的房屋出租管理程序，未建立相应监督机制，使得主要负责人可任意为之，客观上为滋生腐败提供了土壤。 　　2.损公肥私造成国有资产严重流失 　　一是低价出租损公肥私。受贿人明知双方约定的房屋租金与市场行情存在较大差距，但为谋取个人利益，依然签订低价出租合同。二是对承租人迟交、不交租金的行为不严格依照合同追究违约责任。租赁合同中明确约定双方违约责任，由于收受贿赂，受贿人对承租人迟交、不交租金的行为怠于行使追偿权，从而导致国有资产的流失。三是签订长期合同且价格保持稳定不变。由于近年来房价处于逐年上升且不稳定的状态，所以市面上房屋租赁多采取短期租赁的方式，租赁价格亦随市场行情逐年递增。然而，受贿人为使行贿人得益，与其签订长期合同且价格保持稳定不变，造成了国有资产的隐性流失。 　　3.现行租金标准滞后 　　如H市公房租赁标准租金遵循的是1987年制定的规定，期间虽先后经过年两次调整，但即便是按照1997年标准，也已历时十几年，在此期间，商品房屋价格发生了巨大变化，相对应的房屋租金也有了大幅上涨。如果公房出租仍沿用1997年标准，无疑制约了公有非居住房屋租金收益的增长，影响国有资产的增值。 　　4.监督管理机制缺乏 　　1996年，H市房管所改制为经营管理直管公房的房（地）产集团公司，房屋管理权的行使主要依据市房屋租赁条例及相关授权，企业化的运作方式导致房（地）产集团公司在公有非居住房屋租赁管理上刚性不足。一是被动的受理转租审查，由承租人携房屋租赁合同至物业公司办理转租手续，由上级公司审核同意。对承租人不主动办理转租手续的情况无有效制约措施，造成对承租人转租情况不能全面掌握。二是在审核转租事宜时，主要审核是否存在不符合安全标准、有欠租、损坏等租赁纠纷尚未解决、承租人在承租房屋内擅自搭建等情形，并不能干涉承租人选择转租对象和决定转租价格。三是对承租人迟交拒交租金、擅自改变经营范围、用途、改装门面、搭建违章建筑等情况并无实施处罚的权力，只能依照协议协商解决或通过诉讼途径解决。四是协议租金的收取不规范。根据H市的相关规定，公有非居住房屋转租期间，出租人可以向承租人收取市政府规定租金标准 （即标准租金）2至9倍的转租收益（即协议租金）。但实践操作中，如何确定协议租金收取的倍数，缺乏相应的量化标准，易造成操作上的随意性，影响房屋出租的实际收益。同时，收取协议租金方面自由裁量权过大，也容易滋生职务犯罪和引发矛盾纠纷。 　　5.转租环节不规范、不透明 　　目前公有非居住房屋的承租人主要有机关事业单位、国有企业、私企和个人。从机关事业单位、国有企业这部分承租人看，存在着转租过程不透明的情况，包括招租信息的不完全公开、转租价格内部决定等。从私企这部分承租人看，少数私企为降低协议租金的缴纳额，在提请转租审批时提供给管理部门的房屋租赁合同中的转租金额低于双方约定的实际转租金额（即阴阳合同）。部分个体承租人在转租时采用提供营业执照给房屋实际使用人的方式，借以制造双方雇佣关系的假象，从而规避收取协议租金。在居改非房屋租赁环节中，未按照规定提供公有非居住房屋租赁合同和非居住用房证明，而获得工商营业执照的居多，相关部门在擅自居改非并转租牟利的打击整治力度上稍显薄弱。 　　二、规范公有非居住房屋租赁活动的对策建议 　　1.根据市场行情建立动态的租金标准体系 　　收取公有非居住房屋的标准租金和协议租金是维护和管理公有房屋的主要经费来源。近年来，市场经济的快速发展，既带动了房屋租金的不断攀升，也使得公有房屋管理成本不断增加。因此，根据市场行情研究建立动态的租金标准体系，既是确保国有资产增值的必要举措，也是壮大、发展公房管理企业的现实需要。建议针对目前协议租金缺乏具体量化标准的情况，研究形成裁量协议租金收取倍数的评估标准。原则上以房屋所处地段位置、房屋面积结构、实际用途和周边业态分布等为评估裁量要素，当前应以不低于转租租金20%的比例为底线（转租用于非营利性事业的房屋另作考虑）。协议租金占转租租金的比例下限应根据房屋出租市场阶段性行情的变化进行动态性调整。 　　2.