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【问路旧改】上：“三旧”改造等待加速度
来源： 作者： 李春江 张峰 王彪
2010年，惠州出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》，提出力争用5年左右时间基本完成城市重点功能区的“三旧”改造工作，正式拉开惠州市“三旧”改造的帷幕。 &
　　2010年，惠州出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》，提出力争用5年左右时间基本完成城市重点功能区的“三旧”改造工作，正式拉开惠州市“三旧”改造的帷幕。
　　“三旧”改造涉及多方利益，是城市发展与建设攻坚难点。几年时间过去了，目前“三旧”改造的情况，无论是从官方数据还是记者调查来看，惠州市的进展并不顺利。
　　截至目前，在省国土厅核定的惠州符合“三旧”改造条件的4652宗地块、改造面积达10.06万亩的指标中，4年时间内仅顺利启动52个项目，面积仅1632亩。
　　今年惠州市“两会”上，市长麦教猛强调要大力推进“三旧”改造工作进程，盘活存量建设用地资源，集约节约利用土地，提升用地水平。
　　记者调查发现，惠州“三旧”改造工作推进缓慢，既有本身城市结构局限的客观原因，相关企业参与热情不如广州、东莞、佛山等地那么高，也有涉及部门过多，项目审批流程较长的原因，还受到旧村落拆迁、村民补偿陷入博弈状态的影响。
改造项目大多靠企业自行运作拆迁
惠州市国土资源局提供的《关于我市“三旧”改造工作情况汇报》显示，广东省国土厅核定惠州符合“三旧”改造条件地块4652宗，拟改造面积10.06万亩，从2009年底成立惠州市“三旧”改造工作领导小组到目前，全市各县区共启动52个改造项目，面积1632亩，其中已办结用地和规划报建手续的只有39个。
2010年，在惠州市人民政府出台的《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》中，确定了“政府主导、市场运作”改造原则。
在实际的旧改推动过程中，除了桥东水东街改造项目和水北旧村改造项目由政府相关部门牵头外，东湖花园九区、下角老城新楼盘群、日昇昌天誉、大欣城等项目基本依靠企业自行运作拆迁、补偿等工作，无疑加大了参与旧改项目企业的开发难度。
惠州市一家参与“三旧”改造的房地产企业负责人李先生说，惠州市政府在旧改工作中主要要对旧改项目定性，根据旧改项目所处区域的周边环境作出相应的地块规划和限制，在旧改项目开发前期与“旧城镇、旧厂房、旧村庄”原居民的拆迁协商和补偿问题上，政府没有过多参与。在“三旧”改造中，很多地块归属单一的旧厂房被拆立项，依附于老厂的老职工楼却被忽视，出现大量现代社区与破旧职工方毗邻而居的情况。
参与“三旧”改造项目企业缺乏经验
“三旧’改造项目涉及的拆迁和补偿成本太大，投资的企业一般用来开发房地产，别的产业难有收益。”惠州市惠州市“三旧”改造领导小组办公室联系人、国土资源局用地科科长李博说。
2009年—2013年惠城区旧改项目资料显示，旧改地块原属的公司大部分是实业工厂，被市场所熟知的隆生东湖花园九区、日昇昌天誉项目所在地块显示的也是利达建业、合胜实业持有。
“旧改项目推进速度慢，还有一个原因就是品牌房地产企业并没有多少兴趣。”李博说，惠州在2009年底成立了“三旧”改造工作领导小组统筹改造工作，但有些在此之前已经着手的旧改项目，其具体工作并未统一汇总到国土局的“三旧办”，而是各自仍由之前设立的改造指挥部负责。“‘三旧’改造的基本都是房地产项目，但做房地产项目有经验的不会做‘三旧’改造，目前申请的很多企业原来是做工业的，没有经验，有的项目在报批过程中负责人都换了几个。”李博说。
某地产公司总经理认为，规模性企业不是不想投资，而是不敢投资，“‘三旧办’只是一个统筹机构，各个证还需找不同部门，完全可以画一幅‘人在证途’”。他认为，政策不明，手续繁琐，前期拆迁纠纷多，补偿投入大，后期开发周期不可预料，投资风险高，投资回报率也极为有限，对于企业而言，追求利润是第一位的，对于完全不受控的项目，宁可不投资。
不少房企负责人有同样看法，由于成规模的房地产企业本身对投资风险有一套完善的评估体系，旧改项目由于流程太过复杂，开发前期工作太过繁琐，往往选择不参与。国土局提供的资料显示，品牌房企参与“三旧”改造一般采取购买已经厘清相关手续的地块，如隆生地产购买二手地块开发东湖花园九区。
违建催生成为“三旧”改造新难点
“三旧”改造也催生了违建，使之成为推进“三旧”改造的新难点。“个别地方，一个晚上能建起一栋楼。”国土部门一名工作人员说。从小金口惠博大道望去，沿线密布一些只有框架结构的红砖楼。就在这个区域，拆违一直在开展。在公开报道中，仅在去年9月，小金口就展开了5次行动，拆除了近万平方米的违建。
“个别钉子户的要求太过分了，按这样的拆迁比例，开发商赔死都不够。”某开发商负责与居民协商的工作人员说。
在水北村，村民们形成了互助“建房”的风气。该村村民介绍，该村民小组中最穷的一户，之前住的是土砖房，听闻政府规划村落要改造、被征收，村民们自发帮助其搭好框架，目的是“让他们拆迁后能过上好点的日子”。
也有位于“三旧”改造项目地的村民不愿意离开故土而抗拒。在桥东老城区，在该地住了30年的张伯说，作为长期生活在村落的居民，本身并无一技之长，如果打破了生活圈和收租的生存方式，不知道未来怎样生活。
“我去过广州的猎德村，虽然保留下了宗祠，但生活节奏完全不一样了。”张伯说，政府如果要改造，不仅是城市面貌的改造，更应该照顾到如何保留原住民的生活习惯和人际关系。
