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房地产众筹的精彩之处
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摘要: 网贷之家/译
REUTERS Andy Feinstein表示他虽是一名业主和物业管理员，但是却已将作为一名房东可能面临的所有烦恼外包出去。 这位45岁的房产顾问，住在华盛顿，拥有处于洛杉矶和梅斯基特交界的一处房产，同时还有设 ...
REUTERS Andy Feinstein表示他虽是一名业主和物业管理员，但是却已将作为一名房东可能面临的所有烦恼外包出去。 这位45岁的房产顾问，住在华盛顿，拥有处于洛杉矶和梅斯基特交界的一处房产，同时还有设立在东北地区的一处移动家庭基金。但是他无需担心房租的收取问题，也无需担心要处理麻烦的租客问题。 他已通过房地产平台Realty Mogul投资多达5万美元，并表示此举非常值得，他之前在弗吉尼亚州布莱克斯堡的一个大学城购置了房产，并表示这种另类的投资平台使得他无需烦恼什么。 Feinstein表示，“和其他房产投资一样，你将责任分担出去。但是不同于传统投资的是，你可以通过更少的控制、更少的烦恼获取同等的利益”。 Feinstein是众筹平台Realty Mogul 一万个合格投资人之一，也是Realty Mogul过去一年半的时间里2000万美元的交易总额的重要组成。只有真实看到房地产或者其他投资目标实体，投资才会生效。如果没有看到房地产等实体，投资金额将全部还给投资人。Feinstein表示其投资年均收益大概在8%-15%。 Realty Mogul的CEO Jilliene Helman 今年27岁，在JOBS法案通过的五个月之后于2012年9月创立了这家公司。JOBS法案放松了融资限制，允许个人直接投资公司。 Jilliene Helman表示，“我觉得这是个契机。毕竟这是80年来证券相关法律第一次发生改变。我看到了高净值投资人的强烈欲望，我认为整合现金流和收入的最好工具还是房地产”。 Helman不是仅靠灵感就踏进房地产世界，她的家庭背景是开发商和投资商之家。她父亲是工业用和商用房产的开发商和投资商，她母亲则是豪华住宅的开发商和投资商。 Realty Mogul可以比作是一家私人房产信托公司，但是起投金额为5000美元，低收入水平的人群也可投资。Realty Mogul的竞争对手包括Prosper 和Fundrise。 这也是吸引54岁的Brad Hopkins先生的地方，Brad Hopkins先生本人喜欢低门槛以及多样化投资。这位Supreme Funding Group公司的基金经理，通过其家族产业投资房地产，并在 Realty Mogul完成7万美元的交易规模(包括位于圣安东尼奥的一家购物中心及另一笔单纯的家庭贷款)。他表示今年将从所投资的购物中心获得8%-9.5%的高额回报。 Hopkins表示，“投资总是会有下跌风险，在投资房地产时，你需要管理好房产的物业管理者，需要每个月查看财务结果，以确保房地产的投资朝着正确的方向发展。房地产投资提供比股票市场更稳定、平均水平更高的投资收益。人们当然就会使用房地产投资来资助退休后的生活”。 Hopkins补充道，所有的投资人获准资格的次数为四次，Realty Mogul作为由美国金融业界限制局(FINRA)批准的经纪自营商(broker-dealer)受到证券交易委员会的监管。目前这家拥有33个员工的公司，没有遭受到证券交易委员会的其他障碍。 她表示，Realty Mogul投资的不动产都是通过特定技术予以选定，并且针对贷款发起人和不动产本身都做了尽职调查。“我们针对所合作的公司及个人做详细的背景调查。我们既调查宏观经济环境，也调查不动产周边的微观可比环境。” 但是J.J. Burns & Company的注册财务规划师JJ Burns表示，投资人在这样的平台投资时应该自己做好尽职调查。对于初次投资人，他建议应该首先确保其想要做长期投资。“房地产投资通常不是短期的或者流动性高的。人们总是倾向于尽可能减少长期投资的时间，有些人希望是5年，但有些平台却是设置为10年。” JJ Burns也建议人们针对平台的主要创始人做调查，“确保自己对平台做过背景调查，知道其是否有业绩增长倾向。考虑到房地产界的诉讼和欺诈事件，这对投资人而言是非常重要的”。 Feinstein表示作为一个投资人，对投资的平台选择是非常谨慎的，并相信Realty Mogul会为其本人带来好处。“我通常不会投资底特律的房产交易。这是常识，但Realty Mogul却有足够的依据来确保其平台的交易正常，哪怕只有一项交易出问题，Realty Mogul也承受不了。” Helman表示，Realty Mogul的目标是将房地产投资变得更加简单、易于理解。 “Realty Mogul重点关注现金流，我们已将数百万美元的投资顺利还给投资人。我们有系统化的正向现金流，并且依赖投资人基础获得生存。我认为这是非常重要的”。
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截至今年5月，全国网贷运营平台数量已达1946家
官方微信：房地产众筹：投资者的一条新路
【摘要】单纯从定义看，众筹也应该是房地产市场的自然之选。总而言之，众筹利用社交媒体网站诸如Facebook上朋友、家人和同事之间的巨大人际网络的可得性而将关于一项新生意的信息释放出去并吸引投资者。众筹通过扩大投资者的...