探索试行公开招租模式 　　公有非居住房屋租赁环节职务犯罪易发多发的主要原因之一是租赁活动不公开不透明。因此，建议对机关事业单位、国有企业承租人转租公有非居住房屋试行公开招租模式，引入市场竞争机制，以转租价格优先、转租对象信誉优先为原则确定转租对象，辅之以商业建设规划、业态分布上的考量，避免暗箱操作。公开招租既包括租赁信息的公开，也包括议价定价公开。可以采取向中介购买服务的形式推行公开招租，依托中介公司信息发布平台统一公布公有非居住房屋招租信息，并利用中介公司对房屋出租市场价格监测、评估上的优势，为研究确定合理的公有非居住房屋租赁价格提供参考。在房产中介公司的选择上，通过建立房产中介公司招投标平台，增强选择中介公司的透明度和规范性，从而防止发生个别中介公司与承租人联手操纵转租活动的情况。 　　3.加强对公有非居住房屋租赁活动的监管 　　一是对隐瞒不报转租情况，或转租合同到期后不办理续签手续的，严格依照相关规定，依法解除租赁合同并追索转租收益。二是要严格执行合同约定。对迟延支付租金、擅自改变经营范围等违约行为作出明确的处理规定，如逾期偿付租金的按约支付滞纳金，迟延支付租金累计超过1个月，有权终止协议收回房屋等。三是加强对违约情况的排查，一经发现，严格按照合同约定处理。已收取租赁保证金的，以租赁保证金抵充承租人拖欠的租金、违约金等。双方对处理有争议和分歧的，及时以诉讼方式解决。四是建立房管与工商、税务、卫生、消防等办照职能部门的沟通协商机制。进一步细化制约公有非居住房屋转租办照的条件，明确行政许可的依据材料，有效遏制公有非居住房屋擅自转租、擅自居改非房屋办照经营获得许可等情况的发生。五是加强房管、规划等部门的联系，及时传递公有非居住房屋违规使用、擅自居改非等信息，在整治公房违规违法使用上形成更大合力。六是探索推行转租合同网上签约备案流程，加强对转租情况的掌控，逐步改变现行的转租审查模式。对每一份转租合同进行建档编号，管理部门根据编号和合同信息出具同意转租意见书、非居住用房证明等办照必须材料。 　　4.深入开展法律政策宣传 　　持续深入开展政策法律宣传是公有非居住房屋租赁活动依法依规进行的重要保障。在公有非居住房屋承租人中广泛宣传房屋租赁相关法律法规，增强承租人依例行事的自觉性。着眼于公有非居住房屋租赁环节预防职务犯罪的需要，以典型案件剖析等形式，在机关事业单位、国有企业等承租人中开展警示教育，并组织承租人针对有无违规转租等情况开展自查自纠。对私企、个体等承租人，发放禁止不当使用、违规转租的告知书并要求签收，敦促违规承租人主动整改。 　　马志刚/责任编辑
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国务院国有资产监督管理委员会《关于规范国有企业改制工作的意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
中华人民共和国国务院办公厅
二〇〇三年十一月三十日
关于规范国有企业改制工作的意见
党的十五大以来，各地认真贯彻国有经济有进有退、有所为有所不为的方针，积极推进国有经济布局和结构调整，探索公有制的多种有效实现形式和国有企业改制的多种途径，取得了显著成效，积累了宝贵经验。但前一阶段国有企业改制工作中出现了一些不够规范的现象，造成国有资产的流失。国有企业改制是一项政策性很强的工作，涉及出资人、债权人、企业和职工等多方面的利益，既要积极探索，又要规范有序。为全面贯彻落实党中央关于国有经济布局结构调整和国有企业改革的精神，保证国有企业改制工作健康、有序、规范地进行，现提出以下意见：
