央行年内已降息两次 部分房贷明年才能降月供
作者：潘福达
　　本报讯 （记者 潘福达）自11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，这让购房人置业热情再度升温。记者昨日梳理北京地区各大首套房利率优惠政策，发现各家银行的利率依然以88折为主流。需要提醒的是，如果降息前已经贷款买房，月供下调的利好要到明年才能享受得到。
　　、、、(,)、(,)等目前对首套房执行88折的利率优惠；、邮政储蓄银行、(,)首套房利率优惠为9折；则是惟一执行首套房利率85折优惠的银行。这样的优惠力度与11日降息前基本一致。另外，各家银行对二套房的利率都上浮10%。
　　今年银行整体放款速度较为平稳，央行降息为处于宽松环境中的市场再次注入活力，将直接刺激部分购房需求积极入市。以贷款100万元、20年为例，对比降息后基准利率和88折优惠利率后发现，在央行降息后，88折利率月供比基准利率每月少还380.87元，总利息支出比基准利率少91409.21元。这对于与银行签订88折利率，在5月11日后放款的新购房人的利好作用明显。
　　此外，年内央行两次降息后，二手房商业贷款的基准利率已由此前的6.55%调整为5.65%。公积金5年以上的贷款利率已经由调整前的4%降为3.75%，从历年贷款利率水平对比来看，无论是公积金还是商业贷款，贷款利率都创出了历史新低，这对购房者无疑吸引力大增，将在很大程度上缓解购房人的观望情绪，刺激购房人加快入市。专业贷款机构伟嘉安捷提醒，不少急于换房的购房人，因为自身房产处在抵押中从而缺少二套房的首付，只能通过短期二次抵押或垫资等方式来为房屋“解套”，急需用钱的企业经营法人也利用质押来凑齐周转金，这间接促进了民间借贷的活跃。不过，民间借贷机构良莠不齐，借款人应谨慎选择。
　　尽管今年央行已经连续两次降息，但部分老“房奴”发现月供分文未降。银行方面解释，如果购房人当时与银行签订的合同是按照自然年来调整利息，那么房贷族们暂时就不能享受到降息后的月供，而是需要等到次年的1月1日起才能享受到新利率的优惠。也有一部分购房人选择的是按自然年的月份来调息，例如5月贷款买的房，央行此轮降息后，房贷的月供要等到次年5月份时才会产生变化。
　　“如果正在办理购房贷款，能否享受新利率，要看是否已给购房人放款。”伟嘉安捷业务人员称，5月11日央行降息后暂未获得放款或者新申请贷款的购房人，都能够享受调整后的最新贷款利率，按照降息后的利率计算月供。而5月11日以前已经得到银行放款的，就要看和银行签订的贷款合同，如果是按年调息，那么将从日后执行新利率。
　　北京地区各银行首付及房贷利率
　　银行 首套房首付 利率 二套房首付 利率
　　中国银行 30% 八八折 50% 上浮10%
　　工商银行 30% 九折 50% 上浮10%
　　建设银行 30% 八八折 50% 上浮10%
　　农业银行 30% 八五折 50% 上浮10%
　　交通银行 30% 八八折 50% 上浮10%
　　邮政储蓄 30% 九折 50% 上浮10%
　　招商银行 30% 八八折 50% 上浮10%
　　北京银行 30% 八八折 50% 上浮10%
　　(,)30% 八八折 50%
　　光大银行 30% 九折 50% 上浮10%
　　(,)30% 八八折 50%
　　上海浦发 30% 八八折 50% 上浮10%
（责任编辑：HN666）
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这样真的好吗？ 组合贷款利率上浮幅度更大
