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时间:2015-04-15 04:01
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商铺买卖注意事项
眉山日报多媒体报刊
第09版:房产专刊
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商铺投资热潮袭来
&&时下,住宅投资热逐步褪去,既可作投资也可用于创业的商铺开始成为众多投资者的新选择,成为当下市场的新热点。楼市进入调整期,不少开发商也调整了产品供应结构,适时地推出了商铺产品。&&好商铺渐受热捧&&市民刘先生在外地经商多年,最近计划回老家做些投资。“以前没有找到合适的产品,现在眉山在建的大型综合体越来越多,综合体商铺容易产生集群效应,还有统一管理,市场更有序、更容易集聚人气。”刘先生觉得,投资商铺,以后出租或者自己做生意都可以。&&“我前年买的房子,楼盘的外围是沿街的商铺。本想买个商铺以后开个店,离家近比较方便。可没想到商铺刚开始卖,很快就卖完了。”市民孙女士说,因为资金紧张,她想买个地段好点的小商铺,可没想到小面积的商铺竟是“一铺难求”。&&业内人士表示,位置好的临街商铺一直较畅销,社区边的学区铺也比较受欢迎。近年来,眉山大型城市综合体的增加,给市民投资提供了新选择。商铺投资是一个长期过程,它不会因房龄增长而降低投资价值。同时,好的商铺因其稀有性或特定供应条件,会随着商圈的发展成熟不断升值,价值提升的同时,租金增长是必然的。因此投资商铺要有长线投资的思想准备。不论投资哪个区域的商铺,都要对区域前景及商业定位进行全面了解,在价格方面也要与商铺经营特点相匹配。&&商铺供应量增加&&近年来,随着眉山城市的不断发展,出现了不少全新的商业项目,再加上部分在售住宅也配套部分沿街商铺,眉山的商铺供应量增长不少。业内人士表示:“相对于人们的投资需求来说,商铺没有达到供大于求的地步。”&&从近几年的调控不难看出,调控的目标往往是住宅。而本身以投资为主的商铺,受调控的影响往往较小。对企业而言,在招商与运营能力具备的前提下,商业与住宅并行,也可保证企业资金回笼的多渠道,企业可以更稳健地发展。因而,近年来不少原本以住宅开发为主的品牌开发商也开始加大了商业地产的开发力度。&&该业内人士分析,近几个月眉山商业市场比较热闹,商铺整体交易表现出比较活跃的势头。在住宅市场仍有观望情绪的情况下,不少人愿意花钱买商铺,这种需求导致了多个房地产项目调整产品供应,转向推售商铺。预计未来几个月眉山还将有多个开发商推商铺上阵。而对开发商而言,关键还在于避开同质化住宅产品竞争,缓解销售压力,回笼资金,为年底冲业绩做准备。&&投资商铺重地段&&目前,商铺投资热仍在继续,针对日益增多的商铺产品,不少市民转投商业地产。业内人士认为,商铺本身受楼市影响小,而且电商的发展也不会冲击到实体商铺在一个地段的作用。商铺产品的投资,其地段的优质性在很大程度上能够抵抗其风险冲击,这也正是商业地产的优势之一,是住宅等其他地产产品所不具备的特性,也正因如此,才会有越来越多的投资者关注商业地产。&&业内人士建议市民,投资商铺,除开地段外,还要更多地看能否实现成熟的经营。盲目砸钱并不能得到真正的回报,成熟的经营才能体现商铺投资的价值。因此,要选择合理的地段,加上成熟的经营,投资商铺才能实现其价值。&&相关链接&&商铺选择 注意五个方面&&俗话说:“一铺养三代”,商铺投资一直以“稳定的经营”和“高昂的回报”而备受众多房产投资者青睐。随着土地市场的放量,今年眉山有众多商业地产项目上市,商铺投资迎来良机。那么,如何投资商铺?