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上海房租全方位调查：房租暴涨 我们去哪里住
上海房租&地图&　　上海房租上涨&地图&　　浦东：　　[滨江] [小] [金桥] 普遍大涨　　五角场：换个租客就能涨15%　　中心城区：　　[人民广场] [徐家汇] [新客站] [中山公园] [打浦桥] [静安寺]未现&租金暴涨&　　广灵四路：老房子多房租很难涨　　闵行松江板块：　　[七宝] [九亭] [上大] [大华] [顾村]租价稳步抬头　　学区房：租金涨幅并不突出　　如果说买不买房还是一个生活得怎么样的问题，那么，租房，就是关系生存的问题了。　　买不起房子，大不了还可以租房，可是租不起房子呢？将要去哪里&&　　最近，当房产买卖市场相对平静了一段时间的时候，租赁市场却被炒得不得安宁。&房租暴涨&，这样的字样似曾相识，只是过去前面的两个字是房价。　　真是&暴涨&吗？制造&暴涨&的幕后推手是谁？　　房子，这样一个关乎民生和投资的问题，似乎永远都不缺少话题。与此时的房价相比，2500元的租金涨到2800元，这也可以算一个话题了。可是，当我们回过头去看一看，2006年6月，上海的房屋租赁指数是年是年是年是年是1227。如果谈上涨，同比的涨幅今年不是最高。可是今年却被各种声音集中传达着这样的信息。作为居民消费价格范畴的租房价格，有这样的上涨幅度算不算在情理之中？当给这种上涨进一步推波助澜时，将带来什么样的后果？　　最近有关部门调查得出的结论是，房租上涨的幕后推手是哄抬租价的中介。不敢完全确信。但如果你是一个新房的业主，你一定曾被中介在没有客户的情况下不断打听你是否有房要卖或要租的电话骚扰过；如果你是一个想鼓捣房子的二房东，你也一定听过，房东怕征房产税，现在再不租下来，以后还会涨价的。总要有一种不管是来自什么方面的力量来搅动，这个市场才会动。　　不想炒作，不想一起哗然，但我们关注。只希望，如果说房产调控起了作用，当房价不再无厘头上涨时，房租别再走上无厘头的轨道，这关乎上亿人的生存成本。　　房租涨幅被房价甩在后面　　投资客买房看重的是房价涨幅 &租金回报率&无投资参照性　　作为某地区物价水平的一个重要组成部分和表现形式，房屋租金价格的长期上涨是必然的。但是，人们发现，近年来上海房屋租赁价格的涨幅远远赶不上房价本身的上涨，在租金回报率逐年下降的同时，&以房养房&的房产实则越来越没有可操作性。　　房价越涨显得出租回报率越低　　多年前，当人们还沉醉于炒股的兴奋中时，在某银行上班的陆小姐，便开始经营她的房产了。不过，精明的陆小姐这些年来却在为租金回报率的走低而有了&富人的烦恼&。　　2003年时，陆小姐在嘉定区一套二室一厅的装修房，月租金收1500元，全年18000元。当时，该房子的市价约45万元，算下来租金回报率达4%，相当于银行一年期定期利率1.98%的两倍。七年后，同样那套房子，月租金上升到了2500元，涨幅达66.67%，全年30000元，但由于房价涨到了130万元，租金回报率猛降至2.3%，基本与现在的银行一年期定期利率2.25%持平。　　李先生也遇到了同样的问题。他在奉贤的一套二室一厅毛坯房，2007年的月租金为500元，2010年的月租金涨到了800元。但是，2007年时，李先生拥有的房屋售价在4000元/平方米；2010年时，房价已经上涨到了12000元/平方米。租金涨60%的同时，房价却涨了200%，导致租金回报率从三年前的1.61%进一步滑落至0.86%，差不多仅相当于一天通知存款的利率水平。　　不付租金买下房子更划算　　租金回报率偏低是既成事实，越来越多的房东在当初投资买房时寄望于房价的上涨。因为如果不是那样，还不如把钱存入银行。今年自从4月17日国务院发布房产新政和5月初上海房价见顶回落以来，无论是一手房还是二手房的实际价格，降幅在有的地方已达20%，租金的涨幅在10%左右，远非外界谣传的30%以上。　　然而，从长远来看，即便将来房价不涨了，房屋租金的上涨也是肯定的。因为租金总是会跟着物价走，跟着走，跟着人们口袋里的钞票走。对于担心将来付不起房租的人来说，最好的办法是尽早买下属于自己的房子。　　上海房屋租赁指数 　　四年涨了22.70%　　上海房屋租赁指数更从全方位的角度，向人们展示了这些年来上海房屋租赁市场的变化。该指数系统将上海市房屋租赁市场分为售后公房租赁市场、一般商品房租赁市场和高端商品房租赁市场三类，共选取了67个控制点、100个有代表性的样本楼盘。　　其中，高端商品房11个控制点、11个样本楼盘；一般商品房26个控制点、38个样本楼盘；售后公房30个控制点、51个样本楼盘。以此作为监测研究对象，反映的是上海整个租赁市场的即时动态。　　该指数以2006年5月为基期，基点为1000点。最新一期的上海房屋租赁指数报告(2010年6月)显示，这一指数已攀升至1227点，累计涨幅达22.70%。不过同期的上海二手房指数，更是从1625点上涨到了2565点，涨幅为57.85%，遥遥领先于房屋租赁指数。　　租金回报率是一种计算投资回报率的计算方法，主要是针对地产方面的投资收益的计算。可以通过租金回报率来衡量投资收益情况。　　