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房价下跌多地现业主弃房断供 全都声称无力还款
来源：法制日报&&&
作者：佚名&&&
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　　“弃房断供”，是指贷款购房者停止房屋按揭，放弃该房屋的行为。最近，“弃房断供”一词频频见诸报端，浙江杭州、福建宁德、广东广州等地都出现了弃房断供现象，而同样的现象在苏州城区也不少见。
来自苏州工业园区法院的数据显示，今年1月至8月，该院受理银行向法院起诉的借款合同纠纷案件大量增加，其中个人房屋贷款逾期不还案件120件，同比增加68.7%，增幅之大是近几年少见。而这些案件都有着一个共同点：几乎所有的业主都声称“无力还款”而断供。
苏州绝大部分金融机构总部聚集在苏州工业园区，该区法院承担了全市很大比例的金融纠纷案件。业主为何会将首付、月供以及整套房子弃之不理拒不还贷？弃房断供会给购房者、银行及房地产市场带来哪些影响？
银行业主都有话说
家住江苏省苏州市城东的王先生是月间购买的第二套房。当时，苏州的房价和全国其他地方一样，被抬到了新的高位。王先生出于“买涨不买跌”的从众心理，以不多的首付款与开发商签下了买卖合同，又与苏州某银行签订了《个人购房借款/担保合同》。借款80万元，期限20年。买了房的王先生看着房价上涨趋势，想想过几年卖出去又能小赚一笔。
但好景不长，王先生所在行业不景气，其公司薪酬、福利大幅降低。更为糟糕的是，由于国家宏观政策的调控，房价涨势止住了，自己所买的楼盘开始降价。“房子总价跌了快两成，自己每个月还要支付几千元贷款，压力不小，干脆断供。”于是，王先生停止了向银行还贷。银行方面催要无果，只得拿着合同将王先生告到苏州工业园区法院。
原告认为，王先生连续数月未按时偿还贷款本息，银行只得将王先生告上法庭，要求解除与王先生之间的借款合同，确认银行对抵押物享有优先受偿权，并支付贷款本金、利息及逾期利息、诉讼费用。
原告还认为，对银行而言，如果借款人不按合同约定还款，在当前楼市现状下，就有可能造成无法全额执行到借款人所欠贷款的结果，增加银行坏账风险。
被告王先生则当庭直言：对借款事实无异议，表示自己所在单位经济情况不景气，经济困难，无力偿还贷款。希望向开发商退还所购房屋，以降低自己的损失。
法院经审理后认为，原、被告间个人购房借款、担保合同合法有效。合同签订后，王先生未按约还款已构成违约。原告要求解除合同并立即要求被告支付全部贷款本息的条件已经成就。王先生应当立即归还原告借款本金及相关利息、罚息等。且根据担保合同的内容，原告就上述房产享有优先受偿权。
近半数弃房者下落不明
据工业园区法院经常审理房贷纠纷案件的金法官介绍，断供案件普遍供房时间很短，按揭贷款几乎都是2010年以后办理的，而且大多数购房者是购买第二套，甚至是第三第四套房子时出现的情况。
业内人士认为，除了房价下跌，持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格，导致房屋变成“负资产”出现主动弃房外，更有可能是购房者自身财务出现问题，或者炒房团资金链断裂而“断供”。
“第一套房子发生纠纷的较少，因为作为刚性需求，购房者往往比较慎重。在为数不多的‘首套房’断供案件中，外地籍年轻人占比较大，且涉案房屋多为被告唯一住房。”金法官说，值得注意的是，业主断供后被银行告到法院，缺席审理较高。被告下落不明或经送达后拒绝出庭的，差不多要占50%，弃房抵债意图明显。
据金法官介绍，审理断供案件发现，购房者往往有一种典型的从众心理，就是“买涨不买跌”，房价越是被抬往高位，越有可能出现售楼处前排队抢房的现象。其中一部分购房者随意性较大，缺乏长远规划和风险意识，对自身还款能力没有正确评估，一旦遭遇变故，脆弱的履约能力极易丧失，无法承受巨额贷款，最终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。