■“三旧”改造进行时
2014年春节前，住在青年路的刘婶放弃了给三个儿子分别争取一套房产的要求，搬离了居住近30年的惠州化工机械厂宿舍，“想借机赚一笔，要那么多，不可能满足你的。”附近的深圳市天和通信有限公司一名自称姓“同”的保安至今对她“有几个儿子就要几套房”的逻辑感到难以理解。没有谁知道刘婶一家得到了多少补偿，无论如何，作为这个区块最后一个住户，随着刘婶一家的离开，丽日家园项目距离实际施工又近了一步。
拆迁难并非导致这一项目推进缓慢的唯一因素。地块旁边的青年河整治工程正在紧张施工，道路很是不便，下点小雨，更是满地泥浆，加上施工噪音，让附近的居民颇有怨言；天和通信（原惠州化工机械厂）也在“三旧”改造规划区域内，该公司负责人希望通过自行改造的方式加以利用，而非将地卖给丽日集团，双方商谈多次，至今未达成协议。
记者来到这里时正是周末，天和通信并未开工，租赁公司厂房小广告和兴吸塑厂在门口新张贴的招工信息显示这里似乎一如往常。天和通信在网上发布的监理员招聘信息，地址也依旧是现在的下角青年桥园岭东路11号。惠州市规划局刚编制完这一项目的改造规划，目前还没有进入“三旧办”的办理窗口。
根据计划，从去年10月底启动的青年河综合整治预计今年11月完成，部分河道还将设置下河亲水回廊，届时，随着居住和交通环境的明显改观，无论周边的地价还是房价，上涨几乎是必然。可以预见，原有土地所有者和房产开发者的博弈还将继续下去。
与丽日家园的“平静”相比，一河之隔的日昇昌天誉商住楼项目“热闹”得多。靠近富民路的一侧、近10米深的地基已基本打好，两台黄色的塔吊下面，几十名戴着安全帽的工人正在紧张施工，载着钢筋和钢管等建材的卡车来回穿梭。在紧邻三新北路的另一侧，也已挖出一个深达数米的大坑。
对于工地之间那栋住宅楼的居民来说，“热闹是他们的，我们什么也没有”。
住宅楼是原惠州粮食局下属面粉厂和饲料厂的职工宿舍，4栋砖混结构的五层楼房在前后两块工地的“包夹”下显得很是突兀。同样感到突兀的还有这里的人和事。小区居民介绍，由于施工，原本通向外面的大路被完全截断，目前只有一条拐弯的陡坡路与外界相连，“没有地方散步了，太危险！”在宿舍楼下走过的一位阿婆抱怨道。原饲料厂职工张海强带着记者看施工给居民带来的不便：住宅墙体多了裂痕，下水道因施工而破损，污水从院子里流出来，地面被浸渍成泛着绿光的黑色，散发阵阵臭气。
张海强说，正在施工的两块土地分别是原面粉厂和饲料厂的厂区。《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》中明确指出，编制“三旧”改造规划应遵循“政府主导、成片改造”原则，同属“三旧”改造区域，厂区已然动工，地处中间位置的住宅区却丝毫没有拆迁的意向；改造项目需要开发商和每家签订相关协议，但张海强表示并没有和地产公司签订任何拆迁补偿协议，这也得到其他居民的证实。然而，在惠州市国土资源局提供的《2010年－2014年‘三旧’改造项目办理情况》中，此块标明面积为47952平方米的旧厂房改造项目已完成用地审批手续。
对此，李博表示，在当时规划局的项目规划中，没有将中间的住宅小区纳入规划。然而，惠州市住建局城市规划科的副科长谢伟艺却有不同说法：“当时的改造界线是市里的‘三旧办’划定，他们划定改造范围后再向规划局申请。”
东湖花园九区
就地理位置和形状而言，东平类似惠州的心脏，东江大桥、金山大桥、西枝江大桥则如同惠州的动脉，将江北与河南岸顺畅相连。在“三旧”改造规划上属于桥东片区的东湖花园九区就位于“心脏”之中，但在改造之前，一栋老式商业楼和几个工厂构成了它的全部风景。
按照计划，东湖花园九区将建成一栋商住综合体，总建筑面积约33万平方米，总投资约20亿元。目前，工地正在施工，虽然投入使用尚需时日，但其影响力已经发散开来。
舒华健身店的古先生每天一出门就能看到旁边东湖花园九区的广告牌，已经在这里做了七八年的他，收入主要来源于售卖1万到1.8万元不等的跑步机；“项目完工后，估计客流会增加，但每三年一签的房租可能会涨。”
惠州青年国际旅行社的叶丽平一个人坐在空旷的大厅里有些无聊，她对记者说，这栋紧挨东湖花园九区的楼宇原本一楼是商场，旅行社老板看准附近房产的升值潜力，一举买下后将一层作为旅行社总部，三层作为公司办公室，二层的不少房屋则放置着杂物。
如果只是普通地块，东湖花园九区或许称得上难得，但只有在“三旧”改造的盘子里，它才称得上样板：中心区位，地块成熟，周边配套完善，区域住宅聚集，消费潜力大，特别相比住宅，厂房拆迁相对容易，其本身的属性也决定了它不可能由一个没有过开发经验的企业来开发——在城市中心区的居民聚集地，这样的地块必须由规模房企打造具有示范性意义的项目。“这个项目是所有‘三旧’改造项目中最为成熟的，但不能说有多大的标本意义。”国土资源局建设用地科的邵艺超说。
即使如此，该项目也经过多次转手：原本地块平整下来的归属法人为丽涛地产，也即原地块上面的实业公司，后被隆生高价买入，但在国土局提供的资料上，意向改造主体却是惠州市达利建业有限公司。
乔弘模范生
惠城区水口龙湖大道旁的乔弘模范生项目作为上世纪的旧厂房改造项目也被纳入到惠州旧改项目范畴中来。乔弘地产原本从事五金和服装等加工制造，受工厂外迁影响，旧厂房改造转为房地产开发。小老板阿权说，原工厂的拆迁和土地平整并不容易，相关部门对项目开发是否旧改也经历了较长过程。由于此前没有开发住宅产品的经验，过程并不轻松，幸亏项目定位合适，户型和价格规划合理，受到购房者的关注。