通常的租金回报率分析法：　　公式：(税后月租金-每月物业管理费)&12/购买房屋总价　　这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择&绩优地产&的简捷方法。　　弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。　　租金回报率法　　公式：(税后月租金-按揭月供款)&12/(首期房款+期房时间内的按揭款)　　优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。　　弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。　　房租涨或不涨，你在乎吗？ 　　房租在涨吗？你希望房租涨吗？&&有人是房东，有人是房客，有人既是房东又是房客，所以，注定了大家对此想法不一。说到底，房租是房东和房客的博弈，最近几年似乎一直是房东主导着房租的价格走向。比较有意思的是，并不是所有房东都一个劲地只想涨价，看来，房租涨，但一定不会涨得太&恐怖&。　　租客　　应届大学毕业生小张　　希望廉租房能&帮一把&年轻人　　因为我是学文科的，找工作很难，好不容易在临毕业前搞定了，每个月税前收入只有3000元出头一点。　　我的几个同学也面对&高房租&颇感无奈，大家合计了后只能4个人合租一套金杨新村的两室户，每个月租金2300元分摊到每个人要付接近600元。即使这样凑合着租房，对我们这些刚走出大学校门的新人来说已经是一笔很大的经济负担了。师兄师姐也庆幸越早毕业越划算，不仅就业竞争没现在这么激烈，而且趁房价那时便宜赶早买房了。　　最近看到新闻里说上海的廉租房准入标准将再放宽，政府在抓紧落实这方面的工作。国外大都市对低收入的年轻人有提供廉价公寓居住的政策，其实像我们这样刚毕业的年轻人经济能力很弱，真的很希望也能享受到上海的廉租房政策照顾，哪怕给我们两到三年的廉价租房过渡期也可以，这对我们来说无疑是雪中送炭。　　广告公司员工张小姐　　我有信心让薪酬涨得比房租更快　　我研究生毕业从江西老家来上海三年了，现在和另一个女孩一起在浦东租了一套两室一厅的老房子，月租金是2500元，我们一人一半。刚到上海的时候，工资只有元，感到租一套房子是很大的负担。不过，现在好多了。由于我工作努力，如今一月能赚10000元多了。　　实际上，理性一点讲，上海的房租贵不贵是因人而异的。要是你赚不到钱，工资总是那么可怜的一点点，当然觉得贵了。同样是分担的1250元的月租金，对于三年前的我和现在的我完全是不同的。要是我赚钱的速度能超过房租的涨幅，那又有什么关系呢？当然，房租不涨是最好的，但这不现实。　　我宁可承担比老家贵得多的房租也要留在上海。而且现在也习惯了，将来房租再涨，我有信心我的薪酬会涨得更快。没什么可担心的。　　房东　　煤气公司职员陆先生　　碰到抠门租客涨价很难　　这六七年里房租是明摆着慢慢上涨的，就拿我出租的房子来说吧，头一个租客是个台湾人，住了四年多，房租从不拖欠，而且随行就市一直很爽气地几百元几百元地上涨。　　和他相比，后面的租客就抠门多了。后面的租客是一对中年上海人，一开始我以为上海家庭也要租房，应该是经济上有点难处的，也租不长久，所以就以比较低的价格租给了他们，而且还是重新装修和配置过的。没想到，到上个月他们已经租了整整两年了，一点没有要走的意思，我很委婉地提出要涨点价，那位太太一开口就把话堵死，她说：&哎呀，我也没涨人家的价啊，我从来没涨过人家的价。我的好朋友是房产中介，我也没听说过房租在涨啊。&原来，他们把衡山路旁边的老洋房(煤卫不独用)出租给了商户，再来租我的房子住，当中的差价很厚，足够开销，那男的也不上班了，每天就是打打网球买买小菜，逍遥得很呢。　　碰到这种情况还真蛮棘手的。我老婆气不过，说收回来算了，重新找租客。我想想么，到底是上海人家庭，也有好的一面，比如物业和保安对他们的反映都比较好，再重新找租客也麻烦，还不知道下一个租客会有什么意料不到的烦心事。所以又给那位太太打电话，她听我一定要涨的意思，马上表态&涨两百元&，但&到下一季度开始涨好不好&。&&算了算了，我就答应她了。　　媒体编辑李女士　　宁可不涨价也不花巨额装修费　　做了七八年的房东了，我的感受是，房东也不是那么好做的。虽然没见过72家房客，可我遇上的也是各色人等，什么类型的都有，最过分的连一个灯泡坏了，都要打电话叫我去换。　　我的前一个房客，一个西班牙中年男人，2004年底开始就租我的房子。去年，他和一位上海小姑娘结婚了，虽然他们决定继续租我的房子，但他太太约我去那谈房子的一些维修问题。到了那里，只见她拿出一张长长的清单，上面列了十多项&整改&要求，&墙壁重新粉刷成淡粉色&、&六扇门重新油漆成奶白色&、&更换一张新沙发&、&次卧的单人床搬走&、&更换新的抽油烟机&、&开通电话的国际长途功能&等等，看得我一愣一愣。西班牙人的太太开口了，&这房子已经租了四年了，太旧了，你也该装修装修了！我可以适当地增加租金。&　　两室一厅的房子，2300元的租金已经保持四年不变了。四年，我能收到的租金总共是11万元，如果像她说的那样装修装修，那我就基本等于免费出租了。