17方小摊位不到一个月转让费涨了50万爆炒商铺 该不该踩刹车？ 若铺位身价高于本身价值，或将迫使商户止步而一旦失去经营户，市场绝不可能生存
日 07:42:03 星期三　　来源：每日商报
“炒商铺”现象已不罕见
市场业态的调整，免不了给“炒商铺转让费”带来契机。
前不久，杭州汽车东站小商品市场经营户李先生就通过转让商铺挣到了一桶金。“当初以30万元买下商铺使用权，现在的转让价是160万元。”李先生表示，8年间，商铺转让费增长近5倍，而今年，光从年前到年后，不到一个月这间商铺的身价又从110万元涨到了160万元。
可以说，商铺的转租和转让已成为市场发展过程中不可或缺的一部分。不少经营户在做生意的同时看到了“炒商铺”的商机，等价格到达高位再转手。市场的成熟、客源的稳定，为专业市场带来更多的人气以及商机，也为市场带来了挑战——在市场打出知名度的同时，又该如何对待炒商铺行为？
8年间转让费从30万涨至160万
有经营户“热炒”商铺
最近，杭州汽车东站小商品市场进行了一次内部业态调整，原来经营鞋类的商铺，在征求经营户同意的情况下，被改成了辅料销售，从而进一步强化了市场特色。
调整也引发了商铺价值飙升。一楼经营户起初不愿搬至二楼，当时二楼商铺的转让费约20万元/间，每间约6方，待市场颁布强制命令后，一般的商铺价格升至50万元-60万元/间，私下转让的最高价甚至达到110万元。
在杭州汽车东站小商品市场，李先生拥有两间商铺，总面积17方，商铺使用权转让费在8年间从30万元涨到了160万元。8年前，李先生在市场二楼租下了这2间门面，并以30万元的价格一次性买断了商铺使用权。“产权归市场方所有，我们只要每年给市场交一定租金就行了，其中使用权属于我们，可买卖，然而买家和价格都需要市场点头才行。”李先生表示。让李先生感到无奈的是，年初他接到通知——市场因为总体规划，要求把二楼和他一样做鞋子生意的商户全部迁走，改为经营服装辅料。于是李先生开始物色接手人。“市场生意不错，找接手人不难，年初我已经找好了买家，使用权转让费在110万元左右，但不到一个月，周边一拆迁，商铺转让价飙升至160万元。”李先生有些激动，于是他决定毁约，将买家支付的30万元定金退一赔一。
“如果不是市场对转让价卡得紧，商铺的转让价可以更高，17方的转让价可以达到200万元。”李先生说，进入市场初期，自己只想做好生意，并没有考虑炒商铺，但面对日益高涨的转让价，很难抵制住这些诱惑。
杭州市旧货交易市场副总经理姚峰表示，就跟住宅有一手房东、二手房东一样，一些市场也存在着商铺转租、转让现象，可以说这也是市场发展中离不开的一个环节。“市场的炒铺现象一般都发生在产权买断的商铺。”姚峰说，一些投资人买下商铺后，会转租给其他经营户运营，经营户如果租期没到要撤走也会进行转租，但如果该市场经营状况好、铺位稀缺，转租者还会在租金外增加转让费。
杭州的专业市场
80%扮演“二房东”角色？
“目前，钱江市场、新时代、武林鞋城、武林服饰城等都属于‘三位一体’型市场，即土地、物业、市场主体等都属于同一方所有，但还有不少专业市场并非这一类型。”
有业内人士表示，就跟目前的住宅租赁一样，很多市场扮演的都是二房东角色，市场租地、租物业，然后划分摊位，分租给经营户，生意好不好、能否盈利等都是经营户面对的风险，市场只收租金，稳赚不赔。”该业内人士表示，在这种模式下，经营户大多独立收银，市场收益高但需要交的税却很少。同时他表示，在这种模式下，市场的整体管理和经营模式可能会混乱。
同时该业内人士透露，杭州的专业市场，又是运营商又真正拥有自有物业的并不多，仅占20%左右。
亿丰最家空间是20%当中的一份子。浙江亿丰商业投资管理有限公司总经理张骞透露，一般来说，新建市场因为需要3-5年甚至更长时间才能成熟，对于拥有自有物业的市场运营商而言，在等待市场的成熟的过程中会更淡定，更倾向于用可持续性发展的心态来打造市场。一旦市场成熟，对于经营者来说，除了初始装修费外，日常经营中最大的成本就是房租，而拥有自有物业的市场在房租方面占有了巨大优势，对消费者而言则意味着可以享受更多实惠。
“目前颐高集团在杭州的数码市场基本都是自己开发，市场内的商铺都已销售给个人，同时每个商铺又以统一返租的形式租给颐高集团用于开设数码市场，然后市场又将这些摊位租给不同的经营户。如果仅仅是卖商铺的话，那我们就成了单一的商业地产商了，但事实并非如此。”颐高数码集团负责杭州企划的孙文红表示，仅仅是卖掉商铺很简单，但是当你无法统一管理一个市场的时候，市场的品牌可能就被毁了。