阿权的朋友于2012年在仲恺有一块地块，前期的拆迁和平整工作基本完成，最后在项目认定环节出现问题，被政府收回拍卖，原本预期1000万元拿下的地块被其他企业参与竞争，拍到4000万元才拿下。加上前期的拆迁补偿和土地平整费用，接近5000万元才搞定，“基本上很难再有利润空间”。
位于城市外围城西的明发高榜新城项目运营总监陈金秋直言，旧改项目不可控的因素太多，如果不是对地块本身就熟悉的开发商，很难处理好居民拆迁和补偿等一系列问题。即便私下谈妥，还要面临政府部门的相关认定，存在地块收归国有挂牌的风险，故而规模型开发商参与“三旧”改造的并不多。此外，目前惠州土地储备较充裕，土地市场活跃，有地块需求的开发商基本能在透明的招拍挂市场上有所斩获，开发商涉足旧改项目的动力并不足。
御西湖 禾塘集 丽水湾
对于在惠州城市现代化进程中无数次缺位的老城下角而言，有些许细微革新出现，便足够欣喜。
细心的社区市民发现，紧邻社区的是社区所在原工厂的职工宿舍楼，现代化的社区规划和崭新的外墙设计与破旧、外墙发黑的老宿舍对比鲜明。在区域随着旧改潮出现革新、区域城市形态得以改观的背景下，老旧的职工楼在发展进程中被选择性忽视显得极不协调。
与御西湖一体的惠阳机械厂职工楼、禾塘集旁边的惠华纸厂宿舍以及丽水湾紧邻的糖厂家属楼，遗留下来的老楼与社区紧密相连，甚至社区规划为了规避职工楼而变得很不完整。由于老厂区范围权责明晰，整合起来比较容易，涉及的宿舍楼有较多职工居住，拆迁成本和工期搁置风险大幅加剧，在开发中被绕开来。然而，这种遗留，可能也断了小宿舍融入大集体的路。
对此，惠州市国土资源局用地科负责人表示，下角这几个社区报批是在政策出来以前，现在的旧改项目在推进过程中会对开发地块及周边状况归总一起考虑，基本可以避免出现类似选择性开发的状况。
从2005年11月列入“两江四岸”整治算起，江北第8号、9号小区（水北村）地块进入改造项目已有近10个年头。仅一路之隔，是惠州城市豪宅标杆的帝景湾，稀缺的一线东江景和江北桥头堡的特殊区位，使得地块的价值空间持续拉大。如何拆迁、如何补偿、采取何种形式，由于各方利益分歧，协调难度拉大，使得这块城市黄金宝地近乎无限期地搁置下来。
水北村的旧改工程并非由临时设立在国土局的“三旧办”统属，而是由惠城区政府和国有投资公司成立专门的工作小组在推进。知情人士透露，该地块居民多，政府拆迁需大量补偿款，已有企业注资介入，但前景尚不明朗。
江北街道办副主任曾繁明表示，前期规划耗费了很长时间，直到2012年12月才开始与村民就拆迁补偿进行协商，目前已经有316户签订补偿协议，但仍有20户左右的村民尚未签约。“一些一楼住户将房屋改成小卖部，有的要求按照商铺以每平方米2万元予以补偿，有的则要求用改造后的一楼商铺按照1:1的比例补偿，这超出政策规定，目前等着区政府和市政府的工作安排。”曾繁明表示，已尽力为村民利益考虑，为了让租住村里的房客搬离，对于村民自主房屋以外的住房，从签订拆迁补偿协议开始算起，政府以腾空补偿和临时安置费的名义按照每月每平方米12元的价格予以补偿，这基本可以抵消之前出租房屋的租金收益。
记者采访离开时，一位老大爷在自家瓦房门前踱步，恬静、安宁，在最繁华的闹市静守一份田园的自然。暮色将近，村子显得有点暗淡，外面不远处，是千百年奔流不息的东江，还有东江大桥上日夜穿梭、越来越汹涌的车流。
晚上八九点钟，穿行在从东平到江北的东江大桥上，远远可以看见大桥左侧帝景湾小区的高层住宅灯火通明——那是惠州城市化的象征，“高大上”不输一线城市。
从江北桥头右侧一个不起眼的楼梯拾级而下，看到的却是一条被一排芭蕉树拦住的断头路，再向北走不远，就立刻穿越到上世纪八九十年代的惠州旧城：房屋参差矮小，各种灌木茂密丛生，泥泞小路上掺杂着塑料和落叶——这个名叫“水北新村”的地方，是惠州尚未完成城市化的一部分。
一桥相隔，两个世纪。
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新常态下政府与社会资本公私合作（PPP）模式及其在新城新区土地一级开发中的应用与2015年最新土地与房屋征收补偿、（旧城镇、旧厂房和旧村庄）三旧改造实务操作高级研讨会
转变土地开发战略，探索新的土地开发和融资模式、了解三旧改造及征地拆迁的最新政策成为各有关部门关注的焦点。
随着新型城镇化建设步伐的不断加快，土地开发投融资项目逐渐增多，地方政府融资和债务风险管理越来越被社会高度关注，在这样的背景下，地方政府融资压力剧增，土地财政面临难题，融资出现瓶颈，地方政府融资平台急需转型，创新融资模式。2014年9月财政部下发《关于推广运用政府和社会资本合作模式通知》（财金〔2014〕76号文），通知提出推广运用政府和社会资本合作模式（PPP），是国家确定的重大经济改革任务，也是促进经济转型升级、拓宽城镇化建设融资渠道、支持新型城镇化建设的必然要求。2014年10月国务院办公厅发布了《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号文，规范区域经济发展过程中土地一级开发的融资问题。现应各地要求，为提高PPP/BT/BOT/TOT在土地一级开发及基础设施项目风险防范意识以及分析解决项目投融资实践中的问题。&在当前 “新国八条” 楼市调控政策和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施及各项金融调控政策的密集出台，土地开发资金短缺，融资更加困难，征地拆迁难度进一步加大。随着我国社会经济的快速发展，城市建设、城区改造项目增速很快，由此引发的土地纠纷案件逐年增多，并呈现案件数量多，所占比例大；案件类型多样、复杂，涉及面广；遗留问题多、处理难度大；因此，如何转变土地开发战略，探索新的土地开发和融资模式、了解三旧改造及征地拆迁的最新政策成为各有关部门关注的焦点。