投资商铺有哪些注意事项?&&商铺形态&&一般来说,社区商铺的消费者比较固定,地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型商场或商业街的商铺与地理位置、交通状况紧密相关。客户确定了购买商铺的形态后,就要潜心分析这方面的情况,不要什么都一把抓。&&经营项目&&经营项目不同,所属业态自然不同。业态有“汇集效应”,如果一个地块某一个业态非常成规模,则客户的投资收益也会成比例提高。而“规模效应”对于初次投资者比较有利。&&区域规划&&经营商铺是长线投资,对政策的依赖性强。投资者必须对所购商铺未来的处境也就是政府对于该区域今后的规划有深入的了解,以保证商铺价值的提升。同时,还要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更,这也将决定投资是否成功的重要环节。从宏观角度看,整个城市如果推出新一轮规划纲要的话,所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。从微观角度看,一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线,可以肯定该商铺有着上升的价值。&&商业成熟度&&考察投资商铺也是商铺投资前必须做的一件事情。通常来讲,成熟地带的商铺价格很贵,成长地带的商铺价格不是很高,但后者几年之后可能翻升得很高。两种地带的商铺有各自的投资价值,也存在各自的投资风险,需引起足够重视。&&后期管理&&商铺更多的风险来自于后期的经营管理。如果经营管理不善,就意味着投资的绝对失败,所以要提前考察好项目管理方的运营实力,这是投资商铺最重要的一点。所以建议选择有项目管理经验的运营方。
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人物案例篇:商铺投资不再闭着眼睛能赚钱
文/ 本刊记者邢力
许多人都在问,商铺还值得投资吗?资深商铺投资者薛建雄的答案是:虽然有些商铺依然有投资价值,但像前几年那样闭着眼睛买商铺的时代已经过去了。
福建人薛建雄是一位商铺投资的老手,从2008 年开始投资商铺至今,薛建雄既在商铺投资中赚到过大便宜,也吃过不少哑巴亏。
投资商铺曾获12%年回报
“其实我最早投资商铺是在福建老家,但投资收益很差。”薛建雄对记者表示,自己在来上海之前就已经在福建老家的三线城市投资商铺,但他发现当地商铺价格很贵,租金却很低,往往一个要卖100 万元的商铺,每个月的租金回报不到2000 元,年化投资回报率只有2%左右。后来薛建雄慢慢发现,由于中小城市人口规模小,商业体量有限,人们一般都把闲钱拿去做金融投资,很少有人会去开店做生意。而且在大城市做生意更看重你的能力,小城市则更看重你在当地的关系和资源。有关系的话,经营店铺就比较容易成功,反之,则很容易失败,因此往往很难形成规模化的商铺投资热潮。
然而薛建雄却发现上海这样的大都会情况截然相反,商铺投资收益好不好,关键看你的投资眼光和经营水平。“我一直认为投资商铺的关键要看人流量,人流量上不去的地方,商铺肯定很难租出好价钱,甚至很难租出去。”薛建雄说道。
2009 年的时候,薛建雄曾经以9000 元/平方米的价格投资了上海奉贤南桥绿地未来中心的一家商铺,然而由于位置没有选好,这家店铺门口少有人经过,所以店铺经常开开关关,后来有很长一段时间都租不出去。
2011 年,薛建雄新投资的一家大型商铺,则位于上海奉贤南桥镇中心的位置,由于整个商圈已经成熟,加上这家商铺的位置又非常棒,折算下来,薛建雄每年的租金投资回报能高达12%,这还不算过去两年,店铺本身价格上涨带来的超额投资回报!