即使装修好后增加租金，猴年马月才能补回装修成本。　　我答应更换抽油烟机、开通电话长途等，但她执意要求粉刷、油漆等，同是上海女人，我对她的&作功&甘拜下风，只好让她自己去找更合适心意的好房子。　　后来，西班人和他太太搬走了，我找了个新房客，月租金还比原来多了150元。　　企业退休人员王阿姨　　和房客相处得好，不涨房租　　我在普陀区有一个小房子，一直租给一个从外地到上海来工作的小伙子。时间长了，大家彼此也比较信任了，所以我一直也没有加过房租。两年前是每个月700元，现在还是每个月700元。　　前几天，我们去年签的租约到期了，要重新续签。不过，小伙子却向我提出，他打算不再续约了，要搬家到别的地方去。我暗自盘算着，如果他不再续约了，我正好可以趁这个机会加一点房租再租给下个房客。因为我已经听中介说了，最近周边的房租都在上涨，我这样的房子，每个月的房租至少可以涨上一百元去。　　不过，也正是因为这个原因，小伙子出去转了一圈回来，发现这点钱在外面根本租不到相同条件的房子，更不要说更好的房子了。于是，他又来跟我商量续约的事情了。　　我考虑了一下，觉得这么长时间大家处得也挺好，换个房客虽然房租能涨一点，但万一性格不好，或者卫生习惯不好，也挺麻烦。再说，这个小伙子和我女儿年纪差不多，在我眼里就是个孩子，却要一个人背井离乡，出门在外，不容易啊。　　这么一想，我就答应了和他继续签约，而且，仍然没有涨房租。　　上海市区房租调查　　中心城区未现&租金暴涨& 　　近日，网上盛传近期上海出租房房租暴涨30%以上，为此，记者通过对上海六大商圈周边的二手房租赁市场的实地调查，发现这个传闻在上海市中心板块并不通用。记者了解到，随着4月中旬新政出台，不少原本准备抛售物业的业主进入观望期，转售为租，大量房源涌入租赁市场，有些地区的出租房租金甚至出现略微下调。实际上，上海中心地区的房屋租赁市场价格总体平稳，涨幅极为有限；上海房屋租赁指数也显示，上海高端市场租金环比上涨不到1%，但由于受世博会的影响，短租房受到了前所未有的追捧。上海房屋租赁指数办公室认为，随着世博会进入平稳运营状态以及暑假的到来，周边租赁市场将持续走热，并且在调控新政影响下，买卖和租赁的&跷跷板&现象的回归，也会支撑租赁市场平稳向上，但至少在目前，&租金暴涨&的情况并未在上海中心地区出现。　　本报首席记者薄继东实习生谢哲澍　　人民广场　　最近要求短租的外地客户多了　　人民广场区域是上海市中心，该区域拥有轨道交通、地面交通交汇的城市立体交通网络，地下轨道交通和地面数十条公交线路，构成了目前上海最便捷的立体交通换乘枢纽之一，因此人民广场附近的出租房，似乎理所应当成为最热门的房源之一。上海庆豪房产经济有限公司的业务员付先生在接受记者采访时表示，网上盛传的上海房租疯涨的传闻纯属无稽之谈，即便是位于人民广场黄金地段福州路的中福小区内的出租房，今年以来也仅有100-200元左右的上涨，&部分房东还有主动降租金的呢。&　　据了解，现在位于人民广场区域的一套一室一厅房的租金大约在3500元左右，租金的高低也与出租房的装修程度密不可分。付先生向记者介绍，最近要求短租的外地客户的确多了，有些是特地来上海看世博会，有些则是趁着暑假的时候带孩子来上海学习、夏令营等。至于租金的涨跌，付先生表示这完全是阶段性的：&就和商品一样，房租的涨跌也是取决于供求量的。&　　徐家汇 　　三个月以来租金较稳定　　南丹东路上的永庆房屋物业顾问王先生告诉记者，近段时间徐家汇周边地区的商品房租金基本稳定，没有明显上涨。如：位于南丹东路223弄的莱诗邸，是2005年左右建造的全装修次新房。目前，该小区79平方米上下的一房一厅的月租金在元，车位450元/月。位于天钥桥路180弄的嘉创华狮公寓，是稍早一些开发的全装修酒店式公寓，租金略低一些，58平方米左右的一房一厅的月租金在元。至少最近三个月以来的租金是稳定的。　　数十米之外的另一家房产中介&&米氏地产的有关物业顾问，印证了王先生的说法。他告诉记者，现在该区域的房租水平基本和四五月份不相上下，所谓房租短期内暴涨30%的说法纯粹无稽之谈。　　新客站 　　中远两湾城有小幅上涨　　上海置怡房地产经济有限公司的业务主任袁前超告诉记者，中远两湾城的大部分出租房都没有大涨，只是从今年三月份开始有了大约200-300元的小幅上涨。现在，在中远两湾城里一套一室一厅的出租房租金大约在元左右。但袁先生也承认，现在的出租房源似乎有些供不应求：&现在要是有客户来想租一套一房一厅的房子，恐怕很难找到房源，但更大房型的出租房就比较多了。&袁先生向记者介绍，来中远两湾城租房的一般是在附近上班的白领阶层，200-300元左右的涨价对他们来说还可以承受。　　记者在采访时正好遇到了前来咨询的薛先生，记者了解到，薛先生一家是从安徽特地趁着暑假来上海看世博会的。&既然来了，那就让小孩子好好感受一下大城市，&薛先生笑呵呵地表示，准备在上海短住一个月，因此特地到中介来看房。在了解了附近出租房的价格后，薛先生认为和自己的心理价位差不多，完全可以接受。　　中山公园 　　看不出有明显上涨迹象　　位于长宁路的21世纪不动产上海锐丰房地产公司的置业顾问曹先生已有3年的从业经验，是该门店的老员工了。