提要：当前，各大银行的房贷利率上浮成风。近期，乐居编辑走访发现，如果购房者选择组合贷款，则其在商业贷款部分将承担更高的利率。本周，乐居编辑走访的19家银行中，共有7家银行的组合贷款利率高于纯商贷利率。
&&新浪乐居讯(编辑&潘伊纯&实习编辑&杨怡婷)当前，各大银行的房贷利率上浮成风。近期，乐居编辑走访发现，如果购房者选择组合贷款，则其在商业贷款部分将承担更高的利率。本周，乐居编辑走访的19家银行中，共有7家银行的组合贷款利率高于纯商贷利率。
&&&如果是纯商业贷款，你可以选择基准利率的中国银行和利率上浮3%的建设银行，但如果你是组合贷款，只能选择利率上浮10%的中信银行&，富力天禧销售人员如是介绍。据了解，该盘的一手楼房贷合作银行只有中国银行、建设银行和中信银行，如果购房者选择纯商业贷款，则可在利率相对较低的中国银行和建设银行办理房贷，而如果选择组合贷款，则只能在利率最高的中信银行办理。这意味着，购房者在公积金贷款中享受的利率优惠将有部分被商业贷款抵消。
&&在本周的走访中，乐居编辑了解到，除了3家暂停房贷银行，另外的16家银行中，共有7家银行的组合贷款利率高于纯商贷利率，分别为招商银行、光大银行、华夏银行、中信银行、浦发银行、交通银行和汇丰银行。
&&不过，排队办理公积金贷款的辛苦还是能有一定回报。尽管部分优惠会被商业贷款抵消，但组合贷款依旧能在一定程度上降低月供压力。
&&对比20年期100万的纯商业贷款和同样为20年期的组合贷款(50万公积金+50万商业贷款)，即便是在组合贷款利率较高的银行，组合贷款的月供还是较之纯商贷的月供少350-1040元不等。(对比结果详见表Ⅱ)
&&不过，选择在外资行贷款的购房者则要注意，由于当前外资行普遍还保留首套房贷利率85折优惠，在外资行办理组合贷款并非明智选择。从汇丰银行的房贷计算情况来看，在外资行，100万以上的房贷还是选择纯商业贷款更划算。此外，花旗银行和渣打银行均表示只受理纯商业贷款。
表Ⅰ 本周广州房贷政策详情一览
首套房贷商业贷款利率
组合贷款利率
首付3成 基准利率
首付3成 利率上浮5%
利率上浮5%
首付3成 基准利率
首付3成 利率上浮15%&20%
首付3成 基准利率
利率上浮10%
首付3成 基准利率
利率上浮10%
轻纺城支行
首付3成 基准利率
利率上浮20-30%
首付3成 利率上浮10%
利率上浮20%
首付3成 利率上浮10%
利率上浮15%
首付3成 利率上浮10%
利率上浮10%
首付3成 利率上浮20%
只做纯商贷
首付3成 利率上浮10%
利率上浮15%
中山八路支行
首付3成 利率85折(贷款额度100万以上)
首付6成 利率上浮10%
东山口支行
首付3成 利率85折
只做纯商贷
首付3成 利率85折(贷款额度110万以上)
财富广场支行
首付3成 利率上浮5%-12%（80万以上88折）
只做纯商贷
江南路支行
广州农商银行
轻纺城支行
表Ⅱ 纯商业贷款及组合贷款月供对比
纯商贷月供(元)
组合贷款月供(元)
组合贷款月供较低，每月可省591.18元
组合贷款月供较低，每月可省591.18元
组合贷款月供较低，每月可省350.7元
组合贷款月供较低，每月可省350.7元
组合贷款月供较低，每月可省1040.95元
组合贷款月供较低，每月可省1040.95元
纯商贷月供较低，每月可省16.97元
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本市楼盘打折楼盘
1均价：7900元/平米花都2待定白云321000元/平米天河416000元/平米番禺5待定从化6待定花都7待定花都843000元/平米越秀
