买房子还要交税吗贷款还要融资费吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-02-19 10:46 标签： 买房买车还要给彩礼吗
原创作者：云蒙（雪球网）
（感谢云蒙大神无私分享~ 原文链接&）
按揭买股还是按揭买房，做房奴还是股奴。
此文也算是对自己大比例融资买入招商银行的一个说明。
先来几个设定条件：
1、假设现有资金300万，买股买房都融资200万；
2、银行贷款利率为基准利率6.55%，买股融资利息为8.6%；
3、通过技术手段展期买股融资，实现无限展期；此条不懂的可以看云蒙置顶贴里如何融资展期及省钱；
4、极端情况下市值长期（半年以上）横盘在400万以下时，展期担保品不够，再使用一部分流动资金来提确保股份不丢。此条不懂的可以看看融资融券的规则，担保品折价0.65，融资股折算0.6，1:1配资大部分券商可实现；
5、甲股票买入招商银行，每股10.47元，买入股票近48万股。乙买入北京市二至三环内一套房，房价为6万一平，大两居一套83平米，按揭20年。（房价含税费，在一些好一点的地段房价远超这个数）
6、招商银行每年利润增长与新常态M2同速，即为13%，股息分红30%。过去十年增长一直超过M2增速。
7、房子买后用来自住就是负债品，不考虑，如果需要消费那就用租金再去租。房子租金为每年8万，过去十年租金增长也就7%，设未来增长继续为7%。
现在看看未来的情况：
2015年：甲股票分红48万*0.71元，即34万元。支付利息17万，还款本金17万，还欠券商183万。
乙租金收入8.6万，按揭还款每月1.5万，一年18万，需要自掏腰包9.4万。
2016年：甲股票分红48万*0.8元，即38万元。支付利息16万，还款本金22万，还欠券商161万。
乙租金收入9.2万，按揭还款每月1.5万，一年18万，需要自掏腰包8.8万。
2017年：甲股票分红48万*0.91元，即44万元。支付利息14万，还款本金30万，还欠券商131万。
乙租金收入9.8万，按揭还款每月1.5万，一年18万，需要自掏腰包8.2万。
2018年：甲股票分红48万*1.02元，即49万元。支付利息11万，还款本金38万，还欠券商93万。
乙租金收入10.4万，按揭还款每月1.5万，一年18万，需要自掏腰包7.6万。
2019年：甲股票分红48万*1.15元，即55万元。支付利息8万，还款本金47万，还欠券商46万。
乙租金收入11.1万，按揭还款每月1.5万，一年18万，需要自掏腰包6.9万。
2020年：甲股票分红48万*1.3元，即62万元。支付利息4万，还欠券商46万元，剩余现金12万元。
乙租金收入11.8万，按揭还款每月1.5万，一年18万，需要自掏腰包6.2万。
由此可见，在2020年：
甲通过股息已还清融资本息，并收入现金12万元，招商银行股票48万股，每股净资产为24元，每股收益4.33元，如果当时给予15倍PE股价65元，市值为3120万。
乙这些年自掏资金50万还款，还有14年每年18万的按揭需要去还款，我不知道2020年此套房会不会涨到10万市值830万，反正我打问号。
（上述算法适用于分红30%的浦发银行，兴业银行、民生银行也很快会实现30%分红）
====华丽的分界线====
虽然作者做了一个不错的对比，但依然需要保持对风险的警惕，无论炒楼还是炒股，都需要深度了解自己的投资品种和风险承受能力。以上不作为任何操作依据。
投资有风险，入市须谨慎。
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我是10年在汉屯路买的房子（盖了一半中间一直停工），预售证写的是日交房。。。我办的是贷款，贷20多万吧，今天突然打电话说手续批下来了（快一年了），需要缴纳什么融资费，这个费用怎么收取的？需要交吗？有懂的或有经验的麻烦告知下。。。在线等待。。。。
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不知道楼主什么回来看看帖子，这项费用确实不合理，不知现在事情怎么样了，媒体关注！
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为兴趣而生，贴吧更懂你。或买的二手房，已经过户，担保公司说银行要收取4000的融资费，请问何为融资费？合理吗？来自:
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多一份金融了解 &多一份财富保障
& 大多数人买房都会用到贷款，这时候就面对一个问题：贷款期限长好，还是短好。答案是：越长越好，尽量贷满30年。本文简单说说原因。
&&一、每月还款压力小
&&同样贷款200万，贷款20年，等额本息每月还1.31万，贷款30年每月还1.06万。贷款时间长可以减轻每月的还款压力。
&&很多买房的都是年轻人，一开始没什么钱，买房后还要面临结婚生子购车等一系列支出，这个时候需要尽可能占用多的现金。
&&备注：月供不要超过月收入的50%，最好控制在30%以内，否则将降低生活质量。
&&二、贷得越久，越适合提前还款
&&银行还款是先还利息再还本金，提前还贷不要超过贷款期限的1/3，因为之前已经把大部分利息还了，再提前还贷没什么意义。
&&所以，如果你贷款20年，只有6、7年的时间供你提前还贷，贷款30年则有10年时间，只要你在此时间内把贷款结清，就可以节省一笔利息。
&&举个例子：同样贷款200万，贷了5年之后一次性还清，
&&贷款30年已还63.7万，还要还184.1万，总共还247.8万
&&贷款20年已还78.5万，还要还167.3万，总共还245.8万
&&贷款30年比贷款20年的利息就多出2万而已，但每月月供少，贷款人活得更滋润。
&&三、可以贷更多钱，买更大的房子
&&贷款10年100万，月供10,557元，
&&贷款20年200万，月供13088元。
&&月供相差了2000多，但差100万，房子的户型、地段、面积、配套、位置等等，可能就是一个在天，一个在地，显然，它们的升值潜力也是天差地别。
&&常识普及：房贷杠杆
&&你可能经常听别人说：用房贷杠杆，多撬几套房。所谓的房贷杠杆，简单点说，就是你本来只有50万元钱，现在却可以买到200万的东西，这就是房贷杠杆效应，提供杠杆的是银行。贷款年限就是把这个杠杆撬动多久，撬动的越久获利越大，风险也越大。
&&四、通货膨胀，钱越来越不值钱
&&通货膨胀是大势所趋，货币贬值是一定的。虽然贷款30年比贷款20年多出几十万利息，但这个利息不会变，而20年后几十万可能只相当于现在的几万，所以，贷款时间越长越好。
&&特别是对投资眼光精准的人来说，用手里的现金可以赚取更多的钱，相较而言，多出的那点房贷利息只是九牛一毛而已。
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