他对记者说，近一年来中山公园附近的房屋租金基本没有变化。比如，公司边上的圣约翰小区，99-101平方米的二房，去年的月租金价格一般在元，个别装修超豪华的在7000元，今年也有人挂牌7500元出租，但经租客还价，最终的成交价格依然在7000元。也就是说，看不出租金有明显的上涨迹象。　　曹先生介绍说，几个月租不出去，房东就会慌了，因为空关是一种损失，还不如降低一点价格租出去。他表示，只要上海的房产税政策不出台，上海的房屋租赁市场一定还会很平稳。将来要是真的出了房产税政策，以他的经验判断，房东们一定会把税收转嫁到房客身上，就像现在卖方一样，要个净到手价。　　打浦桥 　　轨道9号线通车助涨房租　　&房租暴涨？我怎么听不懂？&瑞金二路上的上海都晟房地产经纪公司的有关业务人员，对外界的传言表示了困惑。&涨没涨价，与房屋的装修程度，房东的心态有关。&　　不过，位于打浦路上的鼎铭房产的物业顾问郝先生却向记者承认，最近其周边的房屋租赁价格确有500元左右的小幅上涨。他举例说，打浦路和斜土路口的海华花园，同样一套装修全配的二房，今年2月份时租金在元，现在已经攀升到了元的水平，装修特别好的月租金要5500元。　　郝先生分析说，打浦桥地区房租价格之所以能够上涨，一个很重要的原因是该地区缺少供应量。&一套房子挂出来，租金稍稍低个200元，两天时间就没有了。&他认为，是供需不平衡造成了房租价格的上涨。同时，郝先生也承认，轨道9号线的通车和离世博会园区仅有20分钟的步行距离，也是助涨房租的原因。在郝先生眼里，要是大家还不买房，都等着房价跌的话，房租还会上涨。　　静安寺 　　出租供求一直较稳定　　静安区一直是上海住宅房的&龙头&地区，也是平均房价最高的区域，而静安寺板块无疑是上海住房版图中的白金地段。上海臣信房地产经纪有限公司的曹先生告诉记者，这个区域的出租房很抢手，因为距离华山医院不远，很多外地专程来上海看病的客户会选择在这儿租房，离得近也方便家属对病人的照应。而这样的客户对租房可谓是硬性要求，所以在租金上也不会多做计较，但由于这样的需求一直比较稳定，因此今年以来也没有房租大幅上涨的情况。　　网上传闻说中介往往是租金上涨的&幕后推手&，那中介会不会主动向房东提出可以上涨租金呢？面对记者的提问，曹先生连连摆手：&我们中介讲究的是交易量，租金上涨我们的确可以获得稍多一些的佣金，但一旦影响到交易量就得不偿失了，所以中介绝对不会做这样的事。&　　不缺房的浦东房租普遍大涨　　按下葫芦又起瓢，面临着意想不到的尴尬&&压了房价却管不了租价。房租大幅上涨成为目前楼市的热门话题，但记者在采访浦东租房现状的过程中了解到，即使中介人士也坦言实际上并不缺房可租，部分中介通过控制热门房源进行炒作，人为制造出&租房紧张&的情况。　　滨江 　　中介炒高租价拿佣金自救　　&现在世贸滨江花园的一室户月租金基本上要1万元。&中原地产位于浦东的一家门店业务员张先生对记者直言不讳，最近陆家嘴板块的房租至少上涨超过了10%，部分沿黄浦江的小户型景观房租金则涨幅超过两成。谈到房租上涨的原因时，业务员张先生给出的解释是后不少购房者暂时租房观望，另外大学生毕业、求租学区房和举办世博会等也都集中在六七月份，使得可租房源一下子供不应求。　　但另一家房产中介的资深人士黄先生私下对记者表示，这一说法其实根本经不起推敲。因为网上房地产最新公布的可租房源面积超过300万平方米，而浦东的楼盘数量本来就很多，从供给来看并不缺少可租的房源。例如陆家嘴、源深和花木等数个板块内都有不少房源掌握在投资客手上空关着，近期楼市调控导致成交锐减，投资客在难以抛售房子的情况下纷纷转卖为租。　　&现在二手房成交很少，中介如果不关门，就要想其他办法来自救。&中介人士黄先生坦言，房价猛涨的势头刚被打压下去，房租马上又接着&抬头&，中介在其中确实有参与炒作的迹象，因为把房租炒高了能使中介收取的佣金也随之增加，而且这成为眼下中介的主要收入来源。　　小陆家嘴 　　热门地段老公房也涨两成　　&世纪大道旁边的老公房租金也涨得太夸张了吧。&最近刚到陆家嘴写字楼上班的施先生准备在公司附近的地方租房暂住，到中介处打听后了解到房龄较短的二手房租金实在不菲，于是施先生就准备在世纪大道旁的竹园新村和梅园新村找一套老公房，但中介报出的租金还是很让他吃惊：一室户月租2500元左右，两室户月租3500元左右。　　但是中介21世纪不动产的业务员小陈告诉记者，去年同期这一带的老公房租金只是一室户2000出头、两室户2800左右，租金涨幅足足有两成，这和几家中介暗中联手推动不无关系。由于世纪大道附近的老公房不仅交通方便，而且配套的生活设施齐全，所以在租房市场上比较&吃香&。几家中介从5月底开始就有计划地搜罗这里可租的老公房，抢先和房东签约，等于是把热门房源提前控制起来。　　金桥 　　中环两室两厅竟要月租7000　　&中环的两室两厅月租金居然也开到了7000元！&马先生最近打听靠近中环线的金桥瑞仕花园的房租情况，但中介的报价差点让马先生昏过去&&豪华装修的两房月租最高要7500元，而一房的月租也要5500元左右。马先生对比之下发现，这样的价格足以让他在内环以内租房了。　　