为此，特举办“新常态下政府与社会资本公私合作（PPP）模式及其在新城新区土地一级开发中的应用与2015年最新土地与房屋征收补偿、（旧城镇、旧厂房和旧村庄）三旧改造实务操作”高级研讨会。&一、研讨内容（一）、新常态下政府与社会资本公私合作（PPP）模式1、PPP相关政策解读及操作要点；2、土地综合开发中的PPP模式应用；3、PPP模式在土地一级开发基础设施建设项目的融资方式；4、PPP模式的风险及防范；5、目前财政部和各机构对于PPP模式研究的最新进展总结；6、关于建设项目PPP的管理模式；7、土地一级开发成本构成及收益形式；8、PPP模式在土地一级开发基础设施建设项目的融资方式；9、区域经济发展、土地一级开发模式与PPP；10、城市综合体、城市运营商与土地一级开发；11、城市新区、产业园区和生态旅游园区的土地运营模式；(二)、新城新区土地一级开发中的应用1、土地一级开发模式分析； 2、企业如何提前介入土地一级开发项目；3、土地一级开发项目方案编制依据、注意要点及技巧；4、土地一级开发项目成本构成、降低成本的技巧和策略； 5、土地一级开发项目中土地出让金的返还路径；6、土地一级开发的合同签订要点及风险控制；7、土地一级开发企业如何进行利润分配、如何维护自身权利；8、土地储备机构如何和企业合作进行土地开发；9、土地性质、现状、规划等对土地一级开发顺利进行的影响；10、土地一级开发流程与联审、出让条件与方式、有关文件起草等；11、土地一级开发过程中如何把控工作进度及风险管理问题；12、开发商参与土地一级开发的盈利模式与利益保障；13、城市新区、产业园区和生态旅游园区的土地运营模式；14、各种成片存量改造：国有农场、林场、湖泊、矿区和工业厂房；15、解读国家有关土地开发政策及最新的土地调控政策及未来发展趋势；16、土地一级开发典型案例讲解；（三）2015年最新土地与房屋征收补偿、（旧城镇、旧厂房和旧村庄）三旧改造 1、集体土地征收与补偿基本程序；2、集体土地征收房屋搬迁与国有土地上房屋征收搬迁的比较；3、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的总则与附则；4、国有土地上房屋征收决定制度；5、国有土地上房屋征收补偿制度；6、作出房屋征收决定的程序（流程）概述；7、征收房屋对相关规划的要求；8、房屋征收的启动程序；9、对不当增加补偿费用行为的限制程序；10、选定房地产价格评估机构并进行分类评估程序；11、对被征收房屋的调查登记程序；12、 拟定征收补偿方案与征求公众意见程序；13、征求公众意见的公布与旧城区改建补偿方案的听证程序；14、房屋征收的社会稳定风险评估程序；15、房屋征收的决策程序及对征收补偿费用的拨付与监管程序；16、对未经登记的建筑的调查认定和处理程序；17、棚户区暨“三旧改造”概述；18、旧城区改建的产权调换安置方式；19、棚户区改造依据；20、“三旧改造”与新区建设的矛盾 ；21、“三旧改造”资金的筹集； 二、讲师及专家本次拟邀请国土资源部、财政部、住房与城乡建设部、国家发改委、国家开发银行、北京市土地储备中心、中国人民大学等部委领导及相关专家授课，并与学员交流、互动、共同研讨。三、参加对象各级政府、土地主管部门、土地储备交易整理中心、建设局、财政局、发改局、房地产管理局、城中村改造及征地拆迁办等相关单位； 各工业园区、经济技术开发区管委会；各市（县）资产经营、城投公司；大中型房地产开发企业；土地招拍挂中介服务企业；银行、信托、基金等金融投资等机构的相关人员；&五、相关费用A类:3000元/人 B类:4600元/人 C类：6200元/人（含授课费、专家报告、资料费、场地费、认证费、会务等费用）。食宿统一安排，费用自理。类别名称简介A类《继续教育结业证书》经培训考评通过后，颁发《结业证书》作为继续教育凭证B类《一级开发规划管理师》或《高级征迁规划管理师》经培训考核通过后，由人力资源和社会保障部中国职业教育和职业培训协会颁发《一级开发规划管理师》或《高级征迁规划管理师》（证书：国家承认，证书全国有效通用，该证书真伪可在人力资源和社会保障部中国职业教育和职业培训协会）网上查询
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博锐微信号中国福州-福州市鼓楼区人民政府关于观风亭路北段西侧省二建宿舍及周边旧改项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书
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福州市鼓楼区人民政府关于观风亭路北段西侧省二建宿舍及周边旧改项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书
来源：鼓楼区人民政府
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　　因观风亭路北段西侧省二建宿舍及周边旧改项目建设需要，福州市鼓楼区人民政府拟征收观风亭路北段西侧省二建宿舍及周边旧改项目范围内国有土地上的所有房屋(具体范围以规划红线图为准)，房屋征收部门已拟定该项目房屋征收补偿方案并经有关部门论证（详见附件），现按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定予以公布并征求意见。征求意见期限自日至日止。被征收人如需提交意见，应在该期限内以书面形式提交给房屋征收实施单位福州市鼓楼区城建拆迁工程处（办公地址：赛月亭36号公正新苑2#101单元，联系电话：），同时携带本人身份证明和房屋权属证明原件、复印件各一份。