&·&& 12:40
两个全然不同的投资市场——一老一新，在一起难道不会把对方逼疯？
这才是众筹和房地产市场的关键问题。伴随着这对”古怪的“夫妻在2014年携手并进、相敬如宾，给了投资者们在生机勃勃的美国房地产市场一条获利新路，这个问题被圆满地回答了。
房地产众筹网站iFunding估计这一联合市场的规模在11万亿美元。
在2014年4月纽约举办的”房地产中的创新：众筹投资“大会上，Markley Roderick，一名律师并且是此次大会的主持人，指出JOBS法案（2012）提出了新的监管规则。这些新规则容许极其富裕的投资者（净资产在100万美元以上）通过众筹或P2P借贷可以直接投资房地产市场。
当美国证券交易委员会在探索容许所有收入水平的投资者都可以在线上进入房地产市场时，Roderick说到较富裕的投资者已经在诸如iFunding, Realty&
Mogul和CrowdStreet等众筹平台上投资了。
“如果他们之中的一小部分人把自己资产中的一小部分投资于房地产，这个市场的规模就将达到万亿美元量级。“Roderick解释到。
单纯从定义看，众筹也应该是房地产市场的自然之选。总而言之，众筹利用社交媒体网站诸如Facebook上朋友、家人和同事之间的巨大人际网络的可得性而将关于一项新生意的信息释放出去并吸引投资者。众筹通过扩大投资者的来源和范围有培养企业家的潜力，因为资金不再仅仅来源于企业家自己、亲朋和风险投资，这大大增加了创业者成功的可能性。
“房地产众筹不是一个全新的事物，”一份美国商业房地产发展协会的报告指出。“大量的玩家已经进入这个领域了。尽管每家平台都有自己的细分市场、商业策略和最低投资额限制，但它们都是专注于合格投资者的（对投资者的净资产和年收入有要求）。相比之下，受JOBS法案（2012）监管的众筹将把这一领域向更多的小投资者开放。
对于投资者来说，众筹的优势和劣势是什么?简而言之，优劣势实质上都和风险有关；特别是，投资者想要在线上收获多少，这个问题至关重要。
根据商业房地产发展协会的这份报告，房地产开发商和投资者都能通过众筹获得可观的财务回报，并且双方都能分散风险。
1、投资者有少量资金就可进入房地产市场。
2、投资者能和房地产开发商直接接触并且在整个过程中拥有话语权。
3、投资者可以选择想要投资的房地产项目。
4、投资者可以接触到大量的房地产项目，选择的空间极大。
1、众筹投资者与房地产投资者拥有相同的问题。如果市场不景气，他们将会损失投资。
2、投资违约的风险（来自于房地产开发商）对于众筹来说更高，相较于P2P和直接的房地产投资。
3、缺乏流动性，由于二级市场的缺席制约了投资者的交易途径。
可行吗？怎么做？
JOBS法案（2012）的通过成为房地产众筹兴起的催化剂。直到最近，房地产投资在广告宣传和招揽投资者方面仍被限制。JOBS法案通过修改现存的监管D规则，极大地改变了投资资本的筹集方式，特别是修改了不用在SEC登记，关于公司买卖证券的规则。
& & & JOBS法案有史以来第一次实现了投资者可以网上直接投资于私人房地产项目。
& 房地产市场众筹有可能引发一场变革，现在只是刚刚起飞的阶段，这些天来它吸引了专业投资者的极大兴趣。
编译自Investopedia, Real Estate and Crowdfunding: A New Path For
Investors, by Brian O’Connell.