汉原地产的相关人士李先生表示，该楼盘除了房龄较短&&约两年之外，在地段上确实并没有特别优势。就在半年多前，该楼盘的一房租金在4000上下，两房租金也就5000多，很多房子当时根本租不出去。该楼盘现在的房租如此&虚高&当然离不开中介的炒作，尤其是鼓动房东一起哄抬房租，然后由中介作为&二房东&将房子对外群租，每位租客的实际月租在元。　　&原来中介挨家挨户打电话问房子卖不卖，现在反正也卖不出去，已经改成问房子租不租了。&中介人士李先生介绍，中介鼓动房东的另一种手段是往邮箱里发租价传单，上面标的租价基本上比3个月前涨了10%到15%。　　五角场：换个租客就能涨15%　　五角场附近一个中档楼盘的业主，在6月份的时候接到了中介的电话，&你看是不是可以把租客想办法赶出去，这样你的租金就可以提升15%以上了。&张小姐在五角场周围有两套房子，其中一套三室一厅的主要针对周边高校的留学生，&不仅是我，了解下来我们这里的房东十之八九都接到了中介让我们涨价的电话。&　　从2008年开始房价大幅度上涨，就连张小姐在杨浦区偏僻一点地方的老公房，也从.2万一平米的售价，涨到了现在大约2万元。不过，由于复旦大学、同济大学周边租房市场比较大，可选房源余地较多，房租市场上涨的并不多，比如3000元左右的房租，每年涨幅在5%至10%之间；如果和房东关系比较不错，那么不涨也完全在情理之中。　　记者从杨浦区几家中介门店了解到，今年5月份尤其是6月份，房租开始上涨，但基本上能够有15%左右的价格提升就已经算很高了。　　同济大学附近一家店面并不大的中介公司员工介绍说，主要还是毕业潮对这边的市场有所推动，不少学生如果单位不是太远，还是会习惯性地住在学校周围。　　对于为什么&只有今年出现了较大幅度的上涨&的问题，这位中介解释：&刚性需求还是有的，不买房子的人都要选择租房，那么自然会推动房价。&　　对于未来租金走势如何，杨浦区一家中介门店的判断是&9、10月份租金可能又会上涨，因为那个时候来的学生会更多一些。我们自己判断租金的上涨趋势将不可避免。&　　广灵四路：老房子多房租很难涨 　　相比其他地段，7月份以来虹口区的租金变动基本不大。　　虹口区中原地产一位中介说，&虽然这里交通较为方便，不过老房子比较多，学区房又没有太大的亮点，所以房租很难涨。前几年每年大概有5%的上涨，这是正常的；而现在市区其他一些地区出现了25%的涨幅，很难去判断这是新一轮的整体性上涨，还是只是临时的。&　　从虹口区这两个月的房租上涨情况看，并不十分明显。在中山北一路、广灵四路和同学合租房子的小李不久前接到房东的电话，房东意思在原本2800元的月租基础上加300元，本来几个人分摊一下也没多少，但小李还是&软磨硬泡&把涨幅降到了100元。　　同样在内环与中环相接地带的部分中高端楼盘，面积在七八十平米的，租金基本在3500元左右；而一些50平米的老公房，租金也都保持在元，基本看不出涨幅。　　闵行松江板块租价稳步抬头 　　对于楼盘的售价和租价来说，交通是一个极为重要的因素。　　在上海的西边，地铁9号线的开通使七宝、九亭、松江大学城的交通便利了不少，但由于已经出了外环线，出租房源又相对充裕，虽然部分地区的租金比去年涨了约10%，但整体上变化幅度并不大。而上海的北边，也乘着地铁7号线的东风，大华、上大板块的房价与租金近一两年来都处于慢牛市中。但再往北走，顾村虽然被定位为四高示范居住区、经济适用房建设基地，再加上顾村公园的&利好&，正逐渐成为楼市中的一个新热点，但那里的交通瓶颈仍未有效解决，租赁价格仍然较低。　　七宝 　　中介挂出来的租金在涨　　八年前傅女士在闵行区的七宝投资了一套房产，当时冲的就是租金回报率。当时，傅女士的朋友在七宝的城市花园租了一套73平米的两居室，租金1900元/月，而房子的总价也只有29万元。傅女士心里一盘算，就算减去一些维护成本、中介费用，租金回报率每年也要超过7%了，远超银行存款利率。而且她还作了一番调查，虽然这里临近虹桥机场，飞机噪音干扰不少，但这儿有不少外籍人士扎堆居住，因而租赁行情特别火爆，不愁租不出去。当机立断，她马上找到中介买了套一模一样的两居室。　　这还真是无心插柳柳成荫，在2007年以前，这套房子的租金基本原地踏步，倒是房价不断飙升。傅女士说，&最近两三年，每年也不过涨个100元，去年9月刚来了个新房客，月租金2400元，七年里年均涨价3%，比CPI还低呢！&这套房子目前市价可以卖到130万，年回报只有2.2%了。　　但是最近两个月来，她发现中介挂出来的租金价格开始&加速上升&了，2400元只能租到装修好一点的42平方的一室户了，她这种房子挂牌价普遍到了2800元。傅女士打算，9月租约到期，她也要提出涨价了。　　九亭 　　租金价格同比上涨10%　　尽管有地铁9号线已经开通的利好刺激，但是利好可能在没建成之前就已经消化，九亭一带的房租价格同比上涨幅度在10%左右，这样的上涨幅度同往年相比，没有十分特别之处。　　通过对多家中介公司的采访，记者发现，规律基本没变，靠近地铁边上的房租价格明显高于远离地铁的房租价格。一套靠近地铁全配的两房租金差不多在元之间，而去年同等标准的房子租价最低差不多是2500元，而上限就区分于装修配置和小区的品质了。　　