　　附：观风亭路北段西侧省二建宿舍及周边旧改项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）
　　福州市鼓楼区人民政府
　　二○一二年十二月三十一日
　　观风亭路北段西侧省二建宿舍及周边旧改项目国有土地上房屋征收补偿方案
　　（征求意见稿）
　　因观风亭路北段西侧省二建宿舍及周边旧改项目建设需要，福州市鼓楼区人民政府拟征收观风亭路北段西侧省二建宿舍及周边旧改项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋，现根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《福州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》的相关规定，结合本地块的实际情况，特制定如下房屋征收补偿方案。
　　一、征收补偿对象及方式
　　1、凡本征收范围（具体范围见规划用地红线图）内的被征收人列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证或国有公房租赁凭证作为征收补偿计户依据。
　　2、本地块征收补偿的方式：货币补偿和产权调换相结合，但被征收房屋属于第二条第5款规定的不能实行货币补偿。
　　二、征收补偿原则
　　1、货币补偿：具有合法产权的被征收人按确权的房屋建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。
　　2、产权调换：
　　住宅产权调换安置房型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡，超过105㎡可以分房型安置，具体安置面积的计算方式可由被征收人从以下两种方式中任选一种：
　　方式一：根据被征收房屋确权面积的征收补偿总金额（仅限按实际情况选择确认的住宅合法建筑面积的区位补偿、旧房补偿、公摊补偿、按期搬迁奖励等相应项目）除以产权调换房对接价所得面积就近上靠标准房型安置。
　　方式二：根据被征收房屋确权面积增加10%的公摊面积（最多不超过10平方米）后就近上靠标准房型安置。
　　就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可增房15平方米进行安置。
　　3、营业性店面的征收补偿：
　　（1）被征收人持有房屋所有权证,产权登记用途为营业性店面的按营业性店面征收补偿；
　　（2）被征收房屋改作营业性店面未经规划部门批准、产权登记机关确认，持有有效工商营业执照（或者工商行政管理部门出具的初始营业证明）或税务登记证明，在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，对沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）可依据下列规定按营业性店面予以货币补偿作为按期签约奖励，按营业性店面给予的货币补偿金额可用于购买住宅安置房，但购买住宅安置房的面积最多不超过按营业性店面补偿面积的三倍；在签约期限内未达成补偿协议的一律按原房性质进行补偿安置。
　　①在日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面，可按营业性店面给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房使用性质及用途予以认定；
　　②在日至日《城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按营业性店面建筑面积的80%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房使用性质及用途予以认定；
　　③在日《城市规划法》生效后将非营业性店面改为营业性店面的，一律按原房使用性质及用途予以认定。但拥有产权且持有日前有效的工商营业执照或税务登记证明并在签约期限内搬迁的，可给予适当的搬迁奖励，奖励标准为：沿街底层第一自然间面积×60%×（店面区位评估价－原房区位评估价）。
　　4、非公益性用房的附属物只能货币补偿，不作产权调换。
　　5、被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：
　　①被征收私有房屋的共有人或被征收公有房屋的各使用人，对安置方式的选择达不成一致意见的；
　　②被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；
　　③被征收私有房屋的产权人和使用人对安置达不成一致意见的；
　　④被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。
　　6、被征收房屋属历史遗留私租房的，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收房屋实行产权调换，安置房由原使用人继续使用。
　　7、经国有房产管理部门确认后，住宅公房承租户在签约期内签订协议并搬迁的，可由公房承租户自行选择安置方式；住宅公房承租户在签约期限内拒绝签订协议搬迁的，保持原租赁关系，安置地点由国有房产管理部门选择；非住宅公房实行货币补偿。