“弃房断供表面看来，有人愿意亏损首付和已经支付过的利息，并搭上维护了多年的‘信用’,就一了百了。但断供不仅是信用问题，还涉及违约责任。弃房也不代表法律责任可以中止履行。”金法官说。
在房贷纠纷中，最不应该也最常发生的就是借款人疏忽大意导致逾期还款的情况。金法官就审理过不少这样的案子。李先生和江女士是一对80后小两口，前几年向银行贷款购置了房子。两人心情好时，会及时向银行还贷，但两人一吵架，就谁也不去银行还贷了。
今年3月，小两口的银行逾期还款记录达到了十几次之多。银行只得向法院起诉，要求解除贷款合同，并要求小两口一次性支付剩余房款、逾期还款的利息及相关费用。这下，小两口才紧张起来，赶紧支付了拖欠的款项以及罚息，借款合同才得以继续履行。
“如果借款人逾期还款累计超过一定次数，银行可以要求解除借款合同，要借款人立刻偿还贷款本金和利息，而且还要支付逾期还款的罚息，这就意味着借款人的房子可能要被拍卖用以清偿。”金法官说，即使银行没有选择解除合同，逾期还贷对个人信用造成的影响也是不可忽视的，个人的逾期还款记录将被记入征信系统，从而影响个人信用。
金法官认为，断供现象频发，也反映出不少购房者法律意识淡薄。很多人觉得，断供以后，“大不了房子我不要了，银行爱怎么着怎么着”。其实不然。从“断供弃房”案例看，不管是“供不起”还是“甩包袱”，结果都是损失惨重。不仅房子没了，首付、月供也付之东流。如果房子抵掉还不足以支付银行贷款的话，还会在个人信用记录中留下污点，对个人未来生活及商业活动将产生诸多障碍，以后再办理贷款甚至信用卡，都将不被批准。
断供不能免除还款责任
苏州一位有着多年房地产业诉讼经历的刘律师透露，一直以来都存在房贷断供的情况，自己此前就代理过多个此类案件，大多是因为业主无力支付才会出现断供。
刘律师称，业主以断供来应对房价下跌存在严重的认识误区。个人买房时和银行签订的合同，首先是借款合同，同时还会与银行签订房产抵押合同，千万不能看自己房子已经资不抵债就选择断供。
“从法律角度分析，断供对借款人是非常不利的，因为它并不能免除债务人的还款责任。如果债务人不按期还款，无论是出于哪一种原因的断供，银行都有可能宣布借款合同到期，要求债务人偿还全部贷款。”刘律师说。
此外，不论房价如何变化，个人对银行的借款合同总是存在的。如果业主断供，银行起诉业主，基本上百分之百胜诉。银行首先是拍卖抵押的房产，一般拍卖价会比市场价格低10%以上。相关的违约金、罚息、诉讼费、律师费、拍卖费等，全都由业主支付。
“拍卖完后，房子可能一半的钱没有了。银行还会拿着法院的判决，四处寻找业主的其他财产，业主的工资、存款等都可能会被银行划走。此外，法院判决进入执行程序后会终身有效，也就是说业主得一辈子担心银行会来追债。因此，正常人千万别断供。”刘律师说。
购房者放贷者都应谨慎
金法官认为，面对断供频发现象，无论是购房者还是放贷人，都应理性而为之。为此，金法官提出一些建议，希望能够减少断供现象的发生。
从实际情况看，很多银行给购房者的评估过程中，往往面临打分不严、评估值注水的情况。最典型的就是购房者的收入状况，其实是可以造假的。这往往使得按揭贷款的能力被虚假抬高，进而使得后期的还贷面临压力。
因此，作为银行应加强信息核查。在银行的各类信贷中，个人按揭房贷是违约率较低的相对安全品种，但近期出现的断供现象，提醒银行业对风险控制更需审慎。加大房贷审核力度，包括借款人及配偶工作及收入的真实性。避免还贷能力不稳的购房者盲目入市后缺乏还款能力，导致银行面临坏账“被迫当房东”的风险。
一些城市出现低首付的促销手段，虽然可从一定程度上推动楼盘的热销，但也隐藏了极大的资金隐患。一是部分炒房人趁机入市，多套囤积，稍遇变故，就会丧失还贷能力。二是部分欠缺买房能力人低估还贷压力，盲目入市，一旦感受到还贷压力，只得选择不还贷。因此，作为开发商，应当理性促销。