记者又走访了在闵行地区的一些成熟居住区，在自住客已经占了绝大多数的小区，出租类房屋的租金今年没有发生太大变化。一套一房的小户型去年是3000元，今年依然是这个价格，业主对租金上涨也没有心理盼望预期。(记者于舰)　　上大 　　供不应求合租风盛行　　目前7号线在宝山区的终点站是上海大学站，而且7月也正是应届毕业生搬出宿舍、独自踏上社会的时间点，借着地铁出行的优势，因此上大板块的租赁出现了供不应求的现象，而且合租风盛行。在上大附近的乾溪新村，一位中介&老板&说，&房租比年初涨了肯定超过10%，对于手里有房子人来讲，现在他们更不着急，大不了转售为租。不过就算这样，出租房源还是紧张。&在这家中介的玻璃门上，贴着一大片合租房源信息，即使合租其中一间，月租金也要800-1000元。这里有一套60平米的公房，售价90万元，&买下来做投资还是蛮划算的，带装修的，可以直接租出去每月2000元，年收益率快2.7%了，这已经算很好的了。&　　大华 　　老公房回报相对划算　　虽然大华听上去地处宝山区，但实际上是在普陀与宝山的交界处，而且还在中环以内，尤其是7号线地铁开通后，一刻钟就能到达静安寺。&这里的房租大约涨了15%左右，而且还很容易租出去。&真华路上一家房产中介的经纪人说。　　大华板块有老公房以及众多的商品房，周围商业设施远近不同、楼盘品质不同，使这里的楼盘售价与租价的差距较大。　　将记者当做租房白领后，中介推荐了两套大华二村的老公房：一室一厅49平米，中等装修，配置简单家具和基本电器，月租金1900元；而一套大华一村的两室一厅，81平米，房子里的情况差不多，租金在2500元左右。　　该中介还&劝&记者找人合租两室一厅，摊低租房成本。大华老公房的售价在每平米1.6万-1.8万元左右，算下来一室户的租金年回报率接近2.6%，二室户差不多2.2%左右，明显逊于一室户的回报率。　　大华地区新楼盘的出租价格还要高出一截，但回报率反而更低。　　以毗邻大华乐购的铂金华府为例，今年3月刚有一批新交房，两室户88平米左右，均价每平米2.4万元-2.5万元左右，而出租的话，毛坯房每月2500元，年回报率不足1.5%。如果进行一些装修，配置简单家具和家电，租金可以涨到3500元/月，即使不考虑装修成本，回报率也仅2%。　　顾村 　　地铁通了可能还要涨　　离市区越远，房租价格也逐渐走低。　　顾村虽然&名声在外&，但在菊联路和菊太路上，房产中介的门庭依然有些冷清。　　这里有大量的动迁房被房主空置，出租房源还是比较多的，但该区域的租房人群相对低端，因而以毛坯房居多。一位中介表示，这里的动迁房，毛坯两室户年初租金700元-750元一个月，最近签约的都涨了100元左右，但不算很多。　　这里除了宝山1路、528路以外，公交车很少，到市区更不方便。听说7号线到这里的延伸线9月份就正式开通了，因为便宜，肯定会有一些租客从市区搬过来，估计那时租金还会上涨。　　最近，正是某毗邻顾村公园的一个&大盘&一期新房交房的日子，倪先生就是其中一位业主，收房当天，一出小区就被路边&摆摊&的中介围住了。&我问下来，89平方米的两室户，毛坯只能租元/月，太差了，总价150万的房子，租金回报率只有0.88%。&　　虽然倪先生也知道，稍微装修一下，月租金可以升到1700元左右，但是为了一个月多租五六百元，简单装修也要花掉五六万，要租十年才刚抵上装修费，到时装修也肯定废掉了，这实在让倪先生感到不值，现在的他正处于卖与租的选择中。　　松江新城大学城一个房东的&选择性&出租　　就是最近这两天，业主王先生刚刚把位于松江新城大学城附近的一处三房两厅的房子租了出去。他没租给现在兴起于新小区的所谓&二房东&，而是租给一个做生意的人。但由于不带装修，租金价格与年初相比没什么大的变化。但通过这次长达几个月的&选择性&租房，王先生了解了那个区域的出租房市场的大体情况。　　王先生的房子去年底才拿到钥匙，这个位于城市远郊、新城建设当中的小区很多商业配套才刚刚开始，如果要等到成熟可能还需要两三年的时间。　　王先生和其他很多新小区的业主一样，个人的通讯资料已被非法卖给多家中介公司，他的房子从拿到钥匙那天起，就不断接到中介询问他的房子是卖还是租的电话。最近两个月来，那个区域的二房东可能渐渐形成气候，中介再打来电话时就很&名正言顺&地说，房子没装修，出租给二房东，要业主答应签一个时间相对较长的合同，比如五年，或者四年，最短的时间都说要三年。　　据了解，这个区域里的二房东很多，他们一个人在一个小区里就有几套房子。比如一套三室两厅的房子，不带装修，他们从业主手里租来每个月是1500元。经过二房东的简单装修，三个房间加一个客厅至少可以分四户租出去，每个房间差不多租一千多元，那么，一个月至少二房东能赚三千元，这是保守计算。二房东分租出去的租客人群包括一些刚毕业的大学生、公司白领等等。现在上海严打群租，房东也考虑到小区的品质拒绝群租，而这种类似于合租的形式比当年那种混乱的群租要好得多。　　王先生比较一下和他同样户型已出租的房租价格，三个月前和现在相比只是上涨了一两百元，这个幅度应该说很正常。因为现在这个季节，客户需求量大，每年这个时候有那么多新毕业的学生走向工作岗位，&去年这个时候房租价格也有一点点上涨，没什么稀奇的&。　　