孙文红表示，颐高统一将商铺从买家手上返租过来，重新出租给希望做生意的数码商家，为他们提供好的经营环境、制定经营规则、负责售后服务、统一策划活动，这样一来不仅仅服务好了经营户，更为他们争取到了生意和客户，更能增加商铺附加值。“在我们这里，市场既是卖商铺的，也是这些商铺的二房东，而这些还在经营的商户从严格意义上来说就成了三房东了。”孙小姐表示，这样的管理模式也是集团在经营过程中摸索出来的。
面对疯狂“炒铺”
市场如何规范
浙江旧货交易市场副总经理姚峰表示，目前杭州经营状况比较好的市场一般都“只租不售”。
“我们市场的所有商铺只租不售，有时会因为经营户要退出，存在短期的转租、转让行为，我们不欢迎炒铺、捞一票就走的投资者，这对市场的整体伤害太大。”姚峰表示，市场会和经营户签订合同，对市场布局规划、营业时间、销售商品作出明确规定。在市场正式开始营业后，承租人一般就是经营户，如果承租人私下出租商铺，市场会采取惩罚措施。
杭州汽车东站小商品市场总经理陈生根认为，炒铺和炒房同理，两者都得控制。因此，在最近的市场商铺提升改造中，陈生根一方面控制时间确保改造高效率，一方面也对其价格进行限制，做好把关调控，避免过度炒高。“宁可让一些商铺暂时空下来，也不能任由其高价转让，从而打击真正有意经营的经营户。”陈生根说，市场不允许商铺私下转让，因此在改造提升过程中，市场对二楼商铺先进行价格预估，再指导一楼搬迁商户租赁使用权。
“市场内有一间商铺仍然空着，市场对其的价格预估为65万元，之所以空着的原因是防止其因稀缺性而被过度炒高，给接手者带来过重负担。”陈生根告诉记者。
在杭州东升服装小商品市场有限公司总经理赵成根看来，商铺的第一轮“炒价”可以理解，这是市场给经营户提振信心的需要，但过度炒铺，最终会让市场受害。“市场经营者就是让经营户赚钱。”赵成根说，商铺转让费若被不断炒高，最终会陷入恶性循环，形成市场泡沫。转让费和市场经营所得要达成平衡，一般来说，下一轮经营户支付的金额能在2年内回本，属于实价范畴。
针对市场中不可避免的转租或变相炒铺现象，华贸鞋城市场企划部陈经理说：“这是市场的自发交易，我们不好强制干预，毕竟转租方或承租方都会考虑成本与产出，有的商铺位置较好或人气较旺，租金就水涨船高，说明一些商铺有它自己的价值吸引力。”同时陈经理强调，不干预并不代市场方不管理，而是把规范工作前置，市场方与商户签订租约之初，把重点放在商户相关资格的审查上，市场要引进真正的品牌经营户，而非“炒客”，如果商铺身价被变相爆炒，大大高于它本身的价值，很多商户就会止步于高租金面前。市场一旦失去商户，不可能生存。
中国工业经济研究与开发促进会理事、浙江省经济学会理事陈红儿说：“在义乌小商品城内，也或多或少存在炒铺现象，与其他市场不同的是，义乌市场本身配置了一个产权交易市场，这在很大程度上抵制了过度炒高行为的产生。”但陈红儿并不认为其他地区的市场也能效仿，毕竟就市场集中度而言，其他市场目前很难达到义乌市场的集中程度。
作者：吴佳丽 叶根琴 张玲丽 张恩 邵祎雯 洪凯
编辑：袁芳
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我在去年４月份从别人手上花５万元转了一个门面，(这个门面之前已经被人转过很多次的）由于生意不好还有个人其他的因素，现在不做了，想转出去，可是房东却不让我们转，还说有可能会收回门面，我们跟房东签的是一年的合同，现在还有两个月到期，合同上有一条写着：＂甲乙双方不得中途解除合同，除国家政策或不可抗力的因素外，因乙方也是转租过来门面，乙方要在甲方指导下之情下按以上程序方可转租。＂请问房东有权利在合同到期后收回门面吗？我可以向房东索要赔偿吗？
我于2010年9月转让别人的饭店，（现在因生意不好，想转让出去），但房东不同意我饭店转让给我！原合同是原老板和房东签的，我与房东没有签合同，我该怎么办？？
门面早已到期，没有续签合同，现在要收回店面，租客不愿交房子，我已经提前一个月通知他搬走，要收回，但他现在还要让我赔偿他的装修费，我需赔偿他的装修费吗？如果一个月到期他还不搬走该怎么办？
是这样的，我去年花了一万二千块钱转的店面，我后面还花了两千元钻饰店面。因经营不好，现在我要转，可是房东不同意我该怎么办啊？协议上说转让点面须经房东同意，可是现在她不同意我转，我该怎么办啊？是去年五月份转过来的，当时他又没说不让转！还有三个月到期。希望你们能给我帮助，谢谢！！!