一、健全制度，规范运作 　　（一）批准制度。国有企业改制应采取重组、联合、兼并、租赁、承包经营、合资、转让国有产权和股份制、股份合作制等多种形式进行。国有企业改制，包括转让国有控股、参股企业国有股权或者通过增资扩股来提高非国有股的比例等，必须制订改制方案。方案可由改制企业国有产权持有单位制订，也可由其委托中介机构或者改制企业（向本企业经营管理者转让国有产权的企业和国有参股企业除外）制订。国有企业改制方案需按照《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号，以下简称《条例》）和国务院国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）的有关规定履行决定或批准程序，未经决定或批准不得实施。国有企业改制涉及财政、劳动保障等事项的，需预先报经同级人民政府有关部门审核，批准后报国有资产监督管理机构协调审批；涉及政府社会公共管理审批事项的，依照国家有关法律法规，报经政府有关部门审批；国有资产监督管理机构所出资企业改制为国有股不控股或不参股的企业（以下简称非国有的企业），改制方案需报同级人民政府批准；转让上市公司国有股权审批暂按现行规定办理，并由国资委会同证监会抓紧研究提出完善意见。 　　（二）清产核资。国有企业改制，必须对企业各类资产、负债进行全面认真的清查，做到账、卡、物、现金等齐全、准确、一致。要按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，核实和界定国有资本金及其权益，其中国有企业借贷资金形成的净资产必须界定为国有产权。企业改制中涉及资产损失认定与处理的，必须按有关规定履行批准程序。改制企业法定代表人和财务负责人对清产核资结果的真实性、准确性负责。 　　（三）财务审计。国有企业改制，必须由直接持有该国有产权的单位决定聘请具备资格的会计师事务所进行财务审计。凡改制为非国有的企业，必须按照国家有关规定对企业法定代表人进行离任审计。改制企业必须按照有关规定向会计师事务所或政府审计部门提供有关财务会计资料和文件，不得妨碍其办理业务。任何人不得授意、指使、强令改制企业会计机构、会计人员提供虚假资料文件或违法办理会计事项。 　　（四）资产评估。国有企业改制，必须依照《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）聘请具备资格的资产评估事务所进行资产和土地使用权评估。国有控股企业进行资产评估，要严格履行有关法律法规规定的程序。向非国有投资者转让国有产权的，由直接持有该国有产权的单位决定聘请资产评估事务所。企业的专利权、非专利技术、商标权、商誉等无形资产必须纳入评估范围。评估结果由依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位核准。 　　（五）交易管理。非上市企业国有产权转让要进入产权交易市场，不受地区、行业、出资和隶属关系的限制，并按照《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定，公开信息，竞价转让。具体转让方式可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律法规规定的其他方式。 　　（六）定价管理。向非国有投资者转让国有产权的底价，或者以存量国有资产吸收非国有投资者投资时国有产权的折股价格，由依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位决定。底价的确定主要依据资产评估的结果，同时要考虑产权交易市场的供求状况、同类资产的市场价格、职工安置、引进先进技术等因素。上市公司国有股转让价格在不低于每股净资产的基础上，参考上市公司盈利能力和市场表现合理定价。 　　（七）转让价款管理。转让国有产权的价款原则上应当一次结清。一次结清确有困难的，经转让和受让双方协商，并经依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位批准，可采取分期付款的方式。分期付款时，首期付款不得低于总价款的30％，其余价款应当由受让方提供合法担保，并在首期付款之日起一年内支付完毕。转让国有产权的价款优先用于支付解除劳动合同职工的经济补偿金和移交社会保障机构管理职工的社会保险费，以及偿还拖欠职工的债务和企业欠缴的社会保险费，剩余价款按照有关规定处理。 　　