从空置无忧到一铺难卖
当然,即使是2009 年投资的那套商铺,虽然租金收益可怜,但由于2011 年出台商品住宅限购令后,不受限购令影响的商铺一时成了市场热钱拼命追捧的香饽饽,无论是开发商还是投资客,都把商铺视为升值潜力无限的投资利器。然而进入2014 年后,薛建雄在考察各地商铺时,却明显嗅到了市场“变味”的感觉。
“前两年投资上海商铺,真的是人傻钱多速来,不怕不赚钱,就怕你不敢买,商铺价格一直在上涨。但今年好像是由于整个经济都不景气的关系,加上整个房地产市场都处于调整期,我发现上海市中心好多位置不错的商铺都空着,而在过去,只有郊区缺少人流的地方才会有那么高的空置率。”
薛建雄分析认为,正是由于过去几年开发商大干快上,建造了大批商铺,导致市区内一些闹市区的商铺竞争过于激烈,空置率上升,租金回报率下降。另外一个非常重要的变化是,这两年电子商务的快速增长也在迅速抢夺传统商业店面的生意,使得许多商铺生意难做。
事实上,过去商铺在经济生活中一直扮演着两种角色,一是投资者作为固定资产的实体物业,二是商铺天然具有的营业功能。因此,前些年即使新开盘的商铺一时半会儿租不出去,哪怕半年一年都乏人问津,业主也不会很着急。毕竟其价值会随着城市化的进程,尤其是商铺周边地段的开发而快速升值。这就意味着即使商铺空置,单是增值部分也能让持有者获利不菲。
不过薛建雄觉得这种投资理念的盛行本身就预示着泡沫正在快速积累。“其实去年开始我就一直和身边的朋友说,商铺的泡沫已经非常大了,短时间内还是不要投资了,如今住宅市场似乎已经到了拐点,政府的调控政策不得不重新从抑制房价过快上涨变为紧急救市,而这种救市能起到多大效果也很难说。而商铺想要救市则更难,因为只要城市化进程还没有结束,城市住宅的潜在需求量依然很大,但商业地产却并不存在这样的刚性需求,而且随着空置率越来越高,商铺价格也已经出现了下跌的迹象”。薛建雄说道。
薛建雄还介绍说,自己有一位手握600 平方米商铺的朋友,自从上一个火锅店租户因为生意不好关门后,至今她的店铺依然空置,何时能够租出去心中根本没底,而她还得每月支付银行将近10 万元的按揭贷款,这种压力在她3 年前买商铺的时候是完全没有想到的。
同时,随着商铺租赁市场的转冷,商铺买卖市场也正在进入冬天。说到底,投资者都是很现实的,看到涨势喜人,就会拼命跟风;看到市场转冷就会踌躇观望,转而去投资其他市场。从前两年的空置无忧到现在许多新开盘的店铺一铺难卖,商铺市场的冷暖变化令人唏嘘不已。
薛建雄总结说:“我觉得商业地产经历了10 年的黄金发展期,也是时候该停下来调整一下了,毕竟花无百日红,否则,如果今后空置率一再攀升,最终商铺价格将难逃崩盘的命运。”
商铺投资要诀:三句话定乾坤
那么在商铺市场由热转冷的当下,是否所有商铺都不再值得投资了呢?薛建雄认为,答案也不尽然。
虽然现在商铺没以前那么容易卖得掉了,但也并非所有商铺都不再具备投资价值,未来可能还有比较不错的投资机会,这就要看你的投资眼光了。现在决不能像过去那样拿到碗里都是菜了,绝不是说门口今后会通一条地铁就如何如何,会建一片高档小区就如何如何,位于十字路口的店铺就一定如何如何……薛建雄认为,关键要搞清楚三个问题:一是今后会有多少人从店铺门前经过?二是这些人是走路经过还是开车经过?三是这些经过的人有多少会成为你的顾客?
说到底,有没有人会来光顾才是这一切的关键。假如店铺建在高架旁,看起来交通方便,每天车来车往,但由于停车不便,许多人并不会成为你的顾客,所以这样的商业繁荣就只是一种假象。反过来说,如果你的店铺不但建在交通便利的高架边上,而且马路对面就有一个大型购物中心,既是公共交通枢纽又有足够的停车位可以方便停车的话,那这样的商铺相对就比较有投资潜力了。
而从整体店铺经营业态的趋势上看,未来所有商品性店铺都很难有非常大的上升空间,因为这类店铺售卖的东西很容易被网店取代,而所有服务性和体验性的店铺则无法被网店取代,比如餐厅,酒吧、KTV,健身、美容美发,等等,这些领域不管电子商务发展得多么庞大,终究是无法代替的。
而随着越来越多商业综合体的建成,未来小型的普通沿街店铺的生意也会受到越来越大的冲击,因为今后购物本身将不再是消费者最看重的,逛街所带来的娱乐体验才是最重要的。