1待定优惠10万2待定优惠8万3待定公寓93折415000元96折56300元95折649000元98折优惠740000元登记96折8待定优惠8万917000元98折1022000元98折
：不要轻易去依赖一个人，它会成为你的习惯，当分别来临，你失去的不是某个人，而是你精神的支柱。无论何时何地，都要学会独立行走，它会让你走得更坦然些。—— 宫崎骏| ：祝幸福| ：【上班族幸福感第一的城市是石家庄
前十没广州】据《2014中基层岗位职场薪酬研究》显示，36个城市中，上班族幸福感前10城市排名为：石家庄、昆明、太原、沈阳、重庆、南京、济南、合肥、郑州、大连。房子、伴侣和存款成为幸福三大件。上班族，你幸福吗？三大件都齐了吗？http://t.cn/8smZm6r| ：我们的生活，要禁得起放大——来自法国插画家Tom Haugomat| ：人家是保护你，怕你被喝茶！//: 谢谢，好歹还有出处和我的署名。好多转载的都给抹去了。|三口之家2014年买房理财规划：组合贷缓月供压力
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春暖花开时，江苏常州的读者陈芊芊致信《投资与理财》，诉说她的买房计划。建议芊芊夫妻均配置平安智胜人生保障计划，计划包含30万元寿险+30万元重疾+20万元意外+1万元意外医疗；年交保费均为4000元左右，建议30年以上长期交费。
春暖花开时，江苏常州的读者陈芊芊致信《投资与理财》，诉说她的买房计划。她纠结于要不要现在买房，担心买房后，生活压力变大，影响了现在的生活质量，并希望我们的理财师能给她一些建议，告诉她怎样的理财规划更为合理？ 芊芊今年32岁了，目前在一个集团公司上班，税后年收入55000元，年底其他收入29000元，有社保和公积金。但公积金每月交的钱只有300元，而且存款才一年。老公税后年收入60000元，无社保，无公积金，也没有任何商业保险。年底时，老公会交给她3 0 0 0 0元存款。现在家里的存款金额有2 0万元，全放在余额宝里，年化收益率5. 7%左右。 他们有一个孩子，已经9岁。给孩子买了教育保险，年交7985元，每年有教育保险分红。芊芊自己也有意外险，每年交1830元，两份保险的保费每年不到1万元，都是用每年收到的孩子的压岁钱交的，相当于两份保险的保费不需要额外资金。 目前芊芊一家三口和公公婆婆同住在2 0 0多平米的自有房里。公婆有小生意做，年收入8万元左右，并且公婆都有养老保险，基本不需要芊芊他们出赡养费。家里还有一套安置房，月租金收入有450元。家里的花销，加上养车费用，月均开销在6000元左右。 芊芊已经确定2014年在常州市区买房，这是首套房。他们看中了的一套房屋总价在95万元左右，打算通过借钱，凑齐50万元，贷款45万元，贷款30年。现在银行放贷利率比较高，上浮10%后达7.25%，感觉很有压力。常州的公积金贷款额度又吃紧，自己又只交了1年公积金，目前公积金余额并不多。据悉，很多地区的公积金贷款只能贷到账户余额的10倍，为此芊芊非常担心自己的贷款额度会受限。 规划需求 1、2014年在常州购买首套房 2、孩子的教育规划 &建议读者采用(公积金+商贷)，有效缓解月供压力，节约利息成本，或是适当调整购房面积，降低总价及月供压力。& 王楠平安人寿北京分公司区域拓展 客户基本情况分析： 芊芊一家应属小康之家，通过合理的规划，完全可以实现2014年购房计划。依据基本情况，芊芊一家暴露了很大的风险敞口。建议一家建立至少与贷款总额等值的人寿保险及重疾保险，并为孩子增配健康险。 需求一：2014年买房 建议一：采用组合贷(公积金+商贷)，有效缓解月供压力，节约利息成本。 