银行向借款人提供贷款，会对借款人的收入情况进行审查，通常要求借款人提供所在单位的收入情况证明。可见，此类证明是银行发放贷款的重要依据，企业单位在出具证明的时候必须客观公正，避免夸大，给银行审核工作带来困难。因此，作为借款人所在单位，在出具相关收入证明时，为了避免借款人后期出现弃房断供违约现象，应当尽量客观。
作为借款人应注重风险衡量。不要有“买涨不买跌”的从众心理，看到房价水涨船高，看到售楼处门前排长队，就冲动购房。应当有长远规划和风险意识，对自身还款能力要有正确评估，一旦遭遇变故，脆弱的履约能力极易丧失，无法承受巨额贷款，最终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。
一旦买房并向银行借款后，要记准自己的房贷还款日，不在还款日后还款；关注自己实时的还款数额，避免出现还款金额不足的情况；最好是一次多存入几次的还款金额，定期查询个人的还款记录。
如果经济确实出现困难无法还款，可以通过与银行协商的方式解决，比如，可以到银行要求做贷款展期，要求银行适当合理地延长自己的还款期限，或者和银行协商改变还款计划，要求先只还利息、暂缓本金等方式。切忌撒手不管、一甩了之。
责任编辑：Zachary
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80后夫妻贷款买宝马5系 3个月断供被告上法庭
本文摘要：一对80后夫妻月收入加起来不足万元，但为了享受生活情调和提高生活质量，两人决定贷款买宝马5系轿车。谁知，仅还了三个月的车贷，就因手头资金不足而断供。近日，王先生及妻子坐上被告席，因断供被银行告上法庭。
　　一对80后夫妻月收入加起来不足万元，但为了享受生活情调和提高生活质量，两人决定贷款买轿车。谁知，仅还了三个月的车贷，就因手头资金不足而断供。近日，王先生及妻子坐上被告席，因断供被银行告上法庭。
　　宜昌市西陵区法院作出一审判决，判令夫妻俩清偿银行本金及利息。连日来，西陵区法院受理了多起因车贷断供而被告上法庭的案件，其中不乏为了享受生活而贷款买车。据法官分析，盲目消费是导致“断供”的主因。
　　为享受生活小两口贷款买
　　刘强与妻子田蓉都是80后，刘强在一家国企工作，田蓉在一家保险公司做文员。夫妻俩月收入加起来9千元左右。今年5月，刘强见同事朋友先后都开上了汽车，其中不乏、等豪车，自己也很心痒也想拥有一辆属于自己的车。
　　今年夏天，刘强与妻子搭载同事的越野车到外地出游后，感觉驾车出游十分方便，特别是豪车性能好，开出去还十分拉风。两人回家商量后，决定贷款买一辆轿车，趁着年轻享受一下生活。
　　但苦于囊中羞涩，小两口商量后决定贷款购车，将手中的十余万元积蓄付首付，分期付款应该还能吃的消。
　　咨询多家银行后，他们最终选择了一家国有银行办理购车贷款。他们与银行签订《个人汽车消费贷款借款及担保合同》，约定银行发放30万元贷款，用于购买520系车辆一台。该笔贷款期限为36个月，贷款利率以银行同期同档次基准利率水平上浮30%，并约定还款方式为按月等额归还贷款本息。同时，刘强用所购车辆提供抵押担保。算下来，一个月大概要还7000多元贷款。
　　刘强从4S店提车后，不仅天天开车上下班，还经常和同事相约出游。面对同事投来羡慕的眼光，夫妻俩心里乐滋滋的。
　　还款3月断供夫妻俩被告上法庭
　　开着豪车驰骋在马路上的感觉很好，但随之而来的还贷压力让两人陷入窘境。购车首付花掉了大部分积蓄，每月的车贷也是吓人。除掉日常生活开支和油钱、停车费等费用，两人工资所剩无几。
　　刚开始三个月，为了每月按时还款，小两口省吃俭用，加上付完首付后的一点储蓄每月刚能勉强还款。这样坚持了三个月，两人实在过不了勒紧裤腰带过日子的节奏，又开始购物、在外请客吃饭。这样一来，除去开销，两人工资加起来也还不起每月的月供，后来就索性拒绝还贷。
　　随后，他们经常接到银行打来的催款电话，每次都是应付了之。断供三个月之后，银行工作人员打来电话称，由于刘强已连续三个月未按时足额偿还贷款本息，银行有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求刘强提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息、违约金和其他费用。但两人置之不理，依然开着上下班。