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看过本文的人还看过昆明掀起小商铺热潮 投资客潜伏四种“小金库”
都市时报 &&
&& 日 09:45 &&
&&& 最小5平米,最低10万元 年收益普遍承诺8%
迷你铺、格子铺大量面市 小投资赚取大财富
近期,在昆明楼市,一系列类似金钻小铺、迷你铺的小型商铺大量面市,俊发·盛唐城盛唐金街、百大·新都会、安宁世贸广场、润城、汇都国际、文化空间、121乐淘淘等40多个项目都推出了小商铺,其中有最小面积到5平米的“格子”铺。从售价来看,这些商铺的投资门槛相对较低,每平米1元不等,总价最低可到10万元。从市场结果来看,昆明的小商铺投资一直保持不错的收益,据业内人士透露,目前昆明这类小商铺的年收益普遍能达到8%。
小商铺为何有这么大的魅力?从小西门、文化巷等诸多小商铺扎堆的片区我们不难窥出一丝端倪。文化巷一家火锅店老板周先生介绍:“整个店铺的投资约80多万,现在的日收入能达到6000元。”这一类现象不在少数,从记者走访的情况来看,经营情况良好的商铺日收入不低于2000元。而在昆明,像正义坊、小西门、新螺蛳湾等小商铺扎堆的地方,一间50平米左右的商铺,转让费用普遍超过20万元,小商铺成了小金库。
小型商铺作为一种投资渠道,正释放出多重置业良机。整体而言,小户型商铺多数位于专业市场内,各有特色,而且门槛低,十几万元便可投资,被奉为“入门级”产品,深受投资者偏爱。当然,买商铺虽是不错的投资机会,却也需要承担较高的风险。有专家表示,除了传统的看地段、价格、产权是否清晰等硬性因素外,还需要看发展商的软实力,看经营定位是否符合区域的发展规划,看运营商有没有长远经营的觉醒等。
面对风生水起的小商铺,投资客也非常买账,今年6月,文化空间推出的20-70平米铂金钻铺,开盘现场一片火热,安宁世贸广场推出20-40平米的商铺,在两天的南屏外展期间就销售10余套房源。在汇都国际购买商铺的人群中,超八成的购买者表示其目的是投资,超过半数的人表示,低总价小旺铺是其投资的首选。在价格方面,商铺价格20000元/平米以下占到了七成,其中近50%的人选择100平米以下商铺。
记者调查
综合体收益稳定、社区铺提升空间大
学区铺租金看涨、专业市场是聚宝盆
昆明四类小商铺最受追捧
通过对昆明当前小商铺的投资和经营情况进行梳理,记者发现,学区铺、社区铺、专业市场、以及大型综合体里的4类小商铺最受投资者得欢迎。
学区铺
租金年涨幅5%-8%
现状:学区商铺的租金水平逐年看涨。比较突出的,如文林街每年租金涨幅高达10%-15%;呈贡大学城商铺近三年来,每年租金涨幅基本在5%-8%。
优势:昆明鼎杰房地产开发有限公司副总经理王震宁分析:“商业最重要的是人流,以及人流的消费能力。学区、地铁、车站这些地方附近都是人流聚集和集散的地方,相对于车站和地铁周围,学区的人流相对稳定,因而学区周边的商铺也好,大型卖场也好,很少有不成功的案例。”
重点项目:学府·协信天地、绿地·云都会、风华俊园、百大新都会、121乐淘淘数码城
社区铺
均价同比增长近1000元/平米
现状:据至祥发布数据显示,今年3月份,昆明商铺均价32078元/平米,平均租金110元/平米/月。其中,社区商铺均价27406元/平米。与去年相比,社区商铺的均价增长了近1000元/平米。记者从21世纪不动产中介处获悉,目前,昆明新建社区商铺价格在元/平米左右,租金价格在90-200元/平米/月不等,与去年底相比,售价上涨500元/平米左右,租金上涨20元/平米/月。
优势:作为社区商业中心,这一类商业的营业总规模一般应为5000平米左右。文化空间副总鲍旭昆分析认为:“目前社区商业中大型综合超市与小型便民生活服务网点同时并存,基本上以自营为主,很少以返租的形式出现。同时,社区商业提升空间相对大,经济效益还会不断增长。像云南映象、金江小区、白马小区等,其商铺租金价格远高于其它社区,这主要是因为其服务的业主,多数为经济基础好的人士,消费水平高,住户多,必然会带动社区商铺的高价位。”
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楼盘名称状态价格日期
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