（八）依法保护债权人利益。国有企业改制要征得债权金融机构同意，保全金融债权，依法落实金融债务，维护其他债权人的利益。要严格防止利用改制逃废金融债务，金融债务未落实的企业不得进行改制。 　　（九）维护职工合法权益。国有企业改制方案和国有控股企业改制为非国有的企业的方案，必须提交企业职工代表大会或职工大会审议，充分听取职工意见。其中，职工安置方案需经企业职工代表大会或职工大会审议通过后方可实施改制。改制为非国有的企业，要按照有关政策处理好改制企业与职工的劳动关系。改制企业拖欠职工的工资、医疗费和挪用的职工住房公积金以及企业欠缴的社会保险费等要按有关规定予以解决。改制后的企业要按照有关规定按时足额交纳社会保险费，及时为职工接续养老、失业、医疗、工伤、生育等各项社会保险关系。 　　（十）管理层收购。向本企业经营管理者转让国有产权必须严格执行国家的有关规定，以及本指导意见的各项要求，并需按照有关规定履行审批程序。向本企业经营管理者转让国有产权方案的制订，由直接持有该企业国有产权的单位负责或其委托中介机构进行，经营管理者不得参与转让国有产权的决策、财务审计、离任审计、清产核资、资产评估、底价确定等重大事项，严禁自卖自买国有产权。经营管理者筹集收购国有产权的资金，要执行《贷款通则》的有关规定，不得向包括本企业在内的国有及国有控股企业借款，不得以这些企业的国有产权或实物资产作标的物为融资提供保证、抵押、质押、贴现等。经营管理者对企业经营业绩下降负有责任的，不得参与收购本企业国有产权。 　　二、严格监督，追究责任 　　各级监察机关、国有资产监督管理机构和其他有关部门，要加强联系、密切配合，加大对国有企业改制工作的监督检查力度。通过建立重要事项通报制度和重大案件报告制度，以及设立并公布举报电话和信箱等办法，及时发现和严肃查处国有企业改制中的违纪违法案件。对国有资产监督管理机构工作人员、企业领导人员利用改制之机转移、侵占、侵吞国有资产的，隐匿资产、提供虚假会计资料造成国有资产流失的，营私舞弊、与买方串通低价转让国有产权的，严重失职、违规操作、损害国家和群众利益的，要进行认真调查处理。其中涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理；造成国有资产损失的，按照《条例》的规定，追究有关责任人的赔偿责任。对中介机构弄虚作假、提供虚假审计报告、故意压低评估价格等违规违法行为，要加大惩处力度；国有资产监督管理机构和国有及国有控股企业不得再聘请该中介机构及其责任人从事涉及国有及国有控股企业的中介活动。 　　为加快建设和完善产权交易市场体系，确保产权交易公开、公平、公正，由法制办会同国资委、财政部等有关部门研究有关产权交易市场的法规和监管制度，各地依照法律法规及有关规定，根据实际情况制订具体实施细则。 　　三、精心组织，加强领导 　　（一）全面准确理解国有经济布局和结构调整战略方针，坚持党的十六大提出的必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济，必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展的方针。国有企业改制要坚持国有经济控制重要行业和关键领域，提高国有经济的控制力、影响力和带动力。在其他行业和领域，国有企业通过重组改制、结构调整、深化改革、转换机制，在市场竞争中实现优胜劣汰。 　　（二）在国有企业改制工作中，各地区要防止和纠正不顾产权市场供求状况及其对价格形成的影响作用、不计转让价格和收益，下指标、限时间、赶进度，集中成批向非国有投资者转让国有产权的做法。防止和避免人为造成买方市场、低价处置和贱卖国有资产的现象。 　　（三）国有企业改制要从企业实际出发，着眼于企业的发展。要建立竞争机制，充分考虑投资者搞好企业的能力，选择合格的投资者参与国有企业改制，引入资金、技术、管理、市场、人才等资源增量，推动企业制度创新、机制转换、盘活资产、扭亏脱困和增加就业，促进企业加快发展。 　　（四）地方各级人民政府及其国有资产监督管理机构、国有及国有控股企业，要高度重视国有企业改制工作，全面理解和正确贯彻党中央、国务院有关精神，切实负起责任，加强组织领导。要从实际出发，把握好改制工作的力度和节奏。在国有企业改制的每一个环节都要做到依法运作，规范透明，落实责任。上级国有资产监督管理机构要加强对下级国有资产监督管理机构的指导和监督，及时总结经验，发现和纠正国有企业改制工作中存在的问题，促进国有资产合理流动和重组，实现国有资产保值增值，更好地发挥国有经济的主导作用。