　　8、建筑面积的计算方法
　　（1）私房、单位房：以房屋产权证为准。
　　（2）国有公房：以建筑面积为准
　　①住宅国有公房建筑面积=计租面积×1.3
　　②住宅国有公房建筑面积=自有使用面积+共有面积+自有使用面积×0.08
　　以上两种计算建筑面积方法由被征收人自行选择。
　　三、签约期限
　　自福州市鼓楼区人民政府发布房屋征收决定之日至2013年 月 日。
　　（1）宣传期：房屋征收决定发布之日至2013年 月 日；
　　（2）签约期：2013年 月 日至2013年 月 日；
　　四、安置地点及过渡期限
　　1、产权调换房地点：
　　期房：明望新城、盛世星城、凤湖二A地块、打铁桥新城。
　　2、以上房源的面积最终以市房地产交易登记中心核定的产权登记面积为准。
　　3、以上房源均为毛坯房，内部均不设隔墙、不配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补偿，补偿标准为80元/㎡（按安置房标准户型为基数计算）。
　　4、过渡期限：在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日起计算至2016年 月 日；超过签约期限签订协议搬迁的，过渡期限自搬迁之日起计算36个月。安置房超过过渡期限交付给被征收人的视为逾期，自逾期之月起，对自行过渡的被征收人双倍发放过渡费，对使用周转房的被征收人按正常标准发放过渡费。产权调换房屋经单体竣工验收合格并经消防验收合格或备案，水、电等小区配套设施齐全的，即可回迁安置，但被征收人拒绝回迁的，不再发放过渡费。
　　过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交房之日起至产权调换房屋交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。
　　被征收人选择货币补偿或现房进行产权调换的，房屋征收部门应支付3个月的临时安置费。
　　五、按协商方式签订协议的计价补偿安置办法和搬迁奖励办法
　　在签约期限内，被征收人与征收实施单位可按以下办法协商确定房屋的各项补偿安置及奖励金额并签订房屋补偿协议书：
　　（一）计价补偿办法
　　1、住宅用房货币补偿计价方式：
　　①私房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×（9363元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）；
　　②国有公房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×（9363元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率－700元/㎡）。
　　2、营业性店面货币补偿计价方式：
　　①沿小街巷营业性店面货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×（28746元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）；
　　②沿小街巷国有公房营业性店面货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性店面的确权建筑面积×（28746元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）×50%；
　　3、单位产办公类非住宅货币补偿计价方式：办公类非住宅参照住宅用房补偿计价方式进行补偿，但奖励标准应按非住宅房屋的有关规定执行。
　　4、杂物间货币补偿计价方式：
　　（1）私房有合法产权的杂物间补偿金额=被征收杂物间的确权建筑面积×（9363元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）×50%；
　　（2）国有公房有合法产权的杂物间的补偿金额=被征收杂物间的确权建筑面积×（9363元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率－700元/㎡）×50%；
　　（3）日至日前建筑的无产权杂物间补偿金额=被征收杂物间的建筑面积×（9363元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）×35%；
　　（4）日至日前建造的无产权杂物间，被征收人在签约期限内搬迁的，可按以下补偿计价方式进行补偿：该杂物间的货币补偿金额=被征收杂物间的建筑面积×被征收房屋建筑安装工程单价×成新率，另给予300元/㎡的搬迁奖励。
　　5、装修按《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》（榕房〔2009〕23号文）“表二”规定的单价并上报审定后参照福厦铁路、东部新城部分二次装修项目价格补偿。
　　6、闭路电视补助费50元/户，电话补助费58元/户，宽带网络迁移补助费108元/户，管道煤气补助费3140元/户。
　　备注：以上房屋建筑安装工程单价和成新率标准按榕房〔2009〕23号文的有关规定执行。
　　（二）产权调换安置房价格
　　1、凤湖二A地块，期房，对接价9382元/㎡；
　　2、打铁桥新城，期房，对接价9042元/㎡；
　　3、明望新城，期房，对接价8970元/㎡；
　　4、盛世星城，期房，对接价8508元/㎡。