转了别人的门面没有跟房东另签合同,还是拿着别人跟房东签的合同和押金单,现在房东说不租给我,要租的话得涨房租重新签合同,应该怎么办?原来的合同上面有注明不得转让和转租的字样.现在我转让费都付了几万块给上家,如果不能租的话我要找谁要赔偿,可以要求赔偿哪些部分?
2010年10月份经朋友介绍后在别人手里转过来的铺面！当时没有签转让合同，只有房东和转租的3方口头协议！但是现在房东不许我转让要收回我的铺面我改怎么处理因为这里面牵扯多我当初的转让费!
你好 我想请问一下 我转让的铺子下来 当时签了一年合同 上面注明可以转让 房东不得干涉 但是现在续约的话 房东就不让把转让那条写上 说不让我转了 现在还没到时间 是号 到期
这种情况我该怎么办啊 我现在在转了 我害怕 到时 我转给下一家的时候他不要下一家转呢 谢谢各位高人指点 我的当时签订合同的时候 房东并没有说只有第一年才可以转 我也不晓得他是第一年才可以转的意思 期满后房东说可以续约 不做的话 就把铺子退给他 但是我的转让费呢 怎么办 房东说他没有收 但...
我租了2间门面房签了3年合同，现在才一年多，房东就要收回房子，我的生意才刚做起来，投资了几万元。请问我该怎么办？
我把车卖给别人还没有过户他又转手把车卖出去现在买主不肯过户该怎么办.能不能起诉. 什么协议都没有.
我祖了个门面，当时转让费花4万，+上装修8-9万，合同当时只签了一年，，（合同上著名，合同到期，我有优先租聘权，，，第2年房租按周边市场价增涨，合同到期之后，我有权将装修，设施进行转让）在我做了半年的时候，房东给我说涨房租，然后我每个月给他加了300（原合同1200，每3个月教房租）教了半年，过一个月他说要给我涨到3200多每月，，不然就叫我搬走，房租高了，我也没有办法转给2家，就这样拖到现在，刚好一年，合同到期了，，房东就停了我门面的水电，叫我搬走，，请问，我...
我花了3万多从X那转租了一间门面，转的时候我就要求跟房东签合同，但X一再强调说，这样的话房东要涨房租，你何必嘛，这个房东是绝对不会收回门面的，等合同期到了我再来帮你签就是，我一看她确实在房东手头租了5年了，就相信了，随便写了写是个意思，可是现在合同快到期了，房东却要收回门面，而且房东去年跟X签合同的时候就说好了的，最后在租一年给X，而且合同上清楚的写者承租方不得将门面转租，我这种情况是不是被骗了呢，合同上写的不得转租，可是她却在房东不知情的情况下将...房东不让我转让门面我该怎么办啊？急啊！！！！！！ - 相关问题 - 110网法律咨询
是这样的，我去年花了一万二千块钱转的店面，我后面还花了两千元钻饰店面。因经营不好，现在我要转，可是房东不同意我该怎么办啊？协议上说转让点面须经房东同意，可是现在她不同意我转，我该怎么办啊？是去年五月份转过来的，当时他又没说不让转！还有三个月到期。希望你们能给我帮助，谢谢！！!