　　但好景不长，一天在单位上班，刘强收到了法院发来的传票。打开一看顿时傻了眼，原来因车贷断供被银行告上法庭。银行方要求刘强夫妻偿还本金近28万元，并要求依法拍卖、变卖轿车，优先偿还贷款本息及罚息等。
　　法院判决十日内还清本息
　　法院开庭审理后，银行方提供了当时签订的合同原件及其他证明材料。庭审现场，刘强夫妻辩称并未恶意拖欠不还，只是收入有限，储蓄已花光，没有其他经济来源，迫不得已才断供。
　　法院审理后认为，刘强夫妻与银行签订的合同合法有效，刘强与田蓉的行为已构成违约。法院判决刘强与田蓉在判决生效之日起十日内清偿银行本金近28万元，并支付约定利息，同时判决银行对刘强夫妻的轿车享有优先受偿权。
　　拿到判决书后，刘强两口子这才觉悟，除了要一次性归还本金，还需要支付高额罚息、滞纳金等其他费用而后悔不已。
　　多起类似案例盲目消费是根源
　　法官介绍，连日来受理了多起车贷断供
　　案件。
　　一位年轻白领贷款买了一辆越野车，每月要支付1万多元的月供，还了不到半年的贷款，这位白领就无力支付，只好看着被查封拍卖一对夫妻申请贷款60万元购买，钱拿到手后，买了一辆20余万元的汽车，其余的钱全部赌博挥霍掉了，现在为了及时还款，正打算卖房筹钱。还有一件案件的被告，让好友做抵押担保，现在好友也因此受到牵连……
　　法官认为，消费者盲目消费，仅仅为了面子或者一时享受而贷款购车，没有认清楚自身消费实力。高额的月供导致自己吃不消，这是很多人断供的根源，而断供族以年轻人居多。
　　此外，记者还走访多家银行个人信贷部了解到，银行遇到断供族非常头痛，因为这将给银行的资金回笼造成影响。目前银行正逐步健全对贷款者的资质审核，严格审查贷款者收入情况以及还款信用是否良好。银行的“信息识别系统”把信用不良者列入“黑名单”，将拒绝向这部分人放贷。
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零利息零首付车贷走红 是否划算还需仔细盘算
CFP 供图　　尽管降价在车市是一种相当行之有效的促销手段，但是面对竞争日益激烈的车市，单一的价格拉动未免单调。连日来，羊城晚报记者走访广州各大汽车市场发现，在今年汽车消费市场不景气的情况下，汽车厂商们又不约而同地玩起了贷款购车的“新花样”推出零利息及零首付等贷款购车方案。
　　厂家评判
　　零利息车款高出市场价
　　关于零利息与零首付等车贷方式，长安马自达一相关工作人员认为：“零利息和零首付车贷其实等同于变相促销。与国外情况不同，国内目前出现的零利息并不能算是真正的无息贷款。能不能得到实际上的价格优惠，还需要用户自己来衡量。”
　　以用户选择零利息购车贷款方式为例，车贷要在车辆的原厂指导价全价的基础上进行。譬如同样买一款官方指导价为10万元左右的车型，可能目前市场报价已低至8.5万元，但是用户必须要按照10万元这个价格办理零利息贷款购车业务。在最终还清贷款之后，免息部分的金额便算是购买这款车型的优惠价。而实际上用户购买这款车的费用已超过该车的市场实际价值。
　　大众汽车金融(中国)有限公司的一位相关工作人员称，零利息和零首付将会是车贷市场发展的一个趋势。一般无须支付任何担保费或其他第三方费用，对于手头紧的普通消费者还是很有诱惑力的。
　　但该人士还提醒消费者：选择办理零利息或零首付车贷，要问清楚服务中间可能发生的各项费用，否则有可能得不偿失。
　　断供追缴无果则起诉
　　有经销商表示，现在的车价一般都可商量，但如果享受到了零利息，就不太可能再有别的优惠。此外，要在供款期间强制购买交强险、第三者险、盗抢险、车损险这四大险种。而一次性付款购车的话，除950元的交通强制险，其他险种可自愿选择购买。目的是厂商为了规避消费者因出交通事故等原因断供而出现的各种风险。另外，针对恶意中途停供的消费者，车商规避风险的方式是先向相关消费者进行追缴，若追缴不成则会起诉。