学区房租金涨幅并不突出 　　&学区房&，是个颇有中国特色的名词。因为对口比较有名的小学、初中甚至幼儿园，这些学区房就可以比周边的其它小区的房价高出20%左右。不过，单从房租来看，学区房和周边的小区相比并没有什么优势。记者采访发现，近来不少学区房的房租也随着整体行情有所提升，但租售比和周边地区的房子相比还是要略低一些。而且，几大板块学区房的租售比都低于或接近1:500.　　两种学区房两种应对方案 　　所谓学区房，就是那些离名校(初中、小学、幼儿园)很近的房子。不过，这其中又包括了两个概念。一种是指属于名校招生范围内的小区房源，就是对口名校的小区房源；还有一种比较广义上的学区房，则是指那些靠近名校的房子，虽然不对口名校，但住在这里孩子上学比较方便，有利于家长管理孩子的生活和学习。　　因为大多数父母购买学区房的目的都是为了让孩子能够进入比较理想的学校就读，因此，对这部分父母来说，显然倾向于买而不是租对口学校的学区房。不过，也有一些父母，孩子已经入读这些学校，他们是希望能够住在学校附近，方便接送和照顾孩子，这个时候，是买房还是租房就要看具体家庭的经济条件了。　　因为学区房的均价较高，一下子买个面积比较大、环境比较好的房子需要比较雄厚的经济实力。因此，不少父母就不厌其烦地想出了一套曲线救国的方法。首先，买一套总价相对较低的小面积的学区房，把户口迁进去，用来确保孩子可以进入对口名校；然后，把这套小房子租出去；最后，当孩子进入学校读书后，在学校附近再买或者租一个不是对口学校的房子，这个房子的均价会低于学区房，但比较适宜居住，也便于接送孩子上学。　　幼儿园带来房价上涨　　记者以购房者身份调查了沪上几个比较知名的学区房板块发现，学区房的均价普遍比周边非学区房要高，溢价大约在20%左右，如果是小户型，溢价还要更高。　　例如静安区的三和、四和花园一带，作为对口一师附小的学区房，一直是众多家长追捧的。中介推荐给记者一套三和花园的三室两厅，124平方米，总价395万，单价要将近3.2万元，另一套四和花园的小户型，50平方米的毛坯房，总价为205万元，因为面积小，单价高达4万。而附近比三和、四和花园房龄要小很多的新闸大厦，159平方米的三室两厅，总价455万元，单价2.8万元。　　梅园五、六街坊因为对口的学校从幼儿园开始到初中都是浦东比较好的学校，因此成为浦东的经典学区房。中介告诉记者，这里的均价目前在3万元左右。对口幼儿园稍差的梅园三、四、七街坊等均价略低一些，在2.8万元左右。这意味着，仅仅因为一个比较好的幼儿园所带来的溢价就达到每平方米2000元左右。　　虽然学区房一直号称比较抗跌，但最近一段时间以来，宏观调控政策对房价的调控作用在学区房的价格上也有所体现。一个中介告诉记者，今年3月份，梅园五、六街坊的房子曾经挂到每平方米3.5万元的高价，如今在3万元左右，价格下降了14%左右。　　学区房房租并不占优势　　对于绝大多数购买学区房的父母来说，作为一种教育投资，学区房最重要的功能是确保孩子能够进入理想中的学校，其次的功能是保值升值。至于租售比，在很多购买学区房的父母眼中，是最后考虑的问题。　　但即使买的是面积最小、总价最低的学区房，也毕竟是一笔几十万、上百万的固定资产投资。因此，不考虑租售比是不可能的。　　因为学区房板块大多位于交通方便的地带或者靠近商业区，所以出租率普遍比较高，空置期比较短。小房型的房子多出租给附近的白领，而大房型的房子则有部分租客是就读于附近名校的家庭。不过，在房租价格方面，与周边其它的非学区房相比，并不具备什么优势。　　记者采访中，不少中介都告诉记者，最近房租有所上涨，基本上每个月上涨了200-300元，这个涨幅和同地段的非学区房差别不大。　　三大区学区房租售比调查　　记者计算了一下几个地区的学区房租售比，发现除个别地区外，普遍低于1:500。与附近的非学区房相比，租售比略低。但影响租售比的最重要因素主要还是地段。　　一、浦东新区　　梅园几个街坊的租金比较接近。因为距离陆家嘴很近，加上靠近四条地铁线路，虽然是房龄比较长的老公房，但租金一直不低。据中介介绍，一般来说，一室户可以租到2200元左右，两室户租金大约为3500元。租户大多为在附近的白领。　　以梅园五街坊的一套房子为例，这套57平方米的两室户总价172万，均价大约为3万，租金为每个月3200元，租售比大约为1:534。另一套梅园六街坊的房子，面积约50平方米，总价155万，租金每个月2800元，租售比大约为1:553.　　二、静安区　　以四和花园为例，50平方米的一房，总价205万，出租的租金为3000元，租售比约为1:683。三和花园的另一套房子，面积70平方米，总价220万，租金为4000元，租售比大约为1:543.　　三、徐汇区　　徐汇区的长桥板块也是比较受关注的学区房板块之一。这里一方面对口的小学不错，另外一方面距离上海中学很近，许多陪读家长都有租房的需求。中介向记者推荐了园南一村的一个42平米的房子，总价88万元，均价约为2.1万，租金每个月1800元左右。这样算下来，这个房子的租售比为1:490，是记者算下来最为划算的房子。　　