　　因上靠面积不足7平方米、需增房15平方米进行安置的，增房价格按对接价的1.1倍计。产权调换房与原住宅确权建筑面积及公摊补偿面积等同部分不计层次系数，其余面积按榕房[2009]23号文件规定计算。回迁安置时，按安置房实际产权登记建筑面积及层次进行结算。若安置房产权面积小于协议面积，不足部分应按对接价的1.1倍退还被征收人；若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按对接价的0.9倍补交购房款。若安置房有提供“一房一价”的，则结算时全部按照“一房一价”计算。
　　（三）搬迁奖励办法
　　1、凡是在签约期限内签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确权的建筑面积分别给予货币补偿奖励：住宅936元/㎡，沿小街巷营业性店面2875元/㎡, 办公类非住宅936元/㎡。
　　2、在签约期限内签订协议搬迁的住宅房屋，按住宅确权面积的10%（最多不超过10平方米）给予公摊补偿【仅限按实际情况选择计算区位补偿、搬迁奖励、货币补偿奖励等相应项目】，公摊补偿面积直接计入实物安置或货币补偿的面积计算基数。
　　3、凡是在签约期限内搬迁完毕的被征收人，根据确权的建筑面积，根据被征收房屋搬迁时间按以下标准分别给予搬迁奖励：于签约期限内签订协议并搬迁的：住宅1873元/㎡，沿小街巷营业性店面1437元/㎡,办公类非住宅468元/㎡。
　　4、在签约期限内签订协议搬迁的住宅房屋，若选择降低两个地段等级房源进行异地产权调换安置，按确权建筑面积给予936元/㎡的异地安置奖励。
　　5、对确认的沿街底层第一自然间店面面积，且持有日前有效的工商营业执照或税务登记证明的被征收房屋，对被征收人给予100元/㎡的经营补助。
　　6、对住宅房屋确权面积小于45平方米、在本市范围内无其他房屋（含商品房、二手房）且人均建筑面积少于13平方米的困难户，在签约期限内搬迁的，经街道、社区居委会确认并公示无异议后，按照45平方米计算区位补偿价（9363元/㎡）、搬迁奖励（1873元/㎡）和货币补偿奖励（936元/㎡），货币补偿奖励仅限选择货币补偿的享受（榕政综[号市政府文件出台后，对现有房屋进行产权分析，且单户产权面积少于45平方米的，不享受本款困难补贴的优惠政策）。
　　六、分户补偿及评估办法
　　在签约期限内，若被征收人按上述第五条的规定与征收实施单位协商一致签订房屋补偿协议，则不再对被征收房屋和产权调换安置房进行分户市场评估。
　　若被征收人拒绝按上述第五条的规定与征收实施单位协商签订房屋补偿协议，则被征收人应向征收实施单位提交书面申请，收到书面申请后征收实施单位应委托评估机构按《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收与补偿评估办法》的规定，对被征收房屋和产权调换房屋进行分户市场评估，以市场评估价作为补偿安置依据。以分户市场评估价作为补偿依据的，其奖励办法为：在签约期限内签订协议搬迁并选择货币补偿进行安置的，可按市场评估价的8％计算搬迁奖励，但奖励标准不得超过800元/平方米；在签约期限内签订协议搬迁并选择产权调换进行安置的，可按市场评估价的3％计算搬迁奖励，但奖励标准不得超过300元/平方米。
　　七、搬迁补助办法
　　1、对五保户、低保户、孤寡老人给予30000元/户的装修补助。
　　2、住宅房屋的被征收人在签约期限内搬迁的，按其确权的住宅建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补贴。
　　3、住宅搬迁补助费按确权建筑面积6元/㎡；非住宅搬迁补助费按确权建筑面积10元/㎡。搬迁补助费不足200元的按200元计算。
　　4、选择期房产权调换进行安置需自行过渡的，其临时安置补助费（过渡费）按确权建筑面积每月10元/㎡（原面积不足30㎡的按30㎡计算）。
　　八、停产停业损失补偿办法
　　对征收非住宅房屋造成被征收人或经营者停产、停业的给予补偿，仅限于被征收房屋实行房屋产权调换且被征收人自行过渡的情形，被征收人提供税务部门出具的所得税纳税证明后，由征收部门根据停产、停业的期限和经营者上年度月平均税后利润额，给予一次性经济补偿。被征收人选择货币补偿或征收部门已发放临时安置补助费或提供非住宅周转过渡房的，征收部门不再另行补偿被征收人或经营者停产停业损失。
　　九、住房保障办法
　　征收个人住宅，被征收人符合申请廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房等条件的，被征收人可按照《福州市城区廉租住房保障办法》、《福州市经济适用住房管理办法》和《福州市经济租赁房管理暂行办法》等规定，携带相关证明材料到居住地街道办事处（镇政府）申请，再由房屋征收实施单位汇总后报市住房保障和房产管理局优先给予配租、配售，被征收人可以不轮候。
　　十、无产权房屋认定补偿办法
　　无产权房屋的补偿与安置，以福州市勘测院历年的航拍图为依据，并经村（社区）、街道盖章公示无异议后，根据建设年限分以下七种情形：
　　1、属日国务院《城市规划条例》生效前建设的无产权房屋，房屋使用人能提供地契、建设用地证明、建房纳税记录或卫星航拍影像图等有效原始证明资料的，按原房屋建筑面积给予确认和补偿安置。