依据常州最新住房公积金相关政策，可采用公积金贷款18万+商贷27万的组合方式，比单纯商贷月供降低300元，节省利息11.2万元。 建议二：适当调整购房面积，降低总价及月供压力 根据常州平均高段房价8000元/平米，95万元的总价至少可购买120平米的大三居户型。考虑到目前五口之家居住200平米的户型，结合未来房屋升值变现、出租的收益能力，可考虑购买面积略小的小三居户型(85－90平米)，它具有面积小、总价低、变现快、出租易的特点，而且可满足三口之家日常居住。 下表中，采用纯公积金贷款方式，总价70万元，首付52万元，贷款18万元，等额本息20年，月供1100元左右(最低540元左右) 还可考虑降低首付，采用组合贷方式，总价70万元，首付42万元(余8万元装修款)，商贷10万元+公积金贷18万元，等额本息30年，月供1600元左右(最低1000元左右) 需求二：孩子教育金 芊芊已经为孩子配置了年保费近8000元的教育金保险，但未提及具体公司及险种，从保险教育金配置角度看，可以基本满足。孩子已经9岁，疾病风险及意外风险均相对提高，建议通过配置平安常青树健康保障计划，完善孩子基础健康医疗(10万元寿险+10万元重大疾病+1万元意外伤害医疗，年保费2500元左右)。 注：如果已经为孩子配置的教育金保险包括寿险、重疾及意外医疗，可不再重新配置其它保障型产品。 由于负债率发生变化，因此家庭的保障缺口明显增加。芊芊的先生没有基础保障(商保及社保)，芊芊本人只有大约50万元保额意外身故保障(依据保费测算)，实际保障缺口较大。 建议芊芊夫妻均配置平安智胜人生保障计划，计划包含30万元寿险+30万元重疾+20万元意外+1万元意外医疗；年交保费均为4000元左右，建议30年以上长期交费。 依据以上建议，家庭基础保障支出预算：芊芊意外险1830元+夫妻双方保障8000元+孩子健康保障2500元+孩子教育金8000元＝20330元。约为家庭年收入的13%，属于保险配置10%－15%的合理支出区间之内。 TIPS 上述理财规划中涉及到的理财产品有： ①平安常青树健康保障计划【平安鑫盛终身寿险(分红型，2012)+附加鑫盛提前给付重大疾病保险+附加意外伤害医疗(A/B)】 ②平安智胜人生保障计划【平安智胜人生终身寿险(万能型)+平安附加智胜人生提前给付重大疾病保险+平安附加无忧意外伤害保险(2013)+平安附加无忧意外伤害医疗保险(A/B)】 &建议芊芊夫妇趁现在&宝宝&类理财收益率刚开始下滑之际，选择将大部分资金配置到银行中长期理财，以便锁定相对较高收益。& 张伊欣2010年加入中国北京分行，现担任光大银行私人银行(北京)中心财富顾问，拥有丰富的客户服务经验。 TIPS 特别说明 ①由于申请住房按揭贷款的主体是芊芊夫妇，因此上述家庭财务状况分析表不包含芊芊公婆的财务数据。 ②根据已有信息可知，芊芊夫妇在老人赡养费用和家庭保险支出的费用为零，家庭支出主要是每月6000元的生活花销和养车费用，合计每年7.2万元。 理财规划建议： ◆购房规划 由于常州的公积金贷款额度吃紧，且芊芊的公积金余额不多，因此只能选择申请商业贷款，放弃申请公积金贷款或组合型贷款。假设房屋总价在9 5万元左右，芊芊夫妇能够通过借钱，凑齐首付50万元。假设能够从银行贷款4 5万元，按照基准利率上浮10%即7. 2 5%，贷款3 0年。按照等额本息还款方式，每月应还房贷3 0 7 0 元，合计每年还贷3 . 684万元。 一般在申请个人房屋按揭贷款时，当申请人家庭年收入为年还贷金额两倍以上时，且申请人无不良信用记录，房贷申请一般都能顺利通过。 ◆教育规划 芊芊夫妇的中期目标是孩子的教育投资，想通过合理的资产配置，追求较高的相对投资回报，为孩子攒足教育费用。