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我租的房子要到期了，房东不让收转让费，怎么办？
房东还要限制，五年内可以收转让费，五年后不允许收转让费，遇到这样的问题怎么办 啊？
我老婆2010年三月份从第三方手中高价转得一门面房，但合同是跟房东本人签署的，当时合同内没有能不能转让这一条款，但现在合同到期，房东要求我签第二份合同时需添加“不能转让”这一条款，房东意思是说我可以长期做下去，但是就是不能转让，但我想把这份合同签完后就转让给别人不想做了（挣不到钱),我该怎么办???门面在江西九江
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我租了一个门面做餐饮。房东合同上签是可以做餐饮。可是物业不让我做，我要怎么办了？
门面房房东不让出租也不能转让怎么办
我是2010年接手的 9万五的转让费。2011年一月签得合同3年到2013年底。房租1万5一年，房东收了押金5千说明可以转让，现在要签新合同她却要收高于行情的房租 押金另交一万 导致门面现在转不出去，而且她知道我要转让后她说等到合同到期 可能还想收回，我该怎么办 难道就只能任房东宰割？ 现在装修 进货 什么的都投进十几万了，怎么办怎么办
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本人09年花了4800元从房东手里转入一间空门面，现在由于房东乱涨房租，不到两年时间租金从600变成了1200元一个月，本人便想换个地方经营，不料房东却不让我转让，说我没有转让权，要他退回我的转让费，她却说是我愿意把钱给她的，她又没有强迫我，可是她当初并没用说过以后不让我转让的话，我因为本人头一回做生意，没经验，也以为直接把转让费给了房东，自己放心，到了今天才发现自己的房东的良心有多黑，所以我想维权，却又不知道该如何办才好？像我这样的情况我能要回我的4800元...
我跟房东合同是5年一签的在此期间每年地增百分之8（合同上有）
现在是租了一年半 房东跟我说房租涨价了 说旁边一个28平方的店涨到5块一平方了 （我的是3块不到）之前是12万多一年现在要涨到21万多了 ，他说反正我生意也不好 还不如把店退给他
如果我不接受涨房租 他就按合同 伪约 赔我们年租金的白分之20 也就是2万多
这个店我当时开的时候投资25万开了一年的确没赚到钱 （开店后几个月对面就修马路了 人气就差很多，基本看不到人了）现在一年下来 路修好了
房东来这套 说涨房...热门搜索：
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你好!我转让一个门面,我想和房东另外签合同,请问问
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你好！我转让一个门面，我想和房东另外签合同，请问问一下我该怎么写
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2014年8月底在网上找到了一家门面，是上家租户贴的转让的帖子，我想自己开店就去询问看店了
河南－洛阳&01-06 09:31&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(2)
2014年8月底在网上找到了一家门面，是上家租户贴的转让的帖子，我想自己开店就去询问看店了。然后上一家租户就说收我们7万转让费，是空房子转让里面什么东西都没有。当时我问了要求见房东，上家租户就说房东其实是个租赁公司，具体在哪他们不知道。只有到每年十二月年底续签合同才会去。然后我要求看看他们和租赁公司签的合同。他们说只有转让完才会把租赁合同给我们。我要求签转让协议。他们拒绝，说我们双方没必要签转让协议&没用，只有和租赁公司签的租赁协议才有用。然后我也不懂这些就给了转让费。号给了转让费。他们就给我写了一个转让费已付清的收据也没按指纹。9月7号他们腾出来房子才给我之前他们和租赁公司签的租赁协议。协议上写的租赁时间号到12月31号止，而且有一条写了禁止租户私自转让。他说和租赁公司是一年一续签合同，还有关于禁止私自转让这个问题，现在的市场都是这样写是这样写但是可以转让。然后我就信了，我也是刚毕业不久的学生，不懂这些。现在到了2014年12月份，该续签合同了，租赁公司不同意和我们续签，因为我们跟人家之前没关系，人家公司只认我们上一家的租户。现在我们找上一家租户，他们说他们去跑跑关系让我们去签。但是到现在也不行。号上午，我们就让他们退转让费，他们说退多少，他们回家和家里人再商量商量，当天下午给我们回复。我们说可以，只有这最后一下午机会。他们也没说什么。然后到了当天晚上还没有给我们回话。我们就打电话找不到人，今天1月6号了找了一天也是电话拒接，去家里也没人开门。我现在手里也只有是当初在我们店里谈房屋我们签不下来租赁公司不让我们开了就让上一家收我们转让费的退转让费的录音&是店里的摄像头的录下来的&&但是因为当时没想会有录音&人是在里屋谈的&摄像头只能照到门口能看到他们进来但是谈的时候看不到人只有声音我想问:我们现在可以起诉上一家收我们转让费的租户吗，让他们退转让费，我们有胜算吗？
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但是我手里拿到的除了录音只有收据和一个定金条子还有一个pos机刷卡小票 。定金条子是我先给了5000块钱定金，她给我开了一个“定金5000”，落款是她女儿，最下面写个她的姓。后来65000是她让我从她当时店里有个pos机刷过去的
她的店是文具店 但是她的pos机商铺是个电器行。最后付清 她就给我写个“转让费已付清”，落款还是写的她女儿名字。她女儿已结婚有小孩，二十六七左右。这样还可以吗
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