　　市场现状
　　贷款购车走红车市
　　“零利息，零首付贷款，让你立即把车开回家。”为了降低消费门槛，近期，各种各样的贷款购车方式又出现在广州车市。无论是国产车商还是进口车商，都开始大打贷款购车的促销牌，让一些有分期付款计划的消费者欣喜不已。
　　“手头闲置资金有限，我原计划今年年底再买车，但自从车商推出贷款购车优惠方案后，我决定提前购车。”在三鹰汽车城，一位正在办理贷款购车手续的消费者曾先生告诉记者。
　　“分期贷款让不少想购车的消费者能够直接购买自己看中的车型，购车一步到位的现象增加了。”走访调查中，众多车商说，“免息”措施，让原本很多买不起车的人有了购车冲动，而对于一些买得起车的市民，购车档次明显提高了。一经销商告诉记者，零利息贷款一般都在车市淡季时推出，对拉动车市有不小的作用。
　　购车案例
　　零利息按揭贷款
　　王先生准备购买一辆厂家指导价为9.98万元的三厢欧系小轿车。该车目前市场现金优惠为2000元，另外加送3000元的装饰，总共优惠合计为5000元。
　　王先生通过公司买车贷险银行按揭的方式购车。以9.78万元的优惠价，按照30%首付(贷款额68460元)，两年按揭计算，王先生需支付：29340元首付款、1329元车贷担保费、1369元信用保险费、4018元车辆保险费(多退少补)、9780元购置附加费(多退少补)、100元公证费及上牌费等其他杂费，合计首次付款约为4.8万元，月供为3032元左右。最终实际贷款购车款总额为10.2万元左右。
　　王先生如果申请零利息贷款买车，则必须在9.98万元的车价基础上进行，经销商将收取1500元左右的综合服务费，总购车款为10.13万元。如果此车贷款额5万元，两年还清，月供为2083元，最终享受到的免息额大概为4196元左右。
　　点评：东风雪铁龙广州一经销商的相关工作人员表示，零利息车贷对于手头资金紧张的消费者具有相当诱惑力。
　　关键点：选择零利息车贷，利息由汽车厂商贴付，但用户将不能享受到全额购车时提供的相应优惠。
　　零首付按揭贷款
　　张小姐打算把手上的轿车换成一款MPV，轿车估价是15.3万元，而其要换的新车价格是24.38万元(包牌)。张小姐将其旧车成交价15.3万元中的10万元作为新车的首期支付，留下5.3万元；加上其他费用后，新车最后还有10万元的余款要付，张小姐采取该厂商推出的零首付贷款方式来支付。贷款分三年还清，月供3384元，张小姐可用留下的5.3万元来月供。
　　点评：长安福特汽车一相关工作人员表示，很多经销商在二手车置换层面推出零首付按揭贷款购车方案，即旧车价折为新车首付款，余款可以进行按揭。车贷申请相对容易许多，在本市范围内拥有一座固定房产的客户将更容易申请成功。材料准备完整的话，只需三天左右就能办理完成。
　　关键点：不太可能有价格优惠，另外，经销商会规定客户要给新车买保险，如按揭5年贷款，则要在指定的保险公司一次性购买5年的保险。
　　专家建议
　　新车型选零利息更划算
　　消费者在选择零利息车贷时最好在新推出的车型上进行。因为新车车价较为稳定，从而获得的“利益”会相对更多一些。
　　总的来说，不同的购车方式，各有利弊。应考虑清楚不同的支付方法，选择最适合自己的方式。
　　值不值要算仔细
　　购车贷款利率的降低能够刺激那些看重利息的消费者，贷款手续的简化将有效地说服那些怕麻烦的消费者。有的经销商也提供了零首付搭配零利息的购车组合方式，对于一些资金暂时不宽裕的消费者来说，无疑更诱人。
　　但由于零首付、零利息贷款是建立在车辆的官方指导价基础上的，也就是说消费者在购买一辆车时，要仔细衡量车辆目前的实际售价与零利息贷款购买后总体车价的对比差额。“值”还是“不值”，就要根据具体情况来衡量了。　（记者 张爱丽）
　　（羊城晚报 张爱丽）
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