　　2、属日国务院《城市规划条例》生效后至日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台前建设的实际用于家庭居住且在本市范围内无他处房屋（商品房、二手房除外）的房屋：（1）部分有产权的房屋，三层以内总建筑面积180平方米（含产权面积）以内的无产权部分按70%补偿安置，三层以内超建60平方米以内按照50%补偿安置，余下部分建筑面积按20%给予补偿安置（此部分确权后的面积在20平方米以内可以安置，超出20平方米部分一律实行货币补偿）；（2）无产权的房屋，原房屋三层以内、总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，属同结构同步建设、三层以内超建60平方米以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置；超过以上部分的建筑面积按20%给予补偿安置（此部分确权后的面积在20平方米以内可以安置，超出20平方米部分一律实行货币补偿）。
　　3、属日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台后至日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台前建设的无产权房屋，在签约期限内搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新给予补贴，另给予300元/㎡的搬迁奖励。
　　4、属日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台后建设的无产权房屋，在签约期限内搬迁并同意先行拆除的，给予150元／㎡的补贴。
　　5、街道办事处或乡镇政府、村集体日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按100%给予货币补偿，日至日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按70%给予货币补偿，补偿费归街道办事处或乡镇政府、村集体所有；私营企业或个人日前向街道办事处或乡镇政府、村集体租地建设的无产权房屋，按不同结构的房屋重置价结合成新率给予补偿，在签约期限内搬迁的，另给予300元/㎡的搬迁奖励。
　　6、国有企事业单位日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按100%给予货币补偿，日至日前建设的无产权非住宅房屋，可办但未办理产权登记的，经被征收房屋所在地县(区)人民政府确认后可按70%给予货币补偿。
　　7、猪舍、牛栏及简易搭盖的房屋等附属房,在签约期限内搬迁的按30～70/㎡元给予补偿，在征收期间仍饲养禽畜的，另给予30元/㎡的搬迁补贴。
　　备注：无产权房屋的建造人其户籍（原籍）必须在征收范围所在村（社区），外地人于日至日间，在本村（社区）占地建房的，其无产权房屋均按重置价结合成新计算补偿。无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋（含有产权房屋）的应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。
　　十一、超出签约期限内搬迁的处理办法
　　1、征收人与征收实施单位对被征收人严格执行本方案中的奖惩办法，凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。
　　2、依照本方案公布的区位房屋市场评估价，征收人与被征收人应在规定的搬迁签约期限内达成搬迁补偿协议，若在签约期内达不成补偿协议的，报请作出房屋征收决定的人民政府按相关规定作出补偿决定，在补偿决定确定的搬迁期限内仍不搬迁的，由作出补偿决定的人民政府依法向法院申请强制执行。
　　3、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚法》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。
　　十二、房屋搬迁程序
　　1、由征收人将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。
　　2、被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表的，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。
　　3、凡属国有公房的被征收人，应先向国有公房管理部门办理退租手续。
　　4、被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。被征收人回迁选房顺序号抽签办法及时间、地点将另行通知。
　　5、凡属货币补偿的被征收人，于签订货币征收补偿协议且搬迁完毕后十五工作日内付清货币款项。
　　6、为确保产权调换用房设计及建设如期完成，被征收人应按时签订征收补偿协议。
　　7、被征收人在签订协议时，应提交房屋产权证件、建筑许可证、公房租赁凭证（合约）、土地使用证、工商营业执照、税务登记证明、闭路电视缴费发票、电话话费清单等原件，并随带身份证及身份证复印件2份、户口簿复印件1份和印章。
　　十三、该方案未提及事项均按国务院及省、市的有关法规规定实施。
　　十四、投诉监督
　　为确保整个征收补偿工作顺利进行，将做到“公正、公平、公开”，坚持“六个公开”，被征收人的补偿情况及时张榜公布，并接受区纪委、监察局监督，也欢迎被征收人参与监督。
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