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　　原价63万目标35万
　　花1000元就可以众筹一套房子，然后坐收溢价收益。这样的好事自然让很多人心动。那么，房地产企业又怎么与众筹的网友实现共赢呢？
　　据了解，此次众筹实际上是由江门搜房网和灏昌园发起的。按照该众筹项目的公开信息显示，整个众筹项目的运作方式是灏昌园拿出一套面积97平方米市场价63万元的房源进行众筹，此次众筹设定的目标价为35万元。而通过该互联网平台参与众筹的网友，每人可以每份1000元的形式参与众筹。
　　据介绍，这次众筹为保本形式，如果众筹阶段未筹满指定金额，投资款原额退还。而众筹总额达到35万元的目标价之后，该众筹房源将以38.5万元的价格起拍进行竞拍，所有的溢价收益由参与众筹的人分享。众筹发起方还承诺，在完成竞拍之后，众筹人的本金加收益最快将在一星期内到账，最长不会超过三个月。
　　由于该项众筹项目中设定的38.5万元的起拍价比众筹目标价35万元溢价10%，所以基本上此次众筹参与人士至少都将获得10%的收益。一旦竞拍价达到其市场价，众筹参与者的收益将高达44%。不论是想低价买房的还是想众筹一把赚点小钱，这样的保本又保证收益的方式也使得该众筹项目受到了众多市民的关注。
　　记者从该众筹项目的页面上看到，截至昨日中午，已经有166名江门本地网友参与，目前众筹总额为166000元，而在本地众筹截止后，该项目还将向该互联网平台的全国用户开放。
　　众筹实为营销推广并非真正卖房
　　一位参与该项目众筹的市民表示，自己很早就留意过其他城市的众筹，现在房产众筹处于刚开始阶段。出于各种考虑，众筹发起的房企和合作方都会确保众筹参与者的收益，因此现在房产众筹基本上是一种稳赚的投资方法。当然，也有不少对房子感兴趣的江门市民是真的想试试运气，&如果有机会能抢到这个特价房源，干吗不参与呢，反正也不亏。&一位市民说。
　　该众筹项目相关负责人则表示，此次房产众筹实质上是一项买房优惠和投资收益兼具的房地产产品，其主要的目的还是合作双方的营销推广而非真正的卖房。
　　对于江门出现的房产众筹，元子地产总经理谭华驹表示，他认为江门楼市本身是一个相对落后于国内大城市的市场，需要一些新鲜事物来刺激。对于楼盘而言，谭华驹认为这种方式实质上是开发商拿出一套特价房源来拍卖，通过线上线下的宣传吸引市民关注，并且增加客户来访量。
　　而对于参与众筹的市民，谭华驹提醒，目前市场上众筹的玩法不一，如果是保本形式投资人承担风险比较小，并且投资金额1000元不算太大，可以试一试。但拍卖时要公开公正，这样投资人的收益才更有保证。
　　众筹能否改变地产营销模式？
　　随着互联网思维在地产界越来越多地受到重视，近两年房地产企业也在以各种方式触网。在去年江门诸多房企纷纷效仿电商平台进行互联网卖房之后，今年又玩起了房产众筹。
　　虽然从全国范围内来看，所谓的房产众筹仍然是披着众筹外衣的营销，规模小、价值低。江门此次众筹也仅仅涉及一个项目的一套房源，其本身的体量相对于房地产业的整体规模而言可算微乎其微，但是房产众筹的蔓延却反映出地产界急切渴望引入互联网模式的态度。
　　国内地产大佬冯仑在月初表示，房地产众筹模式可以通过嫁接互联网，从而使房地产大大降低与政府、体制的摩擦和打交道的成本，实现房价低廉。此举可以使得房价至少下降1/3。
　　对此，江门一本地房企开发商表示，现在房地产行业整体利润率不断下降，采取众筹模式募集资金，降低融资成本，又使产品更贴近客户所需甚至提前锁定购房者，确实是一个不错的思路。不过，真正操作起来还有很大的困难，只能说可以慢慢去尝试和探索。
　　更有人对所谓房产众筹表示不屑。&无论怎么众筹，买地和造房子的成本始终摆在那里，所谓的降低成本根本不可能。所以说个案式的众筹可以作为一种营销手段来吸引关注，但房产众筹不太可能成为一种主流模式。&
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