而按照业内人士的说法，如果单从租售比的角度来考虑房产投资的话，租售比低于1:300就不划算了。　　高安路 　　学区房租比买划算　　放着自己家舒适的联体别墅不住，曹爸爸最近正忙着去租房，一切只因女儿9月要上学。四年前，曹爸爸就开始为女儿筹划择校问题，最终买下了亲戚在高安路的一套仅20多平米的合用老公房，把女儿的户口报进去，今年终于挤进了高安路一小的大门。尽管如愿以偿了，但烦恼还没有结束。夫妻两人都要上班，必须让老人接送上学，又舍不得女儿小小年纪长途奔波，只能全家总动员搬家，但习惯了住大房子的一家五口怎么挤得进那20平米的蜗窝。　　高安路一小附近，正是闹中取静的黄金地段，大多是有年数的老公房，要么是建了近20年的华龙公寓、华强公寓、华琦公寓，价格都不菲，单价都要超过3.5万一平米，正遇上楼市前景不明，曹爸爸不想豁出去这么大。　　&临近开学，8月份可是租房子的旺季，现在倒是有一批小学毕业的退房了，所以要租就趁早下手吧！&中介说。他去看了一套98平米的公寓房，环境比老公房是好了一些，可月租金也超过了5000元。不过算下来，这套房子的市场价格也要接近350万了，年租金6万元，年租金回报1.75%，倒是租比买划算，还不用担心楼市调控风险，所以曹爸爸很是心动。丁艳芳　　租售比　　每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。　　国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。　　&学区房&成涨房租的噱头　　&现在学区房在租房市场上最吃香，动不动就当成涨房租的噱头。&王女士的孩子即将升入高三，为了让孩子安心学习，她决定在学校附近租一套学区房，中介推荐的不少房源打着学区房的招牌却名不副实，但是在租金上涨上基本没商量。　　王女士上周在孩子就读的建平中学附近想找一套两室的房子租1年。但中介的业务员告诉她已经来晚了，不少家长在6月中旬的时候已经预定了周围的学区房。　　中介带着王女士看了几处学区房，结果都是大面积的商品房，不仅离学校位置远走路要15分钟到20分钟，而且租金接近4000元，令王女士实在难以承受。王女士最后好不容易淘到一套走路到学校只要5分钟的两室老公房，但中介开价每月2900元，这个租价要比去年涨了差不多500元。　　记者走访浦东多家中介后发现，利用学区房作为涨房租的现象非常普遍。例如，合富置业的业务员给记者提供了一套联洋小区的两房，声称附近就有一所市重点中学，而月租6500元甚至达到市中心的水平。但记者实地走访发现，附近的那所市重点中学实行全部寄宿制，根本无需再借学区房。　　它山之石 境外大都市房租回报并不高 　　记者通过采访发现，随着全球经济逐渐从金融危机中复苏，纽约和香港等境外大都市的房租价格水平整体出现上涨，但租金回报率其实也并不是很高，大致在3%左右。　　纽约房租收益略高于上海　　&在纽约如果不是租廉价公寓，那房租肯定老贵的。&留学生小陈告诉记者，纽约目前大约有100万套&租金稳定公寓&，相当于国内的廉租房，英文叫rent-regulatedapartment，只有获得绿卡后才有资格申请。由纽约市租金管理委员会作出的2010年初步加租决定是：从今年10月1日开始，1年期租约加租2%到4%，两年期租约加租4%到6%。　　纽约廉租公寓租金上涨虽然引起广大租户的一片抱怨，但每月只有500美元左右的租金和纽约市中心公寓动辄2000美元左右的月租金相比已经算便宜很多了。例如在处于中心城区的纽约大学附近，一室一厅的月租金大约是1800美元，两室一厅的月租金则大约是2500美元。有些没有绿卡的年轻人申请不到廉租公寓，为了省钱，就在纽约市中心每月花600美元租一个&亭子间&，面积不到8平方米。　　不过，纽约的租金回报率并不算很高，实际上每年只有3%左右。例如，纽约市中心的一套两室一厅房子售价通常在100万美元出头，而一年下来的租金收入在30000美元左右。如果考虑到美国还要收物业税，那么房租收益水平实际只是比上海略高而已。　　香港内地老板买房不为租金　　中原地产发布的数据显示，香港私宅租金在金融海啸期间遭到重创，但随着香港经济走好，香港房租已经连续14个月上涨，恢复到金融海啸前的水平。截至今年5月份，香港中小型私人住宅的租金为平均每月17.4港元/平方尺，相当于180元/平方米左右。　　今年被公司派往香港工作的何先生表示，其实在香港，政府向大多数低收入家庭提供&公屋&和&居屋&，相当于内地的廉租房和经适房。家庭月收入如果在12000港元以下，那么每个月只要交1500港元就可以租住一套面积为400平方尺(约40平方米)的&公屋&；而家庭月收入如果在1港元之间，那么可以市场价七成的比例申请购买&居屋&。　　何先生目前租住在位于九龙的一处楼盘，一套50多平方米的房子市价在900万港元左右，而月租金接近25000港元。这么算下来，这套房子的租金年回报率也只有3%出头而已。据何先生从当地房产中介处了解，从去年开始不少内地老板纷纷在九龙一带买房，主要看中的是香港房产长期升值空间，而不是冲着租金回报而去。
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