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福州国有房产管理中心
诉求编号：
诉求标题：
福州国有房产管理中心
诉求内容：
福州国有房产管理中心：拆迁13年何时才能批房产注销单，何时能办房产证，由那部门通知拆迁户？
我们原住台江百货职工宿舍，面积十几平米至二十几平米不等。96年被台江房管局拆迁办拆迁。拆迁时单位已放弃产权给职工。十几户选择货币安置，十几户选择房产安置。我现安置在由惠华房地产开发的光明港新村1#704室。选房时我们都缴了4~5万元的购房款，现台江百货已关闭，根据（[号）精神，由该中心负责处理善后事宜。台江房管局办房产证需等中心批下原房产注销单，才能给我们办房产证。请问何时能批产权注销单？我们何时才能办房产证。
最后，请领导及有关部门抽空看下诉求件编号（）验证码（084093）的回复。我们焦急等待中！
转办意见：
福州市“智慧福州”管理服务中心
1、请&福州市国有房产管理中心&在 15:11&前回复。&( 15:11)2、请&福州市国有资产监督管理委员会&在 09:31&前回复。&( 09:31)3、请&台江区信访局&在 09:31&前批转。&( 09:31)
台江区信访局
1、请&台江区房管局&在 10:06&前回复。&( 10:06)
市领导批示：
区(市)县&&领导批示：
回复意见：
经查，台江区光明港新村1＃704室尚未移交给我中心，现该房屋不属于我中心经营管理的范围。(福州市国有房产管理中心于& 16:42回复)由于台江百货公司职工宿舍产权属单位所有(国有),拆迁时由单位放弃产权给单位职工,现根据国有资产管理的相关规定,尚需国资委同意放弃产权的批文方可办理产权注销,然后凭产权注销单办理产权证.(台江区房管局于& 16:04回复)由于台江百货公司职工宿舍产权属单位所有(国有),拆迁时由单位放弃产权给单位职工,现根据国有资产管理的相关规定,尚需国资委同意放弃产权的批文方可办理产权注销,然后凭产权注销单办理产权证.(台江区房管局于& 16:04回复)您好！根据市政府〔2007〕56号专题会议纪要及市国资委、财政局、监察局、机关效能建设领导小组办公室、土地发展中心、国有资产管理中心等六部门《关于加大已改制、关闭、撤销市属国有企业资产委托处置和移交工作力度的通知》（榕国资产权〔号）精神，已改制、关闭（终止经营）、撤销国有企事业单位未房改的职工宿舍及附属公用设施等非经营性资产，一律按现状无条件移交市国有房产管理中心管理，由该中心负责产权证办理等善后管理工作。各企业主管部门应负责督促所属企业如实委托及移交资产。建议向台百主管部门市贸发局咨询。(福州市国有资产监督管理委员会于& 09:14回复)
诉&求&人：
事件地点：
光明港新村
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　　为了进一步加强和规范事业单位及事业单位所办企业国有资产产权登记管理，根据《企业国有资产产权登记管理办法》(国务院令第192号)和《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）等有关规定，特制定《事业单位及事业单位所办企业国有资产产权登记管理办法》，现予印发，请认真贯彻执行。
　　附件：事业单位及事业单位所办企业国有资产产权登记管理办法
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