其现有的投资方式主要为两种：一是给孩子买教育保险，年交7985元，每年享受教育保险分红。二是将现有2 0万元存款全放在余额宝里，年化收益率5 .7%左右。该种投资组合是否合理？我们来对上述两种投资进行详细分析。 1、教育保险：一般风险相对较小，本金相对安全，但是每年的分红款折合成年化投资收益率，一般为2%- 3%，收益率相对较低。因此，建议将该笔资金改为基金定投，以连续投资10年为例，平均年化收益率为6%-10%。由于芊芊家的孩子今年刚9岁，大约10年以后才会使用这笔资金，作为大学学费和生活费，而当前A股市场点位相对较低，因此非常适合进行10年期的基金定投投资。 2、余额宝：起点较低，灵活性相对较高，但近期收益率持续下滑。4月以来，市场资金面相对宽松，同业市场拆借利率持续下降。受此影响，互联网&宝宝军团&的收益率持续回落，截至4月28日，余额宝7日年化收益率为5.08%，与发行初期的7%相比，降幅较大。因此，建议芊芊夫妇趁现在理财市场收益率刚开始下滑之际，选择将大部分资金配置到银行中长期理财，以便锁定相对较高收益。 ◆其他规划 1、家庭备用金：芊芊的家庭属于&上有老、下有小&的结构，老人和孩子会有临时紧急用钱的需求，因此建议芊芊夫妇准备出足够的家庭备用金，以备不时之需。按照紧急备用金一般需满足家庭3 - 6个月生活开支的原则，芊芊家庭紧急备用金=(年度生活费7. 2万元+年缴房贷3 .7万元)/2 = 5 . 5万元。该笔资金可以放在活期账户或者投资期限灵活、风险较低的货币基金。 2、保险规划：芊芊的老公是家庭的经济支柱，但是无社保、无公积金，也没有任何商业保险，对于整个家庭来说，是一个风险点。因此，建议芊芊老公适当配置一些返还型的重疾险和消费型的意外险，用全面的保障计划去覆盖家庭风险点。 点评 为了实现买房计划，芊芊需要开源节流，目前阶段，无需赡养老人和租房，完全可以每月减少1000元的开销。另外，若是担心购房后影响生活品质，完全可以减少购房面积。针对芊芊的家庭实际情况，我们两位理财师都给出了很好的建议，芊芊可以参考。
[责任编辑：zhangyw]
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48小时点击排行我准备买房 新房总额大概60万 准备贷款35万 工商银行贷款 20年还款 帮我算下 月供多少 总利息多少 谢谢_百度知道
我准备买房 新房总额大概60万 准备贷款35万 工商银行贷款 20年还款 帮我算下 月供多少 总利息多少 谢谢
我准备买房 新房总额大概60万 准备贷款35万 工商银行贷款 20年还款 帮我算下 月供多少 总利息多少 谢谢 越详细越好
54元，有多少公积金，一共628756，算起来利息一共278756不知道你有没有公积金呢.54? 如果你没有公积金，加上本金350000
我的是商业贷款 关键 我不知道 现在工商银行的利率是多少 不知道吗 知道的话 在帮我算下 因为 我现在在82.2和96平方的房子之间徘徊 利率低的话 我会考虑96的 利率高的话就只能82.2的了 麻烦你帮我算下
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按照一楼大侠所说35W本金20年利息都小三十万快赶上本金了啊一套房子套牢人一生啊，天朝的民愤之大是有原因的，真是买的没有卖的精
你想要什么形式的贷款？住房公积金还是普通信用贷款？如果是住房公积金贷款的话：
登陆官网，上面有理财试算器，其中就有关于贷款的，你手工输入以下
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